Оценка стоимости объекта недвижимости

для рынка недвижимости характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;

для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;

необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.) Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;

наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5-7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям рынка недвижимости можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

- возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

- достаточная устойчивость потребительского спроса;

- меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

-наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам рынка недвижимости можно отнести следующие:

- информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

- отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

- необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

- «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

- высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).

2. ХАРАТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

2.1 Анализ затратного подхода и его методы

Согласно ФСО №1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15, ФСО № 1).

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на восстановление (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода - принцип замещения, который гласит: «Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки».

Сфера применения и преимущества затратного подхода:

1) лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ, и отвечающими варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

2) используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;

3) используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;

4) применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке;

5) используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, музыкальные школы);

6) применим в сфере страхования;

7) возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.

Основным недостатком затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.

Алгоритм (технология) оценки затратным подходом:

1) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

2) расчёт полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ);

3) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

4) определение остаточной стоимости объекта недвижимости (2 - 3);

5) расчёт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка (4 + 1).

Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного участка.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Существует несколько методов определения ПСВ и ПСЗ:

1) индексный метод;

2) метод сравнительной единицы;

3) метод количественного анализа (сметный метод);

4) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод).

Индексный метод. Представляет собой определение восстановительной стоимости путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.

В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки: по жилью - 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий - данные последней переоценки, которые делают предприятия.

Полученную по данным технической инвентаризации восстановительную стоимость необходимо актуализировать (привести к современному виду) через коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости в цены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального информационно-аналитического бюллетеня РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию в строительстве) «Индексы цен в строительстве», а также ежеквартальных сборников КО - ИНВЕСТ.

Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой:

И_{тек/баз} = (1)

где С_тек - стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;

- то же в базисном уровне цен.

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.

Предполагает расчет полной восстановительной стоимости (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицы площади, объема и т. д. типового сооружения:

ПСВ = В•V_стр(S)•k, (2)

где В - сметная стоимость единицы измерения (1 куб. м, 1 кв. м, 1 посадочного места и т.д.) здания;

(S) - строительный объем (площадь) здания;

k - поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатический район.

Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства В на основе использования сметной стоимости сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Это стоимость корректируется на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планирование, оборудование и т.д.) и умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости).

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 куб. м (1 кв. м) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

Метод количественного анализа (сметный метод) представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объект оценки рассматривается как вновь строящийся.

Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топографическая съемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика. Этот метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, так как требуются углублённая теоретическая подготовка и значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки на компоненты (поэлементный способ). Отличие данного метода от метода сравнительной единицы заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

После расчета ПСВ, определяется величина износа объекта недвижимости.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости.

Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

В отличие от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта. Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

- Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;

- Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;

- Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:

а) устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;

б) неустранимый износ - износ, при котором затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлена этим к объекту оценки (невыгодно).

Оценка накопленного износа связана с рассмотрением ряда хронологических величин, которые, в зависимости от способа их определения, можно условно подразделить на:

а) фактические и нормативные (фактический возраст; срок полезной службы; остаточный срок полезной службы);

б) оценочные (действительный возраст; срок экономической службы; остаточный срок экономической службы).

Фактический возраст - число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки.

Срок полезной службы - период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.

Элементы здания разделяют на две группы:

1. Долгоживущие элементы - срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания (стены, фундамент, подземные коммуникации и др.).

2. Коротко живущие элементы (кровля, внутренняя отделка и др.).

Остаточный срок полезной службы - период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Фактический возраст и остаточный срок полезной службы в сумме составляют общий срок полезной службы.

Действительный возраст - возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.

Срок экономической службы - период времени, от момента постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта (обычно меньше срока физического существования здания).

На продолжительность срока экономической службы оказывают воздействие:

1. Физические факторы:

- темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий.

2. Функциональные факторы:

- темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов.

3. Внешние или экономические факторы:

- краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

Остаточный срок экономической службы - период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.

Методы определения износа:

1. Метод рыночной выборки.

2. Метод срока службы.

3. Метод разбивки на компоненты.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы накопленного износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки включает следующие этапы:

1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа.

2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки.

3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разности между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи (определяется на идентичной базе: по стоимости воспроизводства либо замещения).

5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разности полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. (Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов).

6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. (Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.)

Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение.

7. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Метод срока службы включает следующие этапы:

1. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

2. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.

3. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

4. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.

5. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.

Метод разбивки дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продажах или метода срока службы.

Метод предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального старения;

3) расчет внешнего старения;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

Величина накопленного износа () в отечественной практике оценки обычно определяется по формуле:

= (1-(1-)•(1-) (3)

Методами определения внешнего износа являются:

1. Метод сравнительных парных продаж.

Метод сравнительных парных продаж - основан на анализе имеющейся ценовой информации по аналогам, отличающимся от объекта оценки только выявленным внешним износом.

2. Метод капитализации потерь в арендной плате.

Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости внешнего старения недвижимости можно применять, если оцениваемый объект приносит доход.

Данная процедура выполняется следующим образом:

- анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;

- оценка снижения стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков;

- распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.

Оценка ущерба, причиненного зданию разрушением, проводится методом разбивки отдельно по величине затрат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную восстановительную стоимость здания.

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

В настоящее время процедура оценки земельных участков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности» и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р. Существуют следующие методы оценки земельных участков:

1. Метод сравнения продаж.

Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных не застроенных земельных участков.

2. Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями.

На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

3. Метод выделения стоимости.

Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости, расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

4. Метод разбивки на участки.

Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на застройку.

5. Техника остатка.

Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода. Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения, -- это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

6. Капитализация земельной арендной платы.

При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.

2.2 Анализ доходного подхода и его методы

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п.15, ФСО № 1).

В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

1) качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

2) риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Достоинства доходного подхода:

- в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;

- через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного подхода:

- сложность составления прогноза;

- субъективность расчета ставки дисконтирования.

Изменение стоимости денег во времени - один из существенных факторов, учитываемых в процессе оценки стоимости недвижимости. Данный вопрос обычно рассматривается отдельно.

Методы доходного подхода:

1. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП).

В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличии данных для прогноза.

2. Метод капитализации доходов как частный случай метода дисконтирования денежных потоков.

В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспресс - оценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

В оценке недвижимости выделяют несколько разновидностей доходов и расходов, связанных между собой следующей цепочкой расчетов.

1. ПВД (потенциальный валовый доход) -Потери от незанятости и при сборе арендной плат + Прочие доходы = ДВД (действительный валовый доход)

2. ДВД (действительный валовый доход) - ОР (операционные расходы) -Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД (чистый операционный доход).

3. ЧОД (чистый операционный доход) - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов = Денежный поток до уплаты налогов.

4. Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости = Денежный поток после уплаты налогов.

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами). ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ПВД - ОР (4)

где ПВД (потенциальный валовой доход) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД = SЧAЧn (5)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

A - арендная ставка за 1 кв. м;

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ДВД (действительный валовой доход) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (6)

Потери определяются на основе:

- рыночных данных;

- ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0 % до 100 %) определяется из следующего соотношения:

(1-Кп)=(1-Ка)(1-Кs) (7)

где Ка - коэффициент недосбора арендной платы;

Кs - коэффициент недоиспользование площадей.

Прочие доходы - это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Операционные расходы - это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяют на:

- условно - постоянные расходы (FC);

- условно - переменные, или эксплуатационные расходы (VC);

- расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно - постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. К ним обычно относят:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату).

К условно - переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала + налоги на заработную плату;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы на замещение рассчитываются с использованием 3-ей функции сложных процентов (PMT/FVA) с учетом:

1) стоимости быстроизнашивающихся активов, срок службы которых меньше срока службы здания (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура), продолжительности срока их полезной службы;

2) процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства (если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным).

Согласно методу ДДП стоимость объекта недвижимости определяется как сумма:

(8)

где P - текущая стоимость объекта оценки;

С_i - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии или остаточная стоимость.

Этапы метода ДДП:

1. Выбор длительности прогнозного периода.

2. Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года.

3. Расчет ставки дисконтирования.

4. Расчет стоимости перепродажи (реверсии).

5. Дисконтирование прогнозных денежных потоков.

6. Дисконтирование реверсии.

7. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости как суммы дисконтированных денежных потоков и дисконтированной реверсии.

Выбор длительности прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов, типичного периода владения. Для российских условий обычно принимается в диапазоне 3 - 5 лет.

Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года требует:

- тщательного анализа финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости за ретроспективный период;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Расчет ставки дисконтирования (коэффициента пересчета будущих доходов в текущую стоимость) (численно равна требуемой ставке доходности, требуемой инвестором, которая зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом).

Методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости:

1. Метод рыночной экстракции (выделения).

На рынке подбирается не менее 3-х объектов аналогов, по которым известно:

- цена приобретения;

- годовой доход;

- цена продажи.

По каждому аналогу рассчитывается IRR (т.е. ставка дисконтирования, уравновешивающая сумму будущих дисконтированных доходов с ценой приобретения). Ставка дисконтирования определяется как средняя (разная бывает) по аналогам.

2. Метод кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования определяется формулой:

r = (rf + С)+П1+П2+П3 (9)

где rf - безрисковая ставка;

С - страновой риск (используется совместно с безрисковыми ставками, определенными как показатели доходности финансовых инструментов зарубежных стран);

П1 - премия за степень ликвидности;

П2 - премия за риск, связанный с оцениваемым объектом;

П3 - инвестиционный менеджмент.

Считается, что безрисковый инструмент должен обладать следующими свойствами:

1) доходность безрискового актива заранее известна и четко определена;

2) вероятность потери инвестированных средств в результате вложения в безрисковой актив минимальна;

3) вложения в данный актив доступны всем инвесторам.

Продолжительность периода обращения финансового инструмента не менее длительности выбранного оценщиком прогнозного периода, либо близка к сроку функционирования оцениваемого объекта.

Cтрановой риск обычно принимается по оценке зарубежных рейтинговых агентств:

1. П1 - премия за степень ликвидности. Обычно определяется по формуле:

П1=rf (10)

где nэ - «нормальный» срок экспозиции.

2. П2 - премия за риск, связанный с оцениваемым объектом (0,5 %):

- отражает риск недополучения дохода (несвоевременные платежи, уход арендатора);

- основывается на анализе состояния рынка;

- учитывает степень надежности арендатора, а также условия договора аренды в случае задержки арендной платы.

3. П3 - премия за инвестиционный менеджмент (0,5 %):

- предполагается, что повышенная сложность инвестирования требует большей компетентности управления;

- надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Стоимость реверсии - величина дохода от продажи объекта (остаточная стоимость) по завершении прогнозного периода. Данная величина относится на конец последнего прогнозного периода. Для ее расчета обычно используются:

1. Метод капитализации дохода - когда в конце прогнозного периода объект обладает хорошим потенциалом.

2. Метод ликвидационной или утилизационной стоимости - когда объект не имеет перспектив на конец прогнозного периода.

3. Затратный подход - когда величина рыночной стоимости объекта (на дату оценки), уменьшается на предполагаемую величину износа в течение прогнозного периода.

Метод капитализации дохода применяется:

а) в случае стабильных (стабильно изменяющихся) доходов;

б) для оценки крупных объектов с большим количеством арендных договоров, имеющих различные условия договоров аренды (эксперсс-оценка).

Применение метода включает следующие этапы:

1. Расчет годовой величины ЧОД.

2. Расчет коэффициента капитализации.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости путем конвертации годового чистого дохода в стоимость при помощи коэффициента(ставки) капитализации (СК):

P = (11)

Методы определения коэффициента (ставки) капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод разделения составляющих;

- метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

- метод коэффициента покрытия долга;

- метод рыночной экстракции.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива) в общем случае проводится по формуле:

СК = r ± (б•НВК) (12)

где r - ставка дохода на инвестиции.

Ставка дохода на инвестиции является компенсацией (инвестору) за риск вложения в инвестиции; определяется с учетом рисков и других факторов; определяется как ставка дисконтирования;

НВК - норма возврата капитала; отражает погашение суммы первоначальных инвестиций;

б - доля изменения стоимости объекта («+» соответствует обесценению),%

В частных случаях данная формула приобретает вид:

1) СК = r + 0 • НВК = r - стоимость недвижимости не меняется;

2) СК = r + НВК - за анализируемый период актив полностью обесценивается.

Коэффициент(ставка) капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций:

СК=• + (13)

где , - ставка доходности на собственный и заемный капитал соответственно;

, - доля собственного и заемного капитала в покупке.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж (P) и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить общий коэффициент капитализации:

СК= (14)

Ставка капитализации выражает взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода, т.е. позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.

2.3 Анализ сравнительного подхода и его методы

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.15, ФСО № 1).

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

- создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

- идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

- выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

1) наличие развитого рынка недвижимости;

2) доступность и достоверность информации.

Методы сравнительного подхода:

1. Метод сравнения продаж.

2. Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации).

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется, если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Направленность корректировок:

- положительные (когда объект оценки лучше аналога);

- отрицательные (когда объект оценки хуже аналога).

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.

2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

5. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.

6. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.

7. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).

8. Внесение поправки на время продажи.

9. Внесение поправки на местоположение.

10. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.

11. Процентная поправка к цене единицы сравнения.

12. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.

13. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.

Далее рассчитываются абсолютные денежные поправки, скорректированные цены каждого из аналогов. Производится анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки.

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки:

Ц^* = Ц • q • П % (15)

где Ц^* - приведенная стоимость аналога с учетом поправки;

Ц - цена продажи единицы сравнения;

Q- количество единиц сравнения;

П, % - величина процентной поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму:

Ц^* = (Ц + П_отн,) • q (16)

где П_отн - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму:

Ц^* = (Ц • q) + П_абс (17)

где П_абс. - величина абсолютной денежной поправки,%.

Как правило, денежная поправка применяется в следующих случаях:

- на различия в правах собственности;

- условия финансирования (наличие кредита, отсрочки);

-условия продажи (типичные/нетипичные - родственники, кредитор/заемщик);

- экономические характеристики (ЧОД);

- отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают);

- наличие движимого имущества (дополнительных улучшений).

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

1) время продажи (дата оценки, сезонный характер);

2) местоположение;

3) физические характеристики (качество, износ, размер и т.п.).

Существуют следующие методы расчета поправок:

1. Метод анализа парных продаж.

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

2. Метод прямого анализа характеристик.

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Цу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (К_уп):

Ц*=•К_уп (18)

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от:

- сложности самостоятельной установки улучшений;

- времени, необходимого для установки улучшений;

- необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

3. Экспертный метод.

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже/лучше аналога:

1) если объект оценки лучше аналога на Пэ % ( Пэ % - процентная поправка, определенная экспертным методом);

Ц^*=Ц(1+Пэ%) (19)

2) если объект оценки хуже аналога на Пэ%;

Ц* = Ц (1- Пэ %) (20)

3) если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно, Ц^* = Ц/ (1+ Пэ %);

Ц^* = Ц (1+ Пэ %) (21)

4) если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Ц* = Ц/ (1- Пэ %).

Ц^*=Ц(1-Пэ%) (22)

4. Статистические методы.

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи.

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

1. Валовый рентный мультипликатор (GRM).

2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению цены аналога - Ц к его финансовой базе, может определяться по формуле:

GRM = Ц / Фин. База (23)

Финансовая база - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом мультипликатор (например, путем осреднения GRM по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки.

Валовый рентный мультипликатор не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода в том, что метод достаточно прост.

Недостатки метода валовой ренты:

- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или в нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл. 2.

Таблица 2 - Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

Подход	Достоинства	Недостатки
Затратный	- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; - применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; - используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); - применим в сфере страхования;	- является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Сравнительный	- наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; - ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты.	- требует активного рынка подобной недвижимости; - основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; - возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; - основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.. - проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Доходный	- большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода	- сложность составления прогноза; - субъективность расчета ставки дисконтирования.

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3.1 Описание объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д. 27а.(рис.3) Представляет собой: двух этажное нежилое здание с общей площадью 464,9 м2.

Факторы, определяющие местоположение:

1) Удаленность от транспортных магистралей (станций метро) - ближайшая магистраль ул. Петухова находится примерно в 700 метрах от объекта оценки, ближайшая транспортная остановка «Сады» - в 700 метрах.

2) Транспортная доступность - хорошая (около 11 маршрутов наземного общественного транспорта).

3) Плотность окружающей застройки - средняя.

4) Наличие и развитость близлежащей инфраструктуры - ближайшая застройка представляет собой административные здания.

5) Экологическая обстановка - запыленность, загазованность, уровень шума, и другие показатели не превышают нормативных.

6) Престижность района расположения недвижимого имущества - престижность района и ценовой диапазон можно отнести к четвертому месту.

Таблица 3 - Техническая характеристика объекта оценки

Общая информация
Наименование объекта оценки	Здание (бытовые помещения) нежилое
Собственник	Общество с ограниченной ответственностью «Грузовые Автомобили»
Функциональное назначение (фактическое использование)	Бытовые помещения
Ограничения использования	Не выявлены
Перепланировка	Нет данных
Местоположение
Точный адрес	Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д. 27а
Расположение относительно основных магистралей	ул. Петухова
Проходимость места	Средняя
Земельный участок
Площадь земельного участка	-
Вид прав на землю	Право аренды
Физические характеристики
Общая площадь,	464,9
Полезная площадь,	-
Высота помещений, м	2,50
Строительный объем всего здания,	-
Количество этажей в здании	2
Год постройки	нет данных
Год последнего капитального ремонта	нет данных
Год реконструкции	нет данных
Сведения о перепланировке	Оценщиком была принята фактическая планировка согласно технической документации, предоставленной заказчиком
Описание конструкций
Инженерное обеспечение	Санитарно-технические устройства: Отопление - от ТЭЦ. Электроосвещение - проводка скрытая. Водопровод - от гор. сетей. Канализация - от гор. сетей. Горячее водоснабжение - тот гор. сетей. Телефон - проводка открытая. Вентиляция - приточно-вытяжная.
Строительные конструкции	Фундаменты - железобетонный Стены - кирпичные Перегородки - кирпичные, сибит Перекрытия - сборные железобетонные Кровля - металлическая Полы - бетонные Окна - пластиковые Двери - деревянные, металлическая Отделка - обои, покраска, керамическая плитка, линолеум, подвесной потолок типа «Armstrong»
Техническое состояние	Согласно визуальному осмотру видимых повреждений конструктивных элементов не обнаружено

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости -- то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

На практике анализ ННЭИ объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям. Оно должно быть:

- физически возможным;

- законодательно допустимым;

- финансово состоятельным;

- максимально эффективным.

Для любой недвижимости может существовать ННЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Исходя из этого, мы будем анализировать с точки зрения оптимальности два состояния объекта:

- сначала, анализ участка земли как незастроенного;

- затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Возможность рассмотрения земельного участка как свободного.

В данном расчете мы не будем рассматривать земельный участок как свободный, так как объектом оценки является капитальное здание, находящееся в хорошем состоянии и отвечающее всем требованиям, предъявляемым к таким объектам, и снос здания маловероятен, да и перевод земельного участка в другое функциональное назначение не целесообразен.

При рассмотрении земельного участка с учетом имеющихся улучшений, использование его в качестве участка под зданием торгово-складского назначения, то есть текущее использование, является эффективным в юридическом и финансовом отношении, так как местоположение и физические параметры объекта делают это использование физически возможным, и финансово состоятельным без дополнительных вложений.

На основании проведенного анализа рынка недвижимости, ставок аренды помещений данного типа и назначения, разрешенного использования земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с учетом имеющихся улучшений, является использование его для размещения офисных и бытовых помещений, так как местоположение объекта делает это использование физически возможным, законодательно допустимым, и финансово состоятельным.

Конкурентоспособность оцениваемого объекта определим через дифференциацию его потребительских качеств. При этом будем считать наиболее эффективным его использованием (как показано в предыдущих разделах) -- использование его в качестве помещений офисного и бытового назначения.

Число потребительских качеств ограничим наиболее значимыми: необходимая и достаточная обеспеченность инженерными коммуникациями, площадь объекта, местоположение.

К положительным потребительским качествам оцениваемого объекта относится:

- удобное местоположение для данного объекта;

- наличие инженерных коммуникаций;

- площадь помещений;

- хорошее техническое состояние.

Отрицательных потребительских качеств у объекта оценки не обнаружено.

3.2 Использование сравнительного подхода при определении стоимости объекта

Были проанализированы сделки совершенные за сентябрь 2010 г. и выставленные на продажу объекты, 5 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом. В качестве источника информации использованы сведения о предложениях на продажу, опубликованные агентствами недвижимости г. Новосибирска в следующих печатных изданиях: Справочник «Коммерческая недвижимость», «Новый адрес», на сайтах: www.reforum.ru и www.ngs.ru.

Определим корректировки.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют восемь основных элементов сравнения:

1. Переданные права на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Переданные права на недвижимость. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.