Оценка стоимости объекта недвижимости

Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 14.12.2010
Размер файла 197,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Слабая информированность оценщика относительно существования договоренностей между покупателем и продавцом объекта заставляет подойти к этому вопросу весьма осторожно. Поэтому предположим, что все объекты сравнения находятся в равных условиях.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Анализ приводимых в отчете данных, а также другой доступной информации о ценах на подобные объекты недвижимости в г. Новосибирске выявил рост цен на рынке в среднем на 5%. Учитывая, что реальная цена сделки ниже цены предложения примерно на 10%, мы также заложили это в корректировку.

Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это -- транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Состояние объекта. Проведенный осмотр показал, что объект оценки находится в отличном техническом состоянии. Повышение потребительских качеств предлагаемой к продаже недвижимости оказывает довольно существенное влияние на цену продажи.

Корректировка на площадь объекта. Помещения, участвующие в расчете рыночной стоимости методом сравнения отличаются по площади. Анализ привлеченных данных по объектам сравнения показывает, что цена продажи наименьшего по площади объекта является наибольшей в расчете на единицу сравнения. Этот вывод подтверждается материалами проведенного обзора рынка недвижимости г. Новосибирска. При этом такие параметры объекта как: местоположение, транспортная доступность, конструктивная схема, материал ограждающих и внутренних конструкций, наличие инженерных систем и т.д., имеют решающее значение, вместе с тем следует отметить, что фактор размера здания, в связи с меньшей ликвидностью больших объектов, оказывает существенное влияние на установление цены продажи.

Тенденция возрастания удельной стоимости 1 при уменьшении общей площади объектов подтверждается также расчетами по ценообразованию строительно-монтажных работ, которые показывают, что чем больше общая площадь объекта, тем меньше удельные затраты на единицу площади.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.

Текущее использование. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо различия между назначениями помещений (табл. 4).

Таблица 4 - Корректировочная таблица для сравнительного подхода

Показатель

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Описание объекта

Здание (бытовое), нежилое, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, 27а

Офисное здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск. Ленинский район, ул. Титова, 2 этажа, площадь - 404,0 м.

Универсальное помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев 56 кор. 2, 2 этажа, площадь - 232,0 м.

Универсальное помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев 54/5, площадь - 440,м.

Офисное помещение, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, площадь - 762,0 м.

Универсальное помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Связистов 147, площадь - 383,0 м.

Агентство

www.ngs.ru, Деловой Новосибирск, 363-18-18

www.reforum.ru, , АН ЖИЛФОНД, 222-65-68

www.ngs.ru, Александр, 8-913-923-51-30

www.ngs.ru, АН "Большой город", Наталья Юрьевна, 8-913-900-62-49

www.ngs.ru, АН "Альт-К", Ирина, 319-04-90

Общая площадь

464,90

404,00

232,00

440,00

762,00

388,00

Стоимость объекта

10000000руб.

6500000руб.

12000000руб.

15500000руб.

12000000руб

Стоимость 1

24752руб.

28017руб.

27273руб.

20341руб.

30928руб.

Передаваемые права

Здание -собств. Земля-аренда

Помещение -собств. земля- на стадии оформления

помещение- собств. Земля- собств.

Помещение -собств. Земля -собств.

Помещение собств. Земля- аренда

Помещение -собств. Земля-аренда

Корректировка

0%

-10%

-10%

0%

0%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

24545руб.

20341руб.

30928руб.

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

24545руб.

20341руб.

30928руб.

Условия продажи

Продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

24545руб.

20341руб.

30928руб.

Дата продажи

сен.10

сен.10

сен.10

сен.10

сен.10

сен.10

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

24545руб.

20341руб.

30928руб.

Местоположение

г.Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова 27а

г.Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова

г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев 56, кор. 2

г.Новосибирск. Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев 54/5

г.Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова

г.Новосиюирск, Ленинский район, ул. Связистов 147

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

24545руб.

20341руб.

30928руб.

Физическое состояние

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

24545руб.

20341руб.

30928руб.

Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.

Отдельно стоящее 2-х этажное нежилое здание

Отдельно стоящее 2-х этажное здание

2-х этажное административное здание

Часть одноэтажного здания

2-3 этаж нежилого здания

3-й этаж нежилого здания

Корректировка

0%

0%

-3%

-5%

-5%

Скорректир. цена

24752руб.

25216руб.

23809руб.

19324руб.

29072руб.

Инженерные коммуникации

Электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, связь

Электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, связь

Электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, связь

Электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, связь

Электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, связь

Электроосвещение, отопление, водоснабжение, канализация, связь

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24 752руб.

25 216руб.

23 809руб.

19 324руб.

29 072руб.

Площадь помещений,

464,90 .

404,00

232,00

440,00

762,00

388,00

Корректировка

0%

-5%

0%

10%

0%

Скорректир. цена

24 752руб.

23 955руб.

23 809руб.

21 257руб.

29 072руб.

Экономические характеристики

Нежилой фонд

Нежилой фонд

Нежилой фонд

Нежилой фонд

Нежилой фонд

Нежилой фонд

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24 752р.

23 955р.

23 809р.

21 257р.

29 072р.

Текущее использование, готовность к использованию

Бытовые помещения, готовые к использованию

Универсальные помещения, готовые к использовани

Универсальные помещения, готовые к использованию

Универсальные помещения, не готовые к использованию

Офисные помещения, готовые к использованию

Универсальные помещения, готовые к использованию

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

24 752р.

23 955р.

23 809р.

21 257р.

29 072р.

Скидка при продаже

да

нет

нет

да

да

Корректировка

-3%

0%

0%

-3%

-3%

Скорректир. Цена

24 010р.

23 955р.

23 809р.

20 619р.

28 200р.

Выводы

Весовой коэффициент

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Взвешенная стоимость

4 802р.

4 791р.

4 762р.

4 124р.

5 640р.

Расчетная стоимость 1.кв.м

24 119р.

Расчетная стоимость объекта

11 127 000р.

Расчетная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составит 11 127 тыс. руб.

Потребует расходов отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недвижимость согласно Земельного Кодекса РФ и ст. 273 ГК РФ одновременно покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недвижимости дают права собственности или права аренды земельного участка.

Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается исходя из возможных затрат на приобретение данного земельного участка в собственность.

Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается согласно Распоряжению Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002г. «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Стоимость права аренды на земельный участок рассчитывается согласно Распоряжению Минимущества РФ № 1102-р от 10.04.2003г.

Согласно указанным методическим рекомендациям, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Для целей настоящего отчета был выбран метод сравнения продаж по следующим причинам:

- выполняются условия применения метода;

- существует достаточное количество доступной и достоверной рыночной информации для его применения.

Метод сравнения продаж.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка получена в рамках сравнительного подхода - совокупности методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами, различия между которыми учитываются проведением соответствующих корректировок.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

- переданные права на недвижимость;

- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

- условия продажи (чистота сделки);

- динамика сделок на рынке (дата продажи);

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- текущее использование.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в порядке, представленном в таблице: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке (табл. 5).

Таблица 5 - Корректировочная для метода сравнения продаж

Показатель

Объект оценки

Аналоги

1

2

3

4

Описание объекта

Земельный участок под торгово-складским комплексом, расположенным по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова 27а, площадь - 44109 кв.м.

Земельный участок, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, площадь - 25000,0 кв.м.

Земельный участок, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, площадь - 50000,0 кв.м.

Земельный участок, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, площадь - 51000,0 кв.м.

Земельный участок, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, площадь -56000,0 кв.м.

Агентство

www.reforum.ru Оксана Викторовна, 220-19-34

www.ngs.ru, ОКН "Сиан", Юлия Олеговна, 8-923-235-55-99

www.ngs.ru, Сибакадемстрой Недвижимость, 217-41-11

www.reforum.ru, Оксана Викторовна, 220-19-34

Общая площадь

44109,00 .

25000,00 .

50000,00 .

51000,00 .

56000,00 .

Стоимость объекта

11 000 000руб.

50 000 000руб.

51 000 000руб.

37 000 000руб.

Стоимость 1 .

440руб.

1 000руб.

1 000руб.

661руб.

Передаваемые права

Право аренды

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка

-2%

-2%

-2%

-2%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Условия продажи

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

продажа на открытом рынке

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Дата продажи

сен.10

сен.10

сен.10

сен.10

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Местоположение

г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова 27а

г.Новосибирск, Кировский район

г. Новосибирск, Кировский район

г.Новосибирск, Кировский район

г. Новосибирск, Кировский район

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Наличие строений и сооружений

Производственно-складской комплекс

Нет

Нет

Нет

Нет

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Наличие инженерных коммуникаций

Сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации

Коммуникации проходят вблизи участка

на участке

Коммуникации проходят вблизи участка

Коммуникации проходят вблизи участка

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

431руб.

980руб.

980руб.

648руб.

Площадь земельного участка, .

44109,00 .

25000,00 .

50000,00 .

51000,00 .

56000,00 .

Корректировка

-10%

2%

2%

2%

Скорректир. цена

388руб.

1 176руб.

1 176руб.

777руб.

Экономические характеристики

Разрешенное строительство, сдан в эксплуатацию

Имеется пакет документов разрешающих строительство

Имеется пакет документов разрешающих строительство

Имеется пакет документов разрешающих строительство

Имеется пакет документов разрешающих строительство

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

388руб.

1 176руб.

1 176руб.

777руб.

Текущее использование

Земельный участок под производственно-складским комплексом

Земельный участок под строительство производственно-складской базы

Земельный участок под строительство производственно-складской базы

Земельный участок под строительство производственного здания

Земельный участок под строительство производственно-складской базы

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

388руб.

1 176руб.

1 176руб.

777руб.

Скидка при продаже

Нет

Нет

Нет

Нет

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. Цена

388руб.

1 176руб.

1 176руб.

777руб.

Выводы

Весовой коэффициент

0,2

0,26

0,26

0,26

Взвешенная стоимость

77,62руб.

305,76руб.

305,76руб.

202,02р.

Расчетная стоимость 1 .

891,16руб.

Расчетная стоимость объекта

39 308 000,00р.

Рыночная стоимость права

39 308 000,00р.

Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки - нежилые бытовые помещения на дату оценки

11 212 700 - 600 735 = 10 611 965 руб.

11 212 700

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

891,16

Рыночная стоимость права собственности 1 кв.м. земельного участка, руб.

674,1

Площадь земельного участка, относящаяся к объекту оценки, кв. м.

600 735,00

Рыночная стоимость права собственности земельного участка для объекта оценки, руб.

Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составила (округленно):

10 612 000,00р.

Рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки на дату оценки составила:

22 826,00р.

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки 18 сентября 2010г. (округленно):10 612 000,00 руб. Рыночная стоимость 1объекта оценки, составила (округленно): 22 826,00 руб.

3.3. Определение стоимости объекта на основе затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет восстановительной стоимости нового здания.

Под восстановительной стоимостью нами понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения есть стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Прямые издержки (стоимость строительства).

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях восстановительной стоимости (УПВС) № 28, таблицы 104. Стоимость строительства объекта определяем с внесением поправок на отличия в конструктивной схеме, на разницу в строительных объемах, с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-производственных расходов, увеличение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов. Указанные коэффициенты не учитывают НДС.

Так как коэффициенты учитывают только усредненные стоимости, то при определении договорных цен и расчетах за выполненные работы при необходимости учитывались конкретные особенности строительства и реконструкции объекта, ведущие как к увеличению, так и к уменьшению стоимости отдельных видов работ.

Косвенные издержки

При расчетах стоимости с помощью затратного подхода, необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства.

Это в первую очередь согласование разного рода технических условий и оплата за мощности. Для аналогичных объектов затраты на приобретение мощностей составляют около 10% от стоимости строительства, и данная норма закреплена в административных документах НСО.

Фактические затраты в текущих ценах на строительство оцениваемого объекта, отражают фактические затраты на проведение строительных работ.

К этой сумме должен быть добавлен НДС и предпринимательский доход (прибыль инвестора).

Отвод земельного участка, строительство на нем улучшений и сдача их в эксплуатацию с оформлением право регистрирующей документации -- все это услуги девелопера (предпринимателя). На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Новосибирска, "прибыль предпринимателя" применительно к оцениваемому объекту на дату оценки может составить около 25 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Сложив предстроительные расходы со стоимостью строительства, и добавив к ним величину НДС и предпринимательского дохода, получим полную восстановительную стоимость объекта (табл. 7).

Таблица 7 - Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

( 1186 • 26,34 +0 ) • 1,21 • 84,8 1,07 • 0,98 • 1,1•1 • 1 • 1,18 • 1,1 • 1,25= 5998862,76 и состоит из:

1186

Объем объекта оценки,

26,34

Восстановительная стоимость 1 объема здания в ценах 1969 г., руб., сборник УПВС № 28, табл. 104

1,21

Индекс пересчета стоимости строительства в ценах 1969 года в уровень цен базового 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11 марта 1983г.)

84,8

Индекс пересчета стоимости строительства в ценах 1984 года в уровень цен IV кв. 2007 г. Письмо Администрации НСО №121-10/05 от 25 февраля 2004г. "Об индексах пересчета стоимости работ". Письмо Росстроя от 09 апреля 2007 года № СК-1395/0

1,07

Поправка на климатический пояс

0,98

Поправка на конструктивное решение

1,1

Поправка на отделку

1

Поправка на внутренную высоту

1

Поправка на наличие парадного входа

1,18

НДС

1,25

Предпринимательский доход

1,1

Предстроительные затраты

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания на дату оценки составила:

5 998 862,76

В данном расчете физический износ здания проведен методом поэлементного анализа состояния здания (табл. 8)

Таблица 8 - Расчет физического износа объекта оценки

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктивных элементов, в %

Техническое состояние

Физический износ конструктивных элементов ,в %

Удельный износ конструктивных элементов, в %

Фундаменты

11,00

Трещины, нарушения штукатурного слоя стен

20,00

2

Стены, перегородки, колонны

28,00

Выветривание и трещины швов отдельных камней, отпадение штукатурки

15,00

4

Перекрытия

28,00

Трещины в швах между плитами, смещение плит относительно одна другой

25,00

7

Кровля

4,00

Повреждения кровли и в местах примыкания к вертикальным поверхностям, сколы

25,00

1

Полы

9,00

Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины

25,00

2

Проемы

5,00

Трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость в притворах

20,00

1

Изоляционные работы

4,00

Мелкие нарушения отделки

10,00

0

Отделочные работы

4,00

Окрасочный потемнел и загрязнился

10,00

0

Внутренние сантехнические и электротехнические устройства

6,00

Ослабление сальниковых набивок набивок, прокладок, смесителей и запорной арматуры. Ослабление закрепления приборов

20,00

1

Прочие

1,00

Трещины в отмостке

20,00

0

Итого

100

 

 

18,00

Физический износ оцениваемого здания составил на дату оценки

18,00

Физический износ в стоимостном выражении оцениваемого здания составил на дату оценки (к=1,25)

22,50

У объекта оценки внешний износ оценщиком не обнаружен.

Расчет величины накопленного износа оцениваемого объекта.

Накопленный износ складывается из суммы физического, функционального и внешнего износа и рассчитывается по следующей формуле:

= 1-(1-)•(1-)•(1-) (24)

Таблица 9 - Величина накопленного износа

Вид износа

Величина в процентах

Физический износ

22,50%

Функциональный износ

0,00%

Внешний износ

0,00%

Накопленный износ

22,50%

Остаточная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, в рыночных ценах, с учетом износа объекта оценки.

Таблица 10 - Расчет остаточной стоимости замещения

Полная восстановительная стоимость здания на дату оценки

5 998 862,76р.

Накопленный износ здания на дату оценки

22,50%

Остаточная стоимость замещения здания на дату оценки составила:

4 649 118,64р.

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно) 4 649 000 рублей. Рыночная стоимость 1кв.м. объекта оценки, составила (округленно) 10 000,00 рублей.

3.4. Применение доходного подхода при определении стоимости объекта

Для целей данной оценки, в качестве основного, был выбран метод прямой капитализации, т.к. в нем моделируется непрерывный поток дохода. Реконструированный отчет о доходах и расходах приведен ниже.

В качестве ставки аренды была взята очищенная (без учета коммунальных платежей) ставка аренды для помещений данного типа.(табл.11)

Таблица 11 - Расчет рыночной ставки аренды

Показатель

Объект оценки

Аналоги

1

2

3

4

Описание объекта

Здание (бытовое), нежилое, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, 27а

Универсальное помещение,расположенное по адресу: г. Новосибирск. Ленинский район, ул. Вертковская 42, площадь - 670,0

Универсальное помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Связистов 12а, площадь - 210,0

Офисное помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, площадь - 600,0

Офисное помещение. Расположенное по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев 49а, площадь - 1000,0

Агентство

www.ngs.ru, Сергей Дмитриевич, 291-24-35

www.ngs.ru, Андрей Александрович, 350-95-03, 341-42-42

www.ngs.ru, Сибакадемстрой Недвижимость, Коваль Ирина Анатольевна, 217-41-11

www.ngs.ru, Вячеслав, 8-913-913-34-00

Общая площадь

464,9

670 .

210

600

1000

Стоимость аренды 1 руб/мес.

150руб.

120руб.

200руб.

300руб.

Передаваемые права

Помещение - аренда.

Помещение - аренда.

Помещение - аренда.

Помещение - аренда.

Помещение - аренда.

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

150руб.

120руб.

200руб.

300руб.

Условия аренды, коммунальные платежи, операционные расходы

Не включены

Не включены

Не включены

Не включены

Не включены

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

150руб.

120руб.

200руб.

300руб.

Дата аренды

сен.10

сен.10

сен.10

сен.10

сен.10

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

150руб.

120руб.

200руб.

300руб.

Местоположение

г.Новосибирск. Кировский район, ул. Петухова 27а

г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Вертковская 42

г.Новосибирск, Ленинский район, ул. Связистов 12а

г. Новосибирск, Кировский район

г.Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев 49а

Корректировка

0%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

150руб.

120руб.

200руб.

300руб.

Физическое состояние

Хорошее

Самоотделка

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка

20%

0%

0%

0%

Скорректир. цена

180руб.

120руб.

200руб.

300руб.

Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.

Отдельно стоящее 2-х этажное нежилое здание

подвал, 1-й и 2-й этажи жилого дома

1-й этаж административного здания

2-й этаж отдельностоящего здания

Помещения в административном здании

Корректировка

-5%

-5%

-5%

-5%

Скорректир. цена

171руб.

114руб.

190руб.

285руб.

Площадь помещений,

464,9

670

210

600

1000

Корректировка

3%

-2%

3%

7%

Скорректир. цена

176руб.

112руб.

196руб.

305руб.

Текущее использование, готовность к использованию

Универсальныепомещения, готовые к использованию

Универсальные помещения под самоотделку

Универсальные помещения готовые к использованию

Офисные помещения готовые к использованию

Офисные помещения готовые к использованию

Корректировка

10%

0%

0%

0%

Скоррект. цена

194руб.

112руб.

196руб.

305руб.

Выводы

Весовой коэффициент

0,25

0,25

0,25

0,25

Взвешенная стоимость

48руб.

28руб.

49руб.

76руб.

Расчетная величина очищенной ставки аренды за 1 руб./мес.

202руб.

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или метод суммирования), так для метода рыночной экстракции оценщик не располагает достаточной информацией. При расчете методом суммирования одна из составляющих коэффициента - безрисковая процентная ставка, другая - процентная ставка, отражающая риск на инвестированный капитал. Она разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющей рассчитывается процентная ставка.

За безрисковую ставку принимаем долларовую доходность Евробондов российских эмитентов Russia «GLB-30» USD, дата погашения 31 марта 2030 г. По информации газеты «Ведомости» данный показатель составляет 6,8% или округленно, 7%.

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Таблица 12 - расчет стоимости объекта доходным подходом

Показатель

Офисные помещения

Очищенная ставка аренды за 1 площади в месяц:

202 руб. мес.

Площадь оцениваемых помещений:

464,9

Показатель

Офисные помещения

Ставка аренды за 1 кв. м площади

2424,00 руб. в год

Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД).

1126917,6 руб.

Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей и недозагруженности, руб в год. руб.

Для аналогичных помещений

5,00%

56345,88

Действительный валовый доход (ДВД) объекта

1070571,72 руб.

Операционные расходы, в том числе

расходы на управление

5,00%

53528,586

налог на имущество

2,20%

0

взносы за страхование

0,50%

0

резервы на замещение

1,00%

0

плата за земельный участок

0

Итого операционных расходов

53528,59

Чистый операционный доход (ЧОД)

1017043,13 руб.

Составляющие коэффициента капитализации

Офисные помещения

Безрисковая процентная ставка

7

Компенсация за низкую ликвидность

3

Расходы на инвестиционный менеджмент

4

Ставка возврата капитала

5

Коэффициент капитализации

19,00%

Показатель

Офисные помещения

Чистый операционный доход (ЧОД)

1017043,13 руб.

Коэффициент капитализации

19,00%

Стоимость объекта недвижимости

5352858,6 руб.

Рыночная стоимость 1 объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 11 514 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта , полученная доходным подходом, составляет: 5 353 000 руб.

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно): 5 353 000,00 рублей. Рыночная стоимость 1кв.м объекта оценки, составила (округленно) 11 514,00 рублей

3.5. Сопоставление результатов трех подходов и формирование итоговой стоимости

При получении различных величин стоимости в результате применения различных подходов, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату соответствующего удельного веса.

Результаты в подходах отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован метод удельного взвешивания, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты представляют собой по сути вероятности гипотетической покупки объекта представителем одной из трех групп:

- предпринимателей-пользователей;

- стратегических инвесторов;

- спекулянтов.

К первой группе отнесем покупателей, приобретающих недвижимость для непосредственного использования (например, в производстве). С точки зрения использования стоимость объекта получается как стоимость строительства эквивалентного объекта и, если какой-то подобный объект продается по стоимости строительства с учетом реального износа, то это считается приемлемым. Таким образом, с точки зрения создания стоимости в этом случае она является затратной, а с точки зрения использования представляет собой стоимость в пользовании.

Ко второй группе отнесем покупателей, приобретающих недвижимость с целью вложения временно свободных средств, т.е. инвесторов. Их, как правило, не интересует ничего, кроме величины, устойчивости и продолжительности периода получения дохода от владения недвижимостью. Величину возможной стоимости собственности они определяют исходя из желаемой и возможной в данном бизнесе нормы дохода на вложенный капитал. Такая стоимость называется инвестиционной и определяется в рамках доходного подхода.

К третьей группе отнесем покупателей, приобретающих собственность с целью дальнейшей перепродажи. Они надеются извлечь прибыль из разности покупной и продажной цен, т.е. на спекулятивный доход. Как базовая стоимость для дальнейших манипуляций с недвижимостью спекулянта интересует только сравнительная стоимость на рынке. Она определяется в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж.

Таким образом, веса имеют смысл вероятностей того, что потенциальный покупатель является соответственно предпринимателем, инвестором или спекулянтом.

В конкретном случае, при выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения:

Затратный подход показывает, что затраты на строительство в данном случае оказываются несколько выше затрат на приобретение объекта на вторичном рынке. Этот факт наверняка заставляет покупателя сделать выбор в пользу варианта приобретения объекта на вторичном рынке, однако возможностей приобретения такого объекта в данном районе не так уж много.

Существует мнение, что сравнительный подход якобы является наиболее "рыночным" из трех основных подходов к оценке недвижимости. Подразумевается, что его использование позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Однако такая оценка является объективной лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам и известна мотивация покупателя. В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик руководствовался ценами предложения. Поэтому результаты, полученные при применении сравнительного подхода, не могут быть признаны абсолютно достоверными. Необходимо учитывать спекулятивный характер поведения риэлтеров и других операторов на рынке предложения.

Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов, в том случае, если рынок аренды в районе объекта оценки достаточно развит. Затраты на воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов. В данном случае, объект, как следует из расчета обеспечивает не высокий доход.

Спекулятивный характер сделок на растущих рынках очевиден, поэтому сравнительному подходу придается максимальный удельный вес.

Для согласования результатов оценки, полученных с применением методов сравнительного и доходного подходов используем методику, в основу которой положен метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий, предложенный Т. Саати, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям.

Общая идея данного метода заключается в декомбинации проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта оценки на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта двумя подходами были выбраны для исследования следующие критерии:

1) А - соответствие применяемого метода цели оценки (способность параметров использованных методов учитывать конъюктурные колебания и возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца);

2) Б - полнота и достоверность исходных данных, на основе которых проводится анализ;

3) В - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Получение суждений выражаются в целых числах с учетом девятибальной шкалы.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующими соображениями:

1) если сравниваемые подходы по анализируемому критерию одинаково предпочтительны то соответствующий элемент матрицы равен 1 и 2;

2) если один из подходов имеет незначительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 3 или 4;

3) если один из подходов имеет значительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 5 или 6;

4) если один из подходов имеет явное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 7 или 8;

5) если один из подходов имеет абсолютное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 9.

Таблица 13 - Сравнительный анализ критериев согласования.

Критерий

А

Б

В

Оценка критерия

Вес критерия

А

1

1

2

4,00

0,40

Б

1

1

2

4,00

0,40

В

0,50

0,50

1

2,00

0,20

Итого

10,00

1

Таблица 14 -Сравнительный анализ альтернатив по критерию А

Подход

Сравнительный

Доходный

Затратный

Оценка подхода

Вес подхода

Сравнительный

1,00

3,00

2,00

6,00

0,55

Доходный

0,33

1,00

1,00

2,33

0,22

Затратный

0,50

1,00

1

2,50

0,23

Итого

10,83

1

Таблица 15 - Сравнительный анализ альтернатив по критерию Б

Подход

Сравнительный

Доходный

Затратный

Оценка подхода

Вес подхода

Сравнительный

1,00

2,00

1,00

4,00

0,42

Доходный

0,50

1,00

1,00

2,50

0,26

Затратный

1,00

1,00

1,00

3,00

0,32

Итого

9,50

1

Таблица 16 - Сравнительный анализ альтернатив по критерию В

Подход

Сравнительный

Доходный

Затратный

Оценка подхода

Вес подхода

Сравнительный

1,00

3,00

1,00

5,00

0,48

Доходный

0,33

1,00

1,00

2,33

0,23

Затратный

1,00

1,00

1,00

3,00

0,29

Итого

10,33

1

Таблица 17 - Сравнительный анализ альтернатив по критерию А, Б и В

Подход

А

Б

В

Весовые коэффициенты

Веса критериев

0,40

0,40

0,20

Сравнительный

0,55

0,42

0,48

0,487

Доходный

0,22

0,26

0,23

0,237

Затратный

0,23

0,32

0,29

0,277

Итого

1,00

Таблица 18 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке

Рыночная стоимость, руб.

Весовой коэффициент

Затратный

4649119

0,277

Сравнительный

10612000

0,487

Доходный

5353000

0,237

Рыночная стоимость, руб.

7724511

Рыночная стоимость 1руб.

16615

Рыночная стоимость здания, общей площадью - 464,9 кв. м., расположенного по адресу: Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.27а, составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г. (округленно): 7 725 000 (Семь миллионов семьсот двадцать пять тысяч) рублей с учетом НДС.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Целью дипломной работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - расчет рыночной стоимости жилого дома, находящегося по адресу: Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.27а, в целях продажи объекта.

Объект оценки представляет собой двухэтажное здание, общая площадь которого составляет 464,9 м2. Фундамент железобетонный. Стены кирпичные. Перегородки кирпича и сибита. Перекрытия сборные железобетонные. Кровля металлическая. Полы бетонные. Окна пластиковые. Отделка - обои, покраска, керамическая плитка, подвесной потолок типа “Armstrong”. Высота потолков составляет порядка 2,5 метра.

Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего мною были сделаны выводы:

- анализ производился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшем и составит 49 %;

- затратный подход имеет меньший вес, чем сравнительный и принимается равным 28 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода ниже, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 23 %.

Рыночная стоимость объекта составила 7 725 тыс. руб. (Семь миллионов семьсот двадцать пять тысяч).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие М., 2005.- 350 с.

2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 420 с.

3. Бердникова Т.Е. Оценка ценных бумаг: Учебное пособие. М., 2003. - 120 с.

4. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов / Г. Бирман, С. Шмидт; Пер. с англ. Е.А. Ананькиной; Под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 1997. - 230 с.

5. Богатин Ю.И. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М., 1999. - 237 с.

6. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный).М.:ЗАО «Юстицинформ», 2008. - 73 с.

7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. М., 2006. - 405 с.

8. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М., 2001. - 345 с.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 3.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для экон. спец. /

11. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003.

12. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ.Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003.

13. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.01 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.06.03 г.).

14. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учебное пособие. М., 2006. - 150 с.

15. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Под ред. М.А. Федотовой. М., 2008. - 260 с.

16. Иванова Н.Н., Осадчая Н.А. Экономическая оценка инвестиций. Ростов н/Д, 2004. - 206 с.

17. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.,2003. - 310 с.

18. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2004. - 380 с.

19. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: «Лань», 2000. - 189 с.

20. Лобанова Е.И. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НОУ ВПО СИФБД, 2010. - 396 с.

21. Лобанова Е.И. Оценка стоимости недвижимости: Практикум. Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008. - 345 с.

22. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости : Учеб. Пособие для высшего образования. Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007. - 310 с.

23. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., 2007. - 542 с.

24. Международные стандарты оценки. Седьмое издание /Пер.с англ. Под ред. Г.И. Микерина. М., 2005.

25. Методика оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для сдачи в аренду; Распоряжение Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области от 20.09.02 г. № 266-р // Консультант Плюс. Новосибирский выпуск.

26. Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков Распоряжением Минимущества России от 07.03.02 г. № 568-р.

27. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.00 г. № 117-ФЗ (ред. от 05.04.04 г.).

28. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.98 г. № 146-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

29. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России /Б.Д. Новиков. М.: Экзамен, 2000. - 420 с.

30. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон РФ от 14.11.02 г. № 143-ФЗ.

31. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон РФ от 27.07.06 г. № 157-ФЗ.

32. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07,97 г.№ 122-ФЗ (ред. от 09.06.03 г.).

33. О финансовой аренде (лизинге): Федеральный закон РФ от 29.10.98 г. № 164-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

34. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон Российской Федерации от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

35. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (ред. от 05.02.04 г.).

36. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.01 г. № 178-ФЗ, от 21.03.02г. № 31-ФЗ, от 14.11.02г. № 143-ФЗ, от 10.01.03г. № 15-ФЗ, от 27.02.03г. №29-ФЗ, от 22.08.04г. № 122-ФЗ, от 05.01.06г. № 7-ФЗ, от 27.07.06 г. № 157-ФЗ, от 05.02.07 г. № 13-ФЗ, от 13.07.07 Г. № 129-ФЗ, от 24.07.07 г. № 220-ФЗ).

37. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный Закон РФ от 27.07.06 г. № 157.

38. Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2005. - 543 с.

39. Оценка в Российской Федерациии / Под ред. И.И. Бобровской. М., 2002. - 425 с.

40. Петров В.И. Оценка стоимости земли: Учебное пособие. М., 1999. - 180 с.

41. Пратт Шеннон П. Принципы оценки бизнеса. М., 2000. - 210 с.

42. Риголь-Сарагосы Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. М., 2001. - 230 с.

43. Словарь терминов по профессиональной оценке / Под ред. М.А. Федотовой, И.Л. Артеменкова. М., 1999. - 98 с.

44. Соловьев А.А. Адвокаты, нотариусы, аудиторы, оценщики. М., 2005. - 120 с.

45. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д. и др. Оценка предприятий. Доходный подход. М., 2000. - 149 с.

46. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие /под ред. проф. В.Е. Есипова. СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 320 с.


Подобные документы

  • Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

    курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014

  • Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.

    курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014

  • Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

    курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

    дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

  • Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

    курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010

  • Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.