Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Оценка недвижимости на примере офисного здания

Оценка недвижимости на примере офисного здания

Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 23.06.2012
Размер файла 179,7 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

6307

Объем надземной части, м3

17030

Этажность

9

Фундамент

ж/бетон

Стены и перегородки

монолит

Перекрытия

ж/бетон

Кровля

рулон

Проемы

пластик

Полы

пластик, ковролин

Инженерные сооружения

система пожарной сигнализации фирмы «Schrack», система охраны фирмы «Ademco control»,центральный электрораспределитель фирмы «May&steffens», система водоснабжения фирмы «Рumpenfabrik», система теплоснабжения фирм «Кlinger» и «Wilo», система вентиляции и кондиционирования фирмы «Wolf», лифты фирмы «Otis», холодильная установка фирмы «Carrier».

Функциональное назначение

офисное

Балансовая стоимость, руб.

39 654 963

Приложение № 2

Описание земельного участка

Элемент сравнения

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Местоположение

(оценочная зона)

ЦАО

ЦАО

ЦАО

Площадь земельного участка

0,2255

0,04

0,1

Назначение

Офисный центр

Административное здание

Административное здание

Передаваемые права аренды на земельный участок

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия продажи

Типичные

Типичные

Типичные

Дата выставления на торги/Дата продажи

01.07.2001

01.07.2001

01.07.2001

Цена продажи/предложения 1 га, тыс. долл. США

7 500

6 060

Приложение № 3

Описание оцениваемого земельного участка

Наименование

Значение

Площадь участка всего

1930 кв. м.

Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и в виду целевого использования земли (с 01.08.1999 г.)

180 000 руб.

Территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы

1

Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы

7,41

Ежегодная арендная плата за весь участок (с 01.08.1999 г.)

334 650,4 руб.

Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка

Элемент сравнения

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Площадь земельного участка

0,2255

0,04

0,1

Назначение

Офисный центр

Административное здание

Административное здание

Передаваемые права аренды на земельный участок

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия продажи

Типичные

Типичные

Типичные

Дата выставления на торги/Дата продажи

01.07.2004

01.07.2004

01.07.2004

Цена продажи/предложения 1 га, тыс. долл. США

7 500

6 060

Приложение № 4

Расчет рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Цена продажи/предложения 1 га, тыс. долл. США

7 500

6 060

Передаваемые права аренды на земельный участок

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

Величина корректировки

0%

0%

Скорректированная цена

7 500

6 060

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Величина корректировки

0%

0%

Скорректированная цена

7 500

6 060

Условия продажи

Типичные

Типичные

Типичные

Величина корректировки

0%

0%

Скорректированная цена

7 500

6 060

Корректировка на снижение цены в процессе торгов

Рыночная стоимость

Цена предложения

Цена предложения

Величина корректировки

-10%

-10%

Скорректированная цена

6750

5454

Дата выставления на торги/Дата продажи

01.07.2001

01.07.2001

01.07.2001

Величина корректировки

0%

0%

Скорректированная цена

6750

5454

Местоположение

(оценочная зона)

ЦАО

ЦАО

ЦАО

Величина корректировки

0%

0%

Скорректированная цена

6750

5454

Площадь земельного участка, га

0,2255

0,04

0,1

Величина корректировки

-43%

-19%

Скорректированная цена

3853

4418

Назначение участка

Офисный

центр

административное здание

административное здание

Величина корректировки

0%

0%

Скорректированная цена

3853

4418

Весовые коэффициенты

0,4

0,6

Итоговая стоимость 1 га земельного участка, тыс. долл. США

4248

Итоговая стоимость права аренды земельного участка, тыс. долл. США

958

Итоговая стоимость права пользования земельным участком, руб., округленно.

27 974 000

Приложение № 5

Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания

№

Конструктивные элементы

Уд. вес

Описание конструкций

%износа

уд.% износа

1

Фундаменты

3%

Железобетонные

5%

0,15%

2

Стены и перегородки

27%

Стены - монолитные

5%

1,35%

3

Перекрытия и покрытия

11%

Железобетонные

5%

0,55%

4

Кровля

5%

Железо

5%

0,25%

5

Полы

8%

Пластик, ковролин

5%

0,40%

6

Проемы

6%

Двойные створные, филенточные

5%

0,30%

7

Отделочные работы

5%

евро

5%

0,25%

8

Внутренние санитарно- технические и электротехнические устройства

20%

отопление, канализация, водопровод, вентиляция, электроосвещение, телефон, телевидение, пожарная сигнализация, кондиционирование

5%

1,00%

9

Прочие работы

15%

ограждение, озеление, освещение

5%

0,75%

ИТОГО

100%

5%

Приложение № 6

Расчет премии за риск

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

1

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

1

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный

1

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный

1

Ускоренный износ здания

статичный

1

Неполучение арендных платежей

динамичный

1

Неэффективный менеджмент

динамичный

1

Криминогенные факторы

динамичный

1

Финансовые проверки

динамичный

1

Неправильное оформление договоров аренды

динамичный

1

Количество наблюдений

0

0

2

3

3

2

0

0

0

0

Взвешенный итог

0

0

6

12

15

12

0

0

0

0

Сумма 45

Количество факторов 10

Поправка на риск вложений в объект недвижимости 4,5

Приложение № 9

Описание отобранных объектов-аналогов

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Местоположение

м. Кузнецкий мост,

м. Театральная,

м. Чеховская

м. Тверская,

м. Чеховская,

м. Маяковская

м. Смоленская,

м. Арбатская

м. Добрынинская,

м. Полянка

Площадь здания

8505

735,1

2950

2680

Состояние объекта

Евро

Евро

Евро

Евро

Наличие парковки, охраны и т.д.

охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса А

охрана, телефон,парковка на 15 машин

охрана, телефон, парковка на 25 машин

охрана, телефон, парковка на 22 машины

Передаваемые права на здание

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

Передаваемые права на земельный участок

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия продажи

Типичные

Типичные/аукцион

Типичные/аукцион

Типичные/аукцион

Дата продажи/Дата выставления на торги

Июль 2001 г.

Июль 2001 г.

Июль 2001 г.

Июль 2001 г.

Цена предложения, долл. США/ кв. м.

2 520

2 203

2 328

Приложение 7.

Определение коэффициента бета

Фактор и величина риска

Низкий риск

Средний риск

Высокий риск

0,5

0,6

0,75

0,875

1

1,25

1,5

1,75

2,0

Факторы финансового рынка

1

Ликвидность

1

2

Стабильность дохода

1

3

Доходность

1

4

Ожидаемых рост доходов CF

1

5

Доля на рынке

1

6

Диверсификация клиентуры

1

7

Диверсификация по территории

1

Отраслевые факторы риска

8

Регулирование

1

9

Цикличность

1

10

Конкуренция

1

11

Препятствия к вхождению на рынок

1

12

Капиталоемкость

1

Общеэкономический рост

13

Уровень инфляции

1

14

Экономический рост

1

15

Изменение государственной политики

1

Итоги:

Количество наблюдений

1

4

4

1

3

2

0

0

0

Взвешенный итог

0,50

2,40

3,00

0,88

3,00

2,50

0,00

0,00

0,00

Итого:

12,28

Количество факторов

15,00

Количество оценщиков

1,00

Итоговый коэффициент бета:

0,82

Приложение 10

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Цена предложения, долл. США/ кв. м.

2 520

2 203

2 328

Передаваемые права на здание

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 520

2 203

2 328

Передаваемые права на земельный участок

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

право аренды на 49 лет

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 520

2 203

2 328

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 520

2 203

2 328

Условия продажи

Типичные

Типичные/аукцион

Типичные/аукцион

Типичные/аукцион

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 520

2 203

2 328

Снижение цены в процессе торгов

Рыночная стоимость

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Корректировка

-5%

-5%

-5%

Скорректированная цена, долл. США

2 394

2 093

2 212

Дата продажи/Дата выставления на торги

Июль 2006 г.

Июль 2006 г.

Июль 2006 г.

Июль 2006 г.

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 394

2 093

2 212

Местоположение

м. Кузнецкий мост,

м. Театральная,

м. Чеховская

м. Тверская,

м. Чеховская,

м. Маяковская

м. Смоленская,

м. Арбатская

м. Добрынинская,

м. Полянка

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 394

2 093

2 212

Физические характеристики:

Площадь здания

8505

735,1

2950

2680

Корректировка

-6%

-3%

-3%

Скорректированная цена, долл. США цена

2 284

2 156

2 278

Состояние объекта

Евро

Евро

Евро

Евро

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 284

2 156

2 278

Наличие парковки, охраны и т.д.

охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса А

охрана, телефон,парковка на 15 машин

охрана, телефон, парковка на 25 машин

охрана, телефон, парковка на 22 машины

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, долл. США

2 284

2 156

2 278

Весовые коэффициенты

0,2

0,3

0,5

Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки, долл. США

2133

Итоговая стоимость объекта оценки, долл. США

18 140 782

Итоговая стоимость объекта оценки, руб.

529 710 842

Приложение № 8

Наименование позиций

прогнозный период

Постпрогнозный период

1 год

2 год

3 год

Полезная площадь, м2

8505

8505

8505

8505

Количество машино-мест

60

60

60

60

Арендная ставка для здания, USD/кв.м (годовая).

635

680

730

780

Арендная ставка для парковки,

USD/1 машиноместо (мес.)

300

321

343

368

Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, USD

5 616 675

6 014 520

6 455 948

6 898 509

Потери от неуплаты, USD

-

-

-

-

Действительный валовый доход, USD

5 616 675

6 014 520

6 455 948

6 898 509

Операционные расходы, USD

637 875

637 875

637 875

637 875

Чистый операционный доход, USD

4 978 800

5 376 645

5 818 073

6 260 634

Коэффициент текущей стоимости

0,8909

0,7070

0,5611

0,4999

Текущая стоимость денежных потоков

4 435 468

3 801 505

3 264 772

3 129 729

Сумма текущих стоимостей денежных потоков, USD

11 501 744

Выручка от продажи имущественного комплекса в постпрогнозный период (по формуле Гордона), USD

12 037 418

Текущая стоимость выручки, USD

6 017 578

Рыночная стоимость объекта недвижимости, USD

17 519 322

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

511 564 204

Расчет стоимости доходным подходом

Размещено на Allbest.ru

Страница:


Подобные документы

  • Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

    Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

    дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

  • Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

    Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.

    дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010

  • Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

    Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

    реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011

  • Основы оценки недвижимости

    Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.

    отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013

  • Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

    Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012

  • Оценка рыночной стоимости недвижимости

    Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

    Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.

    курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012

  • Оценка стоимости объекта недвижимости

    Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

    дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

  • Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

    Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

    курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012

  • Доходный метод оценки недвижимости

    Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.

    презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены