Телефонизация - ближайшая АТС №316.

2.8 Развитие района. Градостроительный анализ объекта

По заказу Правительства Москвы Москомархитектурой города на основании Генерального плана Москвы и Постановления Правительства Москвы от 06.09.2011 № 413 "О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве" в редакции от 30.07.2014 № 434 "О внесении имений в постановление Правительства Москвы от 6 сентября 2011 г. №413-ПП" был разработан ряд отраслевых схем размещения объектов. В Отраслевую схему размещения транспортно-пересадочных узлов и перехватывающих стоянок на территории, в районе станции метро Чертановская входит и наш объект.

ГУП г. Москвы "МосгортрансНИИпроект" на сегодняшний день разрабатывает Проект Планировки транспортно-пересадочного узла в районе станции метро Чертановская.

На основании показателей проекта планировки, таких как предельная плотность застройки, предельный процент застроенности земельных участков, предельная высота застройки, можно сделать прогнозную оценку возможных максимальных технико-экономических показателей нашего объекта. Они будет следующими:

Предельная плотность застройки (тыс. кв. /га) 25

Предельная застроенность земельного участка (%) 70

Предельная высота застройки земельного участка (м) 15

Для осуществления строительства на земельных участках нашего объекта с увеличением технико-экономических показателей необходимо разработать и утвердить следующие документы:

1. Постановление Правительства Москвы "Об утверждении проекта планировки территории транспортно-пересадочного узла в районе станции метро Чертановская".

2. Разработать на каждый земельный участок градостроительный план земельного участка.

3. Выполнить проектно-сметную документацию и утвердить ее в соответствующей структуре.

Вывод по главе 2

На основании выполненного анализа территории и того, что Северное Чертаново является спальным районом, данный объект в масштабах района может стать семейным культурно-развлекательным центром с зоной рекреации и торговой составляющей, любимым местом проведения досуга местных жителей.

На сегодняшний день здания, находящиеся на рассматриваемом объекте морально, физически, технически устарели и не отвечают требованиям времени. Для создания современного семейного культурно-развлекательного центра необходимо снести существующие строения. Подтверждением этого является тот факт, что одно из них на первом земельном участке уже снесено.

Глава 3. Сценарии реализации проекта

3.1 Введение. Описание подхода. Базовый и альтернативный вариант

На основании проведенного во 2-й главе анализа объекта, его 2-х земельных участков, рассмотрим базовый вариант - это строительство торгового центра на земельном участке №1. Участок №2 в данном варианте рассматриваться не будет.

Исходя из того, что при застройке данной территории природный комплекс будет выведен, на территории возможно строительство торгового центра с максимальными показателями плотности застройки, процента застроенности, максимальной высоты (подробно описанных во второй главе).

На основании изложенного максимальная общая площадь здания в габаритах наружных стен 24 000 кв. м, предварительная аренда-пригодная площадь порядка (GLA) 12000 м²., получаем районный торговый центр.

Определение торгового центра по стандартам Urban Land Institute (ULI, USA)"Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв. м, на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10 000 кв. м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте".

Альтернативный вариант - строительство районного досугового комплекса. Этот вариант будет деликатно интегрирован в окружающий природный комплекс с прудом и его мы будем рассматривать, как концепцию развития 2-х земельных участков. Общая площадь объекта составит 6 900 кв. м., аренда-пригодная 4500 кв. м.

3.2 Определение временных и географических границ - зон охвата проекта

В проекте рассмотрим три зоны охвата.

Рисунок 1. Карта зон охвата.

Первичная торговая зона включает в себя, проживающих в 10 минутах пешим ходам или 5 минутах на личном или общественном транспорте - это примерно 70-80% всех потребителей. В эту зону частично (примерно 4-я часть) входит район Зюзино, 3-я часть района Северное Чертаново и примерно 8-я часть района Нагорный. Общее число проживающих примерно 70 тысяч человек, 70% посещают и равно 49 000 человек.

Вторичная торговая зона включает в себя проживающих в 10 минутах езды на личном или общественном транспорте, в нее входит почти весь район Северное Чертаново, половина района Зюзино и 4-я часть района Нагорный. Общее число проживающих порядка 80 тысяч человек. 25% посещают и это равно 20 тыс. человек.

Третичная торговая зона включает в себя проживающих в 20 минутах езды на личном или общественном транспорте. В нее входит весь район Северное Чертаново, весь района Центральное Чертаново, весь район Зюзино и примерно половина района Нагорный. Общее число проживающих порядка 188 тысяч человек. 10% посещают =18 800 человек.

Рис. 2. Карта района "Зюзина"

Статистические данные района Зюзина.

Район Зюзино, четвертый по численности жителей в Юго-Западном административном округе г. Москвы, расположен на территории площадью 534,5 га. Население - почти 100 тысяч человек, более 50 процентов жителей в районе составляют пенсионеры, школьники и дети.

Это информация взята на сайте. [http://flatcenter.ru/clauses/rayoni/zjuzino.html]

"С юга район граничит с Битцевским лесопарком, а на севере протекает река Котловка.

Улицы района названы в честь городов Крыма и Причерноморья, так же, как и расположенные в районе Зюзино станции московского метро - Нахимовский проспект, Севастопольская, Каховская." - информация взята на сайте [https: // ru. wikipedia.org/wiki]

На рис. 3 границы территории Северное Чертаново.

Статистические данные района Северное Чертаново.

Рисунок 3. Карта р-на Северное Чертаново.

Площадь территории района составляет 540,1572 га, площадь жилого сектора - 235,7 га. Население - 101 тыс. человек, из них:

дети в возрасте до 18 лет - 10,4 тыс. человек, что составляет 10% от общей численности населения;

молодёжь в возрасте от 18 до 30 лет - 13,1 тыс. человек, что составляет 12% от общей численности населения;

трудоспособное население - 43 тыс. человек, что составляет 42% от общей численности населения;

пенсионеры - 22,7 тыс. человек, что составляет 22% от общей численности населения района.

На территории Чертанова Северного действуют 2 станции метрополитена - "Чертановская" и "Южная", многочисленные наземные маршруты общественного транспорта. Данные взяты с портала района Чертаново [http://www.chertanovo. info/about/about. info].

Рис. 4 Карта территории района Нагорный

Статистические данные района Нагорный на основании сайта [street-moscow.ru›yuzhnyj-okrug/nagornyj-rajon.html]

Нагорный район входит в состав Южного административного округа города Москвы. Площадь занимаемая Нагорным районом составляет 5,42 км2 которая насчитывает 16 улиц. В Нагорном районе количество проживающего населения на 1 января 2010 года составляет 71,5 тыс. человек. Нагорный район был образован 5 июля 1995 года, а внутригородское муниципальное образование Нагорное 15 октября 2003 года.

В Нагорном районе имеются три станции метрополитена "Нагорная" и "Нагатинская" Серпуховско-Тимирязевской линии и "Варшавская" Каховской линии; и две железнодорожные станции Московской железной дороги - станция "Коломенское" и "Нижние Котлы" Павелецкого направления.

Границы Нагорного района проходят возле границ - района Зюзино (Юго-Западный округ (ЮЗАО)), района Котловка (Юго-Западный округ (ЮЗАО)), Донского района, района Нагатино-Садовники и района Чертаново Северное.

В Нагорном районе имеются основные автомобильные магистрали - Варшавское шоссе, Нагорный проезд и Нахимовский проспект.

Рис. 5 Карта территории района Центральное Чертаново.

На основе сайта [http://www.chertanovo. info/about. info] Чертаново Центральное

Площадь территории района составляет 651,59 га, площадь жилого сектора - 465 га. Население - 103,2 тыс. человек, из них:

дети в возрасте до 18 лет - 18,8 тыс. человек, что составляет 18,2% от общей численности населения;

молодёжь в возрасте от 18 до 30 лет - 22,3 тыс. человек, что составляет 21,6% от общей численности населения;

трудоспособное население - 61 тыс. человек, что составляет 59,1% от общей численности населения;

пенсионеры - 27,2 тыс. человек, что составляет 26,4% от общей численности населения района.

На территории Чертанова Центрального действуют 2 станции метрополитена - "Южная" и "Пражская", многочисленные наземные маршруты общественного транспорта. Основные транспортные магистрали района: Варшавское шоссе, улицы Чертановская, Кировоградская, Красного Маяка и Подольских Курсантов. Протяжённость дорожно-уличной сети - 35,3 км.

3.3 Описание характеристик целевой аудитории

Наиболее важными характеристиками целевой аудитории являются: пол, возраст, уровень доходов, модель поведения при совершении покупок.

Проведем анализ уровня доходов.

На основании данных Мосгорстат (сайт [http://moscow. gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/moscow/ru/statistics/standards_of_life/] среднедушевые денежные доходы в апреле 2016 года в г. Москве составили 59993 рубля.

Доходы населения^{1График №1.)}

Динамика реальных располагаемых денежных доходов в %

	2016		2015
	к предыдущему месяцу	к соответст-вующему пери-оду предыдущего года		к предыдущему месяцу	к соответст-вующему пери-оду предыдущего года
январь	41.4	99.4		43.3	85.1
февраль	154.3	104.8		146.3	116.1
март	87.3	101.7		90.0	101.1
I квартал	x	102.1		Х	101.3
апрель	100.5	85.1		120.2	108.0
май				78.1	95.6
июнь				115.7	102.2
I полугодие	х			Х	101.8
июль				99.2	97.4
август				92.6	89.5
сентябрь				94.8	89.9
9 месяцев	х			Х	98.4
октябрь				103.1	77.1
ноябрь				103.5	77.7
декабрь				180.6	103.8
Год в целом	х			х	94.9

Таблица № 1. Реальные располагаемые денежные доходы населения (в % к декабрю 2013 года)

2013 2002	2014	2015	2016

Структура использования денежных доходов населения¹⁾

в % к расходам

	Денежные расходы и сбережения	в том числе	Превышение расходов над доходами 4)	Соотношение доходов и расходов
		покупка товаров и оплата услуг	обязательные платежи и разнообразные взносы	приобретение недвижимости	прирост финансовых активов2),3)
2015
январь	100	84.5	9.6	10.5	-4.6	-22.2	77.8
февраль	100	58.3	9.9	8.9	22.9	-15.2	84.8
март	100	61.5	10.0	8.1	20.4	-24.2	75.8
апрель	100	55.2	10.9	6.6	27.3	-14.2	85.8
май	100	71.6	12.1	5.5	10.8	-12.7	87.3
июнь	100	62.1	12.1	5.8	20.0	-10.6	89.4
июль	100	61.2	16.1	5.5	17.2	-7.9	92.1
август	100	68.8	12.2	5.0	14.0	-10.3	89.7
сентябрь	100	69.1	12.1	5.4	13.4	-16.0	84.0
октябрь	100	65.4	11.9	6.0	16.7	-17.3	82.7
ноябрь	100	66.7	12.4	5.1	15.8	-10.6	89.4
декабрь	100	49.3	11.0	4.7	35.0	-4.8	95.2
2016
январь	100	96.6	11.3	7.1	-15.0	-2.4	97.6
февраль	100	64.0	12.1	8.7	-15.2	6.3	106.3
март	100	59.2	10.4	8.4	22.0	-18.1	81.9
апрель	100	57.8	11.9	6.8	23.5	-13.9	86.1

¹⁾ Предварительные данные, возможна корректировка.

²⁾ Прирост финансовых активов включает прирост (уменьшение) вкладов, приобретение ценных бумаг, изменение средств на счетах индивидуальных предпринимателей, изменение задолженности по кредитам, приобретение иностранной валюты.

³⁾ Знак "+" означает увеличение финансовых активов, знак "-" означает уменьшение финансовых активов.

⁴⁾ Знак "-" означает превышение расходов населения над его доходами, которое может быть связано с уменьшением остатка наличных денег у населения и расходованием денег приезжим населением.

"Возможно, реальной станет заявленная аналитиками средняя зарплата в Москве в 2016 году, равная 70 тысячам, так как на сегодня считается, что она составляет около 60. Пока же снова подписан главой правительства РФ указ, согласно которому на десять процентов будут снижены, как и в предыдущем году, зарплаты лиц, занимающих в государстве высшие должности".

"Специалистами прогнозируется, что в 2016 году средняя заработная плата горожан превысит 60 тысяч рублей".

На основании изложенного составим таблицу характеристик потребителя.

В ней рассмотрим следующие показатели:

· зона охвата,

· трудоспособное население,

· средняя заработная плата,

· потребительские расходы.

Таблица № 2.

Зона охвата	Трудоспособное население	Средняя з/п (доходы) руб.	Потребительские расходы (средние)	Покупка товаров и оплата услуг
1-я зона охвата	49 000 чел.	60 000	86% 51 600 руб	65% от з/п
2-я зона охвата	20 000 чел	60 000		65%
3. я зона охвата	18 800 чел	60 000		65%

Таблица №3.

Выполнив анализ портрета потребителя можно сделать вывод, что население в вышеописанных районах молодое и проживаю в основном семейные с детьми и молодые люди, пенсионеров в среднем по 4-м районам не более 35%. Именно на эту аудиторию я буду ориентироваться в своей работе.

3.4 Анализ конкурентов, география охвата

В данном разделе выполним анализ объектов - конкурентов, расположенные в трех торговых зоны:

Торговый цент "Штаер", торгово-развлекательный цент "Авентура", торгово-развлекательный центр "Азовский", торгово-развлекательный центр "Таврия", торгово-развлекательный центр "Глобал Сити", торгово-развлекательный центр "Южный", торгово-развлекательный центр "Ритейл-парк", торгово-развлекательный центр "Каспий", торгово-развлекательный центр "Свод", Кимберли Лэнд спортивно-оздоровительный центр с аквапарком, ТРЦ "Сомбреро", ТРЦ "Светлояр", ТРЦ "Маяк", ТРЦ "Ритейл парк", ТРЦ "Аэробус", ТРЦ "Севастопольский", торговый комплекс "На Варшавке", торговый комплекс (реконцепция)"Бухарест", торговый центр "Персей для детей", торговый центр "Гудзона".

На рис. 6 показана карта с изображением зон охвата и объектов - конкурентов.

3.4.1 Описание конкурентов торговых центров, досугово-развлекательных, спортивных, центров для детей и взрослых. SWOT-анализ по объектам конкурентов

Торговый центр "Штаер". - первая зона охвата.

ТРЦ "Штаер" введен в эксплуатацию в 2003 г., реконструкция универсама "Чертаново".

Торгового центр "Штаер" - это формат районного торгового центра, расположен в 30 метрах от метро "Чертановская":

Общая площадь - 10500 кв. м.

Наземная парковка - на 220 м/мест/

Этажность - 2 этажа.

Продуктовый оператор супермаркет "Виктория"

Торговая галерея - сеть магазинов парфюмерии и косметики "Л`этуаль”, сеть магазинов подарков "Красный Куб”, салон-магазин "Товары для рукоделия”, сеть магазинов косметики "Для душа и души”, сеть универмагов товаров для дома "ЕвроДом”, сеть магазинов женской одежды Steilmann, сеть салонов "Русская Ювелирная Компания №1”, сеть магазинов парфюмерии и косметики "ЭЛИЗЭ”, сеть магазинов товаров для животных "Зверолаш”, сеть магазинов развивающих игрушек "Вундеркинд”, сеть магазинов косметики и парфюмерии Yves Rocher, сеть магазинов женской одежды Glance и др.

Рестораны, кафе, фудкорт, следующих операторов: cеть кофеен "Шоколадница”, сеть трактиров "Ёлки-Палки”, сеть ресторанов быстрого питания Burger King, ресторан "Piatto".

Услуги населению представлены следующими операторами: сеть химчисток и прачечных "Диана”, cеть студий маникюра Лены Лениной, сеть турагентств "КОРАЛ ТРЕВЕЛ” сеть универсальных касс "Билет" и др.

Выполняем SWOT анализ ТРЦ "Штаер":

Внутренние	Сильные стороны	Слабые стороны
	1. Хорошая пешая и транспортная доступность. 2. Торговый центр выполняет основные функции торгового центра, в наличии продуктовый оператор, торговая галерея, рестораны, кафе. 3. Торговый центр подходит для покупок повседневного (ежедневного) спроса. 4. Часть арендаторов - это сетевые арендаторы. 5. Есть "фишка" торгового центра - фонтан.	Большая часть арендаторов - это предприятия малого бизнеса ИП. Торговый центр не имеет концепции. Арендаторы заключают краткосрочные договоры аренды. Нет развлекательной зоны. Торговый центр морально и физически устарел.
Внешние	Возможности	Угрозы
	1. Возможность привлечения новых арендаторов, предоставляющих услуги населению. 2. Создание нового формата торгового центра.	1. В связи с тем, что планируется строительство транспортно-пересадочного узла (ТПУ) возможно открытие современного торгового центра. 2. Кризис - снижена покупательская активность населения. 3. Увеличились налоги. 4. Постоянные валютные колебания.

Торгово-развлекательный центр "Авентура" (ТРЦ "Авентура") - первая зона охвата.

ТРЦ "Авентура" - это современный торговый центр. Он открылся в декабре 2011 года. Входит в состав многофункционального комплекса "Авеню 77", который в свою очередь имеет жилую, офисную и торговую составляющие.

ТРЦ "Авернура" занимает 3 этажа в стилобатной части многофункционального комплекса.

По стандартам Urban Land Institute (ULI, USA) - это окружной торговый центр повседневных покупок, развлечений и шопинга по выходным дням.

· Общая площадьздания GBA: 35 000кв. м

· Площадь, сдаваемаяв аренду GLA: 20 000кв. м

· Этажность: 3

· Парковка: 700 машиномест.

ТРЦ "Авентура" расположен в 500 метрах от станции метро "Чертановская" в самом центре спального района г. Москвы Северное Чертаново. Имеет хорошую шаговую и транспортную доступность. Есть выезд на Балаклавский проспект, улицы Чертановская, расстояние до МКАД составляет 12 километров, до ТТК - 10 км.

ТРЦ "Авентура" рассчитан на покупателей первичной торговой зоны.

Якорные арендаторы торгового-развлекательного центра " Авентура":

супермаркет "Перекресток", магазин "Детский мир", кинотеатр сети "Формула кино", "Lindex", "Л'Этуаль".

Торговая галерея: "Alessandro Frenzа”, "Gloria Jeans”, "Reserved”, "Cropp Town”, "Nike", "Incity", "Красный Куб", "Befree", "Love Republic", "Centro", "Сити Обувь".

Рестораны, кафе, фудкорт: "Теремок", "Крошка-картошка", бургер-ресторан "Quick", "Country Chicken", "Таку суши".

Бытовые услуги оказывают ритейлеры сотовой связи, дома быта, театральные кассы, турагентство и др.

Я проанализировала состав арендаторов торгового-развлекательного центра "Авентура" и могу сказать, что его нужно отнести также к формату районного торгового комплекса.

Выполняем SWOT анализ ТРЦ "Авентура":

Внутренние	Сильные стороны	Слабые стороны
	1. Входит в состав многофункционального комплекса. 2. Хорошая локация (расположение). 3. Известное (узнаваемое) имя компании, которая возвела этот объект. 4. ТРЦ выполняет свое основное предназначение - покупки повседневного	1. Обычный торговый комплекс без интересной концепции. 2. Большая часть арендаторов - малый бизнес (ИП) 3. Большое количество краткосрочных договоров аренды. 4. "Скучный" ТРЦ - в нем нет развлекательной составляющей, кроме кинотеатра.
Внешние	Возможности	Угрозы
	1. Планируется реконцепция объекта. 2. Привлечение различных групп покупателей. 3. Привлечение арендаторов сетей.	1. Планируется строительство ТПУ и как следствие возможно строительство современного торгового комплекса. 2. Колебания курса валют. 3. Низкая покупательская способность населения.

Торгово-развлекательные центры второй и третьей зоны охвата.

Торгово-развлекательный центр "Глобал Сити" (ТРЦ "Глобал Сити") - вторая зона охвата. Центр открылся в 2001 году

Формат магазина - районный торговый центр.

ТРЦ "Глобал Сити" находится в 100 метрах от станции метро "Южная"

Общая площадь объекта - 15 800 м2

Арендуемая площадь - 10 500 м2

Этажность - 2 этажа.

Парковка - наземный паркинг на 240 автомобилей.

Якорные арендаторы: cупермаркет "Перекресток"

Торговая галерея - более 80 арендаторов, которые представляют товары российских и зарубежных производителей - это одежда и обувь, бижутерия и парфюмерия, ювелирные изделия и кожгалантерея, хозяйственные и бытовые товары, сувениры, игрушки и книги, аудио и видео товары, зоомагазин.

Арендаторы: "Lady&Gentleman City", "Camel Active", "Henderson", "Caterina Leman", "Olsen", "Devernois", "Vassa", "Мexx", "Dolce Vita", "Teorema", "Orange", "Oggi", "Naf Naf", "Froggi", "Cavallino", "Glenfield", "Sasch", "Flo&Jo", "Baon", "Desam", "Volevi", "Х-Персона", "Карусель", "Adidas" и другие.

Рестораны, кафе, фудкорт "Американский бар и гриль", Мак Доналдс, Крошка-картошка, Ростикс, Баскин Роббинс.

Услуги: туристическое агентство, железнодорожные и авиакассы, срочное фото, обмен валюты, страховые кассы, химчистка, салон красоты, банкома, терминалы моментальной оплаты.

Выполняем SWOT-анализ ТРЦ "Глобал Сити":

Внутренние	Сильные стороны	Слабые стороны
	1. Хорошая локация (расположение). 2. Большое количество сетевых операторов. 3. ТРЦ выполняет свое основное предназначение - покупки повседневного спроса, шопинг выходного дня с развлекательной зоной. 4. Фишка торгового центра фонтан и игровая зона	1. Обычный торговый комплекс без интересной концепции. 2. Большая часть арендаторов - малый бизнес (ИП) 3. Большое количество краткосрочных договоров аренды. 4. "Скучный" ТРЦ - в нем нет развлекательной составляющей, кроме кинотеатра.
Внешние	Возможности	Угрозы
	1. Привлечение различных групп покупателей. 2. Привлечение сетевых арендаторов.	1. Планируется строительство ТПУ и как следствие современного торгового комплекса. 2. Колебания курса валют. 3. Низкая покупательская способность населения.

Торгово-развлекательный центр "Азовский" (ТРЦ "Азовский") - вторая зона охвата.

Центр открылся в марте 2010 г. Формат - районный торговый центр, расположен на улице Азовская, дом 24 корпус 3

Общая площадь здания: 34500 м²

Площадь, сдаваемая в аренду: 25520 м²

Этажность: 3 этажа

Парковка: на 316 машиномест, подземная 116 м/м, наземная - 200 м/м

Торговый центр "Азовский" расположен в 300 метрах от станции метро Каховская и Севастопольская.

Якорные арендаторы: Перекресток; "T-rex Park", Тематический Парк развлечений "Дизонаврия", многозальный киноцентр, фитнес-клуб "Кимберли Лэнд".

Торговая галлерея представлена следующими арендаторами: Связной; Ол! Гуд; ТВОЕ; Glance; Магия золота; МТС; Алмаз-Холдинг; А5; мультимедиа "Солярис", зоотовары "Зооформат"

Кафе и рестораны: "Киш Миш", кафе в галерее 1 этажа

Фуд-корт на 5 операторов

Развлечения - 4-х зальный кинотеатр сети "Профит Синема", детский развлекательный центр "T-rex Park", аттракцион Qzar, боулинг-центр на 8 дорожек.

Инфраструктура: химчистка, парикмахерская, маникюрный салон, боулинг, детская игровая зона, кинотеатр.

Выполняем SWOT анализ ТРЦ "Азовский":

Внутренние	Сильные стороны	Слабые стороны
	1. Хорошая локация (расположение). 2. Правильные якорные арендаторы. 3. ТРЦ выполняет свое основное предназначение - покупки повседневного спроса, шопинг выходного дня с развлекательной зоной. 4. Торговый развлекательный центр с спортивно-оздоровительным комплексом "Кимберли Лэнд"	1. Обычный торговый комплекс без интересной концепции. 2. Большая часть арендаторов - малый бизнес (ИП) 3. Большое количество краткосрочных договоров аренды.
Внешние	Возможности	Угрозы
	1. Привлечение различных групп покупателей. 2. Привлечение сетевых арендаторов.	1. Колебания курса валют. 2. Низкая покупательская способность населения.

На основании проведенного анализа:

· географии охвата,

· целевого портрета покупателя,

· окружения конкурентов (торговых центров).

можно описать основной вариант использования территории - строительство торгового центра (стоимость товара в торговом центре средней и ниже средней цены).

общая площадь (GBA) 24 000 м² (с парковкой)

аренда пригодной площадь (GLA) 12 000м².

Здание будет иметь 4 этажа

площадь каждого этажа 6 000 м², один этаж подземный (под стоянку) и 3 этажа наземных.

Якорный арендатор - продуктовый супермаркет, площадью 2 000м²

Торговая галерея - магазины парфюмерии и косметики, магазины подарков, магазины женской одежды, магазин мужской одежды, сеть ювелирных салонов и др. - площадью 7 500 м²

Рестораны, кафе, фудкорт, следующих операторов: cеть кофеен, сеть ресторанов быстрого питания, рестораны - общей плошадью - 2 000 кв. м

Услуги населению - химчистки и прачечные, маникюра, турагентство, билетные касс и др. - 500 м²

Необходимое число машино-мест - 120.

Схема первого этажа торгового комплекса

Схема второго этажа торгового комплекса

Схема третьего этажа торгового комплекса.

Альтернативный вариант использования территории - строительство развлекательного центра для семейного отдыха, развлечений, обучению детей и взрослых, приятному время провождения, занятиям спортом, йогой и попутного совершения покупок - это торговый центр, функционально насыщенный, все в одном. Формат такого центра - районный досуговый комплекс.

Для данного варианта рассмотрим окружение конкурентов следующих арендаторов:

ь Детские развивающие центры дошкольного и школьного возраста.

ь Школа танцев.

ь Школа йоги.

ь Фитнес - центр.

В рассматриваемой зоне охвата представлены в основном детские развивающие центры дошкольного возраста, фитнес-клубы, такие как:

· "Рюкзачок знаний" развитие детей с 1 года до 7 лет.

· Студия "Синий кот" развитие детей с 1 года до 10 лет.

· Детский развивающий центр " Апельсин" дети с 3 до 7 лет

· Детский развивающий центр "Панда-клуб" дети с 1 до 7 лет

· Детский развивающий центр "Зазеркалье" дети с до 7 лет

· Детский развивающий центр "Совенок" дети с 3 до 7 лет

· Фитнес-центр "Лотос"

· Paris-life - фитнес-центр

· Фитнес-центр "Остров"

· Фитнес-центр "Академия спорта"

· Фитнес-центр "ФероМон"

· Фитнес-центр "К-Gym"

· Fitcurves

Центры досуга для юношества представлены Дворцом творчества детей и молодежи "Севастополец" и образовательным центром "Юниум".

В образовательном центре "Юниум" занимаются дети от 10 до 17 лет.

Центром семейного отдыха можно назвать "Кимберли Лэнд", в нем расположен двухэтажный фитнес зал площадью 1200 м2 с бассейном, 10 бань и саун, салон красоты, медицинский центр, скалодром, ресторан, детский сад, клуб и школа Монтессори для детей.

Центр расположен у станций метро "Севастопольская" и "Каховская".

Школа танцев и йоги представлен в Северном Чертаново ГБУ "Центр досуга и спорта "Энергия" RU" и студия Бикрам Йоги.

В Южном Чертаново " Танцевальная школа и Шоу балет Art Dance club".

Можно резюмировать, что направления досуга, такие как школы танцев, школы йоги, семейные центры на рассматриваемой территории отсутствуют.

На основании изложенного

Здание на первом участке	Здание на втором участке
Общая площадь - 4500 м2	Общая площадь - 2400 м2
Аренда - пригодная - 3000	Аренда - пригодная - 1500
Необходимое число м/м 30 (уточняется на стадии проектирования)	Необходимое число м/м 15 (уточняется на стадии проектирования)
Количество этажей - 3 наземных	Количество этажей - 3 наземных
Площадь каждого 1500 м2	Площадь каждого 800 м2

Арендаторы в здании на участке №1.

1 этаж - Банк-мини якорь, салон красоты, магазин спортивной одежды для детей, пункт проката роликов и коньков, салон-связи, пункт выдачи интернет-заказов, аптека, интернет-кафе, кафе.

2-этаж - детский центр развития - якорь, школа йоги для детей и взрослых.

3-этаж - детский центр развития - якорь, школа танцев для взрослых.

Арендаторы в здании на участке № 2.

1 этаж - фитнес-клуб - мини якорь, сауна.,

2,3 этажи - школа иностранных языков, фаст-фуд.

3.5 Анализ проектных рисков

Реализация любого инвестиционного проекта всегда идет в условиях различной степени неопределенностей и рисков.

"Риск - потенциальная численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде ущерба, убытков, потерь (например, ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств) в связи с неопределенностью, т.е. со случайным изменением условий экономической деятельности, …. общим падением цен на рынке; возможность получения непредсказуемого результата от принятого хозяйственного решения, действий.

Измерение рисков - определение вероятности наступления рискового события." Управление проектами. Учебное пособие.

Инвестиционный проект - это как правило долгосрочный проект и для того, чтобы он был успешным необходимо понимать природу рисков и правильно их классифицировать.

Классификация проектных рисков

Классификационный признак	Вид рисков
Характер учета	Внешние
	Внутренние
Источник возникновения	Статические (чистые)
	Динамические (спекулятивные)
Влияние на затраты на управление	Единичные
	Портфельные
Возможности диверсификации	Систематические (недиверсифицируемые)
	Несистематические (диверсифицируемые)
Влияние на стоимость	Несущественные
	Существенные
Возможность страхования	Нестрахуемые
	Страхуемые
Управляемость	Полностью управляемые
	Частично управляемые
	Неуправляемые

В своей работе я рассматриваю риски по сфере их возникновения. Во внешней среде инвестиционного проекта регулярно возникают следующие риски:

§ Валютный риск - резкие колебания валютного курса, которые приводят к потери финансовых ресурсов. На сегодняшний день это очень существенный риск.

§ Кредитно-банковский риск - риск возникающий при возврате кредита, повышение банковской кредитной ставки, ужесточение условий (сроков) возврата кредита.

§ Рыночный риск - риск падения спроса на коммерческую (торгово-развлекательную) недвижимость, неверная оценка конкурентной среды.

§ Конкурентный риск - это риск появления новых торговых площадей в результате развития района в рамках городских программ.

§ Законотворческий риск - риск изменения законодательства, пожалуй этот риск является неотъемлемым риском в нашей стране.

Риски, возникающие при реализации инвестиционных строительных проектов во внутренней среде проекта. К ним можно отнести следующие:

§ Строительный риск (геологический риск) - риск не полного (не грамотного) обследования грунтов, которые приводят к существенному удорожанию.

§ Технологический риск - риск возникающий при не грамотном проектировании, неверный выбор материалов, конструкций.

§ Экологический риск - риск который возникает при не правильной оценки окружающей среды, т.е. природных зон, водоохранных зон и т.д.

По уровню повторяемости риски инвестиционного проекта можно разделить на систематические и не систематические, которые в свою очередь делятся на не управляемые и управляемые.

Систематические неуправляемые риски - это риски недиверсифицируемые. Они возникают для всех участников рынка. Например - изменения рыночных цен (обменные курсы иностранных валют, ставки процента и т.п.), которые влияют на изменение прибыли.

Не систематические управляемые риски - это риски присущие конкретному инвестиционному проекту и они частично входят в понятие рисков внутренней среды.

Если рассматривать риск с экономической точки зрения, то риск - событие, которое может произойти (или не произойти) с различной степенью вероятности, при таком подходе возникают три экономических результата:

§ Нулевой (нет выгоды и нет ущерба).

§ Положительный (есть выгода и есть прибыль).

§ Отрицательный (есть убыток и, как следствие есть ущерб).

Проанализировав вышесказанное мы видим четкую связь, следующих категорий: неопределенность, риски, потери.

Резюмируя, выше написанное мы подошли к конкретной классификации рисков, которые могут возникнут при реализации моего основного варианта и альтернативного.

Риски, которые могут возник при реализации основного и альтернативного варианта.

ь Законотворческий риск (юридический) - риск изменения законодательства.

§ На сегодняшний день в г. Москве до сих пор не урегулированы законодательством Правила землепользования и застройки. Это может повлиять на успешное выполнение проекта при изменении (например) функционального назначения, рассматриваемых земельных участков.

§ Изменение законодательства в части уплаты налогов. Могут появиться новые налоги или увеличить уже существующие. Как это произошло с налогом, который раньше взимался с инвентаризационной стоимости здания, как объекта налогообложения. На сегодняшний день это налог берется с кадастровой стоимостью объекта, которая в разы выше инвентаризационной.

ь Кредитно-банковский риск.

§ Риск возникающий при не своевременной выплате заемных средств банку и тогда по просроченным платежам банк может выставить штрафные санкции.

ь Валютный риск. На сегодняшний день курс рубля к доллару и евро очень не стабилен и это отражается на невозможности прогнозировать закупки материалов, оборудования. Программа импорта - замещения не всегда работает.

ь Конкурентный риск. Как было сказано во 2-й главе на сегодняшний день есть программа Правительства Москвы о разработке и строительстве транспортно-пересадочных узлов на уже существующих станциях метрополитена. Территория нашего объекта входит в территорию транспортно-пересадочного узла в районе станции метро Чертановская, которая подлежит реконструкции, в результате может появиться новый объект торговли.

ь Рыночный риск. В связи с общей не стабильностью экономике невозможно не учесть этот риск. Заработные платы у населения падают, безработица растет, покупательская способность падает и оценить долгосрочные перспективы рынка в такой не стабильной ситуации невозможно.

ь Риск незаполненности торговых площадей. На всех стадиях проекта необходимо планомерно проводить работу с потенциальными арендаторами. По возможности на ранней стадии заключать договоры аренды с якорными арендаторами, заключать договоры аренды с сетевыми арендаторами. Все эти мероприятия снизят риск незаполненности.

Строительный риск (геологический). При проведении в дальнейшем строительных работ могут вскрыться некоторые факты, которые приведут с удорожанию. Такие как сети, которые не обозначены на геоподоснове. В силу того, что рассматриваемая территория попадает в зону высоковольтных линий электропередач, в зону природного комплекса, в водоохранную зону, то сделать корректный финансовый анализ достаточно сложно, поскольку стоимость вывода всех описанных зон будет понятна на стадии проектирования.

3.6 Финансовый анализ

При выполнении финансового анализа будем использовать следующие понятия и формулы:

· Действительный доход = ПВД - потери,

· Где ПВД - суммарный приведенный внутренний доход по объекту;

· Чистый операционный доход (ЧОД) = действительный доход - операционные расходы;

· Операционные расходы = земельный налог+ комиссия брокерам+ текущие операционные расходы+ налог на имущество+ резервный фонд;

· Чистый доход после налогообложения = ЧОД - налог на прибыль+ возмащение НДС - проценты по кредиту;

· Амортизация = остаточная стоимость объекта /30 лет;

Для расчетов применим метод дисконтирования, т.е. все будущие денежные потоки с помощью коэффициента дисконтирования приводятся к единой денежной шкале.

Определение приведенной стоимости (или дисконтирование) - действие, обратное начислению сложных процентов. Таким образом

PV₀ = P₀ = FV_n/ (1+ i) ⁿ = FV_n [1/ (1+ i) ⁿ]

Показатель [1/ (1-i) ⁿ] представляет собой величину, обратную коэффициенту будущей стоимости при i, % для n периодов (FVIF_in). У этой обратной величины есть свое собственное название - коэффициент приведенной стоимости при i, % для n периодов PVIF_in. Воспользовавшись этим обозначением, можно переписать уравнение в следующем виде.

PV₀ = FV_n [PVIF_i,n]

Чистая приведенная стоимость, или чистый приведенный эффект (net present value - NPV)

Инвестиционного проекта представляет собой сумму всех дисконтированных денежных потоков (притоков и оттоков), связанных с проектом.

Под внутренней нормой прибыли инвестиции (IRR-синонимы: внутренняя доходность, внутренняя окупаемость) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV =f (r) = 0.

Иными словами, если обозначить IC = CF_0, то IRR находится из уравнения:

Если чистая приведенная стоимость инвестиции положительна, то ее внутренняя норма рентабельности превышает стоимость капитала; если чистая приведенная стоимость инвестиции отрицательна, то внутренняя норма рентабельности меньше стоимости капитала. Критерием приемлемости для метода IRR, является сравнение внутренней доходности инвестиций с заданным пороговым значением (ставка отсечения), или минимальной ставкой доходности, которая требуется для одобрения инвестиционного проекта.

Для определения успешности проекта применяется также индекс рентабельности. Индекс рентабельности (profitability index - PI) рассчитывает путем деления приведенной стоимости денежных поступлений на приведенную стоимость денежных выплат, по формуле:

IC _- инвестиция в 0-м году,

(initial cash outflow)

PI 1, то проект следует принять,

PI < 1, то проект следует отвергнуть,

PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

На основании изложенного выполним финансовый анализ первого варианта концепции - районного торгового центра.

общая площадь (GBA) 24 000 м² (с парковкой)

аренда пригодная площадь (GLA) 12 000м².

3 наземных этажа, площадь каждого 6 000 м², один этаж подземный (под стоянку).

Необходимое число машино-мест - 120.

Арендаторы

Якорный арендатор - продуктовый супермаркет, площадью 2 000м²

Торговая галерея - площадью 7 500 м².

Рестораны, кафе, фудкорт, следующих операторов: cеть кофеен, сеть ресторанов быстрого питания - общей плошадью - 2 000 кв. м

Услуги населению - химчистки и прачечные, турагентство, билетные касс и др. - 500 м²

В данной работе были проведены несколько видов исследований - это кабинетное исследование арендных ставок, выезд на местность и проведение интервью с представителями ТРЦ "Штаер", с представителями ТРЦ "Авентура" и представителями ТРЦ "Трамплин".

Результатом этих исследований стали существующие на сегодняшний день ставки аренды, которые я применила для своего расчета.

В таблице показаны распределение площадей по арендаторам и годовые ставки аренды.

Данный торговый центр будем строить два года.

Общая потребность финансирования 1 823 808 000 рублей с учетом НДС.

Срок рассмотрения проекта 12 лет с учетом 2 - х лет строительства.

Предполагаем, что после 10 лет эксплуатации мы продаем этот торговый центр. Ставка капитализации 24%.

Рассмотрим вариант развития проекта с учетом вложенных собственных средств без кредита. Проведя по вышеуказанным формулам вычисления, получаем следующие данные:

Стоимость строительства	1 823 808 000 рублей.
Срок окупаемости	10 лет.
NPV	102 790 875,83 рублей.
IRR	25%
PI (коэф. рентабельности)	1,64

Рассмотрим вариант развития проекта с учетом вложенных собственных средств и кредитом. Собственных средств 40%, заемных (кредита) 60%.

Стоимость строительства	1 823 808 000 рублей.
Срок окупаемости	10 лет.
NPV	346 503 695,11 рублей.
IRR	30 %
PI (коэф. рентабельности)	1,47

Выполним анализ второго варианта - районный досуговый комплекс.

общая площадь (GBA) 6 900 м² по 2-м зданиям.

аренда пригодная площадь (GLA) 4 500 м².

3 наземных этажа в каждом здании.

Необходимое число машино-мест для 2-х зданий - 45.

Арендаторы в здании на участке №1.

1 этаж - Банк-мини якорь, салон красоты, магазин спортивной одежды для детей, пункт проката роликов и коньков, салон-связи, пункт выдачи интернет-заказов, аптека, интернет-кафе, кафе.

2-этаж - детский центр развития - якорь, школа йоги для детей и взрослых.

3-этаж - детский центр развития - якорь, школа танцев для взрослых.

Арендаторы в здании на участке №2.

1 этаж - фитнес-клуб - мини якорь, сауна.,

2,3 этажи - школа иностранных языков, фаст-фуд.

В таблице показаны распределение площадей по арендаторам и арендные ставки.

Данный торговый центр будем строить один год.

Общая потребность финансирования 452 184 745 рублей с учетом НДС.

Срок рассмотрения проекта 11 лет с учетом одного года строительства.

Предполагаем, что после 10 лет эксплуатации мы продаем районный торговый комплекс. Ставка капитализации 20%.

Рассмотрим вариант развития проекта с учетом вложенных собственных средств и без кредита. Проведя по вышеуказанным формулам вычисления, получаем следующие данные:

Стоимость строительства	452 184 745 рублей.
Срок окупаемости	8 лет.
NPV	340 621 826,03 рублей.
IRR	32 %
PI (коэф. рентабельности)	1,75

Рассмотрим вариант развития проекта с учетом вложенных собственных средств и кредита, своих 40%, заемных 60%. Проведя по вышеуказанным формулам вычисления, получаем следующие данные:

Стоимость строительства	452 184 745 рублей.
Срок окупаемости	6 лет.
NPV =346 503 695,11	395 085 068,21 рублей.
IRR=	41 %
PI (коэф. рентабельности)	1,27

Для возможности сравнить варианты выполним сводную таблицу. Оба варианта с кредитом.

Стоимость строительства по районному торговому центру. 1 823 808 000 рублей.	Стоимость строительства по районному досуговому комплексу. 452 184 745 рублей.
Срок окупаемости 10 лет	6 лет.
NPV= рублей.	NPV = 395 085 068,21 рублей.
IRR= 30%	IRR=41 %
PI (коэф. рентабельности) =1,47	PI=1,27

На основании выполненного сравнительного анализа (см. сводную таблицу) можно сделать однозначный вывод - районный досуговый комплекс - выгодный и рентабельный проект.

Вывод по главе 3

В данной главе я рассматривала два варианта реализации проекта. Был выполнен подробный анализ территории, на которой располагается объект "Северное Чертаново. Окружение объекта, те торговые комплексы - конкуренты, которые располагаются в 3-х зонах охвата, которые были выбраны для анализа. Для ТРЦ-конкурентов был выполнен SWOT-анализ.

Детально выполнен анализ арендаторов - конкурентов.

В результате получилось две концепции развития участка, находящегося в "Северном Чертаново" вблизи метро "Чертаново" по адресу: Балаклавский проезд вл. 7. Первый вариант - районный торговый центр, альтернативный вариант - районный досуговый комплекс.

Для этих вариантов я выполнила финансовые расчеты. Расчеты показали, что концепция районного досугового комплекса более выгодна.

Заключение

Практический любой объект недвижимости включает в себя земельный участок и здания, постройки, которые находятся на данном земельном участке.

Земельный участок является недвижимой вещью и представляет собой часть земной поверхности.

Квалифицированный оценщик обязан выбрать наилучший вариант использования земельного участка, исходя из физически возможных, юридически обоснованных, финансово выполнимых. Этот вариант даст наибольшую стоимость земельного участка после его улучшений. Данный принцип называется принцип "наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка".

В данной работе рассматривается две концепции. Первая концепция - строительство районного торгового центра. Она располагается на земельном участке рядом с метро "Чертановская", по адресу: г. Москва, ЮАО, Балаклавский проспект вл. 7 Вторая концепции - строительство районного досугового комплекса. Она располагается на 2-х земельных участках, по адресу: г. Москва, ЮАО, Балаклавский проспект вл. 7 и вл. 9.

На сегодняшний день здания, которые располагаются на участках морально и физически устарели. Это подтверждает тот факт, что одно здание на участке, по адресу: Балаклавский вл. 7. снесли.

На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости очень сложная, и в тоже время при рациональном подходе к вопросу, что возможно улучшить (и/или) построить заново, а также при оценки участка, окружения объектами конкурентами и конкурентами арендаторами в своей работе я пришла к выводу, что строительство районного досугового комплекса будет востребовано и принесет определенную прибыль.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации;

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации;

4. Налоговый кодекс Российской Федерации;

5. Водный кодекс Российской Федерации;

6. Закон города Москвы "О Генеральном плане города Москвы" от 5 мая 2010 г. №17;

7. Постановление Правительства Москвы№ 38-ПП от 19 января 1999 года "О проектных предложениях по установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий";

8. Распоряжение Москомархитектуры от 6 июня 2012 г. "О подготовке проектов планировки участков линейных объектов улично-дорожной сети";

9. Постановлением Правительства Москвы № 793-ПП от 03 декабря 2013 г. "Об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети - участка магистрали Балаклавский проспект - Рублевское шоссе от МКАД до Варшавского шоссе (направленная эстакада с Рублевского шоссе на Кутузовский проспект)";

10. Постановление Правительства РФ № 160 от 24. февраля 2009г. "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон");

11. Постановление Правительства Москвы от 06.09.2011 № 413 "О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве" в редакции от 30.07.2014 № 434 "О внесении имений в постановление Правительства Москвы от 6 сентября 2011 г. №413-ПП";

12. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.В. Полковников. Управление проектами. Учебное пособие. 10-е издание Москва, 2014 г.;

13. В.Д. Граждан Теория управления. Учебное пособие. Москва, 2006 г.;

14. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, Н.В. Тулинова, "Девелопмент недвижимости", 2016 г, Проспект;

15. Максимов, Юрайт Экономика недвижимости, 2014 г, С. Н.;

16. А.В. Талонова, Юрайт Управление недвижимостью, 2014 г,;

17. В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова, Юрайт; Экономика недвижимости, 2016 г.,

18. Проектирование магазинов и торговых центров.К. Канаян, Р. Канаян, А. Канаян. - М.: Юнион-Стандарт Консалтинг, 2012;

19. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью, изд.2, 2007 г., "Филинъ";

20. Генри С. Харрисон "Оценка недвижимости" - СПб; 1994;

21. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" - СПб: 1997;

22. Кузин Н.Я. "Рыночный подход к оценки зданий и сооружений", М. Издательство ассоциаций строительных вузов. 1998 г.

23. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. "Оценка стоимости недвижтмости", М., интерреклама 2003 г.