Оценка недвижимости

Метод накопления активов

Метод накопления активов используется для определения рыночной стоимости предприятия. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Как и в других методах оценки предприятий, нормализация финансовой отчетности, т.е. исключение непроизводственных, единовременных, излишних доходов и расходов, является необходимым шагом, предваряющим собственно оценку. В случае реализации метода накопления активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия.

Расчет рыночной стоимости предприятия методом накопления активов включает в себя следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов предприятия.

2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.

3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

4. Оценка товарно-материальных запасов.

5. Оценка дебиторской задолженности.

6. Оценка финансовых вложений.

7. Оценка расходов будущих периодов.

8. Оценка пассивов предприятия в части:- целевого финансирования и поступлений;- заемных средств;- кредиторской задолженности;- расчетов по дивидендам;- резервов предстоящих расходов и платежей;- прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).

9. Определение стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств.

Оценка рыночной стоимости нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, принадлежащих предприятию, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и рыночного.

Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные - по рыночной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки, при этом стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих вложений. Оценка пассивов предприятия осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.

Метод накопления активов применяется для оценки бизнеса действующих предприятий, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.). Хотя метод накопления активов и является довольно трудоемким в применении, но часто в этих случаях он является единственно возможным

Метод скорректированной балансовой стоимости

· в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;

· в определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;

· в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;

· в анализе и оценке по текущим ценам запасов и затрат;

· в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

После такой корректировки статей баланса, можно рассчитать чистую стоимость активов предприятия по следующему алгоритму:

1. Суммируются статьи баланса предприятия:- остаточная стоимость нематериальных активов;- остаточная стоимость основных средств;- оборудование к установке;- незавершенные капитальные вложения;- долгосрочные финансовые вложения;- прочие необоротные активы;- производственные запасы;- животные на выращивании и откорме;- остаточная стоимость малoцeнных и быстроизнашивающихся предметов;- незавершенное производство;- расходы будущих периодов;- готовая продукция;- товары;- прочие запасы и затраты;- товары отгруженные;- расчеты с дебиторами;- авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;- краткосрочные финансовые вложения;- денежные средства;- прочие оборотные активы.

2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по следующим статьям пассива баланса:- целевое финансирование и поступления;- арендные обязательства;- долгосрочные кредиты банков;- долгосрочные займы;- краткосрочные кредиты банков;- кредиты банков для работников;- краткосрочные займы;- расчеты с кредиторами;- авансы, полученные от покупателей и заказчиков;- расчеты с учредителями;- резервы предстоящих расходов и платежей;- прочие краткосрочные пассивы.

3. Из суммы активов вычитается сумма пассивов.

4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов предприятия.

Следует отметить, что величина стоимости, полученная с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого предприятия.

Метод чистых активов, или метод скорректированной балансовой стоимости как метод оценки предприятия соответствует общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP), рекомендован к использованию российскими государственными органами (Приказ Министерства финансов Российской Федерации №10н, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №03-6/пз от 29 января 2003 года "Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ") и широко используется в тех случаях, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной собственностью.

Задачи

Какова рыночная стоимость дебиторской задолженности по продажам в рассрочку, если балансовая величина этой задолженности составляет 1,5 млн. руб. и предусмотрено ее погашение в два приема поровну через 1 и 3 месяца? Ставка дисконта, учитывающая риски неплатежа, рана 12% годовых

1.5 млн. руб.*12%/100=180тыс. руб.

1.5млн. руб.+180 тыс. руб.=1.68 млн. руб.

1.68 млн. руб./2=840 тыс. руб.

Рыночная стоимость ликвидной облигации на конкурентном рынке равна 120 руб. Ее номинальная стоимость - 140 руб., номинальная ставка годового купонного процента - 19%. Срок до погашения облигации - 2 года. Ставка налога - 15%. Какова фактическая ставка дохода по этой облигации?

140-19%

=16%

120-Х%

140/19=7.3 руб.- ежегодные выплаты

120/16=7.5 руб. ежегодные выплаты

7.5*15/100=1.1 руб. ставка налога

7.5-1.1=6.4 руб. фактическая ставка доход в год

6.4*2=12.8 руб. фактическая ставка дохода за 2года