Размещено на http://www.allbest.ru/

• СОДЕРЖАНИЕ
• Введение
• Глава 1 ТЕОРЕТИКО МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА
• 1.1 Сущность и экономическая роль девелопмента
• 1.2 Виды девелопмента и их характеристика
• 1.3 Участники девелопмента и их роль в проекте
• ГЛАВА 2 ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ
• 2.1 Основные этапы процесса девелопмента
• 2.2 Особенности предынвестиционной фазы девелопмента
• 2.3 Стадия проектирования
• 2.4 Стадия управления строительством
• 2.5 Стадия завершения проекта
• ГЛАВА 3 РАЗВИТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК использованных источников

Введение

Управление развитием недвижимости или девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг - так называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств. Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта. Потребность общества в девелоперах стремительно растет, однако от девелоперов требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях как менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление и даже психология.

Целью данной работы является определение смысла понятия «девелопмент», его видов и этапов.

Объектом исследования является девелопмент как процесс управления недвижимостью.

Предмет исследования ? процесс и методы управления, пути повышения эффективности управления.

Глава 1 ТЕОРЕТИКО МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА

1.1 Сущность и экономическая роль девелопмента

В научном и хозяйственном лексиконе понятие «девелопер» начинает свое распространение со второй половины 1990-х гг. Одним из первых исследование самого процесса девелопмента объектов недвижимости осуществил доктор экономических наук профессор С.Н. Максимов. Исследованием сущности девелопмента занимались также А.Н. Асаул, В.Н. Старинский и др.

На заре развития рынка недвижимости при несовершенстве законодательной базы, когда процессы согласования были непонятны и непрозрачны для инвестора, он стремился снизить свои риски в виде участия девелопера своими деньгами, что способствовало развитию рискового (спекулятивного) девелопмента. Девелопер нес финансовые риски наравне с инвестором и деньгами отвечал за каждое своё действие или решение.

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Субъекту «Девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Развитие рыночных механизмов в данной сфере подразумевает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционно-строительного процесса. Значение девелопмента в инвестиционно-строительном цикле хорошо изучено в экономике строительства, и вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера названной функции не вызывает дискуссий. Специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, приобретают черты экономического института ИСК.

Сущность девелопмента можно выразить как особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества -- с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

· с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

· с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

· с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

· с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности -- неотъемлемая часть анализа проекта в целом и будет предметом специального рассмотрения в главе 3.

Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект -- это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

Девелопмент позволяет решить целый спектр важных вопросов и задач:

· создание качественного проекта;

· получение нужных разрешений на его продажу от органов власти и общественных организаций;

· привлечение хороших инвестиций и кредитных средств;

· выбор подрядчиков и исполнительных организация;

· Финансирование и осуществление контроля над производимыми работами;

· реализация готового объекта недвижимого имущества или сдача его в эксплуатацию.

1.2 Виды девелопмента и их характеристика

Принято выделять два основных вида девелопмента fee-development (чистый девелопмент) и speculative development (спекулятивный девелопмент). Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. Компания, которая строит для себя, не относится к девелоперам на строительном рынке.

Посткризисный период характеризуется развитием «чистого» или fee-девелопмента. Fee-девелопмент - это проект, где девелопер не является собственником либо правообладателем земельного участка, а является коммерческой структурой, которая за определенное вознаграждение осуществляет подготовительные работы, управление строительством и не участвует в прибыли. Увеличение масштаба рынка недвижимости, рост качества и сложности реализуемых проектов ведет к развитию fee-девелопмента. Если раньше девелопер нередко выкупал земельный участок и затем самостоятельно реализовывал проект, то сегодня собственник участка зачастую не желает расставаться с активом в виде земельного участка и готов привлечь профессиональную компанию (fee-девелопера) к работе. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Наиболее востребованы услуги fee-девелопмента владельцами приватизированных бывших промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах. Причем владелец промышленного комплекса хочет либо его продать весь, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. Услуга fee-девелопмента необходима в обоих случаях.

Следует отметить, что в секторе индустриальной недвижимости спрос на услуги fee-девелопмента достаточно стабилен. В последнее время услугами fee-девелопера пользуются банки для развития залоговых активов (объектов недвижимости). Необходимо отметить, что большая часть проектов во всем мире является проектами fee-девелопмента. Девелопер находит проект, привлекает инвестора. После реализации инвестор получает прибыль, а девелопер - вознаграждение.

Отличительные черты:

· Девелопер является исполнителем;

· Девелопер не берет на себя финансовых рисков;

· за свою работу получает фиксированный гонорар.

Вторая разновидность speculative development гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентрироваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер рассчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Отличительные черты:

· Девелопер выступает в роли инициатора проекта;

· принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:

1. 3х стадийный (развитие, контракт, выполнение).

2. 3х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).

3. 4х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).

4. 4х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно-конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

· Девелопмент жилой недвижимости

· Девелопмент коммерческой недвижимости

· Девелопмент загородной недвижимости

· Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:

· Предпроектная подготовка

o Анализ рынка недвижимости

o Подбор объекта недвижимости

o Формирование стратегии проекта

o Инвестиционный анализ

o Оформление исходно-разрешительной документации

o Привлечение инвестиционных средств

· Проектирование

o Разработка финансовой схемы, организация финансирования

o Формирование архитектурно-инженерной группы

o Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади

o Руководство проектированием

o Проведение тендера на строительные работы

· Строительство

o Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ)

o Контроль качества строительства и сметных расходов

· Реализация

o Маркетинг, реализация площадей

o Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства

o Основные принципы девелопмента

1.3 Участники девелопмента и их роль в проекте

Значение процесса девелопмента в инвестиционно-строительном цикле в настоящее время в достаточной мере определено и активно изучается в рамках отечественной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, которая предполагает в качестве субъектов заказчиков, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, местные административные и регулирующие институты, функционирующие на территории

Часто одно лицо часто может выступать в качестве и инвестора, и заказчика, и застройщика одновременно. Заказчиками могут быть органы государственной власти, коммерческие организации, некоммерческие объединения граждан (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), инвестиционные фонды. Отсутствие правовой определенности в вопросе разделения полномочий и обязанностей субъектов инвестиционно-строительной сферы приводит к неконтролируемому и неэффективному их совмещению указанными субъектами, поскольку в связи с замещением агентских функций не проявляются конкурентные механизмы в вопросах привлечения денежных средств, определения места строительства, выбора проектной и подрядной организации, технологии производства и т. д В мировой практике (англо- саксонские научные школы) деление субъектов экономических взаимоотношений инвестиционно-строительной сферы на заказчиков и застройщиков не принято, поскольку не имеет существенного значения собственные или привлеченные средства у лица, осуществляющего строительство проекта. Под строительными проектами понимается совокупность ограниченных во времени взаимосвязанных мероприятий, предпринимаемых с целью создания определенного строительного продукта (объекта или комплекса объектов недвижимости), выполняемых в рамках установленного бюджета В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке, т. е. номинальным инвестором строительного проекта. Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синонимом англоязычного термина «девелопер»

В процессе девелопмента недвижимости (инвестиционно-строительной деятельности) реализуются инвестиционно-строительные проекты (ИСП), которые принято разделять по фазам их жизненного цикла, разграниченных по признаку состава финансовых потоков:

1. Предынвестиционная фаза - с момента замысла инвестиционного проекта до начала инвестиционных затрат.

2. Инвестиционная фаза - с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (замысел может быть корректирован или изменен).

3. Операционная фаза - с момента начала получения выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта (замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, инвестиционные затраты могут быть скорректированы (продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат)).

Также выделяют ликвидационную фазу жизненного цикла проекта в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта. Предпроектная и проектная стадия градостроительной деятельности относятся к прединвестиционной фазе, поскольку в разрешении на строительство может быть в итоге отказано. Затраты в этой фазе могут быть объемными и растянутыми по срокам, а до получения разрешения на строительство считаются венчурными. Юридически, инвестиционная фаза наступает только на стадии строительства (с момента получения разрешения на строительство), а операционная фаза наступает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Фактически, в бизнес планах и управленческом учете девелоперских проектов долевую уступку прав требований на стадии строительства часто называют продажами, целевое финансирование учитывают как выручку.

Анализ системы экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере позволил составить укрупненную схему, в которой девелопер (девелопер застройщик) является центральным звеном, обеспечивающим эффективное координационное взаимодействие между участниками процесса инвестирования объектов жилищного строительства.

Многогранность взаимоотношений между инвесторами, девелоперами (застройщиками), проектировщиками, подрядчиками и субподрядчиками, поставщиками строительных материалов, собственниками недвижимости, государственными комитетами и службами, профессиональными советниками и общественными организациями, конечными пользователями объекта недвижимости представляет собой сложную форму организации отношений, складывающихся по мере развития проекта. Действуя в условиях неопределенности и риска, эти взаимоотношения представляет собой саморегулируемую систему - систему, особенностями которой являются:

? колебательный характер протекающих процессов (наличие подъемов и спадов, чередующихся кратковременными периодами стабильности);

? самостоятельность предпринимательских структур;

? широкая сеть инфраструктуры;

? конкурентное ценообразование;

? правовая база рыночных отношений;

? государственное регулирование отдельных вопросов строительного законодательства.

Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию. В свою очередь наличие диспропорций функционирования субъектов инвестиционно-строительной деятельности может приводить к росту стоимости жилья, сроков строительства, увеличению индивидуальных рисков участников, снижению экономической эффективности, качества введенных в эксплуатацию объектов. Решение проблемы обеспечения инвестиционной привлекательности проекта, его успешной реализации в заданные сроки при установленном уровне финансовых вложений основано на оперативной организации взаимодействия участников инвестиционного процесса на рынке жилья. Как показывает практика экономически развитых стран, формирование наиболее адекватной и эффективной системы жилищного финансирования позволяет на рыночных принципах объединять усилия хозяйствующих субъектов различных секторов экономики, реализуя с участием государственную жилищную политику и достигать значительных результатов. Таким образом, анализ функционирования экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере выявляет проблемы, показывающие, что дисбаланс хозяйственных процессов, их характер и динамика во многом основаны на экономическом поведении его участников, их взаимоотношениях в условиях неопределенности и риска рыночной среды. Поэтому современный взгляд на проблему посткризисного развития инвестиционного процесса на всех стадиях жизненного цикла ИСП должен направляться в сторону изучения поведенческих особенностей его участников. Это позволит лучше понять причины конфликта интересов участников инвестиционного процесса, проблемы кооперации, разобраться в мотивах принятия экономических решений, что даст возможность ясного представления сути хозяйственных операций в процессе движения инвестиционных проектов жилищного строительства.

ГЛАВА 2 ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ

2.1 Основные этапы процесса девелопмента

Важнейшее свойство капитала состоит, как известно, в возможности приносить прибыль его владельцу. Долгосрочное вложение капитала, или инвестирование - одна из форм использования такой возможности. Суть инвестирования, с точки зрения инвестора (владельца капитала), заключается в отказе от получения прибыли «сегодня» во имя прибыли «завтра». Операции такого рода аналогичны предоставлению ссуды банком.

Соответственно, для принятия решения о долго срочном вложении капитала необходимо располагать информацией, в той или иной степени подтверждающей два основополагающих предположения: вложенные средства должны быть полностью возмещены; прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Таким образом, проблема принятия решения об инвестициях состоит в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату. В самом общем смысле, инвестиционным проектом называется план или программа вложения капитала с целью последующего получения прибыли. Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными - от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного проекта.

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению про ектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

1. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза)

На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Как долго останутся неизменными существующие условия рынка и каковы тенденции их развития? Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и ин вестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций.

Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ.

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая включает: назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

2. Стадия проектирования

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (технико экономического обоснования). Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы.

Так же на данной стадии производится разработка и корректировка Строительного бюджета

3. Управление строительством

На этапе строительства девелоперская компания так же может

полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, международных тендеров среди строительных под рядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и ведение переговоров.

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, которое включает в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

4. Стадия реализации

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по раз работке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Также на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

2.2 Особенности предынвестиционной фазы девелопмента

Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, составляются обоснования инвестиций и ТЭО (проект) строительства.

При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.

Разработка концепции проекта - начальный и самый важный этап девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея проекта, и осуществляется его предварительный анализ.

Основными причинами появления проектов являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива предпринимателей; интересы кредиторов. На данном этапе девелопер осуществляет такую деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формирование стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.

На этапе разработки концепции необходимо также провести предварительную экспертизу осуществимости проекта и в результате составить декларацию о намерениях.

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые источники и условия финансирования; предпочтительные варианты размещения здания, сооружения; граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инвестирования.

По результатам формирования инвестиционного замысла девелопер должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования; место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; доходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инвестирования; предполагаемые источники и схема финансирования. В процессе разработки идеи девелоперского проекта рекомендовано производить экспертную оценку осуществимости проекта для предварительного анализа осуществимости проекта.

Первой стадией данной методики является определение факторов, которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Данными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта; сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестиционный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и результатов проекта.

На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания приоритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весомость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получаем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экспертную оценку.

Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта. В первом случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получившие наивысшие результаты, а во втором - полученная интегральная экспертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее «ограничением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше установленного предела, проект признается осуществимым. Замысел инвестора реализуется в форме Декларации о намерениях (ходатайства). Разработка данного документа осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах развития региона. Материалы декларации являются основанием для получения решения местного органа власти о возможности реализации проекта. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство зданий.

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают прогнозы и направления развития страны (региона, города), которые включают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы, генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе, документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования - маркетинговые исследования рынка продукции проекта.

После предварительного согласования Декларации о намерениях инвестор принимает решение о разработке обоснования инвестиций. Данный документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов, в объеме достаточном для принятия инвестором решения о целесообразности дальнейшего инвестирования. Примерный состав обоснования инвестиций: резюме проекта; общая характеристика отрасли и предприятия; исходные данные и условия, в том числе цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, окружение проекта, оценка воздействия на окружающую среду, текущее состояние проекта, кадры и социальное развитие; анализ рынка; управление проектом; оценка эффективности проекта; приложения. Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка.

Для принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла.

Задачей технического анализа инвестиционного проекта является: определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей проекта, анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сырья, энергии, рабочей силы, проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта. Так же рассматриваются такие вопросы как масштаб проекта, емкость рынка для продукции проекта, график проекта. В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта.

Задача коммерческого анализа - оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

Решаемые при этом задачи в общем виде можно свести к следующим:

· маркетинг;

· источники и условия ресурсного обеспечения;

· условия сбыта.

Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный, так и в постинвестиционный период, так же определение ер необходимых для смягчения данного эффекта.

Цель организационного анализа - оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а также выработка рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, планирования, финансовой деятельности, координации деятельности, общей политики.

Основными задачами организационного анализа являются: оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур; оценка возможного влияния законов, политики, инструкций на проект; разработка

мер по устранению слабых сторон участников проекта, а также снижению отрицательного воздействия со стороны законов и политики государства.

Цель социального анализа - определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. В рамках данного анализа сосредотачивают внимание на трех основных областях: социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом; приемлемость проекта для местной культуры; стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.

Для оценки жизнеспособности проекта проводят его финансовый анализ и анализ эффективности: сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате данной оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет стабильный спрос.

Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом, для которого цены покупки, например, сырья, и продажи продукции проекта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод. Например, указанные цены могут содержать налоговую наценку или быть ниже мировых цен благодаря государственному регулированию.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности, модернизации и реконструкции существующих объектов, осуществления предполагаемого проекта (в том числе строительства, сооружения предприятия), эффективности использования, срока окупаемости вложений. Технико-экономическое обоснование проекта включает в себя:

1. Общее резюме проекта;

2. Описание общей идеи технико-экономического обоснования (потребность в увеличении объемов деятельности, мощностей производства, смена технологии или схемы производства);

3. Обоснование деятельности (обоснование выбора технологии, приобретение оборудования, смена схемы производства, строительные решения);

4. Расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энергетических, трудовых и финансовых ресурсах);

5. Экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в результате деятельности в рамках проекта);

6. Выводы и предложения (дается общая оценка экономической целесообразности и перспектив внедрения проекта).

Технико-экономическое обоснование служит основой для составления бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия решения по финансированию внедрения оборудования, проекта и т.д.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО):

· проведение масштабного маркетингового исследования;

· подготовка программы выпуска продукции;

· подготовка пояснительной записки;

· подготовка исходно-разрешительной документации;

· разработка технических решений, состоящих из: генерального плана, технологических решений (анализ состояния оборудования, расширение производства и т.д.);

· градостроительные архитектурно-планировочные решения;

· решения по инженерному обеспечению производства;

· мероприятия по охране окружающей среды и ГО;

· описание организации строительства;

· описание системы управления;

· сметно-финансовая документация:

После подготовки, ТЭО отправляется на экспертизу. На основании ТЭО и его экспертизы принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект.

В результате проведения всех исследований возникает необходимость некоего итогового - максимально компактного документа, который позволит предпринимателю не только принять решение, но и знать, что и когда предстоит сделать, чтобы оправдались ожидания относительно интенсивности проекта. Для этого составляется бизнес-план.

Бизнес-план - подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить компании, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели проекта в результате их достижения.

2.3 Стадия проектирования

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия - тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:

· предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

· первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;

· приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

· окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.

2.4 Стадия управления строительством

Строительная фаза проекта является, как правило, наиболее дорогой (затратной) и длительной и проектном цикле. Именно поэтому изучение строительной фазы проекта столь актуально для девелопера.

Строительная фаза проекта начинается с проведения подрядных торгов.

Торги или тендеры являются одной из основных форм закупки ресурсов, услуг и исполнителей, необходимых для обеспечения разработки и реализации проекта. Основной их смысл заключается в выборе на конкурсной основе предложений, наиболее выгодных для организаторов торгов, руководителей проекта. Регламент проведения торгов регулируется Положением о подрядных торгах в РБ.

Подрядные торги - это способ закупки товаров, размещения заказов и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) производится на конкурсной основе.

Объект торгов - производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предмет торгов - конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.

В качестве предмета торгов могут выступать подряды на:

· строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений производственного назначения и непроизводственного назначения, в том числе на условиях «под ключ»;

· выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их отдельных видов;

· выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-изыскательские работы;

· разработку технико-экономических обоснований (ТЭО);

· проектирование;

· управление проектом;

· поставку материально-технических ресурсов для проекта;

· поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;

· прочие поставки и услуги, в том числе услуги консультантов.

Участник торгов - лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении и утверждении результатов торгов.

Основными участниками торгов являются:

· заказчик - лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов;

· организатор торгов - лицо, которому заказчик поручил проведение торгов;

· тендерный комитет - постоянный или временный орган, созданный заказчиком пли организатором для организации и проведения торгов;

· претендент - организация, фирма, консорциум (отечественный или международный), под чьим именем подана заявка;

· оферент - претендент, приславший тендерное предложение (оферту), подкрепленное банковской гарантией и содержащее его согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

В отдельных процедурах торгов также могут принимать участие инженерно-консультационные фирмы, кредитно-финансовые учреждения, межведомственная комиссия по подрядным торгам, и другие организации.

Тендерная документация - комплект документов, содержащий исходную информацию о технологических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Принятие решения о назначении и времени проведения подрядных торгов осуществляется заказчиком путем издания официального распорядительного документа: приказа, постановления, распоряжения и т.д.

В этом документе заказчик определяет подразделение своей организации, которому поручается выполнение функций организатора торгов, и назначает лицо, ответственное за эту работу.

В качестве организатора торгов может выступать также любая специализированная фирма, имеющая лицензию на данный вид деятельности.

В подобном случае заказчик заключает с ней договор, в котором определяются нрава и обязанности договаривающихся сторон и условия выполнения ими предмета договора.

С целью подготовки и проведения торгов заказчик (или организатор торгов) формирует тендерный комитет, привлекая собственных специалистов, представителей научно-исследовательских, проектных, инженерно-консультационных и других организаций, отдельных консультантов и экспертов на основании заключенных с ними договоров в соответствии с действующим законодательством.

Организатор торгов или по его поручению тендерный комитет подготавливает и публикует объявление о торгах. Объявление о торгах должно быть произведено за 2-6 месяцев до срока представления оферт.

Тендерный комитет определяет конкретный состав, порядок и другие условия подготовки тендерной документации в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов. Тендерная документация распространяется за определенную комитетом плату, при этом валюту платежа устанавливает тендерный комитет. Тендерная документация включает, как правило, следующие основные разделы:

· приглашение для участия в торгах;

· общие сведения об объеме и предмете торгов;

· техническую часть (проектную документацию) и коммерческую часть тендерной документации;

· инструкции оферентам;

· форму заявки претендента на участие в торгах;

· условия и порядок проведения торгов;

· проект договора.

Конкретный состав, порядок и формы представления информации, а также другие условия подготовки тендерной документации могут уточняться тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов.

Для участия в торгах претендент должен представить в тендерный комитет следующие документы:

· заявку на участие в подрядных торгах;

· временное поручительство в форме гарантии банка;

· копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;