Оценка государственного имущества

На государственном предприятии «К» при начислении амортизации по 7 производственным зданиям применялись нормы амортизационных отчислений, не соответствующие техническим характеристикам этих зданий, в результате чего по бухгалтерским документам отражалась недостоверная информация о суммах амортизации и остаточной стоимости основных средств, искажались сроки их эксплуатации. В процессе разгосударствления предприятия «К» при оценке государственного имущества остаточная стоимость основных средств, соответственно и величина уставного фонда создаваемого ОАО, занижены на 295,2 млн. руб.

Таким образом, к наиболее часто встречающимся нарушениям, которые допускаются при определении стоимости государственного имущества, относятся:

не включение в состав оцениваемого имущества отдельных объектов имеющихся в фактическом наличии и не учитываемых по бухгалтерскому учету при продаже имущества, а также при формировании уставных фондов, создаваемых акционерных обществ, на базе государственного имущества;

неверное применение шифров и норм амортизационных отчислений, что влечет неправильное определение суммы амортизации и остаточной стоимости основных средств;

неправильное применение коэффициентов при проведении переоценок основных средств индексным методом.

Следует отметить, что Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях от 21.04.2003 № 194-З предусмотрена ответственность виновных лиц за нарушение порядка ведения бухгалтерского учета (ст. 12.1), нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом (ст. 23.27), осуществление сделок с объектами гражданских прав без проведения оценки их стоимости (ст. 12.40), нарушение требований по оценке стоимости объектов гражданских прав (ст. 12.41).

В случае выявления вреда, причиненного государственному имуществу, в результате нарушений при проведении оценки государственного имущества материалы проверок направляются в правоохранительные органы для дачи правовой оценки.

3.2 Развитие методики оценки государственного имущества

Термин «рыночная стоимость», непосредственно связан с международными стандартами финансовой отчетности. Соответственно, использование методов оценки МСО тесно связано с использованием международной бухгалтерской отчетности. В качестве основного инструмента развития системы бухгалтерского учета и отчетности, обеспечения достоверности отчетности и ее признания целесообразно принять Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), в которых сегодня воплощено лучшее, что накоплено в мире в области финансовой отчетности.

Следует отметить, что действующая в настоящее время в Республике Беларусь система бухгалтерского учета была создана в годы административно-плановой экономики и в основном нацелена на удовлетворение потребностей в экономической информации налоговых и статистических органов. Она не в полной мере отвечает интересам других групп пользователей. В последние годы, по мере перевода экономики на рыночные отношения, внесены определенные изменения и дополнения в методологию бухгалтерского учета, однако они не в полной мере соответствуют создаваемой сегодня в Республике Беларусь инфраструктуре рыночной экономики и законодательной базе для развития бизнеса и привлечения инвестиций. В связи с существенными различиями в порядке формирования отчетных данных бухгалтерская отчетность, составленная по белорусским правилам, не принимается зарубежными пользователями, в том числе инвесторами.

С внедрением в экономику страны основополагающих принципов МСФО (признание выручки вне зависимости от поступления денег, оценка основных средств и активов по справедливой или рыночной стоимости и др.) возможны негативные последствия для бюджета. Проведенный Министерством финансов Республики Беларусь предварительный анализ отдельных экономических показателей деятельности СП ОАО «Милавица» и ОАО «Нафтан» показал тенденцию в сторону их снижения при составлении отчетности по международным стандартам. Так, выручка от реализации продукции, себестоимость реализованной продукции, валовая прибыль в отчетности ОАО «Нафтан» за 2006 г. по МСФО оказались ниже, в том числе выручка от реализации продукции на 19%, себестоимость реализованной продукции - 7%, валовой пробыли - 8%. По данным СП ОАО «Милавица» за 2006 г. выручка уменьшилась на 1%, себестоимость - на 11%, прибыль выросла на 6%. Указанная информация не позволяет оценить последствия в целом по республике, однако, по мнению Министерства финансов, возможное снижение налоговых поступлений в бюджет может быть компенсировано внесением соответствующих изменений в налоговое законодательство.

В современных условиях, когда остро встает вопрос развития бизнеса и привлечения инвестиций в экономику Республики Беларусь необходимо правительству и соответствующим органам государственного управления ускорить процесс перехода на Международные стандарты финансовой отчетности, а также на Международные стандарты оценки.

Действующие в настоящее время в Республике Беларусь стандарты оценки (принятые в 2007 г.), нельзя признать полноценными стандартами, это, скорее всего общие понятия и требования к оценке, которые в некоторых положениях противоречат МСО.

В настоящее время пришло осознание, что не нужно изобретать велосипед, а необходимо адаптировать МСО к нашей нормативно-правовой базе, а так же провести гармонизацию определений и терминов с МСО и МСФО. Это единственно верный путь, который проходят все развивающиеся страны.

На мой взгляд, требуется внесение изменений в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы оценки.

Остановлюсь на отдельных положениях Указа № 615. Недостатком Указа является то, что он с одной стороны, устанавливает ряд требований в отношении исполнителей оценки, а с другой стороны, позволяет заниматься оказанием услуг по оценке любой организации, которая может пригласить к себе на работу двух аттестованных оценщиков. При этом даже грубые нарушения со стороны данной организации требований законодательства об оценочной деятельности не будут являться основанием для лишения ее возможности и в дальнейшем заниматься оказанием услуг по оценке.

На мой взгляд, целесообразно рассмотреть вопрос о лицензировании оценочной деятельности.

Отсутствие лицензирования оценочной деятельности усугубляется и тем, что Указ № 615 даже не упоминает об организации оценщиков, которая могла бы дополнительно к государственному регулированию осуществлять саморегулирование оценочной деятельности и, в частности, выполнять такие функции, как повышение уровня профессиональной подготовки оценщиков, разработку стандартов оценки на основании МСО, разработку и поддержание собственных систем контроля качества осуществления оценочной деятельности.

В большинстве развитых стран регулирование оценочной деятельности осуществляется через независимые общественные, саморегулируемые организации оценщиков. Следует отметить, что в Республике Беларусь создано общественное объединение «Белорусское общество оценщиков». Однако на законодательном уровне оно не наделено какими-либо полномочиями в части регулирования оценочной деятельности.

Считаю, что общественному объединению «Белорусское общество оценщиков» должны быть предоставлены полномочия по мониторингу качества проводимых оценок с целью выявления типичных ошибок, допускаемых оценщиками, выработки этических норм поведения оценщиков (Кодекса поведения оценщика), определения профессионального уровня оценщиков. На основании мониторинга опубликовывать (размещать в сети Интернет) рейтинг организаций, осуществляющих оценочную деятельность, и оценщиков.

На мой взгляд, присваивание организациями по оценке грифа «ДСП» на свои отчеты по оценке противоречит самому понятию рыночной справедливой оценке.

Очень важно создать единую базу данных отчетов оценки, доступную профессиональным оценщикам. Во-первых, уменьшиться поле для проявлений коррупции, во-вторых оценщики смогут воспользоваться лучшей практикой по оценке имущества.

Наше законодательство не налагает каких-либо этических требований к оценщику, а контролирующий государственный орган оценивает работу лишь по формальным признакам, которые не так уж сложно соблюсти.

Необходимо создать эффективную систему оценки качества работы оценщиков, направленную на исключение фактов примитивной подгонки результатов оценки по требованию заказчиков оценки.

Как вариант: законодательно установить, что осуществление оценочной деятельности возможно лишь при условии обязательного членства оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков, которая будет осуществлять контроль и надзор за деятельностью оценщиков, а за деятельностью названной организации - уполномоченный государственный орган.

По моему мнению, создание в Республике Беларусь системы регулирования оценочной деятельности, включающей законодательное регулирование, стандартизацию на основе МСО и саморегулирование позволит предотвратить негативные явления, ведущие к превращению оценки в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов.

Анализируя установленные Указом № 615 нормы об ответственности, нельзя не отметить, что этот нормативный акт имел бы большее значение, если бы предусматривал обязательное страхование имущественной ответственности исполнителя оценки. Такой подход не только гарантировал бы интересы заказчика, но и защищал бы самих исполнителей оценки от возможных имущественных претензий со стороны заказчиков.

Целесообразно ввести обязательное, а возможно и добровольное страхование исполнителями оценки рисков, связанных с их возможной имущественной ответственностью перед заказчиками.

Требование Указа № 615 о проведении оценки стоимости государственного имущества только государственными организациями, а также организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50%, создало ряд организационно-технических проблем. В условиях активизации работы, проводимой государственными органами управления, местными исполнительными и распорядительными органами, по продаже неиспользуемых и неэффективно используемых объектов недвижимости, созданию предприятий с целью привлечения инвестиций, возникла проблема недостаточного количества оценщиков. В результате из-за невозможности оперативно оценить неденежный вклад в уставный фонд предприятия с госсобственностью на месяцы задерживалось его создание, затягиваются сроки отчуждения имущества.

Анализ практики оценки государственного имущества свидетельствует, что вышеназванное требование Указа № 615 не исключает ошибок при проведении оценки государственного имущества, а в ряде случаев препятствует получению объективной оценки.

В Республике Беларусь имеется отработанный на практике порядок распоряжения государственным имуществом (продажи, передачи в залог) в зависимости от его стоимости. Аналогичный порядок может быть использован и в оценочной деятельности. Например, предоставить право оценивать объекты, стоимость которых превышает определенную величину, только государственным организациям, осуществляющим оценочную деятельность.

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в высококвалифицированных оценщиках. Профессия «оценщик» является мультидисциплинарной профессией.

Согласно Указу № 615 лица, претендующие на получение свидетельства об аттестации оценщика, должны иметь высшее экономическое, юридическое или техническое образование. А выпускник, например, матфака, изучавший актуарную математику, то есть наиболее близкую к оценочной деятельности дисциплину, не может быть допущен к экзамену. Очевидно, что спектр специальностей, «пригодных» для аттестации, должен быть существенно расширен.

Теория и практика оценки, а также рыночные условия постоянно претерпевают изменения. На нынешнем этапе функционирования рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный подход, оценщику требуются обширные знания в области теории и практики строительства и сметного дела, правил бухучета.

По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен владеть методом сравнительного анализа продаж и здесь уже потребуются знания в области юриспруденции и экономики.

Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями и широким применением в практике оценки доходного подхода, а, следовательно, и обширными знаниями оценщика в ипотечно-инвестиционном анализе, капитализации дохода, дисконтировании и других областях экономического анализа.

В последнее время очень активно развиваются информационные ресурсы Интернет, которые оценщик должен научиться использовать в своей практической деятельности.

Каждая оценочная работа представляет собой отдельное прикладное исследование, результаты которого (даже получаемые по электронным шаблонам) зависят от базовых знаний.

Необходимо в системе образования республики создать государственные программы обучения оценщиков, которые обеспечили бы высокий базовый уровень подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.

В последние годы в Республике Беларусь проделана значительная работа по методологии оценки имущества, признанию рыночных методов оценки. В тоже время практика оценки свидетельствует о ряде методологических проблем оценки имущества, которые требуют своего решения.

За основу формирования белорусской методологии оценки недвижимости необходимо принять:

Во-первых, в Белоруссии должна быть внедрена рыночная оценка недвижимости.

Во-вторых, в области оценки недвижимости Республика Беларусь находится в переходной стадии от административной к рыночной оценке недвижимости. Это значит, что в Белоруссии нет большого опыта в области рыночной оценки недвижимости и существует инерция административных методов оценки недвижимости.

В-третьих, в Республике Беларусь все еще нет доступных данных по рынку недвижимости и удовлетворительных анализов его деятельности.

Следует отметить, что фундаментальной базой оценки в Международных стандартах оценки является рыночная стоимость. Очень важно производить оценку государственного имущества по справедливой рыночной стоимости. Тем не менее, согласно нашему законодательству в ряде случаев при оценке государственного имущества преимущество отдается не рыночной стоимости. Так, в Инструкции № 35, регулирующей порядок проведения оценки государственного имущества, предусмотрено при продаже имущества конкретному покупателю, а также при внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, наряду с оценкой индексным методом проводить оценку рыночным методом. При этом выбирается наибольшая из стоимостей, т.е. удовлетворяющая только продавца и создающая предпосылки для «особых» расчетов. Зачастую это является препятствием для реализации неиспользуемого имущества, т.к. балансовая стоимость данного имущества, как правило, превышает реальную рыночную стоимость.

Согласно МСО, когда оценщик не в состоянии провести оценку, в достаточной мере основанную на рыночной информации, или же когда лишь часть оценки может быть подкреплена рыночными свидетельствами, оценщик должен раскрыть это ограничение пользователю оценки.

В соответствии с нормативно-правовыми актами Республики Беларусь, определяющими порядок проведения оценки имущества рыночными методами (государственными стандартами, Инструкциями № 67 и № 70), каждый метод рыночной оценки равноправен (3 подхода рыночной оценки и согласование результатов с помощью коэффициентов). Для примера, в МСО подходы рассматриваются иерархически (каждый из них имеет свою нишу применения), рассматривать среднее по ним - это находить «среднюю температуру по больнице».

На мой взгляд, основным методом рыночной оценки имущества в Республике Беларусь должен стать сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж), который наиболее реально отражает рыночную стоимость имущества на момент реализации. Основным препятствием в применении данного метода является отсутствие доступных данных по ценам на недвижимость.

Государство должно осознать важность данных по сделкам с недвижимостью, на основе которых определяется стоимость недвижимости.

Необходимо создать условия, которые сделают возможным развитие и поддержание электронных баз данных для информационного обеспечения некоторых методов в области менеджмента недвижимости на уровне местного управления. Особая роль отводится административным органам на местном уровне. Сведения о рыночной стоимости недвижимости принадлежат к наиболее важным данным, интересующим владельца недвижимости на местном уровне в рыночной экономике.

В случае оценки этой стоимости должны быть известны ее свойства и методология оценки. Сбор данных, необходимо спроектировать на двух уровнях: данные собираются как на государственном уровне, так и на местном.

Но в оценке недвижимости требуются не только данные из исходной базы данных, необходимы также результаты анализа рынка недвижимости. Только путем анализа этих данных может быть подготовлена информация по рынку недвижимости, которая целесообразна и прямо используется в такой оценке.

Поэтому путем развития в Республике Беларусь рыночной оценки недвижимости, базирующейся на предложенной методики, предвидится основание официального независимого учреждения, которое будет нанимать соответствующий персонал экспертов для анализа ситуации на белорусском рынке недвижимости и предлагать оценщикам некоторые данные оценки.

Предложенная методика рыночной оценки недвижимости включает следующие этапы:

во-первых, это отбор факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости и определение типичной недвижимости, отдельной для каждого индивидуального типа недвижимости;

во-вторых, анализ влияния факторов на рыночную стоимость недвижимости и определение факторов, характерно влияющих на рыночную цену недвижимости;

в-третьих, определение стоимости типичной недвижимости;

в-четвертых, включение других факторов, игнорируемых в вышеуказанном анализе, и среднего коэффициента (отклонения) между оцененной стоимостью и реальной ценой, оцененной недвижимости в процессе оценки рыночной стоимости недвижимости.

В настоящее время наиболее распространенным, а в ряде случаев единственно возможным является затратный метод определения стоимости имущества. В международной практике для определения этого метода используется терминология - метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ). Метод ААЗ на практике состоит в оценке текущей рыночной стоимости земли, плюс текущая валовая стоимость замещения недвижимости (или воспроизводства) улучшений, минус скидки на физический износ и все присущие данной недвижимости формы устаревания и оптимизации. Следует отметить, что по МСО методология амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для оценки, считается приемлемой для получения суррогата для рыночной стоимости специализированного имущества или имущества с ограниченным рынком. Однако результат является нерыночной расчетной величиной. Оценщики должны четко выявить ограничения расчета исходя из методологии АЗЗ, особенно там, где имеющаяся в наличии информация представляет собой смесь или объединение рыночных и нерыночных данных. Красной нитью через МСО проходит постулат: если в процессе оценки не использованы рыночные данные, то невозможно получить рыночную стоимость.

По моему мнению, затратный метод, как один из частных методов рыночной оценки, может применяться только тогда, когда в наличии нет данных по ценам на недвижимость и, следовательно, не может быть применен сравнительный метод.

Приведенные выше (в разделе 2.3) примеры оценки имущества доходным методом свидетельствуют о невысокой значимости стоимости, полученной данным методом. При этом оценщиками допускаются ошибки, которые значительно влияют на конечный результат. Так, ошибка в прогнозируемой стоимости выпускаемой продукции, а, значит, и в прогнозируемой выручке, например на 20 %, приводит к ошибке в прогнозируемом свободном (чистом) денежном потоке (а значит и в рыночной цене) в сотни процентов.

Оценщики сталкивались с трудностями прогнозирования вариаций денежного потока в условиях отсутствия у предприятий обоснованных планов перспективного развития на долгосрочный период. Кроме того, предприятия часто не могут обосновано спрогнозировать на ближайший год цену на выпускаемую продукцию своего предприятия, не говоря уже о последующих годах.

В работе Б.Е. Лужанского «Оценка стоимости с учетом погрешности и неопределенности исходной информации. Доходный подход» [3.6] путем имитационных экспериментов на компьютере методом Монте-Карло была исследована точность метода дисконтированных денежных потоков на конкретном примере рыночной оценки предприятия при реальном изменении случайных и неопределенных факторов - исходной информации и внутренних параметров модели, значения которых определяются оценщиком. Стоимости дисконтированных денежных потоков в этих экспериментах при варьировании факторов в реальном диапазоне изменялись от 10 до 230 млн. долларов. То есть, при изменении параметров модели в «разумных» пределах верхняя «разумная», «доказуемая» с помощью метода дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия отличалась от нижней также «разумной» «доказуемой» стоимости в 23 раза! Эти расчеты иллюстрируют сверхвысокую чувствительность метода дисконтированных денежных потоков к прогнозируемой стоимости продукции предприятий и невозможность с его помощью объективно и обоснованно оценивать предприятия.

Методы оценки, обладающие очень высокой чувствительностью к изменению возможных входных параметров, а такими и являются различные разновидности доходного метода, должны быть ограничены в применении при оценке государственной собственности из-за невозможности получить с их помощью обоснованную стоимость предприятия, а также во избежание возможных махинаций с этой стоимостью недобросовестными оценщиками, чиновниками, другими заинтересованными лицами.

Считаю целесообразным установить следующую последовательность применения частных методов рыночной оценки:

если возможно применить сравнительный подход, то только его следует применить;

если имеется недостаток данных для применения сравнительного подхода, то следует применять затратный метод;

доходный метод применять только при наличии конкретных инвестиционных проектов.

Вышеприведенный (в разделе 2.3) анализ оценки имущества свидетельствует о субъективном подходе при согласовании результатов оценки: недостаточно обосновано оценщиками делаются выводы о значимости показателей, рассчитанных разными методами. Следует отметить, что действующими законодательными актами согласование результатов оценки строго не регламентируется (описываются общие подходы к процедуре согласования). Итоговый раздел о выборе стоимости должен содержать подробный анализ оценщиком деятельности предприятия, его предположения, сомнения, логические выводы и обоснование решения о выборе окончательной стоимости.

В этой связи целесообразно установить единый подход к согласованию результатов оценки. Например, российские специалисты предлагают использовать математические методы при согласовании результатов оценки. В частности метод квалиметрии и метод анализа иерархий (МАИ) [3.7].

Фактически оба метода основываются на известном совете Рене Декарта: если перед вами стоит сложная задача, то разбейте ее на подзадачи, каждую из которых, в свою очередь, разбейте на еще менее сложные подзадачи и т.д. до тех пор, пока не останутся такие простые подзадачи, которые вы уже сможете решить. Оба метода рассматривают эксперта в качестве некого «измерительного прибора» и используют так называемое правило «Магического числа 7 ± 2», которое гласит, что эксперт чаще всего не способен различать более 7 градаций.

При использовании квалиметрического метода согласование производится в следующей последовательности:

1. Анализ надежности вычислений стоимости, полученных тремя подходами с учетом надежности исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов в каждом из подходов, количества и характера допущений (явных и неявных), используемых оценщиком и других существенных факторов.

2. Выбор того подхода, при применении которого надежность определения стоимости представляется оценщику в данной конкретной оценке наиболее высокой.

3. Присвоение этому подходу ранга R = 100%.

4. Выбор из оставшихся подходов того, который обеспечивает большую надежность при оценивании данного конкретного объекта.

5. Сравнение его надежности с надежностью того подхода, который получил ранг R=100%, оценщик должен определить его ранг в %. Например, в конкретных условиях может оказаться, что оценщик считает надежность доходного подхода на 30% ниже, чем сравнительного (для которого он ранее принял Re ~ 100%). Тогда он назначает Rд = 100% - 30% = 70%.

6. Повтор процедуры 5 для оставшегося подхода. Например, оценщик считает, что надежность затратного подхода в данном конкретном случае на 40% ниже, чем подхода сравнительного. Тогда он должен назначить Ra = 100% - 40% = 60%.

7. Нормирование назначенных рангов и перевод их в коэффициенты весомости по формуле

Gi=Ri/УRi (3.1),

G₃. = 60 / (100 + 70 + 60) = 60 / 230 = 0,26;

G_c = 100 / 230 = 0,43;

G_д = 70 / 230 = 0,31.

8. Осуществление проверки (должно быть УGi = 1,00).

9. Вычисление итоговой взвешенной текущей стоимости.

С целью повышения достоверности результатов оценки к процедуре согласования необходимо привлечь экспертную группу в составе как минимум 2-4 человек. В этом случае погрешность оценки уменьшится по сравнению с погрешностью оценки одним оценщиком. Это утверждение основывается на полученной практике применения экспертного метода в различных сферах человеческой деятельности.

В этом случае величины R принимаются как средние арифметические из оценок отдельных экспертов и определяются по формуле

R = УRj / n (3.2),

где j = 1,..., n (n -- количество экспертов в группе).

Можно построить более сложные деревья решений (используется технология построения деревьев, описываемая в пособиях по квалиметрии). Например, показать связь между надежностью определения стоимости каждым из трех подходов (затратным, сравнительным, доходным) и некоторыми характеристиками той конкретной ситуации, в которой приходится действовать оценщику.

Метод анализа иерархий состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

Рассмотрим применение МАИ при согласовании результатов оценки, полученных различными методами в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. С одной стороны требование соответствия применяемого метода цели, с которой проводится оценка, является наиболее важным. Но одновременно нельзя не принимать во внимание и оценки, полученные другими методами. Также нельзя не учитывать и степень надежности используемой исходной информации. В результате объединения этих требований и в соответствии с описанным подходом построим иерархию (рис. 3.1).

В соответствии с построенной иерархией, для получения единой оценки необходимо определиться в той степени, в которой характеристики «соответствие поставленной цели» и «надежность оценки» определяют единую оценку. Обе характеристики важны, но необходимо определить которая важнее и во сколько важнее. Для этого наряду с другими подходами можно воспользоваться и методом попарных сравнений. Для этого заполним матрицу парных сравнений (табл. 3.1).

Рис. 3.1 Иерархия оценок, полученных разными методами

Таблица 3.1 Матрица парных сравнений

	Соответствие	Надежность
Соответствие	1	7
Надежность	1/7	1

Такое задание степени предпочтения характеристики «соответствие» перед характеристикой «надежность» определяет следующие весовые коэффициенты: «соответствие» - 0,875; «надежность» - 0,125.

На следующем этапе определяем, какой из применяемых методов проведения оценки наиболее соответствует цели. Для этого формируется соответствующая матрица парных сравнений (табл. 3.2):

Таблица 3.2 Матрица парных сравнений

	Затратный	Сравнительный	Доходный
Затратный	1	1/5	1/3
Сравнительный	5	1	5
Доходный	3	1/5	1

Данная матрица показывает, что сравнительный подход наиболее соответствует цели проведения данной оценки, несколько в меньшей степени этой цели соответствует доходный метод и совсем мало соответствует затратный подход. Соответствующие весовые коэффициенты (в порядке, определяемом матрицей) равны: 0,083; 0,564; 0,353.[3.7]

Процесс оценки имущества представляет собой сложную аналитическую, научно-исследовательскую работу, которую нельзя свести к простым формальным процедурам. Причем в каждом случае это, как правило, уникальная работа, требующая анализа огромного количества информации относительно объекта оценки, сектора экономики, технологий производства, нематериальных активов, данных бухгалтерского учета и т.д. На все случаи практической оценки просто невозможно написать методики оценки.

Однако это не снимает с повестки дня проблему унификации оценочной деятельности, согласования процедур оценки. С этой целью необходимо разработать Белорусские стандарты оценки, основанные на обобщении мирового опыта, изложенного в Международных стандартах оценки; создать эффективную систему оценки качества работы оценщиков и провести гармонизацию определений и терминов с МСО и в смежных экономических областях, прежде всего в бухгалтерском учете.

Деятельность государственных органов, регулирующих оценочную деятельность, общественного объединения «Белорусское общество оценщиков», организаций, осуществляющих оценочную деятельность должна быть направлена на решение общей задачи: развивать в Республике Беларусь оценочную деятельность до уровня, который бы соответствовал лучшим мировым образцам и, главное, - насущным задачам белорусской инновационной экономики.

Заключение

Развитие международного сотрудничества Республики Беларусь, привлечение иностранных инвестиций, выход отечественных предприятий на международные рынки капитала предопределяют необходимость совершенствования управления экономикой. Важная роль в этом принадлежит государственному регулированию методики оценки имущества, которая в условиях рыночных отношений должна обеспечивать объективной и достоверной информацией руководство предприятий, всех его собственников, инвесторов и кредиторов, акционеров, налоговые и другие государственные органы, иные группы пользователей информации, представляемой в финансовых отчетах предприятий.

Анализ текущего состояния и перспектив отечественной практики оценки показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться углублением качественной стороны оценочной деятельности на основании мирового опыта, изложенного в МСО и МСФО. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику.

Для решения этой задачи необходимо:

во-первых, ускорить процессы реформирования национальной системы бухгалтерского учета, приведения ее в соответствие с требованиями рыночной экономики и Международными стандартами финансовой отчетности;

во-вторых, адаптировать Международные стандарты оценки к нашей нормативно-правовой базе, а так же провести гармонизацию определений и терминов с МСО и МСФО. Разработать в соответствии с международной практикой специальные стандарты для государственного сектора экономики.

В последние годы в Республике Беларусь проделана значительная работа по методологии оценки имущества, признанию рыночных методов оценки. В тоже время практика оценки свидетельствует о ряде методологических проблем оценки имущества, которые требуют своего решения.

Во-первых, в Белоруссии должна быть внедрена рыночная оценка недвижимости. В настоящее время в ряде случаев при оценке государственного имущества преимущество отдается не рыночной стоимости, что является препятствием для создания совместных предприятий и реализации неиспользуемого имущества.

Во-вторых, основным методом рыночной оценки имущества в Республике Беларусь должен стать сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж), который наиболее реально отражает рыночную стоимость имущества на момент реализации. С этой целью необходимо создать электронную базу данных. Основать учреждение (уполномочить уже существующую организацию), которое будет координировать сбор данных, анализировать ситуацию на белорусском рынке недвижимости, определять факторы, характерно влияющие на рыночную цену недвижимости, определять стоимость типичной недвижимости и предлагать оценщикам данные оценки.

В-третьих, применять затратный метод только тогда, когда в наличии нет данных по рыночным ценам на аналогичную недвижимость и, следовательно, не может быть применен сравнительный метод. Следует отметить, что в настоящее время ограничить применение данного метода (для оценки отдельных видов имущества), не представляется возможным, т.к. затратный метод определения стоимости имущества является наиболее распространенным, а в ряде случаев единственно возможным.

В-четвертых, ограничить применение при оценке государственной собственности методов оценки, обладающих высокой чувствительностью к изменению возможных входных параметров, (различные разновидности доходного метода), из-за невозможности получить с их помощью обоснованную стоимость. Приведенные в подразделе 2.3 примеры оценки имущества доходным методом свидетельствуют о невысокой значимости стоимости, полученной данным методом. Оценщики сталкивались с трудностями прогнозирования вариаций денежного потока в условиях отсутствия у предприятий обоснованных планов перспективного развития. При этом, оценщиками допускаются ошибки, которые значительно влияют на конечный результат. Доходный метод целесообразно применять только при наличии конкретных инвестиционных проектов.

В-пятых, установить единый подход к согласованию результатов оценки при использовании нескольких методов (например, использовать методы квалиметрии и анализа иерархий).

Проведенный анализ отчетов об оценке государственного имущества свидетельствует об имеющихся проблемах и ошибках, допускаемых оценщиками, при определении стоимости объектов рыночными методами. Наблюдается формальный подход оценщиков при выявлении факторов внешнего удорожания и определении базы оценки - при затратном методе; анализе динамики основных показателей деятельности предприятия, определении потенциального валового дохода и выборе длительности прогнозного срока - при доходном методе, анализе рынка недвижимости и выборе исходных параметров для многомерного регрессионного анализа - при сравнительном методе; при обосновании значимости результатов оценки.

Необходимо создать эффективную систему оценки качества работы оценщиков, обеспечить адекватный уровень профессиональной подготовки и переподготовки оценщиков.

Во-первых, предоставить общественному объединению «Белорусское общество оценщиков» полномочия по мониторингу качества проводимых оценок с целью выявления типичных ошибок, выработки этических норм поведения оценщиков, определения профессионального уровня оценщиков.

Во-вторых, создать единую базу данных отчетов оценки, доступную профессиональным оценщикам. При этом, уменьшиться поле для проявлений коррупции, а также оценщики смогут воспользоваться лучшей практикой по оценке имущества.

В-третьих, в системе образования республики создать государственные программы обучения оценщиков, которые обеспечили бы высокий базовый уровень подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью. Расширить перечень специальностей лиц, претендующих на получение свидетельства об аттестации оценщика.

В-четвертых, ввести соответствующее профессиональное страхование в качестве гарантии ответственности оценщиков по договорам на оценку.

На мой взгляд, требуется внесение изменений в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы оценки.

Целесообразно предоставить право проводить оценку государственного имущества всем исполнителям оценки не зависимо от формы собственности, при этом предусмотреть проведение оценки особо ценного имущества определенными организациями, осуществляющими оценочную деятельность.

Необходимо ограничить изъятие и обращение в доход государства в счет погашения задолженности по платежам в бюджет и последующую реализацию государственного имущества, задействованного в производственной деятельности предприятий. Решение о реализации государственного имущества, обращенного в доход государства, должно приниматься соответствующими отраслевыми органами управления, местными исполнительными и распорядительными органами. При этом законодательно определить процедуру оценки такого имущества.

Решение комплекса вопросов, направленных на совершенствование оценки государственного имущества, позволит определить реальную стоимость приватизируемых предприятий, создать лучшие условия привлечения инвестиций в развитие предприятий путем прозрачности и ясности в подходах к оценке их бизнеса, создать предпосылки для развития рынка ценных бумаг.

Список использованных источников

1. Научно-методическая и учебная литература

1.1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ., - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.

1.2. Управление недвижимостью: Курс лекций/Васина Е.В., Мыцких Н.П. - Мн.: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 2004 - 134 с.

1.3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления/ Л.Н. Тепман. Под ред. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.

1.4. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Е.Н. Иванова. Под ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. - 344 с.

1.5. Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. Запорожье, 2001.

1.6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: ПИТЕР, 2001.

1.7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - СПб.: Изд-во «МКС», 2007.

1.8. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

1.9. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: ПРИОР, 2001. - 215 с.

1.10. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.

1.11. Оценка бизнеса/ А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров и др. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 510 с.

1.12. Асват Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 1344 с.

1.13. Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества: Учебное пособие. - М.: Интерреклама, 2003. - 688 с.

1.14. Основы оценочной деятельности/ Под ред. И.В. Косоруковой. - М.: ММИЭИФП, 2003. - 317 с.

1.15. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ООО «Технобалт», 1995.

1.16. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 1998. - 221 с.

1.17. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

1.18. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - 304 с.

1.19. Наганов А.В., Свидерский Э.А. Оценка объектов промышленной собственности: Учебное пособие - Мн.: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 1999. - 66 с.

2. Нормативно-правовые акты

2.1. Кодекс Республики Беларусь от 21.04.2003 № 194-З «Об административных правонарушениях», НРПА РБ, 2003 г., № 2/946.

2.2. Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (в ред. Указов от 01.03.2007 № 116, от 21.01.2008 № 27), НРПА РБ, 2006 г., № 1/7999, КонсультантПлюс.

2.3. Указ Президента Республики Беларусь от 19.04.2007 № 190 «О порядке оценки стоимости культурных ценностей», НРПА РБ, 2007 г., № 1/8528.

2.4. Указ Президента Республики Беларусь от 25.02.2008 № 113 «О порядке и условиях продажи юридическим лицам предприятий как имущественных комплексов убыточных государственных организаций», НРПА РБ, 2008 г. № 1/9509, КонсультантПлюс.

2.5. Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», НРПА РБ, 2008 г., № 1/9264.

2.6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2007 № 148 «Об утверждении положения о порядке проведения аттестации оценщиков и положения о порядке ведения государственного реестра оценщиков», НРПА РБ, 2007 г., № 5/24666, КонсультантПлюс.

2.7. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 07.05.2007 № 562 «О методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий», НРПА РБ, 2007 г., № 5/25143, КонсультантПлюс.

2.8. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24.05.2007 № 669 «О некоторых вопросах применения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615», НРПА РБ, 2007 г., № 5/25261.

2.9. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 № 31 «О некоторых вопросах кадастровой оценки земель», НРПА РБ, 2007 г., № 8/16626, КонсультантПлюс.

2.10. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 № 67 «Об утверждении инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества», НРПА РБ, 2008 г., № 8/17935.

2.11. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.05.2008 № 35 «Об утверждении Инструкции о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности», НРПА РБ, 2008 г., № 8/19041, КонсультантПлюс.

2.12. Положение об оценке государственного имущества, утвержденное Министерством экономики Республики Беларусь 14.05.1996, Министерством статистики и анализа Республики Беларусь 13.05.1996, Министерством по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь 16.04.1996 (в ред. постановления Мингосимущества № 24, Минэкономики № 100, Минстата № 33 от 12.06.2001; постановления Минэкономики № 46, Минстата № 15 от 27.02.2002), НРПА РБ, 1999 г., № 8/944, КонсультантПлюс.

2.13. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.09.2008 № 70 «Об утверждении инструкции по оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)», НРПА РБ, 2008 г., № 8/19487, КонсультантПлюс.

2.14. Государственные стандарты СТБ 52.0.01-2007, СТБ 52.1.01-2007, СТБ 52.2.01-2007, СТБ 52.3.01-2007, СТБ 52.4.01-2007, СТБ 52.5.01-2007, СТБ 52.6.01-2007. Оценка стоимости объектов гражданских прав. Утверждены постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14.03.2007 № 15. - Мн.: Госстандарт, 2007.

2.15. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)/Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат. 1988. - 72с.

3. Интернет

3.1. Коростелев С.П. Проблемные вопросы оценки и оценочной деятельности на современном этапе развития рыночной экономики.

3.2. Микерин Г.И. О методологических основах оценочной деятельности в условиях перехода России к инновационному развитию. - 2008.

3.3. Балабанов В.C. Оценка стоимости фирмы.

3.4. TEGOVA (European Group of Professional Valuers) Европейские стандарты оценки недвижимости.

3.5. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005. М.: Российское общество оценщиков, - 414 с.

3.6. Лужанский Б.Е. Оценка стоимости с учетом погрешности и неопределенности исходной информации. Доходный подход. - 2006.

3.7. Ахметов О.А., Мжельский М.Б. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости.

3.8. Артеменков И.Л., Артеменков А.И., Микерин Г.И. Об интегрированной теории оценки стоимости бизнеса. - 2007.

3.9. Лебединский В.И. Основные ошибки оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов об оценке бизнеса.

3.10. Сайты российских оценщиков. Российское общество оценщиков

3.11. Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков. - 2005.

3.12. Микерин Г.И., Нейман Е.И. О концептуальной основе и о стандартах оценки стоимости имущества в условиях новой экономики. - 2008.

3.13. Белорусского общества оценщиков

3.14. Государственного комитета по имуществу республики Беларусь - Оценка в Беларуси

Размещено на Allbest.ru