Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных метода (подхода):

- затратный метод;

- метод сравнения продаж;

- метод капитализации дохода.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

2.1 Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке. Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

- на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

- на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;

- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

- стоимость материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата строительных рабочих;

- стоимость строительных машин и механизмов;

- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

- наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

- физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

- особенностей задания на оценку;

- роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения, определяющим является допущение, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 гг.) приводятся к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.

При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

- стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

- оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

- стоимость финансирования строительства;

- расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

- административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям. Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

- цена за единицу площади;

- цена за единицу длины вдоль магистрали;

- цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

- цена за единицу площади участка;

- цена за единицу площади помещении, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за единицу общей площади помещений;

- цена за единицу объема сооружения;

- цена за комнату;

- цена за квартиру;

- цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

2.3 Доходный подход (метод капитализации дохода)

Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I=R*V, ( 1 )

где:

I -- доход;

R -- ставка капитализации;

V -- стоимость.

Возможно применение более сложной модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом различной стоимости денег во времени:

V = I1/(l+R) + I2 (1+R)2 + I3 (1+R)3 +... + In/(1+R)n ( 2 )

где:

V -- текущая стоимость;

I -- доход или денежные поступления за период;

R -- ставка процента или ставка дисконта за период;

n-- число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую можно будет получить от перепродажи недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование -- это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих будущих лет. Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата -- общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах (в российской практике это обычно предложения одновременно о сдаче в аренду и о возможной продаже). На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.

3. Соотношение основных методов оценки недвижимости

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

4. Согласование полученных результатов оценки

При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует обоснования оценщиком.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением их правильности и достоверности. В условиях рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

- указание величин стоимости объекта, рассчитанных при

использовании каждого из трех подходов;

- краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых допущении и ограничении и их соответствия типичным рыночным условиям;

- установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

- вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С=(С1*К].+С2*К2+СЗ*КЗ)/(К1+К2+КЗ) ( 3 )

где:

С -- окончательная величина оценки объекта;

С1 -- оценка методом сравнения продаж;

С2 -- оценка методом капитализации дохода;

СЗ -- оценка затратным методом;

К1, К2 и КЗ -- соответствующие весовые коэффициенты (обычно в процентах: KI+R2+K3 = 100).

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). оценка рыночный стоимость недвижимость

В целом, наилучшее приближение к условиям несбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичные оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды, то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами. Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода (в любой его реализации). Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.

Практическая глава

Описание объекта оценки

Таблица 5

Износ оцениваемого объекта: И=12,90%

С учетом износа 6250,0-12,9%(износ)=5444,0руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа составляет: 5444,0*36,8=200340руб.

Восстановительная стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 в ценах на 03.10.2007 года с учетом ценностного коэффициента, износа составляет:

200340,00 рублей (двести тысяч триста сорок рублей 00 коп.)

Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу

При определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры в пятиэтажном жилом доме в Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).

Метод прямого сравнительного анализа продаж - метод сравнения данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости аналогичных объектов.

В данном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Трудность в использовании данного подхода заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемому объекту. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости оцениваемых объектов.

Анализ рыночного спроса и предложений позволил установить стоимость аналогов, предлагаемых на рынке. После произведения необходимых расчетов по определению износа и корректировки остаточной стоимости на условия рыночного спроса в исследуемом регионе, результаты оценки сведены и представлены в таблице.

Таблица 6

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 определенная сравнительным подходом, на дату оценки составляет:

1618025,00 рублей (Один миллион шестьсот восемнадцать тысяч двадцать пять рублей)

Оценка рыночной стоимости по доходному подходу

Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость, полученных от сдачи объекта в аренду.

Все приведенные ниже объекты аналогичны, сопоставимы и находятся в одном городе с объектом оценки.

Таблица 7

Согласно приведенной выше таблице возьмем среднеарифметическую арендную ставку за 1м2 руб./год, для объекта оценки:

Ар.ст=(2530+2639+2555)/3=2574 за 1 м2,

Вычислим арендную ставку для объекта оценки полностью за год:

Ар.ст=2574*36,8=94723 руб/год ,

Далее вычислим стоимость объекта оценки, применив среднеарифметический мультипликатор:

М=(17,9+18,33+18,82)/3=18,35 , Цена=94723*18,35=1738167 руб.

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 определенная доходным подходом, на дату оценки составляет: