Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Вторичный рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа.

Основными ценообразующими факторами на рынке являются:

- для многоэтажной жилой застройки: местоположение, тип объекта, состояние объекта, близость к объектам торговли, наличие коммуникаций;

- для индивидуальной малоэтажной застройки: местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы, водных объектов, состояние дома, материал стен, наличие коммуникаций, площадь земельного участка, наличие дополнительных построек (хозблоки, гаражи, бани, бассейны).

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках продаже земельных участков в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа. Информация о средних ценах на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года представлена на рисунке 3.5.

Рисунок 3.5 - Средние цены на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года в автономном округе

3.3 Коммерческая недвижимость

Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к нему является рынок производственно-складской недвижимости. Вторым по количеству заключаемых сделок рынком после рынка жилья является рынок гаражей. Большинство гаражей Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Сургута, Нефтеюганска располагаются в промышленных зонах или между промышленной зоной и общественно-деловой зоной города.

Коммерческая недвижимость делится на сегменты:

· Гаражи;

· Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

· Гостиницы;

· Административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

· Производственно-складские помещения.

Средняя площадь гаражного помещения составляет порядка 26 кв.м. Наибольшая часть (более 90%) гаражей находится во владении жителей и используется ими для собственных хозяйственных нужд. Остальная часть гаражных помещений переоборудована под станции технического обслуживания и автосервис. Такие гаражи, как правило, расположены на окраинах гаражных массивов, вблизи крупных оживленных улиц.

Стоимость гаражей в 2009 году в зависимости от населенных пунктов и других факторов варьируется в пределах от 1500 до 24500 руб./кв.м. и составляет в среднем 8500 руб./кв.м.

Основными факторами, формирующими спрос и цену на гаражные помещения, являются:

- местонахождение;

- состояние; внутреннее обустройство (пол, полки и пр., утепление, автоматические ворота);

- наличие погреба;

- наличие смотровой ямы;

- наличие электричества и других коммуникаций;

- наличие охраны (видеонаблюдение);

- дорожное покрытие, удобство подъездов.

Большое влияние на стоимость гаража оказывает его местонахождение. Дороже всего стоят гаражи, находящиеся в городской черте, вблизи автобусных остановок и приближенные к жилым районам города.

Влияние на стоимость такого фактора как «состояние» незначительно, т.к. все выставляемые на продажу гаражи имеют сходное состояние. Однако в редких случаях состояние гаража может стать важным фактором, формирующим цену. Это происходит в том случае, если гараж значительно превосходит или значительно уступает по состоянию большинству выставляемых на продажу гаражей. Например, если в гараже произведена отделка с использованием качественных материалов, заменена электропроводка, электроприборы, отопительные приборы и т.п. Такие гаражи, как правило, пользуются низким спросом из-за своей высокой стоимости, которая обусловлена затратами владельца на проведение ремонта. Стоимость гаража существенно понизится, если его состояние значительно уступает большинству представленных на рынке гаражей. Например, требуется ремонт крыши, обустройство пола, установка и подключение электроприборов и приборов отопления, и т.п. В большинстве же случаев потенциальные покупатели не предъявляют высоких требований к состоянию гаража, достаточно того, чтобы гараж не требовал дополнительных капиталовложений.

Наличие в гараже погреба и/или смотровой ямы повышает привлекательность гаража для потенциального покупателя и соответственно его стоимость. Особенно отмечают наличие сухих погребов. Гаражи, подключенные или у которых имеется возможность подключения к сетям электроснабжения, имеют более высокую стоимость в отличие от гаражей, подключение которых к электросетям сопряжено с большими формальными трудностями и высокими расходами на подключение. Подавляющая часть выставляемых на продажу гаражей имеет подключение к электросети, поэтому влияние данного фактора на стоимость гаража незначительно.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения гаражей в населенных пунктах округа в 2007-2009 годах. Информация о средних ценах, средних площадях в разрезе населенных пунктов представлена на рисунке 3.6.

Рисунок 3.6 - Средняя стоимость площадей предназначенных для размещения гаражей

Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания относятся к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости обладают крупные города округа: Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск. Наиболее высокую среднюю стоимость, имеют объекты недвижимости торгового назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения.

К осени 2010 года планируется открытие восьмиэтажного торгово-развлекательного центра «Вершина» площадью 33,39 тыс. кв.м., находящегося на ул. Генерала Иванова, 1.

Рынок земельных участков автономного округа можно разделить на два крупных сегмента:

1.первичный рынок (новые объекты, которые еще не были в эксплуатации);

2.вторичный рынок (объекты, которые были в эксплуатации).

Торговля является одним из важнейших секторов экономики Ханты-Мансийского округа. Оборот розничной торговли в округе за январь - август 2007 года составил 117 089 млн. руб., прирост за год составил 17,1%. В кризисное время оборот розничной торговли сократился (в 2009 году составил 83.4% по отношению к 2008 году), однако в планах и прогнозах округа остаются задачи совершенствования форм торгового обслуживания, расширения товарного ассортимента, увеличения торговых площадей, специализация магазинов.

Среди городов Большого Урала в Ханты-Мансийске самый высокий уровень цен на продовольственные товары. Основная причина этого - отсутствие железнодорожного сообщения с городом. Кроме того, если в других городах существует более или менее развитая сеть оптовой торговли, то в Ханты-Мансийск продукты завозятся мелкими партиями, а немногочисленные оптовики, образуя олигополию, завышают цены. С другой стороны уровень цен подкреплен высокой покупательской способностью - около 12-15% населения имеют ежемесячный доход выше 30 тыс. руб.

Учитывая уровень платежеспособного спроса со стороны потребителей, в разное время на рынок округа вышли как сетевые федеральные, так и региональные торговые операторы. К числу федеральных ритейлеров, работающих на рынке округа относятся: «Техношок», «М.видео», «Мир», «Эльдорадо», «Евросеть», «Спортландия», «Позитроника», аптечная сеть «Ригла». Региональные торговые сети представлены компаниями «Керама», «Монетка», «Оптима», «Арсенал+». Наиболее развитыми по количеству присутствующих на рынке торговых операторов являются г. Сургут, столица округа Ханты-Мансийск, за ними следуют Нижневартовск, Нефтеюганск и др.

Сеть отделочных материалов «Домоцентр» вложит 3,1 млрд рублей в открытие новых магазинов в Сибири. «Домоцентр» до 2010 года намерена открыть 15 новых магазинов. Также об экспансии в Сибирь заявили OBI, «Старик Хоттабыч» и «Бауцентр». Планируется открытие их торговых точек в Кемерово, Томске, Тюмени и Сургуте (по данным аналитического исследования ГК «Регион» 2007 г. «Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).

Традиционно наиболее развит сегмент торговой недвижимости. На конец 2007 года в г. Ханты-Мансийске действует 12 торговых домов, 321 розничный магазин и множество торговых павильонов. Общая торговая площадь отдельно стоящих действующих зданий составляет 23-24 тыс. кв. м. Федеральные торговые сети представлены компаниями «М.Видео», «Техношок», «Спортландия». Присутствуют региональные продуктовые супермаркеты.

За 2006-2007 года в городе Сургут введены в строй 3 новых торговых комплекса среднего размера, общей площадью около 8,5 тыс. кв. м, ведется строительство еще нескольких объектов. В Сургуте представлены многие крупные общефедеральные ритейлеры, такие, как «Мир», «М-Видео», «Эльдорадо», и т.п. (Согласно информации аналитического исследования ГК «Регион» « Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).

Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка.

В г. Нефтеюганск обеспеченность города торговыми площадями на 1000 жителей города составляет 417 кв. м. Большинство торговых помещений представляют собой встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Большая часть из них расположена на улицах Нефтяников, Ленина, Парковая, Жилая, Мамонтовская. Данная группа помещений занимает основную долю в структуре торговых розничных площадей Нефтеюганска - примерно 65%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Очень редко на продажу выставляются отдельностоящие торговые помещения. Также в городе есть ряд относительно крупных торговых центров таких как, ТЦ «Европа», ТЦ «БУМ», ТЦ «Южный», ТЦ «Союз», ТЦ «НИКА», ТЦ «ЮТПС-Север», ТЦ «Меридиан», ТЦ «Интерьер». Продажи функционирующих торговых центров являются редкостью для рынка г. Нефтеюганска и не афишируются. Теоретически, могут продаваться помещения в отдельных торговых центрах, где их собственниками могут являться несколько компаний или частных лиц, но, как правило, такие помещения сдаются в аренду и сделки по их купле-продаже практически не проводятся.

Большинство выставляемых на продажу помещений имеют площадь от 100 до 200 кв.м. Доля таких помещений составляет 94% от общего количества выставленных на продажу объектов. Незначительную долю 6% занимают помещения площадью до 100 кв.м. Помещения площадью более 200 кв.м. а также крупные торговые центры на рынке не представлены.

Максимальная стоимость площадей объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания представлена на рисунке 3.7.

Рисунок 3.7 - Максимальная стоимость площадей, предназначенных для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

На территории Ханты-Мансийского автономного округа работают 107 организаций, в том числе 92 общего назначения (гостиницы и аналогичные средства размещения) и 15 специального назначения (санатории и базы отдыха). Общее количество мест превышает 6000. Специалисты окружного комитета по туризму считают, что тенденция роста загрузки гостиниц сохранится, и этот показатель превысит 50 %. Цены на размещение здесь стартуют от 800-1200 руб. за койко-место в двух-трехместном номере. Одноместный номер стоит порядка 2000 руб., полулюкс и люкс - от 3500 руб.

Гостиницы округа отличаются относительно высоким уровнем комфортности. Около половины объектов были построены или реконструированы в течение последних 10 лет. Как утверждают в комитете по туризму, при желании более половины всех средств размещения автономного округа могут уже сегодня получить классификацию от 2 до 4 звезд. В то же время здесь, как и в других регионах Уральского федерального округа, явно недостаточно гостиниц экономкласса. Уровень загрузки в них существенно превышает аналогичные показатели в отелях среднего и выше среднего сегментов.

Сегодня в городах округа работает 88 гостиниц, из них 71 не имеют категории, по 8 гостиниц - в категории три и четыре звезды. По данным комитета по туризму, всего насчитывается более 5,5 тысяч койко-мест, число номеров высшей категории - более 380, это примерно десятая часть от общего числа номерного фонда в округе. Только количественный анализ дает понять, насколько здесь высока конкуренция между операторами гостиничного бизнеса. Статистика говорит об обратном и, прежде всего, - о низкой заполняемости гостиниц округа. Так, средняя загрузка номерного фонда в гостиницах Ханты-Мансийского округа едва превышает 40%, причем самые высокие показатели демонстрируют отели крупных городов округа, которые представлены на рисунке 3.8.

Рисунок 3.8 - Средняя загрузка отельного номерного фонда в гостиницах

Спрос на гостиничные услуги зависит от сезона, рамки которого отличны от привычного понятия сезонности. Самый большой поток постояльцев в гостиницах округа осенью и зимой. В период непогоды и низких температур в округе наблюдается высокая деловая активность, лето - традиционно низкий сезон.

Автономный округ по количеству гостиниц и аналогичных средств размещения в настоящий момент лидирует в Уральском федеральном округе. Рост количества туристов и загрузки гостиниц начался здесь с 2003 года, что вызвано увеличением экономических, деловых и культурных связей автономного округа.

Рынок земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии относится к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее высокую среднюю стоимость, как правило, имеют объекты недвижимости торгового назначения, на втором месте офисы, и на последнем месте объекты производственного и складского назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения. В городе Сургут сегмент офисной недвижимости также является развивающимся в структуре рынка коммерческой недвижимости. Сургут, являясь крупнейшим в округе городом по численности населения, в течение последних 10 лет является чрезвычайно привлекательным для инвесторов, причем как жилой, так и коммерческой недвижимости.

В 2007 году на развитие малых и средних предприятий в автономном округе было выдано кредитов на 5 млрд рублей. В результате дефицит торговых площадей в автономном округе составляет порядка 700 тыс. квадратных метров, офисных - около 500 тысяч.

По сравнению с сегментом торговой недвижимости, рынок офисной недвижимости менее развит. Для размещения офисов сдается в аренду часть помещений на верхних этажах торговых домов. Данные помещения нельзя назвать качественными. К категории офисов высокого класса можно отнести только собственные здания крупных компаний - «Лукойл», «Ханты-Мансийский банк», «Уралсвязьинформ» и другие. Общая площадь офисной недвижимости в составе отдельно стоящих зданий составляет около 14 тыс. кв. м. Из них площадь корпоративных офисов составляет около 9 тыс. кв. м; сдаваемая в аренду на открытом рынке - около 5,5 тыс. кв. м.

Самый громкий и обсуждаемый проект - деловой центр «Югра». Комплекс зданий, в том числе высотная башня в 56 этажей высотой 280 м, общей площадью 161 тыс. кв. м, планируется как единый объект с бизнес-центром, гостиницей, торгово-развлекательными объектами и апарт-отелем. Рынок офисной недвижимости сталкивается с неизбежными реалиями географического положения города, с особенностью почв. Девелоперы не спешат создавать концептуальные объекты, привычные всем торгово-развлекательные центры с кинотеатрами, фудкортом и т.п., в виду того, что основными потребителями станут только жители города Ханты-Мансийска.

Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, наличие коммуникаций, телефона и интернет, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка, доступность к объектам инфраструктуры.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости продажи земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии представлена на рисунке 3.9.

Рисунок 3.9 - Средняя стоимость земельных участков и помещений

Рынок производственно-складской недвижимости Ханты-Мансийского округа развит слабо. В основном рынок представлен объектами, расположенными в крупных городах округа, но и здесь предложения носят единичный характер. В других населенных пунктах подобные предложения практически отсутствуют, новые объекты строятся под конкретного заказчика, сделки носят закрытый характер.

Общие проблемы инфраструктуры города и плохая транспортная доступность отрицательно влияют на инвестиционную привлекательность города в глазах крупных общефедеральных ритейлеров. Несмотря на это, город активно развивается, что во многом связано со стремлением окружных властей придать столице округа «столичный лоск».

Новое строительство высококлассных складских объектов в округе практически не ведется. Одной из основных причин является наличие большого количества низкокачественной производственно-складской (или переориентированной под подобные нужды) недвижимости. Многим компаниям легче выкупить и реконструировать объект, чем строить новый.

Вторичный рынок производственно-складской недвижимости округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлено ограниченное количество объектов, расположенных в крупных городах округа, а также других населенных пунктах округа.

В отличие от соседних областей, рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа в целом находится на этапе становления - это менее популярный сегмент коммерческой недвижимости. Существенными факторами, отрицательно влияющими на приход ритейлеров, являются низкое развитие инфраструктуры округа и отсутствие предложения качественных складских помещений.

Говоря о складской недвижимости округа, в Сургуте и Нижневартовске еще в советский период было построено достаточно большое количество объектов для обеспечения добывающих предприятий комплектующими, техникой и т.п. В настоящее время избыточные площади сдаются компаниями в аренду. Кроме того, крупные компании, избавляются от подобных активов, выставляя их на продажу. Основной тенденцией рынка производственно-складской недвижимости округа является строительство и использование складов built-to-suit (под нужды конкретного заказчика). Ситуация складывается таким образом, что многие компании предоставляют склады в аренду, но это не является для них профильным бизнесом. Для примера такие компании занимаются оптовой торговлей промышленными и продовольственными товарами, куплей - продажей металла, хранением нефтепродуктов, грузовыми перевозками и т.д. Активно продают свои активы также крупные добывающие компании. Некоторые компании, строящие складские комплексы для себя, сдают их в аренду. В 2007 году цены на складские помещения варьировались от 16 000 руб/кв.м до 28 000 руб/кв. м в Нижневартовске, от 17 500 руб/кв.м до 31 135 руб/кв.м в Сургуте. Аренда в Нижневартовске составляла 87-269 руб/кв.м.

Ведущими предприятиями автономного округа являются нефтедобывающие, энергетические и деревообрабатывающие компании: «Лукойл-Западная Сибирь», «Газпром», «Югорский лесопромышленный холдинг», «Югорская территориальная энергетическая компания», «Кода лес» и др. В г. Ханты-Мансийск более 1700 организаций и предприятий. Наиболее крупные из них: ОАО НК «Сибнефть-Югра», ОАО «Хантымансийскгеофизика», ЗАО «Назымская нефтега-зоразведочная экспедиция», ОАО «Северречфлот», ООО «Кода лес». Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются ОАО «Рыбокомбинат «Хантымансийский», ООО «Компания «Мир Вашему дому» и ОАО «Хантымансийсксибторг». В Сургуте работают предприятия лесного хозяйства, геологоразведки, несколько заводов пищевой промышленности, крупные строительные фирмы, интенсивно развивается система телекоммуникаций. В городе действуют около 2000 предприятий. Крупнейшими из них являются компании нефтедобывающей отрасли: ОАО «Сургутнефтегаз» (одно из крупнейших в России) и ОАО «Сургутгазпром». Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются «Сургутский рыбокомбинат», ОАО «Мясокомбинат «Сургутский» и ОАО «Сургутский городской молочный завод», который в декабре 2006 года приобрела компания «Вимм-Биль-Данн». Крупнейшими промышленными предприятиями г. Нижневартовска являются нефтяная компания «ТНК», ООО «Нижневартовский рыбный комбинат «Санта Мария» и ХК «Содружество».В г. Нягань из крупных компаний возможно выделить только ООО «Приобское рыбное хозяйство».

Основными ценообразующими факторами на рынке производственно-складской недвижимости являются: местоположение, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и хорошая транспортная доступность.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения производственных и складских помещений в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости площадей предназначенных для размещения производственных и складских помещений представлена на рисунке 3.10.

Рисунок 3.10 - Средняя стоимость площадей, предназначенных для размещения производственных и складских помещений

На диораме показано, что в городе Советский с 2007-2009г развивается размещение складских помещений.

3.4 Промышленная недвижимость

Электроэнергетика является важнейшей отраслью хозяйственного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа. Работа электроэнергетических предприятий представляет собой процесс сжигания топлива, выработки и транспортировки электрической энергии от генерирующих источников к потребителям.

По характеру функционирования и развития электроэнергетика автономного округа делится на электроэнергетику централизованного сектора, базирующуюся на крупных электростанциях, и электроэнергетику децентрализованного сектора, базирующуюся на автономных дизельных и газотурбинных электростанциях.

Основную долю выработки электроэнергии на территории автономного округа обеспечивают крупнейшие региональные ГРЭС:

1. Сургутская ГРЭС-1 - филиал ОАО "ОГК-2";

2. Сургутская ГРЭС-2 - филиал ОАО "ОГК-4";

3. Нижневартовская ГРЭС - филиал ОАО "ОГК-1".

Электроснабжение городов и населенных пунктов автономного округа обеспечивает 23 предприятия коммунальной энергетики, из которых 17 входят в состав холдинга ОАО "Югорская территориальная энергетическая компания", являющегося Гарантирующим поставщиком электрической энергии. Предприятиями коммунальной энергетики обслуживаются 13050,1 км линий электропередачи классом напряжения 0,4-110 кВ и 4410 шт. трансформаторных подстанций классом напряжения 0,4-110 кВ (таблица 3.5).

Для обеспечения надежного электроснабжения на территории автономного округа, начиная с 2006 года, реализуется Соглашение «О взаимодействии по реализации мероприятий энергетических компаний для обеспечения надежного электроснабжения и создания условий по присоединению к электрическим сетям потребителей Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов».

Таблица 3.4 - Потребление электрической энергии

Показатели	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год
Потребление по ХМАО (млн. кВт-ч)	50387,28	53628,17	56452,76	57000,4
в том числе:
Промышленность и приравненные к ней отрасли	43881,99	46442	48888,09	49362,35
Сельское хозяйство	11,59	12,33	12,98	13,11
Население	2116,3	2252,38	2371	2394
Прочие потребители	4377,4	4921,46	5180,67	5230,93

В рамках Соглашения ведётся строительство дополнительных энергоблоков на Нижневартовской ГРЭС и Сургутской ГРЭС-2, а также строительство новой Няганьской ГРЭС. Источником финансирования предполагаются собственные и привлеченные средства, в том числе средства нефтяных компаний, работающих на территории автономного округа.

В электроэнергетике темпы прироста инвестиций составят в 2010 году 115 % к предыдущему году, в 2011 году - 110 %, в 2012 году - 180%. Рост обусловлен вложением средств в соответствии с заключенным Соглашением между Правительством автономного округа и РАО “ЕЭС России” (Сургутские ГРЭС - 1 и ГРЭС - 2, Нижневартовская ГРЭС, Няганьская ГРЭС).

Ханты-Мансийский автономный округ является основным нефтегазоносным районом России и одним из крупнейших нефтедобывающих регионов мира. Основными полезными ископаемыми являются нефть и газ.

Округ занимает лидирующие позиции среди регионов Российской Федерации:

I место - по объему промышленного производства, по добыче нефти и производству электроэнергии;

II место - по добыче газа, по объему инвестиций в основной капитал и поступлению налогов в бюджетную систему.

Структура промышленного производства округа представлена на рисунке 3.11.



Рисунок 3.11 - Структура промышленного производства округа

Индекс промышленного производства в 2009 году к уровню 2008 года составил 98,6 %. Снижение темпа производства произошло в секторе «добыча полезных ископаемых» на 2,3 %. Положительной динамикой характеризуется развитие в секторе «обрабатывающие производства» - рост на 2,3 % и в секторе «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» - рост на 5,7 %.

Дизельные и газотурбинные электростанции, в том числе введенные в эксплуатацию на нефтегазовых месторождениях, вырабатывают около 9 % от общего объема электроэнергии. В настоящее время по выработке электрической энергии округ занимает лидирующее положение среди субъектов Российской Федерации, что и представлено на рисунке 3.12.

Рисунок 3.12 - Показатели выработки электроэнергии в округе

3.5 Недвижимость специального назначения

Рынок земельных участков занятых деятельностью аэропортов, аэровокзалов, аэродромов составляет недвижимость специального назначения.

http://www.admhmao.ru/economic/transp/foto/01.jpgКомплекс гражданской авиации в Ханты-Мансийском автономном округе представлен 10 аэропортами, более чем 120 вертолетными площадками и 8 авиакомпаниями, осуществляющими перевозку пассажиров и грузов, как по магистральным, так и по внутриокружным направлениям. Наиболее крупные аэропорты, имеющие статус международных, расположены в Сургуте, Нижневартовске, Ханты-Мансийске, Когалыме. Маршрутная сеть в пределах автономного округа представлена более 30 направлениями, выполняется в среднем ежегодно около 4 000 внутриокружных рейсов, перевозится более 250 тыс. человек.

Эксплуатируются воздушные суда типа: "ЯК-40", "ЯК-42", "АН-24", "АН-26", "ТУ-134", "ТУ-154", АТR-42, Боинг-737, вертолёты всех типов. Округ связан воздушным сообщением более чем с 60 аэропортами России, стран ближнего и дальнего зарубежья. Рейсы выполняют 25 авиакомпаний. Наибольший объем перевозок приходится на ОАО "Авиакомпания "ЮТэйр", а также авиакомпании ООО "Когалымавиа", ОАО "Нижневартовскавиа". Авиакомпании округа осуществляют весь спектр работ по пассажирским и грузовым перевозкам, выполняют работы по обслуживанию топливно-энергетического комплекса.

Вместе с тем, аэропортами автономного округа за 2009 год произведено обслуживание 31 тыс. самолёто-вылетов, что на 21,8 % ниже аналогичного показателя 2008 года. Во всех аэропортах автономного округа отмечается снижение данного показателя. Основными причинами уменьшения самолёто-вылетов являются: сокращение числа рейсов по регулярным направлениям в связи с неполной загрузкой воздушных судов; сокращение заказных рейсов; снижение деловой активности и платежеспособности населения. Пассажирооборот по итогам 2009 года составил около 1 млн. человек, что на 17,7 % ниже уровня 2008 года. Выполненный объем работ по обработке грузобагажа уменьшился на 31,8 % по сравнению с 2008 годом и составил 12,4 тыс. тонн. Объем аэропортовых услуг составил 2,4 млрд. рублей, что на 13,7 % ниже показателя 2008 года.

4 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДАННЫХ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

4.1 Научно-методическое положение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587)[24].

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества;

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9. Земельный участок, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;

14.Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные;

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Подробное описание всех видов разрешенного использования представлено в приложение А.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, осуществляется в следующем порядке:

· Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов;

· Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе 1 - 10, 17, вида разрешенного использования земель, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию. При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный кадастр недвижимости;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости. Обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки. Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 11 - 12 видов разрешенного использования земель, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 13 вида разрешенного использования земель, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе 9 вида разрешенного использования земель, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 14 вида разрешенного использования земель, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 15 вида разрешенного использования земель, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе 15 вида разрешенного использования земель, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе 16 вида разрешенного использования земель, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3 - 10, 13, 17 видов разрешенного использования земель, предполагает следующую последовательность действий:

- определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе 1, 3 - 10, 13, 17 вида разрешенного использования, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) (в случае отсутствия - в субъекте Российской Федерации);

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 1, 3 - 10, 13, 17 вида разрешенного использования, в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3 - 10, 13, 17 вида разрешенного использования, путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 16 вида разрешенного использования земель, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности. В настоящее время Минэкономразвития России разработаны четыре базовых федеральных стандарта оценки:

· ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" от 20 июля 2007 года N 256 [12];

· ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" от 20 июля 2007 года N 255 [13];

· ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" от 20 июля 2007 года N 254 [14];

· ФСО № 4 “Определение кадастровой стоимости” от 22 октября 2010 года N 508 [15].

4.2 Использование данных рынка недвижимости для установления кадастровой стоимости земель на примере Ханты-Мансийского автономного округа

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков 1-10 видов разрешенного использования осуществляются с использованием специального программного обеспечения (СПО), на основе которого строятся статистические модели расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в соответствии с Методическими указаниями.

Рассмотрим расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ханты Мансийского автономного округа на примере 5 вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

В первую очередь на основе анализ данных рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа определялся состав факторов стоимости земельных участков 5 вида разрешенного использования. При определении состава учитывались разные группы факторов: физические характеристики земельного участка или объекта, характеристики окружения земельного участка, характеристики территории населенного пункта, в котором расположен земельный участок (социальная и коммунальная инфраструктура, экология, градостроительная информация). В результате анализа и на основании примерного перечня факторов стоимости приведенных в технических указаниях к Методике государственной кадастровой оценке земель населенных участков было выбрано 18 факторов стоимости:

1) расстояние от населенного пункта до центра субъекта Ханты-Мансийского автономного округа;

2) расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта;

3) близость к зоне рекреации (парк, лес, сквер, зеленая зона и т.д.);

4) расстояние до остановок общественного транспорта внутригородского значения;

5) виды транспорта междугороднего сообщения (автомобильный/Железнодорожный тракт);

6) расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений;

7) наличие в кадастровом квартале централизованных сетей теплоснабжения;

8) наличие в кадастровом квартале централизованных сетей газоснабжения;

9) наличие в кадастровом квартале централизованных сетей канализации;

10) наличие в кадастровом квартале централизованных сетей водоснабжения;

11) нахождение объекта оценки в санитарно-защитной зоне источников представляющих водоемы;

12) численность населения населенных пунктов на 01.01.2010г;

13) среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам);

14) статус населенного пункта;

15) уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01.01.2010г;

16) площадь;

17) район населенных пунктов областного подчинения;

18) населенный пункт.

На следующем этап осуществляется сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков. Информация была собрана по всем земельным участкам населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа в разрезе 18 факторов стоимости.

Таблица 4.1 - Состав факторов стоимости

Название фактора	Коэффициент корреляции	Коэффициент значимости
F1Расстояние от населенного пункта до центра субъекта Российской Федерации, км	0,333(-0,333)	0,391
F2 Расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта, км	0,029(0,029)	0,034
F3Близость к зоне рекреации(парк, лес, сквер, зеленая зона, бульвар ,пляж и т.д.), км	0,198(-0,198)	0,233
F4Расстояние до остановок общественного транспорта внутригородского значения, км	0,331(-0,331)	0,389
F5Виды транспорта междугороднего сообщения(Автомобильный/Железнодорожный тракт)	0,754(0,754)	0,886
F6Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений, км	0,131(-0,131)	0,154
F7Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей теплоснабжения (Да/Нет)	0,064(0,064)	0,075
F8Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей газоснабжения (Да/Нет)	0,045(0,045)	0,053
F9Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей канализации (Да/Нет)	0,191(0,191)	0,225
F10Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей водоснабжения (Да/Нет)	0,103(0,103)	0,121
F11Нахождение объекта оценки в санитарно-защитной зоне источников представляющих водоемы (Да/Нет)	0,001(0,001)	0,001
F12Численность населения населенных пунктах на 01.01.2010г, число	0,851(0,851)	1,000
F13Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам(городским округам), число	0,655(0,655)	0,769
F14Статус населенного пункта(Городской округ/Городское поселение/Сельское поселение)	0,667(0,667)	0,784
F15Уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01.01.2010г, %	0,515(-0,515)	0,605
F16Площадь	0,253(0,253)	0,298
F17Район населенных пунктов областного подчинения	0,819(0,819)	0,962
F18Населенный пункт	0,819(0,819)	0,962

Статистический анализ позволил рассчитать коэффициент корреляции и коэффициент значимости факторов стоимости, для 5 вида разрешенного использования, которые представлены в таблице 4.1.

Были выбраны 3 фактора стоимости, которые существенно влияют на стоимость. Это расстояние от населенного пункта до центра субъекта Российской Федерации, расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта, численность населения населенных пунктах на 01.01.2010 г.