Региональный рынок жилья на примере г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия о региональном рынке недвижимости

Региональный рынок недвижимости -сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи земли, естественных угодий, являющихся собственностью юридических и физических лиц.

Региональный рынок недвижимости включает следующие сегменты: жилой фонд, нежилой фонд, земля (земельные участки).

Жилой фонд-совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах и школы-интернаты), квартиры, служебные, жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. По формам собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный, муниципальный, общественный, в коллективной собственности.

Нежилой фонд - находящиеся в собственности РФ, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения, находящиеся на определенном участке.

Земля- ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; является одним из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

-городской;

-местный;

-региональный;

-мировой;

-национальный;

о степени готовности к эксплуатации:

-рынки существующих объектов;

-незавершенное строительство;

-новое строительство;

По виду сделок:

-купля-продажа;

-аренда;

-вещные права;

-ипотека;

По форме собственности:

-государственных и муниципальных объектов;

-частных объектов;

По способу совершения сделок:

-первичный рынок и вторичный рынок;

-организованный и неорганизованный;

-традиционный и компьютеризированный;

-биржевой и внебиржевой.

Факторы, влияющие на региональный рынок недвижимости:

1.Территориальные особенности:

-климатические особенности

-политическая стабильность - состояние политической системы, характеризующееся наличием необходимых условий и факторов, Обеспечивающих сохранение обществом своей идентичности, гражданского мира и согласия на основе достижения баланса интересов различных социальных субъектов и политических сил, своевременного легитимного разрешения возникающих проблем и противоречий в сфере политики с помощью предусмотренных законом механизмов и средств.

-национальные традиции - от лат. traditio - передача) - сложившиеся на основе длительного опыта жизнедеятельности нации и прочно укоренившиеся в обыденном сознании правила, нормы и стереотипы поведения, формы общения людей.

-криминогенная обстановка - совокупность факторов, способствующих сохранению или росту преступности (отдельных ее родов или видов) на определенной территории.

2.Уровень развития инфраструктуры, обслуживающий рынок недвижимости.

3.Государственная и региональная политика по управлению недвижимостью.

4.Политика приватизации государственного, регионального, муниципального имущества.

Основные функции рынка недвижимости:

1) установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

2) регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

3) коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

4) функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

5) стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

6) социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Особенностями недвижимости как товара являются:

* длительное функционирование как предмета личного потребления;

* физическая неподвижность и связь с землей;

* сохранение в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы;

* относительно высокая стоимость;

* ограниченность земельных ресурсов;

* значительная дифференциация потребителей;

* неоднородность: недвижимость различают по размеру, местоположению и т.п.

Субъекты рынка недвижимости.

Субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (физические и юридические лица); инвесторы; продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности: агентства оценщиков; риэлтерские фирмы; юридические фирмы; рекламные агентства; биржи недвижимости; страховые компании; аукционные фирмы; фондовые биржи; конкурсные комиссии; чековые инвестиционные фонды; комиссии по приватизации предприятий; банки (в т.ч. ипотечные) и др.

Государственные органы: бюро технической инвентаризации (ПИБ);комитеты по управлению имуществом (КУГИ);арбитражные суды; нотариальные конторы; налоговые инспекции; комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Регулирование рынка недвижимости в основном осуществляют следующие государственные органы:

1) Министерство имущества РФ;

2) Органы градостроительства и архитектуры, проектные бюро, топографические организации, а также иные субъекты, имеющие государственные лицензии на проведение соответствующих работ;

3) Службы регистрации права на недвижимость, к которым относятся региональные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, управления государственного земельного кадастра и др.

Задачи, которые призваны решать государственные региональные органы управления по совершенствованию территориального рынка недвижимости, сводятся к следующему:

- учет объектов и регулирования отношений собственности на недвижимость;

- обеспечение эффективного использования объектов недвижимости на основе гибкой системы налогообложения, сочетающей интересы владельцев недвижимости, ее арендаторов и субъекта Федерации;

- разработка и реализация региональных программ по недвижимости, определяющих основные направления развития рынка недвижимости через процессы приватизации, жилищные программы, развитие производственной базы строительной индустрии и т.п.

- создание института ипотеки, способного привлечь финансово-кредитную систему региона к активному включению объектов недвижимости в хозяйственный оборот.

В своей работе я подробно рассмотрела региональный рынок жилья на примере г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области .

Рынок жилья заслуживает особого внимания, поскольку выполняет очень важную социальную функцию. Большое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности: доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной; обеспеченность общественными услугами: школы, детские сады пожарная команда, органы правопорядка и т.п.; качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и др.; внешний вид: ландшафт, внешние характеристики домов и участков. Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья.

Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по разным причинам: приобретение жилья на первичном рынке, переезд на другое место жительства, смерть и т.п.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании -- поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику -- физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города -- определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Рынок жилья подразделяется на:

-городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

-рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство

1.2 Правовые основы рынка недвижимого имущества

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.

Права и интересы в сфере недвижимости делятся на общественные и частные.

К общественным правам относятся:

1)право на налог (имущественное налогообложение);

2)право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

3)право полицейской власти -- ограничения, которые устанавливаются обществом для защиты своих интересов (введение зональных ограничений в области строительства, дорожного движения, законодательство по застройке и развитию территории, по контролю за окружающей средой, законодательство по эксплуатации и разработке земли и т. д.);

4)право выворачивать имущество в казну (возвращение государству права собственности в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и в случаях отсутствия законных наследников).

К частному праву относятся:

1)владение имуществом одним физическим или юридическим лицом;

2)пожизненное имущественное право (права на недвижимость, которые прекращаются со смертью владельца);

3)права на недвижимость в соответствии с законом

Источники права подразделяются на три основные группы:

1.Федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними, нормативные правовые акты;

2.Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

3.Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.

В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

«Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36,40). Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.

Реально отдельные части объекта недвижимости (земельный участок, расположенные на нем здания, а также его части) могут находиться в собственности различных юридических и физических лиц.

Нормативно-правовые акты, регулирующие рынок недвижимости по Нижегородской области и г. Нижнему Новгороду.

1. ЗАКОН "О жилищной политике в Нижегородской области №123-З от 7 сентября 2007 г."

Целями жилищной политики Нижегородской области являются:

1) обеспечение права всех жителей Нижегородской области на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

2) повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры;

3) осуществление эффективной социальной защиты в области жилищных отношений отдельных категорий граждан;

4) улучшение жилищных условий жителей Нижегородской области, не обеспеченных достаточной площадью жилого помещения на одного члена семьи или проживающих в жилых помещениях, не соответствующих требованиям, которым должно отвечать жилое помещение;

5) обеспечение эффективности системы управления жилищным фондом, основанной на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;

6) обеспечение эффективной защиты прав собственников жилых помещений в Нижегородской области;

7) содействие развитию рынка жилья, удовлетворяющего потребностям жителей Нижегородской области;

8) создание условий, обеспечивающих формирование уровня рыночных цен на жилые помещения, не превышающего существенно стоимости их строительства;

9) содействие обеспечению сохранности жилищного фонда в Нижегородской области;

10) содействие развитию инициативы граждан и организаций в улучшении жилищных условий граждан;

11) содействие развитию рынка страхования жилых помещений в Нижегородской области.

2. ПРИКАЗ от 27 февраля 2013 г. N 203 "О создании рабочей группы по формированию рынка доступного арендного жилья на территории Нижегородской области"

3. ЗАКОН "О мерах социальной поддержки граждан, пострадавших в результате природных пожаров, произошедших на территории Нижегородской области в 2010 году №177-З от 16 ноября 2010 г."

- Статья 5. Материальная помощь в связи с утратой имущества

- Статья 6. Обеспечение жилыми помещениями

- Статья 7. Компенсационная выплата за утраченное жилое помещение

- Статья 8. Компенсация за утраченные документы

- Статья 9. Единовременное пособие членам семей погибших (умерших) граждан

- Статья 10. Предоставление и финансирование мер социальной поддержки

4. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 декабря 2008 г. N 591 Об утверждении региональной адресной программы "переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории нижегородской области с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008 - 2011 годы"

Основная цель Программы:

1.Создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан на территории муниципальных образований Нижегородской области.

2.Поддержка строительных организаций в части завершения строительства путем приобретения жилых помещений в многоквартирных домах, строительство которых не завершено и строительная готовность которых составляет не менее чем 70% от предусмотренной проектной документацией готовности таких многоквартирных домов, в том числе в таких многоквартирных домах, строящихся (создаваемых)с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

3. Переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, находящихся в подлежащих сносу аварийных многоквартирных домах, в благоустроенные жилые помещения в возможно сжатые сроки.

4.Ликвидация аварийных многоквартирных домов.

5.Использование освободившихся земельных участков после сноса аварийных многоквартирных домов участниками Программы под строительство новых объектов недвижимости по итогам реализации Программы.

5. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 марта 2009 г. N 135 Об утверждении региональной адресной программы "переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории нижегородской области с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на2009 - 2011 годы"

6. ЗАКОН № 116-З от 30 сентября 2008 года"О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области отдельными государственными полномочиями в области жилищных отношений"

7. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 октября 2013 г. N 748 Об утверждении государственной программы "Обеспечение граждан Нижегородской области доступным и комфортным жильем на период до 2024 года"

Основные задачи Программы:

1) Создание долгосрочной и гарантированной системы государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы с использованием ипотечного жилищного кредитования в целях повышения уровня благосостояния населения и утверждения высоких стандартов качества жизни населения Нижегородской области;

2) Создание благоприятных условий для проживания отдельных категорий граждан, установленных законодательством Нижегородской области;

государственная поддержка молодых семей Нижегородской области в решении жилищной проблемы;

3) Повышение качества и условий жизни работников учреждений сферы здравоохранения, образования, социальной защиты, культуры и спорта, научных организаций на территории Нижегородской области;

4) Усиление контроля за криминалистической ситуацией в Нижегородской области посредством улучшения жилищных условий участковых уполномоченных милиции (полиции);

5) Повышение качества и условий жизни многодетных семей, проживающих на территории Нижегородской области;

6) Повышение качества и условий жизни учителей, работающих в муниципальных или государственных общеобразовательных организациях Нижегородской области;

7) Развитие рынка жилья экономкласса.

рынок недвижимость жилье

Глава 2. Практическая часть

Таблица №1.Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья. Первичный рынок жилья. Нижегородская область.(рублей).

	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
1 квартал
Все типы квартир	55636,36	55418,17	47817,15	45053,84	46218,28	52734,13	54027,89
Типовые квартиры				38010,23	39192,11	47963,89	52963,45
Квартиры улучшенного качества	53610,43	52897,02	47312,43	46041,85	47309,99	53525,76	54381,01
Элитные квартиры	67846	78628,34	72243,3
2 квартал
Все типы квартир	58909,01	53919,83	47608,1	44981,74	47437,46	53227,43	58909,01
Типовые квартиры				36789,99	40114,9	49386,62
Квартиры улучшенного качества	56963,19	51305,65	47111,65	46130,78	48575,23	53864,82	56963,19
Элитные квартиры	70455	77770,58	72243,3
3 квартал
Все типы квартир	61524,64	51592,45	46776,6	45287,12	48813,98	55058,22
Типовые квартиры				37458,62	41117,98	50597,32
Квартиры улучшенного качества	58638,92	49331,87	46306,45	46385,22	50009,78	55798,51
Элитные квартиры	78009,28	72243,3	70500
4 квартал
Все типы квартир	62422,02	50698,25	47062,29	45972,23	50535,33	53229,97
Типовые квартиры				39089,58	44699,15	49817,57
Квартиры улучшенного качества	59245,9	48301,57	46607,3	46937,65	51442,14	53796,27
Элитные квартиры	80484,53	72243,3	70500



Таблица №2.Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья. Вторичный рынок жилья. Нижегородская область.(рублей).

	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
1 квартал
Все типы квартир	42969,14	45120,31	42073,34	44413,62	48933,43	57988,56	61626,28
Типовые квартиры	42375,41	44715,81	42338,52	42702,94	45982,17	56263,46	59566,26
Квартиры улучшенного качества	45372,32	47233,75	45532,78	46963,15	53102,76	61218,94	64743,78
Элитные квартиры	66442,67	75859,84	77022,5	79456,16	77890,38	78762,28	79794,74
Квартиры низкого качества	38899,8	41441,91	39607,96	41663,45	44761,78	54141,48	58835,55
2 квартал
Все типы квартир	45289,91	43302,12	42411,07	44966,82	50424,79	58612,01
Типовые квартиры	44280,43	42242,82	42739,24	43191,44	47699,91	56523,07
Квартиры улучшенного качества	48105,61	46343,94	45948,53	48029,5	54216,19	61762,51
Элитные квартиры	68616,55	73066,91	75659	77693,44	79079,51	79415,87
Квартиры низкого качества	41525,28	39611,07	40289,76	41456,24	46598,69	55343,99
3 квартал
Все типы квартир	46625,19	41254,97	42993,61	45760,67	52976,24	60093,42
Типовые квартиры	45910,33	40266,85	43309,62	43638,28	50771,35	58656
Квартиры улучшенного качества	49112,71	44253,9	46216,3	49215,19	56579,53	63181,5
Элитные квартиры	70333,9	69103,93	79310	77693,44	79327,33	79415,87
Квартиры низкого качества	42928,06	37448,69	40439,53	42281,47	48665,19	56176,75
4 квартал
Все типы квартир	47416,48	40730,73	43509,61	46497,31	55263,02	60919,14
Типовые квартиры	46652,61	39764,19	43804,58	44835,54	53590,62	59094,26
Квартиры улучшенного качества	50072,59	43749,25	46719,77	49734,23	57892,23	64353,97
Элитные квартиры	73133,92	69103,93	79691	77693,44	78737,42	79752,29
Квартиры низкого качества	43485,68	37019,7	41052,38	42462,73	52036,05	56983,2



Динамика средней цены предложения по Нижнему Новгороду на рынке готового жилья (вторичный рынок). (руб./м²) .

Средняя по городу цена предложения готового жилья в апрелe 2014 года составила 63832 руб. за квадратный метр. По сравнению с данными за март, средневзвешенная цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде в апрелe повысилась на 221 руб. за квадратный метр или на 0.35%. Вопреки повышению средней цены предложения на рынке готового жилья по городу, цены на готовое жилье в Автозаводском и Канавинском районах в апрелe снизились - на 0.31% (181 руб./кв.м) и 0.08% (49 руб./кв.м) соответственно. Максимальное в процентном отношении повышение цен на готовое жилье в апрелe наблюдалось в Московском районе - по сравнению с данными за март, средняя цена на готовое жилье повысилась на 2.23% (1323 руб./кв.м).

Динамика средней цены предложения по Нижнему Новгороду на рынке готового жилья в зависимости от района. (руб./м²)



Цены за кв.м. по типам жилья.

Дороже всего стоит жилье в домах повышенной комфортности (52845 руб. за кв.м), дешевле всего - в «брежневках» (45712 руб. за кв.м). Остальные типы жилья оцениваются приблизительно одинаково: улучшенное 49126 руб. за кв.м. «сталинка» 45881 руб. за кв.м. «хрущевка» 48178 руб. за кв.м. типовое 49384 руб. за кв.м.

Цены за кв.м. по количеству комнат.

1-комнатные квартиры предлагаются в среднем по 54112 руб. за кв.м. 2-комнатные - по 49587 руб. за кв.м. 3-комнатные - по 46787 руб. за кв.м. 4-комнатные - по 44966 руб. за кв.м.

Таблица №3. Средние цены на первичном рынке жилья по РФ (за 1 кв.м.)

	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Все квартиры	52504	47715	48144	43686	48163	50208
В том числе:
Типовые квартиры	49138	44481	46807	44777	49872	49966
Квартиры улучшенного качества	50459	46145	47685	42881	47178	49252
Элитные квартиры	69612	65617	69351	49042	54843	65754

Таблица №4. Средние цены на вторичном рынке жилья по РФ (за 1 кв.м.)

	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Все квартиры	56495	52895	59998	48243	56370	56478
В том числе:
Квартиры низкого качества	50010	48439	54203	42368	48102	49289
Типовые квартиры	53752	48940	56762	44002	51279	51419
Квартиры улучшенного качества	57506	53956	60814	50858	60847	60738
Элитные квартиры	83207	88140	105302	73168	84525	97811

Размещено на Allbest.ru