Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Департамент образования и науки Приморского края

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

Владивостокский судостроительный колледж

Пояснительная записка к дипломному проекту

На тему

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Студент И.И. Русяев

Руководитель Е.В. Красикова

2015 г.



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические подходы к кадастровой оценке земли

1.1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

1.2 Виды стоимости земель

1.3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

2. Теоретические основы оценки недвижимого имущества

2.1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

2.2 Принципы оценки недвижимого имущества

2.3 Этапы оценки объектов недвижимости

3. Проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение

3.1 Характеристики проблем

3.2 Мероприятия по решению проблем

3.3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Заключение

Список использованной литературы



• ВВЕДЕНИЕ
• Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений, а так же в области обращения недвижимости. Ведь земля является важнейшим объектом недвижимости.
• К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительстваФедеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.
• Целью дипломной работы является, раскрытие проблем кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости и их решение. Для достижения данной цели надо решить следующие задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение существующих проблем и методов их решения:
• 1) теоретическое обоснование кадастровой оценки земли;
• 2) показать практическая необходимость оценки земли;
• 3) показать проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение.
• Объектом государственного кадастра недвижимости является единый земельный фонд Российской Федерации, а так же здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.
• Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.
• Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
• Государственный кадастр недвижимости обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей:
• - регулирование земельных отношений и процессов землепользования;
• - планирование инвестиционной и налоговой политики;
• - осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т.д.);
• - оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;
• - создание оперативного и устойчивого земельного оборота;
• - обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;
• - обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;
• - ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;
• - планирование и регулирование использования земельных ресурсов;
• - осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;
• - обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• В связи с этим, задачами ведения государственного кадастра недвижимости является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.
• В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].
• Объектом изучения будет выступать система оценки и учета земель и иных объектов недвижимости в рамках рыночной экономики.
• Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.
• Исходя из задач, поставленных автором, данная работа состоит из: введения, трех глав, содержащих в себе девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

1.1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если иное не установлено федеральным законодательством, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным ЗакономЗемельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

- собственности;

- постоянного (бессрочного) пользования;

- пожизненного наследуемого владения;

- ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской ФедерацииПопов С.А., Лазаревский А.В. Развитие государственные управления земельными ресурсами на территории РФ.// «Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2008. С. 15..

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время порядка 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности, и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю по основаниям Земельного кодекса.

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что изменение формы собственности влечет за собой изменение собственника, и соответственно переход полномочий по управлению и распоряжению землей.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ эффективности земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

1) анализ формы собственности на земельный участок;

2) анализ права пользования земельным участком Львов Д.С., Медведева О.Е., Микерин Г.И., Смоляк С.А. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. // «Вопросы оценки», №4, 2006 г. С. 11..

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации необходимо определить не только фактическую форму собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субфедеральная муниципальная или частная), но и прогнозируемую собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после нее.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права Иванов С.И. Основы экономической теории. М.- 2003. С. 32.

Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.

Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:

1. Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.

2. Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.

3. Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.

4. Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю - это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5--3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.

5. Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.

6. Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.

7. Передача земельного участка в собственность в размерах площади периметра расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е. продажа без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. Фактически в таких случаях можно говорить о профанации самой идеи приватизации земли Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, №39, июнь 2007 г. С. 42.

Рассмотрим более детально одну из основных проблем, сдерживающих процесс приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости, а именно проблему установления выкупной цены Алпатов А.А. Анализ эффективности землепользования.// «Экономико-правовой бюллетень», №1, 2005. С. 45.

После выхода Указа Президента Российской Федерации №631 и вплоть до принятия Указа Президента Российской Федерации №1535, т.е. до июля 1994 г., действовала норма, согласно которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась постановлением Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 г. №112 в размере 50-кратной ставки земельного налога. В период с октября 1991 по 1997 г., когда был издан Указ Президента Российской Федерации №485, нормативная цена земли устанавливалась в ставках земельного налога, умноженного на 50, 200 или 10. Размер земельного налога устанавливался как фиксированное значение, среднее для данного региона. Органы местного самоуправления имели право дифференцировать это среднее значение в пределах муниципального образования с учетом «экономического» зонирования. Ежегодно средние ставки земельного налога пересматривались (посредством увеличивающих коэффициентов) специальным законом или Законом «О бюджете Российской Федерации» для соответствующего года. Например, в 2003 г. ставки земельного налога применяются с поправочным коэффициентом 1,8.

Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1999 г. утверждены положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее основные положения). Основными положениями определения цены земельных участков был изменен. В соответствии с п. 4.10. указанных положений, застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах должны были продаваться по цене не меньше нормативной цены за землю и не больше ее трехкратной величины. При этом соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений был обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно-территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа должна была осуществляться по цене, равной нормативной цене земельного участка Габбасов Р.С. Кадастровый проект. Часть II. // Финансовая газета. Региональный выпуск», N 15, 2006 С.2-7..

В результате по отдельным регионам выкупные цены устанавливались в весьма широком диапазоне: от 5-кратной ставки земельного налога до 10, 30 и более ставок земельного налога. Для наглядности принципы установления выкупной и нормативной цены в динамике их изменения представлены в виде таблицы.

Подводя итоги, можно сказать, что различия в степени успешности развития выкупа земли по отдельным регионам/городам в этот период зависели от следующих основных факторов:

- политики местных органов власти в этом вопросе _ способствовали они или препятствовали приватизации земли собственниками предприятий и объектов недвижимости;

- уровня установленной в том или ином регионе выкупной цены земельных участков;

- соотношения ставок земельного налога и арендных платежей, манипулирования этим соотношением со стороны местных органов власти;

- степенью зрелости в отдельных регионах экономических условий, позволяющих эффективно использовать те возможности и выгоды для предприятий, которые несут с собой право собственности на земельные участки.

В последнее время было принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе покупки и продажи земельных участков:

1) Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от категории земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.

2) Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд Российской Федерации, который установил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина Российской Федерации. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному.

3) Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Министерство юстиции Российской Федерации утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила государственной регистрации права сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, №39, июнь 2007 г. С. 54.

В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.

Наконец, Минюст Российской Федерации утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.

1.2 Виды стоимости земель

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости землиЗемельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]:

- кадастровая (ст. 66 Земельного кодекса РФ),

- нормативная (ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007),

- рыночная (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.

Нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемостиЗакон РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения.

Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т.п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п. Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. // М. Юрист. 2005. С. 17.

Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2006 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется Федеральным агентством кадастра недвижимости по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

Рыночная стоимость земли - это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков -- два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других - наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т.д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные Любимов Л.Л. Основы экономической теории. - М., 2003. С. 67.

1.3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории России для целей налогообложения. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и ее территориальными органами. Для проведения данных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на оценку при заключенном договоре об оценке Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 №316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014), осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, данная служба, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляет, в частности:

- государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственный кадастровый учет недвижимого имущества;

- ведение государственного кадастра недвижимости;

- государственный мониторинг земель в Российской Федерации (за исключением земель сельскохозяйственного назначения);

- государственный земельный надзор;

- предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Пунктом 14 ст. 396 НК РФ установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 08.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Данный порядок доведения сведений определен Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 г. №52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», согласно которым территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости должны бесплатно предоставлять налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения. Данные сведения предоставляются по письменному заявлению налогоплательщика Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 №52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков". - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

В каком порядке предоставляются данные сведения, указано в ст. 14 Закона РФ от №221-ФЗ. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Эти сведения предоставляются в виде:

копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

кадастровой выписки об объекте недвижимости;

кадастрового паспорта объекта недвижимости;

кадастрового плана территории;

кадастровой справки.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок, предоставляются в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Срок предоставления сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок не превышает пятнадцать или тридцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета запроса Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, в течение пяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета запроса данный орган выдает в письменной форме обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений.

Кроме того, налогоплательщику необходимо знать, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» используется понятия «территориальная зона», «зона с особыми условиями использования территорий», «территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Под данными понятиями подразумевается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Хотелось бы отметить, что указанные выше формулировки используются для определения категорий земель особого правового режима. Тот факт, что именно правовой режим является критерием выделения территориальных, и в том числе оценочных, зон, косвенно подтверждается требованием совмещения границ таких зон с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки, землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Методики государственной кадастровой оценки разнятся в зависимости от их целевого назначения и функционального использования земель:

- земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

- земли сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода;

- иные категории земель вне черты городских и сельских поселений - на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

Как было разъяснено Министерством финансов РФ, налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на конкретную дату и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. Произошедшие в течение налогового периода такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.



2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].

Согласно части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью» Там же..

Рассмотрим отдельно каждый вид недвижимого имущества.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, нормы ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» Там же..

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи («Советский» период).

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии со ст. 214 ГК РФ, природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с Козырь О.М., которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)./ под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. - 1996. С. 69.

Таким образом, видно, что недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако профессор Ветров Н.И. отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества» Ветров Н.И. Гражданское право. - М.: Книжный мир, 2006. С. 78..

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Например, по мнению Козырь О.М., «задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)./ под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. - 1996. С. 73.. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет Козырь О.М., - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)./ под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. - 1996. С. 73..

Таким образом, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что же касается предприятия то ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта» Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. Таким образом, можно сделать вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте, как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации. земельный имущественный недвижимый кадастровый