Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольные вопросы и типовые задания по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков»

1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?

земля объект оценка инвестор

Рыночная и инвестиционная стоимости имеют принципиальное отличие, поскольку процедура оценки объекта с целью определения его рыночной стоимости производится для заказчика, который в ближайшее время заинтересован в отчуждении объекта оценки, а оценка объекта с целью определения его инвестиционного потенциала производится для заказчика, который желает и далее эксплуатировать объект, получая доход (либо передать такой объект в аренду, оставаясь собственником итп).

Поэтому в личной беседе с заказчиком при определении целей и задач, необходимо в первую очередь отталкиваться от желания клиента (он может хотеть либо продать, либо эксплуатировать объект оценки), для этого нужно ему корректно и доступно объяснить вышеуказанную принципиальную разницу и, если он еще не принял окончательного решения относительно дальнейшей судьбы объекта оценки, посоветовать ему определиться точно в этом основном вопросе. Поскольку выбор конкретной и ясной конечной цели оценки (расчет и выведение рыночной либо инвестиционной стоимости) зависит от желания клиента, а не от разницы между двумя видами стоимостей.

Необходимость расчета и рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости может возникнуть в том случае, если заказчик желает знать стоимость альтернатив, прежде чем сделает выбор о дальнейшей судьбе недвижимости: продавать либо эксплуатировать. В таком случае, оценщик производит расчет и текущей рыночной цены объекта и инвестиционной стоимости в приведенных к текущему моменту ценах.

Сопоставляя полученные стоимости, заказчик может сделать обоснованный вывод и выбрать дальнейший вариант действий, руководствуясь принципами наиболее эффективного использования: продавать либо эксплуатировать объект оценки.

Необходимо сразу сообщить заказчику, что при проведении варианта оценки объекта с расчетом двух видом стоимостей, цена оценочных работ будет больше, чем при расчете одного вида.

В случае если в договоре об оценке земельного участка не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).

2. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки

Рассматривая объект недвижимости, оценщик обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте (Солнечногомрский райомн -- муниципальное образование на северо-западе Московской области. Площадь территории -- 1149 км?. По территории района проходят важные транспортные магистрали России -- Октябрьская железная дорога и автомагистраль М10 E 105 Москва -- Санкт-Петербург, а также «Малое московское кольцо» А107 и Большое кольцо Московской железной дороги (БК МЖД).

На этапе сбора и анализа информации при проведении оценки, оценщик обязан изучить все имеющиеся документы по рассматриваемому объекту недвижимости. Эти документы делятся на две основные группы - правоподтверждающие и технические.

К правоподтверждающим документам относятся те документы, на основании которых можно сделать вывод о наличии оцениваемого права в отношении недвижимого имущества - свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.

К техническим документам относятся документы, выданные Бюро технической инвентаризации - технический паспорт (выписка из технического паспорта), поэтажный план и экспликация к поэтажному плану, т.е. документы, описывающие технические характеристики объекта оценки.

Кроме того, необходимы документы по земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект - свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или другие документы, на основании которых такая регистрация может быть произведена, договор аренды (для арендованных участков) и кадастровый план участка.

Отдельную группу представляют документы, связанные с обременениями (ограничениями в использовании) рассматриваемого объекта недвижимого имущества. Если имеются обременения, то необходимо представить документы, на основании которых оценщик сможет составить представление о том, в чем состоит обременение, как и когда оно возникло, каковы его юридические основания и как оно влияет на стоимость рассматриваемого объекта.

При осмотре оценщик должен внимательно изучить текущее состояние объекта и определить его износ (все возможные виды) на дату осмотра.

После производится изучение состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в секторе продаж земельных участков на северо-западе Московской области площадью от 4 га до 5 га относящихся к категории земель поселений. Собираются сведения о сделках с похожими объектами недвижимости, выявляются (если таковые имеются) объекты-аналоги, вносятся и рассчитываются необходимые поправки.

При проведении анализа рынка, оценщик должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на все сегменты рынка недвижимости.

Когда информация собрана, оценщик выбирает методы оценки, которые будет использовать, опираясь при этом на задание заказчика и имеющуюся информацию. Согласно действующим федеральным стандартам оценки (ФСО), оценщик обязан использовать все три оценочных подхода, либо обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В предлагаемом в задании случае, полагаю, что в рамках:

ДОХОДНОГО подхода разумно будет использовать метод капитализации. Во-первых, данные о доходах, получаемых от объекта оценки можно истребовать от заказчика, во-вторых, поскольку необходимо рассчитать рыночную, а не инвестиционную цену, следовательно, можно допустить, что от действующего и уже работающего предприятия ожидаются стабильные денежные потоки/темпы прироста.

СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода возможно использовать метод сравнения продаж. Метод ВРМ страдает большой погрешностью, хотя он может быть использован в качестве дополнения к методу сравнения продаж (данные о ПВД можно получить путем проведения анализа рынка аренды сопоставимых объектов на территории района). Поскольку объект характеризуется большой площадью, а также производственным назначением, кроме того, расположен на землях поселений, следовательно к его оценке необходимо подходить с позиций максимально возможного учета всех факторов, образующих его рыночную цену, что вполне достигается методами широкого инструментария в рамках метода сравнения продаж, путем внесения поправок (в данном случае полагаю уместным использование метода парных продаж и стоимостного метода).

Использование метода ЗАТРАТНОГО подхода, на мой взгляд, будет наиболее точно отражать текущую рыночную стоимость земельного участка и производственного комплекса по условиям задачи. Основным методом используемым при оценке в рамках данного подхода предлагаю выбрать метод количественного обследования с ресурсным расчетом, как наиболее точный. При этом произвести расчет износа методом разбиения на виды.

Вполне естественно, что применение нескольких подходов для оценки одного и того же объекта ведет к появлению нескольких различных значений стоимости. Чтобы прийти к единой величине стоимости объекта, дальше необходимо провести процедуру согласования результатов.Обычно для согласования результатов используют способ математического взвешивания, при этом оценщик должен сначала рассчитать и обосновать соответствующие веса для согласовываемых результатов. Как правило, веса определяются на основании соответствия каждого из использованных подходов целям и задачам оценки - чем выше соответствие, тем выше вес. Полученную с помощью взвешивания величину принято называть «итоговой величиной стоимости» и эта величина принимается в качестве конечного результата оценки.

3. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас полностью свободен (не застроен) и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?

Перечень документов, предоставляемых заказчиком, для проведения оценки вышеописанного земельного участка включает в себя документы:

1. Реквизиты заказчика и сведения о лице, уполномоченном подписать договор о проведении оценки.

2. Задание на оценку.

3. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект оценки (свидетельство о регистрации права собственности). Справка о величине земельного налога.

4. Техническая документация по объекту (кадастровый план).

5. Сведения о наличии обременении земельного участка, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости.

6. Сведения о наличии/отсутствии инженерной инфраструктуры (коммунальные сети) на оцениваемом земельном участке и транспортная доступность земельного участка (наличие подъездных путей, автодороги с указанием категорийности).

7. Удаленность от административного центра субъекта РФ, в границах которого находится земельный участок.

8. Сведения о смежных с оцениваемым участком территориях: о наличии/отсутствии производств, о наличии/отсутствии водных объектов, лесных/лесо-парковых массивах, о наличии/отсутствии охранных зон, в том числе государственных режимных объектов (оборона, юстиция, транспорт).

9. Если имеется на дату оценки, предварительный план застройки участка или ТЭО, бизнес-план по развитию оцениваемой территории.

Поскольку по условиям задания на оценку необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, следовательно, заказчик собирается его продавать. Для наиболее точного определения рыночной стоимости необходимо произвести выезд на объект с фотографированием по межевым знакам (границы) земельного участка и смежных территорий, а также зафиксировать, при наличии, такие места на участке, которые требуют проведения дополнительных работ по коррекции рельефа без которых невозможно разрешенное использование участка (оползание почв, рвы, овраги, карьеры, курганы итп).

Кроме этого, необходимо проанализировать рыночных сегмент сделок с такой недвижимостью (земельными участками подобной площади и функционального использования). Для этого собираются данные по стоимости последних продаж, подбираются объекты-аналоги и используются процедуры в рамках сравнительного подхода.

Дополнительно в рамках затратного подхода, анализируется:

- Стоимость дополнительных работ (если проведение таковых необходимо для использования участка по назначению);

- Стоимость прокладки сетевой коммунальной инфраструктуры (если отсутствует);

- Затраты на обеспечение транспортной доступности (если отсутствует)

и определяется величина корректировки расчетной рыночной цены в сторону снижения на величину предполагаемых затрат.

При необходимости, подбираются аналоги для расчета поправок на местоположение, наличие на смежных участках производств, режимных объектов и прочих факторов внешнего износа.

4. Рассмотрим три земельных участка, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость), второй участок расположен на окраине города, ориентированный также под торговую направленность, третий земельный участок расположен также на окраине города, но предназначен под производственные цели. Известно, что на окраине города, где расположены земельные участки № 2 и № 3 отсутствует развитая транспортная и инженерная инфраструктура (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) требует производства укрепительных работ. Необходимо объяснить, за счет какого фактора (внешнего износа, функционального износа или влияния сервитута) в каждом случае оценки (земельного участка № 1, № 2 и № 3) стоимость объекта оценки снизится?

Факторы, обуславливающие снижение стоимостей объектов:

При оценке земельного участка №1 (центр города - торговая направленность), оценочная стоимость участка будет снижена за счет фактора внешнего износа, который выражается в естественном разрушении, вследствие действия внешних природных сил, земной поверхности участка (оползневый спуск к реке). При проведении осмотра оценщиком было выявлено оползание земляных масс, которое делает невозможным использование участка по назначению (для строительства объектов недвижимости: зданий, сооружений) без проведения предварительных работ по укреплению земельных масс и восстановлению нормальной земной поверхности. Стоимость такого земельного участка будет корректироваться в сторону снижения за счет стоимости укрепительных работ, рассчитанной исходя из величины внешнего износа, которой подвергся участок.

При оценке земельного участка №2 (периферия - торговая направленность), оценочная стоимость участка будет снижена за счет фактора функционального износа, который выражается в отсутствии инженерных сетей и транспортных коммуникаций до рассматриваемого объекта. Поскольку планируется на данном участке торговая деятельность, обеспечение транспортной доступности до объекта, равно как и подключение объекта к коммунальным сетям, являются необходимыми условиями для ее осуществления. В связи с отсутствием развитой нормальной инфраструктуры (коммунальной и производственной) в районе рассматриваемого участка его оценочная стоимость будет существенно снижена из-за несоответствия обязательным соверменным условиям осуществления деятельности.

При оценке земельного участка №3 (периферия - производство), оценочная стоимость участка будет снижена за счет фактора функционального износа, который выражается в отсутствии инженерных сетей и транспортных коммуникаций до рассматриваемого объекта. Кроме того, поскольку производство требует проведения дополнительных коммуникаций (помимо коммунальных), имеющих большие (производственные) мощности. Дополнительное строительство (монтаж) производственной инфраструктуры затронет смежные земельные участки, что потребует регистрации сервитутов. Любой сервитут, обременяющий смежные земли и ограничивающий их пользователей в осуществлении прав, повлечет за собой расходы на возмещение ущерба собственникам (арендаторам) этих участков. Помимо дополнительных коммуникаций, расположенных непосредственно на земной поверхности, смежные участки могут пострадать от загрязнения воздуха (воды), ограничения доступа солнечного света, шумовых эффектов и иных побочных моментов, возникающих вблизи производств (необходимо обязательно обратить внимание на то, какой вид производственной деятельности планирует развивать на объекте оценки потенциальный покупатель и проанализировать его возможное влияние на окружение).

На основании полученной информации необходимо оценить потенциальные затраты как на выплаты собственникам участков, по которым планируется регистрация сервитутов, так и на иные выплаты компенсационного характера, которые могут возникнуть при организации производства на земельном участке.

Таким образом, оценочная стоимость земельного участка корректируется в сторону уменьшения на величину затрат на создание инженерных сетей и транспортной инфраструктуры и на величину возможных компенсационных выплат.

5. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

Экономически обоснованная стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность ее одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

· как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

· как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях

Все вышеперечисленные отличия оказывают существенное влияние на процесс проведения оценки земель, как уникального, не повторяющегося объекта. Основным моментом при проведении стоимостной оценки земли, на мой взгляд, является тот факт, что при проведении типовых оценочных процедур и использовании методов и подходов, необходимо всегда учитывать фактор уникальности каждого земельного участка и в каждом конкретном случае тщательно разрабатывать систему допущений и ограничений каждого рассматриваемого объекта оценки.

6. Что такое сервитут? Назовите виды сервитутов. Для чего может возникнуть потребность в оценке земельного участка при установлении сервитута? Что в данном случае будет являться объектом оценки в соответствии с законодательством

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В результате: в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Различают сервитуты:

- Частные и публичные,

Публичный сервитут - вид земельного сервитута, устанавливается в интересах государства, местного самоуправления или местного населения (в целях ремонта инженерных сетей, линий и транспортной инфраструктуры, забора воды и водопоя, проведения изыскательских, исследовательских работ, свободного доступа к прибрежной полосе и др.). Такого рода сервитуты устанавливаются федеральными законами и иными федеральными нормативными правовыми актами, нормативными правовыми актами субъекта РФ и органов местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.

Частный сервитут - вид земельного сервитута. Частные сервитуты устанавливаются на основании договора между собственниками земельного участка и пользователем сервитута. Частные сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации.

- Положительные и отрицательные,

Положительный сервитут - это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Так, например, положительным сервитутом является право обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отрицательный сервитут - это право требовать от собственника соседнего участка воздержания от тех или иных видов его использования. Например, право требования о не возведении зданий и сооружений, препятствующих доступу на участок света и воздуха (сервитут воздуха и света) или портящих внешний вид (сервитут вида) и т.п.

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. При этом, плата за сервитут может иметь единовременный характер, когда выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Для определения величины соразмерной платы за сервитут и вида выплат (единовременные либо периодические), а также периода выплат, возникает необходимость в оценке земельного участка, который обременяется сервитутом.

При этом, величина выплат за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Таким образом, соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:

· размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее - реального ущерба);

· размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее - упущенной выгоды);

· размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Таким образом, объектом оценки в вышеуказанном случае будет являться величина убытков, возникающих у собственника земельного участка, вследствие обременения его участка сервитутом, с последующим определением, на основании полученных данных, величины соразмерной платы за сервитут.

7. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

Основным отличием кадастровой оценки земель от единичной является:

- Конечная цель проведения оценки,

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату проведения оценки.

- Субъект и инициатива проведения оценки,

Проведение кадастровой оценки земель происходит по инициативе государства и осуществляется соответствующими Земельно-кадастровыми палатами субъектов федерации, действующими в составе органов исполнительной власти РФ на основании нормативно-правовых актов.

Проведение единичной оценки может осуществляться по желанию любого совершеннолетнего дееспособного физического лица либо юридического лица на основании договора независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

- Массив охвата объектов оценки,

Кадастровая оценка земель носит сплошной характер и производится соответствующими ЗКП субъектов федерации в границах подведомственности.

Единичная оценка производится для конкретного объекта недвижимости, описание которого содержится в задании на оценку, являющемся неотъемлемой частью договора о проведении оценки.

8. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?

Результаты кадастровой оценки городских земель используются в целях:

- Налогообложения, для расчета налоговых ставок земельного налога на различные категории земель, входящие в состав городских земель, в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.

- Кадастровая стоимость земель необходима для определения базовых ставок арендной платы за муниципальные (государственные) земли при предоставлении их в аренду физическим и юридическим лицам.

- Кадастровая стоимость земель используется при оценке стоимости права заключения договоров аренды земель, находящихся в муниципальной (государственной) собственности. Необходима при проведении земельных торгов.

- Кадастровая стоимость земель применяется при выкупе земельных участков в случае изъятия для госнужд.

- Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения используются при проведении кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков в составе таких земель.

9. В каких случаях возникает необходимость оценки частичных имущественных прав на землю?

Термин «частичные имущественные права на землю» означает любые права, дающие возможность получения дохода, отличные от полного права собственности. Частичные имущественные права предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть переданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени.

Эти права рассматриваются при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в следующих случаях:

1. Продажа права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности;

2. Покупка права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности;

3. Залог права аренды земельного участка;

4. Купля-продажа права аренды на вторичном рынке;

5. Внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, земельной доли или права аренды земельной доли;

6. Определение стоимости земли, в составе имущественного комплекса (или застроенного участка), при условии нахождения земельного участка в аренде или постоянном бессрочном пользовании.

10. Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора?

Позиция арендодателя и оценка его прав. Экономическая стоимость прав аренды, ограниченных договором аренды, складывается из суммы, согласованной по договору арендной платы, плюс право на возврат прав пользования объекта недвижимости по истечении срока аренды. Таким образом, оценка прав аренды, ограниченных договором аренды, сводится в основном к расчету дисконтированной стоимости арендной платы и определению стоимости реверсии по окончании срока аренды. Следовательно, способность арендатора уплачивать арендную плату может служить как позитивным, так и негативным фактором. В том случае, если арендатор, по мнению рынка, является надежным плательщиком, стоимость остающихся у владельца прав будет выше. Сумма возвращаемых владельцу прав представляет собой стоимость возвращаемого по истечении срока аренды объекта недвижимости. Она будет зависеть от рыночных цен на недвижимость на момент возврата, а также от состояния самого объекта и его конкурентоспособности.

Позиция арендатора и оценка его прав. Стоимость прав арендатора как владельца прав аренды основывается на его исключительном праве пользования объектом недвижимости в течение срока аренды при условии, что он выполняет все обязательства по договору аренды. Стоимость прав арендатора зависит от соотношения между арендной платой, которую он обязан платить по договору аренды, и рыночной стоимостью арендной платы, которую он мог бы теоретически получать в течение срока действия договора аренды. В случае если рыночная стоимость арендной платы окажется меньше суммы, предусмотренной договором, стоимость прав арендатора окажется отрицательной. И наоборот, если рыночная стоимость арендной платы превысит платежи арендатора, предусмотренные договором, такая аренда будет называться бонусной.

Стоимость прав в обоих случаях рассчитывается путем дисконтирования арендных платежей в течение срока аренды, то есть приведения будущих денежных потоков к их текущей стоимости. Что касается арендатора, то стоимость его права будет определяться именно разницей в стоимости аренды (аренда по договору минус рыночная оценка аренды). Стоимость его прав не только определяется прибыльностью находящейся в аренде собственности (рыночная оценка аренды), но и тесно связана с требованиями, предусмотренными договором аренды, которые определяют права и обязательства сторон и от которых зависит чистая прибыль арендатора. В случае арендатора ставка дисконтирования всегда будет выше той, что применяется к арендодателю, поскольку на стоимость позиции арендатора непосредственно влияют рыночные риски, тогда как арендодатель при получении арендных платежей полагается на кредитоспособность арендатора.

Типовые задания

Задание № 1

Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений -- 20%, коэффициент капитализации для земли -- 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

РЕШЕНИЕ:

Для решения задачи необходимо рассчитать общий коэффициент капитализации для земли и улучшений. Для этого используется метод физических составляющих (на основании формулы связанных инвестиций):

Rобщ = Rземл* Доля зем.участка + Rулучш*(1-Доля зем.участка)

Rобщ= 0,17*0,25 + 0,2*(1-0,25) = 0,1925

По формуле расчета стоимости методом капитализации, находим общую стоимость объекта недвижимости:

V=NOI/R

V= 70 000 / 0,1925 = 363 636,36 у.е., отсюда находим

Vзем=363 636,36*0,25 = 90 909,10 у.е.

Vулучш=363 636,36 - 90 909,10 = 272 727,27 у.е.

Задание № 2

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)	28	35	37	20	23	40
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во, вода	Газ	Вода	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во
Корректировка 3 Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)	Освоен	Не освоен	Освоен	Освоен	Не освоен	Освоен
Корректировка 4 Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)	45 мин.	1ч. 15 мин.	1 ч. 25 мин.	30 мин.	35 мин.	1 ч. 30 мин.

РЕШЕНИЕ:

Корректировки цен аналогов см.таблица

Характеристика	Оцен-мый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)	28	35 +7 км +10,5% +115,5	37 +9 км +13,5% +162	20 -8 км -12% -164,4	23 -5 км -7,5% -108,75	40 +12 км +18% +176,4
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 215,5	1 362	1 205,6	1 341,25	1 156,4
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во, вода +20% +220	Газ +40% +480	Вода +40% +548	Элек-во, вода, газ, канализ. 0	Элек-во +30% +294
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 435,5	1 842	1 753,6	1 341,25	1 450,4
Корректировка 3 Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)	Освоен	Не освоен +5% +55	Освоен 0	Освоен 0	Не освоен +5% +72,5	Освоен 0
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 490,5	1 842	1 753,6	1 413,75	1 450,4
Корректировка 4 Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)	45 мин.	1ч. 15 мин. +30 мин +6% +66	1 ч. 25 мин. +40 мин. +8% +96	30 мин. - 15 мин. -3% -41,1	35 мин. -10 мин -2% -29	1 ч. 30 мин. +45 мин +9% +88,2
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 556,5	1 938	1 712,5	1 384,75	1 538,6
Средняя скорректированная цена по аналогам		1 626 у.е./сотка * 20 соток
Стоимость объекта оценки, у.е.		32 521,40

Задание № 3

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

РЕШЕНИЕ:

Для начала необходимо найти величину ЧОД, который планируется получать от улучшений, с помощью формулы капитализации,

V=NOI/R

4 000 000 = NOI улучш / 20%

ЧОД улучш = 800 000 у.е.

ЧОД зем = 900 000 - 800 000 = 100 000 у.е.

Таким образом, стоимость земельного участка составляет,

Vзем= ЧОД зем / Rзем = 100 000 / 14% = 714 285, 71 у.е.

V объекта недвиж = 4 000 000 + 714 285,71 = 4 714 285,71 у.е.

Доля зем уч в стоимости объекта = 714 285,71/4 714 285,71 = 0,1515

Rобщ = 0,14*0,1515 + 0,2*(1-0,1515)= 0, 1909 *100% = 19,09%

Задание № 4

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

* Год № 1 - 0.

* Год № 2 - 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.

* Год № 3 - 80 уч. по $90 000.

* Год № 4 - 35 уч. по $100 000.

* Год № 5 - 15 уч. по $115 000.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%?

РЕШЕНИЕ:

Структурное распределение территории земельного участка по условиям задачи,

Общая площадь земли, га из них,	50
коммуникации (20%), га	10
незастроенные участки (50*0,2), га	10
застроенные участки, га	30

Общая величина доходов от улучшений и расходов на улучшения без разбивки по периодам,

Расходы, всего, $, в т.ч.	9 625 000
коммуникации	625 000
строительство коттеджей	9 000 000

Доходы, всего, $, в т.ч.	14 925 000
продажа незастроенных участков	400 000
продажа застроенных участков	14 525 000

Денежные потоки по годам прогнозного периода составляют,

Показатели	Прогнозный период
	1	2	3	4	5	ИТОГО
Доходы	400 000	2 100 000	7 200 000	3 500 000	1 725 000	14 925 000
Расходы	3 919 000	3 019 000	2 706 500	6 500	6 500	9 657 500
CF	-3 519 000	-919 000	4 493 500	3 493 500	1 718 500	5 267 500
PV	-2 982 203	-660 011	2 734 883	1 801 908	751 172	1 645 749

Согласно базовой формуле метода ДДП,

V=?(j=1;n)CFj|(1+r)j + Vterm|(1+r)n

Vзем участка = 1 645 749 + 1 645 749/1,185 = 2 365 120 $

Задание № 5

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)	480
управление	60
маркетинг	70
налоги и страховка	40
прибыль предпринимателя	130
Итого	780

Определите:

1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.

2. Чистый доход от продажи участков.

3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции).

РЕШЕНИЕ:

Показатели	Прогнозный период
	1	2	3	4	ИТОГО
Доходы	360 000 000	360 000 000	360 000 000	360 000 000	1 440 000 000
Расходы	780 000 000				780 000 000
CF	-420 000 000	360 000 000	360 000 000	360 000 000	660 000 000
Норма дисконта					0,18
(1+0,18)j	1,18	1,3924	1,643	1,9387
PV	-355 932 203	258 546 395	219 107 114	185 683 995	307 405 301

Ожидаемая валовая выручка инвестора = 1 440 млн.руб.

Чистый доход от продажи участков = 660 млн.руб. (с учетом временного фактора - 307 млн.руб.)

Рыночная стоимость всего оцениваемого участка земли, по формуле метода ДДП,

V=?(j=1;n)CFj|(1+r)j + Vterm|(1+r)n

Vзем участка = 307 405 301 + 307 405 301/1,184 = 465 961 534,73 рубля.

Задание № 6

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Показатель	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2	7 300	8 000	5 800
Стоимость строительства зданий, $/м2	500	400	400
Чистый операционный доход, $	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Ставка капитализации зданий	13%	12%	14%
Ставка капитализации земли	10%	10%	10%

Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?

РЕШЕНИЕ:

Показатель	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное здание
Стоимость воспроизводства здания, $.	7 300*500= 3 650 000	8000*400= 3 200 000	5800*400= 2 320 000
ЧОД улучш., $.	3 650 000 *13%= 474 500	3 200 000 *12%= 384 000	2 320 000*14%= 324 800
ЧОД зем.уч., $.	1 025 500	1 396 000	995 200
Стоимость земельного участка, $	1 025 500/10%= 10 255 000	1 396 000/10%= 13 960 000	995 200/10%= 9 952 000
Стоимость объекта недвижимости, тыс. $	3 650 + 10 255= 13 905	3 200 + 13 960 = 17 160	2 320 + 9 952= 12 272
	-	ННЭИ	-

Наилучшим использованием для данного объекта недвижимости будет строительство офисного здания заданных параметров, т.к. этот вариант имеет максимальную стоимость - 17 160 тыс.долл.США. При этом стоимость земельного участка составит 13 960 тыс.долл.США.

Задание № 7

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания -- 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду -- 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы -- 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

ПВД=10 635*5 200=55 302 000 руб.

ДВД=ПВД*(1-Кндз)=55 302 000 * (1-0,1)=49 771 800 руб.

ЧОД = ДВД-ОР= 49 771 800 - 4 310 000= 45 461 800 руб.

R методом Ринга= 0,2 + 1/90=0,2111

Vобщ=45 461 800/21,11%=215 356 702,98 руб.

Vзем=215 356 702,98 - 173 268 000=42 088 702,98 руб.

Задание № 8

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

· в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,

· средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,

· с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

Расчетная величина дохода от АЗС составляет на основании результатов анализа действующих АЗС:

Суточные продажи=400 л.* 6 колонок = 2 400 литров

Годовые продажи=350 дней* 2 400 литров = 840 000 литров/год

Доход от реализации (ЧОД) = 840 000 литров * 1,2 руб. = 1 008 000 рублей.

Величину капиталовложений для расчетов корректируем на прибыль инвестора и получается,

4 200 000 - (4 200 000*20%) = 3 360 000 рублей

Далее см. таблицу в прилагаемом файле формат Exel Задание 8.xls

Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1 496 тыс.рублей.

Задание № 9

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке -- 14 ден ед., на втором -- 18 ден ед.; на третьем -- 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке -- 35 ц/га; на втором -- 28 ц/га; на третьем -- 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

РЕШЕНИЕ:

Показатель	1 уч	2 уч	3 уч
Затраты на производство, 1 ц, ден.ед.	14	18	22
Цена производства 1 ц, ден.ед.	16,80	21,60	26,40
Цена реализации, ден.ед.	25	25	25
Разница между ценой производства и реализации	+8,20	+3,40	Рента отсутствует! Т.к. продажная цена с/х культуры меньше цены ее производства
Урожайность, ц/га	35	28	20
ЧОД, ден.ед.	287	95,20	-
Земельная рента, ден.ед.	1 247,83	413,91	-

Величина земельной ренты на:

1 участке = 287/23% = 1 247,83 ден.ед.

2 участке = 95,20/23%= 413,91 ден.ед.

Задание № 10

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

1	Площадь здания, м2	816,7
2	Площадь участка (застроенная), м2	432,0
3	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	816,7
4	Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год	1 433
5	Коэффициент недоиспользования	8%
6	Коэффициент неуплаты	2%
7	Ставка капитализации для здания	17,65
8	Ставка капитализации для земли	12,0
9	Стоимость строительства, руб.	4 633 977
10	Потенциальный валовой доход (ПВД)	1 170 331,1
11	Потери от недоиспользования	93 626,49
12	Потери от неуплаты	21 534,09
13	Действительный валовой доход (ДВД)	1 055 170,52
	Операционные расходы
14	- налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)	3 289,68
15	- налог на имущество	9 000
16	- расходы на управление -- 6% от ДВД	63 310,23
17	- эксплуатация и ремонт -- 5% от ДВД	52 758,53
18	- прочие расходы -- 3% от ДВД	31 655,12
19	Итого операционные расходы	160 013,56
20	Чистый операционный доход (ЧОД)	895 156,96
21	ЧОД, относящийся к зданию	817 896,94
22	ЧОД, относящийся к земле	77 260,02
23	Расчетная стоимость земли	643 833,5

Размещено на Allbest.ru