Оценка базы отдыха с целью продажи

50000-100000

3500

100000

800

50000

2150

75000

Торговое помещение удаленное от центра от 5 км

600-1500

35000-65000

1500

65000

600

35000

1050

50000

Складские помещения

50-250

5000-25000

250

25000

50

5000

150

15000

Производственное помещение

50-150

5000-20000

150

20000

50

5000

100

12500

Рынок офисных помещений

В отличие от рынка жилья, который время от времени захлестывают периоды ажиотажа, рынок офисной недвижимости достаточно стабилен в своем развитии.

Спрос на офисные помещения держится на высоком уровне уже длительное время. Объем предложения так же увеличивается, но о насыщении рынка в настоящий момент говорить не приходится.

Рост количества предприятий в Астрахани увеличивает потребности бизнеса в свободных площадях. Улучшение благосостояния отдельных фирм позволяет предъявлять более высокие требования к качеству офисных помещений. Статус «Южных ворот России» привлекает в Астрахань все новые компании из других регионов. Именно эти процессы придают импульс развитию рынка недвижимости и привлекают в эту сферу дополнительные средства из смежных областей.

В последние годы цены на офисы имеют устойчивую тенденцию к росту цеп. Основной объем предложения укладывается в диапазон от 45 000 до 70 000 руб. за кв. м.

Объем предложения на рынке почти постоянно увеличивается. Происходит это за счет нескольких направлений:

- Вовлечение в оборот на рынке коммерческой недвижимости, квартир, переведенных в нежилой фонд

- Строительство новых объектов

- Оптимизация управления недвижимостью со стороны компаний, которые обладают излишней собственностью.

В то же время необходимо заметить, что зачастую рост объема предложения на рынке происходит за счет слаболиквидных объектов, которые не пользуются спросом у предпринимателей. Качественных предложений на рынке по-прежнему немного.

Вероятно, что в ближайшие годы рынок коммерческой недвижимости будет пополняться не только за счет нового строительства. Многие частные компании будут оптимизировать управление собственной недвижимости. Часть непрофильных активов таких компаний появится на рынке. Кроме того, отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Уже сейчас отдельные компании переводят свои подразделения из центра на окраины, а освободившиеся площади предлагают в аренду. Предложение помещений на первых этажах жилых домов будет постепенно уменьшаться. Данные тенденции получат развитие и в ближайшие год-два.

Уровень цен аренды в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы роста цен в этом сегменте несколько ниже, чем на рынке продаж. В целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок. Основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 1 200 до 7 200 руб./кв. м/год. Основная причина такого положения - дефицит свободных и качественных предложений. Не смотря на то, что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий, предлагающих качественные площади, выбор у предпринимателей по-прежнему ограничен.

В сегменте строящихся объектов преобладают проекты, реализуемые на условиях долевого участия в строительстве. Это свидетельствует о том, что в настоящий момент на рынке отсутствует достаточное число крупных инвесторов. Вероятней всего, что в будущем (перспектива 2-3 года) доля бизнес центров, возводимых с целью дальнейшей сдачи в аренду, и будет возрастать. Это приведет к тому, что старые административные здания без концепций и грамотного управления будут начинать испытывать серьезную конкуренцию и будут вынуждены «скатиться» в низший ценовой сегмент.

Сегодня идет дифференциация рынка на разные качественные группы, у потенциальных арендаторов офисной недвижимости пока только формируются четкие представления о качестве и необходимом уровне сервиса. До недавнего времени главным определяющим фактором была цена офиса. Уже сейчас объекты более тщательно изучаются в разрезе местоположение - качество - цена. Вероятно, через 2-3 года на рынке сформируются основные классы офисной недвижимости, которыми будут оперировать все участники рынка.

Рынок складских помещений

В настоящее время рынок складских помещений в г. Астрахани находится в стадии активного развития. Устойчивым спросом на рынке пользуются складские помещения площадью от 1000 до 2000 м² расположенные в черте города с удобными подъездными путями. Продажа крупных, складских помещения явления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно. Появляются в течение 5-8 месяцев.

Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому складские помещения и производственные площади предприятий, приспособленные под склады в черте города пользуются достаточно устойчивым спросом, т.к. основная часть предлагаемых к продаже складов располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Анализируя предложения по продаже аналогичных объектов на рынке недвижимости можно сделать вывод, что диапазон стоимости, в зависимости от качества и местоположения, составляет от 5000 до 20 000 рублей за 1 м² общей площади. Предложение па рынке складских помещений, при условии продажи в комплексе с торговыми и офисными помещениями (торговые базы) может достигать 25 000 руб./кв.м.

Рынок торговых помещений

Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

1. Специализированные торговые учреждения использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относится большинство крупных магазинов города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Чрезвычайно трудно найти достоверную информацию о сделках по купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью, т.к. такая информация обычно, носит конфиденциальный характер и не разглашается.

2. Специализированные торговые учреждения имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи.

3. Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки».

В связи с отмеченной структурой торговых помещений г. Астрахани, сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.

Ни в каком другом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такого огромного значения, как на рынке торговых помещений. Если торговое помещение расположено в престижном и бойком месте, оно будет продано или арендовано в достаточно короткий срок. Средняя рыночная цена продажи для магазинов составляет 45000 - 75000; руб./кв.м. и колеблется в зависимости от площади торговых помещений. Покупатели отдают предпочтение небольшим (до 100 - 200 кв.м.) магазинам, расположенным в оживленных районах города. Предложения на рынке торговых помещений, в отдаленных районах города, лежат в диапазоне 20000 - 40000 руб./кв.м. Предложения на рынке торговых помещений, в центральных районах города, в местах большого людского потока, лежат в диапазоне 60000 - 100000 руб./кв.м.

Обращает на себя внимание одна интересная тенденция, сложившаяся в этом секторе рынка. В центральной части города и на основных магистралях, в районах рынков и мини-рынков, культурных центров, как правило, приобретаются в собственность жилые помещения и переводятся в нежилой фонд, как альтернатива покупки нежилой Недвижимости (торговые и офисные помещения).

При анализе рынка аренды недвижимости установлено, что при аренде аналогичных помещений предпочтение отдается торговым помещениям площадью от 100 до 200 кв.м., в местах наиболее интенсивных людских потоков. Диапазон цеп на аренду торговых площадей зависит от двух основных факторов: их месторасположения и уровня отделки.

В окраинных районах города арендная плата за торговые помещения составляет 5000-7000 руб. за 1 кв. м. в год. В районах рынков и мини - рынков арендная плата может достигать 10000 -15000 руб. за 1 кв. м. в год. В центральных районах города и в местах большого людского потока ее величина может увеличиваться до 35000 руб. за 1 кв. м. в год. Однако найти арендатора, готового платить за аренду такие деньги, весьма проблематично.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м² недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Промышленная недвижимость

Рынок промышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуется рядом особенностей:

1. В подавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости - это комплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой. При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая, а не как обособленный объект.

2. Промышленная недвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения, предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, с большой долей условности может быть отнесена к категории «доходной» недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доход от указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли от производства продукции.

3. Риски, связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основном определяются особенностями того производства, для размещений которого она приобретается.

Производственная недвижимость - это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка, для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1 года.

Зачастую промышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющим крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.

Складская недвижимость

В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей - примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6x6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий - это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, - это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы - это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

- определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;

- разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;

- максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

- наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно - в 6...7 раз - превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% - это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов - размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м² и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране - на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

- полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;

- современной техники и технологии обработки грузов;

- многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;

- достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

- совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

- страхования груза за счет логистического оператора;

- системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;

- коммуникаций и связи.

Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м² недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Рынок земельных участков

На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и за ее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 35%.

Сегмент участков для индивидуального жилищного строительства является наиболее развитым на рынке земли, что обусловлено в первую очередь существованием права частной собственности граждан на такие земельные участки.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может определяться на базе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Заменяющая стоимость - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход (прибыль застройщика);

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного метода:

С_затр=С_зу+С_нс-И_з (1)

где: С_затр - стоимость объекта оценки, найденная затратным методом;

С_зу - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

И_з - износ - количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости восстановления;

С_нс = ПИ+КИ (2)

где: ПИ = С_смет - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, то есть та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда КИ -- косвенные издержки - те издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

- стоимость разработки проекта и авторского надзора

- стоимость согласования проекта и экспертизы

- оплата услуг консультантов

- затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям

- издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда и налоги)

- издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда

- издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность и т.д.

ПП - прибыль предпринимателя (застройщика)- компенсация за отвлечение средств инвестора в течение срока осуществления строительства.

С_мет=С_смр+С_об+П_з (3)

C_смр - стоимость строительно-монтажных работ

С_об - стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости

П_з - прочие (неучтенные) затраты

С_смр = ПЗ + HP + ПН (4)

где: ПЗ - прямые затраты

HP - накладные расходы

ПН- плановые накладные, сметная прибыль или прибыль подрядчика

ПЗ = С_зп + С_мат + С_эмм (5)

где: С_зп - заработная плата строительных рабочих и машинистов

С_мат - стоимость строительных материалов

С_эмм - стоимость эксплуатации машин и механизмов

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Астрахани практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» в рамках сравнительного подхода используются:

- метод сравнения продаж,

- метод выделения,

- метод распределения,

на доходном подходе основаны:

- метод капитализации земельной ренты,

- метод остатка,

- метод предполагаемого использования.

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.

Определение ставки капитализации (R)

- Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:

- безрисковую ставку;

- премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

- Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного - двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

- Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

- Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

- Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только приоценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

- Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

- Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации). На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

В данном случае в качестве безрисковой ставки использована ставка доходности к погашению по долгосрочным облигациям федерального займа, которая составляет 6,83 %.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный				1
Увеличение числа кон курирующих объектов	динамичный		1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный					1
Неполучение арендных платежей	динамичный					1
Неэффективный менеджмент	динамичный								1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки динамичный	динамичный			1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный							1
Количество наблюдений		0	1	2	3	2	0	1	1	0	0
Взвешенный итог		0	2	6	12	10	0	7	8	0	0
Сумма	45
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,5
Величина поправки за риск (1 балл =1%)	4,50%

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

(6)

где: П- премия за низкую ликвидность;

R_б - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

Срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	6,83%
Премия за риск	3%
Премия за низкую ликвидность	3,5%
Премия за инвестиционный менеджмент	4,5%
Коэффициент капитализации (R)	17,83

В данном случае стоимость земли определена по методике прямой капитализации арендной платы за пользованием участком. Согласно данных площадь участка составляет 56 310,0 м². Базовая величина годовой арендной платы за земли административного назначения в 33-й ТЭЗ составляет 15,88 руб./м². Ставка капитализации составляет 17,83%.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы, составит, с учетом округления:

Величина накопленного физического износа определялась на основании:

- правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р.),

- визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле:

(8)

где Ф"_и -- физический износ здания, %;

Ф_кi -- физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i, -- коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта;

п - число отдельный конструкций, элементов или систем объекта.

Функциональный (моральный) износ -- это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

В данном случае признаков функционального износа не обнаружено.

Определение величины износа внешнего воздействия объектов недвижимости

Внешнее устаревание -- это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.

У данного Объекта внешнего износа не обнаружено.

Стоимость Объекта с учетом всех видов износов определяется по формуле:

(9)

где: Р_ст - расчетная стоимость, в рублях;

Ф_физН_и - величина физического износа, %;

Ф_функН_и - величина функционального износа, %

ВН_и - величина внешнего износа, %;

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Подход сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при применении подхода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость; состояние рынка; экономические характеристики; условия финансирования; местоположение; характер использования; условия продажи; физические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточными сведениями о продажах определенного количества объектов недвижимости, которые можно рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Поэтому для расчета рыночной стоимости объекта оценки был применен и сравнительный подход.

В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 м² общей площади помещения (здания), предлагаемого к продаже. В эту стоимость последовательно вводились корректировки на дату совершения сделки, на местоположение, на состояние (физический износ), на масштаб и на ремонт. Поправки на отличие в правах собственности, условия финансирования, характер использования не вносились, так как Объект оценки и аналоги по этим элементам сравнения одинаковы.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

- Составление прогноза будущих доходов;

- Определение потерь от недоиспользования площадей;

- Расчет издержек по эксплуатации недвижимости;

- Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта;

Составление прогноза будущих доходов

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

(11)

где: ПВД- потенциальный валовой доход;

А_ст - средняя ставка аренды;

S - площадь Объекта оценки.

Определение потерь от недоиспользования площадей

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь от незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

(12)

Где: К_нд - коэффициент недоиспользования;

К_п - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

п_с - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

п_а- общее число арендных платежей в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (К_з), который определяется следующим образом:

К_з=1- К_нд; (13)

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

К_с=1-К_н (14)

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

ДВД = ПВДЧК_зЧК_с; (15) :

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что на поиск клиента (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (К_з) = 1 - 0,083 = 0,92.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

Расчет издержек по эксплуатации недвижимости

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные;

- расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- платежи за земельный участок;

- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- на рекламу и заключение арендных договоров;

- на консультации и юридическое обслуживание;

- на управление;

- прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы

- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.