Оценка рыночной стоимости кафе и бара

8

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет

Строительный факультет

Кафедра «Экономика строительства»

ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

Зав. кафедрой

___________________

«___» июня 2006 г.

Пояснительная записка

дипломного проекта

«Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»

Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»

Студент-дипломник

группы

Руководитель:

Консультанты :

По разделу «Экономика строительства»

По разделу «Технология строительного производства»

По разделу «Охрана труда и техника безопасности»

Ответственный за нормоконтроль

Объем проекта :

пояснительная записка _____ страниц

графическая часть _____ листов

Минск - 2006

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет

Строительный факультет

Кафедра «Экономика строительства»

УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой

___________ ___________________

«___» ________ 2006 г.

Задание по дипломному проектированию

студенту - дипломнику группы

Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»

1. Тема проекта «Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»

Утверждена приказом ректора БНТУ от «___» ___________2006 г. №___

2. Дата выдачи задания : «___» ____________2006 г.

3. Срок сдачи законченного проекта «___» __________ 2006 г.

4. Исходные данные к проекту :

4.1. _____________________________________________________________________

4.2. _____________________________________________________________________

4.3. _____________________________________________________________________

4.4. _____________________________________________________________________

4.5._____________________________________________________________________

5. Перечень подлежащих разработке вопросов :

5.1. _____________________________________________________________________

5.2 ______________________________________________________________________

5.3.______________________________________________________________________

5.4. _____________________________________________________________________

5.5. _____________________________________________________________________

5.6.______________________________________________________________________

6. Перечень графического материала

6.1. _____________________________________________________________________

6.2. _____________________________________________________________________

6.3 ______________________________________________________________________

6.4.______________________________________________________________________

6.5. _____________________________________________________________________

6.6. _____________________________________________________________________

6.7.______________________________________________________________________

6.8.______________________________________________________________________

7. Консультанты по разделам проекта :

7.1. «Экономика строительства»___________________ ______________________

7.2. «Технология и организация производства работ»_ _______________________

7.3. «Охрана труда и оружающей среды»__________________________________________

7.4. «Организационно-методическое обеспечение и нормоконтроль»_________________

_____________________________________________________________________________

8 Календарный график работы над проектом на весь период проектирования с указанием

сроков выполнения отдельных этапов :

Этапы и содержание работ	Объем,%	Срок сдачи
1. Преддипломная практика : получение заданий от консультантов , сбор исходных материалов , изучение технической литературы по теме , составление пояснительной записки, составление отчета по практике	20	2.03.06г.
2. Подготовка 3 листов чертежей и 40 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией	50	17.04.06г.
3. Подготовка 6 листов чертежей и 80 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией	75	15.05.06г.
4. Подготовка дипломного проекта в полном объеме для проверки комиссией по допуску к защите	100	12.06.06г.

Руководитель _______________ ___________________

Студент-дипломник _______________ _____________.______

принял задание к исполнению

Ведомость объема дипломного проекта .

Формат	Обозначе-ние	Наименование	Количество листов	Примеча-ние
А4		Задание по дипломному проектированию	1
А4		Пояснительная записка	96
А1	1	Описание участка земли и улучшений	1
А1	2	Оценка рыночной стоимости объектов затратным подходом	1
А1	3	Составление реконструированного отчета о доходах . Расчет ставки дисконтирования	1
А1	4	Дисконтирование денежных потоков . Оценка рыночной стоимости объектов доходным подходом	1
А1	5	Характеристики объектов оценки	1
А1	6	Оценка рыночной стоимости кафе методом сравнения продаж	1
А1	7	Оценка рыночной стоимости бара методом сравнения продаж	1
А1	8	Согласование результатов оценки методом иерархий	1

Реферат.

Дипломный проект содержит 96 листов основного текста , 67 таблиц ,

5 иллюстраций , список литературы из 6 наименований .

Ключевые слова : ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ , РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ,

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД , ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ , ИЗНОС , ДОХОДНЫЙ ПОДХОД , СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ , СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД , ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ .

В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .

В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки .

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка , с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки .

Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза . Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности .

В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи , местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.

Согласование результатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий , который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости .

В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома . Также разработаны мероприятия , связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах .

Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков .

Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов

Microsoft Word , Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

Оглавление .

Введение 9

Раздел 1. Характеристика объектов оценки. 11

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12

1.3 Анализ местоположения объекта оценки. 13

1.4 Описание объекта. 14

Вывод. 16

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17

2.1 Понятие рыночной стоимости . 17

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . 17

2.3 Оценка земельного участка. 17

2.4. Определение стоимости нового строительства. 19

2.5 Определение стоимости улучшений. 23

2.6. Оценка величины накопленного износа. 29

2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом . 33

Вывод. 35

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода. 36

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах. 37

3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI). 38

3.4 Определение действительного валового дохода. 39

3.5 Определение операционных расходов (OE). 39

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах. 40

3.7 Прогнозирование срока проекта. 44

3.8 Методы определения нормы дисконтирования . 44

3.9 Дисконтирование денежных потоков . 47

Вывод. 53

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж . 54

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом. 54

4.2. Исходная информация по объектам - аналогам . 55

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок . 56

Вывод. 68

Раздел 5. Согласование результатов оценки. 69

Вывод. 74

Раздел 6. Технология строительного производства. 75

6.1. Область применения. 75

6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий . 75

6.3. Потребность в материально - технических ресурсах . 78

6.4. Организация и технология строительного процесса. 80

6.5 Контроль качества и приемка работ . 88

6.6 Технико-экономические параметры . 89

Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности. 90

7.1 Указания по технике безопасности. 90

7.2 Пожарная безопасность. 92

Заключение . 94

Список использованных источников . 96

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрных для всех стран с развитой экономикой , а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства.Именно в объектах недвижимости - зданиях , сооружениях , обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений , обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем , так и в будущем. По различным оценкам , недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств , что , в конечном итоге , приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития .

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости . С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово - экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Таким образом , оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

На практике , в процессе оценки могут возникнуть проблемы , вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки : затратного , доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.

Раздел 1. Характеристика объектов оценки.

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.

Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Номинальный ВВП , млрд. USD	Рост реального ВВП , %	Сальдо госбюджета, %	Внутренний государственный долг, в % к ВВП	Внешний долг (совокупный),в % к ВВП	Обменный курс, BYR/USD
29,5	9,2	-0,6	5,8	17,9	2152

Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%) , связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности , то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.

Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4% , при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере ; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства . В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.

Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 % , при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % к предыдущему периоду) .

Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным

(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ) , что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.

Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке , а также к возрастанию роли сектора услуг , прежде всего торговли и общественного питания.

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ).

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, "проходных" местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год , при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.

Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.

Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.

Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.

1.3 Анализ местоположения объекта оценки.

Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся

на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО

«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».

Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»

находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,

ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).

В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная

часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-

культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки

находится крупнейший торговый узел города - Комаровский рынок.

Рис.1

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети

водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.

Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как

расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой

активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится

станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,

троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки

находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.

1.4 Описание объекта.

Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .

Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное

кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО

«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».

Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все

помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям

рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

Описание участка земли представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2

Описание участка земли.

Местоположение	г. Минск, ул. Красная, 23
Целевое назначение земельного участка	Эксплуатация промышленных зданий и сооружений
Ценовая зона	2
Рельеф земельного участка	Ровный
Кадастровый номер земельного участка	500000000008000520
Юридические права на земельный участок	Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа»
Государственный акт на земельный участок	№ 2801 от30.09.2001 г.

окончание таблицы 1.2

Номер оценочной зоны основного здания	642 П1111
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл.	95,99
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны	0,48
Функциональная зона для объектов оценки	О1111
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города	0,9

Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Описание конструктивных решений здания и улучшений.

Дата ввода здания в эксплуатацию, год	1953
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч.	523,52
помещений кафе, м2	458,22
помещения бара, м2	65,3
Характеристика конструктивных элементов:
Фундамент	Сборный железобетон
Стены наружные и внутренние	Кирпич
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты.
Крыша	Двускатная металлическая
Оконные проемы	Двойные деревянные, решетка, ПВХ
Дверные проемы	ПВХ, щитовые, металлические
Наружная отделка	Оштукатурено
Внутренняя отделка	Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень
Полы	Плитка, мозаика, паркет, бетон
Водопровод	Стальные трубы от городской сети.
Канализация	Чугунные трубы, сток в городскую сеть.
Электроснабжение	Скрытая электропроводка.
Телефон	Каблирован.
Отопление	Собственная котельная
Вентиляция	Приточно - вытяжная
Прочее	Крыльца бетонные

Вывод :

проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.

2.1 Понятие рыночной стоимости .

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.

2.3 Оценка земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К - 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.

Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.

Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.

Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:

S_застр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,

где 523,52-общая площадь оцениваемых помещений, м2

6468 - площадь застройки всего здания, м2

22198 -общая площадь помещений всего здания, м2

В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:

152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

Стоимость земельного участка составляет:

V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,

где:

0,48 - коэффициент функционального назначения для промышленной застройки

0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.

Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1

Таблица 2.1

Определение стоимости земельного участка объекта оценки

в ценах на 1.01.2006г.

№п/п	Показатели	Всего
1	Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США	95,99
2	оценочная зона	П1111
3	Оценочная зона объекта оценки	О1111
4	Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны	0,48
5	Коэффициент функционального зонировании для общественных центров	0,90
6	Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки	179,98
7	Общая площадь здания,м2	22 198,00
8	Площадь застройки всего здания,м2	6 468,00
9	Площадь объектов оценки,м2	523,52
10	Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2	305
	в т.ч. кафе	269
	бар	39
11	Стоимость земельного участка, дол.США	54 909
	в т.ч. кафе	48 060,1
	бар	6 848,9
12	Стоимость земельного участка, руб.	118 164 168
	в т.ч. кафе	103 425 335
	бар	14 738 833

Таким образом стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., бар - 14 738 833 руб.

2.4. Определение стоимости нового строительства.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:

С = С₆₉* V * И₈₄ * И₉₁ * 0, 99 *Иофi , (2.1.)

где

С₆₉ - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.

V - строительный объем здания.

И₈₄ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).

И₉₁ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.

0, 99 - территориальный понижающий коэффициент;

Иофi - индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.2

Определение строительного объема кафе и бара .

Основное	Формула подсчета	Значение	Един. изм
	Кафе
Ширина	0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58	16,64	м
ШиринаН	6,25+0,58	6,83	м
Шир-ШирН	16,64-6,83	9,81	м
ДлинаВ	0,4+27,93-0,58-2,85-0,26	24,64	м
Длина Н	0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29	30,23	м
длН-длВ	30,23-24,64	5,59	м
Площадь1	16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2	475,61	м2
Площади пилястр
Пилястр1	0,68*0,37*9	2,26	м2
Пилястр2	2,49*0,37*7	6,45	м2
ПилЛевВН	1,3*0,37*2	0,96	м2
ПилПрВ	1,8*0,37	0,67	м2
ПилПрН	(1,3+0,29)*0,37	0,59	м2
	Итого пилястры	10,93	м2
	Итого площадь основная	486,54	м2
Правая часть
Ширина	4,12+0,58	4,70	м
Длина	0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95	12,36	м
Умывальник	(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2)	5,23	м2
Корректировка на изменение толщины стены	3,4*0,08-3,4*0,29	-0,71	м2
Корректировка на скос	0,9*1,8/2	-0,81	м2
Итого площадь дополнительная	4,7*12,36+5,23-0,71-0,81	61,80	м2
	Итого кафе	548,34	м2
	высота	3,80	м
	Объем Кафе	2083,67	м3
	Бар
Ширина	0,28+4,10+0,16+3,34-0,08	7,8	м
Длина	0,08+2,04+0,16+6,53+0,58	9,39	м
Корректировка на умывальник	(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16)	-5,43	м2
Корректировка на смешение перегородки	6,53*0,17	-1,11	м2
Туалет	(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95)	3,45	м2
Пилястры	3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37	1,79	м2
Треугольная часть	3,7*(6,25+0,95)/2	13,32	м2
Корректировка на дверной проем	0,37*1,38	-0,51	м2
Общая площадь	7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51	84,75	м2
	Итого бар	84,75	м2
	Высота	3,80	м
	Объем бара	322,067	м3

Таблица 2.3

Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

Наименование объекта	Год ввода в эксплуатацию	Единица измерения	Общая площадь, объем, длина, кол-во.	№ сборн.УПВС и табл.	Стоим. един. измер.по УПВС в ц. 1969г., руб.	Поправочный коэф-нт к сборникам УПВС	Стоим. един. измер.по УПВС с попр. коэф-том в ц. 1969г., руб.	Восстановительная стоимость в ценах 1969г.
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23	1953	м.куб.	2387,4	Сб.15 таб.5в	15	1	15	36 056, 0565
в т.ч. Кафе	1953	м.куб.	2083.67	Сб.15 таб.5в	15	1	15	31 225, 05
Бар	1953	м.куб.	322.0671	Сб.15 таб.5в	15	1	15	4 831, 0065

Таблица 2.4

Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах .

Наименование объекта	Востановительная ст-ть в ценах 1969г.,руб	Коэф. для пересчета 1,2*0,99*1,94*14,5	Коэф.изменения ст-ти на 01.01.93	Коэф.изменения ст-те на 01.01.94	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.95	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.96	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.97	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.98	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.00	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.01	Коэф. изменения ст-ти на 01.01 02	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.04	Коэф изменения ст-ти на 01.01.05	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06	Восстановительная стоимость в текущих ценах,руб
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23	36056,0565	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,2461	1,1326	118352967
в т.ч. Кафе	31 225,05	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,2461	1,1326	102508531
Бар	4831,0065	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,2461	1,1326	15844436

Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей , в том числе кафе - 102 508 531 рублей , бар - 15 844 436 рублей.

2.5 Определение стоимости улучшений.

На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.

С целью приведения арендуемых площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.

Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства .Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.

Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям . Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.

Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .

Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.

25

Таблица 2.5

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года.

Наименование разделов и работ	зарплата рабочих	Эксплуатация машин	Материальные ресурсы	прямые затраты	накладные расходы	Плановые накопления	Итого по ПТМ
		Всего	в т.ч. з/п	Всего	в т.ч. транспорт
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Строительные работы
Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях	590	149	5	8	2	747	996	766	2 509
ремонтные и отделочныеработы в подсобных помещениях	9 343	436	170	25 641	1 402	35 420	13 146	10 156	58 722
Работы по разборке в зале кафе	203	7	5			210	264	231	705
ремонтные и отделочные работы по залу кафе	11 208	703	287	30 836	2 033	42 747	15 937	12 437	71 121
Вентиляция	1 094	86	37	2 763	133	3 943	1 649	1 064	6 656
Электромонтажные работы	14 269	3 842	743	5 440	483	23 551	19 636	14 545	57 732
демонтаж	88	28	16			116	125	93	334
Водоснабжение и канализация	1 384	68	18	2 855	181	4 307	2 167	1 398	7 872
Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях	794	8	4	8	5	810	1 196	772	2 778
ИТОГО	38 973	5 327	1 285	67 551	4 239	111 851	55 116	41 462	208 429

Таблица 2.6

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.

№ п/п	Наименование работ	зарплата рабочих	Эксплуатация машин	Материальные ресурсы	прямые затраты	накладные расходы	Плановые накопления	Итого по ПТМ
			Всего	в т.ч. з/п	Всего	в т.ч. транспорт
1	Разборка, ремонт и отделка	4846	329	137	11013	587	16 188	6 684	5 586	28 458
2	снять подвесной потолок из ткани	158	3	2			161	218	182	561
3	снять стоимость ткани				1 440	14	1 440			1 440
	Итого	4 688	326	135	9 573	573	14 587	6 466	5 404	26 457

42

Таблица 2.7

Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах.

Наименование затрат		Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб
Основная ЗП		38 973	992,765	38 691 030
Машины механизмы		5 327	1880,027	10 014 904
Материалы		63 312	1920,035	121 561 256
Транспорт		4 239	1547,519	6 559 933
Накладные расходы		55 116	969,348	53 426 584
Плановые накопления		41 462	560,283	23 230 454
ИТОГО		208 429	1216,165	253 484 161
Непредвиденные 3%	3%	6 253	1216,165	7 604 680
Итого СМР		214 682		261 088 841
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда 30%	30%	11692		11 607 309
Премиальная оплата труда 6, 5%	6,50%	3583		3 472 728
ВСЕГО в текущих ценах		229956		276 168 878
ФЗП Осн. З/П	1	38973		38 691 030
З/п ММ	0,35	1864		3 505 216
З/п НАКЛ.	0,357	19676		19 073 290
З/п ПЛАН	0,2308	9569		5 361 589
Прочие	1	15274	992,765	15 163 492
Итого ФЗП		85358	992,765	84 740 435
Непредвиденные от ФЗП 3%	3%	2102	992,765	2 086 792
Всего ФЗП				86 827 227
НАЛОГИ
Единый платеж	5%			4 341 361
Итого				280 510 239
ПМЦФ	2,5			6 904 222
ИТОГО				287 414 461
ПРФ	2			5 748 289
Итого стоимость без НДС				293 162 750
НДС	18%			52 769 295
Итого Стоимость с НДС				340 183 756
ВСЕГО НАЛОГОВ				69 763 167
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб			340 183 756
Курс доллара по НБ РБ				2 152
Всего	Долл			158 078

Таблица 2.8

Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах .

Наименование затрат		Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб.
Основная ЗП		4 688	992,765	4 654 082
Машины механизмы		326	1880,027	612 889
Материалы		9 000	1920,035	17 280 315
Транспорт		573	1547,519	886 728
Накладные расходы		6 466	969,348	6 267 804
Плановые накопления		5 404	560,283	3 027 769
ИТОГО		26 457	1216,165	32 176 077
Непредвиденные 3%	3%	794	1216,165	965 635
Итого СМР		27 251		33 141 712
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда	30%	1406		1 396 224
Премиальная оплата труда	6,50%	420		407 407
ВСЕГО в текущих ценах		29077		34 945 343
ФЗП Осн. З/П	1	4688		4 654 082
З/п ММ	0,35	114		214 511
З/п НАКЛ.	0,357	2308		2 237 606
З/п ПЛАН	0,2308	1247		698 809
Прочие	1	1827	992,765	1 813 781
Итого ФЗП		10184	992,765	10 110 318
Непредвиденные от ФЗП	3%	251	992,765	249 184
Всего ФЗП				10 359 502
НАЛОГИ
Единый платеж	5%			517 975
Итого				35 463 318
ПМЦФ	2,5			873 633
ИТОГО				36 336 951
ПРФ	2			698 907
Итого стоимость без НДС				37 035 858
НДС	18%			6 666 454
Итого Стоимость с НДС				43 003 405
ВСЕГО НАЛОГОВ				8 756 969
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб.			43 003 405
Курс доллара по НБ РБ				2 152
Всего по смете	Долл.			19 983

Таблица 2.9

Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений.

Показатели	Всего	в т.ч. кафе	бар
Стоимость улучшений по смете	383 487 725	340 183 756	43 003 969
общая площадь помещений, м2	523,52	458,22	65,3
Стоимость пожарной сигнализации
Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2003	4 800 000	4 201 284	598 716
Курс НБ РБ на дату акта	2 070	2 070	2 070
Стоимость пожарной сигнализации на 30.07.2003 г., долл	2 319	2 030	289
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., долл.	2 319	2 030	289
Курс доллара на 1.01.2006г.	2 152	2 152	2 152
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006г., руб.	4 990 488	4 368 560	621 928
Всего стоимость неотделимых улучшений, руб.	388 478 213	344 552 316	43 625 897

Таблица 2.10

Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.

Наименование	марка	аналог	Стоимость ,дол	Коррек-тировка, дол	Рыночная стоимость, долл	Примечание
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145	Прайс лист Интернет-магазин Водонагреватели
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Кондиционер настенный	LG S07LHG	LG S07LHG	645		645	Прайс Интернет магазина Shop.Ni.by
Кондиционер потолочный	MC Quay	MC Quay	1859		1859	«Северная звезда» Прайс на кондиционеры
ИТОГО , долл.					3459

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.

Таблица 2.11

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки.
Наименование зданий и сооружений Восстановительная стоимость, руб. Выполненные неотделимые улучшения, руб. Восстановительная стоимость с улучшениями, руб. Условно отделимые улучшения 1 2 3 4 5 Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23 , в т.ч. 118 352 967 388 478 213 506 831 180 Кафе 102 508 531 344 552 316 447 060 847 7 443 768 Бар 15 844 436 43 625 897 59 470 333

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.

2.6. Оценка величины накопленного износа.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

физический износ (исправимый и неисправимый);

функциональный износ (исправимый и неисправимый);

внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.