Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

- 19 -

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общие сведения

1.1 Основные понятия, используемые в оценочной деятельности

Рыночная стоимость

Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» определяет рыночную стоимость, как наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

ь одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

ь стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ь цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Процесс оценки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Процесс оценки объекта включал в себя:

· Осмотр объекта;

· Интервью с собственниками;

· Сбор необходимой информации;

· Применение трех общепринятых подходов к оценке;

· Согласование результатов и формирование мнения об итоговой величине стоимости объекта оценки;

· Написания отчета об оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных походов и методов оценки.

Назначение оценки информация представленная в данной курсовой работе будет использована при продаже оцениваемого объекта на открытом рынке

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчета;

4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии с Правилами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

1.2 Подходы к оценке

1) Затратный подход - в оценочном анализе основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.

Затратный подход использует стоимость производства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость производства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, приписываемых собственности на дату оценки.

2) Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемыми и сравнимыми объектами. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей;

3) Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, он принесет.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость имущества рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта оценки в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.

2. Анализ объекта оценки и правоустанавливающих документов

стоимость оценка рыночный доходный

На дату оценки я располагала следующими правоустанавливающими документами, представленными собственником жилья:

Ш Договор купли / продажи 1-1-233 от 23.01.2001 г.

Ш Паспорт на квартиру в многоквартирном жилом доме

2.1 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Район	г. Алматы ул. Манаса дом 58 кв. 4
Преобладающая застройка микрорайона	Многоквартирные дома
Транспортная доступность	В 100 метрах от остановки общественного транспорта
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности	Магазины, школа, выставка, д/сад, поликлиника, аптека, Ботанический сад, почта, гипермаркет
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Нет
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Маршрутные автобусы
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее

2.2 Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный жилой дом
Год постройки	1969
Материал наружных стен	Кирпичный
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, телефон, центральное отопление, кабельное ТВ, интернет.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Существует парковка во дворе, имеется платная стоянка в 50 метрах от дома
Количество этажей в здании	4
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция здания с отселением не предполагается

2.3 Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	2
Площадь, кв. м: общая / жилая	42 (26)
Кол-во комнат	2
Площадь кухни, кв. м	6
Санузел	совмещенный
Лоджия (балкон)	имеется
Вид из окон	Двор
Слаботочное обеспечение	Телефон
Дополнительные системы безопасности	отсутствует
Состояние объекта (субъективная оценка)	отличное
Видимые дефекты внутренней отделки	При визуальном осмотре видимых дефектов не обнаружено
Данные о перепланировке	отсутствует
Окна	Пластиковые окна
Дверь	железная
Отопление	центральное
Дата последнего ремонта	2008 г.

Характеристика здания с учетом реконструкции

№	Назначение	Отделка
		стены	потолок	полы
1	Прихожая	обои	левкас	бетон
2	Кухня	левкас с керамической плиткой	левкас	бетон
3	с/узел	левкас с керамической плиткой	левкас	Бетон
4	Ванная	левкас с керамической плиткой	побелка	Бетон
5	Жилая комната №1	обои	пенопластовые плиты (наклеенные)	бетон
6	Жилая комната №2	обои	пенопластовые плиты (наклеенные)	бетон

3. Расчет рыночной стоимости

3.1 Расчет сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременения ми, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2- й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3- й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4- й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимосги объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

При оценке рыночным методом использовались данные о продажах и приобретениях аналогичных жилых помещений, находящихся в г. Алматы.

Цена кв. м. общей площади рассчитывалась исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилого помещения, с учетом технических характеристик здания и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих месторасположение дома.

При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Мы провели интервьюирование продавцов объектов и пришли к выводу, что стоимость продажи ниже на 5% чем цена предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось три объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Характеристика сравниваемых объектов представлена в таблице 1. Данные взяты из: c и сайта «Крыша.kz» (http://krisha.kz).

Таблица 1. Корректировка сравниваемых объектов

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местонахождение	г. Алматы, Манаса 58, уг. ул Темирязева	г. Алматы, Темирязева- Байзакова	г. Алматы, Темирязева- Байзакова	г. Алматы, Темирязева- Байзакова
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Тел. владельца	2742623	2456431	3172759	3290581
Описание объекта	Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, тихий двор	Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, балкон, пластиковые окна, домофон	Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, интернет	Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, пластиковые окна,
Площадь квартиры, общая / жилая кв. м.	42 (26) 6	42 (26) 6	40 (28) 6	41 (27) 6
Кол-во комнат	2	2	2	2
этажность	2 (4)	2 (4)	3 (4)	3 (4)
Год постройки	1969	1968	1962	1969
Состояние	хорошее	отличное	отличное	отличное
Стоимость, USD		73 000	75 000	75 000
Стоимость за 1 кв. м. USD		1738	1875	1829
Поправка на торг%		-5	-5	-5
Скорректированная Стоимость		1651	1781	1737
Поправка на год постройки%		1	2	0
Скорректированная стоимость		1667	1816	1737
Поправка на материал Стен%		0	0	0
Скорректированная стоимость		1667	1816	1737
Поправка на местоположение, %		-1	-1	-1
Скорректированная стоимость		1650	1798	1720
Поправка на этажность, %		0	0	0
Скорректированная стоимость		1650	1798	1720
Поправка на общую площадь%		0	+2	+1
Скорректированная стоимость		1650	1834	1737
Поправка на площадь кухни%		0	0	0
Скорректированная стоимость		1650	1834	1737
Поправка на техническое состояние%		-5	-5	-5
Скорректированная стоимость		1567	1742	1650
Поправка на наличие балкона, лоджии%		0	0	0
Скорректированная стоимость		1567	1742	1650
Поправка на санузел, %		0	0	0
Скорректированная стоимость		1567	1742	1650
Итого скорректированная Стоимость 1 кв. м. (USD)		1567	1742	1650
Средняя стоимость 1 кв. м. (USD)		1653
Стоимость объекта (USD)		69 426
Стоимость объекта тенге		10 141 750

3.2 Расчет доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитывается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:

V=I?К

Где, V - стоимость,

I - доход,

К - коэффициент капитализации.

Наиболее эффективное использование дома как источника дохода, по моему мнению, является сдача его в аренду. Так как в городе Алматы очень много людей приехавших работать и учится, но не имеющих возможность купить жилье.

Таблица 2 Данные по квартирам, находящимся в аренде

Месторасположение	Кол-во комнат	Цена / Тенге	Цена/USD
Темирязева-Айманова	2	65736	450
Коктем	2	65736	450
Темирязева-Ауэзова	2	65736	450
Темирязева-Манаса	2	66612	460

Таким образом, средняя арендная ставка составит 65955 тенге (453 USD) в месяц.

Потенциальный валовый доход	791460
Общая площадь, кв. м.	42

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

- без рисковая процентная ставка - 14%

- премия за риск - 2%

- надбавка за низкую ликвидность - 1%

- надбавка за инвестиционный менеджмент - 1%

ИТОГО: 18%

С = Доход / Коэффициент капитализации

С=791460/0,18=4397000 тенге

Таким образом, стоимость квартиры, полученная методом прямой капитализации, на 24.02.11 г. составит: 4397000 (четыре миллиона триста девяносто семь тысяч) тенге или 30098 (тридцать тысяч девяносто восемь) долларов США по курсу НБ РК на 24.02.11 - 1 USD = 146,08 KZT

3.3 Расчет затратным подходом

Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.

3.4 Сведение результатов

По результатам проведенных исследований получены следующие стоимостные характеристики исследуемого объекта недвижимости:

Сравнительный подход - 10141750 тенге

Доходный подход - 4397000 тенге

Выбор итоговой величины стоимости

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы два из трех основных подходов к оценке стоимости недвижимости: сравнительный и доходный.

Сравнительный подход в данной ситуации в большей степени отвечает выдвинутым критериям, нежели доходный. При выборе более надежного подхода акцентируется внимание на то что, во-первых, информация, использованная в сравнительном подходе предоставляется более надежной, чем информация, использованная доходном подходе. Во-вторых, данный метод максимально отражает особенные характеристики объекта: размер, качество, месторасположение.

Исходя из вышеизложенного, придаются следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным двумя подходами.

Метод	Предварительная стоимость в тенге	Весовой коэффициент	Скорректированная стоимость, тенге
Сравнительный	10 141 750	0,90	9 127 575
Доходный	4 397 000	0,10	439 700
Итого:	9 567 275 тенге или 65 493 доллара США

Таким образом, в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость квартиры составляет 9 567 275 тенге или 65 493 доллара США.

Заключение

В данной курсовой работе было оценено недвижимое имущество, а именно двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу улица Манаса дом 58 квартира 4.

Для определения стоимости использовались два метода оценки:

1-сравнительный

2-доходный

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта. Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный: 10 141 750 тенге

доходный: 4 397 000 тенге

в итоге, стоимость общей оценки по двум подходам составляет 9 567 275 тенге или 65 493 доллара США.

Список использованной литературы

1. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Москва, Дело, 1997 г.;

2. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике;

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. В. Рутгайзер, - М.: Дело, 1998. -384 с.;

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - Спб., 1997 г.; Рутгайзер В.М., Дронова Н.Д., Еленева Ю.Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998.

Размещено на Allbest.ru