Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

Доходный подход (Подход к оценке по доходу) основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый имуществом в случае получения им дохода, равен экономии на аренде, т. е. аналогичен доходу, полученному от сдачи имущества в аренду. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

8.2 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. При осуществлении затратного подхода, используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

6. к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Оценка стоимости земельного участка

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

право аренды;

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2010 г.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.

Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Ставрополе, максимально схожих с оцениваемым. Местоположение объектов сравнения относительно земельного участка в составе Объекта оценки отражено на рисунке 8. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 11 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Сопоставимые объекты-аналоги
		Описание объектов аналогов в таблице 8.3
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	4 000 000	5 500 000	4 500 000	5 000 000	3 950 000
Площадь земельного участка, м2	1 520	1200	1300	2000	1300	970
		Еженедельник Краснодарская недвижимость	Первая справочная служба "ОРР Недвижимость" http://stavropol.orr.ru
Контакты		(8652) 42-69-70	(8652) 42-69-70	+7 (918) 776-40-36	+7 (962) 400-12-55	+7 (928) 321-15-41 +7 (8652) 21-42-18
Цена, руб./м2	Определяется	3 333	4 231	2 250	3 846	4 072
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 333	4 231	2 250	3 846	4 072
Вид права	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 333	4 231	2 250	3 846	4 072
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	4 019	2 138	3 654	3 869
Площадь, кв.м.	1 520	1200	1300	2000	1300	1000
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 016	950	1 228	1 330
Дата продажи/ предложения
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 016	950	1 228	1 330
Местоположение	Юго-Западный район, ул. Доваторцев	Юго-Западный район, ул. Доваторцев	Юго-Западный район, ул. Доваторцев	Туапсинка, пер. Каховский	Северо-Западный район, ул. 3-я промышленная	Северо-Западный район, ул. Октябрьская
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 098	1 249	1 359	1 705
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 098	1 249	1 359	1 705
Характер использования/ назначение	для содержания офисного здания	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 098	1 249	1 115	1 398
Подъездные пути	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 098	1 249	1 115	1 398
Инженерные коммуникации	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 098	1 249	1 115	1 398
Рельеф	Спокойный	Спокойный	Спокойный	Спокойный	Спокойный	Спокойный
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 167	1 098	1 249	1 115	1 398
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2	1 605
Площадь земельного участка, м2	1 520
Рыночная стоимость (права аренды) земельного участка, руб.	1 815 558

Рисунок 8 - Местоположение земельного участка в составе Объекта оценки и его объектов-аналогов

- Корректировка на торг. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на «10» ноября 2012 г. составляет:

1 815 558 (Один миллион восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь)рублей.

Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

Оценщик использовал метод сравнительной стоимости единицы. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.



Информация для расчета

Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.

ПСЗ =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс, (6.1)

где ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого объекта;

С1 м2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So - площадь оцениваемого объекта (650 м2);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (для идентичного объекта = 1);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в г. Ставрополе, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Таблица 12 - Расчет полной стоимость замещения оцениваемого объекта

Показатель	Значение
С1 м2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату	650
So - площадь оцениваемого объекта	15 913,21
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ	1
Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением	1
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта	0,788
Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки	1,334
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%)	1,3
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)	1,18
ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого объекта, руб.	16 679 328

* - коэффициент отношения цен базового региона (Московская область) к ценам Краснодарского края: 91,601/116,275 (Ко-Инвест, Индексы цен в строительстве, № 81, раздел 2.2, стр. 35-37).

Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 13 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
Фундаменты	2,35%	30%	0,71%
Каркас	1,56%	30%	0,47%
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	1,64%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	0,85%
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	1,32%
Кровля	4,15%	40%	1,66%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	20%	0,59%
Спец. конструкции	7,11%	20%	1,42%
Инженерные системы	32,88%	30%	9,86%
	100,0%		22,00%

В стоимостном выражении физический износ равен: 16 679 328 р. * 22 % = 3 669 452 р.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

В оцениваемом здании в 2005 году проведен ремонт под офисное назначение, таким образом, факторы функционального износа устранены и он равен 0.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Факторы данного вида износа не выявлены. Внешний износ равен 0.

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Таблица 14 - Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№ строки	Расчетные показатели	Величина, рублей
1	Стоимость земельного участка	1 815 558
2	Стоимость воспроизводства	16 679 328
3	Физический износ	3 669 452
4	Функциональный износ	0
5	Внешний (экономический) износ	0
6	Общий накопленный износ (стр. 3 + стр. 4 + стр. 5)	3 669 452
7	Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 2 - стр. 6)	14 825 434

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом составит:

14 825 434 (Четырнадцать миллионов восемьсот двадцать пять миллионов четыреста тридцать четыре) рублей.

8.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом

В связи с тем, что в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимостью является цена имущества, предлагаемого для продажи на условиях оферты, единица сравнения - это одно предложение, касающееся продажи на рынке конкретного объекта. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В настоящем отчете применяется метод сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

а) Данные предложения рассмотрены как объекты сравнения. В оценке нет единого мнения о том, как должны взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е. Н. Иванова; под ред. М. А. Федотовой - 3-изд., - М.: КНОРУС. 2009. - 344 с, стр. 41). За единицу сравнения выбран 1 м2 стоимости улучшений

б) Вводимые корректировки:

- Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице 2.5 Справочник «Ко-Инвест». Общественные здания.2005. стр. 27

Таблица 15 - Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналога	Значение коэффициента
< 0,25	1,25
0,49 - 0,25	1,2
0,86 - 0,50	1,1
0,85 - 1,15	1
1,16 - 1,50	0,95
> 1,50	0,93



Пример расчета: = (650/400) = 1,625, что более 1,50 - принимается поправка 0,93

Данная корректировка вводилась для всех объектов-аналогов.

- Местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г. Ставрополя. Все аналоги находятся не в центре города, а в различных районах. Тем не менее, район, где находится объект оценки имеет более активный и развивающийся рынок недвижимости, он более привлекателен. Корректировки были назначены в пределах 5-10% экспертным путем, в зависимости от привлекательности района для офисной недвижимости.

- Физические характеристика (состояние объекта). Аналог № 5 в состоянии «стяжка/штукатурка». Корректировка назначалась исходя из удельного веса отделки в конструктивных элементах (14,62%) Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

- Корректировка на торг

В данных расчетах оценщиком было принято решение использовать корректировку на уторгование (скидку на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Таблица 16 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %*

	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земель-ные участки
	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа
Более 500	8%	11%	13%	15%	14%	15%	13%	15%	15%
250-500	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%
Менее 250	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%

В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, заполняемый в, ходе интервью, которое проводили профессиональные оценщики. Были опрошены специалисты 102 агентства недвижимости в 15 городах различных субъектов РФ)

Рекомендуемая скидка на торг в исследовании Лейфера Л. А., Гришина М. Д.,(ПЦФКО) «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости составляет 10-15% (расширенный диапазон 5-30%).

Также в ходе интервьюирования специалистов агентств недвижимости г. Ставрополя была получена информация о том, скидки на торг для офисной недвижимости в г. Ставрополе составляют порядка 10%.

Оценщиком принято решение использовать скидку на торг 10% (0,9)

Таблица 17 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
		Описание объектов-аналогов в таблице 8.1.
Цена продажи/предложения, без учета НДС, руб.	Определяется	12 800 000	14 700 000	11 000 000	7 500 000	9 000 000
Общая площадь, кв. м	650	400	500	500	255,1	420
Цена, руб./кв. м	Определяется	32 000	29 400	22 000	29 400	21 429
Источник		http://www.rosrealt.ru/Stavropol	http://stavropol.sta.slando.ru	http://stavropol.sta.slando.ru	http://stavropol.sta.slando.ru	http://stavropol.sta.slando.ru
Контакты		89197595415	89034197642	8-962-450-71-13	(8652)23-16-58	8-962-447-08-29
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		32 000	29 400	22 000	29 400	21 429
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		32 000	29 400	22 000	29 400	21 429
Площадь здания, кв.м.	650	400	500	500	255,1	420
Корректировка		0,93	0,95	0,95	0,93	0,93
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	27 930	20 900	27 342	19 929
Права на земельный участок	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	27 930	20 900	27 342	19 929
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	27 930	20 900	27 342	19 929
Дата продажи/предложения	01.11.2012	ноя.12	ноя.12	ноя.12	ноя.12	ноя.12
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		29 760	27 930	20 900	27 342	19 929
Местоположение	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 60	Юго-Западный район, ул. Доваторцев	204 квартал, ул. Чехова	Северо-Западный район, ул. 1-я Промышленная	Северо-Западный район, ул. Западный обход, 4	Туапсинка, ул. Ленина/Чкалова
Корректировка		1	1,05	1,1	1,05	1,1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	29 327	22 990	28 709	21 921
Назначение	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	29 327	22 990	28 709	21 921
Состояние объекта	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Стяжка/штукатурка
Корректировка		1	1	1	1	1,1462
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	29 327	22 990	28 709	25 126
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29 760	29 327	22 990	28 709	25 126
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		26 784	26 394	20 691	25 838	22 614
Среднее значение рыночной стоимости, руб./кв. м	24 464
Общая площадь, кв. м	650
Рыночная стоимость объекта, руб.	15 901 724



Рисунок 9 - Местоположение Объекта оценки и его объектов-аналогов

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составит:

15 901 724 (Пятнадцать миллионов девятьсот одна тысяча семьсот двадцать четыре) рублей.

8.4 Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

рыночная стоимость здание оценка

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где (3)

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где (4)

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

- рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:



, где (5)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды офисных помещений г. Ставрополя была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица 18 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Источник информации	Заказчик оценки	www.1777.ru	www.1777.ru	www.1777.ru	www.1777.ru	www.1777.ru
Контактная информация		89054483622	89624434623	89188061625	89064792203	89283046616
Цена ставки аренды руб./кв.м в месяц	Определяется	500	400	400	500	500
Дата предложения	01.11.2012	Ноя.12	Ноя.12	Ноя.12	Ноя.12	Ноя.12
Площадь помещения, кв. м	650	22,5	150	50	55	46,3
Местоположение	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 60	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 61	Юго-Западный район, ул. Доваторцев	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 51в	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 40а	Юго-Западный район, ул. Тухачевского, 23/1
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Описание объекта (описание в табл. 8.3.)		Сдается офис в аренду 22,5 м2, Ю-З р-н, парковка, охрана, презентабельно и качественно. Бизнес-центр «ОРТЦ Краснодар».	Сдается цокольное помещение 150м.кв. Красная линия ул. Доваторцев (рядом АБС и СберБанк), ремонт: пол Керамогранит, стены под покраску, потолок Армстронг. 2 санузла. Вентиляция. Парковка.Стоимость аренды 400руб+электроенергия.	Сдаю офисные помещения (от 28 до 50 кв.м). Международный деловой центр "Дипломат" - красная линия	Сдаю в аренду, 55 кв.м. 2-ве комнаты и холл. Полностью с мебелью: детский уголок, стол руководителя, зал ожиданий, с/у. "Стела" Даминго.	Сдаю офисное помещение общей площадью 46,3 кв.м. 1-й этаж жилого дома, красная линия, отдельный вход. Свежий ремонт, плитка, свой санузел. Собственник.
Средняя ставка аренды, руб./м2 в месс.	460

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД - ОР, где

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Страховые взносы

- Платежи за земельный участок

- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 19 - Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	148 001
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Краснодарском крае составляет 2,2% от остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости - "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ, статья 380;. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.	107 791
	1.2.

Плата на землю, руб. в год - арендная плата за земельный участок 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно - Постановление Администрации ХХХ района №540-ПП;

2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	335 666
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	162 500
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью. www.gud.ru	103 900
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода. www.cre.ru	69 266
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке) РЗ =16 679 328*0,3*(0,079/((1+0,079)^30-1))=44 988	44 988
4.	Итого:	528 655

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где



- ставка капитализации;

- ставка доходности на собственный капитал;

- норма возврата капитала;

- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

- безрисковая ставка дохода, %;

- премия за риск вложения в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ Средневзвешенная цена на состоявшемся в среду аукционе по размещению облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии 26207 с погашением 3 февраля 2027 года составила 103,4100% от номинала, что соответствует доходности 7,9% годовых, говорится в сообщении Минфина РФ http://www.rusbonds.ru/nwsinf.asp?id=3091964.

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

- индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Краснодарский край: инвестиционный рейтинг регионов -- 2B, средний потенциал - умеренный риск);

- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона в бывшем ЮФО (Краснодарский край: инвестиционный рейтинг регионов 1 А -- макс. потенциал - мин. риск) http://raexpert.ru/database/regions/krasnodar/paramgroup_id/121/ и http://raexpert.ru/database/regions/stavropol/paramgroup_id/121/ (Рейтинги регионов за 2012 год)..

Средневзвешенный индекс риска Краснодарскому краю = 0,2550;

Средневзвешенный индекс риска Краснодарскому краю = 0,1690.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: %

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

- безрисковая ставка дохода, %

- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

- норма возврата капитала;

- безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.

Таблица 20 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	- безрисковая ставка процента, %	7,9
2.	-премия за риск вложения в недвижимость, %	4,02
3.	- премия на низкую ликвидность, %	2,63
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50
5.	- ставка доходности на собственный капитал, %	17,05
6.	Норма возврата капитала, %	0,8991
7.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1705+0,008991= =0,1795или 17,95%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 21 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2	650
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	5520
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	3 588 000
4.	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД	2,5
5.	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД	1
6.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	3 463 317
7.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	528 655
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	2 934 662
9.	Ставка капитализации	0,1795
10.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	16 349 092

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом составит:

16 349 092 (Шестнадцать миллионов триста сорок девять тысяч девяносто два) рубля.



9. Согласование результатов

Поскольку для определения стоимости объектов недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям рынка.

Различные методы оценки адекватны различным оценочным ситуациям. Важным критерием для выбора практически применимого метода оценки является наличие исходной информации, необходимой для использования определенного метода

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

Весовые коэффициенты значимости оценок по разным подходам оценки практически понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему подходу.

При оценке недвижимости в данном отчете применялись все три подхода, из них:

- Затратный подход максимально учитывает все виды износов.

- Сравнительный подход наиболее достоверный и часто применимый, по-другому его называют рыночный.

- Доходный подход применим, так как офисная недвижимость является доходной недвижимостью.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

? Степень соответствия каждого из примененных подходов:

? Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

? Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

? Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

? Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Таблица 22 - Согласование результатов оценки, полученных различными подходами

№ п/п	Критерий согласования	Затратный	Сравни-тельный	Доходный
1	Соответствие оценённой с помощью данного подхода стоимости цели оценки	20	40	40
2	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	40	30	30
3	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	20	40	40
4	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	40	30	30
5	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	40	40	20
Средний ранг, баллы	32,000	36,000	32,000
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед	0,32	0,36	0,32
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	14 825 434	15 901 724	16 349 092
Согласованная рыночная стоимость, руб.	= 14 825 434*0,32+ 15 901 724*0,36 + 16 349 092*0,32= 15 700 469
Согласованная рыночная стоимость, округленно, руб.	15 700 000



в) итоговая величина рыночной стоимости о. о. по состоянию на «10» ноября 2012 г. составляет, округленно:

15 700 000 (Пятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей

Директор ООО «ИСКРА», оценщик I категории _____________________ (А. Н. Петров)

м.п.

Ограничения и пределы применения полученного результата

Полученное значение рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться ЗАКАЗЧИКОМ для цели купли-продажи.

Итоговое значение стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.



10. Дополнительная информация

Основания для проведения оценщиком оценки: договор оценки № 1036 от «10» ноября 2012 г., между ООО «ИСКРА» и ООО «Заказчик».

Место нахождения оценщика: 355006, Краснодар, ул. Голенева, д. 21,оф. 99, ООО «ИСКРА»

Страховые полисы:

- страховой полис, выдан ОСАО «Ингосстрах» № 433-189-064483/11 от 19.11.2011 г. и дополнение № 1 от 24.09.2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей;

- страховой полис, выдан ОСАО «Ингосстрах» № 433-189-033280/12 от 22.06.2012 г. и дополнение от 24.09.2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей;

- страховой полис, выдан ОСАО «Ингосстрах» № 433-189-032562/11 от 10.06.2011 г. И дополнение № 1 от 24.09.2012 г. на сумму 100 000 000 (Сто миллионов) рублей

В составлении отчета принимали участие оценщики:

_______________________ Оценщик I категории, Петров Александр Николаевич, государственный диплом о профессиональной переподготовке ПП № 419234, выданный Краснодарской государственной сельскохозяйственной Академией, г. Краснодар, 2001 г.; свидетельство о повышении квалификации № 513, выдано Ростовским государственным строительным университетом, г. Ростов-на-Дону, октябрь 2004 года; свидетельство о повышении квалификации № 6, выданный Краснодарским государственным аграрным университетом, г. Краснодар, октябрь-ноябрь 2007 г; свидетельство о повышении квалификации: № 3412, выдано ГОУДПО Государственной академией повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России, от 02.11.2010 г., г. Москва

Отчет прошел проверку внутреннего контроля системы качества на соответствие ФЗ и ФСО.



11. Словарь применяемых терминов

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся: