Оценка застроенного земельного участка с применением методов стандартных подходов
Формирование института оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценка - методически обоснованное мнение эксперта по оценке о стоимости объекта недвижимости, процесс ее расчета. Базовые инструменты оценочного механизма. Стандартная процедура оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.01.2013 |
| Размер файла | 249,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Оглавление
- Введение
- 1. Теоретический аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации
- 1.1 Современная концепция оценки
- 1.2 Базовые инструменты оценочного механизма
- 1.2.1 Доходный подход
- 1.2.2 Сравнительный подход
- 1.2.3 Затратный подход
- 1.3 Стандартная процедура оценки
- Библиографический список
- Приложения
Введение
Недвижимость - основа и одно их важнейших условий осуществления любой хозяйственно-экономической деятельности, в том числе производственной. Недвижимость также является ценным экономическим благом, способным к приращению собственной стоимости, что делает недвижимое имущество востребованным инвестиционным объектом.
Актуальность данного исследования обусловлена высокой степенью важности земли и объектов недвижимого имущества, как основы всей хозяйственно-экономической деятельности общества.
Целью работы является применения теоретического положения оценки для установления стоимости производственного комплекса в Колпинском районе площадью 6900 м2 на 01.05.2013.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
Изучение теоретических аспектов и стандартных методов, применяемых в оценке;
Выбрать объект оценки установить цели, задачи и обстоятельства оценки;
Произвести оценку объекта и сделать вывод о его стоимости на конкретную дату. Объектом курсовой работы является установление стоимости объекта недвижимости. Предметом является вышеуказанный производственный комплекс. При написании курсовой работы использовалась экономическая литература, правовая литература, материалы сети Интернет.
В структуру курсовой работы входят введение, две главы: первая глава - теоретическая часть, вторая глава - практическая часть и расчеты, в которой произведена оценка объекта и сделан вывод о его стоимости на конкретную дату; заключение, содержащее результаты проведенной оценки.
1. Теоретический аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации
1.1 Современная концепция оценки
Формирование института оценочной деятельности является важным условием полноценного функционирования всей экономики в целом. Нормативную базу для оценочной деятельности создает государство, однако законодательные акты являются лишь своеобразным фундаментом для развития оценки. Основные, важные с практической точки зрения, регламентирующие функции выполняют саморегулируемые организации оценщиков. СРОО создают нормы и правила, призванные регламентировать аспекты процесса оценки и околооценочной деятельности, не рассматриваемые федеральным законодательством. Основными задачами государственного регулирования и саморегулирования являются:
Оценка-способ установления значимости чего-либо для действующего и познающего субъекта.
Оценка - методически обоснованное мнение эксперта оценщика по стоимости объекта недвижимости и процесс расчета такой стоимости.
оценка земельный участок недвижимость
Оценочная деятельность Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. - регулируемая законом № 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ Федеральный закон от 29. 07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03. 12.2011, изм. от 28. 07.2012)"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01. 01.2013) ", предпринимательская деятельность, независимых оценщиков, направленная на определение стоимости в отношении объектов оценки для совершения сделок с ними, а также для иных целей.
Таблица 1. Виды (системы) оценки.
|
Обязательная оценка |
проводится: а) при вовлечении в следку объектов, находящихся в федеральной или муниципальной собственности; б) при возникновении споров о стоимости объекта оценки. |
|
|
Факультативная оценка |
инициируется Заказчиком (заинтересованная сторона) в случае, когда закон не требует обязательной оценки. |
Таблица 2. Субъекты оценочной деятельности.
|
Оценщики |
Заказчики |
|
|
-это предприниматели, что деятельность регулируется настоящим ФЗ. Оценщик должен являться членом СРОО (Само Регулируемая Организация Оценщиков), обладать критерием независимости и должен застраховать свою ответственность перед заказчиком. |
-это владельцы объектов недвижимости. |
Статья № 5 ФЗ-135 определяет следующие объекты оценки:
1. отдельные материальные объекты;
2. совокупность вещей (имущество);
3. вещные права;
4. права требования, обязательства (долги);
5. работа, услуги, информация.
Таблица 3. Экономические принципы оценки.
|
Принцип |
Сущность |
|
|
Принцип полезности |
Способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени |
|
|
Принцип замещения |
Стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта |
|
|
Принцип ожидания |
Стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения |
Таблица 4. Регулирование оценочной деятельности. Способы регулирования оценочной деятельности
|
Нормативно-правовое государственное регулирование осуществляется уполномоченными органами власти в рамках существующего национального законодательства. |
Общественное внутреннее регулирование: осуществляется путем создания Саморегулируемых Организаций Оценщиков |
1.2 Базовые инструменты оценочного механизма
1.2.1 Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на ожидаемых доходах от его использования. Доходный подход применяется для оценки стоимости имущества, предназначенного или планируемого к использованию с целью получения дохода.
Таблица 5. Принципы доходного подхода.
|
Принцип |
Сущность |
|
|
Принцип ожидания |
Стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью ожидаемых будущих доходов |
|
|
Принцип замещения |
Стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль |
Таблица 6. Преимущества и недостатки доходного подхода.
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
1) В отличие от остальных подходов к оценке, в первую очередь учитывает интересы покупателя (инвестора), устанавливая разумную с точки зрения возмещения затрат на приобретение будущим и доходами 2) Возможно одинаково эффективное применение данного подхода как для однородного объекта, так и для большого количества отдельных объектов разной природы и назначения, объединенных в единый комплекс. |
1) Успешное применение возможно только к объектам, способным приносить экономический доход. 2) Требует большого количества экономической информации для применения. |
Таблица 7. Основные формулы доходного подхода.
|
Название |
Формула |
Сущность |
|
|
Потенциальный валовой доход |
ПВД=S*ставка арендной платы, где ПВД - потенциальный валовой доход, S - площадь объекта оценки, ставка арендной платы - размер арендной платы за единицу площади в единицу времени |
Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки без учета издержек и иных возможных доходов |
|
|
Действительный валовой доход |
ДВД=ПВД-потери+прочие доходы, где ДВД - действительный валовой доход, ПВД - потенциальный валовой доход, издержки - потери, связанные, например, с недостаточной заполняемостью арендных площадей, прочие доходы - доходы полученные от прочих видов деятельности помимо использования объекта по основному назначению |
Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки с учетом возможных потерь и прочих доходов от использования объекта оценки помимо целевого назначения |
|
|
Чистый операционный доход |
ЧОД=ДВД-ОР, где ДВД - действительный валовой доход, ОР - операционный доход. |
Определяет операционных доход за вычетом операционных расходов, необходимых для нормального функционирования объекта оценки |
|
|
Метод дисконтированных денежных потоков |
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). |
Позволяет оценить объект недвижимости с учетом текущей стоимости будущих неравномерных доходов и будущей стоимости перепродажи (реверсии) |
Важным этапом оценки объекта недвижимости с применением доходного подхода является процесс расчета ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования имеет существенное влияние на итоговую величину оценки.
Для определения ставки дисконтирования были определены следующие величины:
Безрисковая ставка. Безрисковая ставка представляет собой минимальную альтернативную величину доходности, которую способны обеспечить наименее рискованные инвестиции. За основу безрисковой ставки взята величина доходности по еврооблигациям Еврооблигации - международные долговые обязательства, выпускаемые заемщиками (международными организациями, правительствами, местными органами власти, крупными корпорациями, заинтересованными в получении денежных средств на длительный срок Российской Федерации, эмитированным в 2000 году и имеющим срок погашения 2030 год. На основе длительного наблюдения средняя величина доходности по еврооблигациям РФ определена в размере 3,1% [5]
Прогнозная величина инфляции в Российской Федерации на 2013 год. При определении прогнозной величины инфляции в Российской Федерации на 2013 год необходимо получить наиболее правдоподобную ставку, для чего целесообразно использовать информацию из некоторого числа источников. Прогнозный темп инфляции, определенный в прогнозе Министерства экономического развития РФ, составил 7% [6]. В то же время, по прогнозу Международного валютного фонда (МВФ), инфляция в РФ в 2013 году достигнет значения 6,5% [7]. Центральный банк (ЦБ РФ) прогнозирует рост инфляции на уровне 5-6% [8]. С учетом вышесказанного, целесообразным будет заложить наиболее неблагоприятный уровень инфляции для обеспечения большего уровня финансовой устойчивости объекта оценки, то есть необходимо принять величину 7% в качестве прогнозной величины инфляции.
Средневзвешенный уровень совокупного риска, рассчитанный на основе матричного метода расчета рисков. В ходе выявления средневзвешенного уровня совокупного риска, риски и экспертная оценка реализации каждого из рисков были определены на основе матричного метода:
Таблица 8. Распределение удельного веса рисков.
|
Вид риска |
Категория риска |
Риск-рейтинг |
||||||||||
|
10 |
20 |
30 |
40 |
50 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
|||
|
Систематические |
||||||||||||
|
Ухудшение экономической ситуации |
Динамический |
1 |
||||||||||
|
Изменение законов |
Динамический |
1 |
||||||||||
|
Неожиданный рост конкуренции |
Динамический |
1 |
||||||||||
|
Природные катаклизмы |
Статический |
1 |
||||||||||
|
Не систематические |
||||||||||||
|
Ускоренный износ |
Статический |
1 |
||||||||||
|
Риск неэффективного менеджмента |
Динамический |
1 |
||||||||||
|
Криминальный риск |
Статический |
1 |
||||||||||
|
Низкая загрузка производственных мощностей |
Динамический |
1 |
||||||||||
|
Итоги |
||||||||||||
|
Количество наблюдений |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
|||||||
|
Взвешенный итог |
40 |
120 |
120 |
70 |
80 |
|||||||
|
Итог |
410 |
|||||||||||
|
Количественный фактор |
100 |
|||||||||||
|
SR1 |
4,1% |
Риск низкой ликвидности.
Данный риск аккумулирует в себе остальные риски, так как любое неблагоприятное проявление в конечном итоге реализует риск низкой ликвидности. Расчет риска низкой ликвидности производился на основе формулы:
Срок экспозиции был определен на основе исследования рынка объектов схожего назначения на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, схожих по основным технико-экономическим параметрам и составил 12 месяцев. Итоговая величина риска низкой ликвидности определена, как:
(%) [9]
Величина риска неэффективного менеджмента. Данный риск является наиболее существенным при расчете ставки дисконтирования, так как реализация данного риска способна нанести весомый ущерб.
Так как объект требует достаточно простой структуры менеджмента, представляется возможным присвоить данному риску величину 1%.
Величина ставки дисконтирования определяется простым суммированием пяти вышеперечисленных величин, что позволяет рассчитать ставку дисконтирования как:
Итоговая ставка дисконтирования составила 18,3%
1.2.2 Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым имеется рыночная информация о стоимости сделок с ними. Сущность сравнительного подхода заключается в определении стоимости объекта на основании стоимости объектов-аналогов, проданных в аналогичных экономических и иных условиях и обладающих аналогичными технико-экономическими характеристиками.
Таблица 9. Принципы сравнительного подхода.
|
Принцип |
Сущность |
|
|
Принцип спроса и предложения |
Существует взаимосвязь между величиной предложения и величиной спроса, равно как и взаимосвязь рыночной цены с каждой из величин |
|
|
Принцип замещения |
Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше величины цены продажи (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность |
Таблица 10. Преимущества и недостатки доходного подхода.
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
1) В итоговой стоимости учитывается среднерыночная цена спроса и среднерыночная цена предложения 2) На основании выборки информации об объектах-аналогах возможно наблюдение динамики изменения среднерыночной цены, а также спроса и предложения 3) Статически обоснован 4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов 5) Прост в применении, в то же время обеспечивает высокую степень надежности полученного результата |
1) Различия продаж 2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж 3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки 4) Зависимость от активности рынка. 5) Зависимость от стабильности рынка 6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах |
Таблица 11. Методы сравнительного подхода.
|
Метод парных продаж |
Сопоставление и анализ нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, отличающихся единственной характеристикой, которая требует внесения поправки к фактической цене сопоставимого объекта. |
|
|
Метод валового рентного мультипликатора |
ВРМ - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. |
Таблица 12. Виды корректировок при применении сравнительного подхода.
|
Процентные поправки |
вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий |
Собъекта = Саналог*Пкоректир Собъекта =Сед. сравнении. * Пкоректир |
|
|
Абсолютные поправки |
вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; |
Собъекта=Саналог*Пабсолютн. Собъекта= (Сед. сравнения *Ккол. ед. сравнения) +Пабсолютная |
|
|
Денежные поправки |
вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. |
Собъекта = Саналог*Потносительн Собъекта= (Сед. сравнения *К относительн) +П кол. ед. сравнения |
|
|
Кумулятивные процентные поправки |
определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. |
1.2.3 Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Таблица 13. Этапы применения затратного подхода.
|
1 этап |
Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. |
|
|
2 этап |
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. |
|
|
3 этап |
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. |
|
|
4 этап |
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. |
Таблица 14. Преимущества и недостатки затратного подхода.
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 2. обоснование необходимости обновления действующего объекта; 3. оценка зданий специального назначения; 3. при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка; 4. анализ эффективности использования земли; 5. решение задач страхования объекта; 6. решение задач налогообложения; 7. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. |
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России. |
Таблица 15. Методы затратного подхода.
|
Метод сравнительной единицы |
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.) |
|
|
Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2 |
Со - стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату |
|
|
Метод разбивки по компонентам |
Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле |
|
|
Расчет Метод разбивки по компонентам |
Сзд = Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Сj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением. |
|
|
Метод субподряда |
основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. |
|
|
Метод разбивки по профилю |
аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов. |
|
|
Метод выделения затрат |
предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются |
|
|
Метод количественного обследования |
Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. |
|
|
Методы расчета затрат. |
При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат |
|
|
Ресурсный метод |
расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. |
|
|
Ресурсно-индексный метод |
это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. |
|
|
Базисно-индексный метод |
перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. |
|
|
Базисно-компенсационный метод |
суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. |
В процессе обследования объекта оценки и проведения экспертиз состояния систем и элементов здания, а также на основании предоставленной Оценщику информации и документации формируется совокупное описание объекта оценки, содержащее сведения о технико-экономических характеристиках объекта и анализ на их основе.
Таблица 16. Описание объекта.
|
ИНФОРМАЦИЯ, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЕОН) |
||
|
Наименование объекта оценки |
Единый объект недвижимости: застроенный земельный участок с улучшениями |
|
|
Адрес объекта оценки |
г. Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, участок 192 |
|
|
Инвентарный номер объекта |
192 |
|
|
Кадастровый квартал |
0017212 |
|
|
Климатический район |
II |
|
|
Территориальный пояс |
1 |
|
|
Вид зарегистрированного вещного права |
||
|
- на улучшения |
Собственность |
|
|
- на землю |
Собственность |
|
|
Правообладатель |
Физическое лицо |
|
|
Правоустанавливающий документ |
Титул собственности |
|
|
Назначение и текущее использование ЕОН |
Объект производственного назначения/использования (металлургическое производство) |
|
|
Обременения |
нет |
|
|
Характер и функциональное назначение улучшений |
Одноэтажное производственное здание площадью 1900 м2 |
|
|
Год постройки |
1972 год |
|
|
Балансовая стоимость |
||
|
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки |
Регистрационная запись в ГКН, кадастровый паспорт, технический паспорт |
|
|
ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ОТНОСИМОГО К ЕОН |
||
|
Целевое назначение земель |
Земли населенных пунктов |
|
|
Характер разрешенного использования участка |
Код: 142007000000 Описание: Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов |
|
|
Кадастровый номер участка |
78: 37: 17212: 192 |
|
|
Удельный показатель кадастровой стоимости |
= (кад. стоим/Sз/у) = 12639704,98/6900м2=1831,8 |
|
|
Площадь участка |
6900 м2 |
|
|
Описание фронтальных границ участка |
Участок граничит со следующими участками: по северной границе - участок 448, по восточной - участок 34, по южной - участок 62, по юго-западной - участок 178, по западной граница - 186, по северо-западная - участок 561 |
|
|
Форма участка |
Неправильная, прямоугольновидная |
|
|
Топография участка |
Рельеф участка ровный, спокойный. |
|
|
Гидрография и геодезия (инженерно-геологические условия) |
Грунты залегания - суглинок, возможно затопление, высокий уровень заболоченности, водяной горизонт 1,5-2м. Геология участка позволяет размещать на нем крупные производственные объекты без свайного поля. |
|
|
Состояние и обустроенность участка |
Низкий уровень захламленности, достаточная освещенность в ночное время суток, отсутствие зеленых насаждений. |
|
|
Возможности расширения |
Территория "Ижорского завода" застроена достаточно плотно, соседние, близь прилегающие участки, находятся в собственности других лиц и не продаются, что делает невозможным расширение площади существующего объекта недвижимости. Участок оснащен подъездом - асфальтированной дорогой, что позволяет организовать подъезд необходимого транспорта для проведения ремонта и реконструкции, имеющегося производственного здания. |
|
|
ОПИСАНИЕ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА |
||
|
Перечень зданий, сооружений |
Одноэтажное производственное здание с застекленными окнами свободной планировки, с проездными неутепленными распашными воротами |
|
|
Год постройки |
1972 год |
|
|
Конструктивный тип здания |
БМЖ (быстромонтируемое здание на легком железобетонном каркасе) |
|
|
Расположение здания на земельном участке |
Здание расположено внутри территории земельного участка |
|
|
Группа капитальности |
II |
|
|
Эффективный (фактический) возраст, лет |
40 лет |
|
|
Срок экономической жизни, лет |
125 лет |
|
|
Оставшийся срок экономической жизни, лет |
85 лет |
|
|
Площадь здания (кв. м.) |
1900 м2 |
|
|
Строительный объем, (куб. м.) |
11400 м3 |
|
|
Этажность |
1 |
|
|
Физические характеристики объектов недвижимости |
Одноэтажное здание свободной планировки, состояние помещения: хорошее, площадь: общая=1900м2, полезная 1881м2, здание ангарного типа |
|
|
Строительные характеристики объектов недвижимости |
Класс капитальности II, Здание свободной планировки без перегородок, средняя высота потолков 6 м., высота по коньку 7м, высота по фасаду 4м |
|
|
Технико-экономические показатели объекта недвижимости |
Отдельно стоящее здание общей площадью-1900м2, полезная площадь объекта-1881м, вспомогательная площадь-19м (раздевалка и санузел). Соотношение полезной и вспомогательной площади 99% к 1%. |
|
|
ХАРАКТЕРИСТИКА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ ЗАСТРОЙКИ |
||
|
Фундаменты |
Железобетонный ленточный |
|
|
Стены |
Легкая кирпичная кладка |
|
|
Перегородки |
Нет |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные |
|
|
Кровля |
Мягкая рулонная черепица |
|
|
Оконные проемы |
Трехслойные пластиковые окна |
|
|
Дверные проемы |
Металлические |
|
|
Инженерное оборудование |
Отопление: паровое (сети завода). Водоснабжение: есть. Водоотвод: есть (очистные системы завода). Электричество: 35 кВт, возможно увеличение. Газоснабжение: Возможно газоснабжения |
|
|
Отделка |
Без отделки |
|
|
Дополнительные элементы |
Наличие парковки: парковка Ижорского завода |
|
|
ИНФРАСТРУКТУРА РАЙОНА ПРИМЫКАНИЯ |
||
|
Транспортная инфраструктура |
К зданию ведет асфальтированная дорога. Участок расположен в 16 км от КАД, в 5 км от Московского шоссе, 16 км до станции метро "Купчино". В городе развитая сеть социальных автобусов (16 пригородных и 13 внутригородских маршрутов) и коммерческих маршрутных такси (20 маршрутов). Пригородные маршруты соединяют Колпино с Санкт-Петербургом (метро Звёздная, Купчино, Рыбацкое, Пролетарская, Ломоносовская), Пушкином, Павловском, Никольским, Ульяновкой, совхозом им. Тельмана, Войскорово, населёнными пунктами Колпинского района. (Например: от м. Звездная до завода идет 202 маршрутка, от м. Рыбацкое 220, от м. Пролетарская 220Б). Через Колпино проходит железнодорожная линия Санкт-Петербург - Москва, в черте города расположены станция Колпино и платформа "Ижорский завод" (в 1,5км от данного объекта). 2 сентября 2009 года было открыто продолжение Софийской улицы Санкт-Петербурга до Колпинского шоссе, позволившее разгрузить транспортные потоки на Московском и Петрозаводском шоссе. От Ижорского завода до центра Колпино 2,2 км. Ижорский завод имеет общую неохраняемую парковку. |
|
|
Социальная инфраструктура |
Оцениваемый производственный комплекс находится на территории "Ижорского Завода" в окружении производственных комплексов, составляющих благоприятную среду для осуществления деятельности данного типа, что позволяет формировать цепь поставщиков и покупателей. Также для производственных комплексов, находящихся на территории данного завода, имеются привилегии, связанные с транспортной доступностью, осуществлением погрузки и разгрузки материалов. В шаговой доступности находятся объекты социального и торгового назначения, что обеспечивает благоприятные условия для работников Производственного Комплекса. На территории Ижорского Завода расположен медицинский пункт и аптека. |
|
|
ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЕОН |
||
|
Степень престижности района расположения |
Территория "Ижорского завода" застроена достаточно плотно, соседние, близь прилегающие участки, находятся в собственности других лиц. Основной тип окружающих зданий - производственные здания 3-5 класса по СНИПу. Объект расположен на исторической территории Ижорских заводов. |
|
|
Социально-общественный климат района |
Данный объект находится в окружении таких же объектов, т.к. он находится в границе "Ижорского Завода" и непосредственно составляет его часть. "Ижорский Завод" имеет положительную репутацию и не оказывает негативного воздействия на репутацию оцениваемого Производственного Комплекса. Помимо прочего, территория Ижорского завода является промзоной, что исключает отрицательное воздействие на близлежащие объекты. |
|
|
Степень безопасности района расположения |
Производственный Комплекс находится непосредственно на территории "Ижорского Завода", на данный момент завод осваивает новые технологии, что позволяет существенно повысить экологическую безопасность. Так же Администрация г. Колпино выделяет существенные средства для обеспечения экологической безопасности. Все крупные предприятия находятся восточнее и севернее жилой части города. Преобладающее направление ветра в течение года с юго-запада и запада, где большие пространства занимают поля и леса. Поэтому промышленные загрязнения, как правило, сносятся ветром от жилой части, что позволяет считать воздух в Колпино. относительно чистым. С другой стороны, на юго-востоке в менее чем 5 км находится полигон с токсичными отходами, что, по-видимому, оказывает в определённой степени негативное влияние на состояние воздуха в Колпино. Главным загрязнителем воздуха экологи считают Усть-Ижорский фанерный комбинат. По степени криминальности 6 баллов из 10. В Колпино два отдела полиции, 20-й отряд государственной противопожарной службы, в городе располагается 346-й Краснознаменный спасательный центр МЧС России (в/ч 01630), предназначен для проведения аварийно-спасательных и других неотложных работ на территории Северо-Западного региона. |
|
|
Близкорасположенные объекты, повышающие стоимость оцениваемого ЕОН |
Наличие потенциальных потребителей и поставщиков Областной центр в шаговой доступности Река Ижора, как источник воды для санитарных и производственных целей Ж/Д ветка, находящаяся в собственности другого лица, являющаяся потенциальным объектом установления сервитута |
|
|
Близкорасположенные объекты, понижающие стоимость оцениваемого ЕОН |
Действующее Ж/Д полотно большой пропускной способности, являющееся потенциальным источником вибраций, негативно влияющих на конструктивные качества здания |
|
|
МАКРОУРОВЕНЬ |
Прогноз ВВП на 2013 год составляет 3,1% http: //www.vestifinance.ru/articles/14753. Прогнозная величина инфляции в Российской Федерации на 2013 год. За основу взят аналитический прогноз, подготовленный Алексеем Калининым, руководителем практики госконсалтинга компании SBS-consulting. Этот прогноз также учитывает прогноз темпа роста инфляции, заявленный Министерством экономического развития РФ. Проведенный анализ определяет прогнозный темп инфляции в РФ на 2013 год в размере 5,5-6,5%, что позволяет использовать данную величину в размере 6% http: //fd.ru/blogs. htm? id=32. Кроме того, индексы промышленного производства и деловой активности показывают стабильный рост около 3-4% по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет http: //www.gks.ru/bgd/regl/b12_02/IssWWW.exe/Stg//%3Cextid%3E/%3Cstoragepath%3E:: %7Cd010/1-02-1. doc. Инвестиции в основной капитал сохраняют свои объемы http: //www.gks.ru/bgd/regl/b12_02/IssWWW.exe/Stg//%3Cextid%3E/%3Cstoragepath%3E:: %7Cd010/1-07. doc, На сегодняшний день, макроэкономическую ситуацию можно охарактеризовать как стабильную, с тенденциями к стагнации. В первую очередь, подобный вывод можно сделать на основе обзора рынка недвижимости Санкт-Петербурга, подготовленного ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" http: //www.estimation.ru/ru/analytics/2012/11/07-13/. По данным анализа, объем сделок на рынке недвижимости в 2012 году не превысит показатели 2011 года, но и не покажет заметного снижения, что позволяет говорить об определенной стабильности на региональном рынке недвижимости без явных предпосылок к росту. Общеэкономическая ситуация в Российской Федерации позволяет говорить об умеренном снижении темпов роста экономики, при сохранении общестабильного экономического фона http: //www.uniprice-ocenka.ru/index. php? option=com_content&view=article&id=137. Вышеперечисленное позволяет говорить о стабильности макросреды и практическом отсутствии факторов, способных негативно отразиться на стоимости объекта. |
|
|
МЕЗОУРОВЕНЬ |
Совокупный уровень цен на строительную продукцию показывает небольшой рост в районе 1% http: //www.gks.ru/bgd/regl/b12_02/IssWWW.exe/Stg//%3Cextid%3E/%3Cstoragepath%3E:: %7Cd010/3-03. doc. Рынок производственной недвижимости является гораздо менее объемным, ликвидным, по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости за счет явного разделения сегмента на субрынки в зависимости от функционального назначения каждого конкретного объекта, что сильно сужает круг потенциальных покупателей для каждого объекта и существенно повышает срок экспозиции. Конечно, основным фактором, диктующим общее состояние рынка промышленной недвижимости, является значительный дефицит подобных объектов. Одна из причин подобной ситуации кроется, прежде всего, в несоответствии предлагаемых объектов интересам потенциальных покупателей, ведь во многих сферах производства существуют особые требования к зданию размещения, будь то повышенная износоустойчивость для производств с высоким уровнем механического воздействия (например, вибраций) или соответствие санитарным требованиям для размещения продовольственного производства. Кроме того, в настоящий момент, типичный потенциальный покупатель (арендатор) производственного объекта заинтересован в сравнительно небольших площадях, в среднем от 100 до 2000м2, которые бы обеспечили небольшое производство в достаточной степени. Большие площади таким покупателям просто ни к чему. С учетом вышесказанного, объект оценки выгодно отличается от прочих и приобретает значительную востребованность в силу своей универсальности http: //www.b-news. narod.ru/other/ytedgh. htm. Диаграмма "Структура объектов недвижимого имущества нежилого фонда в Санкт-Петербурге" |
|
|
МИКРОУРОВЕНЬ |
Объект является достаточно универсальным в силу, прежде всего, своей планировки и удобного местоположения. Кроме того, за счет своих относительно небольших размеров, объект может оказаться востребованным среди потенциальных покупателей, для которых целью приобретения данного объекта будет размещение небольшого по масштабу производства. На пользу универсальности объекту идет также качественная инфраструктура, транспортная доступность крупного экономического центра (Санкт-Петербурга). Все это позволяет говорить об объекте оценки как о востребованном на рынке и имеющем широкую базу потенциальных покупателей. |
Современная общеэкономическая ситуация в Российской Федерации, характеризующаяся снижающимися темпами инфляции, медленному снижению темпов экономического роста с тенденцией к стагнации является стабильным фоном для развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. На региональном рынке производственной недвижимости наблюдается дефицит, вызванный рядом факторов, в том числе большим количеством субрынков в данном сегменте, возникающих в силу выраженной градации отдельных объектов в зависимости от их функционального назначения и, как следствие, сильно различающихся по своим технико-экономическим характеристикам. Оцениваемый объект недвижимости в условиях рынка является в высокой степени универсальным. Кроме того, сравнительно небольшая площадь позволяет говорить об интересе к объекту со стороны потенциальных покупателей, желающих приобрести объект с целью размещения производства небольших и средних масштабов.
Для расчета степени износа элементов и систем оцениваемого объекта применим метод архитектора Росса. Метод заключается в оценке степени износа на основе экспертного мнения о качестве эксплуатационного процесса в процессе использования объекта оценки.
Данный метод предусматривает 3 уровня качества эксплуатации: нормальная (хорошая) эксплуатация, удовлетворительная средняя (эксплуатация), неудовлетворительная эксплуатация. По результатам качественной и количественной оценки наличия следов эксплуатации и различного рода дефектов возможно присвоение качеству эксплуатации данного объекта удовлетворительной (средней) степени.
Таблица 17. Дефектная ведомость.
|
Признаки износа |
Объем повреждений |
(%) |
|
|
Обследование фундаментов |
|||
|
Трещины в цокольной части здания шириной до 1 мм |
На 5 % поверхности |
20 % по таблице 2 |
|
|
Обследование стен |
|||
|
Отдельные трещины и выбоины до 1 мм |
5 % поверхности |
10 % по таблице 10 |
|
|
Обследование перекрытий |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование крыши |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование кровли |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование полов |
|||
|
Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов |
10% поверхности |
20% по таблице 48 |
|
|
Обследование окон/дверей |
|||
|
Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами |
75% элементов |
20% по таблице 56 |
|
|
Обследование системы горячего водоснабжения |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование системы центрального отопления |
|||
|
Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах |
15% элементов |
20% по таблице 66 |
|
|
Обследование канализационной системы |
|||
|
Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10 % их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов |
25% элементов |
20% по таблице 68 |
|
|
Обследование газоснабжения |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование электроосвещения |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование вентиляции |
|||
|
видимых повреждений нет |
|||
|
Обследование водопровода |
|||
|
видимых повреждений нет |
Таблица 18. Расчет физического износа.
|
Конструктивные элементы |
Удельные веса в % |
Физический износ элемента в % |
Физический износ с учетом удельного веса |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 (гр.2хгр.3) /100 |
|
|
Фундаменты |
9,9 |
20 |
2 |
|
|
Стены |
17,9 |
10 |
1,8 |
|
|
Перегородки |
нет |
|||
|
Перекрытия |
21,9 |
28 |
6,1 |
|
|
Крыша |
4,8 |
17 |
0,8 |
|
|
Кровля |
7,2 |
55 |
4 |
|
|
Окна/двери |
11 |
20 |
2,2 |
|
|
Полы |
7,7 |
20 |
1,5 |
|
|
Санитарно-технические устройства, в т. ч. |
||||
|
центральное отопление |
3,136 |
20 |
0,6 |
|
|
вентиляция |
4,9 |
37,5 |
1,6 |
|
|
водопровод |
1,568 |
22 |
0,4 |
|
|
канализация |
2,352 |
20 |
0,5 |
|
|
горячее водоснабжение |
1,57 |
37,5 |
0,4 |
|
|
газоснабжение |
0,784 |
23 |
0,2 |
|
|
Электротехнические устройства, в т. ч. |
||||
|
электроосвещение |
5,29 |
28 |
1,4 |
|
|
Итого физический износ объекта |
100 % |
23,50% |
В результате расчета совокупного износа всего здания как суммы износов отдельных элементов здания с поправкой на удельный вес каждого элемента в затратах на воспроизводство, совокупный физический износ здания определен в размере 23,5%.
Таблица 19. Исправимый функциональный износ.
|
1 |
В здании установлено дополнительное оборудование в виде крановых пролетов, что может негативно отразиться на процессе осуществления производственной деятельности, отличной от машиностроительной. Стоимость демонтажа ~100,000 р, износ крановых пролетов 60%, возвратные материалы 150,000р. Рыночная цена нового кранового пролета 750,000р |
|
|
2 |
По всей площади производственного цеха установлены стальные верстаки. Стоимость демонтажа 200,000р, износ верстаков 10%, после демонтажа верстаки пригодны для перепродажи, рыночная стоимость 35,000р, Текущая рыночная цена аналогичных верстаков 450,000р |
|
|
3 |
На полу установлены дополнительные подиумы высотой 3-5см, что придает полу неровность. Износ подиумов 20%, возвратные материалы в виде фанерных и гипсокартонных листов 15,000р. Стоимость демонтажа 50,000р, текущая цена строительства аналогичных подиумов 110,000р |
|
|
4 |
В здании установлена устаревшая система пожарной сигнализации. Стоимость монтажа в новом здании 195,000, стоимость монтажа в объекте оценки 205,000, рыночная цена системы 400,000, износ текущей системы 90%, стоимость демонтажа 30,000р |
|
|
5 |
В здании установлено недостаточное количество осветительных приборов. Стоимость установки в новом здании 310,000, в старом 360,000р |
Таблица 20. Расчет исправимого функционального износа.
|
№ |
Элементы |
Знак |
Сумма |
|
|
1 |
Рыночная цена нового кранового пролета () |
+ |
750,000р |
|
|
Износ ( |
- |
450,000р |
||
|
Стоимость демонтажа ( |
+ |
100,000р |
||
|
Возвратные материалы ( |
- |
150,000р |
||
|
250,000р |
||||
|
2 |
Рыночная цена верстаков ) |
+ |
450,000р |
|
|
Износ ( |
- |
45,000р |
||
|
Стоимость демонтажа () |
+ |
200,000р |
||
|
Возвратные материалы |
- |
45,000р |
||
|
570,000р |
||||
|
3 |
Рыночная стоимость подиумов) |
+ |
200,000р |
|
|
Износ ( |
- |
40,000р |
||
|
Стоимость демонтажа ( |
+ |
50,000р |
||
|
Возвратные материалы |
- |
15,000р |
||
|
195,000р |
||||
|
4 |
Рыночная стоимость пожарной системы) |
+ |
400,000р |
|
|
Износ ( |
- |
360,000р |
||
|
Стоимость демонтажа () |
+ |
30,000р |
||
|
Возвратные материалы |
- |
0 |
||
|
Стоимость установки в построенное здание |
+ |
205,000р |
||
|
Стоимость установки на этапе строительства |
- |
195,000р |
||
|
80,000р |
||||
|
5 |
Стоимость установки в построенное здание ( |
+ |
360,000р |
|
|
Стоимость установки на этапе строительства |
- |
310,000р |
||
|
Элементы |
50,000р |
Формулы, используемые для расчета исправимого функционального износа:
В результате проведенных расчетов совокупный исправимый функциональный износ составил:
250000+570000+195000+80000+50000=1145000р
Таблица 21. Неустранимый функциональный износ.
|
1 |
Ввиду планировки здания, в нем возможно размещение только одной производственной линии, что ограничивает доход от эксплуатации здания 1,000,000 рублей в месяц. В ином случае возможен доход 1,300,000 в месяц. В год соответственно 12,000,000 и 15,600,000. Ставка доходности в сегменте 10%. Капитализированные утери дохода 3,600,000/1,1=3,272,727 |
Таблица 22. Расчет неустранимого функционального износа.
|
Элемент |
Сумма |
|
|
Текущий доход, в месяц |
1000000 |
|
|
Текущий доход, в год |
12000000 |
|
|
Возможный доход, в месяц |
13000000 |
|
|
Возможный доход, в год |
15600000 |
|
|
Неустранимый функциональный износ |
3600000 |
|
|
Ставка капитализации |
10,00% |
|
|
Капитализированный неустранимый функциональный износ |
3,272,727 |
Совокупный неустранимый функциональный износ составляет 3,272,727р, общий совокупный функциональный износ: 1145000+3272727=4,412,727р
Совокупный неустранимый функциональный износ 3,272,727
Совокупный функциональный износ 1145000+3272727=4,412,727р
Явное отсутствие факторов, способствующих возникновению экономического износа, позволяет определить степень экономического износа объекта равной нулю.
Степень физического износа ранее была определена как 23,5%, что, исходя из балансовой стоимости (12 639 704.98р), составляет 2,970,330 р.
|
Вид износа |
Величина износа |
|
|
Физический |
2,970,330 р. |
|
|
Функциональный |
4,412,727 р. |
|
|
Экономический |
0 |
|
|
Совокупный (общий износ) |
7,383,057 р. |
Итоговый износ объекта составляет 7,383,057 рублей.
1.3 Стандартная процедура оценки
Таблица 23. Этапы стандартной процедуры оценки.
|
Постановка задания на оценку. |
1.1 Цель оценки. 1 2. Вид определяемой стоимости. 1.3 Установление оцениваемых имущественных прав. 1.4 Дата проведения оценки. |
|
|
Составление плана и договора на проведение оценки. |
2.1 График работ по оценке недвижимости. 2.2 Источники информации. 2.3 Выбор методов оценки. 2.4 Затраты на проведение оценки. 2.5 Денежное вознаграждение за проведение оценки. 2.6 Составление договора на оценку. |
|
|
Сбор и анализ информации. |
3.1 Осмотр объекта и прилегающей территории. 3.2 Юридическое описание объекта недвижимости. 3.3 Физические характеристики и местоположение (составление дефектной ведомости). 3.4 Экономическая информация. 3.5 Проверка достоверности собранной информации. 3.6 Анализ и обработка информации. |
|
|
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. |
4.1 Анализ земельного участка как условно свободного. 4.2 Анализ земельного участка с улучшениями. |
|
|
Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов. |
5.1 Оценка стоимости на основе доходного подхода. 5.2 Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода. 5.3 Оценка стоимости на основе затратного подхода. |
|
|
Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. |
6.1 Проверка полученных данных о величине стоимости. 6.2 Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. 6.3 Выведение итоговой величины стоимости. |
|
|
Составление отчета об оценке |
Библиографический список
1. Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ от 29.07.1998г (в редакции от 05.12.2011г №385-ФЗ - опубликован в Российской газете №148-149 - 06.08.1998
2. Об утверждении ФСО №1 "Общие положения оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки". Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №256 - опубликован в Российской Газете/федеральный выпуск №4458 - 05.09.2007
3. Об утверждении ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости". Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №255 - опубликован в Российской Газете/федеральный выпуск №4458 - 05.09.2007
4. Об утверждении ФСО №3 "Требования к отчету об оценке". Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №254 - опубликован в Российской Газете/федеральный выпуск №4458 - 05.09.2007
5. Российская Федерация, государственные облигации внешнего облигационного займа РФ с погашением в 2030 году, документарные на предъявителя, выпуск XI - Доходность облигации - Rusbonds. - [Текст] - [Электронный ресурс] - URL: http://www.rusbonds.ru/tyield. asp? tool=6043
6. Министерство экономического развития РФ. Прогноз социально-экономического развития РФ на 2013 год и плановый период 2014 - 2015 годов. - [Текст] - [Электронный ресурс] - URL: http://base. consultant.ru/cons/cgi/online. cgi? req=doc; base=LAW; n=135481
7. Прогноз МВФ: инфляция в РФ в 2012 - 2013 гг - [Текст] - [Электронный ресурс] - URL: http://expert.ru/2012/01/26/rf-sledite-za-tsenami/
8. Rambler Финансы. Прогноз ЦБ РФ: инфляция в РФ в 2013 году - [Текст] - [Электронный ресурс] - URL: http://finance. rambler.ru/news/economics/117139555.html
9. Анализ рынка складских и производственных помещений. - [Текст] - [Электронный ресурс] - URL: http://www.barbos. biz/? show=info
Приложения
Приложение 1. Договор на проведение оценки
ДОГОВОР №192
Санкт-Петербург 2012
Полянская Ирина Сергеевна и Закрытое акционерное общество "Матрешка" в лице Генерального директора Петрова Н.Н., действующего на основании Устава, именуемые в дальнейшем соответственно "Исполнитель" и "Заказчик", или "Стороны" при совместном наименовании, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Предмет договора
1.1. Исполнитель обязуется оказать услугу по оценке объекта, указанно в п.1.2 настоящего договора в соответствии с заданием на оценку, являющимся приложением к настоящему договору.
1.2. Объект оценки: производственный комплекс по адресу г. Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, участок номер 192.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Заказчик имеет право требовать от Исполнителя соответствия качества оказываемых услуг требованиям законодательства и настоящего договора.
2.2. Заказчик обязан предоставить Оценщику в полном объеме документацию, необходимую для проведения оценки Имущества.
2.3. Оценщик имеет право выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки Имущества в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки.
2.4. Оценщик обязан провести оценку Имущества на основании и с учетом предоставленных Заказчиком документов, а также собранной самостоятельно информации с использованием трех основных подходов к оценке стоимости объекта оценки либо обосновать отказ от применения того или иного подхода.
3. Порядок расчетов
3.1. Вознаграждение Исполнителя за оказание услуги установлено на основании взаимного соглашения и должно быть передано Исполнителю в течение 3-х дней с момента заключения настоящего договора.
4. Порядок сдачи-приемки
4.1. Отчет об оценке передаются Заказчику при условии составления акта сдачи-приемки не позднее срока, указанного в пункте 5.1 настоящего Договора.
4.2. Акт сдачи-приемки является частью настоящего договора
5. Сроки действия договора
5.1. Исполнитель обязуется выполнить условия настоящего договора в течение 170 дней со дня осуществления Заказчиком передачи Вознаграждения в полном размере и при условии предоставления заказчиком всех необходимых документов.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством, за предоставление ложной информации, за непредоставление информации, которая им была известна, и имевшей существенное значение для заключения и (или) исполнения Договора.
7. Порядок разрешения споров
7.1. Споры, возникающие в рамках отношений, устанавливаемых данным договором, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
8. Конфиденциальность
8.1. При исполнении Договора Стороны будут предпринимать все необходимые меры для защиты коммерческих тайн друг друга, а также избегать несанкционированного раскрытия или использования их конфиденциальной информации.
9. Заключительные положения
9.1. Взаимоотношения Сторон, не установленные в настоящем Договоре, регулируются законодательством Российской Федерации.
9.2. Настоящий Договор признается заключенным в день его подписания Сторонами.
9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
10. Справочные данные об исполнителе
Полянская Ирина (исполнитель) является членом саморегулируемой организации НП "Саморегулируемая организация "Одуванчик", имеющей место нахождения: г. Москва, ул. Софийская набережная, д.34 "В" Свидетельство №1 от 11 11 2011г.; застрахована ответственность при осуществлении оценочной деятельности, страховой полис № 121 "Мегарусс-Д", период страхования 01.01.2012г. по 01.01.2022г., сумма страхования - 300 000 руб.
11. Адрес, реквизиты и подписи сторон
Подобные документы
Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.
контрольная работа [48,4 K], добавлен 10.10.2014Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 22.11.2013Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.
курсовая работа [37,5 K], добавлен 25.01.2014Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014
