Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 02.07.2006
Размер файла 611,8 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Неисправимый физический износ

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.

В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13

Таблица 2.12

Определение физического износа

встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23

№№ п/п

Наименование конструктив-ных элементов

Описание конструктивных элементов

Удель-ный вес в %

фактический срок службы

Норматив-ный срок службы

Износ по сроку службы

Удельный износ

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Фундамент

Сборные ж/бетонный

10,0

51

125

40,80

4,08

2

Каркас и перекрытия

Железобетон

31,0

51

125

40,80

12,65

3

Стены и перегородки

Кирпичные

15,0

51

125

40,80

6,12

4

Кровля

Двускатная металлическая

2,0

2

20

10,00

0,20

5

Полы

ковровое, плитка, бетон

10,0

2

30

6,67

0,67

6

Проемы дверные

ПВХ, деревянные

1,0

2

30

6,67

0,07

7

Проемы оконные

ПВХ, Двойные деревянные

6,0

2

30

6,67

0,40

окончание таблицы 2.12

1

2

3

4

5

6

7

8

8

Отделочные работы

Гипсокартон, , обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок

7,0

2

6

33,33

2,33

9

Внутренние сантехничес-кие и электротехнические устройства

Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -срытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная.

16,0

2

30

6,67

1,07

10

Прочие работы

Бетонные крыльца

2,0

2

30

6,67

0,13

 

ИТОГО:

 

100,0

 

Средний процент износа составляет:

 

 

 

 

28%

Таблица 2.13

Расчет величины физического износа

Наименование зданий и сооружений

Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей.

Износ помещений здания по акту, %.

Износ, руб.

1

2

3

4

Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23

506 831 180

28%

141 912 730

В т.ч.

Кафе

447 060 847

28%

125 177 037

Бар

59 470 333

28%

16 651 693

Функциональный износ

Функциональный износ здания вызывается несоответствием характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (чрезмерностью размеров здания, компоновкой оборудования, улучшениями, наличие которых в настоящее время и в настоящих условиях неадекватно требованиям современных рыночных стандартов).

Функционального износа по объекту оценки не выявлено.

Внешний (экономический) износ

Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки.

Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.

Таблица 2.14

Расчет величины накопленного износа

Показатели

Всего

В т.ч. кафе

Бар

Физический износ, руб.

141 912 730

125 177 037

16 651 693

Функциональный износ, руб.

Внешний износ, руб.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС, руб.

141 912 730

125 177 037

16 651 693

Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.

2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом .

Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.

Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;

затраты на оформление и регистрацию прав собственности;

затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;

стоимость инвестиций в землю и др.

Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.

Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15

Расчет рыночной стоимости объектов

Наименование

Кафе

Бар

Всего

Стоимость земельного участка, руб.

103 425 335

14 738 833

118 164 168

Площадь общая ,м2

458,22

65,3

523,52

Восстановительная стоимость, руб.

102 508 531

15 844 436

118 352 967

Улучшения неотделимые, руб

344 552 316

43 625 897

388 478 213

Улучшения условно отделимые, руб

7 443 768

7 443 768

Всего восстановительная стоимость с улучшениями

447 060 847

59 470 335

506 831 180

Накопленный износ, руб.

125 177 037

16 651 695

141 912 730

Косвенные затраты (3%), руб.

13 411 825

1 784 110

15 195 935

Предпринимательская прибыль, (20%)

89 412 169

11 894 067

101 306 236

Рыночная стоимость, руб.

528 133 139

71 235 650

599 368 789

Рыночная стоимость, долл. США

245 415

33 102

278 517

Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе - 528 133 тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет: 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи (прибыли).

Метод

прямой капитализации

предполагает, что будущий доход будет поступать в виде

регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности

за период владения не изменится. Техника метода заключается в

делении чистого операционного дохода на общий

коэффициент капитализации. При этом величина общего

коэффициента капитализации - определяется либо по

результатам статистической обработки рыночной информации

о сделках купли-продажи аналогичных объектов,

либо по соответствующим расчетным формулам.

Капитализация

по норме

отдачи

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает

любые изменения и дохода и стоимости собственности

за период владения. В общем случае метод формализуется

путем дисконтирования каждого будущего денежного

потока с соответствующей нормой дисконтирования

(анализ дисконтированных денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:

CF1 CF2 CFn

PV = ---------- + ---------- + … + -----------, где (3.1)

(1+i1)1 (1+i2)2 (1+in)n

PV - стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;

СF1,CF2,…, СFn - денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;

i1, i2, …, in - периоды расчета денежных потоков.

Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах - сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.

Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.

Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:

Ш определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;

Ш определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;

Ш рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;

Ш составляется реконструированный отчет о доходах.

3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI).

Потенциальный валовый доход (PGI) - есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы

Рыночная арендная плата - это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.

По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9. По составленному реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару - 3526,2 долл.

При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.

Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.

3.4 Определение действительного валового дохода.

Действительный валовый доход (EGI) - есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.

EGI = PGI - Потери дохода (3.2)

Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.

3.5 Определение операционных расходов (OE).

Операционные расходы (расходы на содержание) - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:

1. Постоянные расходы - расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

2. Переменные расходы - расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

3. Расходы на замещение - расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI - OE (3.3)

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Результаты составления реконструированного отчета о доходах

при плановой арендной плате (первый вариант)

по объектам оценки, долл.

№п.п.

Показатели

Кафе

(вар. 1)

Бар

(вар. 1)

1.

Потенциальный валовый доход

24 743,9

3 526,2

2.

Потери от недобора арендной платы

1237,2

176,3

3.

Действительный валовый доход

23 506,7

3 349,9

4.

Операционные расходы

15665,4

2056,4

5.

Чистый операционный доход

7841,3

1293,5

По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата - 20 , 15 , 10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5

Таблица 3.2.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе

458,22

4,5

5,432185

24 743,9

5%

23 506,7

3 586

776,9

2 366

8 936

15 665,4

7 841,3

Помещение бара

65,3

4,5

5,432185

3 526,2

5%

3 349,9

511

110,7

320

1114,67

2 056,4

1 293,5

Таблица 3.3.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -20 дол. ,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе

458,22

16,57

20

91 101,0

5%

86 546,0

13 202

2 860,4

9 898

8 936

34 896,9

51 649,1

Помещение бара

65,3

16,57

20

12 982,6

5%

12 333,5

1 881

407,6

1 410

1114,67

4 813,3

7 520,2

Таблица 3.4.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 - 15 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе

458,22

12,43

15

68 325,8

5%

64 909,5

9 901

2 145,3

7 423

8 936

28 406

36 503,5

Помещение бара

65,3

12,43

15

9 737,0

5%

9 250,1

1 411

305,7

1 058

1114,67

3889,26

5 360,9

Таблица 3.5.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -10 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе

458,22

8,28

10

45 550,5

5%

43 273,0

6 601

1 430,2

4 949

8 936

21 916

21 356,5

Помещение бара

65,3

8,28

10

6 491,3

5%

6 166,7

941

203,8

705

1114,67

2964,71

3 202,0

96

Таблица 3.6

Прогноз изменения рыночной арендной платы и

стоимости объектов оценки, долл.

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Арендная плата за 1м2

20

15

10

Арендная плата за 1м2 в год

240

180

120

Стоимость 1 м2

1200

900

600

Валовый мультипликатор (Мpgi)

5

5

5

Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .

Таблица 3.7

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

91 101

68 325,8

45 550,5

2

Действительный валовый доход

86 546,0

64 909,5

43 273,0

3

Операционные расходы

34 896,9

28 406

21 916

4

Чистый операционный доход

51 649,1

36 503,58

21 356,5

Таблица 3.8

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

12 982,6

9 737,0

6 491,3

2

Действительный валовый доход

12 333,5

9 250,1

6 166,7

3.

Операционные расходы

4 813,3

3889,26

2964,71

4.

Чистый операционный доход

7 520,2

5 360,9

3 202,0

3.7 Прогнозирование срока проекта.

Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит

от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

3.8 Методы определения нормы дисконтирования .

Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.

Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:

Ш построения;

Ш сравнения альтернативных инвестиций;

Ш выделения;

Ш мониторинга.

В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 - 3.11, результаты расчетов - в таблице 3.12 (для кафе) .

Таблица 3.9

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по кафе ( вариант 1) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

14,88%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год, %

 

 6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

30,0%

 

 

 

 

 

 

NOI

-549864

51649

54748

58033

61515

65206

714 823

 

 

0,87

0,76

0,66

0,57

0,50

0,50

РV(NOI)

 

44958,83

41483,30

38276,45

35317,50

32587,29

357 241

РV

0

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.10

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по кафе ( вариант 2 ) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

19,05%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

-225771

36504

37599

38727

39888

41085

259 637

 

 

0,84

0,71

0,59

0,50

0,42

0,42

РV(NOI)

30663,02

26529,72

22953,57

19859,48

17182,47

108 585

РV

0

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.11

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

11,66%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

5%

5%

5%

5%

5%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

20,00%

 

 

 

 

 

 

NOI

-274932

21357

22424

23546

24723

25959

329918

 

 

0,90

0,80

0,72

0,64

0,58

0,58

РV(NOI)

 

19125,97

17984,83

16911,77

15902,73

14953,90

190 053

РV

0

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.12

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .

Показатели

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Внутренняя норма прибыли ,%

14,88%

19,05%

11,66%

весомость

50,00%

21%

29%

Средневзвешенная величина

7,44%

4,00%

3,38%

Расчетная ставка дисконтирования

14,82%

 

Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .

Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .

Таблица 3.13

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

7,12%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

-30276

1294

1332

1372

1413

1456

34816,96

 

 

0,93

0,87

0,81

0,76

0,71

0,71

РV(NOI)

 

1207,52

1161,08

1116,42

1073,47

1032,18

24684,97

РV

0

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.14

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по бару ( вариант 2) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

15,09%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

 

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки,%

30,0%

 

 

 

 

 

 

NOI

-78360

7520

7971

8450

8957

9494

101868,00

 

 

0,87

0,76

0,66

0,57

0,50

0,50

РV(NOI)

 

6534,38

6018,45

5543,26

5105,59

4702,48

50455,85

РV

0

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.15

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

13,05%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

5%

5%

5%

5%

5%

REV

Рост стоимости объекта оценки,%

20,00%

 

 

 

 

 

 

NOI

-58770

5361

5629

5910

6206

6516

70524

 

 

0,88

0,78

0,69

0,61

0,54

0,54

РV(NOI)

 

4742,27

4404,78

4091,31

3800,15

3529,70

38201,48

РV

0

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.16

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .

Показатели

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Внутренняя норма прибыли ,%

7,12%

15,09%

13,05%

весомость

10%

50%

40%

Средневзвешенная величина

0,71%

7,54%

5,22%

Расчетная ставка дисконтирования

13,47%

 

 

Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .

3.9 Дисконтирование денежных потоков .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PVNOI + PVREV, (3.4)

где

PVNOI - настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PVREV - настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

Ш непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

Ш принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

Ш прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

Показатели

варианты

1

2

3

4

Чистый операционный доход

7841

51649

36504

21357

Рост дохода в год,%

3,0%

6,0%

5,0%

5,0%

Рост стоимости объекта оценки,%

15%

30,0%

25,0%

20,0%

Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 - 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 1

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

7841

8077

8319

8568

8825

1,15

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

 

6829,07

6125,93

5495,19

4929,39

4421,85

0,58

РV

65783

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год, %

 

 

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

30%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

51649

54748

58033

61515

65206

1,30

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

 

44981,71

41525,52

38334,90

35389,42

32 670

0,65

РV

552947

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год, %

 

5%

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

25,00%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

36504

38329

40245

42257

44370

1,25

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

 

31791,27

29071,70

26584,78

24310,60

22230,97

0,63

РV

358540

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

5% 

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

20%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

21357

22424

23546

24723

25959

1,20

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

196782

18599,59

17008,50

15553,52

14223,00

13006,30

0,60

РV

 

 

 

 

 

 

 

Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..

Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Наименование

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Всего

Рыночная стоимость, долл.

65783

552947

358540

196782

1174053

Вероятность

0,06

0,47

0,31

0,17

1,00

Средневзвешенная стоимость, долл.

3686

260423

109493

32983

406 585

Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.

Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза .

Показатели

варианты

1

2

3

4

Чистый операционный доход

1294

7520

5361

3202

Рост дохода в год,%

3% 

6,0% 

5%

5,00%

Рост стоимости объекта оценки,%

15%

30,00% 

 25,00%

20% 

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 - 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 1

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

13,47%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

 

1294

1332

1372

1413

1456

1,15

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

1139,95

1034,76

939,29

852,62

773,94

0,61

РV

12198

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Рост дохода в год,%

6,0%

 

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

30%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

7520

7971

8450

8957

9494

1,30

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

6627,48

6191,18

5783,60

5402,85

5047,17

0,69

РV

94049,35

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Рост дохода в год,%

5%

 

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

25%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

5361

5629

5910

6206

6516

1,25

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

4724,51

4371,85

4045,51

3743,53

3464,09

0,66

РV

60656,91

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Рост дохода в год,%

5%

 

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки,%

20%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

3202

3362

3530

3707

3892

1,20

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

2821,89

2611,25

2416,33

2235,97

2069,06

0,64

РV

33569,88

 

 

 

 

 

 

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Наименование

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Всего

Рыночная стоимость, долл.

12197,62

94049,35

60656,91

33569,88

200473,76

Вероятность

0,06

0,47

0,30

0,17

1,00

Средневзвешенная стоимость, долл.

742,15

44121,88

18352,83

5621,37

68 838

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США ;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США .

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие - увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2. Исходная информация по объектам - аналогам .

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1.

Информация об объекте оценке и объектах аналогах.

Показатели

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Цена

549000

683800

57292

185417

46560

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины

19

Ул. Карла Маркса, 21

Дата оценки

01.01.2006

1.08.2004

1.08.2004

27.12.2002

30.12.2002

31.10.2003

Площадь помещений, м.кв.

461

300

1050

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

212,06

270

379

50,64

194,212

48,12

Год постройки

1953

1960

1979

1945

1951

1948

Функциональное назначение оценочной зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Общественное питание

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Стоимость 1 м2 оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Расположение в здании

первый этаж

первый этаж

цокольный

первый этаж

подвал

подвал

Материал стен

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Состояние

Евро-ремонт

Евро-ремонт

Евро-ремонт

ремонт из отчеств.

мат.

Евро-ремонт

требуется кап.ремонт

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты - аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .

Показатели

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого, 56/2

Революци-

онная,

9

пр-т Скорины,

19

Ул.Карла Маркса, 21

Дата оценки

01.01.2006

1.07.2005

1.07.2005

27.12.2002

30.12.2002

31.10.2003

Индекс СМР

1428,495

1200,845

1200,845

670,59

670,59

847,03

Рост цен ,%

6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта -аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) , (4.1)

Где

Кф1 - коэффициент зонирования для объекта -аналога ;

Кф2- коэффициент зонирования для объекта оценки .

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки .

Показатели

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Номер оценочной зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Стоимость 1м2 оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Корректировка на оценочную зону

0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) , (4.3)

где

Км1 - коэффициент зонирования для объекта -аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА , (4.4)

Где:

С1м2ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2ОФ ОА- стоимость 1 м2 земельного участка объекта -аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Показатели

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Функциональное назначение оценочной зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию

179,98

167,60625

173,19

173,421

191,925

191,925

Корректировка на местоположение

7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%

Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:

Страница:


Подобные документы

  • Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

    Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.

    курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016

  • Методы оценки недвижимости

    Основные подходы и принципы отбора варианта для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов застройки земельного участка. Оценка недвижимости методом капитализации дохода и затратным методом, сравнения продаж.

    контрольная работа [30,2 K], добавлен 23.09.2011

  • Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

    Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.

    курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012

  • Оценка объекта недвижимости (гаража)

    Оценка гаражей с целью установления достоверной рыночной стоимости, характеристика метода ее проведения. Описание объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта затратным методом. Особенности методов капитализации дохода и сравнительного анализа продаж.

    контрольная работа [444,0 K], добавлен 29.04.2013

  • Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности

    Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.

    курсовая работа [377,2 K], добавлен 17.06.2012

  • Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

    Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

    дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011

  • Определение рыночной стоимости отдельных видов машин, оборудования и транспортных средств

    Процесс определения рыночной стоимости автомобиля затратным, сравнительным и доходным подходом. Оценка полной стоимости оборудования методом индексации балансовой стоимости, методом удельных затратных показателей и методом регрессионной оценки стоимости.

    курсовая работа [35,4 K], добавлен 10.01.2012

  • Оценка земли и имущества

    Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Методы оценки стоимости объектов недвижимости. Определение ставки капитализации. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

    курсовая работа [41,0 K], добавлен 15.05.2014

  • Оценка недвижимости

    Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.

    контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012

  • Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

    Анализ рынка коммерческой недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно-складской базы) методом сравнения продаж, прямого сравнения арендных ставок и методом капитализации доходов.

    дипломная работа [134,1 K], добавлен 07.07.2010

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены