Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

3. Развитие рынка недвижимости Республики Беларусь в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры: после введения права частной собственности и проведения приватизации государство перестало быть единственным собственником имущества. С признанием частной собственности в распоряжении граждан может находиться любое имущество, за исключением перечня объектов, установленных Законом Республики Беларуси от 5 мая 1998 г. № 156-3 «Об объектах, находящихся только в государственной собственности». В числе имущества, находящегося в частной собственности, может быть не только имущество для удовлетворения личных потребительских нужд, но и земельные участки, дома, квартиры, промышленные предприятия как имущественные комплексы и другое, т.е. различные объекты недвижимости. Гражданам было предоставлено право иметь в собственности недвижимость, к тому же они получили право совершать различные сделки с нею.

Формирование цен на первичном рынке жилья в первой половине 90-х годов происходило в крупных городах Беларуси как следствие спроса со стороны лиц с наиболее высокими доходами. Большая часть населения страны, которую составляли представители зарождающегося среднего слоя, лица с низкими доходами, при сложившемся уровне цен оказались не в состоянии обеспечить потребности в жилье путем ее покупки. Снижение темпов прироста числа сделок к концу 90-х годов объясняется ограниченным спросом из-за недостатка платежеспособного потребителя.

4. Отсутствие профессиональных участников на рынке недвижимости: на начальных этапах становления и развития рынка недвижимости в Республике Беларусь наблюдалось отсутствие таких субъектов рынка недвижимости, как профессиональные участники, обладающие достаточным опытом и знаниями по осуществлению квалифицированных услуг надлежащего качества, что способствовало развитию мошенничества в этом виде деятельности и обману продавцов и покупателей недвижимого имущества [54, с. 29].

В своем развитии первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь прошел несколько этапов, описанных в таблице 2.1 [54, с. 31].

Таблица 2.1 - Основные этапы становления и развития первичного рынка недвижимости Республики Беларусь

Характеристика рынка	Этапы становления и развития первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь
	Начальный этап становления (1989 - 1992 гг.)	Продвинутый этап развития рынка (1992 - 2000 гг.)	Современный этап развития рынка (2000 г. - наст.время)
Начальный уровень цен и его динамика	Низкий Сверхвысокие темпы роста цен	Высокий Умеренные темпы роста цен (до 50 % в год)	Предельный Стабилизация цен
Соотношение спроса и предложения	Спрос выше предложения	Спрос выше предложения	Предложение выше спроса
Состояние законодательной базы	«Правовой вакуум»	Фрагментарность	Совершенствование
Уровень конкуренции	Низкий	Умеренный	Высокий
Уровень рисков при совершении сделок	Высокий	Умеренный	Низкий
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

Первый этап развития отечественного первичного рынка жилой недвижимости описывался стихийным зарождение рынка в период 1989-1992 годов. Этот период характеризуется отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью, отсутствием профессиональных участников рынка недвижимости, высоким уровнем риска при обороте недвижимого имущества и прав на него, сверхвысокие прибыли, вызывающие спекулятивные интересы недобросовестных субъектов экономической деятельности.

Второй этап развития первичного рынка жилой недвижимости, получивший название продвинутого и охватывающий десятилетие до 2000 гг., характеризуется формированием жилищного законодательства и бесплатной приватизацией существующего жилищного фонда в 1992-2000 годах. Недвижимость городов и других населенных пунктов в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство - свойство ликвидности. В качестве основных мотивов приобретения жилой недвижимости на первичном рынке выступали потребительские (улучшение жилищных условий лицами, создавшими необходимые накопления в других секторах экономики) и спекулятивные (перепродажа приобретаемой недвижимости в условиях быстрого роста цен давала возможность получить за полгода 50% прибыли, а за год - даже 100%) - мотивы, которые доминировали на белорусском рынке недвижимости в 90-е годы [57, с. 39].

Второй период становления рынка жилой недвижимости Республики Беларусь характеризуется с проявлением экономических кризисов в экономике страны. Начало периода, 1993-1995 гг., национальная экономика переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт снижался до 35 процентов в 1995 году по сравнению с 1990 годом, до 8 процентов в 2001, промышленное производство - до 39 процентов в 1995 году, до 7 процентов роста в 2001 году [45, с. 1].

Дефолт в России был объявлен в августе 1998 года, после чего в Беларуси сразу же начала наблюдаться инфляция, которая, впрочем, никак не отразилась на долларовых ценах на квартиры. Более того, в последние месяцы 1998 года даже наблюдался их небольшой рост, о чем свидетельствуют данные рисунка 2.5[43, с. 85]. Судя по тому, что число сделок купли-продажи квартир в то время не упало, а оставалось стабильным, многие предпочитали инвестировать свободные средства в недвижимость.

В эти же годы цены на жилую недвижимость росли, причем средние рыночные выросли в Минске и в других городах в несколько раз. Именно с этим экономисты и аналитики связывают одну из закономерностей развития первичного рынка жилой недвижимости: в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье активно возрастал.

В 2002 году на рынке жилой недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда спрос на жилье был выше предложения. Объяснение этой закономерности связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Материальная база рынка жилья была создана начавшейся в 1992 году бесплатной приватизацией жилья. Например, в 1995 году в среднем по Беларуси 112,2 тыс. квартир перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1999 год, когда было приватизировано 192 тыс. квартир, или 10,2 млн. кв. метров. К настоящему времени приватизировано более 80 процентов единиц жилья [44, с. 96].

Рисунок 2.5 - Динамика развития рынка жилой недвижимости в период кризисов 1998-2000 гг.

Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет населения и частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 2001 году - 71,3 процента). За счет бюджета строилось 10,1 процента жилья, за счет предприятий - 17,9 процента. Кроме того, в материальную базу рынка жилья входит старый частный фонд [46, с. 104].

Еще одна закономерность процесса становления и развития первичного рынка жилой недвижимости заключалась в том, что, несмотря на то, что спрос был меньше предложения, цены на жилье все равно продолжали расти. Объяснение данной закономерности в процессе развития рынка жилой недвижимости связано с тем, что происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Минске и других городах приучил население к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Минске в отдельные периоды отмечалось резкое снижение спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали.

Анализируя процесс становления рынка жилой недвижимости Республики Беларусь, можно сказать, что одной из его особенностей является так называемая асинхронность развития рынка жилья в различных городах Беларуси. Это значит, что рынок жилой недвижимости в различных городах Беларуси развивается не синхронно. Безусловно, лучше всего он развит в столице. Связано это в первую очередь с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, очевидно, что важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является экономическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей [46, с. 153].

Третий современный этап развития первичного рынка жилой недвижимости, характеризуется тем, что постепенно формируются механизмы управления отношениями между профессиональными участниками рынка недвижимости и прослеживаются границы самостоятельных сегментов рынка.

2001-й год - начало третьего этапа развития первичного рынка жилой недвижимости, стал переломным как для экономики, так и для рынка недвижимости. Уже в июне начался бурный рост цен на столичные квартиры, который продолжался и в 2002 г. В 2003 и 2004 гг. рост цен на квартиры в Минске достигал 30%, в 2005 г. цены выросли на 25-30% и «перешагнули» свою психологическую отметку в 1000 долл. США/кв. м [16, с. 93]. В 2006 г. рост цен замедлился и составил 15%.

Третий этап развития первичного рынка жилой недвижимости Республики также претерпевал влияние кризисных событий в экономике страны: мировой финансовый кризис 2008 года и его вторая волна 2011-2012 гг. Исторически жилая недвижимость Беларуси во многом повторяет развитие на аналогичном рынке соседних стран. Начиная с 2000 и вплоть до 2007 года, цены за квадратный метр в Минске постоянно росли. На пике, перед кризисом 2008 года, они достигали 2000 тысяч долларов за кв.м. Затем произошло сокращение доходов населения, исчезло кредитование, белорусский рубль резко девальвировал. Все это вызвало быстрое снижение цен на фоне обвального сокращения спроса [38].

Разразившийся мировой финансовый кризис 2008 года негативно сказался на экономике и привел к дестабилизации ситуации на рынке. К концу 2008 г. падение цен на жилую недвижимость усилилось. В целом за 2008 г. цены на минские квартиры снизились примерно на 4%. В конце года квадратный метр предлагался на рынке в среднем по цене 1908 долл. США [16, с. 94].

Анализируя процессы становления и развития рынка жилой недвижимости, следует указать его цикличность, которая характеризует рынок жилой недвижимости в зависимости от соотношения спроса и предложения (следовательно, цены) четырьмя качественно разными состояниями: подъемом, стабильностью, спадом и оживлением, показанным на рисунке 2.6 [56, с. 32].

Рисунок 2.6 - Динамика рынка жилой недвижимости г. Минска за период с 1992 г. по 2014 гг.



В первом квартале 2009 г. на столичном рынке наблюдались растерянность и паника, как среди продавцов, так и среди покупателей. Тому во многом поспособствовала резкая девальвация белорусского рубля, произошедшая в самом начале года. Это привело к тому, что за январь-февраль 2009 г. цены на квартиры упали примерно на 12%. А в марте 2009 г. цены на жилье упали в среднем на 8%. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам. Однако с апреля 2009 г. темпы падения цен на квартиры замедлились. Вместе с тем столичные квартиры за полгода упали в цене практически на 24% [16, c. 94].

Серьезные проблемы на финансовом и валютном рынках 2011 г., рост процентных ставок по кредитам, резкое сокращение числа банков, предоставляющих кредиты на покупку недвижимости, снижение покупательской активности негативно отразились на рынке жилой недвижимости. Тем не менее обвала цен, которого ожидали, не произошло. За год цены упали всего на 3%. На конец 2011 г. цена предложения квадратного метра жилья составила в среднем 1290 долл. США [16, с. 95].

Современный этап развития первичного рынка жилой недвижимости также характеризуется цикличностью, особенно ярко проявившейся в период деноминации белорусского рубля в 2014 году. До 19 декабря 2014 год был спокойным, стабильным и в некоторой степени предсказуемым годом. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что его можно было взять за эталон для всей жилищной отрасли: цены не подвергались резким колебаниям, квартиры строились ударными темпами, спрос, даже с учетом ограниченных кредитных ресурсов, оставался оживленным [38].

С девальвацией национальной валюты рынок жилой недвижимости оказался в совершенно новых условиях. При этом экономисты соотносят развитие рынка жилой недвижимости с реально располагаемыми доходами населения - самым чувствительным показателем, который был затронут нестабильным курсом рубля [36]. Общая характеристика кризисного состояния рынка жилой недвижимости на современном этапе представлена на рисунке 2.7.

Анализируя данные рисунка 2.7, можно сделать вывод, что показателю доходов населения присуща та же инертность, что и ценам на квартиры. Лишь трижды за всё это время годовой доход населения менял свое направление. Первый перелом пришелся на май 2011 года, вслед за началом девальвации рубля. Второй произошел год спустя, когда последствия той девальвации окончательно ушли в прошлое. После этого годовой доход белорусов непрерывно увеличивался 2,5 года. По результатам ноября среднестатистическому жителю Минска не хватало лишь немногим более $500 до заветной отметки в $10 000, заработанных за последние 12 месяцев. По сравнению с маем 2012 года рост составил внушительные 64%. И хотя в процентном отношении цены на жилье так сильно не менялись, направление их движения во многом совпадало с динамикой годового дохода [38].

Таким образом, становление и развитие белорусского первичного рынка жилой недвижимости - очень сложный и противоречивый процесс, который протекал в сложный период зарождения и формирования рыночных отношений в экономике страны.



Рисунок 2.7 - Развитие рынка жилой недвижимости г. Минска за период с 2011 г. по 2014 г.

2.2 Первичный рынок жилья столицы Республики Беларусь и его мониторинг

Первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь, как уже отмечалось, тесно связан с развитием сферы строительства. Жилищное строительство в нашем государстве относится к одному из приоритетных направлений социально-экономического развития. Целью государственной жилищной политики является создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям, формирование полноценного рынка жилья. В Республике Беларусь был принят ряд нормативных и правовых документов, предусматривающих меры по увеличению жилищных инвестиций, а также снижению стоимости жилья.

В 2014 году по Республике Беларусь, в целом, было введено в эксплуатацию 5 522,5 тысяч квадратных метров жилой недвижимости или 110,4% к предусмотренному заданию на год, что составляет 68,7 тыс. новых квартир (в 2013 году - 63,7 тыс.). Также было введено в эксплуатацию 2 817,5 тыс. кв. м. общей площади для граждан, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий [34, с. 2]. Динамика ввода жилых домов в эксплуатацию по городу Минску приведена на рисунке 2.8 [13, с. 86]. Как свидетельствуют данные рисунка, спад ввода новых жилых домов приходится на кризисные для экономики страны годы - 2001 г. и 2011-2012 гг.

Рисунок 2.8 - Динамика ввода жилых домов в городе Минске

(тысяч квадратных метров), 1995-2014 гг.

В 2005-2010 гг., в стране проводилась политика стимулирования внутреннего спроса, которая обеспечивала ежегодный рост объемов строительства жилья, что подтверждают данные рисунка 2.8. Однако в 2011 году белорусское правительство на фоне валютно-финансового кризиса сократило объемы строительства до 5,48 млн. кв. метров. Таким образом, исходя из динамики ввода в эксплуатацию квартир, можно заметить снижение объемов строительства в том же году. Причин для данного явления несколько. Одной из них является сокращение объемов льготного кредитования и строительства; второй причиной является финансовый кризис, вызвавший перенос сроков окончания строительств, а также послуживший причиной сворачивания и замораживания некоторых новых проектов: большое влияние также оказал рост стоимости кредитов, который в 2012 году по отношению к 2010 году составил 213%.

Если проанализировать показатель ввода жилых домов в эксплуатацию по Республике Беларусь в целом, то лидером в данном случае является город Минск и Минская область.

В среднем в Минске ежегодно вводится в эксплуатацию около 1,3 миллионов квадратных метров общей площади многоквартирных домов; регистрируется из них как квартиры порядка 0,9 миллиона, что составляет около 70% от общей площади. Оставшиеся 30% площадей приходятся на площади общего пользования, такие как лифтовые, коридоры, паркинги, лестничные клетки [38, с. 1].

Таким образом, именно столицу Беларуси г. Минск можно по праву назвать наиболее мощным центром жилищного строительства, о чем свидетельствуют данные рисунка 2.9 [13, с. 91].

Рисунок 2.9 - Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в

Республике Беларусь по областям, 2000-2014 гг., тыс. кв. м.

Как считают эксперты, территориальные возможности столицы как для размещения производства, так и для обеспечения минчан жильем уже исчерпаны. По плотности заселения Минск уже в 2-3 раза превосходит ряд европейских столиц, таких как Берлин и Прага. Как следствие, избыточное давление испытывает на себе городская инфраструктура. Из-за обилия транспорта на улицах появились пробки; обострилась проблема подключения к коммунальным сетям новых предприятий и жилых домов. В то же время во всех регионах страны отмечается отток трудовых ресурсов из села; происходит уменьшение численности средних и малых городов, сокращение их экономического потенциала. Особенно интенсивно эти процессы проявляются в Минской области. В этой связи первоочередную значимость приобретает вопрос о согласованном территориальном развитии столицы и центрального региона.

Одним из важнейших индикаторов рынка жилой недвижимости является анализ спроса на жилье, представленный на рисунке 2.10 [26, с. 4]. Активность на рынке жилья в 2015 году в целом была достаточно высокой. Так, за 2015 год в Минске зарегистрировано 12 570 договоров купли-продажи квартир, что на 2,8% меньше, чем в 2014 году. За 10 лет самым успешным можно считать спокойный и благоприятный 2013 год с его 13 657 сделками.

Рисунок 2.10 - Активность спроса на жилье в городе Минске, 2005-2015 гг.

Как неоднократно указывалось, по объемам строительства жилой недвижимости г. Минск занимает лидирующую позицию, что и является причиной присутствия наибольшего числа игроков в отрасли. Крупнейшими застройщиками Минска являются: ОАО «МАПИД», ОАО «МДК», ООО «Интерфакт» с долями рынка 37%, 9% и 7% соответственно, что представлено на рисунке 2.11 [34, с. 6].



Рисунок 2.11 - Доли крупнейших застройщиков в городе Минске, 2014 год

2015 год вынудил застройщиков перейти к более существенным действиям по корректировке, как проектов домов, так и маркетинговой политики в соответствии с новыми реалиями рынка. Так, часть застройщиков пересмотрело проекты новых домов с целью снижения метража квартир, а некоторые застройщики начали предлагать рассрочку платежей на квартиры уже не только в строящихся домах, но и в домах уже сданных в эксплуатацию.

Кроме того, современные реалии рынка и покупательского спроса таковы, что уже мало предложить квартиру с хорошей планировкой в хорошем доме, необходимо обеспечить благоустройство придомовой территории, наличие машиномест и наличие современных детских площадок. И, конечно же, в период нестабильности особое внимание уделяется репутации застройщика, его способности сдать дом в заявленные сроки. Анализируя структуру предложения новостроек по районам города Минска, представленную на рисунке 2.12 [28, с. 3], лидируют по количеству новостроек Первомайский, Центральный и Фрунзенский районы г. Минска.

Рассматривая структуру жилищного фонда города Минска по формам собственности, представленную на рисунке 2.13[47, c. 176], можно сказать, что доля государственного жилищного фонда достигает 8,6 % в то время, как доля частного - 93,4%.

Структура предложения новостроек в столице представлена на рисунке 2.14 [30, с. 5]. Выделяется три основные схемы реализация новостроек на первичном рынке недвижимости: наиболее распространенная для столичного рынка недвижимости - это долевое строительство, на долю которого приходится практически половины способов реализации жилья.

Рисунок 2.12 - Структура предложения новостроек города Минска по районам города, 2015 год

Рисунок 2.13 - Структура жилищного фонда города Минска по формам собственности, 2014 год

Рисунок 2.14 - Структура предложения новостроек города Минска

в зависимости от схем реализации, 2015 г.

Важным аспектом изучения первичного рынка жилой недвижимости является динамика ценообразования на рынке в разрезе различных категорий жилья, представленная на рисунке 2.15 [30, с. 5].



Рисунок 2.15 - Динамика стоимости квадратного метра в новостройках

города Минска, 2015 г.

В плане ценообразования, наиболее стабильными оказались новостройки класса «Стандарт». Стоит отметить, что класс «Стандарт» до сих пор остается самым многочисленным на рынке - новостройки этого класса формируют более половины объема рынка. Средняя стоимость квадратного метра в этом классе по сравнению с 2014 годом, можно сказать осталась без изменений в 2015 году [30, с. 5].

Средние цены на новостройки класса «Эконом» по сравнению с началом 2015 года уменьшились на 2%. В конце 2015 года средняя стоимость квадратного метра в самом бюджетном классе жилья составила 1120 $/кв.м. [30, с. 6].

Нестабильная ситуация на валютном рынке, девальвация национальной валюты в декабре 2014 года и последовавший за этим спад в экономике привел к снижению покупательской активности и стоимости квадратного метра строящегося жилья. В структуре новостроек города Минска, представленной на рисунке 2.16 [28, с. 2], более половины - 56% - занимают новые дома класса «Стандарт».

На втором месте - 21% - занимает жилье на первичном рынке недвижимости класса «Комфорт». При этом практически равные доли занимают новостройки абсолютно двух противоположных классов «Эконом» и «Престиж».



Рисунок 2.16 - Структура предложения жилья на первичном рынке недвижимости города Минска, 2015 г.

Рынок элитной жилой недвижимости начал свое развитие сравнительно недавно, в 2010 году, с началом реализации сразу нескольких проектов в этой отрасли, и является самым новым сегментом первичного рынка жилой недвижимости столицы. До сих пор рынок не сформирован, но уже на стадии строительства объектов элитной жилой недвижимости наблюдается конкуренция, обусловленная, главным образом, отсутствием качественного и полноценного предложения. Предложение элитной недвижимости формируется двумя сегментами: квартиры в так называемых «сталинках» и квартиры в элитных новостройках.

На ведущие позиции в настоящее время выходят современные элитные новостройки. Но, несмотря на то, что значительная часть покупателей в премиум-сегменте сориентирована на новостройки, «сталинки» с хорошим месторасположением продолжают пользоваться спросом.

По утверждению риэлтеров, самыми дорогими районами на рынке жилой недвижимости Минска остаются Первомайский и Центральный районы города. В 2014 году самыми дорогими по стоимости жилья улицами стали расположенные в микрорайоне Дрозды напротив комплекса «Минск-Арена» улица Пионерская, стоимость предложения 1 кв. м жилья на которой превышает 4500 долларов; улицы Жасминовая и Тепличная, где стоимость 1 кв.м. колеблется в пределах от 3500 до 4500 долл. США. Также в рейтинг вошли улицы Ваньковичей, Парниковая, Сторожевская и К. Маркса [34, с. 9].

Рисунок 2.17 - Самые дорогие районы города Минска по приобретению жилья, 2014 г.

Если рассматривать стоимость кв. м. жилой недвижимости в разрезе числа комнат, то по сравнению с началом 2015 года цены на квартиры снижаются, что подтверждается данными рисунка 2.18 [37].

Рисунок 2.18 - Динамика стоимости квадратного метра в новостройках

города Минска в зависимости от количества комнат, 2015 г.

Анализируя первичный рынок жилой недвижимости, необходимо указать его специфичную черту - сезонность. Каким бы ни был рынок: растущим, падающим или стабильным,- в зависимости от поры года в его поведении можно разглядеть схожие черты. Можно сказать, что если доходы, кредиты и миграция задают направление для движения цен, то сезонность придаёт динамике итоговые очертания [37].

Во время новогодних и майских праздников цены на квартиры меняются не так активно, как до и после них. Те, кто постоянно наблюдает за ситуацией на рынке жилья, наверняка обращали внимание на этот факт, который является ярким примером сезонности. Впрочем, её влияние распространяется на весь год. Активность продавцов и покупателей самая низкая в году в январе-феврале. И те, и другие отходят от новогодних и рождественских праздников, медленно вливаясь в привычный рабочий ритм. Наблюдается следующая закономерность: в январе сделок купли-продажи квартир всегда меньше, чем в предыдущем декабре и последующем феврале.

С началом весны рынок жилья стремительно оживает и именно данный период с февраля по апрель характеризуется самыми высокими колебаниями цен. Майские праздники и первое по-настоящему теплое солнце отвлекают участников рынка от совершения сделок. Нормой для мая считается снижение спроса по сравнению с апрелем и мартом. В это же время предложение квартир достигает пика, после чего начинает снижаться. После праздников покупатели возвращаются на рынок, и некоторые специалисты называют это время второй волной спроса. Впрочем, она редко достигает уровня первых весенних месяцев.

Активная фаза отпускного и дачного сезонов сказывается на сокращении предложения квартир - их количество опускается ниже среднегодовой нормы. В то же время у многих потенциальных покупателей появляются причины для совершения сделки. Начало учебного года и традиционный арендный ажиотаж затрагивают и рынок продажи. Некоторые родители покупают жилье детям, поступившим в вузы или тем, кто уже окончил университет. Для многих семей важно, чтобы дети пошли в новую школу с сентября, и это вынуждает их не откладывать покупку. Цены на квартиры в это время снижаются только в сложные, кризисные годы.

После окончания отпускного сезона - в октябре-декабре - на рынок массово возвращаются продавцы и покупатели. Многие считают конец года лучшим временем для решения жилищного вопроса. Как показывают данные, это утверждение чаще оказывается верным - на стабильном рынке в четвертом квартале и спрос, и предложение превышают годовую норму [35].

Сегментирование по количеству комнат в квартире обычно ведется по одно-, двух-, трех-, четырех-комнатным квартирам, в отдельный сегмент выделяют пятикомнатные квартиры и более. Структура предложения квартир по выше выделенному критерию представлена на рисунке 2.19 [26, с. 5]. Наибольший удельный вес в структуре новостроек занимают двухкомнатные квартиры - 35%, практически в равных частях - около 30% приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры.

Рынок индивидуальных жилых домов также является одним из сегментов первичного рынка жилой недвижимости. Начиная со второго квартала 2014 года рынок индивидуальных жилых домов столицы резко оживился. Объем оборачиваемых в сделках купли-продажи квадратных метров в 2015 году вырос на 60% по сравнению с первым кварталом 2014 года, в то время как количество сделок за аналогичный период возросло только на 44%. Данный факт может свидетельствовать о том, что спрос покупателей направлен на приобретение жилого дома, общая площадь которого превышает 100 кв. м [52, с. 2].

Одним из мощных факторов, определяющих развитие рынка жилой недвижимости, является показатель объемов финансирования ввода новых домов, структура которых представлена на рисунке 2.19. В настоящее время доля банковских кредитов в структуре жилищного строительства по итогам 2015 года составила около 35%. Доля же собственных средств населения в жилищном строительстве составила более 50%. В 2005-2014 годах, как видно из рисунка 2.20, преобладало два основных источника финансирования жилищного строительства - кредиты (в большинстве случаев - льготные) и средства населения. Однако, в 2012-2013 гг. объемы льготного кредитования уменьшились.



Рисунок 2.19 - Структура предложения квартир в городе Минске, 2016 г.

В 2010 году объём вводимого жилья с господдержкой составлял около 80%, в 2011 году - 75%, в 2012 году не превысил 50%. 10 октября 2011 года ОАО «АСБ Беларусбанк» приостановило льготное кредитование строительства (реконструкции) жилых помещений, вводимых в эксплуатацию в 2012-м и последующих годах. Высокие процентные ставки по банковским кредитам определяют положение в настоящее время в строительной отрасли [52, с. 2].

Существует большая разница в цене между коммерческим жильем и жильем, которое строится с поддержкой государства. Это объясняется, в частности, тем, что дома для очередников и дольщиков относятся к различным конструктивным системам. Для очередников в основном предназначено жилье в домах индустриального домостроения, то есть крупнопанельного (КПД), которые возводятся по типовым проектам, с использованием крупных сегментов. Трудоемкость возведения таких зданий относительно невелика, а сроки сдачи в эксплуатацию не превышают 10 - 12 месяцев. Для большинства же дольщиков строительство квартир осуществляется в домах, возводимых по индивидуальным проектам, из доставляемых на объект штучных материалов. Это строения кирпичные, каркасно-блочные, каркасно-монолитные, монолитные и другие. Поэтому на их возведение требуется значительно больше времени: порядка двух лет и более. В результате стоимость такого жилья, естественно, выше по сравнению с домами КПД.

Рисунок 2.20 - Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в Республике Беларусь по источникам финансирования, 2005-2013 гг., тыс. кв. м.

Таким образом, подводя итоги в главе 2, можно отметить, что первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь развивается циклично в целом: спады сменяются стабильностью и подъемами, и сезонно: начало года ознаменовывается спадом активности на рыке. Следует отметить, что жилищное строительство входит в одну из важнейших социально-экономических задач государственной политики и характеризуется достаточно высокими показателями ввода в эксплуатацию новых домов. Спад на современном этапе развития первичного рынка жилья наблюдается в период одного из самых сильных экономических кризисов в мире в 2011 году на фоне общей дестабилизации экономики и валютного кризиса.



ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКАНЕДВИЖИМОСТИРЕСПУБЛИКИБЕЛАРУСЬ

3.1 Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе

Первичный рынок жилой недвижимости в своем функционировании сталкивается с рядом общих, присущих всей экономике, а также специфических, характеризующих столичный рынок жилья, проблем, препятствующих его дальнейшему развитию. Для белорусского рынка жилой недвижимости характерен так называемый гипертрофированно развитый институт частной собственности. В 2011 г. в собственности физических лиц находилось 78,8% жилого фонда страны [50, с. 75], а к началу 2015 года этот показатель составил 93,4% [50, c. 79]. В европейских и других экономически развитых странах жилье также имеется в частной собственности. Но это не собственность граждан, это собственность частных управляющих компаний, крупнейшие из которых владеют десятками тысяч квартир и индивидуальных домовладений и сдают их в аренду. А в частную собственность продаются квартиры в домах премиум и бизнес-классов. В этой связи сегодня актуальна задача развития государственного заказа, когда государство за свои средства строит жилье, а затем продает его или сдает в аренду. Что-то похожее было в истории Советского Союза: гражданин СССР, который не мог или не хотел ждать, пока ему дадут бесплатно квартиру по очереди, мог построить квартиру за деньги в жилищно-строительном кооперативе. Оплату квартиры человек производил равными долями в течение 10-20 лет, при этом проживая в ней. Фактически это был беспроцентный кредит. Такая форма финансирования доказала свою эффективность в первую очередь для граждан со средним и выше среднего достатком [32, с. 289].

Еще одна серьезная проблема развития первичного жилья столицы заключается в том, что в Минске сложилась очевидная асимметрия между количеством нуждающихся в улучшении условий проживания и вводимыми объемами нового жилья. В 2011 г. удельный вес Минска составил: в численности населения страны - 20%, в объемах вводимого жилья - 18, в общей численности признанных нуждающимися - 32,1% [13, с. 144]. И хотя, как свидетельствуют данные рисунка 3.1 [33, с. 290], в Минске с 2011 года на 1000 жителей было введено жилья меньше, чем в целом по стране, проблематично продолжать массовое жилищное строительство в столице в прежних объемах, не изменив систему учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, без реформы ЖКХ новое строительство будет только увеличивать нагрузку на бюджет.

Рисунок 3.1 -Обеспеченность населения жильем по Республике Беларусь, 2010-2014 гг. (квадратных метров на 1 жителя)

Кроме того, по данным Национального статистического комитета, именно в городе Минске наибольший процент домашних хозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями, как представлено в таблице 3.1. [49, с. 189].

Таблица 3.1 - Удовлетворенность домашних хозяйств жилищными условиями, (%)

Регион	Полностью удовлетворены	Скорее удовлетворены	Скорее не удовлетворены	Совершенно не удовлетворены
г. Минск	34,1	35,4	16,5	14,0
Брестская область	38,3	30,6	20,7	10,4
Витебская область	40,2	35,0	18,9	5,9
Гомельская область	38,8	33,4	22,1	5,7
Гродненская область	34,4	42,6	17,0	6,0
Минская область	36,3	32,6	20,9	10,2
Могилевская область	38,0	35,5	19,0	7,5

При этом, как свидетельствуют данные рисунка 3.2, более половины домашних хозяйств отмечают как причину неудовлетворенности жилищными условиями недостаточную площадь жилья. Третья часть домашних хозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями, отмечает отсутствие отдельного жилья [44, с. 192].

Рисунок 3.2 - Причины неудовлетворенности жильем населения в г. Минске, конец 2014 г.

Государство, сформировав квартирную очередь, не только самоустранилось с рынка арендного жилья, но и своими действиями, вольно или невольно, препятствует развитию первичного рынка жилья.

В результате для большинства граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, единственной возможностью это осуществить является обязательное пребывание на квартирном учете. Так как удовлетворение потребностей, к которым относится и жилищная, не насыщаемо, то, соответственно, «квартирная очередь», построенная по известному алгоритму, неисчерпаема. Следует отметить, что поведение людей в условиях, сформированных используемой моделью обеспечения жилищем граждан, само по себе рационально. Проблема в том, что оно не совпадает с ожиданиями тех, кто эту модель реализует [43, с. 108]. Как свидетельствуют данные рисунка 3.3, именно по столице республики наблюдается очевидных разрыв между количеством семей, состоящих на учете нуждающихся, и количеством семей, улучшивших свое жилищное положение [44, с. 196].

Рисунок 3.3 - Улучшение жилищных условий населения

по Республике, конец 2014 г.

Продолжающаяся на протяжении последнего десятилетия практика льготного кредитования жилищного строительства не позволяет сформировать конкурентную среду, которая стимулирует воспроизводство жилища, предназначенного для социального найма и коммерческой аренды. Пока получается так, что значительную часть заработанных денег государство забирает в качестве налогов, а затем перераспределяет их через бюджет. Но любая льгота в общественном измерении для одного - это дополнительная нагрузка для другого. Льготное кредитование всегда осуществляется за счет других. Кроме того, любое кредитование, самое льготное, в 2-4 раза повышает реальную стоимость квартиры. За счет этого существуют банки и другие структуры. Получается, что сегодня массовое строительство жилья, стимулируемое государством, не зарабатывает, а наоборот, вытягивает средства из бюджета. В такой ситуации должно быть социальное жилье для нуждающихся малоимущих категорий (ветеранов войн и труда, многодетных семей и других категорий), а все другие должны иметь возможность заработать на жилье через заработную плату [31, с. 291]. Сегодня же средняя заработная плата при нынешнем уровне процентных ставок делает не льготные кредиты для большинства населения невозможными.

На жилищном рынке столицы в частности отсутствует строгий контроль использования денежных средств дольщиков. Деньги берутся зачастую на дофинансирование объектов, начатых в прошлые периоды, т.е. следующие дольщики являются спонсорами промахов застройщиков по незаконченным объектам. Отсюда чрезвычайно актуальным и необходимым для решения является вопрос создания эффективных систем финансового мониторинга и контроля за финансовой состоятельностью застройщиков, механизмами ценообразования на вводимое жилье. Причем эта задача в своем решении не только организационная, но и методологическая, потому что нужны эффективные инструменты для проведения оценок в этом режиме. Нужны государственные гарантии для вкладываемых в строительство денежных средств. Сейчас застройщик фактически никакой ответственности за пересмотр стоимости жилья и за срыв сроков строительства не несет [31, с. 291].

Еще одной проблемой является несоблюдение нормативных сроков строительства объектов, данные по которым представлены на рисунке 3.4 [13, с. 85]. Так, на 1 января 2015 года в незавершенном строительстве находилось 253 жилых дома без учета индивидуально построенных, из них более 33% - с превышением нормативных сроков строительства. Это, в свою очередь, является одним из основных факторов увеличения стоимости жилья. 

Рисунок 3.4 - Число объектов, находящихся в незавершенном

строительстве по г. Минску, 2010-2014 гг.

В условиях социально-экономического развития, характеризующегося высокой инфляцией и девальвацией белорусского рубля, ориентация на безальтернативный способ улучшения жилищных условий путем приобретения его в собственность, агрессивное льготное кредитование строительства жилья и несовершенство жилищного законодательства создали возможность гражданам капитализировать средства государственной поддержки, направляемые на воспроизводство и потребление жилья. Эта ориентация привела к формированию в обществе неадекватного стремления домохозяйств, не зависимо от их имущественного положения и материального достатка, реальной потребности в улучшении жилищных условий, жизненных устремлений и их приоритетов, приобретать жилье в собственность.

Наличие возможности приобретать жилье по льготным ценам, существенная разница в стоимости льготного и коммерческого жилья и ожидание возрастания стоимости недвижимости с течением времени являются факторами, которые подталкивают граждан к спекулятивным сделкам с недвижимостью. На протяжении последних 10-15 лет приобретение жилой недвижимости воспринимается как исключительно удачное капиталовложение и как выгодная и привлекательная во всех отношениях сделка, особенно если она совершается по льготной цене и (или) с государственной поддержкой. Это связано с ростом цен на жилье, который существенно опережал увеличение доходов населения [43, с. 111].

Чтобы сделать доступным жилье для малообеспеченных домохозяйств, государство вынуждено увеличивать объем льгот. Это осуществляется путем уменьшения размера первоначального взноса и платы за кредит, увеличения доли заемных средств, сроков погашения кредита и других мер. У малообеспеченных домохозяйств возможность возвратить заемные средства определяется не столько их доходами, сколько инфляцией. Все это не содействует финансово-экономической стабилизации, сдерживает рациональное использование жилищного фонда; позволяет кредитным учреждениям, предоставляющим льготные кредиты, получать дополнительные доходы за счет средств бюджета, направляемых на компенсацию льготных процентных ставок [43, с. 112]. Это привело к доминированию сектора купли-продажи на рынке жилья, к нерациональному использованию жилищного фонда; препятствует становлению конкуренции между этими секторами; не позволяет с необходимой интенсивностью развивать воспроизводство жилых помещений социального пользования, привести их количество в соответствие с реальной потребностью в них.

В строительной отрасли Беларуси отдельного внимания заслуживает проблема ценообразования, которое становится непрозрачным и необоснованным. В этой связи одним из проблемных вопросов строительной сферы является завышение стоимости проектных работ, низкое качество их выполнения, наличие подконтрольных фирм. Разработка новых нормативов определения стоимости строительства, то есть норматива расхода ресурсов в натуральном выражении, отстает от практического внедрения новых технологий и материалов. В отрасли до сих пор пользуются устаревшими нормативами, применяя к ним разнообразные повышающие коэффициенты. В результате ценообразование становится непрозрачным и необоснованным.

Международный опыт ценообразования в строительстве основан на принципах не только затратного подхода, но и сравнительного, а также доходного. Подрядчик рассчитывает сумму своих затрат, необходимую для возведения объекта, и оценка этих затрат становится основой цены его предложения. Интересы заказчика - противоположные; они направлены на поиск наиболее оптимального ценового решения. И руководствуется он при этом, рыночной информацией об аналогичных построенных объектах. Отсюда слишком долгий переход к твердым ценам в строительстве. Известно, что в соответствии с гражданским законодательством цена может быть либо твердой, либо переменной, или способ определения цены прописывается в договоре. Переход на твердую цену выгоден всем сторонам сделки: заказчик, прежде чем заключать контракт, получает возможность понять, какие финансовые обязательства перед ним возникают. Подрядчику же договор, заключенный на определенную фиксированную сумму, позволяет провести ряд мероприятий, способствующих снижению стоимости строительства и не сказывающихся на качестве. В данном случае речь идет не о замене дорогих материалов дешевыми, а о применении новых технологий и инноваций в строительстве, позволяющих подрядчику дополнительно экономить средства по контракту, который благодаря твердой цене будет оплачен в полном объеме. Следует отметить, что за рубежом контракты нередко заключаются с изначально нулевой плановой прибылью, и подрядчик уже в процессе строительства стремится применить те или иные инновации, которые впоследствии принесут ему определенный экономический эффект и тем самым помогут значительно снизить издержки. По словам эксперта, экономически обоснованный переход белорусских строительных компаний на твердую цену при заключении контрактов возможен уже в течение ближайшего полугодия - соответствующий проект нормативного документа подготовлен и находится в настоящее время на согласовании [57, с. 40].

Активная инвестиционная деятельность, направленная на массовое строительство жилых домов типовых потребительских качеств, ориентирована на внутреннее потребление и не стимулирует развитие экспортного потенциала. Она сдерживает обновление существующего жилищного фонда, приводит к преждевременному выводу его из эксплуатации. На смену всеобщему наращиванию государством количественного потребления жилища должны прийти повышение его качества и потребление в объеме, соразмерном доходу и потребительским предпочтениям того или иного домохозяйства. Это будет содействовать рациональному и эффективному использованию жилища, бережливому потреблению энерго- и других ресурсов, превращению экономики производства в экономику услуг.

Значительная часть наших граждан используют жилища, не соответствующие их финансовым возможностям, что сдерживает модернизацию национальной экономики, не обеспечивает рациональное использование трудовых ресурсов и жилищного фонда. Во многих случаях оно лишает людей стимула для самостоятельного развития и движения вперед. Отсутствие в республике институтов строй сбережений и ипотеки приводит к тому, что самая активная и обладающая наибольшим трудовым потенциалом часть населения, т. е. молодые люди, удовлетворяет потребность в жилье в большей степени за счет общества и результатов труда предшествующих поколений, а не за счет своей трудовой деятельности. Родители молодых людей, вынужденные финансировать приобретение жилья для своих детей, во многих случаях лишаются возможности использовать накопленные активы для личного текущего потребления при выходе на пенсию. В развитых экономиках потребление этих активов гражданами в пенсионном возрасте является важнейшим инструментом обеспечения их благосостояния [41, с. 115-116].

Еще одним проблемным полем в строительной отрасли Республики, в целом, и на рынке первичной недвижимости является снижения затратности строительства. В условиях постоянного роста стоимости энергоносителей важным направлением ее решения является сокращение удельных норм расхода теплотехнического топлива при производстве стеновых и теплоизоляционных материалов.

По-прежнему актуальными для белорусского строительства остаются вопросы ресурсосбережения. В условиях трансформации экономики любая деятельность той или иной строительной организации, направленная на снижение издержек, стоимости выполненных работ и не ухудшающая при этом качественных характеристик объекта, должна всячески поддерживаться.

Низкое качество проектно-сметной документации, отсутствие в большинстве случаев действенного авторского и технического надзора также играют немаловажную роль в обеспечении качества строительных объектов. Неразвитость системы управления в нашей стране при реализации инвестиционных проектов в строительстве и, как следствие, ошибки при принятии стратегических и оперативных решений по стадийности и этапам разработки нормативной документации, осуществления строительства напрямую связаны с последующими корректировками, а в конечном итоге - снижением качества. Все это может сигнализировать об отсутствии у службы заказчика понятия инжиниринговой деятельности и внутреннего производственного контроля. Таким образом, последовательно выделяется следующая проблема в отрасли - отсутствие надлежащего контроля. Контроль качества строительно-монтажных работ осуществляют службы государственного, общественного и ведомственного контроля, заказчики, а также проектные организации - авторы проектов. Основная задача контроля качества строительства - предупреждение, выявление, устранение причин, отклонений, которые могут привести в строительстве к браку. Брак, своевременно обнаруженный в процессе строительства, в большинстве случаев свободно поддается исправлению с наименьшими затратами, чем брак, обнаруженный после окончания строительства, исправить который значительно труднее. Поэтому необходимо переходить от ситуационного контроля к непрерывному, который позволит эффективно следить за ходом выполнения строительно-монтажных работ и своевременно выявлять и оперативно устранять отклонения, влияющие на качество строительной продукции.

Еще одна сопутствующая преграда для полноценного развития первичного рынка жилой недвижимости является как никогда прежде отстающая в своем развитии инфраструктура новых жилых районов, потому, что застройщику выгоднее взять деньги у населения на строительство жилья, а школы, больницы, детские учреждения ему экономически невыгодны. В этих условиях было бы целесообразно инфраструктуру прикреплять к строительству жилья как обязательное условие допуска застройщика на строительный рынок, но только не за счет строящих жилье граждан и не так, чтобы инфраструктура входила в стоимость вводимого жилья [31, с. 292].

3.2 Основные перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь

первичный рынок недвижимость

Из вышеизложенных проблем и препятствий для развития первичного рынка недвижимости столицы очевидна необходимость структурной перестройки жилищного сектора экономики, которая обеспечит устойчивое развитие жилищного фонда на безэмиссионной основе и потребление жилища без дотирования производственно-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных, ресурсоснабжающих и других организаций. Смена экономических основ функционирования жилищной сферы приведет и к изменению поведения потребителей жилья. Она позволит изменить сложившийся стереотип имущественного поведения людей в жилищной сфере, отказаться от накопления и неэффективного использования жилища, упредит возможность капитализации домохозяйствами средств государственной поддержки. Без установления таких отношений в жилищной сфере вряд ли удастся преодолеть в республике бедность. От появления в нашем обществе эффективного собственника и потре-бителя жилой недвижимости выиграют все: и домохозяйства, и государство, так как такие отношения являются одним из основных источников социально-экономического развития [40, с. 112].

В настоящее время в республике в целом и в столице в частности определяющее значение для удовлетворения потребности в жилье имеет вовлечение в имущественный оборот всего потенциала жилищного фонда и, соответственно, его рациональное и эффективное использование.

Анализируя основные перспективы развития строительной отрасли Республики Беларусь, невозможно обойти вниманием основополагающие законодательные документы. Согласно Национальной стратегии устойчивого социально-экономического развития Республики до 2030 года, основной целью строительного комплекса Республики Беларусь и ее жилищной политики является наиболее полное удовлетворение потребности населения в обеспечении достойных условий жизни и благосостояния общества.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

1. Создание и внедрение ресурсосберегающих технологий и материалов, обеспечивающих улучшение качества, снижение материало-, энергоемкости и стоимости строительства.

2. Увеличение выпуска материалов и изделий с повышенными потребительскими свойствами, отвечающих требованиям сооружения зданий нового поколения.

3. Расширение экспортного потенциала строительной отрасли.

4. Создание развитой инфраструктуры, прежде всего строительство дорог, коммуникаций, предприятий по обслуживанию населения; повышение качества благоустройства прилежащих к зданиям и сооружениям территорий; расширение зон озеленения.

5. Развитие лизинговой формы обновления активной части основных фондов предприятий комплекса.

6. Внедрение систем сертификации качества в соответствии с требованиями международных стандартов ИСО серии 9000 и систем управления окружающей средой в соответствии с требованиями стандартов ИСО серии 14000.