Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту

При таком всеобъемлющем регулировании аренды в стандартах МСФО и на фоне активного сближения правил бухгалтерского учета по российским стандартам (РСБУ) с правилами МСФО регулирование в России арендных отношений сильно отстает от других сфер бухгалтерского учета. Все это стало причиной для разработки и утверждения нового ПБУ «Учет аренды». Установлено, что документ вступает в силу, начиная с бухгалтерской отчетности 2013 года.

Новое ПБУ устанавливает правила формирования в бухгалтерском учете информации об активах, обязательствах, доходах, расходах, денежных потоках организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации (за исключением кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений), выступающих в качестве арендодателей или арендаторов по договорам аренды (независимо от ее вида). ПБУ применяется для любых видов аренды, а также для иных договоров, предусматривающих предоставление за плату имущества во временное пользование. Настоящее Положение не применяется:

- к договорам концессии;

- к договорам ссуды и другим договорам по безвозмездной передаче имущества в пользование.

Аренда - это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату [17]. Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется как общими положениями Гражданского кодекса об аренде, содержащимися в параграфе 1 главы 34 «Аренда», так и правилами параграфа 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений [1]. При этом приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, так как они являются специальными по отношению к общим нормам. Эти правила полностью применяются и при аренде отдельных помещений.

Для целей бухгалтерского учета аренда классифицируется в зависимости от условий договора:

а) арендатором:

- на аренду с получением права собственности;

- на аренду без получения права собственности.

В соответствии с п. 6 настоящего Положения [15] аренда классифицируется арендатором как аренда с получением права собственности, а арендодателем - как аренда с передачей права собственности, если договором аренды предусмотрен переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору в конце срока аренды. Аренда классифицируется указанным образом вне зависимости от того, предполагается ли переход права собственности на основании отдельного договора купли-продажи или непосредственно на основании договора аренды. Аренда классифицируется указанным образом также в случаях, когда договором аренды предусмотрено право арендатора на выкуп предмета аренды в конце срока аренды по цене значительно ниже рыночной, и отсутствуют основания для того, чтобы арендатор не воспользовался этим правом.

Аренда не классифицируется как аренда с получением (передачей) права собственности в случаях, когда для реализации условия договора о переходе к арендатору в конце срока аренды права собственности на предмет аренды требуется заключение дополнительного соглашения сторон, и в договоре аренды не определены существенные условия этого соглашения (например, выкупная цена, причем передача без выкупной цены не предусмотрена), в результате чего переход к арендатору в конце срока аренды права собственности на предмет аренды нельзя считать обеспеченным условиями договора аренды.

б) арендодателем:

- на аренду с передачей права собственности;

- на аренду с передачей основных выгод и рисков без передачи права собственности;

- на аренду с сохранением основных выгод и рисков.

В соответствии с п. 8. Настоящего Положения аренда классифицируется арендодателем как аренда с передачей основных выгод и рисков без передачи права собственности, если она не классифицирована как аренда с передачей права собственности в соответствии с пунктом 6 настоящего Положения, но при этом условия договора свидетельствуют о переходе к арендатору основных экономических выгод и рисков, связанных с использованием предмета аренды [15]. Аренда классифицируется арендодателем как аренда с сохранением основных выгод и рисков, если она не классифицирована иным образом в соответствии с пунктами 6 или 8 настоящего Положения.

В целях оценки активов, обязательств, доходов и расходов, признаваемых в связи с договорами аренды, организация определяет первоначальную стоимость аренды. Первоначальная стоимость аренды определяется на дату заключения договора.

Бухгалтерский учет доходов по арендной плате и от оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи». В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. №32н, эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности [8].

У организаций, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы. К ним относятся:

- коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению по договорам, заключенным непосредственно с энергоснабжающими организациями или в качестве субабонента через присоединенную сеть (ст. 545 Гражданского кодекса РФ)) [1];

- расходы (уборка, мелкий ремонт, мытье окон) по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования (холлов, коридоров, туалетов);

- расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании (лифтов, эскалаторов, систем вентиляции, сигнализации и т.д.);

- расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений (дератизация, дезинфекция, дезинсекция);

- расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования;

- расходы на охрану;

- другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.

По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ [1] передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на это имущество к доверительному управляющему. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги. Права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Существенными условиями договора доверительного управления является:

- состав имущества, предаваемого в доверительное управление;

- наименование учредителя управления выгодоприобретателя;

- размер и форма вознаграждения управляющему;

- срок действия договора.

Доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления. Полученное в доверительное управление помещение может быть сдано доверительным управляющим в аренду. Поскольку сдача в аренду имущества является одним из видов деятельности учредителя управления, выручка от сдачи помещения в аренду по договору доверительного управления признается доходом от обычных видов деятельности. Согласно Плану счетов для учета доходов от обычных видов деятельности предназначен счет 90 «Продажи». Расходы, связанные со сдачей полученного в доверительное управление помещения в аренду, должны признаваться расходами по обычным видам деятельности. Указанные расходы отражаются в бухгалтерском учете в сумме фактических затрат.

Доверительный управляющий обязан определять настоящим итогом по результатам каждого отчетного (налогового) периода доход учредителя (выгодоприобретателя) доверительного управления, полученный за отчетный (налоговый) период от имущества, преданного в доверительное управление, и ежеквартально сообщать учредителю (выгодоприобретателю) о суммах, подлежащих выплате в качестве дохода учредителя (выгодоприобретателя).

Согласно п. 3 ст. 346.14 Налогового кодека РФ [2] налогоплательщики, являющиеся участниками договора доверительного управления имуществом, обязаны применять в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит налогообложению в установленном порядке.

Договоры аренды получили широкое распространение в нашей стране в последние 15 лет. Договор аренды - основной документ, регулирующий отношения между арендодателей и арендатором при аренде нежилого помещения (здания). Арендатор - это лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает имущество арендатору в пользование и получает арендную плату. В договоре аренды необходимо отразить фактический адрес помещения, его площадь, а также размер арендной платы. Без указания этих данных он считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса РФ) [1].

Методика учета операций, связанных с арендой имущества, соответствует Плану счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31 октября 2000 года №94н [9]. Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно.

Предметом деятельности организации является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, то в соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9 / 99 сумма арендной платы у арендодателя считается выручкой [8].

Арендная плата за офисное помещение вноситься ежемесячно:

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит счета 90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка» - начислена сумма арендной платы.

Таким образом, организации, специализирующиеся на предоставлении в аренду своего имущества, должны рассматривать арендную плату как доход от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг на счете 90 «Продажи» субсчета 1 «Выручка». По кредиту указанного субсчета собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде. Расходы, связанные с ее получением, учитываются по дебету счета 90 «Продажи» субсчета 2 «Себестоимость продаж». На основе сопоставления дебетового оборота по счету 90 «Продажи» субсчета 2 «Себестоимость продаж» и кредитового оборота по счету 90 «Продажи» субсчета 1 «Выручка» определяется финансовый результат, который отражается на счете 90 «Продажи» субсчета 9 «Прибыль / убыток и продаж». По окончании месяца финансовый результат присоединяется к балансовой прибыли.

В пункте 15 ПБУ 9 / 99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при соблюдении трех условий:

- арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

- сумма арендной платы может быть определена;

- имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя [8].

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

Арендодатель за свой счет силами стороннего подрядчика осуществляет косметический ремонт помещения. Стоимость текущего ремонта учитывается в составе расходов по обычным видам деятельности:

Дебет счета 90 «Продажи» субсчета 2 «Себестоимость продаж» Кредит счета 26 «Общехозяйственные расходы» - отражается списание суммы косметического ремонта.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит счета 51 «Расчетный счет» - оплата косметического ремонта подрядчику.

При заключении договора аренды оплата коммунальных услуг включается в состав арендной платы. При заключении договора аренды оплата коммунальных услуг включается в состав арендной платы. Организация-арендодатель, на основании заключенных договоров с организациями- поставщиками коммунальных услуг, оплачивает выставленные ими счета-фактуры. А арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю оплаченные им коммунальные расходы. Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя. Арендная плата с учетом коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка». А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности [10]. В табл. 2.1. отражаются хозяйственные операции по оплате коммунальных услуг.

Таблица 2.1 Хозяйственные операции по оплате коммунальных услуг

Корреспонденция счетов	Содержание операции
Дебет	Кредит
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором»	90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка»	Отражена выручка от предоставления имущества в аренду
26 «Общехозяйственные расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	Отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг
90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж»	26 «Общехозяйственные расходы»	Списана стоимость коммунальных услуг
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	51 «Расчетный счет»	Оплачены коммунальные услуги

В бухгалтерском учете организации санкции за нарушение условий договоров учитываются по Дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов.

В бухгалтерском учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 91 - 1 «Прочие доходы» - предъявлена претензия арендатору.

Дебет 51 «Расчетный счет» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором» - получены денежные средства по претензии.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем установлены статьей 619 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, когда:

- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- арендатор существенно ухудшает имущество;

- арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, кстати, в договоре аренды может быть установлен и иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном (абзац 6 статьи 619 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») [13].

- арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием расторжения договора в судебном порядке может служить также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ). При этом существенным является нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) [1]. Также арендодатель должен учитывать условие статьи 619 ГК РФ, в соответствии с которым он имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом в пунктах 29 и 30 Информационного письма №66 даны следующие разъяснения [13]:

- если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ);

- необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Управляющим организациям крайне важно правильно организовать систему бухгалтерского учета и налогообложения. Предоставляя помещение, арендодатель заботится об исправности в нем освещения, рабочем состоянии розеток, теплосети, водопровода и т.д. Все это необходимо для нормальной работы арендатора. Ведь помимо самого офиса он нуждается и в коммунальных услугах. Эти услуги включены в стоимость арендной платы. Организации энерго-, тепло-, водоснабжения на основании заключенных договоров выставляют счета-фактуры арендодателю. В этом случае арендодатель сам оплачивает коммунальные услуги по выставленным счетам-фактурам от специализированных организаций. На рис. 2.1. показано как арендатор, перечисляя арендную плату, как бы возмещает арендодателю коммунальные расходы.

Рис. 2.1. Возмещение арендодателю коммунальных расходов

Арендная плата с учетом коммунальных платежей отражается как доход от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99) и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка». А коммунальные затраты являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). В налоговом учете у арендодателя арендная плата признается доходом от реализации (ст. 249 НК РФ), а оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами на основании п. 5 ст. 254 НК РФ включаются в состав материальных расходов. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения доходов признается дата оказания услуг, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.

Управляющая организация не вправе самостоятельно устанавливать стоимость ресурса, по которой он будет реализован потребителю, расчет стоимости коммунального ресурса производится исходя из потребностей другого юридического лица - ресурсоснабжающей организации, в стоимость тарифа на производство коммунального ресурса не заложены расходы Управляющей организации.

Рассмотрим хозяйственные операции за ноябрь 2011г. на примере, приведенного в табл. 2.2.

Таблица 2.2 Хозяйственные операции за ноябрь 2011г.

Корреспонденция счетов	Сумма, тыс. руб.	Содержание операции
Дебет	Кредит
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором»	90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка»	3732,1	Отражена выручка от предоставления имущества в аренду
51 «Расчетный счет»	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором»	3296,4	Получена выручка от предоставления имущества в аренду
26 «Общехозяйственные расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	1125,7	Отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг
90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж»	26 «Общехозяйственные расходы»	1125,7	Списана стоимость коммунальных услуг
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	51 «Расчетные счета»	1125,7	Оплачены коммунальные услуги
26 «Общехозяйственные расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	32,1	Начислена стоимость работ, услуг по косметическому ремонту
90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж»	26 «Общехозяйственные расходы»	32,1	Списана стоимость работ, услуг по косметическому ремонту
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	51 «Расчетные счета»	32,1	Оплачена стоимость работ, услуг по косметическому ремонту
26 «Общехозяйственные расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	24,5	Начислена стоимость приобретенного товара
90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж»	26 «Общехозяйственные расходы»	24,5	Списана стоимость приобретенного товара
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	51 «Расчетные счета»	24,5	Оплачена стоимость приобретенного товара
26 «Общехозяйственные расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	602,1	Начислена стоимость работ, услуг поставщикам за Ноябрь 2011г.
90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж»	26 «Общехозяйственные расходы»	602,1	Списана стоимость работ, услуг поставщикам за Ноябрь 2011г.
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	51 «Расчетные счета»	602,1	Оплачена стоимость работ, услуг поставщикам за Ноябрь 2011г.

2.2 Анализ существующей системы формирования классов недвижимости

Сегодня принято классифицировать бизнес-центры по системе ABCD. Как правило, статус делового центра оказывает существенное влияние на выбор объекта при аренде офисов. Также на решение в пользу аренды помещения могут повлиять такие частные факторы, как расположение офиса в центре города, наличие панорамных видов из окон, стоимость аренды и многое другое. Существует несколько классификаций, однако критерии оценки бизнес-центров могут быть размытыми или не совпадать у разных компаний. Чаще всего используется классификация бизнес-центров, составленная Гильдией Управляющих и Девелоперов Санкт-Петербурга [16].

Центры класса «А», как правило, должны располагаться в центре города, однако этот критерий в настоящее время в применении к Санкт-Петербургу используется достаточно гибко. Исторический центр города представляет мало возможностей для комплексной застройки. Но в любом случае бизнес-центр класса «А» должен находиться недалеко от центра, обладать хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, в ближайшем окружении должны располагаться административные центры и торговые комплексы. Немаловажным фактором являются видовые характеристики офисных помещений. В комплексах класса «А» особое внимание уделяется качеству строительных и отделочных материалов. Офисные помещения должны обладать эффективными планировками. В деловом комплексе арендатор должен не просто иметь возможность эксплуатировать комфортное во всех отношениях офисное помещение. Обязательным является наличие таких опций, как конференц-зал, рестораны и кафе, охраняемая надземная парковка или подземный паркинг, а также прочие объекты городской инфраструктуры, такие как магазины, парикмахерские, банки. Управлять бизнес-центром класса «А» должна профессиональная управляющая организация, имеющая опыт в управлении недвижимостью и предоставлении услуг по аренде помещений. Нередко собственник здания создает собственную управляющую организацию, которая впоследствии осуществляет управление и эксплуатацию здания. Очень важную роль играют инженерные системы. Здание должно иметь автономную систему отопления и высокоэффективную систему кондиционирования с возможностью индивидуальной вентиляции офисных помещений. Все инженерные системы должны автоматически управляться с единого диспетчерского пульта. Центр класса «А» должен обладать современными и эффективными системами видеонаблюдения и охранной сигнализацией. Деловой комплекс должен обладать современными средствами оптико-волоконных телекоммуникаций, телефонной связи и передачи данных. Пассажирские и грузовые лифты должны соответствовать международным стандартам скорости и грузоподъемности. Аренда офисов - это также и вопрос безопасности, поэтому в комплексах класса «А» этому вопросу уделяется особое внимание. Так, системы пожарной безопасности должны быть предварительно испытаны и обладать необходимыми сертификатами. Необходимо обеспечить совместимость системы пожарной безопасности с другими технологическими системами комплекса. Системы пожарной безопасности должны обнаруживать возгорание на самой ранней стадии, а для этого требуется поддержание нормального уровня температуры и влажности. Необходимо также обеспечить отфильтровывание пыли из атмосферы, чтобы повысить чувствительность датчиков и дымовых извещателей. На рис. 2.2. показано распределение бизнес-центров класса «А» по районам на 2011г.



Рис. 2.2. Распределение бизнес-центров класса «А» по районам на 2011г.,%

К бизнес-центрам категории «В» относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Местоположение: бизнес-центры категории «В» расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города. Класс «В» выделен территориями исторического центра города: части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию «А», и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга, - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей, станций метро).

2. Здание: бизнес-центр категории «В» занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.

3. Коммуникации: для бизнес-центров категории «В» характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций.

Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:

- системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное);

- централизованной системы отопления;

- оптоволоконных каналов связи.

Также для бизнес-центров категории «В» характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.

4. Охрана: бизнес-центры категории «В» охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкой пропускной системой.

Управляющая организация бизнес-центра категории «В» - это профессиональная организация (опыт работы на рынке офисной недвижимости - более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов). На рис. 2.3. показано распределение бизнес-центров класса «В» по районам на 2011г.

Рис. 2.3. Распределение бизнес-центров класса «В» по районам на 2011г.,%

К бизнес-центрам категории «С» относят здания со следующими характеристиками:

1. Местоположение: бизнес-центры категории «С» расположены, как правило, в удаленных от центра города районах, но с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро. Чаще всего размещаются в административном здании, НИИ.

2. Здание: бизнес-центры категории «С» занимают обычно реконструированные бывшие административные здания и общежития, переоборудованные под офисные цели. Состояние помещений в таких зданиях варьируется от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Для бизнес-центров категории «С» характерно отсутствие охраняемой парковки.

3. Коммуникации: для бизнес-центров категории «С» характерно наличие:

- достаточного числа телефонных линий;

- системы вентиляции.

4. Охрана: охрана в бизнес-центры категории «С» обеспечивается вахтером и пропускной системой.

На рис. 2.4. показано распределение бизнес-центров класса «С» по районам на 2011г.

Рис. 2.4. Распределение бизнес-центров класса «С» по районам на 2011г,%

К бизнес-центрам класса «D» относятся офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, в научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы. Здания этого класса требуют ремонта, имеют крайне неудачную планировку и местоположение. В целом можно сказать, что эти помещения малопригодны для нормальной работы и потребуют вложений от арендатора. Достоинство бизнес-центров категории D - невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия работы.

Существуют и промежуточные классификации - «В+» «С+».

«+» - желание арендодателя подчеркнуть улучшенные характеристики бизнес - центра.



3. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

3.1 Анализ рынка недвижимости и статистики по арендным ставкам по СПб

На рынке коммерческой недвижимости сегодня представлено большое количество предложений по аренде офисных помещений в Санкт-Петербурге, в результате чего потенциальные арендаторы становятся более требовательными. При заключении договора аренды офисов в Санкт-Петербурге принимаются во внимание не только комфорт и месторасположение объекта, но и эффективное взаимодействие с арендодателем, обеспечить которое невозможно без внедрения специализированного программного обеспечения.

Коммерческая недвижимость - это любые здания, не связанные с постоянным проживанием людей, и земельные участки, на которых разрешена складская или производственная деятельность. Обычно, объекты коммерческой недвижимости классифицируют по назначению, выделяя группы: складские и производственные помещения, торговые площади и офисная недвижимость. Практически любые предприятие или организация используют какие-либо помещения в своей деятельности, а значит, при открытии нового бизнеса или в ходе его развития руководители компаний становятся потенциальными арендаторами или покупателями коммерческой недвижимости.

В данной работе будет произведен анализ недвижимости офисных помещений. Офисные помещения используются для размещения кабинетов руководителей разных уровней, бухгалтерии и секретариата; офисы занимают отдел продаж, системный администратор со своим оборудованием, и call-center с операторами; в них работают инженеры, юристы и другие сотрудники компаний, не занятые непосредственно на производстве. В связи огромным количеством функций, которые возлагают на офисные помещения, требования к ним у потенциальных покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости сильно разнятся. В первую очередь, при выборе офиса необходимо определиться с требуемой площадью - в зависимости от количества сотрудников и особенностей их деятельности. Немаловажным является и выбор принципа планировки офисных помещений: это должны быть несколько кабинетов или единое пространство, хотя во многих случаях этот вопрос можно опустить и выбирать офис по другим критериям. В зависимости от характера деятельности, которая будет вестись в офисе, и бюджетом аренды или покупки определяется местоположение офиса: выбор подходящих районов или конкретных улиц, удаленность от метро, требуемая проходимость, вид из окон и т. п. Из этих же соображений, учитывая желаемый уровень «солидности» будущего офиса, формируются пожелания по классу площадей. Чем выше уровень, тем дороже отделка и интерьер помещений, тем престижнее район, тем больше платных и бесплатных услуг оказываются арендаторам. Конечно, все это влияет на стоимость аренды. Для многих потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости большим плюсом является аренда офиса в бизнес-центре - это позволяет переложить львиную часть забот по содержанию офиса на администрацию здания.

1) Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2009г.:

- в I квартале 2009г. в эксплуатацию введено 18 бизнес-центров и многофункциональных комплексов общей площадью 199 200 кв. м.;

- по итогам квартала общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 002,5 тыс. кв.м.

- в сегменте высококачественных офисных площадей (классов «А» и «В») за рассматриваемый период введено 16 объектов общей площадью 1 415,4 тыс. кв.м.

- отличительной чертой прошедшего квартала является превалирование ввода площадей класса «А» - более 113 400 кв. м. в 10 объектах. Класс «В» пополнился шестью новыми бизнес-центрами (746 900 кв. м.), в классе «С» позиционируется два объекта (11 100 кв. м.).

Качественная структура введенных площадей и предложения в целом представлена на рис. 3.1.

Рис. 3.1. Качественная структура введенных площадей в I кв. 2009г. и предложения в целом, %

На рис. 3.2. и 3.3. показано как в I квартале 2009г. офисные площади вводились в 11 административных районах Санкт-Петербурга.

Рис. 3.2. Распределение введенных в I кв. 2009г. площадей в бизнес-центрах по районам Санкт-Петербурга, %

Рис. 3.3. Структура ввода в I кв. 2009г. площадей бизнес-центров по районам, тыс. кв.м.



Диапазоны ставок аренды, номинируемых в открывшихся в I квартале 2009г. бизнес-центрах, представлены на рис. 3.4.

Арендная ставка руб./кв.м.

Рис. 3.4. Диапазоны арендных ставок в бизнес-центрах, введенных в I кв. 2009г., руб./кв.м.

Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2009 году снижается, заполнение арендаторами новых объектов существенно замедлилось. По результатам опроса управляющих и брокеров, новые бизнес-центры заполнены на 20-70%. Средний показатель заполняемости открывшихся в I квартале бизнес-центров составляет порядка 27%. В 2009 году происходит снижение заполняемости и увеличение времени экспозиции новых офисных объектов, отток арендаторов из бизнес-центров классов А и В+ в бизнес-центры более низких классов:

2) Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2009г.

- рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пережил самый сложный год в своей истории. На фоне резкого сокращения спроса и стремительного падения арендных ставок владельцы бизнес-центров столкнулись с рекордным количеством переездов. К осени ставки упали до уровня, на котором уже много лет находятся европейские рынки, и в 2010 году девелоперы и консультанты ожидают их стабилизации;

- в 2009 году сдано и введено в эксплуатацию 42 бизнес-центра и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов общей площадью около 450 000 кв. м.;

- в центре города появились офисы класса «А» в БЦ NevskyPlaza и комплексе «Парадный квартал». В последнем деловой центр по плану должен был вводиться в 2010 году, но успел попасть в статистику 2009 года. Петроградская сторона пополнилась двумя бизнес-центрами: Atrio (класс «А»), «Арена Холл» (класс «В+»), а также третьей очередью БЦ «Сенатор» (класс «В+»). Открылись новые бизнес-центры и на популярных направлениях выезда из города: Plenar (класс «А»), PulkovoSky (класс «В+»), «Балтийская Жемчужина» (класс «В+»).

3) Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2010г.:

- в I квартале 2010г. в Санкт-Петербурге сдано в эксплуатацию 6 бизнес-центров общей площадью 103 000 кв. м., что почти в два раза меньше, чем в 2009г.;

- по итогам квартала общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 355 700 кв. м., прирост общего объема предложения составил 4,4%;

- в сегменте высококачественных офисных площадей (классы «А» и «В») введено четыре объекта класса «В» (84 700 кв. м. общей площади). Общий объем предложения в сегменте на конец I квартала 2010г. составил 1 729 500 кв. м.

Качественная структура введенных площадей и предложения в целом представлена на рис. 3.5.

Рис. 3.5. Качественная структура введенных площадей и предложения в целом в I кв. 2010г.,%



На рис. 3.6. показано как в I квартале 2010г. офисные площади вводились в четырех административных районах Санкт-Петербурга.

Рис. 3.6. Распределение введенных в I кв. 2010г. площадей в бизнес-центрах по районам Санкт-Петербурга, %

В I квартале 2010г. существенных изменений ставок аренды не отмечено. В среднем, по Санкт-Петербургу в 2010г. ставки аренды в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах:

- класс А - 900-2 000 руб./кв. м./месяц;

- класс В - 550-1 500 руб./кв. м./месяц;

- класс С - 400-1 000 руб./кв. м./месяц.

Диапазоны ставок аренды, номинируемых в открывшихся в I квартале 2010г. бизнес-центрах, представлены на рис. 3.7. и 3.8.

Арендная ставка, руб./кв.м.

Рис. 3.7. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I кв. 2010г., руб./кв.м.



Арендная ставка, руб./кв.м.

Рис. 3.8. Диапазон арендных ставок, номинируемых в открывшихся в I кв. 2010г. бизнес-центрах, руб./кв.м.

В недавно открывшихся бизнес-центрах офисные площади предлагаются по более низким ставкам. По данным брокеров, в результате переговоров между потенциальным арендатором и арендодателем дисконт на величину арендной платы составляет 10-30%. Разброс ставок существенен не только среди бизнес-центров одного класса, но иногда и внутри отдельно взятого объекта, где ставки для разных арендаторов могут отличаться на 20-25%.

4) Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2010г.:

- 2010г. стал для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга периодом постепенного восстановления и медленного роста по всем параметрам - спросу, объему предложения, арендным ставкам;

- за 2010г. в эксплуатацию было введено около 180 тыс. кв.м. объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ 57%;

- в результате увеличения спроса со стороны арендаторов при меньшем приросте по сравнению с 2009г., уровень вакантных площадей в среднем по рынку сократился. На конец 2010г. в бизнес-центрах класса «А» свободно 20-22% площадей; в бизнес-центрах класса «В+» и «B» уровень вакантных площадей составляет 5-10%;

- ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга после продолжительного снижения в 2008 - 2009 гг., стабилизировались в начале 2010г. и постепенно росли до окончания периода. Рост был отмечен в высококачественных объектах в хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе «А» рост ставок составил 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса «В+» и «В» ставки выросли на 5-10% в долларовом эквиваленте по сравнению с 2009г.;

- в течение всего года наблюдался устойчивый спрос на высококлассные офисные объекты. Арендаторы перемещались из офисов класса C в бизнес центры класса B+ и B. В 2010г. вновь стали пользоваться спросом офисные помещения крупной площади - 1 000-2 000 кв.м.

В течение 2010г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 14 объектов общей площадью около 180 тыс. кв.м, таким образом, общий объем предложения увеличился на 8,2% по сравнению с концом 2009г. Большая часть суммарного прироста офисных площадей за 2010г. была введена в эксплуатацию в первой половине года. С учетом введенных площадей общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга составил около 2 400 000 кв.м.

Динамика предложения офисной недвижимости приведена на рис. 3.9.

Рис. 3.9. Динамика предложения офисной недвижимости, тыс. кв.м.

Как и в 2009г. основную долю нового предложения составили бизнес-центры класса «В+» и «В» (более 75%). Таким образом, на конец 2010г. в общем предложении качественных офисных площадей Санкт-Петербурга преобладают бизнес-центры класса «B+» и «B», на долю которых приходится 44% и 33% соответственно. Доля бизнес-центров класса «А» сократилась по сравнению с прошлым годом на 4% и составила 23% от общего объема предложения. Также изменения в структуре рынка офисной недвижимости произошли по причине реализации программы «Всероссийская классификация бизнес-центров». В 2009г. Всероссийская Гильдия Управляющих и Девелоперов приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. На конец 2010г. комитетами Гильдии пересмотрены классы 151 бизнес-центра в Санкт-Петербурге. Структура рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2010г. приведена на рис. 3.10.

Рис. 3.10. Структура рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2010 г., кв.м.

По итогам 2010г. наиболее активно развивающимися деловыми зонами Санкт-Петербурга являются Центральный, Василеостровский, Петроградский районы, а также Московский район. По объему предложения офисной недвижимости лидируют Центральный, Приморский, Василеостровский и Петроградский районы.

В результате увеличившегося спроса уровень вакантных площадей в бизнес-центрах снизился по сравнению с 2009г., однако до сих пор остается достаточно высоким. На конец 2010г. доля свободных площадей в бизнес-центрах класса «А» составляет 20-22%, в бизнес-центрах класса «В+», «В» - 5-10%. В 2010г. при сохраняющихся рисках на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, ставки доходности остаются достаточно высокими - 12-14%.

Динамика ставок доходности на рынке офисной недвижимости показана на рис. 3.11.



Рис. 3.11. Динамика ставок доходности на рынке офисной недвижимости, %

После снижения в 2008 - 2009 гг., в начале 2010 года арендные ставки в бизнес-центрах и демонстрировали рост к концу периода. В бизнес-центрах класса «А» рост ставок составил 5%, в объектах класса «В+» и «В» - 5-10%.

5) Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2011г.:

- несмотря на возобновление строительства новых офисных объектов, объёмы нового предложения по-прежнему остаются ниже докризисных показателей;

- спрос на офисные помещения остается стабильным;

- запрашиваемые ставки аренды на качественные центрально расположенные офисные помещения продолжают расти;

- разница между запрашиваемыми ставками аренды в качественных офисных зданиях в центре города и в бизнес-центрах на окраине с большим уровнем вакантных помещений возрастает;

- в январе - марте 2011г. было введено в эксплуатацию приблизительно 200 000 кв.м. офисов. Это самый низкий показатель нового предложения в первом квартале за последние шесть лет. Основную долю нового предложения составили помещения класса «В», насчитывающие 146 000 кв.м. или 73% от общего объёма. Доля помещений класса «А» составила 27% или 54 000 кв.м.;

- до конца 2011г. введено в эксплуатацию 520 000 кв.м. офисов, а общее новое предложение 2011г. составило 720 000 кв.м. (из них 57% придется на класс «А»). Объём офисных помещений, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2012 году, ожидается выше показателя текущего года и составит 890 000 кв.м., из которых 40% придется на класс «А»;

- в I квартале 2011г. объем поглощения офисных площадей оказался сопоставим с аналогичными показателями 2010г. и докризисного 2008г. и составил приблизительно 240 000 кв.м. Это почти в 8 раз превышает уровень поглощения в I квартале 2009г., когда объём вновь арендованных и купленных помещений был наименьшим;

- средний уровень вакантных помещений на конец I квартала 2011г. достиг 14,4%. В классе «А» он вырос и составил 20%, что связано с вводом в эксплуатацию новых не занятых арендаторами бизнес-центров, а также выходом на рынок крупных площадей в уже действующих бизнес-центрах. В классе «В» процент свободных помещений значительно не изменился и составил 13%;

- организации по-прежнему предпочитают арендовать помещения в действующих бизнес-центрах. На такие сделки пришёлся основной объём поглощения в I квартале. Доля сделок предварительной аренды и продажи составила 8% от общего объёма поглощения, что значительно ниже докризисных показателей;

- в бизнес-центрах, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца 2011г., уровень незанятых площадей остаётся высоким. В классе «А» он составляет 55%, в классе «В» он достигает 75%;

- учитывая объём поглощения, спрос на качественные офисные помещения со стороны крупных организаций, а также объёмы нового предложения, ожидается, что уровень вакантных помещений снизится к концу года, однако по-прежнему будет превышать показатель, необходимый для равновесия рынка.

Уровень вакантных помещений приведен на рис. 3.12.



Рис. 3.12.Уровень вакантных помещений, %

На конец 2011г. доля офисных центров класса (рис. 3.13.) «В» и «В+» составила 61% (28% - «В+» и 33% - «В») от общего объема офисных площадей. Доля бизнес-центров класса «С» составила 22%. На бизнес-центры класса «А» приходится 17% офисных площадей.

Рис. 3.13. Предложение по классам, %

В конце 2011г. средневзвешенная ставка аренды офисных площадей составила в классе «А» - 1 202 руб./кв. м/мес., в классе «В» и «В+» - 973 руб./кв. м/мес., в классе «С» - 761 руб./кв. м/мес. (рис. 3.14.).

Рис. 3.14. Динамика арендных ставок по годам, руб./кв.м.



Следует отметить, что имеется существенная дифференциация арендных ставок между классом «В» и «В+». Так, средняя по городу ставка для офисов класса «В» составляет 918 рублей, для «В+» 1 012 рублей.

6) Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2011г.:

- предварительные итоги года в офисном секторе выглядят весьма утешительными. Объем ввода площадей подрос, если сравнивать с 2010г., при этом доля вакантных контор на рынке больше не стала. Арендные ставки увеличиваются в пределах инфляции. Несмотря на смутные предчувствия второй волны, рыночная конъюнктура пока не ухудшается;

- спрос по-прежнему формируется прежде всего за счет ротации арендаторов. Правда, если пару лет назад они отказывались от излишков площадей и переселялись в здания попроще, то теперь набирает силу обратный процесс;

- 14% арендаторов, покинувших в этом году бизнес-центры класса «С», решили не мелочиться и переехать сразу в объекты категории А. Доля новых организаций на рынке увеличилась за 2011г. с 5 до 7%, но все еще очень мала;

- сделки по аренде офисов уровня «A» в 2011г. заключаются в основном в Центральном районе (55%), где больше всего таких вариантов. У клиентов бизнес-центров класса «B» наиболее популярны Московский (23%), Петроградский (16%) и Выборгский (16%) районы;

- наиболее востребованы площади, оцененные до 1000 руб./кв.м в месяц. Эксклюзивные офисы по 2000 руб./кв.м сдаются с большим скрипом. Рублевые расценки в IV квартале 2011г. оставались стабильными. На рис. 3.15. приведена структура спроса по площади.



Рис. 3.15. Структура спроса по площади, кв.м.

Проанализировав рынок недвижимости в Санкт-Петербурге за 2009-2011гг. можно сделать вывод, что большую часть рынка занимают бизнес-центры класса «B» и «C». Доля деловых комплексов класса «А» составляет около 20%. Однако, именно этот сегмент офисной недвижимости ощущает наибольший прирост: каждый год сдаются в эксплуатацию тысячи квадратных метров площадей. Но и спрос на аренду коммерческой недвижимости в деловых комплексах класса «А» по-прежнему растёт. Аренда офисов в Санкт-Петербурге премиум-класса, а также помещений в престижных бизнес-центрах пользуется повышенным спросом у крупных организаций.

7) Обзор рынка офисной недвижимости за полугодие 2012г.:

- в Санкт-Петербурге существует устойчивый спрос на офисные площади. Арендаторы особенно активно проявляли себя во втором квартале;

- в I полугодии 2012г. в результате скромного количества сданных в эксплуатацию офисных помещений в городе сократилось число свободных мест. Оценки по выводу новых офисных площадок варьируются от 43 700 кв.м. до 55 600 кв.м.;

- значительная часть из запланированных открытий бизнес-центров не состоялось, сроки были перенесены на III и IV кварталы. В результате в I полугодии 2012г. объем поглощения офисов превысил объем введенных, и уровень вакансий сократился. В офисных центрах класса «А» сегодня свободно 16% площадей, в классе В 9%;

- арендные ставки в офисном сегменте, согласно единодушному мнению всех наблюдателей, за первое полугодие существенно не выросли;

- во 2-м полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 11 офисных центров класса «А» и «В» суммарной арендной площадью около 110 тыс.кв.м. Всего на стадии строительства, по данным компании, находится 40 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 480 тыс. кв.м.

Бизнес-центр «МИР» относится к классу «В». Бизнес-центр располагается в непосредственной близости от деловой части города и является удобной площадкой для развития бизнеса. Рядом проходят главные магистрали Санкт-Петербурга: Московский проспект и улица Садовая. Арендаторам помещений бизнес-центра предоставляется широкий пакет услуг, способных удовлетворить даже самых взыскательных клиентов.

- автономная система пожаротушения;

- система вентиляции и кондиционирования;

- система центрального отопления;

- собственная АТС.

Офисы бизнес-центра:

- евроремонт;

- линолеум;

- стеклопакеты;

- выделенная линия интернет;

- кондиционер;

- отдельный санузел;

- свободная планировка;

- телефонная линия.

Безопасность:

- круглосуточная охрана;

- система аудио-оповещения;

- здание после реконструкции;

- приточно-вытяжная система вентиляции;

- пожарная и охранная сигнализация;

- система видеонаблюдения и контроля доступа.

В арендную ставку включены: коммунальные услуги, электроэнергия, охрана, абонентское почтовое обслуживание. Дополнительно оплачиваются: уборка, телефония, интернет.

Рассмотрим динамику средней арендной ставки за 3 года, приведенную на рис. 3.16.

Рис. 3.16. Динамика средней арендной ставки за три года, руб.кв.м.

Как видно из рис. 3.16. рост средней арендной ставки произошел из-за повышения стоимости коммунальных услуг, а так же в связи с заключением договоров по новым ставкам.

Динамика свободных площадей бизнес-центра «МИР» приведена на рис. 3.17.

Рис. 3.17. Динамика свободных площадей бизнес-центра «МИР», кв.м.

Увеличение свободных площадей связано с выездом ряда крупных арендаторов, таких как ООО «ВИП Сервис корпорейтед», занимаемая площадь которого составляла 125,9 кв.м., и ООО «Балтийская жемчужина», площадью 201,9 кв.м.

В работе были рассмотрены бизнес-центры других управляющих организаций. Их характеристики по итогам полугодия 2012г. приведены в табл.3.1.

Таблица 3.1 Общая характеристика бизнес-центров Санкт-Петербурга по итогам полугодия 2012г.



По приведенным данным рассмотрим каждый класс бизнес-центра отдельно и построим гистограммы.

1) Класс «А»:

- в табл. 3.2. приведено общее количество рассматриваемых бизнес-центров класса «А» с основными данными;

- на основе данных, приведенных в табл. 3.2. построим гистограмму по арендным ставкам класса «А» (рис. 3.18.).



Таблица 3.2 Бизнес-центры класса А

Рис. 3.18. Гистограмма, построенная по арендным ставкам класса «А», руб./кв.м.

2) Класс «В+»:

- в табл. 3.3. приведено общее количество рассматриваемых бизнес-центров класса «В+» с основными данными:

- на основе данных, приведенных в табл. 3.3. построим гистограмму по арендным ставкам класса «В +» (рис. 3.19.).