Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Глава 1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в новых экономических условиях. Общий анализ рынка. Обзор рынка торговой недвижимости, развлекательно-досуговой в городе Москве, в ЮАО
• 1.1 Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
• 1.2 Анализ рынка в современных условиях
• 1.2.1 Политическая ситуация в мире
• 1.2.2 Экономическая ситуация
• 1.3 Обзор рынка торговой недвижимости
• Вывод по главе 1
• Глава 2. Наилучшее использование объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Северное Чертаново, на пересечении Балаклавского проспекта и Чертановской улицы
• 2.1 Анализ местоположения земельных участков, входящих в объект. Существующее положение
• 2.2 Пешеходная и транспортная доступность объекта
• 2.3 Физические характеристики земельных участков, входящих в объект
• 2.4 Окружение объекта
• 2.5 Юридический статус, правоустанавливающие документы, земельно-имущественные отношения
• 2.6 Строительный анализ объекта
• 2.7 Технический анализ объекта. Технические условия. Инженерное обеспечение объекта
• 2.8 Развитие района. Градостроительный анализ объекта
• Вывод по главе 2
• Глава 3. Сценарии реализации проекта
• 3.1 Введение. Описание подхода. Базовый и альтернативный вариант
• 3.2 Определение временных и географических границ - зон охвата проекта
• 3.3 Описание характеристик целевой аудитории
• 3.4 Анализ конкурентов, география охвата
• 3.4.1 Описание конкурентов торговых центров, досугово-развлекательных, спортивных, центров для детей и взрослых. SWOT-анализ по объектам конкурентов
• 3.5 Анализ проектных рисков
• 3.6 Финансовый анализ
• Вывод по главе 3
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Тема моего исследования - недвижимость, выбор лучшей, наиболее эффективной концепции развития объекта. Безусловно, в экономике любой страны рынок недвижимости является важным инструментов развития. Каждый субъект рынка в своей хозяйственной деятельности стремиться использовать, имеющиеся в его ведении ресурсы рационально и с наибольшей экономической выгодой.

На предприятиях недвижимость является основными средствами производства. И в тоже время объекты недвижимости обладают низкой ликвидностью.

Недвижимость - это дорогостоящие, масштабные объекты, с большим сроком службы.

Данные объекты не возможно перемещать с места на место без нанесения им не поправимого ущерба.

Учитывая все эти факты и многие другие - мы можем сказать, что просчеты в девелоперской или иной деятельности, связанной с недвижимостью, такой как купля-продажа, аренда, строительство могут привести к очень серьезным негативным последствиям, которые не возможно будет исправить, без существенной утраты выгоды от этой деятельности (последствий).

Цель настоящего исследования определить лучшую концепцию развития объекта, расположенного в г. Москве, в "Северном Чертаново".

Необходимо решить следующие задачи:

1) Исследовать рынок недвижимости в данном городе и районе.

2) Исследовать объект недвижимости, в правовом, физическом, финансовом, экономическом аспектах.

3) Посмотреть возможные варианты развития данного объекта.

4) Выбрать лучший вариант.

Данная работа имеет введение и три главы.

В первой главе я буду рассматривать вопросы макроэкономики, общий анализ рынка недвижимости, обзор рынка торговой недвижимости в Москве и в "Северном Чертанова".

Во второй главе проведу анализ существующего объекта на предмет его наилучшего использования.

В третьей главе рассмотрю варианты концепций и проведу их финансовый анализ, для возможности выбрать лучшую, наиболее выгодную во всех аспектах концепцию.

объект недвижимость рынок москва

Глава 1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в новых экономических условиях. Общий анализ рынка. Обзор рынка торговой недвижимости, развлекательно-досуговой в городе Москве, в ЮАО

1.1 Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Тема моей квалификационной работы выбор концепции развития объекта, т.е. наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества в новых экономических условиях.

Для более полного раскрытия темы поговорим в начале о принципах, на которые опирается само понятие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

При оценки любого объекта недвижимости возникают три понятия: субъект, объект, рынок.

Рисунок 1 Схема оценки объекта.

Опираясь на эти понятия в учебном пособии. "Экономика недвижимости". Асаул А.Н., Карасев А.В. М.: МИКХиС, 2001 описали четыре группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Дадим определения всем принципам, а наиболее полно остановимся на третьем и обобщающем принципах.

Первая группа принципов - представления пользователя, в свою очередь опирается на полезность, ожидания и замещение.

Полезность - пользователь ожидает, что его объект будет удовлетворять его потребности определенное время.

Недвижимость полезна для потенциального собственника (арендатора) земельного участка, она имеет стоимость. Полезность объекта заключается в том, что он удовлетворяет потребности человека, определенное время и находится в конкретное место на земле, т.е. объект имеет координаты.

Ожидание дохода - пользователь ожидает, что объект будет приносить ему доход, такой, что в стоимость объекта будут входить будущие доходы от владения, пользования и распоряжения.

Замещение - пользователь ожидает, что стоимость объекта не будет выше, чем покупка аналогичного объекта. При покупке объекта покупатель платит минимальную цену, понимая, что за эти деньги он может приобрести аналогичный объект с той же полезностью. Этот принцип называется принципом замещения.

Вторая группа принципов - связана с самим объектом, улучшениями и основное с землей. Он опирается не несколько постулатов:

· остаточной продуктивности земли;

· предельной продуктивности (принцип вклада);

· возрастающего и уменьшающего дохода;

· сбалансированности;

· экономического размера;

· экономического разделения.

Если проанализировать принцип остаточная продуктивность земли, то можно увидеть, что в начале компенсируются затраты на труд, капитал, предпринимательскую деятельность и только потом оставшиеся средства отдаются предпринимателю за землю. Этот принцип похож на анализ земельного участка под строительство.

· Для любой производственной деятельности необходимы четыре фактора: труд, который оплачивается, деньгами

· деньги (или в все, что можно купить за них), которые покрываются дивидендами.

· предпринимательская деятельность - покрывается (теоретически) всегда прибылью.

· Земля - рентой.

Любой объект имеет стоимость, если после покрытия производственной деятельности остаются средства, они выплачиваются в виде ренты собственнику объекта. Получается, чистый доход - это и есть остаточная продуктивность земли.

Предположим, земельный участок находится на берегу моря, к нему подведены коммуникации, найдется достаточно много людей, которые захотят купить этот участок для постройки гостиницы. Собственник участка, без каких-либо дополнительных затрат получит максимальную выгоду.

Можно резюмировать, что получение максимального дохода, без вложения средств в улучшения, обустройства участка и т.д. используя только индивидуальные потребности пользователя - это и есть принцип остаточной продуктивности земли.

Принцип предельной продуктивности - принцип при котором собственник вкладывает деньги в улучшения объекта, но при этом не рассматривает эти улучшения отдельно при продаже, а рассматривает, как улучшения объекта, которые повышают общую стоимость и при продаже приносят большую выгоду. Понимая и используя принцип предельной продуктивности и исследуя рынок - собственник объекта получает чистый доход.

Принцип возрастающего и уменьшающего дохода - состоит в том, что вкладывание труда и капитала в землю, увеличивает доходность, но это происходит не бесконечно, в какой-то момент вложенные средства могут превысить доход, который этот объект приносит.

Принцип экономического размера показывает прирост стоимости, которая может быть получена на едином земельном участке с учетом потребностей рынка.

Принцип сбалансированности - это принцип баланса между площадью земельного участка и размещенного на нем объекта.

Третья группа принципов - это принципы рынка (рыночной среды), а именно зависимость, спрос и предложения, конкуренция, соответствие, изменения.

Зависимость стоимости объекта от места расположения земельного участка, соответствие объекта ожиданиям потребителей, спрос на данный вид недвижимости на рынке, конкуренция объекта и как следствие возможные конкурентные преимущества, изменение стоимости объекта при физическом, моральном износе.

Главный и обобщающий принцип - это принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Этот принцип - соединение всех трех групп принципов, которые мы рассмотрели ранее. Они в свою очередь дают возможность оценить максимальную доходность земельного участка, и предложить варианты развития. Более того все предложенные варианты будут рассматриваться в рамках:

· соответствующих юридических норм,

· варианты, которые можно реализовать физически,

· осуществить финансово,

· будут экономически максимально выгодны.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости включает в себя следующие критерии:

ь Местоположение.

ь Рыночный спрос.

ь Юридическая обоснованность.

ь Физическая возможность.

ь Финансовая оправданность.

ь Максимальная эффективность.

Рассмотрим кратко каждый критерий.

Местоположение - основной критерий, определяющий стоимость.

Пример - земельный участок, который находится в пределах садового кольца Москвы стоить дороже нежели такой же по размеру участок в районе Солнцево.

Юридическая обоснованность. Характер использования земельного участка разрешен законодательно, при проектировании и строительстве выполняются все строительные нормы и правила и иные нормативные акты.

Например, земельный участок входит в границы природоохранной зоны, водоохранной зоны, зоны москомнаследия, и т.д., на такой участок накладываются ограничения при строительстве и дальнейшем использовании.

Юридически обосновываются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Физически осуществимо, т.е. есть возможность подвести коммуникации, участок имеет транспортную доступность, размер участка и его форма позволяют реализовать задуманное.

Пример: минимальный и максимальный размер земельного участка обосновывается в Земельном кодексе РФ статья 11.9 "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" п.1, п.2., в Градостроительном кодексе РФ, статья 38. "Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства".

Финансово оправданно, т.е. использование земельного участка обеспечивает доход, который превышает инвестиционные затраты (в т. ч. финансовые обязательства) и эксплуатационные расходы.

Максимальная эффективность - вариант, который из физически осуществимых, финансово оправданных, юридически выполнимых будет приносить максимальный чистый доход.

Рыночный спрос - насколько выбранный вариант необходим на рынке, в данной местности, анализируются объекты - конкуренты, анализируется спрос и предложения на долгосрочный период.

Выполняя анализ рыночного спроса в недвижимости мы проводим полевые исследования, количественные и качественные исследования, завершаются эти изыскания синтезом всех исследований.

Наши изыскания будут верными, при условии, что мы до всех изысканий выполнили всесторонний анализ рынка недвижимости.

1.2 Анализ рынка в современных условиях

Недвижимость и недвижимое имущество играют большую роль в экономике Российской Федерации. На развитие рынка недвижимости оказывают влияние глобальные процессы макроэкономики, общеполитические процессы, международные отношения.

Сегодня в мире набирает обороты кризис мировой политэкономической системы. Для более полного понимания процессов, которые происходят в нашей стране и естественным образом отражаются на экономике в общем и на развитие рынка недвижимости в частности стоит остановиться подробно.

1.2.1 Политическая ситуация в мире

На сегодняшний день в мире сложилась сложная политическая ситуация, по сути идет 3-я мировая война. Одним из первых в 2012 году об этом написал известный британский историк Доменик Сэндбрук в одной из крупнейших британских газет, о том, что через 7 лет Европа и не только она будет охвачена войной.

На одном из Саммитов в 2012 году канцлер Германии Ангела Меркель, просила один триллион на поддержание евро, при этом она сказала, что ни кто не должен себя тешить иллюзиями, что Европе гарантирован еще пол века мир.

Хронология событий.

· Апрель 2012 Франция и Германия отправляет в Грецию солдат - миротворческие силы. Результат - начинаются беспорядки.

· Лето 2012 года - беспорядки в Италии, Берлускони для подавления беспорядков прибегает к помощи армии. Первые предупреждения спецслужб о террористических актах в Риме, Милане, далее в Германии, Великобритании.

· 2014 г. присоединение крымского полуострова к Российской Федерации

· 2014г. кризис в Латвии, а чуть позже в Литве и Эстонии. В этот период уровень безработицы в Латвии достигает 35%.

· Сентябрь 2015 первые авиаудары российских военных по Сирии.

· Январь 2016 г. Турция и США начали вторжение в Сирию.

http://altapress.ru/story/kolichestvo-teraktov-v-evrope-dostiglo-rekordnoy-tsifri-183180 - сайт

Из источника за 2015 год в Европе произошло 211 терактов, из них в Соединенном Королевстве - 103. На втором месте Франция с 72 атаками. И замыкает тройку Испания (25 атак).

С начала январь 2016 г. в Европу прибыло более 130 000 беженцев.

1.2.2 Экономическая ситуация

С одной стороны сложная политическая, экономическая ситуация в Европе, на Ближнем Востоке оказывает влияние на экономику России. С другой, события связанные с войной на Украине и присоединение Крыма к РФ вызвали огромный негатив Евросоюза и США, за которыми последовала санкционная война.

Некоторые факты;

1. Программа импортозамещения.

Программа была разработана для разных отраслей экономики, пока на сегодняшний день она не реализована.

Ссылка на сайт http://lookon.ru/blog/371-analiz-rynka-nedvizhimosti-2015 "Так 2008 году была принята федеральная целевая программа "Разработка, восстановление и организация производства стратегических дефицитных и импортозамещающих материалов и малотоннажной химии для вооружения, военной и специальной техники". В 2014 году программа была скорректирована, ее окончание запланировано на 2020 год".

2. Экономика России - сырьевой путь.

"Россия последние 20 лет формировала экономику сырьевого типа: наращивала экспорт минеральных продуктов и металлов (75,5% в 2000, 81,1% в 2014 году в общем объеме экспорта), импортировала все больше жизненно важных товаров. За период 2000-2014 объем ввозимой продукции увеличился в 8,4 раза." Ссылка на сайт http://moneymakerfactory.ru/biznes-idei/biznes-na-zameschenii-importa/

3. Макроэкономика. Рынок недвижимости.

В 2015 г. произошло падение цен на нефть, колебания рынка валют, обвал рубля, все это привело к тому, что денег у населения не стало. Рынок моментально отреагировал на ситуацию, нет денег - нет деловой активности. Рынок стал изменяться.

Информация с сайта http://lookon.ru/blog/371-analiz-rynka-nedvizhimosti-2015

Данные газеты "Ведомости", анализ рынка недвижимости Москвы 2015:

"Объем введенных в эксплуатацию объектов недвижимости в текущем году упал на 40% по сравнению с прошлым годом;

Спрос к новостройкам Москвы упал на 3,1% относительно июня 2015 года;

На 64,4% относительно марта текущего года; "

Коммерческая недвижимость также стала испытывать давление. Ставки арендной платы пошли вниз, условия договоров аренды стали пересматриваться в сторону уменьшения ставок и сроков аренды.

Проанализируем ключевые показатели макроэкономике на основании данных Росстата и Oxford Economics.

Рисунок 2. Таблица Прогноз Центробанка

Рисунок 2.1 Таблица основных показателей макроэкономического прогноза.

Спад экономике наглядно иллюстрируют две таблицы из данных Росстата.

Волатильность доллара остается большой, продолжается спад промышленности, инвестиции в основной капитал не растут, заработная плата уменьшается.

Рисунок 3. Оборот розничной торговли.

Рисунок 4. График уровня заработной платы.

Как видно из графика и таблиц падение производства будет продолжаться два года, ВВП расти не будет.

Оборот розничной торговли сократился, в 2015 упал на 8,2%, доходы населения уменьшаются - реальная заработная плата понизилась на 7,3%, цена на нефть не растет.

Из графика (см. рис. 6) динамика инфляции видно, уровень инфляции в России и с 2012 года по 2016 г. вырос c 5% до 18% почти в 4 раза.

Для сравнения уровень инфляции за тот же период в США с 2.5% опустился до 1.5%. Из графика можно сделать вывод, доллар не ослабил свои позиция.

Для справки информация с сайта https: // politota. dirty.ru/makroekonomika-v-grafikakh-mart-2016-1049594/ за 15,5 лет рубль обесценился в 5 раз, доллар за период чуть меньше 20 лет в 1,5 раза.

Рисунок 5. Динамика инфляции.

Рисунок 6. График курса рубля к доллару.

Из прогноза Минэкономики (рис. 6) видно, волатильность доллара продолжается 2015 г. 64,5 рубля за доллар, 2016 г. 70,7 рублей за доллар.

Колебания курса также хорошо видно на графике (рис. 5) август 2015 год рубль стоил 55 рубль, февраль 2016 г. 83 рубля, июль 2016 г. 64, однозначно, такие "скачки" рубля негативно сказываются на экономике в целом и на недвижимости в частности.

Рисунок 7

Все перечисленные выше факты, говорят о том, что вплоть до 2018 года темпы роста экономики будут очень низкими. Рынок недвижимости будет сжиматься и претерпевать изменения.

На основании годового отчета за 2015 г. банка России можно сделать следующий вывод, что существует большой дефицит кредитных средств.

На основании отчет Минэкономразвития ["О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе-феврале 2016 года, март 2016 года. "] инвестиции в строительство сократились на 6.4% по отношению к прошлому году.

Спад инвестиционной активности крупных и средних предприятий в строительстве продолжается уже 1,5 года (6 кварталов).

Рисунок 8. Таблица динамики объема инвестиций.

Из таблицы динамика объема инвестиций в основной капитал ясно видно, что происходит спад инвестиций в строительство.

Стоимость коммерческих кредитов выросла на пять процентов с 15% до 20%

Индекс предпринимательской уверенности по балансу оценок в 2014 году был - 11 п.п. а в 2015 году опустился на 2 п.п. и стал - 13 п.п.

Из таблицы структура инвестиций (рис. 9) можно проследить тенденцию, что и так не высокий процент кредитного финансирования (в начале 2015 г. он составил 9,4%) к концу года он опустился до 6,5%.

Рисунок 9. Таблица структуры инвестиций.

По данным сайта http://www.knightfrank.ru/news/ объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2015 г. составил около $3 млрд. - это на 14% меньше чем в 2014 г., а также самый низкий показатель с 2006 года.

Инвестиции распределились следующим образом, на долю офисной недвижимости пришлось 47%, доля торговой 29%, складской 15%.

Объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России и составил $800 млн. - это на 40% меньше, чем 2014. Для сравнения в 2009 г. $637 млн.

Ставка капитализации в 2015 г. в сегменте офисной недвижимости была равна 10,5%, в торговой 10% -11%, складской недвижимости 12% -13%.

Ключевая ставка ЦБ РФ и ставка рефинансирования на июнь 2016 г. составила 10,5%, информация сайта http://tass.ru/ekonomika/3454420 к концу года возможно понижение ключевой ставки ЦБ РФ до 9% -9,5%.

По данным Банка России объем кредитного финансирования юридических лиц в строительстве сократился на 32,7%., оптовая и розничная торговля на 23,3%. Не смотря на то, что объем кредитования падает средневзвешанные ставки по рублевым кредитам остаются высокими. За 2015 г. ставка выросла до 13%. На 2016 г. ставка по кредитам составляет 14.8% годовых [информация с сайта http://creditzzz.ru/jur-licam/kredit-juridicheskim-licam.html#h2_3]

Продолжается сокращение строительства объемов жилого и не жилого назначения. Наибольшее падения вводимых в эксплуатацию зданий (на 36,7%). в строительстве коммерческих объектов

На фоне спада оборотов розничной торговли (на 90% по сравнению с 2014 г.) сократилось в 4,2 раза, строительство торгово-развлекательных комплексов, на 23,5% сократилось строительство торгово-офисных центров. [ссылка на сайт http://economy.gov.ru]

Рисунок 10 Диаграмма динамики объемов строительства зданий.

1.3 Обзор рынка торговой недвижимости

В сегменте торговой недвижимости Москвы - отмечает JLL впервые с 2007 г. в первом квартале 2016 г. не было введено ни одного квадратного метра.

И в тоже время во втором и в третьем квартале планируется ввести 460 000 кв. м арендуемых площадей (см. рис. 11). Для сравнения в 2014 г. было введено 600 000 кв. м GLA - это на 23,3% больше, чем запланировано в 2016 г. Более того девелоперы не анонсируют новые проекты, а строительство уже объявленных объектов замораживается. Такая ситуация продолжится в 2017-18 годах.

Доля вакантных площадей в торговых центрах в первом квартале 2016 г. снизилась на 3 п.п. с 8,3% до 8%, по сравнению с 4 кварталом 2015 г.

Из аналитического отчета JLL средняя ставка аренды в первом квартале 2016 г. осталась такой же, как и в 4 квартале 2015 г. 1 230$ за кв. м/год. По округам г. Москвы (см. рис. 12) есть некоторый разброс в свободных площадях и разброс по насыщенности торговыми площадями на тысячу жителей.

Рисунок 11 Общий объем введенных торговых площадей.



Рисунок 12 Диаграмма торговых площадей по округам.

Объект, который я представляю в своей работе находится в городе Москве, в Южном административном округе (ЮАО).

Насыщенность торговыми площадями в ЮАО 415 кв. м. на 1000 жителей. Для сравнения (информация взята на сайте realty. newsru.com [http://realty. newsru.com/article/08jun2015/europe_tc]) Люксембург самая обеспеченная страна Европы торговыми площадями 625 кв. м приходится на 1000 человек.

Если сравнивать ставки аренды европейских городов и Москвы, из аналитического отчета JLL мы увидим, что Москва занимает пятое место после Парижа, Лондона, Мюнхена и Милана см. рис. 13.



Рисунок 13 Арендные ставки в городах Европы.

Не смотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости сегмент торговой недвижимости продолжает развиваться в новых экономических условиях. Договоры аренды расторгаются и заключаются на новых условиях. Расторгаются на основании Гражданского кодекса РФ ст.451 п.1. "Существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Сведения сайта http://www.knightfrank.ru/ на основании аналитического отчета Knight Frank индекс посещаемости торговых центров в первом квартале 2016 г. перестал опускаться. Это первый раз за последние два года. Индекс потребительской уверенности напротив показывает очень низкие значения, по данным Росстата, в I квартале 2016 г. показатель был равен - 30%, снизившись за квартал на 4 п. п.

Также мы можем отметить, что в первом квартала 2016 г. приостановился спад вакантных торговых площадей.

Рисунок 14 График не занятых площадей 1 кв. 2016 г.

В Москве в 2016 г. планируется ввести по данным отчета Knight Frank 20 торгово-развлекательных центров общей площадью (GBA) 1 470 тыс. м2.

Примерно о таком же количестве площадей говорилось в аналитическом отчете GLL.

На рис. 15 и рис. 16 можно увидеть какого формата торгово-развлекательные центры и по какому адресу города Москвы будут введены в 2016 г. в эксплуатацию.

Анализ торгового сегмента недвижимости будет не полный, если мы не посмотрим, как на сегодняшний день ведут себя международные операторы.

Как уже говорилось выше макроэкономическая ситуация очень сложная, ВВП снизился с 3,5% до - 4% по прогнозу Oxford Economics, рубль упал в два раза, цена на нефть низкая, товарооборот ритейлеров падает и некоторые международные операторы уходят. С другой стороны Российский рынок потребления большой и в 2014 г. (данные отчета JLL) объем потребления составил $684 млрд. - это был самый большой среди стран Европы товарооборот, поэтому не смотря на спад рынок России остается в числе трех крупнейших рынков. Иностранные ритейлеры рассматривают экономические трудности, как возможность зайти на рынок, а не как огромные риски, т.е. угрозу ухода с рынка.

Рисунок 15 Схема торговых центров планируемых к открытию.

Рисунок 16 Название и адреса, открывающихся в 2016 г, торговых центров.

Продуктовые супермаркеты, одежда массового спроса, детские товары, дискаунтеры - эти операторы, которые наиболее востребованы в нынешних условиях. Они продолжают расширять свое присутствие в России и особенно в Петербурге и в Москве.

Согласно отчету JLL Destination Europe, Москва на сегодняшний день занимает третье место в Европе после Парижа и Лондона по присутствию международных брендов и за последние два года стала является одним из лидирующих рынков Европы по выходу новых брендов (см. рис. 17, рис. 18).

Рисунок 17. Диаграмма присутствия ритейлеров Европе.

Рисунок 18 Диаграмма присутствия ритейлеров России.

г. Москва не смотря на сложную экономическую ситуацию продолжает оставаться для ритейлеров очень привлекательным рынком.

На конец 3 квартала 2015 г. в Москве работают 104 качественных торговых центра, среди них - один из крупнейших торговых центров Европы "Авиапарк". Давно работают "Европейский", "Евро-парк" "Авентура", "Мега", "Метрополис", "ГудЗон", "ГлобалСити", "Варшавский", "Вегас" "Ритейл Парк".

Объект, который я представляю в своей работе располагается в южном административном округе г. Москвы, поэтому более подробно остановимся на рынке недвижимости южного округа.

Южный административный округ один из самых крупно населенных округов Москвы. В нем, по данным сайта https: // ru. wikipedia.org/ на 2016год проживает 1 774 351 человек.

Крупные районы, такие как Северное Чертаново, Центральное Чертаново, Южное Чертаново, Зюзино, Орехово-Борисово Южное, Бирюлево Восточное всегда были "спальными" районами.

Транспортная доступность в округе хорошая, есть четыре линии метрополитена, трассы федерального значения, такие как Балаклавский проспект, Варшавский проспект. Планируют построить Южную рокаду, которая соединит запад с югом.

К первому кварталу 2016 г. насыщенность округа торговыми площадями была 415 кв. м на тысячу человек. Для сравнения в Праге насыщенность торговыми площадями 750 кв. м., в Будапеште 550 кв. м. (данные компании NAI Becar).

На основании аналитического отчета компании NAI Becar на сегодняшний день в южном административном округе расположено 36 качественных объектов торговой недвижимости аренда пригодной площадью свыше 5000 кв. м (GLA - 792,3 тысячи кв. метров).

Наталья Куваева, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, отмечает, что количество аренда пригодных площадей в 2016 г. в округе возрастет за счет открытия торгово-развлекательного комплекса регионального значения "Ривьера".

Официальное открытие магазина состоялось 15 апреля 2016 г. - данные сайта http://tc-shop.ru/shops/336

На сегодняшний день южный административный округ заполнен окружными, региональными, супер региональными торговыми комплексами - это хорошо видно из таблицы (см. рис. 19)

ТОП-10 крупнейших торговых центров ЮАО

Формат окружных, региональных и супер региональных торговых комплексов в южном округе, считает аналитик Наталья Куваева исчерпал себя.

На сегодняшний день в южном округе желательно развивать следующий формат торговой недвижимости - это районные торговые центры.

Вывод по главе 1

В данной главе были рассмотрены вопросы макроэкономики, политические и экономические проблемы (санкции против России).

Был проведен общий анализ рынка недвижимости г. Москвы и торгово-развлекательных комплексов южного административного округа в частности.

С учетом всех рассмотренных вопросов и выполненных задач данной главы можно сделать вывод, что дальнейшее развитие объектов торговой недвижимости в "Северном Чертанова" возможно при условии детальной проработки всех аспектов, таких как физическая возможность, финансовая, юридическая, экономическая целесообразность.

Глава 2. Наилучшее использование объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Северное Чертаново, на пересечении Балаклавского проспекта и Чертановской улицы

2.1 Анализ местоположения земельных участков, входящих в объект. Существующее положение

Участок застройки находится на благоустраиваемой территории вокруг Большого Чертановского пруда, расположенного вдоль Балаклавского проспекта у его пересечения с Чертановской улицей в микрорайоне "Северное Чертаново". Адрес объекта: г. Москва, ЮАО, Балаклавский проспект вл. 7, Балаклавский проспект вл. 9.

Рисунок № 1. Территориальное расположение объекта на карте Москвы.

В данной работе рассматриваются 2 земельных участка. Участок с кадастровым номером 77: 05: 0006003: 5 имеет форму вытянутого шестиугольника и расположен в северо-восточной части пруда и в 100 метрах от выхода метро Чертановская. Площадь земельного участка 0,8 га. - далее участок №1. Земельный участок с кадастровым номером 77: 05: 0006003: 4 имеет прямоугольную форму, расположен в западной (узкой) части пруда. Площадь участка 0,3 га. - далее участок №2. Категория земель - земли населенных пунктов.

Рисунок № 2. План границ земельных участков.

Рельеф 1-го участка имеет резкий перепад от Балаклавского проспекта с разницей отметок 165.00 до 161.50 и дальше в южном направлении трапециевидной платформой с ровным уклоном в сторону пруда с отметкой 161.50 до 159.10.

2-й участок расположен на высоком откосе берега пруда. Его рельеф имеет перепад отметок от 166.75 до 156.46 до набережной.

На 1-м земельном участке располагается, построенное в 90-х гг. 3-х этажное здание сложной конфигурации. На сегодняшний день в нем находится торговый центр, в котором два ресторана, аптека, магазин фейерверков, магазин цветов, магазин детских игрушек, продуктовые лавки, есть пустующие, не заполненные арендаторами помещения.

Общая площадь 4435 м², строительный объем 20776, 3 м², арендуемая площадь 3000 м². Зданию около 20 лет оно устарело морально, технически и имеет существенный износ.

На 2-м земельном участке располагается 2-х этажное здание с подвалом, построенное в 90-х гг. На сегодняшний день в нем находится ресторан и "Русские бани". Общей площадью здания 2235, 6 м², строительный объем 6089, 4 м², арендуемая площадь 900 м². Зданию 20 лет, оно морально, технически устарело и имеет существенный физический износ.

Описание границ участка застройки.

На севере - красные линии Балаклавского проспекта, Симферопольский бульвар, красные линии Балаклавского проезда, часть жилого квартала 36 района Зюзино, пересекает Симферопольский бульвар, далее часть жилого квартала 37-79 района Нагорный, красные линии Балаклавского проспекта -

На востоке - пересечение Балаклавского проспекта, часть микрорайона района Северное Чертаново, красные линии Чертановской улицы.

На западе - границей является часть жилого микрорайона района Северное Чертаново, красные линии проезда № 6281 и проезда № 6282;

На юге - граничит с частью жилого микрорайона Северное Чертаново.

2.2 Пешеходная и транспортная доступность объекта

Пешеходная - ближайшая станция метро - Чертановская, находится в 50 метрах от земельного участка с кадастровым номером 77: 05: 0006003: 5 (участок №1) и в 400-х метрах от земельного участка с кадастровым номером 77: 05: 0006003: 4 (участок № 2). Объект имеет шаговую доступность.

В настоящее время суточный пассажиропоток станции достигает более 90000 человек. Примерно 80% из них не пересаживаются на наземный транспорт, а пользуются пешими маршрутами.

Транспортная - основными транспортными связями на данной территории являются: Балаклавский проспект, Симферопольский бульвар и Чертановская улица.

Чертановская улица - находится в 150-х метрах от земельного участка № 1 и обеспечивает транспортную связь со МКАД по улице Академика Янгеля, далее по Варшавскому шоссе.

Выезд на Балаклавский проспект в 100 метрах от земельного участка №1 также обеспечивает транспортную связь с Варшавским шоссе и далее на МКАД.

Возможности развития транспортной доступности.

На сегодняшний день ГУП НИиПИ Генплан Москвы в соответствии с Генеральным планом города Москвы, утвержденным законом города Москвы "О Генеральном плане города Москвы" от 5 мая 2010 г. №17 и распоряжением Москомархитектуры от 6 июня 2012 г. "О подготовке проектов планировки участков линейных объектов улично-дорожной сети" разработал Проект планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети. В рамках этого Проекта планировки проводится реконструкция Балаклавского проспекта, Рублевского шоссе от МКАД до Варшавского шоссе. Направление данной эстакады с Рублевского шоссе на Можайское шоссе. Проект планировки утвержден Постановлением Правительства Москвы № 793-ПП от 03 декабря 2013 г. "Об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети - участка магистрали Балаклавский проспект - Рублевское шоссе от МКАД до Варшавского шоссе (направленная эстакада с Рублевского шоссе на Кутузовский проспект)". Реконструкция Балаклавского проспекта, улицы Лобачевского, Аминьевского шоссе, Рублевского шоссе входит в состав общегородской магистрали - Южная рокада и обеспечивает транспортные связи следующих административных округов Южного, Юго-Западного и Западного.

Сроки строительства Южной рокады 2015-2018 гг.

Рисунок. Схема Южной рокады.

2.3 Физические характеристики земельных участков, входящих в объект

Зоны ограничений.

a) Участок застройки (земельные участок №1 и земельный участок № 2) входит в водоохранную зону. Берега пруда оборудованы прибрежными защитными (бетонными) полосами.

На основании Водного кодекса РФ ст. 65 "Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы" п.16: "В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды".

b) Участок застройки (земельный участок № 1 и земельный участок №2) является частью природного комплекса, который входит в зону Природного комплекса №109 реки Чертановки, на основании Постановления Правительства Москвы № 38-ПП от 19 января 1999 года "О проектных предложениях по установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий"

Это обстоятельство накладывает ограничения на земельные участки при строительстве.

c) Участок застройки №1 находится в зоне линии электропередачи "Академическая южная", опора 15 ОАО " Московская объединенная электросетевая компания". Это накладывает ограничения по его использованию (основание Постановление Правительства РФ № 160 от 24. февраля 2009 г. "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")

d) Вблизи участка застройки №1 проходят городские сети и городской коллектор.

Рисунок.

Основные виды разрешенного использования участка застройки:

(Сведения взяты на maps. yandex.ru - сайт Росреестра по Москве.)

размещение объектов общественно-делового назначения,

объектов культуры,

объектов торговли,

объектов общественного питания.

Основные виды разрешенного использования объектов капитального строительства: (сведения взяты из проекта Правил землепользования и застройки)

№п. /п.	Наименование
1.	Общественно-деловые объекты, в т. ч.:
1.1	Объекты размещения некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения
1.1.2	Объекты размещения финансово-кредитных учреждений и организаций.
1.1.3	Объекты размещения организаций и учреждений страхования.
1.1.4	Объекты размещения организаций пенсионного обеспечения
1.1.5	Объекты размещения коммерческих организаций, связанных с проживанием населения
1.2	Учебно-образовательные объекты, в т. ч.:
1.2.1	Объекты размещения учреждений среднего профессионального образования.
1.2.2	Объекты размещения учреждений образования для взрослых.
1.3	Культурно-просветительные объекты, в т. ч.
1.3.1	Объекты размещения досуговых и клубных организаций
1.3.2	Объекты размещения зрелищных организаций
1.3.3	Объекты размещения учреждений и организаций просвещения, в т. ч. публичных библиотек, музеев, выставок, учреждений дополнительного образования и др.
1.3.4	Объекты размещения культовых и религиозных организаций.
1.3.5	Объекты размещения помещений и технических устройств парков культуры и отдыха, зоопарков, ботанических садов и т.п.;
1.3.6	Объекты размещения помещений и технических устройств, обеспечивающих деятельность учреждений, предприятий, организаций средств массовой информации и печати.
1.4	Торгово - бытовые объекты, в т. ч.:
1.4.1	Объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров.
1.4.2	Объекты размещения организаций общественного питания
1.4.3	Объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания
1.5	Спортивно-рекреационные объекты, в т. ч.:
1.5.1	Объекты размещения помещений и технических устройств крытых спортивных сооружений ограниченного посещения.
1.5.2	Объекты размещения помещений и технических устройств крытых спортивных сооружений массового посещения.
1.5.3	Объекты размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов.
1.5.5	Объекты размещения помещений и технических устройств открытых спортивных сооружений ограниченного посещения.

2.4 Окружение объекта

Территория, рассматриваемого объекта расположена в южном административном округе, в районе Северное Чертаново. Район Северное Чертаново относится к жилой застройки, которая была сформирована в конце 80-х годов. В основном дома панельного типа - эконом класса.

Территория объекта "окружена" жилой застройкой.

Большая часть торговых предприятий состоит из торговых центров, продовольственных и универсальных магазинов.

Среди торговых центров, которые расположены в соседних районах можно назвать следующие:

ТРЦ - "Авентура" современного формата, находится в 800-х метрах на юго-западе от рассматриваемого объекта, в современном жилом комплексе. Формат - окружной. Общая площадь здания - 35000 м², площадь сдаваемая в аренду - 20000 м², м/мест., парковка - 700 м/м.

Якорные арендаторы: Перекресток, Детский мир, Формула кино.

Галерея представлена следующими арендаторами: Л Этуаль; Gloria Jeans & Gee Jay; House; Reserved; Incanto; МТС; Nike; Московский ювелирный завод; LOVE REPUBLIC; CROPP TOWN; Lindex, Seppala.

Кафе и рестораны: Шоколадница, Ресторан The Dom.

Фуд-корт: Mcdonalds, Теремок.

Инфраструктура: Сбербанк России, химчистка, дом быта.

ТРЦ - Штаер находится в 250-ти метрах на восток от рассматриваемого объекта, в жилом комплексе. Общая площадь здания - 14000м2, площадь сдаваемая в аренду - 10000 м2, м/мест., парковка наземная - 220м/м.

Якорные арендаторы: супермаркет "Виктория".

Галерея представлена следующими группами товаров: товары для детей, видео техника, ювелирные украшения, мужская и женская одежда и обувь, парфюмерия, косметика, электроника, ресторан Елки палки.

ТРЦ-Азовский - современного формата 5-ти этажное здание, находится в 1200 метрах на северо-западе от рассматриваемого объекта, в жилом комплексе. Общая площадь здания:

36 747 кв. м, торговая площадь - 16 245 м², коммерческая площадь: 10 988 кв. м, спортивная зона: 4 907 кв. м, офисная часть: 2401 кв. м

Якорные арендаторы: Перекресток, киноцентр "Азовский", Триал-Спорт

Галерея представлена следующими арендаторами: ИльДеБоте, Bershka, InSity, МТС; Бетховен, Московский ювелирный завод.

Ресторанный дворик: KFC, Бургер Кинг.

Также присутствуют торговые центры по 1000 м² - 1500 м², такие как Торговый дом "Свод" в 200-х метрах, Торговый центр "Каспий" на пруду, "Универсам Чертаново" в 200-х метрах.

По причине того, что ближайшие районы являются спальными, на территории сосредоточено большое количество супермаркетов с известными операторами.

На расстоянии 2,5 - 3 км от объекта на юг, находится ТРЦ "Глобал Сити",

ТРЦ "Южный" - В ТРЦ "Южный" ведется реконструкция здания.

На север от нашего объекта на расстоянии 2,5-3 км располагается ТРЦ "РИО" общая площадь 92000 кв. м, GLA 35100 кв. м.

Установлено (нужно ли это слово?, в районе есть спортивно-оздоровительный комплекс современного формата - Кимберли-ленд спортивно-оздоровительный центр с аквапарком. В центре 5 бассейнов - разных размеров, тренажерный зал с современным оборудованием от ведущих мировых производителей, спа-салоном. Он находится на севере от нашего объекта.

Современные культурно-развлекательные центры для проведения досуга населения представлены в основном детскими игровыми комнатами, кинотеатрами в торговых комплексах, ночными клубами.

Отсутствуют культурно-развлекательные центры, в которых был бы возможен отдых разных возрастных и социальных групп.

2.5 Юридический статус, правоустанавливающие документы, земельно-имущественные отношения

По состоянию на 01.01.2015 г. на объект имеются следующие документы:

· На участок №1 - долгосрочный договор аренды № М-05-000730

· На участок №2 - свидетельство на право собственности.

· Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 7 стр. 2

· Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 9

· Кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 77: 05: 0006003: 5 (земельный участок № 1)

· Кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 77: 05: 0006003: 4 (земельный участок № 2).

· Кадастровый паспорт на здание вл. 7, стр. 2.

· Кадастровый паспорт на здание вл. 9.

· Выписка из технического паспорта на здание вл. 7, стр. 2.

· Выписка из технического паспорта на здание вл. 9.

· Заключение МГЭ.

2.6 Строительный анализ объекта

Инженерно-геоморфологические, геологические и гидрогеологические условия участка*.

В геоморфологическом отношении участки объекта расположены в пределах флювиогляциальной равнины. Рельеф площадок не ровный абсолютные высотные отметки дневной поверхности рельефа составляют на 1-м участке порядка 165 - 159,1 м., на 2-м перепад участка и берега пруда составляет 166,75 до 156,46 (более 10 метров).

В геологическом строении исследуемого участка в пределах глубин практически значимых для строительства находятся четвертичные, меловые и юрские отложения.

С поверхности площадка перекрыта почвенно-растительным слоем (pQ_IV) и асфальто-бетонным покрытием. Ниже залегают современные четвертичные техногенно-переотложенные грунты песчано-глинистого состава (tQ_IV), мощностью до 2 м.

Техногенные отложения подстилаются среднечетвертичными флювиогляциальными отложениями московского постледниковья мощностью до 2 м, представленными преимущественно песками, реже супесями и суглинками. Ниже залегают моренные отложения московского оледенения (gQ_II^ms), представленными преимущественно суглинками тугопластичной и полутвердой консистенции, опесчаненными, с прослоями и линзами песка, с включением гравия и щебня. Общая мощность четвертичных отложений составляет порядка 19-21 м.

На абсолютных отметках ~140-142 м залегают нижнемеловые отложения (К₁), представленные преимущественно песками, реже супесями и суглинками. Общая мощность меловых отложений составляет порядка 17 м.

Ниже на абсолютных отметках 124 м залегают верхнеюрские отложения (J₃), представленные преимущественно глинами, с прослоями песков, общей мощностью ~35 м.

Гидрогеологические условия объекта в пределах глубин практически значимых для строительства характеризуются наличием верховодки (не агрессивных грунтовых вод) на отметке 160,1 м и двух водоносных горизонтов. Первый четвертичный водоносный горизонт - безнапорный, встречается на абсолютных отметках 152-153 м. Водовмещающими породами служат четвертичные флювигляциальные отложения, нижним водоупором - моренные суглинки. Второй меловой водоносный горизонт - безнапорный, встречается на абсолютных отметках 147-148 м. Водовмещающими породами служат меловые отложения, нижним водоупором - юрские глины.

Имеющиеся карты мелкомасштабного и среднемасштабного районирования показывают, что данные земельные участки находятся в малоопасной зоне по карстовой опасности и в неопасной зоне по карстово-суффозионной опасности.

Примечание* Материалы собраны по результатам анализа картографических материалов ГУП "Мосгоргеотрест", ГУП "Геоцентр" Москвы и предоставлены Воронцовым Е.А. доцентом МГСУ.

2.7 Технический анализ объекта. Технические условия. Инженерное обеспечение объекта

Существующее положение.

Водоснабжение.

На существующие строения заключены договоры холодного водоснабжения и водоотведения.

Канализация.

Рассматриваемая территория канализуется внутриквартальными сетями d=200-300 мм.

Теплоснабжение.

На существующие строения заключены договоры на теплоснабжение. Электроснабжение.

На данный объект выдано разрешение на присоединение мощности к сети АО Мосэнерго по распределительной сети через Трансформаторную подстанцию.

Предложения по развитию инженерно-технического обеспечения (при увеличении технико-экономических показателей)

Водоснабжение.

При строительстве новых объектов с увеличением площадей Западная станция водоподготовки (ЗСВ) может выдавать 320 м/сут.

Канализация. Ближайшие очистные сооружения - Курьяновские очистные.

Теплоснабжение - ближайшая ТЭЦ-26 ОАО "Мосэнерго".

Электроснабжение - ПС "Южная", ПС "Зюзино".