Методологической базой моделирования должны быть предварительная актуализация субъектов современного регионального ИСК и научные критерии их принадлежности к такой структуре. С позиций институциональной экономической теории субъекты рассматриваются как институциональные единицы (институты), однородные по виду хозяйственной деятельности, функциональной роли и характеру взаимодействия группы организаций, то есть как субъекты институциональных взаимоотношений.

Проведенная в рамках критериального анализа формализация сущности и ключевой концепции субъектов институционального взаимодействия ИСК убеждает нас втом, что целесообразно включить в структуру регионального ИСК 15 субъектов инвестиционно-строительного процесса, представленных в таблице 1.

Включение некоторых субъектов в число институтов ИСК (девелоперы, арендодатели строительных машин и оборудования, изыскатели, ген - и субподрядчики) требует дополнительного анализа, а наш отказ от выделения застройщика в самостоятельный субъект регионального ИСК - пояснения.

Субъекту "Девелопер" в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта.

Развитие рыночных механизмов в данной сфере подразумевает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность циклов предъявляет жесткие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости.

инвестиционный строительный комплекс региональный

Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционно-строительного процесса.

Таблица 1. Структура, сущность и ключевая компетенция субъектов - экономических институтов региональных ИСК

Значение девелопмента в инвестиционно-строительном цикле хорошо изучено в экономике строительства, и вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера, названной функции не вызывает дискуссий. Специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, все больше приобретают черты экономического института ИСК. В настоящее время вполне отчетливы признаки институциональности в отношении данного субъекта ИСК: наличие отраслевых ассоциаций, формирование рейтингов девелоперских организаций и т.п.

Второй субъект, требующий рассмотрения, - "Арендодатель". Данная деятельность включена в ОКВЭД (позиция 45.5) в рамках строительной отрасли и имеет существенные показатели выручки (например, Санкт-Петербургский ИСК - 5,4 млн. руб. в 2009 г.). Более того, этот вид деятельности характеризуется своей технологической и организационной спецификой, имеет значительные основные фонды, передаваемые в аренду, и выраженное влияние на уровень оснащенности и качества работ в рамках основного вида деятельности в строительном комплексе.

Что касается изыскателей, то осуществляемая ими оценка условий строительства является непременной частью инвестиционно-строительного процесса, и этот субъект отчетливо позиционируется в составе ИСК. Совокупность инженерно-изыскательских работ определяет успешность и эффективность всех последующих стадий: от проектирования зданий, сооружений, инженерной инфраструктуры и сетей до создания объекта и сдачи его потребителю (ОКВЭД, 45.2). Исключение данного субъекта из состава потенциальных участников ИСК приводит к появлению секвестрированных, не обоснованных в экономическом и технологическом отношении моделей организационно-экономического описания инвестиционно-строительного цикла.

Принципиально важным считаем включение в состав участников ИСК региональных инженерных ведомств, к которым относятся разрешительные организации и поставщики для системы инженерных коммуникаций (вода, газ, канализация, отопление, освещение). Затраты на инженерное оборудование объекта недвижимости составляют примерно 15-20%, а в ряде случаев могут доходить до 50% стоимости строительства. Таким образом, даже формальный признак контракта - существенность хозяйственных отношений в инвестиционно-строительном цикле - проявляется особенно четко. Поставщики энергоресурсов находятся в собственности государства и крупных государственно-частных корпораций, что часто определяет не только и не столько экономический аспект взаимоотношений с этими организациями, сколько "политический", социально-институциональный характер взаимодействия, выстроенных отношений инвестора и технического заказчика. Нередки случаи, когда освоение строительного участка практически зависит от региональных инженерных ведомств, не говоря уже о влиянии их решений на сметную стоимость строительства и в конечном итоге - на конкурентоспособность объекта недвижимости. Включить инженерные ведомства в список потенциальных субъектов ИСК нужно обязательно, ибо именно они во многом определяют экономические возможности строительства объектов и потенциал развития территорий.

Субъект "Субподрядчик" - это организации, непосредственно выполняющие строительно-монтажные работы, в том числе специализированные операции. Они осуществляют четыре вида деятельности - строительство зданий и сооружений, подготовку участка, монтаж инженерного оборудования, отделочные работы (ОКВЭД, 45.1-45.4). В основе выделения субподрядчика, в частности, его дистанциирования от генерального подрядчика лежит чистая технико-технологическая компетенция. Если генеральный подрядчик является в большей степени менеджером (управляющей организацией) процесса строительства, обладает технико-экономической и управленческой компетенциями, то субподрядчик понимается как непосредственный "строитель". Процессы специализации субъектов ИСК показывают актуальность дифференцирования отдельных видов строительных работ, повышения глубины специализации, вплоть до конкретных строительных операций, отделения строительно-монтажных процессов от системы управления ими. В рамках настоящей работы для нас принципиален не уровень специализации строительно-монтажных работ, а разделение технико-технологической (субподрядчик) и управленческой (генподрядчик) компетенций.

Сегодня система менеджмента инвестиционно-строительного процесса отказывается выделять застройщика в роли самостоятельного субъекта, функция заказчика-застройщика считается неактуальной, перераспределяются управленческие функции в рамках субъектов "Технический заказчик" и "Генеральный подрядчик". Несовершенство существующих схем организационно-экономического взаимодействия в региональных ИСК живо обсуждается в среде ученых и практиков. То обстоятельство, что давно сложилось соединение подрядов на выполнение функций технического заказчика и застройщика в одном юридическом лице, заключение договоров на выполнение работ "заказчика-застройщика", не может служить аргументом в институциональном исследовании региональных ИСК. Существует множество юридических лиц, субъектов хозяйствования (часто - холдинговых структур), соединяющих в себе функции (и подразделения) инвестиционно-строительного процесса, причем как последовательно выполняемые в цикле (например, подготовка земельного участка - строительство), так и не связанные в линейную цепочку (поставка материалов, отделочные работы). Но данный факт не является посылкой для теоретических рассуждений о новом виде деятельности при соединении двух и более процессов. Главным критерием отнесения к институту считаем однородный вид деятельности и ключевую компетенцию.

Транспонируем изложенные научно-теоретические подхода на структуру субъектов инвестиционно-строительного процесса. Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, а также инженерные изыскания, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта. В основе этого определения - собственность (участок). Однако в рамках современной специализации собственником является инвестор, который, формально и фактически не имея технологической строительной компетенции, поручает управление процессом строительства техническому заказчику и генеральному подрядчику. Именно поэтому актуальная система хозяйственных отношений подразумевает взаимодействие трех субъектов: инвестора (собственник участка, инвестиционного бюджета и результатов строительной деятельности), технического заказчика и генерального подрядчика. Не разделяя мнение некоторых авторов об оптимальности тандема "инвестор - генеральный подрядчик", предлагаем рассматривать три субъекта, выражающие три различные компетенции. Если инвестор выражает финансовую компетенцию, то инвестиционно-строительный процесс может быть разделен и выражен компетенциями двух субъектов - технического заказчика и генерального подрядчика. Технический заказчик - уполномоченное инвестором физическое и юридическое лицо, реализующее проект строительства объекта. Под генеральным подрядчиком понимают организацию, которая является главным исполнителем договора подряда на строительные работы. Если генеральный подрядчик выражает технико-технологическую компетенцию процесса строительства, то технический заказчик реализует компетенцию менеджера в отношении всего инвестиционно-строительного процесса, представляя интересы инвестора. Технический заказчик". может не обладать узкой строительной компетенцией, то есть технологической, но обязан иметь технико-экономические опыт и навыки организации, управления и координации всего процесса, включая финансово-инвестиционную составляющую". Технический заказчик рассматривается как проектный управляющий всего инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, основой включения в число субъектов ИСК технического заказчика и генерального подрядчика служит их различная ключевая компетенция, выражающая различное институциональное содержание и рыночное позиционирование услуг.

Детерминированная структура субъектов ИСК соответствует настоящему этапу развития инвестиционно-строительной сферы РФ и опирается на четыре критерия - это компетенция, риск, контракт, институт, что отражено в описании инвестиционно-строительного цикла.

Анализируя отношения субъектов ИСК по первому из названных критериев в качестве основных принципов институционального взаимодействия субъектов выделим:

наличие выраженной ключевой компетенции субъекта на уровне вида деятельности (специальной и "институциональной" - технико-технологической, маркетинговой, управленческой и т.п.). Применительно к выделенным субъектам ИСК выбрана институциональная компетенция (см. табл.1);

взаимоотношения субъектов строятся на понимании ключевой компетенции институционального уровня, доверии и признании компетенции на уровне вида деятельности (специальной);

организационно-экономические, хозяйственные отношения субъектов реализуются во взаимных связях ключевых компетенций институционального уровня.

Исходя из этих принципов и учитывая доминантные связи субъектов регионального ИСК, в которых они проявляют ключевую институциональную компетентность, представим организационно-экономическую схему взаимоотношений субъектов (рис.1). Бесспорно, реальная модель инвестиционно-строительного цикла носит сетевой характер, обусловленный множественностью взаимосвязей субъектов (коммерческих, технологических, юридических и т.п.). Но доминантное отношение - всегда одно, поскольку именно в нем выражаются институциональная сущность субъекта, основной источник его дохода и базовый вид хозяйственной деятельности.

Рассмотрим зафиксированные на рисунке 1 основные связи субъектов, их организационно-экономические отношения, выражающие институциональную структуру ИСК:

1 - девелопер разрабатывает для инвестора функциональную и маркетинговую идею объекта и представляет ее в виде маркетинговой концепции, бизнес-плана или технико-экономического обоснования;

2 - инвестор заключает агентское соглашение с дистрибьютором объекта - риелтором (присутствующим в схемах жилищного строительства и коммерческих объектов), поручая ему сбытовую функцию;

3 - риелтор осуществляет продажу (передачу в аренду) объекта потребителю;

4 - инвестор заключает соглашение с оператором, обеспечивающим поддержание базовых функций объекта в соответствии с его назначением;

5 - оператор вступает в коммерческие отношения с потребителем по поводу эксплуатации объекта в рамках его функционального назначения;

6 - инвестор заключает соглашение с техническим заказчиком на реализацию объекта, то есть передает полномочия по организации инвестиционно-строительного процесса техническому заказчику, оставляя за собой компетенцию в области финансовой и инвестиционной деятельности;

7 - технический заказчик оформляет от лица инвестора всю определенную законодательством разрешительную документацию по объекту в органах власти;

8 - технический заказчик оформляет от лица собственника (инвестора) права собственности на объект;

9 - технический заказчик организует процесс архитектурно-строительного проектирования, а именно - формирует техническое задание, выбирает проектировщиков и принимает их работу от лица собственника;

10 - технический заказчик заключает договор с изыскателями на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических и других видов изысканий, обеспечивающих оценку условий строительства;

11 - технический заказчик заключает договор с разрешительными организациями и поставщиками в системе инженерных коммуникаций;

12 - технический заказчик заключает договор от лица инвестора на строительство (реконструкцию) объекта с генеральным подрядчиком;

13 - генеральный подрядчик выбирает строительных субподрядчиков и организует процесс строительства;

14 - генеральный подрядчик выбирает поставщиков строительных материалов и ресурсов, организует их участие в инвестиционно-строительном цикле;

15 - генеральный подрядчик заключает договор аренды или на оказание услуг с использованием технологического транспорта, строительных машин и оборудования, необходимых в рамках конкретного строительного проекта.

Рис.1. Организационно-экономическая схема взаимоотношений субъектов региональных ИСК

Как видим, три субъекта - инвестор, технический заказчик и генеральный подрядчик (рис.2) через ключевые компетенции выражают суть инвестиционно-строительного процесса на трех уровнях реализации проекта (стратегическом, тактическом, операционном).

Рис.2. Взаимоотношения ключевых компетенций институционального уровня в региональном ИСК

Роль инвестора является консолидирующей по отношению ко всем субъектам ИСК и связанным с ними процессам в пределах финансово-инвестиционной и маркетинговой компетенции. Инвестор определяет состоятельность маркетинговой идеи девелопера, контролирует выполнение маркетинговых, сбытовых и распределительных функций, получает плату за инвестиционный риск (прибыль проекта). Он способен управлять деятельностью субъектов региональных ИСК в пределах их компетенции по виду деятельности (маркетинговое и бизнес-планирование, сбыт, эксплуатация объекта) и реализовать свои управленческие функции путем финансирования соответствующих процессов. Таким образом, инвестор занимается объектом недвижимости либо в виде бизнес-проекта, либо в виде имущественного комплекса, который можно продать или передать в аренду.

Осуществление инвестиционно-строительного проекта можно рассматривать как управленческий процесс, куда входят архитектурно-строительное проектирование; формирование юридической базы проекта (разрешительная документация, оформление прав собственности) и технико-экономическое сопровождение процесса строительства. Если финансово-инвестиционную компетенцию можно отнести к стратегическому циклу, а технико-технологическая рассматривается как операционная, то именно управленческая компетенция является тактическим уровнем реализации задачи (см. рис.2). Управленческие компетенции по проекту консолидирует технический заказчик, признающий компетенцию связанных с ним субъектов (см. рис.1); он воплощает замысел инвестора в конкретный объект недвижимости (строительство плюс юридическое обеспечение функциональной принадлежности).

Третью институциональную компетенцию - технико-технологическую, которая выражается через совокупность видов деятельности по подготовке участка, выполнению строительно-монтажных работ, поставке сырья, материалов, строительных машин и оборудования, а также через специализированный контроль выполнения работ, реализует генеральный подрядчик (см. рис.1).

Практика развития строительной отрасли показывает, что формой сетевой организации межфирменного взаимодействия, позволяющей без промедления инновационно адаптировать внутренние структуры и внешние взаимосвязи к быстро меняющейся внешней среде, является кластер, то есть объединение ряда субъектов, имеющих однородную отраслевую компетенцию хозяйственных процессов, с целью создания конечного отраслевого продукта - объекта недвижимости. Опираясь на содержание деятельности и компетенций субъектов ИСК, а также общие теоретические представления об организации проектов (инвестиции - управление проектом - техническое исполнение), выделим три кластера, между которыми распределяются операции по инвестиционно-строительному проекту (табл.2). Совокупность субъектов образует технологические узлы инвестиционно-строительного процесса - от формирования идеи до эксплуатации объекта недвижимости.

Таблица 2. Распределение операций инвестиционно-строительного цикла между кластерами

Выделение кластеров и их лидеров позволяет сформировать минимальную по численности организационно-экономических связей, перспективную модель организации инвестиционно-строительного процесса в регионе. В рамках каждого из кластеров субъекты обладают однородной компетенцией и мотивацией результатов экономической деятельности, находятся на одном из уровней (стратегическом, тактическом, операционном) инвестиционно-строительного проекта:

инвестиционно-функциональный кластер - группа субъектов ИСК, куда входят инвестор, девелопер, риелтор, оператор и потребитель. Они ориентированы на инвестирование строящегося или реконструируемого объекта недвижимости, его эксплуатацию в соответствии с назначением и реализацию коммерческого потенциала. Компетенция группы - инвестиционная и отраслевая по отношению к целям эксплуатации объекта недвижимости (по целям собственника объекта);

кластер управления - группа субъектов ИСК, куда входят технический заказчик, органы власти, регистраторы, проектировщики, изыскатели и инженерные ведомства. Они ориентированы на решение задач управления инвестиционно-строительным процессом. Базовая компетенция - менеджмент инвестиционно-строительных проектов;

строительный кластер - группа субъектов ИСК, куда входят генподрядчик, субподрядчик, поставщики материалов, строительных машин и механизмов. Эти субъекты непосредственно реализуют процесс строительства объекта недвижимости и обладают технико-технологической компетенцией.

Сущность субъектов региональных ИСК, а также сложившаяся практика функционирования строительной отрасли убеждает нас в том, что лидерами должны быть субъекты, отвечающие за риски, компетентность и работу группы в инвестиционно-строительном цикле:

инвестор в инвестиционно-функциональном кластере чаще всего выступает как собственник объекта недвижимости и несет базовые рыночные риски, обусловленные функциональностью объекта недвижимости, целью его строительства и эксплуатации;

технический заказчик в кластере управления, будучи представителем инвестора, несет ответственность (и связанные с ней риски) за организацию и управление всем инвестиционно-строительным проектом;

генеральный подрядчик в строительном кластере отвечает за процесс строительства объекта недвижимости, несет технико-технологические и технико-экономические риски производственного процесса.

Существенный момент в приведенной кластерной модели - распределение экономических показателей инвестиционно-строительного проекта по субъектам управления (кластерам). Предложенные экономические показатели отражают цель деятельности кластера, бюджеты управления и соответствующие контрактные взаимосвязи:

где Р - прибыль инвестора инвестиционно-строительного проекта (цикла) - целевой показатель инвестиционно-функционального кластера;

Q - выручка от продажи (передачи в аренду) объекта в сбытовом или эксплуатационном периоде;

I - инвестиционная стоимость проекта;

С^А - предпроектные затраты (см. табл.2, операции 1 - 5, получатель - девелопер);

C^ER - коммерческие расходы по сбыту (передаче в аренду) объекта недвижимости (получатель - риелтор);

C^{ER -} расходы на эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением (получатель - оператор);

С^I - расходы инвестора в рамках проекта;

С^P - сметная стоимость проектных работ (получатель - проектировщик);

C^R - расходы, связанные с оформлением разрешительной документации на объект и прав собственности (расходы технического заказчика);

С^MZ - стоимость управления ИСК (получатель - технический заказчик) в рамках его цикла;

C^MD - сметная стоимость строительства (реконструкции) объекта (получатель - генеральный подрядчик);

C^B - стоимость управления строительным проектом (проектом реконструкции) (получатель - генеральный подрядчик) в рамках соответствующего цикла;

С^в - сметная стоимость работ по подготовке участка, строительно-монтажных и отделочных работ, инженерии (получатель - субподрядчик);

С^м - сметная стоимость сырья и материалов (получатель - поставщик);

С^Е - стоимость аренды технологического транспорта и строительных машин и оборудования (получатель - владелец машин и оборудования);

C^CР0 - расходы, относимые генеральным подрядчиком на контроль со стороны саморегулируемых организаций в строительстве.

Таким образом, дифференцирование деятельности инвестора, технического заказчика и генерального подрядчика (разумеется, также соответствующих кластеров) проявляется через объект экономического управления: для инвестора - прибыль инвестиционно-строительного проекта Р; технического заказчика - инвестиционная стоимость проекта I; генподрядчика - сметная стоимость строительства или реконструкции объекта C^B&D. Различная экономическая ориентированность кластеров соответствует их дифференциации по ключевой компетенции, образуя баланс финансовых интересов всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности.

Заключение