Процесс оценки здания
Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.06.2011 |
| Размер файла | 142,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Поэтому понятие «средняя стоимость жилого помещения» достаточно расплывчато.
рыночный стоимость жилой дом
Раздел 5. Анализ характеристик объекта оценки
Основания и фундаменты
Грунт в основании - глина тяжелая. Фундамент сборный железобетонный ленточный. Состоит из сборных железобетонных блок подушек и сборных бетонных стеновых фундаментных блоков. Блок подушки укладываются на слой крупнозернистого песка. На блок подушки устанавливают на цементно-песчаном растворе стеновые фундаментные блоки с обязательной перевязкой швов. Выполнена защита фундамента от сырости: горизонтальная гидроизоляция по обрезу фундамента.
- два слоя рубероида на ГБМ и вертикальная обмазка горячим битумом за два раза.
Фундамент под наружные несущие и внутренние стены принят из ж/б блок подушек 16000мм.
Стены
Стены и внутренние и наружные выполнены из монолитного железобетона толщиной 200мм бетона и 100 мм наружного утеплителя.
Покрытия
По монолитной плите покрытия 120мм устраивается армирующая ц/п стяжка 20мм, утеплитель - пенопилистирол 50мм, один слой толи на ГБМ, ц/п стяжка 20мм.
Перекрытия
Монолитные без балочное ж/б, толщиной 120мм, в сетку используются арматура класса Ф-III и закладная деталь класса А-III для крепления к каркасу стен, бетон В-125. Условно приняты марки МП1-МП6.
Перегородки
Выполнение из кирпича с двухсторонней штукатуркой, толщиной 120мм. В перегородках предусмотрены проемы для установки дверных коробок. Также перегородки выполняются из двойного слоя гипсоконторных листов, прикрепленных к металлическому легкосплавному профилю.
Кровля
Кровля чердачная строительная двухскатная с наружным неорганизованным водостоком. Используется металочерепица «Ондустил»- мелкоштучная черепица представляет собой как бы блок из семи «Керамических» черепиц. Вес листа 3,7 кг. На 1м2 требуется 1,58 листа, вес 1м2 кровли 5,87кг. Лист укладывается по брусчатой обрешетке прибывается 4 гвоздями за верхний край. Следующий ряд листов накрывает места крепления.
Полы
Используются полы керамические (санузлах, ванных, подсобных помещениях), ковролиновые (жилых), паркетные (жилых), и линолеумные (коридор, прихожие)
Лестницы
Лестницы сборные железобетонные, двух маршевые из крупноразмерных элементов: лестничных маршей 1400мм и площадок шириной 1400мм.
Лестничный марш выполняются из железобетона и имеют гладкую поверхность. Этажные лестничные площадки имеют отделочный слой. Ограждения лестницы стальные перила высотой 900мм
Окна и двери
В жилом доме использованы окна нового поколения. По материалам конструкции пластиковые. Элегантный внешний вид и улучшенный водопровод. Улучшенная теплоизоляция обеспечивается трехмерным строением профиля , используется изолирующее свойство воздуха. Система оконных профилей «REHAU» с упорным уплотнением. Камеры, в которых размещается армирование створочного, коробочного и импосно/поперечного профиля, расположены таким образом, что, благодаря применению соответствующих металлических профилей, выполняются практически все статистические требования в оконном производстве.
Двери деревянные и пластиковые профилей «REHAU».
Раздел 7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж
Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход представлен методами: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж
Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Преимущества МПС:
· наиболее простой
· статистически обоснован
· предлагает методы корректировки
· обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МПС:
· требует активного рынка
· сравнительные данные не всегда имеются
· требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов
· основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение МПС предлагает определенную последовательность действий:
· изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
· сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту.
· выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
· проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.
· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
Последовательно
1. передаваемые права собственности.
2. усл. финансирования.
3. условия продажи.
4. рын. усл.
На независимой основе
5. местоположение.
6. физические характеристики объекта.
7.экономические характеристики объекта.
8. использование объекта.
9. наличие доп. компонентов стоимости.
Размещено на http://www.allbest.ru/
50
Размещено на http://www.allbest.ru/
Объект оценки: 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже, 3-х этажного дома в Кировском районе, по адресу С. Перовская 111 а, S общ = 43м2
Аналоги:
1. 2-х комнатная квартира на 1-м этаже, 2-х этажного дома в Кировском районе, Sобщ = 41 м2 Цена 600 тыс. руб.
2. 2-х комнатная квартира по ул. С.Перовской в Кировском районе, 5/5 S общ = 46м2
Цена 1 млн. руб.
|
№ п/п |
Характеристика объекта |
Объект оценки |
ОС №1 |
ОС №2 |
ОС №3 |
ОС №4 |
|
|
1 |
Цена квартиры |
600т.р |
1млн.р |
1,1млн.р |
750т.р |
||
|
2 |
Sобщ (1%)КорректировкаСкорректированная цена |
43м2 |
41м2+2+292,6 |
46м2-3-652,17 |
45м2-2-488,8 |
44м2-1-170,45 |
|
|
3 |
Цена 1м2КорректировкаСкорректированная цена |
14630+292,614922,6 |
21739-652,1721986,8 |
24444-488823955,2 |
17045-1704516874,5 |
||
|
4 |
Sпол (1%)КорректировкаСкорректированная цена |
32м2 |
30м2+215221,1 |
31м2-121287,7 |
31м2-124194,8 |
29м2+317380,7 |
|
|
5 |
Право собственностиКорректировкаСкорректированная цена |
Полное |
Полное015221,1 |
Полное021287,7 |
Полное024194,8 |
Полное017380,7 |
|
|
6 |
Время продажиКорректировкаСкорректированная цена |
Сейчас |
1неделя-115221,1 |
1неделя-320658,7 |
2недели-223710,9 |
Сейчас017380,7 |
|
|
7 |
Условия продажиКорректировкаСкорректированная цена |
Рын. |
Рын.015068,8 |
Рын.020658,7 |
Рын.023710,9 |
Рын.017380,7 |
|
|
8 |
МестоположениеКорректировкаСкорректированная цена |
Жилой район |
Жилой район015068,8 |
Жилой район020658,7 |
Жилой район023710,9 |
Жилой район017380,7 |
|
|
9 |
ЭтажностьКорректировкаСкорректированная цена |
3 |
2+115219,5 |
5-220245,5 |
9-620288,2 |
3017580,7 |
|
|
10 |
Этаж квартирыКорректировкаСкорректированная цена |
2 |
1+115371,7 |
5+120447,9 |
4-120085,3 |
3+117756,5 |
|
|
11 |
Состояние объекта (10%)КорректировкаСкорректированная цена |
Хорошее |
Удовл.+1016908,8 |
Хор.020447,9 |
Хор.020085,3 |
Удовл.+1019532,15 |
|
|
12 |
Лоджии (5%)КорректировкаСкорректированная цена |
Отсутс. |
Отсут.016908,8 |
Присутс.-519425,5 |
Присутст.-519081,0 |
Отсутс.019535,15 |
|
|
13 |
Балкон (5%)КорректировкаСкорректированная цена |
Прис. |
Прис.016908,8 |
Прис.019425,5 |
Прис.019081,0 |
Прис.019535,15 |
Скорректированная стоимость 1м2 = 18880руб.
Стоимость 2-х комн. Квартиры = 812000руб
Вывод:
Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.
Раздел 8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом
Затратный подход является одними стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.
Определить затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляет точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.
Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации состояния и полезность оцениваемого объекта.
Сфера применения и ограничения затратного подхода.
Оптимальной сферой применения, дающей наиболее эффективные результаты, являются:
1. определение рыночной стоимости новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка.
2. определение рыночной стоимости старых объектов при наличии надежной информацией для расчета износа.
3. определение рыночной стоимости проектов, определение рыночной стоимости объектов спец. назначений.
4. определение рыночной стоимости объекта, с которыми редко заключаются рыночные сделки
5. для оценки объектов незавершенного производства
6. для оценки в целях выделения объектов налогообложения
7. для оценки в целях страхования
8. для переоценки основных фондов предприятия.
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений на основе расчета затрат необходимых при его воссоздания на конкретную дату
- учет износа обесценения оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов.
-принцип замещения
Основные этапы применения затратного подхода
1. оценка восстановительной стоимости здания
2. оценка величины предпринимательской прибыли, прибыли инвестора
3. расчет выявленных видов износа
4. оценка рыночной стоимости земельного участка
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки ВС на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Основные недостатки затратного подхода
1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости
2. попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда
3. несоответствие затрат на приобретение оцениваемого о.н. затратами на новое строительство такого же объекта, т. к. в процессе оценки и стоимости строительства вычитается накопленный износ
4. проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. отдельная оценка земельных участков от строений, однако, такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.
6. проблематичность оценки земельного участка в России
7. сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т.к большинстве случаев суждения о степени износа основывающихся на экспертном мнении оценщика и точность результата во многом завесить от его квалификации и опыта .
Исходя из особенностей и специфики использования методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразно и применила в ситуациях технико-экономического А для нового строительства для оценки новых объектов для целей налогообложения объектов спец назначений, в целях страхования, при оценке стоимости объектов, сведения о продаже которых практически отсутствуют.
Локальная смета
Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса
Физический износ - это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.
Функциональный износ-потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.
Экономический износ - характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т. д
|
Наименование элементов здания |
Удельные веса укрупненных конструкций элементов по сб №28 % |
Удельные веса каждого элемента по таб.2 ВСН % |
Расчетный удельный вес элемента % |
Физический износ элементов здания |
||
|
По результатам оценки |
Средневзвешенное значений |
|||||
|
1. фундаменты |
4 |
4 |
5 |
0,2 |
||
|
2. стены |
43 |
85 |
36,55 |
10 |
3,65 |
|
|
3. перегородки |
43 |
15 |
6.45 |
10 |
0.65 |
|
|
4. перекрытия |
10 |
10 |
11 |
1,1 |
||
|
5. крыша |
10,5 |
70 |
7.35 |
13 |
1.52 |
|
|
6.кровля |
10,5 |
30 |
3,15 |
13 |
0,41 |
|
|
7. полы |
9 |
9 |
15 |
1,52 |
||
|
8. окна |
6,5 |
55 |
3,57 |
15 |
0,53 |
|
|
9. двери |
6,5 |
45 |
2,93 |
15 |
0,43 |
|
|
10. отделка |
5 |
5 |
17 |
0,85 |
||
|
11. отопление |
2,5 |
2,5 |
5 |
0,12 |
||
|
12. холодное водоснабжение |
0,4 |
0,4 |
7 |
0,02 |
||
|
13. горячее водоснабжение |
0,4 |
0,4 |
10 |
0,04 |
||
|
14. канализация |
3,2 |
3,2 |
4 |
0,13 |
||
|
15. газоснабжение |
1,3 |
1,3 |
4 |
0,05 |
||
|
16. электроснабжение |
1,2 |
1,2 |
5 |
0,06 |
||
|
17. прочие |
3 |
3 |
2 |
0,06 |
Физический износ 10,78%
Визуальный осмотр здания
|
Наименование элементов здания |
Признаки износа |
Визуальный процент износа |
Примечания |
|
|
Фундамент |
Местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен |
10 |
Зашивка трещин |
|
|
Стены |
Поврежденные обрамления выступающих частей фасада |
10 |
Зашивка выбоин |
|
|
Перегородки |
Мелкие трещины в местах сопряжения, перегородок с перекрытиями |
10 |
Заделка примыканий |
|
|
Перекрытия |
Трещины в плитах |
11 |
Заделка единичных трещин |
|
|
Кровля |
одиночны мелкие повреждения и пробоины в кровле и в местах примыкания к вертикальным повреждениям |
13 |
Ремонт кровли |
|
|
Полы |
Отстаивание мат. В стыках вздутиями местами, мелкие сколы и трещины отд. Плиток |
15 |
Заделка плиток. замена линолеума |
|
|
Окна |
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами |
8 |
Конопатка сопряжения коробок со стенами |
|
|
Двери |
Стертость полотен и щели со стенами |
7 |
Постановке дополнительных прокладок |
|
|
Отделки |
Царапины по масленой окраски, поврежденные кромки обоев, мелкие трещины в плитах |
17 |
Заделка отдельных сколов, подклейка обоев. |
|
|
Отопление |
Нарушенная окраска отопительных приборов и стояков |
5 |
Замена прокладок |
|
|
Холодное водоснабжение |
В некоторых смывных бачках имеются утечки воды, поврежденная окраска трубопровода в отдельных местах |
7 |
Ремонт и регулировка смывных бачков |
|
|
Горячее водоснабжение |
Ослабление прокладок смесителей и запорной арматуры |
10 |
Набивка сальников, замена труб. |
|
|
Канализация |
Поврежденные покрытия моек, ослабление мест присоединения труб |
4 |
Уплотнение труб |
1. Определение рыночной стоимости земельного участка
Сз=ЗН*К*S*Км*Кз*Кул*ИИНФ*Ксп
ЗН- земельный налог
К- коэффициент отношения арендной платы к базовой ставке налога
S-площадь
Км- коэффициент материалов
Кз- коэффициент земли
Кул- коэффициент улучшений
ИИНФ- инфляция
Ксп= коэффициент спроса
ЗН=12000*0,63=7560руб
Сз=7560*7*1,22*1,3*1*1,12*1,2=112803,4руб
2. Определение ВС
ВС=Sпол*С1м2
Sпол=Sзаст*0,9*3=1840*0,9*3=4968м2
ВС=4968*16500=81972000руб
БС=81972000/3,21=25536448руб
3. Накопленный износ
ВН И = 25536448*0,03=766093,44руб
Физ И = 11%*81972000=9016920руб
Функ И = 1320325,9руб
Накопл И = 766093,44+9016920+1320325,9 = 11103338руб
4. Расчет остаточной стоимости улучшений ВС-НИ
Остаточная стоимость 81972000-11103338=70868662руб
5. Определение общей стоимости объекта недвижимости
112803,4+70868662=70981465руб
Стоимость 1м2 = 70981465/1840=38570руб
Вывод:
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.
Мы рассчитали рыночную стоимость 3-х этажного квартирного жилого здания, которая равна 70981465руб на нее повлияли следующие факторы:
-внешние (Т инфл, спрос на рынке недвижимости тарифы ЖКХ, Темп развития экономики и ситуация на рынке недвижимости)
- внутренние (физический, функциональный износ и т. д)
Раздел 9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом
Доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная собственность.
Доходный подход к оценке о.н. включает 2 метода:
1.метод капитализации доходов
2.метод дисконтированных ден. потоков.
Основные принципы доходного подхода:
· Принцип ожидания: на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание буд. доходов.
· Принцип замещения6 нельзя получить от оцениваемой недвижимости доход больше, чем от идентичного объекта в данной рыночной зоне.
Условия применения доходного подхода:
- доход стабилен или стабильно изменяется
- есть информация для расчета коэффициента капитализации.
Когда нельзя применять метод капитализации доходов:
- доход нестабилен либо нестабильно изменяется
- оцениваемый объект находится в стадии строительства.
Преимущества метода капитализации доходов:
1. простота выполнения
2. меньше предположений, чем при анализе дисконтированных ден. потоков
3. непосредственно отражает состояние рынка
4. удобен для зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.
Недостатки метода:
1. не учитывает различные условия аренды или затрат
2. требует особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.
Метод дисконтированных ден. потоков.
Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Доходный подход используется при определении инвестиционной и рын. стоимости.
|
№ п/п |
Расчет денежного потока |
1-прогнозный период |
2-прогнозный период |
3-прогнозный период |
|
|
1 |
ПВД |
11018876 |
10167661 |
95596507 |
|
|
2 |
Прочие доходы |
28000 |
28000 |
28000 |
|
|
3 |
ДВД |
11046876 |
10195661 |
95876507 |
|
|
4 |
Операционные расходы в том числе |
||||
|
Налоги: |
12667,3 |
12667,3 |
12667,3 |
||
|
Налог на землю |
7560 |
7560 |
7560 |
||
|
Налог на имущество |
5107,3 |
5107,3 |
5107,3 |
||
|
Налог на пользователей автомобильных дорог |
- |
- |
- |
||
|
6 |
Коммунальные платежи : |
332945,36 |
478242,5 |
592291,3 |
|
|
Электроэнергия |
40920 |
50720 |
59520 |
||
|
Отопление, горячая вода |
161316,56 |
282958, |
1346881,7 |
||
|
Водопровод, канализация |
185521,6 |
96588 |
105285,6 |
||
|
Связь |
85521,696588 |
105285,6 |
|||
|
7 |
Заработная плата обслуживающего персонала: |
||||
|
Заработная плата |
118800 |
118800 |
118800 |
||
|
Отчисления от заработной платы во внебюджетный фонд |
30888 |
308888 |
308888 |
||
|
Представительские расходы |
15000 |
15000 |
15000 |
||
|
8 |
Охрана |
0 |
0 |
0 |
|
|
9 |
Резервный фонд |
||||
|
10 |
Управление |
||||
|
11 |
Страхование |
||||
|
12 |
Реклама |
9000 |
9000 |
9000 |
|
|
13 |
Прочие расходы |
||||
|
14 |
ЧОД |
10527576 |
96531034 |
8809004,1 |
|
|
15 |
Капиталовложения15% от ЧОД |
1579136,4 |
1429655,1 |
1321350,6 |
|
|
16 |
Обслуживание долга |
||||
|
17 |
Денежный поток |
8948440 |
8101378,9 |
7487653,5 |
Расчет стоимости реверсии
Рив= 7487653,5*24%=1797036,8
Произвести расчет ставки дисконтирования
Ставка 7+8+4+5=24%
Расчет стоимости объекта недвижимости
8948440/24%=37285166руб.
8101378,9/24%=33755745руб.
37285166+33755745+1797036,8=72837947руб.
1м2=39585,8 руб.
1. Определяем арендную плату
Ап=ОСА*Д+Р
ОСА- оценочная стоимость сдаваемого в аренду
ОСА=БС=25536448 имущества
Д=20% - Д- коэффициент доходности + минимальная норма
Ам=БС/Nлет доходности на капитал
КР=БС*0,1%=25536,4 руб.
Р- сумма коммунальных и эксплутационных
На = БС*1%=255364,5 руб. издержек на содержание арендованного
имущества
На=БС*0,02%=5107,3 руб.
На- сумма отчислений на возмещение накладных
Нз=0,63*12000=75600 руб. расходов
С=2% от БС= 510728,9 руб.
Ни- сумма налога на имущества
Ам 2009= 25536448/5=5107289,6 руб.
С- сумма расходов на обязательное страхование
Ам 2010= 25536448/6=4256074,6 руб. имущества
Ам 2011= 25536448/7=3648064 руб.
КР- сумма отчисления на капремонт
Ам- амортизационных отчисления
Ап 2009= 25536448*20%+5911586,7=1018876 руб. Ап- арендная плата
Ап 2010= 25536448*20%+804297,1 +4256074,6=1016766руб.
Ап 2011= 25536448*20%+804297,1+ 3648064= 9559650,7 руб.
Коммунальные платежи:
Электроэнергия: Отопление:
1 кв - 100квт*4*12 = 4800*1,1 = 5280 руб 2009 г = 1227,76*6,14*12 =
90461,36руб
2 кв - 200 квт*4*12 = 9600*1,1 = 10560 2010 г = 1227,76*13,33*12 =
196392,5 руб
3 кв- 250*4*12+=12000*1,1=13200 2011 г = 1227,76*17,14*12 = 252525
руб
4 кв- 300*4*12=10800*1,1=11800
2009г-40920
Газоснабжение:
2010 г-50220 2009 г=11,7*60 чел=702*12=8424 руб
2011 г-59520 2010 г=11,7*60чел*12=8424 руб
2011 г=25,03*60чел*12=18021,6 руб
Телефон: Вывоз мусора
2009г=170*15*12=30600 руб 2009 г=856*60чел*12=6163,2руб
2010г=170*15*12=30600 руб 2010 г=13,17*60чел*12=9482,4руб
2011г=1295*15*12=53100руб 2011г=13,17*60чел*12=9482,4руб
Холодное водоснабжение: Горячее водоснабжение:
2009г=118,78*60*12=85521,6руб 2009г=98,41*60*12=70855,2руб
2010г=14,15*60*12=96588руб 2010г=120,23*60*12=86565,6руб
2011г=146,23*60*12=105285,6руб 2011г=131,05*60*12=94356руб
Вывод:
Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход. Таким образом, на основании проведенных расчетов можно сделать заключение о том, что рыночная стоимость объекта оценки, численно равная в данном случае полученная с использованием затратного подхода составила 34739200руб и 1м2 18880руб.
Раздел 10 Определение итоговой стоимости по результатам трех методов
|
Метод оценки |
Стоимость, руб. |
|
|
1. Затратный метод |
70981465 |
|
|
2. Метод сравнительных продаж |
72837947 |
|
|
3. Доходный метод |
34739200 |
Весовой показатель достоверности метода
|
Показатели |
Методы оценки |
|||
|
Затратный метод |
Метод сравнения продаж |
Доходный метод |
||
|
Достоверность информации |
30% |
30% |
40% |
|
|
Полнота информации |
30% |
30% |
40% |
|
|
Допущения, принятые в расчетах |
30% |
30% |
50% |
|
|
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
30% |
30% |
50% |
|
|
Способность учитывать конъектуру рынка |
30% |
15% |
40% |
|
|
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта |
30% |
15% |
40% |
|
|
Весовой показатель достоверности метода |
30% |
23% |
47% |
Рыночная стоимость объекта:
70981465*30%+72837947*23%+34739200*47%=54374591,31руб.
Вывод:
В данной курсовой работе, определив стоимость объекта недвижимости 3 методами, мы отдаем предпочтение доходному подходу, так как целью оценки объекта недвижимости является сдача объекта в аренду.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость ОБЪЕКТА, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. С. Перовской 111 а, по состоянию на 12 апреля 2011 г. составляет с учетом округления:
54374600 руб. (Пятьдесят четыре миллиона триста семьдесят четыре тысяч шестьсот рублей)
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом, в нашем случае накопленный износ составил 11103338 руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.
2. Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход.
3. Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Анализ социально-экономической ситуации в Астрахани и области. Анализ местоположения и характеристик объекта оценки. Особенности рынка недвижимости в регионе. Расчет рыночной стоимости объекта. Определение итоговой стоимости по результатам трех методов.
курсовая работа [225,5 K], добавлен 21.07.2011Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
