Особенности операций с нежилыми помещениями в Республике Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство Образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет

Строительный факультет

Кафедра «Экономика строительства»

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Выполнил: ст. гр. 112810

Кустов А.Ю.

Проверила: доц. Винокурова Н. Е.

Минск 2013



Реферат

Объект и предмет исследования: особенности операций с нежилыми помещениями в Республике Беларусь.

Цель работы:

1) на основании литературных источников, методических материалов, журнальных статей изучить особенности операций с нежилыми помещениями в Беларуси.

2) рассмотреть понятие и виды сделок и операций с нежилыми помещениями, особенности и их механизм в Беларуси в настоящее время.

3) рассмотреть необходимые условия для совершения сделок и операций с нежилыми помещениями.

4) рассмотреть историческое развитие г.Березино, кадастровое зонирование и оценка земли города. Произвести анализ стоимости помещений вторичного рынка и привести факторы, влияющие на стоимость квартир.



Содержание

Введение

1. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

2. Территориально-экономическое зонирование города Березино

2.1 География

2.2 Предприятия

2.3 Транспорт

2.4 Здравоохранение

2.5 Культура

2.6 Достопримечательности

3. Первичный и вторичный рынок недвижимости на примере г. Березино

3.1 Мониторинг первичного рынка недвижимости

3.2 Мониторинг вторичного рынка недвижимости

3.2.1 Рынок индивидуальных жилых домов

3.2.2 Рынок квартир

3.2.3 Рынок блокированных жилых домов

3.2.4 Рынок нежилой недвижимости

4. Кадастр в Беларуси

5. Сделки и операции с нежилыми помещениями

5.1 Сущность и виды сделок и операций с нежилыми помещениями

5.2 Правила заключения и оформления сделок с нежилыми помещениями

5.3 Договор купли-продажи нежилыми помещениями

5.4 Договор аренды нежилых помещений

5.5 Перевод жилых помещений в нежилые

Заключение

Список использованных источников

Приложения



Введение

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться

Сделки с недвижимостью -- это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Нежилые помещения -- помещения зданий, которые используются для любых целей, кроме проживания в нём людей.

Нежилые помещения относятся к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Кадастр (фр. cadastre) -- список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput -- голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати. А благодаря кадастровым агентствам мы можем без проблем найти схемы оценочного зонирования городов.

Актуальность данной работы состоит в том, что земля и все, что связано с ней - это существенный фактор экономического развития любого государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. Кроме того, земля еще и природный объект, основа основ, без которой не представляется возможным не только осуществление человеком какой-либо деятельности, но и само существование человечества.Поэтому имеет местонеобходимость наличия правовых норм, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, в том числе на земельные участки.



1. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов.

Рис. Влияние различных факторов на стоимость недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Рассмотрим основные из них.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, эти факторы могут быть отнесены к трем различным уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

К первому уровню относятся следующие группы факторов: социальные:

1) физические: климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

2) экология.

3) политические (административные)

4) налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

5) строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

6) наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

7) услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

Ко второму уровню относятся следующие факторы местоположение:

1) по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;

2) наличие и состояние коммуникаций;

3) наличие объектов социально-культурного назначения;

4) размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

5) условия продаж: особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей, условия финансирования, сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств.

6) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

1) физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

2) качество строительства и эксплуатации;

3) наличие коммунальных услуг;

4) функциональная пригодность;

5) привлекательность, комфорт;

6) архитектурно-строительные: стиль, планировка, конструкции и т. д.;

7) объемно-планировочные показатели, эксплуатационные расходы;

8) стоимость строительства, доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Все эти группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс), а также однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение.

Первый фактор, от которого зависит цена квартиры, - район. Важно расположение района относительно центра города. Принято считать, что близость к центру однозначно поднимает стоимость, но это не всегда так. Иногда престиж района определяется исторически сложившимся мнением людей. Традиционно престижными и соответственно самыми дорогими районами в Минске считаются центр, восток и северо-восток. И наоборот: менее престижными и дешевыми признаны юго-восток и юг. Второй фактор - экология. Прежде всего, низкое загрязнение воздуха и воды, расположение транспортных зон, удаленность промзон и свалок, близость леса и водоемов, характеристика почв, уровень радиоактивности и пр.

В Минске зона повышенного загрязнения воздушного бассейна формируется в юго-восточной (Заводской район) и центральной частях города, где сосредоточены такие крупные промышленные предприятия, как тракторный и автомобильный заводы, ТЭЦ-2, ТЭЦ-3. Преобладание ветров западной четверти и общий наклон местности к юго-востоку обуславливают к тому же перенос сюда загрязняющих веществ со всей территории города. Это оказывает непосредственное влияние на формирование цен на жилье в этих районах. В то время как в наиболее благоприятной с экологической точки зрения восточной и северо-восточной частях города - Центральный и Советский районы - цены выше.

Следующий фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - ее состояние. На самой низкой ступеньке находятся квартиры, в которых не было ремонта с момента постройки дома. Выбор подобной квартиры дает возможность серьезно снизить цену и сэкономить средства на ремонт, включающий перестилание полов, полную смену сантехники и т. д. Самыми непривлекательными считаются квартиры, в которых жили различного вида асоциальные граждане (наркоманы, алкоголики и т.д.). На высшей ценовой ступени - квартиры в престижных домах со «свежим» ремонтом и встроенной техникой.

Другим существенным параметром, вне всякого сомнения, считается площадь. Рыночные эксперты совсем не зря используют термин «стоимость квадратного метра», ведь понятно, чем больше в квартире квадратных метров, тем дороже она стоит. Но, вместе с тем, существует правило: с уменьшением площади квартиры растет стоимость квадратного метра. В полном соответствии с этим правилом, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в некотором районе самая высокая. А объясняется это явление весьма просто: чем меньше стоимость целого объекта, тем большее на него потенциальных покупателей. Самые малозатратные варианты всегда пользуются максимальной популярностью.

Большое влияние на цену квартиры оказывает качество дома. Это материал, из которого возведен дом, время постройки, серия и пр. Наиболее высоко ценятся сегодня сталинские дома, кирпичные и монолитные дома современной конструкции. Типовые «панели» старой конструкции имеют меньшую стоимость.

Ещё одним из важных параметров следует считать рыночный статус жилья. Различают «чистую» продажу квартир и «альтернативную». В последнем случае продавцу недвижимости требуются не деньги, а другое жилье. Такие сделки, как правило, протекают длительное время из-за необходимости реализации длинных цепочек промежуточных сделок. По этой причине стоимость «чистого» жилья, как минимум, на 10% выше равноценного, но отягощенного промежуточными «цепочками». Класс жилья тоже имеет значение

На стоимость квартиры влияет планировка, высота потолков, размер кухни, наличие дополнительных помещений в квартире. Довольно удобны квартиры со свободной планировкой, позволяющей сделать столько комнат, сколько нужно, правда, в этом случае площадь должна быть достаточно большой. Желательно, чтобы солнечные лучи попадали в комнату не менее чем три часа в день, поэтому хорошо, если окна квартиры выходят на разные стороны, например, на северо-восток и юго-запад.

Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Как правило, покупатели готовы платить чуть больше за то, чтобы не быть связанными ожиданием подбора вариантов.

Следующим фактором, влияющим на стоимость квартиры, является расположение дома в выбранном районе. Для покупателя важны близость метро или удобство транспортных развязок и степень загруженности магистралей. Чем ближе от дома расположено метро, тем выше будет цена квартиры при прочих равных условиях. Если на дорогу до метро придется тратить много времени и сил, то это обязательно должно снизить стоимость выбранной квартиры.

Близость зон отдыха, леса, парка, водоема повышает стоимость жилья. Напротив, соседство с действующим предприятием, близость шумной или загруженной автотранспортом магистрали снижают цену квартиры.

Развитая инфраструктура, наличие детских садов, школ, поликлиник, спортивных центров, магазинов, предприятий бытового обслуживания и мест развлечений делает жизнь более удобной и, как следствие, повышает стоимость недвижимости в прилегающих микрорайонах. Однако сегодня практически ни в одном районе города нет недостатка в магазинах, школах.



2. Территориально-экономическое зонирование на примере г. Березино

2.1 География

Город Березино находится в центре Беларуси. Центр Березинского района Минской области стоит на реке Березина. От Минска его отделяет около ста километров. Через город проходит автотрасса Минск -- Могилев. Когда на этом месте поселились люди -- точно не известно, однако река Березина, которая являлась частью водного пути «из варяг в греки» указывает на то, что поселение здесь появилось как перевалочный пункт и торговый центр.

Впервые Березино упоминается в 1501 г. как местечко Любошанского староства Великого княжества Литовского. Встречаются также названия Нижнее Березино и Березино Любошанское. С середины XVI в. владельцами Березино становятся Сапеги. В 1641 г. князь Лев Сапега основывает здесь католический храм Вознесения Девы Марии.[5]

Через Березину переправлялись многие сильные мира сего. Так например во время Северной войны в 1708 г. через реку с армией переправился шведский король Карл XII.

В 1655 г. город заняли русские войска во время войны России с Речью Посполитой. В 1671 г. Березино перешло к белорусским магнатам Тышкевичам. В состав Российской империи город вошел после второго раздела Речи Посполитой в 1793 г.

Немецкая оккупация во время Великой Отечественной войны длилась с 3 июля 1941 г. по 3 июля 1944 г., освобождение в этот райцентр принесла операция «Багратион».

К наиболее значимым памятникам относится дом графа Потоцкого (начала XIX в, внесен в государственный список историко-культурных ценностей, выставлен на аукцион, предлагается право аренды на 50 лет земельного участка площадью более 0,5 га. Кроме того, в городе находится красивейший спиртзавод в республике, его корпуса построены в 1892 г. в стиле промышленной эклектики. Завод действующий.

Березинщина -- родина многих выдающихся общественных и государственных деятелей, учёных, писателей, художников и артистов.

22.11.2007 года утвержден новый герб и флаг. Герб города Березино и Березинского района представляет собой пересеченный испанский щит, в верхнем серебряном поле которого изображён возникающий из золотой короны лис красного цвета, обращённый вправо, держащий в лапах золотую стрелу, перекрещенную двумя перекладинами, -- герб «Лис». В нижнем зелёном поле расположены три опрокинутых серебряных дубовых листа с двумя желудями.

2.2 Предприятия

Отрасль промышленности в районе представлена пятью предприятиями:

-республиканская собственность: филиал опытно-экспериментальное производство «Мадикор» республиканского унитарного предприятия «БелдорНИИ»;

-организации, находящиеся в коммунальной собственности:

Березинский филиал ОАО «Здравушка-милк», открытое акционерное общество «Березинский льнозавод», коммунальное унитарное предприятие «Березинский районный комбинат бытового обслуживания», районное коммунальное унитарное предприятие Березинское ЖКХ».

В промышленности работает 855 человек.

Березинский филиал ОАО «Здравушка-милк» является валообразующим предприятием и основным экспортером товаров. Его удельный вес в объеме производства промышленной продукции по району составляет 82 %.

Основным видом деятельности предприятия является переработка молока и производство из него молочной продукции: сыров твердых и мягких, масла животного, сухой сыворотки.

Руководством предприятия уделяется большое внимание обеспечению выпуска высококачественной продукции. На предприятии внедрена система менеджмента качества в соответствии с требованиями СТБ ISO 9001 и система качества НАССР.

В последнее время на предприятии проводится широкомасштабная модернизация, в результате чего, цеха оснащаются современным оборудованием, за производственным процессом и проверкой качества продукции следят автоматы, а вмешательство человека сведено к минимуму. Все это в сочетании с прогрессивными современными технологиями и разнообразными рецептурами позволяет производить продукцию европейского уровня и осваивать новые виды продуктов.

Открытое акционерное общество «Березинский льнозавод» осуществляет первичную переработку стланцевой тресты льна-долгунца и производство трепального льноволокна для дальнейшего использования в прядильном производстве и получения натуральных льняных тканей.

На данном предприятии установлен один технологический поток по переработке льнотресты, максимальная производственная мощность которого при 3-х сменном режиме составляет 3500 тонн. Отходы от льнопереработки - костра, используется для получения тепловой энергии в собственном производстве.

В основе производственной деятельности филиала опытно-экспериментальное производство «Мадикор» РУП «БелдорНИИ» разработки новых дорожных материалов. Реализация инвестиционного проекта по реконструкции производства позволила филиалу «Мадикор» освоить выпуск инновационной продукции - резина битумная вяжущая гранулированная.

КУП «Березинский районный комбинат бытового обслуживания» постоянно ведет разработку и внедрение новых моделей швейных и трикотажных изделий, ритуальной продукции, поиск новых заказов и рынков сбыта. С августа 2011 года на предприятии открыт цех по переработке давальческого сырья в виде заготовок верха обуви закрытого акционерного общества «Сивельга».

РКУПП «Березинское ЖКХ» выполняет весь комплекс работ по техническому обслуживанию жилищного фонда, предоставлению коммунальных и водопроводно-канализационных услуг населению и юридическим лицам.

2.3 Транспорт

Филиал «Автомобильный парк № 22»осуществляет перевозку пассажиров в городском, пригородном, междугороднем и международном сообщении, а также по заказам предприятий, организаций и населения.

Автобусным движением филиала охвачено 210 населенных пунктов. Протяженность автобусных маршрутов 1790,4 км, в том числе городских маршрутов 29,7 км., пригородных маршрутов 1075,7 км., междугородных 685,0 км.

2.4 Здравоохранение

В структуру УЗ «Березинская центральная районная больница» входят:

· поликлиника на 400 посещений

· районная больница на 215 коек

· 3 врачебные амбулатории

· 18 фельдшерско-акушерских пунктов.

Работает 55 врачей и 234 человека среднего медицинского персонала.

2.5 Культура

Культура района имеет давние традиции, среди её учреждений - Центр традиционной культуры в агрогородке Любушаны. 6 коллективов районного Дома культуры носят звание «народный», самый старейший из них - ансамбль народной песни «Лявонiха». 100-летний юбилей отметила в 2004 году центральная районная библиотека. В ноябре 2011 года обряд «Цягнуць каляду на дуба” в д.Новіны Березинского района был принят под охрану государства, ему был присвоен статус нематериальной культурной ценности Республики Беларусь.

Наряду с культурным досугом большое внимание уделяется здоровому образу жизни. Разработан единый календарь спортивно-массовых и физкультурно-оздоровительных мероприятий. В июне 2011 года в центре г. Березино завершилось строительство физкультурно-оздоровительного комплекса «Лазурный». В январе 2012 года в г.Березино началось строительство бассейна.

2.6 Достопримечательности

Усадебный дом относится к памятникам архитектуры ХIX века. Его построила в 1858 году Анна Потоцкая-Вансович в качестве летней резиденции.

Он возведен в стиле позднего классицизма на правом берегу реки Березина у гребня террасы, закрепленной бутовой подпорной стеной. Ранее это был красивый, шикарно обставленный особняк, где устраивали "пир на весь мир", но после революции дом над Берёзой-рекой постепенно приходил в запустение. В 1920-е годы дом приспособили под школу. Она существовала до 1970-х. Потом в бывших графских покоях устроили склад. В 1994 году в Березино приезжали из Австралии Анджей Потоцкий и его сын Конрад. Гости агитировали советские органы передать им бесхозное и стареющее здание бесплатно. У потомков Потоцких были намерения вложить собственные средства в обновление родового наследства. Райисполком извещает о привлечении инвестора в создание «Туристического комплекса для полноценного отдыха туристов, развития экотуризма, эффективного использования природного потенциала, оказания платных туристических услуг». Реконструкцией предусмотрено размещение в здании гостиницы на 14 мест, ресторана на 24 места и охотничьего зала многоцелевого назначения. Предусмотрена реставрация фасадов и реконструкция парковой территории с спуском к воде.



3. Первичный и вторичный рынок недвижимости города Березино

3.1 Мониторинг первичного рынка недвижимости

Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости представлена на рисунках 1 и 2.



недвижимость нежилой помещение продажа

В г. Березино объекты жилой недвижимости вводились на протяжении всего анализируемого периода. Максимальная общая площадь введённых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов приходится на 2010 г., когда было введено два дома суммарной площадью 4.5 тыс. кв.м. Достаточно высокий объём ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов (свыше 3 тыс.кв.м в год) отмечен в 2009 и 2011 гг., чуть менее (2.5 тыс. кв.м в год) - в 2008 г. В остальные годы жилые многоквартирные дома не вводились. В среднем, в год вводилось по 3.4 тыс.кв.м жилых многоквартирных домов.

Суммарная площадь введённой в эксплуатацию жилой многоквартирной недвижимости составила 13.4 тыс.кв.м.

Максимальная суммарная площадь введённой в эксплуатацию жилой усадебной застройки приходится на 2006, 2011, 2010 и 2005 гг. - 4.1, 3.5, 3.3 и 3.2 тыс.кв.м соответственно. Объём ввода индивидуальных жилых домов на протяжении всего анализируемого периода находился в диапазоне от 1.4 до 4.1 тыс.кв.м в год, в среднем - 2.6 тыс.кв.м в год.

Объекты нежилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 6 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам отнесены объекты, не вошедшие в первые пять категорий, в том числе объекты специализированного назначения, объекты неустановленного назначения и социально-значимые объекты.

Всего в г. Березино за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты нежилой недвижимости суммарной площадью около 7.2 тыс.кв.м. Больше всего объектов нежилой недвижимости было введено в эксплуатацию 2008 г. - 2.6 тыс.кв.м, самые низкие показатели 2006 г. - чуть более 0.1 тыс.кв.м в год. В 2010 и 2011 гг. объекты нежилой недвижимости не вводились.

Распределение введённых в эксплуатацию и зарегистрированных объектов недвижимости в г. Березино за анализируемый период по назначению представлено в виде диаграмм на рисунках 3-4.



Основную долю в суммарной площади введенных за анализируемый период и зарегистрированных на 28.02.2013 г. объектов недвижимости составили объекты жилой усадебной (53.6% и 40.4%) и жилой многоквартирной (30.2% и 19.1%) застройки.

Анализ данных по суммарной площади введённых в эксплуатацию объектов недвижимости и суммарной площади зарегистрированных объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0.6% объектов нежилой и 1.7% жилой недвижимости от общего объёма зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 1.



Таблица 1.

Доля введённых в эксплуатацию объектов недвижимости в общем объёме зарегистрированных объектов недвижимости

Показатель	Нежилая недвижимость	Жилая недвижимость
Среднегодовая суммарная площадь введенных в эксплуатацию объектов недвижимости за анализируемый период, тыс.кв.м	0.77	4.13
Суммарная площадь зарегистрированных на 28.02.2013 объектов недвижимости, тыс.кв.м	139.03	246.81
Доля введённых в эксплуатацию объектов недвижимости в общем объёме зарегистрированных объектов недвижимости	0.006	0.017

3.2 Мониторинг вторичного рынка недвижимости

3.2.1 Рынок индивидуальных жилых домов

За анализируемый период в РЦ ГЗК содержатся сведения о 224 переходах права собственности на индивидуальные жилые дома в г. Березино. Информация о количестве и общей площади жилых усадебных домов, участвовавших в сделках купли-продажи, представлена на рисунке 5.



Как видно из представленного рисунка в период с 2004 по 2007 гг. количество сделок находилось примерно на одном уровне. В период с 2007 по 2009 гг. наблюдается резкое падение данного показателя. Начиная с 2009 г. наблюдается рост объёма сделок купли-продажи. За два месяца 2013 г. было зарегистрировано 5 сделок купли-продажи общей площадью 0.32 тыс.кв.м.

На рисунках 6 и 7 представлено распределение зарегистрированных сделок купли-продажи с индивидуальными жилыми домами по материалу стен и общей площади жилого дома.

Наибольшее количество сделок купли-продажи (81.3%) совершено с деревянными домами, 50.4% всех индивидуальных жилых домов - дома общей площадью от 50.1 до 100.0 кв.м. Динамика цен сделок купли-продажи с индивидуальными жилыми домами представлена на рисунке 8.



В период 2004 - 2008 гг. наблюдалась тенденция роста средних значений цен в сделках купли- продажи на индивидуальные жилые дома. После падения средних цен с 2008 по 2011 гг., началась стабилизация рынка индивидуальных жилых домов.

Темпы изменения средней цены квадратного метра в сделках купли-продажи с индивидуальными жилыми домами представлены в таблице 2.

Таблица 2

Темпы изменения средней цены квадратного метра в сделках купли-продажи с индивидуальными жилыми домами

Период	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	фев. 2013
2004	1.00	1.14	1.73	2.09	2.99	2.54	2.61	2.16	2.40	2.41
2005	--	1.00	1.53	1.84	2.63	2.23	2.30	1.90	2.11	2.12
2006	--	--	1.00	1.20	1.73	1.46	1.51	1.24	1.39	1.39
2007	--	--	--	1.00	1.43	1.22	1.25	1.03	1.15	1.16
2008	--	--	--	--	1.00	0.85	0.87	0.72	0.80	0.81
2009	--	--	--	--	--	1.00	1.03	0.85	0.95	0.95
2010	--	--	--	--	--	--	1.00	0.82	0.92	0.92
2011	--	--	--	--	--	--	--	1.00	1.11	1.12
2012	--	--	--	--	--	--	--	--	1.00	1.00
фев. 2013	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.00

Таким образом, за пять первых лет анализируемого периода уровень средних цен на индивидуальные жилые дома в г. Березино вырос в 2.99 раза, после чего темпы роста снизились, вследствие чего за весь анализируемый период рост составил 2.41 раза.

3.2.2 Рынок квартир

В г. Березино рынок купли-продажи квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах, чуть менее активен рынка купли-продажи индивидуальных жилых домов. За анализируемый период в РЦ ГЗК содержатся сведения о 206 переходах права собственности на квартиры в г. Березино.

Информация о количестве и общей площади квартир, участвующих в сделках купли-продажи, представлена на рисунке 9.

До 2008 г. наблюдается рост количества зарегистрированных сделок купли-продажи с квартирами и их суммарной площади. В 2009 - 2010 гг. произошло резкое падение данного показателя по отношению к 2008 г. В 2011 - 2012 гг. количество сделок и общая площадь вернулись к уровню 2005 - 2008 гг. За два месяца 2013 г. было зарегистрировано 2 сделки купли-продажи общей площадью 0.09 тыс.кв.м.,

Распределение сделок купли-продажи с квартирами по числу комнат и материалу стен многоквартирного жилого дома представлено на рисунках 10 и 11.

Наибольшую долю из общего количества зарегистрированных составили сделки с одна- и двухкомнатными квартирами - 34.0% и 37.4% соответственно, а также с квартирами в кирпичных (86.9%) многоквартирных жилых домах. Динамика цен сделок купли-продажи с квартирами представлена на рисунке 12 , темпы изменения средней цены квадратного метра в сделках купли-продажи с квартирами - в таблице 3.



Таблица 3

Темпы изменения средней цены квадратного метра в сделках купли-продажи с квартирами

Период	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	фев. 2013
2004	1.00	1.38	2.08	2.93	3.99	3.67	3.73	2.72	2.78	2.74
2005	--	1.00	1.51	2.12	2.89	2.66	2.70	1.97	2.01	1.99
2006	--	--	1.00	1.41	1.92	1.77	1.79	1.31	1.34	1.32
2007	--	--	--	1.00	1.36	1.25	1.27	0.93	0.95	0.94
2008	--	--	--	--	1.00	0.92	0.93	0.68	0.70	0.69
2009	--	--	--	--	--	1.00	1.02	0.74	0.76	0.75
2010	--	--	--	--	--	--	1.00	0.73	0.75	0.74
2011	--	--	--	--	--	--	--	1.00	1.02	1.01
2012	--	--	--	--	--	--	--	--	1.00	0.99
фев. 2013	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.00

В период 2004 - 2008 гг. наблюдалась тенденция роста средних значений цен в сделках купли- продажи на квартиры в г. Березино, в 2009 - 2011 гг. происходит снижение среднего значения цен в сделках купли-продажи, в 2011 - 2013 гг. рынок купли-продажи квартир стабилизовался.

Таким образом, за пять первых лет анализируемого периода уровень средних цен на квартиры в г. Березино вырос в 3.99 раза, после чего темпы роста снизились, вследствие чего за весь анализируемый период рост составил 2.74 раза.

3.2.3 Рынок блокированных жилых домов

За весь анализируемый период в г. Березино было совершено 37 сделок купли-продажи с блокированными жилыми домами. Сделки с объектами недвижимости указанного назначения не регистрировались только в 2009 г. В среднем в год совершалось около 4 сделок купли-продажи.

Анализ основных статистических показателей в сделках с блокированными жилыми домами представлен в таблице 4.

Таблица 4

Основные статистические показатели сделок купли-продажи с блокированными жилыми домами

Период	Количество сделок	Диапазон значений цен сделок, Usd/кв.м	Среднее значение цены сделки, Usd/кв.м	Медиана цены сделки, Usd/кв.м	Площадь, кв.м
		Минимальное значение	Максимальное значение
2004	3	42.28	131.76	89.90	95.66	238.1
2005	6	29.57	150.16	79.97	82.75	518.8
2006	7	11.76	151.21	76.79	73.47	455.6
2007	3	80.85	292.56	196.72	216.76	226.4
2008	5	52.30	438.53	279.29	323.79	340.8
2010	3	10.82	278.64	118.74	66.77	134.1
2011	6	20.07	514.41	241.70	191.81	327.7
2012	3	8.08	348.11	133.61	44.63	197.7
фев 2013	1	--	--	220.47	--	27.5

3.2.4 Рынок нежилой недвижимости

Рынок купли-продажи нежилой недвижимости в г. Березино развит слабо. За анализируемый период в РЦ ГЗК содержатся сведения о переходах прав собственности на 3 административно- офисных, 4 торговых объектах недвижимости и 4 объектах сферы услуг. Также зарегистрировано 7 переходов прав собственности на производственно-складские объекты недвижимости, на 31 индивидуальный гараж и на 9 объектов недвижимости категории «прочие».

Указанных данных не достаточно для определения темпов изменения средней цены квадратного метра в сделках купли-продажи с объектами недвижимости рассматриваемых сегментов.

Индивидуальные гаражи

Сделки с объектами недвижимости указанного назначения не регистрировались только в 2005 и 2013 гг. В среднем в год совершалось около 4 сделок купли-продажи.

Анализ основных статистических показателей в сделках с индивидуальными гаражами представлен в таблице 5.

Таблица 5

Основные статистические показатели сделок с индивидуальными гаражами

Период	Количество сделок	Диапазон значений цен сделок, Usd/кв.м	Среднее значение цены сделки, Usd/кв.м	Медиана цены сделки, Usd/кв.м	Общая площадь, кв.м
		Минимальное значение	Максимальное значение
2004	4	12.54	37.03	23.65	22.51	112
2006	2	40.22	52.02	46.12	46.12	67
2007	3	6.83	64.76	38.52	43.96	65
2008	6	21.43	65.48	44.30	45.43	137
2009	3	17.62	67.90	44.98	49.42	86
2010	5	10.19	59.19	33.71	26.38	121
2011	5	0.55	60.52	25.63	22.69	129
2012	3	5.53	116.77	45.65	14.64	58



4. Кадастр в Беларуси

Для обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землепользователей и арендаторов и создания объективной основы для установления цены на землю, земельного налога, арендной платы в Республике Беларусь ведется Государственный земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр - совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель, предназначенный для реализации земельного законодательства, регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, проведения землеустройства, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользователей, землевладельцев и собственников земли, осуществления других мероприятий, связанных с использованием и охраной земли.

Государственный земельный кадастр содержит информацию о землях всех категорий и ведется по единой методике в тесной взаимосвязи и с соблюдением принципа совместимости с территориальным, лесным, водным кадастрами и кадастрами других видов природных ресурсов.

С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий. Тем самым земельный кадастр приобретает большую значимость на разных уровнях народнохозяйственного планирования и управления земельными ресурсами.

Получение исходной информации для ведения Государственного земельного кадастра обеспечивается проведением необходимых топографических, геодезических, картографических, почвенных работ и других обследований и изысканий.

Данные государственного земельного кадастра могут собираться, храниться и использоваться в текстовом, графическом и электронном виде.В настоящее время земельно-кадастровая информационная база совершенствуется с учетом использования современных технических средств и единых унифицированных для страны технологий на основе европейской классификации земельных угодий и использования мировых цен на землю.

Земельный кадастр Беларуси включает следующую документацию:

· государственные земельно-кадастровые книги;

· кадастровые карты (планы);

· кадастровые дела;

· электронные базы данных регистров (реестров) государственного земельного кадастра;

· каталоги геодезических координат границ земельных участков;

· книги учета выданных документов;

· статистические отчеты;

· аналитические обзоры;

· другие документы, содержащие сведения о состоянии и использовании земельных ресурсов.

Основным тестовым документом Земельного кадастра является земельнокадастровая книга. Она содержит совокупность достоверных сведений о правовом, природном и хозяйственном состояние земель, предоставленных предприятию, организации, учреждению в бессрочное и краткосрочное пользование, а так же необходимую информацию о приусадебном землепользовании рабочих, служащих и других граждан.

Оценка земель населенных пунктов и других категорий земель осуществляется с учетом их местоположения, функционального использования, степени социального и инженерно-транспортного обустройства, экологической ситуации.

Сведения государственного земельного кадастра предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а при необходимости - в виде копий земельно-кадастровой документации по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно. Полученные сведения могут быть использованы получателем для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательным указанием источника информации.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для нашей страны системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки независимо от формы собственности и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Республики Беларусь. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Основная задача учёта состоит в том, чтобы дать характеристику земельного фонда по составу угодий и их подвидам, в соответствии с принятой классификацией угодий, по землепользованиям, срочности пользования, районам и другим административно-территориальным разделениям. Государственный учёт земель проводится по фактическому состоянию земельных угодий на основе доброкачественных планово-картографических материалов и данных учёта текущих изменений, выявленных графическим способом. Особое внимание уделяется учёту орошаемых и осушенных земель. Степень детальности кадастрового учёта зависит от характера использования земель и потенциальных возможностей земельных ресурсов. Наиболее детальному учёту подлежат земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) участков.

Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется из средств республиканского бюджета.

ГУП "Национальное кадастровое агентство" является основной организацией, производящей кадастровую оценку земель Республики Беларусь.В 2002 году в Республике Беларусь был выполнен пилотный проект по кадастровой оценке земельных участков.

Постановление №1322 положило начало массовой оценке земель населенных пунктов. В течение 2003-2006 годов Национальным кадастровым агентством была выполнена кадастровая оценка земель Республики Беларусь.

Кадастровая оценка должна проводиться каждые 5 лет.



5. Сделки и операции с нежилыми помещениями

5.1 Сущность и виды сделок и операций с нежилыми помещениями

Земельный участок -- пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства.

Нежилые помещения относятся к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Сделки с недвижимостью -- это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

5.2 Правила заключения и оформления сделок с нежилыми помещениями

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

5.3 Договор купли-продажи нежилых помещений

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление (далее для целей настоящего раздела - в собственность, если из существа обязательства и статуса стороны в обязательстве не вытекает иное) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются актами законодательства. Договор купли-продажи признается заключенным с условием о его исполнении к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130 ГК РБ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404 ГК РБ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

5.4 Договор аренды нежилых помещений

В соответствии с законодательством Республики Беларусь объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 3 ст. 578 ГК Республики Беларусь данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, являются существенным условием договора, то есть договор считается заключённым только при согласовании данных условий.

Требования к форме и государственной регистрации договора аренды указаны в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Письменная форма обязательна для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

5.5 Перевод жилого помещения в нежилое

1. Жилое помещение, признанное в порядке, установленном законодательством, не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, в случае невозможности устранения такого несоответствия может быть переведено в нежилое в порядке, установленном статьей 16 настоящего Кодекса.

2. По решениям районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе, принятым не позднее пятнадцати дней со дня подачи заявления собственником, а в случае запроса документов и (или) сведений из иных государственных органов, других организаций - не позднее одного месяца, одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, могут быть переведены в нежилые с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

3. Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник - гражданин представляет в районный, городской исполнительные комитеты, местную администрацию района в городе документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь. Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которых находится жилое помещение, представляют в районный, городской исполнительные комитеты, местную администрацию района в городе документы, перечень которых определяется Советом Министров Республики Беларусь.

4. В решении о переводе жилого помещения в нежилое должны быть указаны:

собственник жилого помещения; адрес жилого помещения; вид вещного права на земельный участок, его целевое назначение с учетом перевода жилого помещения в нежилое; запрет на размещение в помещении промышленных производств, а также объектов, предусмотренных частью первой пункта 9 настоящей статьи; другие обязательные условия, обеспечивающие соблюдение правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов. При необходимости проведения реконструкции в переводимом в соответствии с настоящим Кодексом жилом помещении в нежилое в решении о переводе жилого помещения в нежилое предусматривается требование о проведении реконструкции (в том числе вынос общедомовых сетей водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, установка приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа) в порядке, установленном законодательством.

5. Районный, городской исполнительные комитеты, местная администрация района в городе принимают решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, если:

собственником жилого помещения - гражданином не представлены документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь, либо представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения; юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, в собственности которых находится жилое помещение, не представлены документы, перечень которых определяется Советом Министров Республики Беларусь, либо представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения; доступ в жилое помещение многоквартирного жилого дома невозможен без использования вспомогательных помещений или технически невозможно оборудовать такой доступ; право собственности на жилое помещение обременено правами третьих лиц и не имеется их согласия на перевод этого жилого помещения в нежилое; жилое помещение не является изолированным;

в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства или месту пребывания граждане, за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеются согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на перевод жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или это жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей); перевод жилого помещения в нежилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов. В решении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое указывается мотивированная причина такого отказа. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) в суд.

6. Нежилое помещение, соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, по решениям районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе на основании заявления его собственника может быть переведено в жилое в порядке, установленном для перевода жилого помещения в нежилое.

7. Законодательными актами могут быть предусмотрены иные случаи перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

8. Решение о переводе жилого помещения в нежилое может быть отменено по решениям районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в случае, если: собственник этого жилого помещения в течение одного года с даты принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое не приступил к использованию этого помещения; вид (виды) деятельности, осуществляемой в этом помещении, не соответствует требованиям настоящего Кодекса или правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов; собственником этого жилого помещения подано заявление об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое.

После принятия решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник при необходимости обязан за свой счет в течение одного года привести это помещение в состояние, соответствующее его техническому паспорту, до проведения реконструкции, а также осуществить государственную регистрацию изменения назначения недвижимого имущества. Обязанности собственника жилого помещения, предусмотренные частью второй настоящего пункта, указываются в решении об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое.

9. Не допускается размещение в помещениях, переведенных в нежилые, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на окружающую среду, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний, в том числе: пунктов приема посуды; бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 килограммов белья в смену); автоматических телефонных станций общей площадью более ста квадратных метров, предназначенных для телефонизации жилых домов; похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг ;дискотек; физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более ста пятидесяти квадратных метров; пунктов временного содержания животных, приютов и гостиниц для животных. Требования абзацев второго-седьмого части первой настоящего пункта не распространяются на случаи перевода одноквартирных жилых домов в нежилые. Использование помещения, переведенного в соответствии с настоящим Кодексом в нежилое (жилое), в качестве нежилого (жилого) возможно после государственной регистрации в установленном порядке изменения назначения недвижимого имущества (в том числе изменения целевого назначения земельного участка при переводе одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые либо нежилого помещения в жилое).



Заключение

В данной курсовой работе были рассмотрены понятие и виды сделок и операций с нежилыми помещениями, особенности и механизм проведения сделок с нежилыми помещениями в Беларуси в настоящее время.