В основу методологии расчета индексов рынка недвижимости аналитического центра IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) положена гипотеза о существовании кривой, выражающей изменение общего уровня цен на рынке. Наблюдая за кривыми стоимости для разных типов жилья, жилья в разных районах или просто для отдельных квартир видно, что все они хотя и имеют свои особенности, но в первом приближении меняются синхронно. В рамках одного города цены на все типы жилья либо растут, либо падают, либо находятся в пределах некого стабильного уровня, причем происходят подобные изменения примерно пропорционально друг другу [11, с.254].

Это приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы:

1) Первая группа - локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все квартиры разные. Одна более удачно расположена, другая имеет больше кухню, в третьей сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на жилье в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.

2) Вторая группа причин, влияющих на ценообразование - это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж. Именно эти причины определяют то, что уровень цен на жилье (как и на большинство других товаров) в Москве выше, чем Петербурге, а в Петербурге выше, чем в Нижнем Новгороде или Воронеже. Причем различие в ценах на аналогичную недвижимость, находящуюся в разных городах, также примерно пропорционально друг другу.

Логически индекс стоимости жилья есть ни что иное, как описанная выше функция, которая является показателем общего уровня цен на жилье в данном городе. Это не есть цена какой-то отдельной квартиры. Индекс стоимости - общерыночный показатель, по своей структуре описывающий общие тенденции рынка к росту или снижению цен. Однако перейти от идейного определения к практическому использованию оказывается не так то просто. Поэтому здесь приведем краткий обзор основных практических наработок.

Прежде всего, следует принять во внимание, что функции оценочных корректировок могут носить разный характер. Одни из них действительно являются аддитивными, как скажем поправка на наличие или отсутствие телефона или стоимость ремонта на 1 кв. м. площади. Но большинство поправок носят мультипликативный характер, то есть это не прибавление к стоимости фиксированной величины, а умножение на коэффициент. Поэтому величины распадаются на две части и приведенная выше символическая формула принимает более практичный вид

Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины - текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц-два, что и способствовало появлению его названия.

Суть краткосрочного прогнозирования достаточно проста. Коль рынок недвижимости является достаточно инертным, и описывается плавно меняющимся индексом стоимости, то в течение короткого срока установившаяся тенденция резко измениться не может. Рынок недвижимости в силу его инертности является более прогнозируемым в короткой перспективе. Уровень цен на квартиры не может в одном месяце резко вырасти, а в другом - резко упасть. Такие результаты могут быть только следствием статистических погрешностей в исходных данных или расчетах. Поэтому если в этом месяце рынок вырос на 3%, то в следующем он тоже вырастет на сравнимую величину, но никак не упадет. Даже если намечается спад, то он будет плавным. Еще месяц-два рост будет сохраняться по инерции, хотя и спадающими темпами [14, с.274].

Немало дополнительной информации несет еще и форма графика индекса ожидания. Если при текущем темпе роста рынка на 3% в месяц этот темп снижается с 4%, то на следующий месяц темп пророста надо корректировать в меньшую сторону. А если, напротив, темп роста повышается с 2%, то - в большую сторону. Это уже прогнозирование будущих цен до второго порядка точности, математически означающего учет второй производной. Именно так и следует использовать этот индекс.

Текущий темп роста цен также как и индекс стоимости можно вычислять по-разному. Существует уже упомянутый метод приближения кривой индекса стоимости с помощью ряда. И построения аппроксимации этой кривой. Другой способ - вычисление линии тренда методом наименьших квадратов. Можно использовать и самое простое отношение значения индекса стоимости в этом месяце к предыдущему.

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется в виду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что, как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Наряду с ростом цен на жилье имеет место и рост среднего размера квартиры во вновь построенном жилье (в 1995г. средний размер квартиры составлял 68,2 кв. метра, в 2000 г. - 81,1 кв. метра, в 2008 г. - 83,4 кв. метра, в 2009 г. средний размер квартиры в построенном жилье составил 85,3 кв. метра). С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой - о снижении его доступности по причине роста площади квартиры при одновременном росте цены 1 кв. метра. Однако, в 2010г. средний размер квартиры в построенном жилье снизился на 4,5% и составил 81,5 кв. метра, в 2011г. - 79,3 кв. метра (на 2,7% меньше, чем в предыдущем году), в 2012г. - 78,4 кв. метра (на 1,1% меньше). Снижение среднего размера квартир во введенных жилых домах происходит за счет опережающего роста числа однокомнатных квартир. По сравнению с 2011г. их количество возросло на 10,6% (таб.3).

В 2012 г. зарегистрировано 3,3 млн. прав граждан на жилые помещения на основании договоров купли-продажи, против 3,1 млн. в 2011г. (рост - на 7,2%).

Таблица 3. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынке жилья.

2.3 Сравнительный анализ рынка жилья и недвижимости по регионам России

Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья гражданам является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Средние цены 1 кв. метра общей площади проданных квартир по Российской Федерации на конец IV квартала 2012г. на первичном рынке жилья составили 48,2 тыс. рублей, на вторичном - 56,4 тыс. рублей. По сравнению с концом предыдущего года цены на жилье на первичном рынке выросли на 10,7%, на вторичном - на 12,1%.

Эксперты Ассоциации строителей России представили сравнительный анализ стоимости 1 квадратного метра недвижимости на первичном и вторичном рынках в 63 субъектах Федерации. Анализ показал, что на себестоимость жилья значительно влияют затраты застройщиков: на приобретение земли, строительные материалы, транспорт, подключение к сетям. В связи с этим рост цен на жилье аналитики Ассоциации называют нормальной рыночной тенденцией.

Согласно результатам исследования, лидерами по стоимости жилья в федеральных округах являются Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область, Краснодарский край, Республика Саха, Новосибирская область и Екатеринбург. Стоит также отметить, что Москва одерживает абсолютное первенство не только в округе, но и по всей России: стоимость "квадрата" здесь значительно превышает показатели других городов и областей. Наиболее "доступными" квадратными метрами, по данным экспертов, располагают Липецкая, Курская, Брянская, Вологодская, Читинская, Тюменская области, Республика Ингушетия и Чукотский АО.

ЦФО отличается большим разбросом стоимости кв. м жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. Абсолютным лидером по данному показателю не только в округе, но и по всей стране является Москва. На первичном рынке он составил 91 052,0 руб. и на вторичном - 122 184,0 руб.

Невысокими показателями стоимости кв. м жилья отличаются Липецкая, Курская, Брянская области. В большинстве регионов стоимость вторичного жилья превышает стоимость первичного, за исключением Смоленской, Московской, Костромской областей. Кроме того, наибольшая разница между стоимостью кв. м на первичном и вторичном рынках наблюдается в Рязанской области (41,4%), Липецкой области (63,4%).

Анализируя среднюю стоимость квадратного метра жилья на рынке недвижимости Северо-Западного Федерального округа, следует отметить, что вторичное жилье здесь также дороже, чем первичное. Самая дорогое жилье сконцентрировано в Санкт-Петербурге, в котором средняя стоимость "первички" составляет 49 744 руб., и только на 8,4% стоимость квадратного метра вторичного жилья превышает стоимость первичного и составляет 53 955,0 руб. [17, с.224].

Самая низкая стоимость квадратного метра жилья наблюдается в Вологодской области - на первичном рынке она составляет 16 286,0 руб., и чуть выше - 17 894,0 руб. на вторичном.

В среднем, по данном округу стоимость квадратного метра жилья колеблется в широких пределах: от 16 до 30 тыс. руб. на первичном рынке, а на вторичном в пределах от 20 до 35 тыс. руб.

Самая высокая стоимость квадратного метра жилой площади в Южном Федеральном округе наблюдается в Ростовской области и составляет 24 561,3 руб. на первичном рынке, и 28 483,9 руб. - на вторичном; чуть дешевле в Краснодарском крае: 23 213,4 руб. на первичном рынке, и 26 834,7 руб. - на вторичном.

Самое дешевое жилье - в Республике Ингушетия, в которой стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 16 845, руб. а на вторичном - 19 535,4 руб.; чуть дороже в Карачаево-Черкесской Республике, и стоимость одного "квадрата" "первички" здесь составляет 16 920,0 руб., а "вторички" - 19 622,2 руб.

В Сибирском Федеральном округе самая высокая стоимость жилья отмечена в Новосибирской области, она составила 27 305,6 руб. на первичном рынке и чуть выше - 28 647,7 руб. на вторичном.

Самые низкие показатели стоимости кв. м жилья наблюдаются в Читинской области и составляют на первичном рынке 19 500,0 руб., а на вторичном - 18 284,0 руб. (таб.9).

Таблица 9. Стоимость первичного и вторичного жилья в ЦФО.

Таким образом, Центральный Федеральный округ отличается большим разбросом стоимости кв. м жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. Абсолютным лидером по данному показателю не только в округе, но и по всей стране является Москва. На первичном рынке он составил 76 016,21 руб. и на вторичном - 70 245,75 руб.

Невысокими показателями стоимости кв. м жилья отличаются Брянская, Костромская и Курская области. В большинстве регионов стоимость вторичного жилья превышает стоимость первичного, за исключением Белгородской, Рязанской, Тверской, Тульской и Ярославской областей, а также Москвы и Московской области. Кроме того, наибольшая разница между стоимостью кв. м на первичном и вторичном рынках наблюдается в Воронежской области (12%) и Калужской области (14%).

Глава 3. Направленный совершенный показатель статистической оценки рынка жилья и недвижимости