Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

земля стоимость кадастровый рента

Актуальность темы исследования. Необходимость улучшения экологического состояния окружающей среды требует полноценной реализации экологической составляющей земельного кадастра. В связи с этим земельный кадастр населенных пунктов должен стать главным инструментом в сфере охраны и рационального использования земель населенных пунктов.

Земельный кадастр требует существенного усовершенствования, прежде всего в своей методологической основе, через переход от технократической концепции природопользования, по которому ресурсная составляющая используется количественно в неограниченном количестве, к решению эколого-экономических проблем территории; приостановление процессов деградации почвенного покрова и его воспроизведения; проведение реорганизации структуры земельного фонда и экологизации человеческой деятельности; улучшения природных условий проживания населения и состояния здоровья; налаживание экологически безопасного, бережливого и оптимально эффективного землепользования.

Анализ последних исследований и публикаций. Вопросами совершенствования земельно-кадастровой системы для эффективного использования земель занимаются специалисты-ученые аграрного направления А.М. Третьяк, М.Г. Степень, М.С. Богира, Д.И. Добряк, Г.К. Лоик.

Целью данной курсовой работы является оценка стоимости сельскохозяйственных земель.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- изучить нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки в России,

- раскрыть понятие, содержание и задачи кадастровой оценки земель,

- описать процесс кадастровой оценки недвижимости,

- провести оценку стоимости сельскохозяйственных земель.

Объектом исследования служит земельный участок, кадастровый №61:10:0600009:2018, площадь 120 000.00 кв. м, расположенный в Ростовской области, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, ПСК «Рассвет», 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский

Предметом исследования является методики оценки стоимости сельскохозяйственных земель.

Теоретическую и методологическую основу исследования сформировали научные труды российских и зарубежных ученых в области проявления экологических экстерналий, а также оценки недвижимого имущества. Исследование проводилось с учетом программ преобразования и реформирования налоговой политики государства в области имущественного налогообложения.



1. Теоретические, правовые и методические основы оценки земель

1.1 Правовые основы оценки земли в РФ

Основу кадастровых отношений составляет законодательство РФ в этой сфере, которое состоит из:

- Конституции РФ - ее нормы служат правовой основой развития российского законодательства в целом, в систему которого входит и настоящий закон. Она имеет высшую силу и прямое действие.

- Налогового кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, Водного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ - указанные кодексы регулируют правоотношения сторон, касающиеся предмета регулирования комментируемого закона, а именно: объектов недвижимости.

Сведения же об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В соответствии со ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты. (Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель»; приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. №222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» и др.).

Кадастровая оценка является частью общей системы оценочной деятельности, стоимостной оценки имущества, регулируемой ФЗ №135-ФЗ. Кадастровая оценка имеет статус государственной и находится в исключительной компетенции государства (ст. 36, п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ). Государственная кадастровая оценка используется:

- для целей налогообложения (земельный налог);

- при определении арендной платы за пользование земельными участками;

- при определении выкупной стоимости земельного участка.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о результатах ее определения.

3 июля 2016 года Президентом РФ подписаны Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законами вводится новый порядок проведения государственной кадастровой оценки, а также устанавливается запрет на проведение новых кадастровых оценок по старым правилам на переходный период до 2020 года.

До настоящего времени работы по определению кадастровой стоимости осуществлялись частными оценщиками, с которыми заключался государственный контракт на конкурсной основе.

Согласно новому закону «О государственной кадастровой оценке» полномочия по проведению государственной кадастровой оценки теперь будут реализовываться бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации. Данные учреждения будут функционировать на постоянной основе, обеспечивая непрерывное сопровождение вопросов определения кадастровой стоимости. Таким образом, решения о проведении государственной кадастровой оценки, как и прежде, будут принимать органы государственной власти субъекта Российской Федерации, но расчет кадастровой стоимости будет выполняться не частными, а государственными оценщиками.

1.2 Методические основы определения кадастровой стоимости земель

Кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании умножения площади участка на удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденной для конкретного вида разрешенного использования земельных участков. В том случае, когда земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, определение его кадастровой стоимости основывается на удельном показателе, имеющем наибольшее значение. Следовательно, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются размер удельного показателя кадастровой стоимости и вида разрешенного землепользования.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

КС = вС1кв. м х S, (1.1)

где КС - кадастровая стоимость участка;

С1кв. м - стоимость 1 м²;

в-вид землепользования;

S - площадь участка.

Согласно разъяснению Минэкономразвития России (письмо N ОГ-Д06-221 от 28.06.2011), различие в рыночной и кадастровой стоимостях связаны также с различными методическими подходами, используемыми при их оценке, в соответствии с федеральными стандартами оценки. Кроме того, важное значение при рыночной оценке имеют: учет оценщиком специфических характеристик земельного участка, периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры).

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования осуществляются на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в следующем порядке - рис. 1.1: - определение состава факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков каждого вида разрешенного использования;

- создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы;

- построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования.



Рисунок 1.1. Этапы расчета кадастровой стоимости земельных участков

При определении стоимости земель населенных пунктов особое внимание следует уделять анализу и отбору факторов, влияющих на рыночную стоимость. Недостаточно одного лишь логического объяснения для включения того или иного фактора в оценку.

Для целей оценки земель населенных пунктов были сформированы перечни факторов стоимости в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов следующих типов:

* перечень обязательных факторов стоимости,

* перечень рекомендуемых факторов стоимости.

Обязательные факторы стоимости - это совокупность учетных факторов (характеристик), в разрезе которых описаны объекты оценки в Перечне земельных участков в составе земель населенных пунктов, и факторов стоимости, которые заведомо влияют на стоимость земель населенных пунктов.

Рекомендуемые факторы стоимости - это совокупность факторов стоимости, которые предположительно могут влиять на стоимость земель населенных пунктов на территории всех субъектов Российской Федерации.



2. Оценка земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Состав работ по рыночной оценке объекта

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества включала в себя следующие этапы:

1 Заключение с заказчиком договора об оценке.

2 Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3 Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

5 Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

6 Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

7 Составление и передача заказчику отчета об оценке.

2.2 Общие сведения об объекте и условиях оценки

Охарактеризуем данные земельного участка Объект оценки - земельный участок, кадастровый №61:10:0600009:2018, площадь 120 000.00 кв. м

Адрес расположения объекта оценки - Ростовская область, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, ПСК «Рассвет», 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский

Состав оцениваемых прав - право собственности.

Цель оценки (вид стоимости) - определение рыночной стоимости.

Задача (назначение) оценки - продажа объекта оценки.

Текущее использование объекта оценки - пашня

Выращиваемая культура - подсолнечник.

Нормативная урожайность - 12 ц/га.

Прогнозируемая урожайность - 13,2 ц/га.

Затраты на выращивание - 5986 р/га.

Ниже в табл. 2.1 представлены основные характеристики земельного участка 61:10:0600009:2018.

Таблица 2.1. Основные характеристики земельного участка 61:10:0600009:2018

Объект оценки	Земельный участок, кадастровый № №61:10:0600009:2018, площадь 120 000.00 кв. м
Адрес расположения объекта оценки	Ростовская область, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский
Собственник объекта оценки	ПСК «Рассвет»
Состав оцениваемых прав	Право собственности
Документ, подтверждающий право собственности	Свидетельства о государственной регистрации права: Серия 61-АЖЛЬ 200220 от 0S.04.2011
Текущее использование объекта оценки	Земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства
Кадастровая стоимость земельного участка	894 000 руб.
Дата утверждения кадастровой стоимости	01.01.2018
Основание для проведения оценки	Договор на проведение оценки от 01.04.2017
Цель оценки (вид стоимости)	Определение рыночной стоимости
Задача (назначение) оценки	Получение кредита под залог оцениваемого имущества

2.3 Количественные и качественные характеристики

Земельный участок с кадастровым номером №61:10:0600009:2018, площадь 120 000.00 кв. м, обладает следующими качественными характеристиками:

Объект оценки - земельный участок, кадастровый Адрес расположения объекта оценки - Ростовская область, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, ПСК «Рассвет», 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский

Состав оцениваемых прав - право собственности.

Цель оценки (вид стоимости) - определение рыночной стоимости.

Задача (назначение) оценки - продажа объекта оценки.

Текущее использование объекта оценки - пашня

Выращиваемая культура - подсолнечник.

Нормативная урожайность - 12 ц/га.

Прогнозируемая урожайность - 13,2 ц/га.

Затраты на выращивание - 5986 р/га.

Характеристика почвы:

1 Тип почвы - чернозем южный, среднемощный.

2 Механический состав - средне и слабосуглинистый.

3 Влагообеспеченность средняя, имеет слабощелочную реакцию.

По содержанию питательных веществ имеет следующие показатели:

1 Содержание фосфора - среднее и низкое.

2 Содержание калия - повышенное.

3 Содержание гумуса - низкое.

Имеет западную и северо-западную экспозицию.

2.4 Анализ местоположения объекта оценки

В состав Ростовской области входят 55 основных административно-территориальных образований: 12 городов и 43 сельских района, 4 из которых административно объединены с городами областного значения. Территория Ростовской области занимает площадь 100,8 тыс. квадратных километров. Плотность населения - 42,5 чел. на 1 квадратный километр.

Среди других крупных территориальных образований Российской Федерации область выделяется высоким научно-производственным, ресурсным и финансовым потенциалом. Развитие экономики области основывается на воздействии таких факторов, как выгодное экономико-географическое положение (связь центра России с Северным Кавказом и Закавказьем), наличие природных ресурсов, исторически благоприятные условия развития, высокая обеспеченность трудовыми ресурсами, хорошо развитая транспортная инфраструктура.

Население области - 4404,013 тыс. человек (данные переписи 2002 года), более 2/3 которого - городские жители. По возрастной структуре население области распределяется так: 56,5% приходится на население трудоспособного возраста, 22,6% - на лиц пенсионного возраста, дети до 16 лет составляют 20,9%. Среднегодовая численность занятых в экономике составляет 1,75 млн. человек, в том числе на предприятиях негосударственного сектора - 1,2 млн. человек.

Оцениваемый сельскохозяйственный комплекс расположен в Егорлыкском районе. Егорлыкский район как административно-территориальная единица Ростовской области образован в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 27.05.1935 года. Границы района, как муниципального образования, определены Областным законом от 19 ноября 2004 №193-ЗС «Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования «Егорлыкский район» и муниципальных образований в его составе».

Егорлыкский район расположен в юго-востоке Ростовской области. Территория его на севере и западе граничит с Зерноградским, на востоке - с Целинским районами Ростовской области, на юге - с Белоглинским и Новопокровским районами Краснодарского края.

Общая площадь земель района составляет 1481,8 км², что составляет 1,5% от территории Ростовской области и около 0,009% от территории России.

По величине Егорлыкский район относительно небольшой, но по хозяйственному значению занимает заметное место в области благодаря плодородным землям и развитому сельскохозяйственному производству. Территорию района пересекают важные транспортные магистрали, связывающие Ростовскую область со Ставропольским и Краснодарским краями.

Егорлыкский район находится в зоне с умеренно континентальным климатом, комфортным для проживания населения. Средняя температура воздуха в январе составляет - 5,5°С, в июле - +23,5°С. Среднегодовой объем выпадения осадков составляет 450 мм.

Географическое положение Егорлыкского района можно охарактеризовать как выгодное с точки зрения климатических условий и круглогодичной транспортной доступности, а также близости к крупным торговым и промышленным центрам Южного федерального округа. Такое географическое положение может способствовать развитию выгодных кооперативных и торгово-экономических связей, интенсификации экономической деятельности и межрегионального сотрудничества.

Общая численность населения Егорлыкского района на 01.01.2010 года 36,6 тыс. человек. Численность населения трудоспособного возраста составляет 59,9% от общей численности, моложе трудоспособного возраста - 18,3%, численность населения старше трудоспособного возраста - 21,8% от общей численности.

Численность лиц, не занятых трудовой деятельностью, продолжает увеличиваться. Уровень безработицы в Егорлыкском районе составляет 2,4%. 52,7% от общего количества обратившихся в Центр занятости населения составляют граждане ранее не работающие и имеющие перерыв больше года, и проживающие в хуторах района, где прекратили свою деятельность крупные сельскохозяйственные предприятия. Число ищущих претендентов на одну вакансию в 2010 году составляет более 8 человек.

Структура занятости населения района сложилась таким образом, что в сфере материального производства занято 43,4%, непроизводственной сфере - 56,6%.

Район характеризуется хорошо развитой социальной сферой, которая обеспечивает население важнейшими социальными услугами, рабочими местами, налоговые поступления в бюджет. Наблюдается динамичное развитие образования, здравоохранения, культуры и спорта.

Жилищный фонд Егорлыкского района характеризуется следующими данными: общая площадь жилищного фонда - 766,7 тыс. кв. м, обеспеченность жильем - 21 кв. м общей площади на одного жителя.

За последние пять лет в районе введено в эксплуатацию около 34 тыс. кв. м. жилья за счет индивидуального строительства.

Жилищно-коммунальное хозяйство Егорлыкского района в настоящее время находится в стадии реформирования. ЖКХ относится к разряду важнейших социально значимых, но неблагополучных в финансовом отношении отраслей.

Основной проблемой в сфере предоставления услуг ЖКХ является высокая изношенность инженерного оборудования, в первую очередь водопроводных сетей (в отдельных поселениях она достигает 100%), и муниципального жилого фонда, строительство нового муниципального жилья в районе не осуществляется уже более 15 лет. Среди проблем ЖКХ района следует отметить наличие задолженности за потребленные услуги.

Сельское хозяйство является основным видом экономической деятельности Егорлыкского района, определяющей его традиционную специализацию.

В настоящее время сельскохозяйственный комплекс Егорлыкского района включает 27 сельскохозяйственных предприятий и 1056 крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, не образовавших крестьянские (фермерские) хозяйства. Сельхозпредприятия района, крестьянско-фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства граждан специализируются на производстве зерна и зернобобовых. Всеми категориями хозяйств района производится более 165 тыс. тонн зерна, с урожайностью 26,7 центнеров зерна с гектара, более 15 тыс. тонн молока, и более 4 тыс. тонн мяса. На начало 2018 года площадь сельскохозяйственных угодий Егорлыкского района составила 133,9 тыс. га, из них 118,2-пашня, 15,2 - пастбища и сенокосы, 0,5 - многолетние насаждения. Сельскохозяйственные угодья в количестве около 30,0 тыс. га используются сельхозпредприятиями и более 78 тыс. га - крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальных предпринимателей, не образовавших крестьянские (фермерские) хозяйства.

Основные виды деятельности, составляющие промышленное производство Егорлыкского района:

- обрабатывающие производства;

- производство и распределение электроэнергии, газа и воды.

В настоящее время обрабатывающие производства Егорлыкского района представлено одним крупным предприятием: ОАО «Местпромовец», и девятью малыми предприятиями. Производством и распределением электроэнергии, газа и воды заняты 13 предприятий.

Обременение земельного участка - нет рис. 2.1.

Рисунок 2.1 Местоположение земельного участка 61:10:0600009:2018

Ниже приведены природно-климатические условия района - местоположения оцениваемого участка - табл. 2.2.

Таблица 2.2. Природно-климатические условия территории объекта оценки

Показатель	Описание
Территориальный пояс (в соответствии с УПВС)	2
Климатический район для строительства (в соответствии со СНиП 23-01-99*)	III
Климатический пояс	Умеренно континентальный климат
Климат	Континентальный
Геология	Русская платформа
Рельеф	По характеру поверхности территория области представляет холмисто-волнистую равнину с высотами от 0 до 300 м над уровнем моря
Почвы	Преобладают черноземы и каштановые почвы
Сейсмичность площадки (в соответствии со СНиП II-7-81*)	6 баллов
Среднегодовая температура	+9оС
Абсолютная минимальная температура	?31,9 оС
Абсолютная максимальная температура	40,1 оС
Расчетная глубина промерзания почвы	8,2 см

2.5 Анализ рынка объекта оценки

Рынок земельных участков Ростова и области на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей.

Права на землю в Ростовской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.

Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. В этом случае земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.

По мере удаления от столицы Южного Федерального округа стоимость коммерческой недвижимости и соответственно земельных участков снижается.

В аренду земельные участки преимущественно сдаются муниципальными образованиями. При этом без проведения конкурса земельные участки предоставляются в аренду в случаях, установленных законодательством РФ, в том числе организациям, учреждениям и предприятиям, выступающим заказчиками по строительству объектов для государственных или муниципальных нужд, а также при предоставлении земельного участка единственному заявителю. В случае приобретения права аренды на аукционе, размер арендной платы определяется по итогам конкурсов (аукционов). Начальный (стартовый) размер арендной платы за пользование участком, определяется в соответствии с отчетом о рыночной величине арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком. Стоимость годовой арендной платы в этом случае в основном зависит от местоположения земельного участка, его площади, разрешённой застройки (этажность, назначение), срока аренды. В Ростовской области преобладают земельные участки поселений (около 50%). Далее следуют сельскохозяйственные земли (35%) и земли промышленности (15%).



Рисунок 2.2. Распределение земельных участков Ростовской области в зависимости от целевого использования, %

Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.

Рисунок 2.3. Классификация земельных участков категории «земли поселений» по районам области, %

Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений участков «земли поселений» сосредоточено в Аксайском районе (29%) - г. Аксай, п. Реконструктор, п. Водопадный, п. Дорожный, п. Щепкин, и т.д.; в Азовском районе (17%) - г. Азов, с. Самарское, с. Кулешовка, с. Круглое и т.д.; Мясниковском районе (11%) - г. Чалтырь, х. Красный Крым, х. Ленинаван и т.д. Предложение земельных участков в районах Багаевском, Неклиновском, Родионово-Несветайском, г. Таганрог, г. Шахты примерно одинаковы и составляют от 3 до 7% от общего числа предложений. Остальные населенные пункты представлены в очень малом количестве, буквально 1-2 предложения от общей выборки, в связи, с чем данные, немногочисленные по количеству предложений, районы объединены в общую группу (18%).

Рисунок 2.4. Классификация земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» по районам области, %

Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений участков «земли сельскохозяйственного назначения» сосредоточено в Багаевском районе (16%) в Аксайском и Мясниковском районе (по 10%), Азовском, Семикаракорском, Волгодонском районах (по 8%). В целом земельные участки сельскохозяйственного назначения представлены практически во всех районах области в небольшом количестве, таким образом, группа на диаграмме «другие» составляет довольно большую долю от общего числа предложений (18%).



Рисунок 2.5. Классификация земельных участков категории «земли сельхоз назначений» в зависимости от площади, %

В структуре предложения земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» Ростовской области наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 1 до 50 га - 64% от общей выборки. Участки, площадью 50 - 100 га и 100 - 1 000 га примерно равны 15% и 18% соответственно. Наименее многочисленная группа участков более 1 000 га - лишь 3% от общей выборки предложений.

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

1) местоположение участка;

2) площадь участка;

3) наличие / отсутствие коммуникаций;

4) наличие и ширина фасада;

5) рельеф участка;

6) качество подъездных путей;

7) форма участка;

8) вид права (собственность / аренда).



Рисунок 2.6. Стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб./кв. м

Очевидно, что близость к крупным городам является одним из основных ценообразующих факторов для любого типа недвижимости. Та же самая тенденция и присутствует на рынке земельных участков «сельскохозяйственного назначения»: чем ближе к областному центру - тем дороже стоимость. Наиболее дорогие земельные участки расположены в г. Ростов-на-Дону (6,5 руб./кв. м), а также в Октябрьском (7,8 руб./кв. м), Мясниковском (6,8 руб./кв. м), Родионово-Несветайском (6,2 руб./кв. м), Азовском (6,3 руб./кв. м), Аксайском районах (5,5 руб./кв. м). Также на стоимость влияет расположение вдоль федеральной трассы, на берегу реки, возможности подведения коммуникаций.



Рисунок 2.7. Средняя стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб. кв. м

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Ростовская область занимает 5-е место в России по производству овощей открытого грунта. Дон - традиционно овощеводческий край. Основные овощеводческие районы - Багаевский, Семикаракорский, Весёловский и Азовский - расположены на юге Ростовской области. Овощи выращиваются на орошаемых землях. Ежегодное производство овощей - более 700 тыс. тонн с перспективой расширения. В Ростовской области выращивают томаты, огурцы, зелень, бахчевые культуры, лук, капусту, сахарную свёклу.

Сахарная свёкла - одна из самых перспективных культур. «Международная сахарная корпорация» реализует в Целинском районе Ростовской области проект строительства первого на Дону сахарного завода мощностью переработки от 12 тыс тонн свеклы и производительностью 1700 тонн сахара в сутки.

Потенциал в производстве картофеля на Дону - до 500 тыс тонн в год. Благодаря использованию передовых технологий и качественного посадочного материала, урожайность картофеля в некоторых хозяйствах Ростовской области почти вдвое превышает среднероссийский показатель.

Ниже представлен потенциал выращивания подсолнечника на исследуемом участке - табл. 2.3.

Таблица 2.3. Потенциал выращивания подсолнечника на исследуемомо участке

Показатели	1 год	2 год	3 год
Урожайность с 1 га, ц	20	21	23
Валовой сбор, ц	12000	16800	23000
Уровень товарности, %	95	95	95
Объем реализации, ц	11400	15960	21850
Цена за 1 ц, руб.	1500	1500	1500
Выручка от реализации, тыс. руб.	17100	23940	32775

2.7 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

В качестве аналогов оценщиком были выбраны несколько земельных участков максимально приближенных к объекту аналогу по различным характеристикам. Технические характеристики объектов аналогов представлены в таблице 2.4.



Таблица 2.4. Описание объектов аналогов

Наименование характеристик	Объект оценки	Объекты аналоги
	Ростовская область, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, ПСК «Рассвет», 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский	РО, Целинский р-н, с. Средний Егорлык	РО, Сальский р-н	РО, Сальский р-н
Дата сделки		Август 2017	Август 2017	Август 2017
Цена объекта, руб.		500 000,00	300 000,00	3 150 000,00
Цена предложения руб./ кв. м.		4,46	2,94	5,00
Общая площадь, кв. м.	120000,00	112 000,00	102 000,00	630 000,00
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения	земли сельскохозяйственного назначения	земли сельскохозяйственного назначения	земли сельскохозяйственного назначения
Право на землю	собственность	собственность	собственность	собственность
Существующие ограничения (обременения) права	нет	нет	нет	нет
Коммуникации	нет	нет	нет	нет

Стоимость на объекты-аналоги корректировалась по следующим факторам:

- условия финансирования;

- условия продажи;

- уторговывание;

- разрешенное использование;

- целевое назначение;

- местоположение;

- техническое устройство.

Далее была произведена корректировка исходной стоимости имеющихся объектов - аналогов применительно к оцениваемым объектам, с учетом их сходства и различия. Результаты проведенного анализа приведены в таблице 5. К единице сравнения последовательно применялись соответствующие поправки, размер которых оценщиком на основании анализа рынка спроса-предложения на земельные участки и характера целевого использования объектов оценки. Окончательная величина рыночной стоимости 1 кв. м. объекта оценки определялась как средневзвешенное значение полученных откорректированных значений стоимостей 1 кв. м. объектов-аналогов. Результаты сравнения оцениваемых земельных участков с объектами-аналогами с внесением корректирующих поправок представлены в таблице 5.

Таблица 2.5 Расчет рыночной стоимости земельного участка 61:10:0600009:2018 общей площадью 120000 кв. м.

Наименование характеристик	Объект оценки	Объекты аналоги
	Ростовская область, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, ПСК «Рассвет», 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский	РО, Целинский р-н, с. Средний Егорлык	РО, Сальский р-н	РО, Сальский р-н
рыночная стоимость аналога, руб.		500 000	300 000	3 150 000
площадь, кв. м.	120000,00	112000,00	102000,00	630000,00
стоимость за сот.		4,46	2,94	5,00
Корректировки	(Все корректировки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому)
корректировка на уторговывание, %		-5	-5	-5
откорректированная сумма		4,24	2,79	4,75
корректировка на право собственности, %		0	0	0
откорректированная сумма		4,24	2,79	4,75
корректировка на условия финансирования, %		0	0	0
откорректированная сумма		4,24	2,79	4,75
корректировка на дату продажи, %		0	0	0
откорректированная сумма		4,24	2,79	4,75
Физические характеристики
корректировка на местоположение, %		5	5	5
откорректированная сумма		4,46	2,94	5,00
корректировка на разрешенное использование, %		0	0	0
откорректированная сумма		4,46	2,94	5,00
корректировка на наличие коммуникаций, %		0	0	0
откорректированная сумма		4,46	2,94	5,00
корректировка на площадь, %		-1,89	-2,67	13,69
откорректированная сумма		4,38	2,86	5,68
Сумма корректировок по модулю, %		12,15	12,93	23,95
Вес (рейтинг надёжности)		3	2	1
Взвешенная стоимость (стоимость х вес)		13,14	5,73	5,68
Сумма взвешенных стоимостей	24,55
Общий вес	6
Стоимость 1 кв. м. объекта	4,09
Стоимость объекта оценки	573 000

2.8 Расчет рыночной стоимости объекта методом капитализации земельной ренты

Основой расчёта кадастровой стоимости участков служат удельные показатели кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ). УПКСЗ - кадастровая стоимость 1 м² объекта Государственной кадастровой оценки земель. В данной курсовой работе УПКСЗ берётся в соответствии с постановлением Администрации Новосибирской области «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов». (http://www.to54.rosreestr.ru/).

Кадастровая стоимость земель рассчитывается по формуле (2):

КС = УПКСЗ * S , (2)

где КС - оцениваемого земельного участка, руб.,

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./м²,

S - площадь земельного участка, м².

Для земельного участка 61:10:0600009:2018 КС будет составлять:

КС = 345,5*997 = 344463,5 руб.

2.9 Согласование результатов

Результаты согласования и определения окончательной рыночной стоимости объекта сводятся в таблицу 2.6.

Таблица 2.6. Согласование результатов

Кадастровый номер	Площадь, кв. м	Метод сравнения продаж	Метод капитализации земельной ренты	Итоговая рыночная стоимость, руб.
		С1, руб.	вес, а1	С2, руб.	вес, а2
61:10:0600009:2018	120 000	573000	0,55	344463,5	0,45	470158,575

Таким образом, окончательная рыночная стоимость земельного участка 61:10:0600009:2018 общей площадью 120000 кв. м. составляет 470158,575 руб.

Заключение

Любая экономическая деятельность человека может осуществляться при условии наличия земли и строений. Для того чтобы экономика функционировала, необходим механизм, с помощью которого земельные ресурсы страны могли быть распределены и перераспределены различным сторонам для разного использования. В течение многих сотен лет таким механизмом перераспределения был рынок земли.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством, согласно которому органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении не реже одного раза в 5 лет государственной кадастровой оценки земельных участков. Управление Росреестра субъекта Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке, после чего производится собственно кадастровая оценка. В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования. Определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка осуществляется на основании удельного показателя - кадастровой стоимости 1 м², который определяется для каждого отдельно взятого каждого кадастрового квартала и вида использования.

В курсовой работе проведена оценка стоимости сельскохозяйственных земель в виде земельного участка площадью 120 000.00 кв. м, кадастровый №61:10:0600009:2018, площадь с местоположением: Ростовская область, р-н Егорлыкский, с/с Войновский, ПСК «Рассвет», 55 м на юго-восток от юго-восточной окраины х. Украинский.



Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ)

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 04.10.2014) [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2000. - №32. - Ст. 3340.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.

4. О государственном кадастре недвижимости [Текст]: федер. закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №31. - Ст. 4017.

5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: федер. закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №31. - Ст. 3813.

6. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 №221-ФЗ (ред. от 21.07.2011): (с изм. и доп. вступающими в силу с 25.10.2011) // Российская газета. - 2011. - №5537.

7. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Министерства экономического развития России №255 от 20.07.2007 г. // Российская газета. - 2007. - №4457.

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2013. - 384 c.

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 416 c.

10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 624 c.

11. Барщевский М.Ю. Все о недвижимости; АСТ Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2013. - 224 c.

12. Безруков, В.Б. Введение налога на недвижимость и риски двойного налогообложения / В.Б. Безруков // Налоговая политика и практика. - 2011. - №5. - с. 12

13. Безруков, В.Б. О реализации проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости» / В.Б. Безруков, А.В. Пылаева // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - №3. - с. 24.

14. Бузынова Н.В. Проблемы и практика правового регулирования кадастровой оценки приватизированных земельных участков // Молодой ученый. - 2013. - №5. - С. 506-509.

15. Быстров Г.Е. Аграрное право о земельном кодексе http://www.k-press. ru/bh/2001/1/bistrov/bistrov.asp 28.09.2012 г.

16. [Электронный ресурс]. URL: http://www.24rus.ru (дата обращения: 19.11.2016).

17. Вдовенко А.В. Регулирование земельных отношений на территории муниципальных образований с использованием комплексного зонирования // Вестник Тихоокеанского государственного университета. 2010, №4 (19).

18. Вдовенко А.В., Вдовенко В.А. Учет экологических факторов при ценовом зонировании территории Портовой особой экономической зоны «Советская Гавань» / Дальний Восток. Автомобильные дороги и безопасность движения: международный сборник научных трудов/ под ред. П.А. Пегина. - Хабаровск: Изд-во Тихоокеан.гос. ун-та, 2011. №11.

19. Вострецова Ю. Города Урала не стали оспаривать кадастровую оценку земель. [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru (дата обращения: 19.11.2016).

20. Грибовский С.В. Расчетные модели оценки стоимости недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. №2. С. 10-22.

21. Информация по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.ru (дата обращения 19.11.2016).

22. Кутепова М. Рыночный подход. [Электронный ресурс]. URL: http://nep08.ru (дата обращения: 19.11.2016).

23. Лейфер Л.А. Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок // Вопросы оценки. 2011. №1. С. 30-39.

24. Магарил Е.Р., Березюк М.В., Рукавишникова И.В. Экономика природопользования: междисциплинарный подход. Учебное пособие. М.: Издательский дом «КДУ». 2013. С. 143.

Размещено на Allbest.ru