Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту

Таблица 3.3 Бизнес-центры класса «В+»

Рис. 3.19. Гистограмма, построенная по арендным ставкам класса «В+», руб./кв.м.

3) Класс «В»:

- в табл. 3.4. приведено общее количество рассматриваемых бизнес-центров класса «В» с основными данными:

- на основе данных, приведенных в табл. 3.4. построим гистограмму по арендным ставкам класса «В» (рис. 3.20.).

Таблица 3.4 Бизнес-центры класса «В»

Рис. 3.20. Гистограмма, построенная по арендным ставкам класса «В», руб./кв.м.

4) Класс «С»:

- в табл. 3.5. приведено общее количество рассматриваемых бизнес-центров класса «С» с основными данными;

- на основе данных, приведенных в табл. 3.5. построим гистограмму по арендным ставкам класса «С» (рис. 3.21.).

Таблица 3.5 Бизнес-центры класса «С»

Рис. 3.21. Гистограмма, построенная по арендным ставкам класса «С», руб./кв.м.

4) Класс «D»:

- в табл. 3.6. приведено общее количество рассматриваемых бизнес-центров класса «D» с основными данными;

- на основе данных, приведенных в табл. 3.6. построим гистограмму по арендным ставкам класса «D» (рис. 3.22.).

Таблица 3.6 Бизнес-центры класса «D»

Рис. 3.22. Гистограмма, построенная по арендным ставкам класса «D», руб./кв.м.

На рис. 3.23. отражены основные показатели распределения бизнес-центров в Санкт-Петербурге по классам.

Рис. 3.23. Основные характеристики распределения бизнес-центров в Санкт-Петербурге по классам.

1) Mean - средняя арифметическая.

За основу были взяты арендные ставки по каждому классу. Так средняя арендная ставка класса «А», равная 1388,00 руб./кв.м., в два раза больше средней арендной ставки класса «D», которая составляет 667,5 руб./кв.м. Разница между этими классами составляет 720,50 руб./кв.м.

Средняя арендная ставка класса «В+» на 209,4 руб./кв.м. меньше средней арендной ставки класса «А», и на 257,2 руб./кв.м. больше средней арендной ставки класса «В».

Самая минимальная арендная ставка в классе «D», которая равна 420 руб./кв.м., и 2000 руб./кв.м. в классе «В+».

2) Skewness-асимметрия (3.24):

Показывает отклонение эмпирического распределения от центральной оси нормального в левую или в правую сторону. Величина асимметрии может быть положительной и отрицательной. Если (-Mo)>0, то на графике такой ряд будет иметь вытянутость вправо (правосторонняя асимметрия), если ( -Mo)<0, то вытянутость влево (левосторонняя асимметрия).Бизнес-центры класса «А» и «С» - левосторонняя асимметрия. Бизнес-центры класса «В+», «В» и «D» - правосторонняя асимметрия. Принято считать, что асимметрия выше 0,5 считается значительной. Если асимметрия меньше 0,25, она считается незначительной.

Поскольку асимметрия не существенна и равна при классе «А» -0,04, при классе «В +» 0,24, при классе «В» 0,43, при классе «С» -0,47 и при классе «D» 0,11, то при переходе бизнес-центра из одного класса в другой, уровень тарифов можно устанавливать исходя из среднего значения арендных ставок, но при этом необходимо оценить степень однородности, который рассчитывается на основе вариации.

3) Коэффициент вариации - наиболее часто применяемый показатель относительной колеблемости, характеризующий однородность совокупности (3.25). Совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33% для распределений, близких к нормальному. Оценка степени интенсивности вариации возможна только для каждого отдельного признака и совокупности определенного состава:

- коэффициент вариации класса «А» = 16% < 33%;

- коэффициент вариации класса «В+» = 22% < 33%;

- коэффициент вариации класса «В» = 20% < 33%;

- коэффициент вариации класса «С» = 13% < 33%;

- коэффициент вариации класса «D» = 20% < 33%.

Коэффициент вариации не превышает 33%, что говорит о том, что данная совокупность однородна, отличия в индивидуальных значениях признака несущественны, т.е. среднее значение признака действительно отражает типичный уровень признака.

4. ВЫВОДЫ ИЗ АНАЛИЗА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК, ФОРМУЛИРОВКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПЕРЕХОДУ В БОЛЕЕ ВЫСОКИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ

Для того чтобы бизнес-центр «МИР» перешел в более высокий класс нужно рассчитать показатель эффективности проекта. Эффективность деятельности предприятия относится к числу наиболее важных экономических критериев. В наиболее общем виде ее можно представить как соотношение затрат на доведение помещения к более высокой категории, и результата, полученного в ходе ее реализации. Таким образом, из определения экономической эффективности можно сформулировать две основные задачи: прямую - достижение максимального эффекта при заданном уровне затрат и обратную - достижение заданного эффекта при минимальных затратах. Каждому предприятию за время своей деятельности приходится решать как ту, так и другую задачу. Анализ эффективности и отбор инвестиционных проектов базируется на прогнозе и оценке денежных потоков, возникающих в процессе их осуществления.

На данный момент, бизнес-центр «МИР» находится в классе «В». Для того, что бы перейти в класс «В+», ему необходимо:

- провести капитальный ремонт коридоров 4-ого и 5-ого этажей: глобальная чистка линолеума, косметический ремонт стен, а также косметический ремонт мест общего пользования с заменой сантехники;

- провести ряд работ по внешнему ремонту: облицовка плиткой, частичная замена оконных рам.

- привлечение крупных, финансово-устойчивых арендаторов, путем рекламы;

- обеспечение индивидуальной системы кондиционирования.

В табл. 4.1 и 4.2 приводятся исходные данные и сводная таблица денежных потоков для оценки коммерческой эффективности проекта для перехода в класс «В+».

Таблица 4.1 Исходные данные

Таблица 4.2 Денежные потоки для оценки коммерческой эффективности проекта, тыс.руб.

Критерий эффективности инвестиционного проекта выражается следующим образом: NPV>0. Положительное значение чистого дисконтированного дохода свидетельствует о том, что проект эффективен и может приносить прибыль в установленном объеме. Отрицательное значение чистого дисконтированного дохода свидетельствует о неэффективности проекта.

В отличие от NPV индекс доходности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV.

При расчете дисконтированного срока окупаемости проекта используют следующую зависимость: Срок окупаемости = t при котором NPV(t)=0.

Результаты расчетов можно представить графически. Чаще всего рисуют динамику NPV во времени. Точка пересечения линии NPV с осью абсцисс будет показывать дисконтированный срок окупаемости проекта, как это показано на рис.4.1.

ЧДД, тыс. Руб.

Периоды, год

Рис.4.1. График изменения NPV по периодам реализации проекта, год.

Для того, что бы бизнес-центр «МИР» смог перейти в класс «А», собственнику здания необходимо помимо затрат, приведенных в табл. 4.1 произвести дополнительные затраты на:

- встройку грузового лифта с внешней стороны здания;

- создание автономной системы отопления;

- приобретение датчиков и дымовых извещателей, для обеспечения отфильтровывания пыли из атмосферы.

В табл. 4.3 приведена сводная таблица денежных потоков для оценки коммерческой эффективности проекта для перехода в класс «А».

Таблица 4.3 Денежные потоки для оценки коммерческой эффективности проекта, тыс.руб.

На рис. 4.2 показан график изменения NPV по периодам реализации проекта.

ЧДД, тыс. руб.

Период, год

Рис. 4.2. График изменения NPV по периода реализации проекта, год.

Как видно из приведенного графика (рис. 4.1) дисконтированный срок окупаемости проекта при переходе в класс «В+» составит 3,2 года, при котором чистый дисконтированный доход будет положительный и равен 16938,6 тыс.руб. Индекс доходности характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Индекс доходности с каждым годом увеличивается.

Дисконтированный срок окупаемости проекта при переходе в класс «А» составляет 3,2 года, при котором чистый дисконтированный доход будет положительный и равен 20605,0 тыс.руб. Индекс доходности увеличивается с каждым годом. В результате расчета коммерческой эффективности можно сделать вывод о том, чтобы в дальнейшем бизнес-центр «МИР» развивался, качественно усовершенствовался и отвечал современным требованиям арендатора. Учитывая годовой финансовый результат трех лет и сопоставив их с затратами, собственник здания может принять решение о целесообразности перехода в класс «А».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной дипломной работе была рассмотрена тема «Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту» на примере ООО «Ай Би Эстейт», который является управляющей организацией, решающая поставленные перед ней задачи с позиции собственника и в его интересах. Были приведены основные финансовые результаты деятельности организации и рассчитаны основные технико-экономические показатели за три года. Из расчетов технико-экономических результатов можно сделать вывод, что предприятие платежеспособное, оно в состоянии погашать текущие обязательства за счёт денежных средств, средств на расчетный счетах. Организация использует упрощенную систему налогообложения. Организация освобождается от обязанности по уплате налога на прибыль организаций, налога на добавленную стоимость, налога на имущество организаций. Объектом налогообложения в ООО «Ай Би Эстейт» являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 10 процентов.

Все хозяйственные операции за отчетный период организации при применении упрощенной системы налогообложения отражаются в Книге учета доходов и расходов.

Выявленные недостатки в бухгалтерском и налоговом учете:

- деятельность без уплаты НДС часто приводит к потере покупателей - плательщиков НДС;

- при переходе с упрощенной системы необходимо досдавать бухгалтерскую и налоговую отчетность;

- при потере права работать на УСН нужно восстанавливать обычный бухучет за весь период работы на УСН;

- затраты, которые учитывают при расчете единого налога, является закрытым. Поэтому организации, использующие УСН (при объекте налогообложения «доходы минус расходы») не смогут отразить часть затрат.

Проанализирована классификация бизнес-центров по системе ABCD, поскольку статус делового центра оказывает существенное влияние на выбор объекта при аренде офисов.

Проведен анализ рынка недвижимости и статистики по арендным ставкам по Санкт-Петербургу за 3 года. Выполнены расчеты средних арендных ставок по классам, измерение асимметрии в группах и приведена оценка однородности по каждому классу бизнес-центра. Рассчитан показатель коммерческой эффективности проекта и разработаны рекомендации по переходу в более высокий ценовой сегмент. Эффективность деятельности предприятия относится к числу наиболее важных экономических критериев. В наиболее общем виде ее можно представить как соотношение затрат на доведение помещения к более высокой категории, и результата, полученного в ходе ее реализации.

Для того, чтобы в дальнейшем бизнес-центр «МИР» развивался, качественно усовершенствовался и отвечал современным требованиям арендатора собственник здания может принять решение о целесообразности перехода бизнес-центра «МИР» в класс «А».

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.11.1996 №14-ФЗ.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 25.12.2012).

3. Федеральный закон Российской Федерации от 08.02.1998 №14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 11.07.1998 №96-ФЗ, от 31.12.1998 №193-ФЗ) «Об обществах с ограниченной ответственностью».

4. Федеральный закон Российской Федерации от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

5. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 №104-ФЗ (ред. от 24.07.2009) «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах».

6. Приказ Минфина Российской Федерации от 31.12.2008 №154н «Об утверждении форм книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, книги учета доходов индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения на основе патента, и порядков их заполнения» (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 10.02.2009 №13290).

7. Приказ Минфина Российской Федерации от 29.07.1998 №34н (в ред. от 24.12.2010 N 186н, с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ от 23.08.2000 N ГКПИ 00-645) «Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации» (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 27.08.1998 №1598).

8. Приказ Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 №32н (в ред. от 08.11.2010) «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 31.05.1999 №1791).

9. Приказ Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 №94н (в ред. от 08.11.2010) «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению».

10. Приказ Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 №33н (в ред. от 27.04.2012) «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 31.05.1999 №1790).

11. Приказ Минфина РФ от 30.12.2005 №167н (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.11.2006 №152н, с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ от 26.05.2006 №ГКПИ06-499) « Об утверждении формы книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, и порядка ее заполнения» (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 03.02.2006 №7453).

12. Письмо Минфина Российской Федерации от 15.12.2003 №04-02-05/1/108 «О внесении исправлений в налоговые регистры организациями и предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения».

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

14. Закон Санкт-Петербурга от 05.05.2009 №185-36 «Об установлении на территории Санкт-Петербурга налоговой ставки для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения».

15. Щербачева Е.Н.Финансовые и бухгалтерские консультации: научно-практический журнал, 2011, №10. URL: http://www.fbk.ru/upload/images/ FBK_Journal_102011.pdf

16. Володин Н. Л. Классификация бизнес центров и торговых центров. Характеристики и критерии, 2011. URL: http://cleaneri.ru/obuchenie/ kliningovyi-likbez/klasifikacija-biznes-centrov-i-torgovyh-centrov-harakteristiki-i-kriteri.html

17. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды - М.: «СТАТУС», 2007, 72 с.

18. Савчук В. П. Оценка эффективности инвестиционных проектов, 2001. URL: http://www.cfin.ru/finanalysis/savchuk/index.shtml

Размещено на Allbest.ru