Анализ финансового состояния предприятия ООО "Мюнхен"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Характеристика организации ООО «Мюнхен»
• 1.1 Общие сведения о предприятии
• 1.2 Выполняемые функции (перечень работ) практиканта
• 2. Анализ финансового состояния предприятия
• 2.1 Оценка финансовой устойчивости
• 2.2 Анализ ликвидности баланса
• 2.3 Оценка платежеспособности
• 3. Информация для проведения оценки стоимости недвижимого имущества
• 3.1 Описание объекта оценки (недвижимость, бизнес, машины и оборудование)
• 3.2 Выбранные подходы и методы оценки. Объекты аналоги
• Заключение
• Список источников информации и использованных материалов
• Приложение А «Бухгалтерская отчетность ООО «Мюнхен» за 2011-2013 гг.

Введение

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Оценка стоимости недвижимости предусматривает выполнение нескольких этапов.

Во-первых, необходимо четко поставить задание для проводимой операции, что позволит определить цель, вид стоимости и установить оцениваемые имущественные права.

Во-вторых, необходимо спланировать предполагаемые действия и заключить договор на проведение оценки. Данный пункт включает создание графика работы, определение какие источники информации и методы оценки недвижимости будут использованы, а так же подсчет затрат и денежного вознаграждения в результате проведения оценки.

В-третьих, следует собрать и проанализировать информацию об оценочном объекте: осмотреть объект и прилегающую к нему территорию, сделать юридическое описание, определись местоположение, собрать экономическую информацию об объекте, проверить на достоверность полученные данные.

На четвертом этапе осуществляется анализ более рационального и эффективного использования ресурсов объекта.

Пятый этап представляет собой расчет стоимости с учетом трех подходов (доходного, сравнительного, затратного). На заключительном этапе выводится итоговая стоимость объекта недвижимости.

Основная цель производственной практики - сбор материалов, необходимых для выполнения дипломной работы.

Задачи производственной практики:

- приобретение навыков анализа и планирования основных показателей деятельности предприятия;

- изучение состава и структуры имущества предприятия;

- сбор необходимого информационного материала для выполнения дипломной работы (бухгалтерской, статистической, управленческой);

- сбор необходимой информации для оценки бизнеса, имущества или отдельных объектов собственности предприятия в соответствии с выбранной темой дипломной работы.

Объект исследования: ООО «Мюнхен»

1. Характеристика организации ООО «Мюнхен»

1.1 Общие сведения о предприятии

Общество с ограниченной ответственностью «Мюнхен», именуемое в дальнейшем «Общество», создано в соответствие с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Общество является юридическим лицом и строит свою деятельность на основании Устава и действующего законодательства Российской Федерации. Полное фирменное наименование Общества на русском языке: Общество с ограниченной ответственностью «Мюнхен», сокращенное наименование на русском языке: ООО «Мюнхен».

Общество является коммерческой организацией.

Общество вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами. Общество имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке, а также указание на его место нахождения. Общество вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации.

Общество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему на правах собственности имуществом. Участник имеет предусмотренные законом и настоящим уставом обязательственные права по отношению к Обществу. Участник не отвечает по обязательствам Общества и несет риск убытков, связанных с деятельностью Общества, в пределах стоимости принадлежащей ему доли в уставном капитале общества, Общество не отвечает по обязательствам участника.

Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования не несут ответственности по обязательствам Общества, равно как и Общество не несет ответственности по обязательствам РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Адрес места нахождения: 650060, г.Кемерово, пр.Ленинградский, д.28/1 пом. 17

ИНН 4205275691/ КПП 420501001

ОГРН 1 134205023765

р/с № 40702.810.4.00000001778 в АКБ «Кузбассхимбанк» (ОАО)

Директор Протасов Артём Анатольевич

Основным видом деятельности является оказание услуг общественного питания.

В таблице 1 представим основные экономические показатели деятельности предприятия, разработанные на основание его форм бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2011 - 2013 год.

Таблица 1 - Основные экономические показатели деятельности ООО «Мюнхен» за 2011 - 2013 гг., тыс.руб.

Наименование показателя	2011г.	2012г.	2013г.	Абсолютное отклонение (+,-)
				2012г. / 2011г.	2013г. / 2012г.
1. Выручка от продажи продукции	12837	13666	15351	829	1685
2. Себестоимость проданной продукции	12626	13385	14700	759	1315
3. Валовая прибыль	211	281	651	70	370
4. Прибыль от продаж	211	281	651	70	370
5. Рентабельность продаж, %	1,6	2,1	4,2	0,5	2,1
6. Прочие доходы	88	21	270	-67	249
7. Прочие расходы	137	100	371	-37	271
8. Прибыль до налогообложения	162	202	550	40	348
9. Текущий налог на прибыль	133	136	156	3	20
10. Чистая прибыль	29	66	394	37	328
11. Среднесписочная численность, чел.	46	48	48	2	0
12. Производительность труда 1 работника	279,1	284,7	319,8	5,6	35,1
13. Среднегодовая стоимость основных фондов	978	1004	1062	25,5	58,5
14. Фондоотдача	13,1	13,6	14,5	0,5	0,8
15. Фонд оплаты труда	4958	5598	5784	640	186
16. Среднемесячная заработная плата 1 работника	9,0	9,72	10,0	0,7	0,3

Таким образом, на основании выше представленной таблицы можно сделать следующие выводы: Выручка от реализации продукции на предприятии имеет положительную динамику и на конец 2013 года составляет 15351 тыс.руб., что больше аналогичного периода 2012 года на 1685 тыс.руб. Себестоимость реализованной продукции в 2013 году составила 14700 тыс.руб., что больше 2012 года на 1315 тыс.руб., относительно же 2011 года себестоимость реализованной продукции возросла в 2012 году на 759 тыс.руб. За счет того что на предприятии отсутствуют коммерческие и управленческие расходы прибыль от продаж равна валовой прибыли и на конец 2013 года составляет 651 тыс.руб., что больше 2012 года на 370 тыс.руб. Рентабельность продаж на предприятии в 2011 году составила 1,6%, что меньше 2012 года на 0,5%, в 2013 же году данный показатель возрос в два раза относительно 2012 года и составил 4,2%. Чистая прибыль предприятия наибольшее свое значение принимает в 2013 году - 394 тыс.руб., что больше аналогичного периода 201 года на 328 тыс.руб. и больше 2011 года на 365 тыс.руб. Среднесписочная численность персонала на протяжении всего рассматриваемого периода не изменилась, и на конец 2013 года составила 48 человек. Производительность же труда работников предприятия за счет повышения выручки от реализации возросла с 279,1 тыс.руб. до 319,8 тыс.руб. на человека. На протяжении всего периода на предприятии наблюдается рост фондоотдачи с 13,1 до 14,5 руб./руб. Рост фонда оплаты труда на предприятии обусловлен повышением среднемесячной заработной платы одного работника, величина которой на конец 2013 года составляет 10 тыс.руб. чел. в месяц.

Основными поставщиками ООО «Мюнхен» являются:

- ООО «Грета» г. Новосибирск;

- ООО «Флагман» г. Новосибирск;

- прочие индивидуальные предприниматели.

Основными потребителями продукции предприятия являются жители г. Кемерово.

Основными конкурентами являются:

- ресторан «Рэтро»;

- Гриль-бар «People's»

- ресторан «Баржа».

Организационная структура ООО «Мюнхен» представлена на рис. 1.

Рисунок 1 - Организационная структура ресторана ООО «Мюнхен»

Представленные на современном российском рынке рестораны значительно отличаются друг от друга по концепции, числу посадочных мест, количеству занятого в них персонала и организационной форме.

1.2 Выполняемые функции (перечень работ) практиканта

В ходе прохождения практики были выполнены следующе виды работ:

- исследованы основные виды деятельности организации;

- проведен анализ основных поставщиков, потребителей и конкурентов организации;

- проведен анализ основных экономических показателей деятельности организации;-

- проведен анализ ликвидности баланса;

- проведен анализ платежеспособности организации;

- проведен анализ показателей финансовой устойчивости организации;

- проведен сбор материалов, необходимых для выполнения дипломной работы.

экономический конкурент ликвидность имущество

2. Анализ финансового состояния предприятия

2.1 Оценка финансовой устойчивости

Абсолютными показателями финансовой устойчивости считают показатели, которые характеризуют степень обеспеченности запасов и затрат источниками их формирования. Для характеристики источников формирования определяют три основных показателя:

- источники собственных оборотных средств, равные разнице величины источников собственных средств и величины основных средств и вложений

Е_С = ж-а (1)

- наличие собственных и долгосрочных источников формирования запасов, получаемое из предыдущего показателя увеличением на сумму долгосрочных кредитов и займов

Е_Т = (ж+К₂)-а = Е_С+К₂ (2)

- общая величина основных источников запасов и затрат, равная сумме предыдущего показателя и величины краткосрочных кредитов и займов

Е_ОБ =Е_Т +К₁. (3)

Так как организация не имеет долгосрочных и краткосрочных кредитов и заемных средств, то все три показателя будут равны

Е_С =Е_Т =Е_ОБ (4)

Трем показателям наличия источников формирования запасов и затрат соответствует три показателя обеспеченности запасов и затрат источниками их формирования:

- излишек или недостаток собственных оборотных средств

±ДЕ_С = Е_С - б (5)

- излишек или недостаток собственных и долгосрочных заемных

источников формирования запасов и затрат

±ДЕ_Т = Е_Т - б (6)

- излишек или недостаток общей величины основных источников для

формирования запасов и затрат

±ДЕ_ОБ = Е_ОБ - б (7)

Так как предыдущие три показателя были равны в силу того, что в балансе организации отсутствуют долгосрочные и краткосрочные кредиты и займы, то и эти три показателя будут соответственно равны.

±ДЕ_С = ±ДЕ_Т = ±ДЕ_ОБ (8)

Ниже представим анализ абсолютных показателей финансовой устойчивости.

Таблица 2 - Анализ основных показателей финансовой устойчивости

Показатель	2011 г.	2012 г.	2013 г.
Источники собственных средств, тыс.руб.	391	261	551
Внеоборотные активы, тыс.руб.	978	1029	1095
Наличие собственных оборотных средств, тыс.руб.	-587	-768	-544
Долгосрочные обязательства, тыс.руб.	0	0	0
Наличие собственных и долгосрочных Заемных источников, тыс.руб.	-587	-768	-544
Краткосрочные обязательства, тыс.руб.	1081	1452	1272
Общая величина собственных и заемных источников формирования запасов и затрат, тыс.руб.	494	684	728
Запасы и затраты, тыс.руб.	413	488	500
Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств, тыс.руб.	-1000	-1256	-1044
Излишек (+) или недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных ист. формирования запасов и затрат, тыс.руб.	-1000	-1256	-1044
Излишек (+) или недостаток (-) общей величины собств. и заемных источников формирования запасов и затрат, тыс.руб.	81	196	228
Тип финансовой устойчивости	(0;0;1)	(0;0;1)	(0;0;1)

В 2011 - 2013 году на предприятии наблюдается неустойчивое финансовое состояние.

Для оценки финансовой устойчивости используют следующие относительные финансовые показатели:

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств. (Gearing Ratio) Этот коэффициент дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости. Показывает, сколько единиц привлеченных средств приходится на каждую единицу собственных:

Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала = Заемный капитал / Собственный капитал

Кзс = (стр. 1500 + стр. 1400) / стр. 1300 форма №1 (9)

Анализируют изменение значения показателя в динамике. Рост показателя в динамике свидетельствует об усилении зависимости организации от внешних инвесторов и кредиторов. Рекомендуемое значение Кзс <0,7. Превышение данного значения сигнализирует о том, что финансовая устойчивость организации вызывает сомнение.

Чем выше значение показателя, тем выше степень риска инвесторов, поскольку в случае невыполнения обязательств по платежам возрастает возможность банкротства.

Коэффициент маневренности собственного капитала. (Current assets to equity ratio) Показывает, какая часть собственного оборотного капитала находится в обороте. Коэффициент должен быть достаточно высоким, чтобы обеспечить гибкость в использовании собственных средств:

Коэффициент маневренности собственного капитала = Собственные оборотные средства / Собственный капитал

Км = (стр. 1300 - стр. 1100) / стр. 1300 форма №1 (10)

Резкий рост данного коэффициента не может свидетельствовать о нормальной деятельности организации, т.к. увеличение этого показателя возможно либо при росте собственного оборотного капитала, либо при уменьшении собственных источников финансирования. Рекомендуемое значение коэффициента 0,2 - 0,5.

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных активов. Показывает сколько внеоборотных активов приходится на каждый рубль оборотных активов:

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных активов = Оборотные активы / Внеоборотные активы

Км/и = стр. 1100 / стр. 1200 (11)

Для данного показателя нормативных значений не установлено.

Коэффициент обеспеченности оборотного капитала собственными источниками финансирования. Показывает наличие у организации собственных средств, необходимых для его финансовой устойчивости:

Коэффициент обеспеченности оборотного капитала собственными источниками финансирования = (Собственный капитал - Внеоборотные активы) / Оборотные активы

Ко = (стр. 1300 - стр. 1100) / стр. 1200 форма №1 (12)

В методической литературе указывается что, организация обеспечена собственными источниками финансирования оборотного капитала при значении коэффициента ?0,1.

Коэффициент автономии. (Equity Ratio) Характеризует независимость организации от заемных средств и показывает долю собственных средств в общей стоимости всех средств организации. Чем выше значение данного коэффициента, тем финансово устойчивее, стабильнее и более независимо от внешних кредиторов организации:

Коэффициент автономии (независимости) = Собственный капитал / Активы

Ка = стр. 1300 / стр. 1600 форма №1 (13)

Нормативным общепринятым значением показателя считается значение коэффициента автономии больше 0,5 но не более 0,7. Но необходимо учитывать то что, коэффициент независимости значительно зависит от отраслевой специфики (соотношения внеоборотных и оборотных активов). Чем выше у организации доля внеоборотных активов (производство требует значительного количества основных средств), тем больше долгосрочных источников необходимо для их финансирования, а это означает что, больше должна быть доля собственного капитала (выше коэффициент автономии).

Таблица 3 - Анализ основных показателей финансовой устойчивости ООО «Мюнхен»

Показатель	2011г.	2012г.	2013г.	Отклонение (+,-)
				2012г./ 2011г.	2013г./ 2012г.
Коэффициент автономии	0,27	0,15	0,30	-0,12	0,15
Коэффициент обеспеченности оборотных активов СОС	-1,19	-1,12	-0,75	0,07	0,37
Коэффициент маневренности собственного капитала	-1,50	-2,94	-0,99	-1,44	1,95
Коэффициент финансовой активности	0,26	5,56	2,31	5,3	-3,25

На основании данных представленных в таблице 3, можно сделать следующие выводы: Коэффициент автономии показывает удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирование. На ООО «Мюнхен» удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования составил на конец 2013 года 30%, что меньше 2011 года на 3%. Коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными оборотными средствами показывает, какая часть оборотных активов финансируется за счет собственных источников. На ООО «Мюнхен» за счет собственных источников оборотных активов не финансируется на протяжении всего рассматриваемого периода. Коэффициент маневренности собственного на предприятии на конец 2013 года составил -99%, капитала, данный коэффициент показывает способность предприятия поддерживать уровень собственного оборотного капитала и пополнять оборотные средства в случае необходимости за счет собственных источников. Коэффициент финансовой активности или, так называемый, коэффициент капитализации, или плечо финансового рычага. Показывает, сколько заемных средств организация привлекла на 1 руб. вложенных в активы собственных средств. Следовательно, ООО «Мюнхен» на 1 руб. вложенных в активы привлекла в 2013 году 2,31 руб. заемных средств, что больше 2011 года на 2,05 руб.

2.2 Анализ ликвидности баланса

Ликвидность баланса - это степень покрытия обязательств организации активами, срок превращения которых в денежные средства соответствует сроку погашения обязательств. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность организации.

При проведении анализа ликвидности встает вопрос: достаточно ли у организации средств для покрытия его задолженности. Такая же проблема возникает, когда необходимо определить, достаточно ли у организации средств для расчетов с кредиторами, т.е. способность ликвидировать (погасить) задолженность имеющимися средствами. В данном случае, говоря о ликвидности, имеется в виду наличие у организации оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств.

Для проведения анализа ликвидности баланса организации статьи активов группируют по степени ликвидности - от наиболее быстро превращаемых в деньги к наименее. Пассивы же группируют по срочности оплаты обязательств.

Для оценки ликвидности баланса с учетом фактора времени необходимо провести сопоставление каждой группы актива с соответствующей группой пассива.

1) Если выполнимо неравенство А1 > П1, то это свидетельствует о платежеспособности организации на момент составления баланса. У организации достаточно для покрытия наиболее срочных обязательств абсолютно и наиболее ликвидных активов [8].

2) Если выполнимо неравенство А2 > П2, то быстро реализуемые активы превышают краткосрочные пассивы и организация может быть платежеспособной в недалеком будущем с учетом своевременных расчетов с кредиторами, получения средств от продажи продукции в кредит.

3) Если выполнимо неравенство А3 > П3 , то в будущем при своевременном поступлении денежных средств от продаж и платежей организация может быть платежеспособной на период, равный средней продолжительности одного оборота оборотных средств после даты составления баланса.

Выполнение первых трех условий приводит автоматически к выполнению условия: A4<=П4

Выполнение этого условия свидетельствует о соблюдении минимального условия финансовой устойчивости организации, наличия у нее собственных оборотных средств.

На основе сопоставления групп активов с соответствующими группами пассивов выносится суждение о ликвидности баланса организации

Таблица 4 - Анализ ликвидности баланса ООО «Мюнхен»

Наименование показателя	Показатели на ООО «Мюнхен»
	2011 г.	2012 г.	2013 г.
АКТИВ
А1 - наиболее ликвидные	17	4	11
А2 - быстро реализуемые	64	192	217
А3 - медленно реализуемые	413	488	500
А4 - трудно реализуемые	978	1029	1095
ПАССИВ
П1 - наиболее срочные обязательства	871	1242	1062
П2 - краткосрочные пассивы	210	210	210
П3 - долгосрочные пассивы	0	0	0
П4 - постоянные пассивы	391	261	551

Ниже приведем соотношение итогов равенства групп по активу и пассиву

Таблица 5 - Соотношение итогов приведенных групп по активу и пассиву

Нормативное значение	По данным баланса ООО «Мюнхен»
	2011 г.	2012 г.	2013 г.
А1 ? П1	А1 < П1	А1 < П1	А1 < П1
А2 ? П2	А2 < П2	А2 < П2	А2 > П2
А3 ? П3	А3 > П3	А3 > П3	А3 > П3
А4 ? П4	А4 > П4	А4 > П4	А4 > П4

В целом ликвидность баланса предприятия ООО «Мюнхен» можно охарактеризовать как недостаточную на протяжении всего анализируемого периода, что определено нехваткой краткосрочных финансовых вложений и денежных средств у предприятия.

2.3 Оценка платежеспособности

Сопоставление ликвидных средств и обязательств позволяет вычислить следующие показатели:

- текущая ликвидность, которая свидетельствует о платежеспособности (+) или неплатежеспособности (-) организации на ближайший к рассматриваемому моменту промежуток времени: А1+А2=>П1+П2; А4<=П4

- перспективная ликвидность - это прогноз платежеспособности на основе сравнения будущих поступлений и платежей: А3>=П3; А4<=П4

- недостаточный уровень перспективной ликвидности: А4<=П4

- баланс не ликвиден: А4=>П4

Однако следует отметить, что проводимый по изложенной схеме анализ ликвидности баланса является приближенным, более детальным является анализ платежеспособности при помощи финансовых коэффициентов.

Существует следующая методика расчета коэффициентов платежеспособности организации.

1. Коэффициент текущей ликвидности показывает, достаточно ли у организации средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение года. Это основной показатель платежеспособности организации. Коэффициент текущей ликвидности определяется по формуле:

К = (А1 + А2 + А3) / (П1 + П2) (14)

В мировой практике значение этого коэффициента должно находиться в диапазоне 1-2. Естественно, существуют обстоятельства, при которых значение этого показателя может быть и больше, однако, если коэффициент текущей ликвидности более 2-3, это, как правило, говорит о нерациональном использовании средств организации. Значение коэффициента текущей ликвидности ниже единицы говорит о неплатежеспособности организации.

2. Коэффициент быстрой ликвидности, или коэффициент «критической оценки», показывает, насколько ликвидные средства организации покрывают его краткосрочную задолженность. Коэффициент быстрой ликвидности определяется по формуле:

К = (А1 + А2) / (П1 + П2) (15)

В ликвидные активы организации включаются все оборотные активы организации, за исключением товарно-материальных запасов. Данный показатель определяет, какая доля кредиторской задолженности может быть погашена за счет наиболее ликвидных активов, т. е. показывает, какая часть краткосрочных обязательств организации может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах, в краткосрочных ценных бумагах, а также поступлений по расчетам. Рекомендуемое значение данного показателя от 0,7-0,8 до 1,5.

3. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какую часть кредиторской задолженности организация может погасить немедленно. Коэффициент абсолютной ликвидности рассчитывается по формуле:

К = А1 / (П1 + П2) (16)

Показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах, в краткосрочных ценных бумагах, а также поступлений по расчетам с дебиторами. Значение данного показателя не должно опускаться ниже 0,2.

Анализ показателей платежеспособности ООО «Мюнхен» за 2011-2013 гг. представим в таблице 6.

Таблица 6 - Анализ показателей платежеспособности ООО «Мюнхен»

Показатели	2011г.	2012г.	2013г.	Отклонение (+,-)
				2012г./2011г.	2013г./2012г.
Общий показатель ликвидности	0,18	0,18	0,23	0	0,05
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,02	0	0,01	-0,02	0,01
Коэффициент критической ликвидности	0,07	0,13	0,18	0,06	0,05
Коэффициент текущей ликвидности	0,46	0,47	0,57	0,01	0,1

Общий показатель ликвидности характеризует ликвидность баланса предприятия в целом. Он показывает соотношение суммы всех ликвидных средств предприятия и суммы всех платежных обязательств. Данный показатель свое наибольшее значение имел в 2013 году - 0,23, в 2012 и 2011 же году он равнялся 0,18. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает долю текущих пассивов, которая может быть покрыта немедленно, за счет активов, обладающих абсолютной ликвидностью, и, соответственно, оценивает платежеспособность предприятия в «мгновенном» периоде. Рассчитывается как отношение суммы денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к текущим пассивам. Рекомендуемое значение этого коэффициента -- 0,2--0,3, т.е. при одновременном предъявлении кредиторами к оплате всей краткосрочной задолженности предприятие должно иметь возможность погасить по меньшей мере 20% их за счет наиболее ликвидных активов. На протяжении всего рассматриваемого периода данный коэффициент на ООО «Мюнхен» находится на уровне ниже нормативного значения. Коэффициент критической (срочной) ликвидности свидетельствует о способности предприятия погасить краткосрочную задолженность за счет наиболее ликвидных текущих активов и рассчитывается как отношение суммы денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и дебиторской задолженности к текущим пассивам (краткосрочным обязательствам). Рекомендуемое значение этого показателя -- не менее 1. Данный коэффициент в 2012 - 2013 гг. не соответствует нормативному значению. Коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия) характеризует способность предприятия погасить свою краткосрочную задолженность за счет имеющихся оборотных средств. Рассчитывается как отношение суммы текущих активов (оборотных средств) к текущим пассивам (краткосрочным обязательствам) предприятия. Считается, что этот коэффициент должен находиться в пределах 1,0--2,0, т.е. текущих активов должно быть по меньшей мере столько, чтобы полностью погасить краткосрочные обязательства. На ООО «Мюнхен» данный коэффициент на протяжении 2011-2013 года держится на уровне ниже нормативного значения.

В целом на предприятии можно отметить высокий уровень основных экономических показателей деятельности, но финансовое состояние предприятия оставляет желать лучшего.

3. Информация для проведения оценки стоимости недвижимого имущества

3.1 Описание объекта оценки (недвижимость, бизнес, машины и оборудование)

Для проведения оценки недвижимости мне был представлен земельный участок, который следовало оценить для определения стоимости участка.

Описание объекта оценки

Местоположение (ориентир) - Кемеровская область, Кемеровский район, с.Андреевка поз.52.;

Кадастровый номер - 42:04:0209001:705;

Площадь земельного участка - 1505м2;

Категория земель - Земли населенных пунктов;

Разрешенное использование - Для ведения личного подсобного хозяйства;

Рельеф участка - Ровный;

Транспортная доступность - Хорошая

Улучшения земельного участка и инженерная обеспеченность - Отсутствуют

Вид права на объект- объект оценки относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Распоряжение такими участками осуществляется Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района.

Процесс оценки объекта оценки.

Последовательность определения стоимости объекта включает в себя:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. Осмотр объекта и его окрестностей: осмотр участка проведен 20.09.12г.;

3. Сбор общих данных и их анализ: на данном были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта;

4. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. сбор данных сотрудниками агентств по недвижимости, данные по ставкам аренды, сложившейся на настоящий момент на рынке недвижимости. был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости;

5. Применение подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три подхода (затратный, сравнительный и доходный);

6. Согласование результатов, полученных разными методами;

7. Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде повествовательного отчета.

3.2 Выбранные подходы и методы оценки. Объекты аналоги

Затратный подход

Затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применялся, так как эта земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Поэтому от применения данного дохода вынуждены отказаться.

Сравнительный подход

Оценку земельного участка произведем методом сравнения продаж:

Исходя из проведенного анализа рынка на дату оценки, на продажу выставлены следующие земельные участки:

Таблица 7- Аналоги объекта оценки

№ п/п	Местонахождения участка	Площадь, м2	Ст-ть участка, руб.	Ст-ть 1 м2, руб.	Корректировка на местоположение, %	Скорректированная стоимость 1м2, руб.
1	с.Андреевка	1500	660000	440	0	0
2	с.Андреевка	1500	680000	453	0	0
3	с.Андреевка	1500	650000	433	0	0
4	д.Солонечная	1500	470000	313	0	0
5	с.Андреевка	2900	950000	328	0	0
6	с.Андреевка	1500	590000	393	0	0
7	с.Андреевка	1500	460000	307	0	0
Средняя стоимость 1 м2, руб.	381
Средняя стоимость 1 м2 скорректированная на торг -5%, руб.	286

Рыночная стоимость участка = 286*1505=430430 руб.

Таким образом. рыночная стоимость земельного участка (1505 м2), рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет:430 000руб.

Доходный подход

Метод предполагаемого использования: метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. условие применение метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Оценку земельного участка произведем методом капитализации земельной ренты: ставка капитализации определялась методом коммулитявного построения.

Безрисковая ставка составляет 0,0516% ставка по рублевым депозитам на срок до 1 мес. (% годовых), компенсация на низкую ликвидность - 1%, надбавка за риск инвестиций - 1%, прочие надбавки - 1%.

Коэффициент капитализации = 0,0516+0,01+0,01=0,0716

Так как в Кемеровском районе отсутствует рынок аренды земельных участков, расчет производим на основании муниципальных ставок арендной платы за пользование земельными участками (Постановление коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.02.2010 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков. Государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области»). Ставка арендной платы составляет 0,126 от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент инфляции на 2012 год 1,06 на 2013 год 1,08, на 2014 1,2.

на 2010 год 1,1 на 2011год 1,065, на 2012 1,06.

Годовой размер арендной платы составляет:

207118,1 руб.*0,126*1,6*1,08*1,2=54114,49 руб.

207118,10- кадастровая стоимость земельного участка.

54114,49/0,0716=755788,9 руб.

Таким образом рыночная стоимость земельного участка (1505м²), рассчитанная по доходному подходу на дату оценки составляет: 755788,98 руб.

Полученные данные представлены в таблице:

Таблица 8 - Согласование результатов

Наименование метода	Рыночная стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Итоговая рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	Не применялся	-	430430
Сравнительный подход	430430	1
Доходный подход	755788,98	0
Согласование результатов

Как видно из таблицы 8 - диапазон цен достаточно широк. В этой связи необходимо определить, какой из методов несет в себе более реальную величину стоимости объектов, а также учитывает особенности объекта.

Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определились по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производился анализ.

3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие. как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Сравнительный подход (метод сравнения продаж) используется с учетом изучения спроса предложений к продаже аналогичных по своему функциональному назначению объектов. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цену объекта. Преимущество данного метода заключается в использовании фактически доступной информации по сопоставимым объектам. В расчетах применялись данные о цене предложения к продаже объектов, идентичных по функциональному назначению. В процессе расчетов, применяя объект - аналог я обладала достаточно точной информацией о фактическом состоянии объекта-аналога, а также величину его коммерческой привлекательности. данному методу присвоен весовой коэффициент 1.

Доходный подход (Метод капитализации земельной ренты) считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов. Так как в Кемеровском районе отсутствует рынок аренды земельных участков расчет был произведен на основании муниципальных арендных ставок на землю на территории Кемеровского района на 2014 год. Рыночная стоимость полученная в результате применения доходного подхода в разы отличается от цен сложившихся на рынке и по моему мнению не соответствует действительности. на основании вышеизложенного, данному подходу присвоено значение весового коэффициента в 0.

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно прийти к заключению, что величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1505м², с кадастровым номером 42:04:0209001:704 расположенного: Кемеровская область, кемеровский район, с.Андреевка, поз.52, округленно составляет:

430 000 рублей (четыреста тридцать тысяч рублей)

Заключение

Оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

На рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

С развитием рыночных отношений в России, оценка становится составным элементом хозяйственной практики. Законодательством постепенно вводятся нормы, регулирующие проведение оценки.

Список источников информации и использованных материалов

1. Ардамасов Е.Б. Методические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения. // Хозяйство и право. №6. 2011.

2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М., 2013.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 2012.

4. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн // М., 2011.

5. Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. СПб., 2013.

6. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. Серия «Библиотека риэлтора». М., 2010.

7. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход. //М., 2012.

8. Григорьев В.Л. Российские банки - опыт и практика. // Эксперт. №13. 2010.

9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М., 2011.

10. Коплус С., Павлов Д., Терехова Е. Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса // М., 2013.

11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М., 2014.

12. Краева М.И. Экономические аспекты оценки земли как элемента не-движимого имущества территории. М., 2011.

13. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М., 2014.

14. Мескон М., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ. // М., 2010.

Размещено на Allbest.ru