Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

Оценка недвижимости



Введение

На сегодняшний день в Казахстане существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в Казахстане напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Любой оценщик, даже начинающий, на вопрос об основных подходах к оценке без запинки ответит: доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный). Это отражает определенный процесс не только в понимании фундаментальных законов рыночной экономики, но и уже достаточный серьезный практический опыт жизни и работы в условиях реального рынка, ведения оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки.
Любой участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Разница между затратами на создание товара и его стоимостью несет на себе самую важную информацию для принятия решений. Если эта разница отрицательная, то участник рыночных отношений разоряется. В такой ситуации он должен выяснить ее причины и принять определенные управленческие решения.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

В первой главе был рассмотрен доходный подход, его сущность и характеристики, а также методы используемые при оценке недвижимости доходным подходом.

Во второй главе представлены затратный и сравнительный подходы. Описаны методы применяемые в обоих подходах, их характеристики и этапы.

В третьей главе представлены преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества. Показана процедура проведения инвентаризации магазина и описаны сравнительный и доходный подходы, применяемые при оценке стоимости.

Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчётов, с использованием методов и подходов для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из поставленной цели, можно сформировать задачу рассмотреть и определить проблемы по оцениваемому объекту, изучить подходы, свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость объекта.

Актуальность работы заключается в углубленном изучении общей характеристики трех подходов, используемых в оценке недвижимости, систематизации и закреплении знаний по данной теме, а также развитие навыков самостоятельного исследования и обобщения выводов.

1. Определение стоимости недвижимости доходным подходом

1.1 Характеристика доходного подхода

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу [1]. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворение личных потребностей владельца.

Рассмотрим, как нужно оценивать недвижимость, приносящую доход.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

– текущие денежные поступления;

– экономию па налогах;

– будущие доходы от арендной платы;

– доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

– экономию на налогах при перепродаже. Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1) метод валовой ренты;

2) метод прямой капитализации;

3) метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Доходный подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании этого метода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений.

Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость.

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

– риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах представлен в таблице 1.

Таблица 1 - Принципы оценки доходного подхода

Принцип	Сфера влияния
Ожидания (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу).	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
Замещения	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
Спроса и предложения	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения.
Предельной продуктивности (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Методы доходного подхода обладают способностью к адаптации и гибкостью. То есть, они могут быть легко адаптированы для проведения анализа многочисленных стандартов стоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.

Также хорошо известны и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.

Они хорошо поддаются интерпретации в различных дисциплинах общей оценки и оценки стоимости. То есть, существует общее сходство методов доходного подхода, используемых в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.

Методы доходного подхода достаточно точно моделируют реальный процесс принятия решений участниками рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов - все они, имплицитно или эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамках доходного подхода.

Можно утверждать, что методы доходного подхода являются самыми строгими и структурированными инструментами анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют от аналитика эксплицитного рассмотрения всех критически важных экономических переменных, связанных с оцениваемым нематериальным активом, включая способность актива генерировать доход, распределение дохода между нематериальным активом и связанными с ним активами, ожидаемый остаточный срок службы нематериального актива и риск, сопряженный с инвестициями в этот актив. Другие подходы к оценке, безусловно, требуют от аналитика имплицитного рассмотрения всех этих переменных. Однако доходный подход требует, чтобы эти переменные были рассмотрены эксплицитно и каждый в отдельности.

Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами [2]. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.

Допускаются возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти методы часто являются сложными с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку - но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.

А также допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов. Этот недостаток легко устранить путем правильной оценки амортизационных отчислений в анализе. Тем не менее, некоторые аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.

Методы доходного подхода иногда не подвергаются проверке на основе рыночных данных. Поскольку эти методы выглядят аналитически сложными, некоторые аналитики не всегда подтверждают используемые экономические переменные эмпирическими рыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных, несогласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим выводам независимо от того, насколько строгим или структурированным является анализ сам по себе.

1.2 Метод валовой ренты

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан па предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.

В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах. На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.

1.3 Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

По вопросам капитализации дохода написано большое количество литературы разного уровня сложности. Однако в основе теории капитализации заложены достаточно простые понятия, которые оценщик должен ясно себе представлять.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

(1)

На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Чистый операционный доход (NOI). Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости (риэлтеры, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. Поэтому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения NOI в отчете об оценке и других документах.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового до хода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

NOI - рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1) Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2) Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендой платы.

3) Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев, страхование работников и т.п.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы па содержание недвижимости, представление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

К перечню операционных расходов относится: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги па зарплату; пособия служащих, оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт; расходы на сауну и бассейн; банковские платежи.

В каждом конкретном случае этот перечень может быть больше или меньше. Однако следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик может получить неверный результат.

Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. На самом деле владельцы недвижимости этого не делают, поэтому оценщик в отчете должен объяснить, что вкладывается в понятие «резерв».

К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания.

К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.

Задача оценщика заключается в том, чтобы получить и проанализировать все необходимые данные для определения NOI. Задача эта сложная, тал как эти данные не находятся в одном каком-то месте. Необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть их.

В процессе работы необходимо опросить владельца недвижимости, бухгалтера, управляющего, менеджера, налогового инспектора и других лиц, связанных с оцениваемой недвижимостью, а также изучить всю документацию по ней.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации [3]. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных па рынке данных.

Из формулы (1) следует, что ставка капитализации будет равна:

R = NOI/V

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI, как если бы эти объекты оценивались вновь.

Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом. Когда же под недвижимость выдан кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга, поэтому оценщик вынужден переходить к более сложным методам анализа.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.

Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.



2. Определение стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами

недвижимость валовый рента капитализация

2.1 Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости

Особенность применения сравнительного и доходного подходов состоит в том, что объекты недвижимости оцениваются без разделения экономических интересов по ее физическим составляющим. Однако, права относительно недвижимости, находящейся в рыночном обороте, могут относиться не только к объекту в целом, но и к земле и земельным улучшениям в отдельности, что обуславливает необходимость определения рыночной стоимости каждого из компонентов недвижимости.

В этом случае сравнительный и доходный подход чаще всего используется в сочетании с элементами затратного подхода, в рамках которого рыночная стоимость каждой из составляющих определяется величиной ее вклада в общую стоимость недвижимого имущества. На практике данное положение реализуется в оценочной процедуре, получившей название техника остатка.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на создание изменений и утилизацию имущества с учетом всех видов износа, стоимость недвижимости определяется затрата ми на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею в будущем.

Применение затратного метода необходимо при: анализе нового строительства; определении варианта использования земли; реконструкции здании; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений [4].

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Только при новом строительстве соответствующем ННЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, так как переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности - кинотеатры, магазины)

С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за пост ройку нового по современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Ограничения, связанные с применением метода:

– Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

– Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.

– Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего п наиболее эффективного использования участка.

Выделяют следующие основные этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом:

– формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости;

– изучение рынка и анализ основной рыночной информации;

– определение стоимости участка земли;

– определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений;

– определение величины накопленного износа;

– определение рыночной стоимости объекта.

На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

На втором этапе при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки учтены, а какие нет.

На третьем этапе при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный [5]. Стоимость участка земли определяется следующим образом: при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;

– при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное использование земли как свободной техникой остатка;

– при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной ренты;

– при отсутствии достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

На четвертом этапе определяют восстановительную стоимость зданий и сооружений. Восстановительная стоимость - это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения - это стоимость функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из - за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня. Она выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость устаревших конструкций с составе объекта недвижимость определяется с учетом их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов

Стоимость зданий и сооружений определяется при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете стоимости, как восстановительной, так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

На шестом этапе проводят определение рыночной стоимости объектов по формуле (3):

РС = Стз + Снсу - НИ (3)

где РС - рыночная стоимость объекта недвижимости.

Стз - стоимость земли;

Снсу - стоимость нового строительства улучшений;

НИ - накопленный износ;

Рыночная стоимость поз затратному подходу определяется как разница между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового строительства улучшений и суммой накопленного износа.

Основные преимущества затратного подхода при оценке стоимости недвижимости:

– используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости недвижимости;

– применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;

Основным недостатком затратного подхода является тот факт, что необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат.

2.2 Методы, применяемые при затратном подходе

Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ (ПСЗ). Среди этих методов можно выделить 4 наиболее часто применяемых метода:

Метод количественного анализа требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

К прямым затратам (ПЗ) относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топосъемку, согласование с различными службами города и др.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Для его применения требуются определенные знания и навыки. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок. Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.

В методе количественного анализа стоимость замещения определяется на основе сметных предположений путем расчета всех видов затрат на труд и материалы, необходимые для создания объекта, к которым прибавляются косвенные затраты. Этот метод очень часто используют также при анализе результатов, полученных по методам сравнительной единицы или разбивки по компонентам.

Метод разбивки по компонентам использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.,

При использовании метода разбивки определяют накопленный износ как совокупность физического, функционального и внешнего износа. При этом расчет по отдельным видам износа ведется раздельно:

НИ = 1 - (1 - Ифиз.) (1- Ифунк.) (1 - И внеш.), (4)

Ифиз. = И физ. устран. +И физ. неустран, (5)

И функц. = И функц. устран + И функц. неустран, (6)

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Является наиболее практичным. В этом методе большинство прямых и косвенных затрат выражается в соотношениях «на квадратный метр», «на кубический метр» или другой основе «на единицу». Естественно, что метод сравнительной единицы наиболее эффективен применительно к типовым зданиям и сооружениям и требует внесения поправок на какие-либо отклонения от типовых проектов.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

ПСВ = B · Vстр · k,

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства; В-восстановительная стоимость единицы измерения (1 м²) данного типа здания;

Vстр - строительный объем здания;

k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятии.

В 1970-1972 г. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м³ (1 м²) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

– группа капитальности;

– характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

– стоимость единицы строительных работ за 1 м³ (1 м²);

– необходимые примечания, поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

– удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах;

В рассмотренных выше источниках информации есть много тонкостей, поэтому пользоваться ими нужно очень осторожно, предварительно тщательно изучив их.

Например, надо знать какие затраты входят в единичную восстановительную стоимость.

Сборники УПВС учитывают:

– прямые затраты;

– накладные расходы;

– плановые накопления (прибыль);

– общеплощадочпые расходы по отводу и освоению строительного участка;

– стоимость проектно-изыскательских работ;

– затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

– затраты на премиальную оплату труда;

– стоимость содержания дирекции строящегося предприятия;

– убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

– расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта;

– расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Метод «50х50» предусматривает, что при возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты, индивидуального строительства и др.) существует практика валютных взаимозачетов (рублевых расчетов по курсу ММВБ) за выполненные работы, предусматривающая равенство затрат на заработную плату и механизмы и стоимости строительных и отделочных материалов, конструкций в структуре всех затрат на СМР.

Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соответствии затрат на материалы с затратами за выполненные работы.

Это метод принят подрядными строительными организациями как гарантия качества за выполненные работы, учет претензий заказчика (многовариантность перепланировок и переделок в период возведения объекта) и ответственность за возможную порчу материалов.

Несмотря на то, что метод весьма упрощенный, но в большинстве случаев он дает удовлетворительные результаты и может использоваться в практике оценки.

2.3 Сущность и методы сравнительного подхода оценки недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

– объект не должен быть уникальным;

– информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

– факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения;

– сбалансированности;

– спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод основан на принципе замещения, то сечь предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия peализуются на рынке купли-продажи квартир.

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода сравнительного анализа продаж.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно останавливается па уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на не большую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчёта стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы.

Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен4. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

– методы основанные на анализе парных продаж;

– экспертные методы расчета и внесения поправок;

– статистические методы [7].

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов [8].

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

– в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

– статически обоснован;

– вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

– достаточно прост в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

– различия продаж;

– сложность сбора информации о практических ценах продаж;

– проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

– зависимость от активности рынка;

– зависимость от стабильности рынка;

– сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

2.4 Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнения продаж - это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

Метод базируется на принципе оценки недвижимости - замещении [9]. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90% случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости.

Метод сравнения продаж особенно применим к рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости [10]. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Алгоритм метода:

1) выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

– собственное досье оценщика;

– INTERNET, BBS, электронная база данных;

– риэлторские фирмы;

– досье брокеров по недвижимости;

– нотариусы;

– архивы кредитных учреждений (ипотечные банки);

– страховые компании;

– строительно-инвестиционные компании;

– территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

2) проверка информации о сделках:

– подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлторской компанией);

– выявление условий продажи, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны

– обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям. (Внимание: дети - родители, муж - жена, фирма и дочерняя компания).

3) корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот [11].

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Корректировка может производится в трех основных формах:

– в денежном выражении;

– в процентах;

– в общей группировке.

Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

– независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

– кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

– Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

– Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

– Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

– Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

– Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки - общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Важным моментом при использовании метода сравнительного анализа продаж является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.