Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

1. Анализ затрат на производство и себестоимости продукции

Затраты-элементы, формирующие полную себестоимость выпускаемой продукции. Объектами анализа являются: полная себестоимость товарной продукции, по эконом. элементам и статьям затрат, затраты на руб товарной продукции, себестоим. отд. изделий, расходы по отдельн. эконом. элементам. Задачи анализа: анализ состава и структуры затрат для определения осн. направлений поиска резервов их снижения, количественная оценка факторов, влияющих на изменение затрат на произв-во и себестоим. продукции. Источники инфо: Ф№5-з»отчет о затратах на производство и реализацию продукции), плановые и отчетные калькуляции себестоимости, материальный отчет, журнал учета выполненных работ.

Анализ затрат по элементам. В зависимости от содержания расходы, связанные с пр-вом и реализацией продукции подразде-ся на эк элементы: матер расходы (на сырье, мат-лы, топливо и тд), расходы на оплату труда, вкл-я отчисл на соц нужды, суммы начисленной амортизации, прочие расходы.

Группировка по эк-им элементам показывает, что именно израсходовано на производство продукции, каково соотношение отдельных элементов в общей сумме расходов. При этом по элементам материальных затрат отражаются только покупные материалы, изделия, топливо и энергию. Оплата труда и отчисления на соц нужды отражаются только применительно к персоналу основной деятельности. Группировка расходов по элементам позволяет осуществлять контроль за формированием, структурой и динамикой затрат по видам, характеризующим их экономическое содержание. Структура затрат по экон. элементам имеет отраслевую специфику. На динамику затрат оказывает влияние структура затрат по эконом. элементам. На динамику затрат по экон. элементам оказыв. влияние объем и структура выпускаем. продукции, норма расхода материальн. и трудов. ресурсов, обеспеченность предприятия машинами, стоимость потребл. производств. ресурсов. В строительстве общ. сумма затрат на материалы зависит от объема произв-ва, средн. нормы расхода материалов на выпуск еденицы продукции и цены на потребляемые ценности. Группировка затрат по эе элементам прим-ся для изучения материалоемкости, энергоемкости, трудоемкости и фондоемкости продукции и кол-ной оценки влияния мероприятий найчно-технич прогресса.

Анализ по калькуляционным статьям. Группировка использ. для исчисления себестоим-ти отдельн-х видов изделий в многономенклатурных производствах, установл. центров ответственности затрат и поиска резервов их сокращения. В строительстве учет ведется по статьям: прямые расходы(з. пл осн. рабочих, эксплуат. машин, материалы) и накладные расходы. При анализе прямых расходов расчеты влияния отдельных факторов на общую величину затрат по этим статьям в последствии детализируются по отдельным изделиям, видам расходуемых материалов, системам и формам оплаты труда производственных рабочих на основе данных отчетных калькуляций. Анализ накладных расходов предусматривает сопоставление фактической их суммы со сметной величиной, пересчитанной на фактич. объем подрядных работ. Анализируется структура НР: административно-хоз. расходов, по обслужив. работников, по организ. работ на строит. площадке. По кажд. группе НР выделяются расходы, на долю которых приходится наибольший удельный вес. Анализ НР дополняется за расчетом величины НР в % от зп рабочих.

Если на предприятиях выпускается один вид продукции, использ. формула:

З=Объем*Себест. удельн+З постоянн(способ цепных подстановок).

Если несколько видов продукции, использ. формула:



З=Сумма Объема общего*структура произв-ва базис*Себест. удельн. базис+Зпост.

Анализ себ-ти затраты на рубль товарной продукции (уд себ-ть) - важнейший обощющий пок-ль деят-ти пр-я, к-й наглядно показывает связь м/у себ-ю и прибылью. Суд=З/ТП. На величину уд себ оказ-ет влияние объем выпуска продукции, эф-ть исп-ния всех видов произ-ных ресурсов, цены на исп-ые ресурсы.

2. Анализ организационно-технического уровня производства

Факторами повышения экон. эффек. произв. являются техн. и организ. развитие, внешнеэконом. , социал. и прир. условия хозяйств. деят. Совершенствование техн. -организ. уровня хозяйств. деят-ти -- это комплексный непрерывный процесс ее рационализации, охватывающий НТП и НТ уровень производства и производимой продукции, структуру хозяйственной системы и уровень организации производства и труда, хозяйственный механизм и уровень организации управления и использования методов хозяйствования.

Повышение технико-организационного уровня и других условий (внешнеэкон. , соц. и прир. ) в любой отрасли материального производства проявляется в уровне использования всех 3-х элементов производственного процесса: труда, средств труда и предметов труда.

Качеств-е пок-ли использования производст. ресурсов -- производит-ть труда, фондоотдача, материалоемкость и оборачиваемость оборотных средств, отражающие интенсивность использования ресурсов, являются одновременно и показателями экономической эффект-ти повышения технико-организационного ур-ня и др условий пр-ва.

Методологически => различать пок-ли экономической эффективности повышения технико-организационного ур-ня и показатели самого уровня, т.е. состояния техники, технологии, орг-ции пр-ва и управления.

Непосредственной целью анализа эффективности проведения научно-технических мероприятий является выявление возможности эффективного использования трудовых, материальных и финансовых ресурсов, а также определение влияния мероприятий по техническому и организационному развитию на конечные результаты производства: объем и качество, с/ст-ть и прибыльность продукции, уровень рентабельности хоз-ной деят-ти.

Примерное содержание анализа тех. -орг. уровня производства:

*показатели НТ уровня производства; уровня научно-исследовательской работы, интеграции науки с производством; прогрессивности применяемых технологических процессов; прогрессивности применяемой техники; степени механизации, автоматизации и роботизации производства, внедрения гибких автоматизированных производств; технической и энергетической вооруженности труда; внедрения новой техники, выполнения НТ программ и плана техн. развития; экономической эффективности мероприятий по внедрению новой техники.

*показатели уровня организации производства и труда; уровня концентрации, специализации, кооперирования и размещения производства; деятельности производственного цикла; ритмичности и др. принципов рациональной организации производства; организации труда; состояния промышленной энергетики и культуры производства.

*показатели уровня управления производственной деятельностью; производственной структуры предприятия и ее рациональности; структуры органов управления предприятием; технического обеспечения систем управления; использования экономических, организационно-административных и социально-психологических методов управления; постановки нормирования, планирования и учетно-контрольной работы, управления персоналом; внешнеэкономических условий и связей предприятия; показатели социальных условий персонала; рациональности природопользования и охраны окружающей среды.

Экономическую эффективность мероприятий по техническому и организационному развитию рекомендуется отражать по сл системе показателей приращения:

1) производительности труда (трудоемкости), относительное отклонение численности работающих и фонда оплаты труда;

2) материалоотдачи (материалоемкости), относительное отклонение в затратах (экономия или перерасход) материальных ресурсов;

3) фондоотдачи (фондоемкости) основных производственных средств (фондов), относительное отклонение (экономия или перерасход) основных производственных средств;

4) скорости оборота оборотных средств, относительное отклонение (высвобождение или дополнительное связывание в обороте) оборотных средств;

5) объема продукции за счет интенсификации использования трудовых, материальных и финансовых ресурсов (экономия или перерасход);

6) с/ст-ти продукции;

7) прибыли и рентабельности;

8) показателей финансового состояния и платежеспособ-ти п/п-я;

9) других показателей, применяемых при инвестиционном анализе.

3. Ликвидность и платежеспособность

Ликвидность - способность предприятия превращать свои активы в денежные средства для погашения текущих обязательств. Ликвидность баланса - возможность предприятия рассчитываться по краткосрочным обязательствам только за счет внутренних источников (II раздел актива должен быть больше V раздела пассива).

При оценке ликвидности следует учитывать возможность привлечения заемных средств для погашения краткосрочных обязательств.

Платежеспособность - возможность наличными денежными ресурсами своевременно погасить свои платежные обязательства. Анализ платежеспособности необходим не только для предприятия с целью оценки и прогнозирования финансовой деятельности, но и для внешних инвесторов (банков), предприятия, которые хотят вступить в экономические отношения друг с другом.

Оценка платежеспособности осуществляется на основе характеристики ликвидности текущих активов, т. е. времени, необходимого для превращения их в денежную наличность. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность.

Чтобы определить текущую платежеспособность, необходимо ликвидные средства первой группы сравнить с платежными обязательствами первой группы.

Анализ ликвидности заключается в сравнении статей актива, сгруппированных по степени уменьшения ликвидности, со статьями пассива, сгруппированными по степени срочности оплаты.

Наиболее ликвидные активы (А1) - суммы по всем статьям денежных средств, которые могут быть использованы для выполнения текущих расчетов немедленно. В эту группу включают также краткосрочные финансовые вложения.

Быстрореализуемые активы (А2) - активы, для обращения которых в наличные средства требуется определенное время. В эту группу можно включить дебиторскую задолженность(менеее 12), прочие оборотные активы.

Медленнореализуемые активы (А3) - наименее ликвидные активы - это запасы, дебиторская задолженность (более 12), НДС.

Труднореализуемые активы (А4) - активы, которые предназначены для использования в хозяйственной деятельности в течение относительно продолжительного периода времени. В эту группу можно включить статьи I раздела А баланса «Внеоборотные активы».

Пассивы баланса по степени возрастания сроков погашения обязательств.

Наиболее срочные обязательства (П1) - кредиторская задолженность, расчеты по дивидендам, прочие краткосрочные обязательства, а также ссуды, не погашенные в срок (по данным приложений к бухгалтерскому балансу).

Краткосрочные пассивы (П2) - краткосрочные заемные кредиты банков и прочие займы, подлежащие погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты.

Долгосрочные пассивы (П3) - долгосрочные заемные кредиты и прочие долгосрочные пассивы - статьи V раздела баланса «Долгосрочные пассивы».

Постоянные пассивы (П4) - статьи IV раздела баланса «Капитал и резервы» и отдельные статьи VI раздела баланса, не вошедшие в предыдущие группы: «Доходы будущих периодов», «Фонды потребления» и «Резервы предстоящих расходов и платежей». Для сохранения баланса актива и пассива итог данной группы следует уменьшить на сумму по статьям «Расходы будущих периодов» и «Убытки».

Баланс считается абсолютно ликвидным, если выполняются условия:

А1 > П1; А2 > П2; А3 > П3; А4 < П4.

Анализ коэффициента ликвидности

Показатели ликвидности применяются для оценки способности предприятия выполнять свои краткосрочные обязательства. Они дают представление не только о платежеспособности предприятия на данный момент, но и в случае чрезвычайных происшествий.

Коэффициент текущей ликвидности - равен отношению текущих активов к краткосрочным обязательствам и определяется следующим образом:

Кт = (А1 + А2 +А3): (П1 + П2)

Коэффициент текущей ликвидности измеряет общую ликвидность и показывает, в какой мере текущие кредиторские обязательства обеспечиваются текущими активами, то есть сколько денежных единиц текущих активов приходится на 1 денежную единицу текущих обязательств. Если соотношение меньше, чем 1: 1, то текущие обязательства превышают текущие активы. Норматив = 2, для оценки платежеспособности и удовлетворительной структуры баланса.

Однако этот показатель очень укрупненный, так как в нем не учитывается степень ликвидности отдельных элементов оборотного капитала.

Коэффициент промежуточной ликвидности (строгой ликвидности) является промежуточным коэффициентом и показывает, какая часть текущих активов за минусом запасов и дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, покрывается текущими обязательствами. Коэффициент промежуточной ликвидности рассчитывается по формуле: Кп = (А1 + А2): (П1 + П2)

Он помогает оценить возможность погашения фирмой краткосрочных обязательств в случае ее критического положения, когда не будет возможности продать запасы. Рекомендуется в пределах от 0, 8 до 1, 0, но может быть чрезвычайно высоким из-за неоправданного роста дебиторской задолженности.

Коэффициент абсолютной ликвидности определяется отношением наиболее ликвидных активов к текущим обязательств и рассчитывается по формуле:

Каб. лик. = А1: (П1 + П2)



Этот коэффициент является наиболее жестким критерием платежеспособности и показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить в ближайшее время. Величина его должна быть не ниже 0, 2.

Коэффициент общей ликвидности рассчитывается:

Коб. лик. = (А1+0, 5*А2+0, 3*А3): (П1 + 0, 5*П2+0, 3*П3)

Коэффициент общей ликвидности рассчитывается как частное от деления оборотных средств на краткосрочные обязательства и показывает, достаточно ли у предприятия средств, которые могут быть использованы для погашения его краткосрочных обязательств в течение определенного периода.

В пределах от 1 до 2. Нижняя граница обусловлена тем, что оборотных средств должно быть по меньшей мере достаточно для погашения краткосрочных обязательств, иначе предприятие окажется под угрозой банкротства. Превышение оборотных средств над краткосрочными обязательствами более, чем в два (три) раза считается также нежелательным, поскольку может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала.

4. Анализ финансовой устойчивости

Финансовая устойчивость - состояние финансовых ресурсов предприятия, их распределение, использование, обеспечивающее развитие предприятия на основе роста пассивов и капитала, сохранения ликвидности и платежеспособности.

Анализ относительных показателей финансовой устойчивости

Одна из основных характеристик финансово-экономического состояния предприятия - степень зависимости от кредиторов и инвесторов. Владельцы предприятия заинтересованы в минимизации собственного капитала и в максимизации заемного капитала в финансовой структуре организации. Заемщики оценивают устойчивость предприятия по уровню собственного капитала и вероятности банкротства.

Финансовая устойчивость предприятия характеризуется состоянием собственных и заемных средств и анализируется с помощью системы финансовых коэффициентов. Информационной базой для расчета таких коэффициентов являются абсолютные показатели актива и пассива бухгалтерского баланса.

Оценка финансовой устойчивости предприятия проводится с помощью достаточно большого количества относительных финансовых коэффициентов.

Показатель	Норм	Расчет
к обеспеченности СОС	>0, 1	(1А-3П)/2А
к обеспеченности запасов	>0, 6-0, 8	(1А-3П)/З
к маневренности	>0, 5	(1А-3П)/З
к автономии	>0, 5	3П/Баланс
к капитализации	<1, 5	(4П+5П)/3П
к финансовой устойчивости	>=0, 6	(3П+4П)/Баланс
к финансирования	>0, 7	3П/(5П+4П)

Анализ финансовой устойчивости по абсолютным показателям

Абсолютными показателями финансовой устойчивости являются показатели, характеризующие степень обеспеченности запасов и затрат источниками их формирования.

В зависимости от соотношений источников и запасов различают 4 вида финансовой устойчивости:

- абсолютная: З< СОС+кредиты,

- нормальная: З=СОС+кредиты,

- неустойчивое: З=СОС+кредиты+резервы,

- кризисное: З>СОС+кредиты, резервы,

- допустимая:

Зсырья+Змат+З гот. прод > кредиты на пополненеие ОС, Нез. Пр. +расх. буд. периодов<=СОС+ПIII.

Для определения типа финансовой устойчивости используется трехкомпонентный показатель

,

Где функция S_Х определяется следующим образом S_Х = 1, если Х0; S_Х = 0, если Х0.

4 типа финансовых ситуаций

Показ.	Тип финансовой устойчивости
	Абсол.	Норм.	Допус.	Криз.
СОС	0	< 0	< 0	< 0
СДЗИ	0	0	< 0	< 0
ОИ	0	0	0	< 0
	1, 1, 1	0, 1, 1	0, 0, 1	0, 0, 0

Расчет финансовой устойчивости:

Источники собственных средств (3П)

Внеоборотные активы (1А)

Наличие собственных оборотных средств (стр. 2-стр. 1)

Долгосрочные кредиты и займы (4П)

Наличие собственных и долгосрочных заемных источников (стр. 3 + стр. 4)

Краткосрочные кредиты и заемные средства (5П)

Общая величина основных источников средств для формирования запасов и затрат (стр. 5 + стр. 6)

Общая величина запасов и затрат

Излишек (недостаток) собственных оборотных средств (стр. 3 - стр8)

Излишек (недостаток) собственных оборотных средств и долгосрочных заемных средств для формирования запасов (стр. 5 - стр. 8)

Излишек (недостаток) общей величины основных источников средств для формирования запасов и затрат (стр. 7 - стр. 8)

Трехкомпонентный показатель типа финансовой устойчивости (ФУ)

5. Рынок недвижимости. Основные элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости- средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений. Р-к предс-ет собой механизм на к-й влияют желания участников р-ка, а так же разл-е соц-е и пол-ие факторы. Состояние р-ка недв наиболее адекватно отражает эк-ое благосостояние общества.

Участники: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники РН(земельные органы, строители, нотариусы, брокеры, девелоперы, аналитики).

Особенности: 1) величина спроса на объекты нед-ти во моногом опр-ся геогр, иторическими факторами и состояние инфраструктуры; 2)все сделки должны пройти гос регистрацию; 3) владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; гос пошлина и другие сборы на сделки; 4) сделки с нед-ю носят конфиденциальный хар-р; 5) развитие р-ка нед-ти на прямую связан с полиико- правовыми основами и эк-й ситуацией в стране.

Достоинства РН: Получение большей прибыли, чем на других рынках за период эксплуатации; Достаточная устойчивость потребительского спроса. Недостатки РН: Инфо не столь открыта как на др рынках; Отсутствие законодательной базы по публичным сделкам; Несбалансированность спроса и предложения; Циклический хар-р; Рост стоимости недвижимости во времени.

Элементы: спрос; предложение; цена; менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

6. Правовые основы оценки имущества

Имущество- отдельные вещи или их совокупность (вкл деньги, ценные бумаги). Так же относятся работы, услуги, инф, интел-ая собственность и др нематер блага.

Нормативные акты: ФЗ от 29. 07 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деят в РФ».

Данный закон обозначает регулирование ОД по следующим вопросам: 1. Отношение между оценщиком и заказчиком, 2. Определят субъектов и объектов ОД, 3. Требования к договору об оценки, 4. Общие требования к отчету об оценке, 5. Права и обязанности оценщика, 6. Регулирование ОД (лицензирование, стандарты оценки).

Основанием проведения оценки явл-ся договор м/у оценщиком и заказчиком.

На уровне нормативных актов, ОД в регулир. Постановлениями Правительства РФ:

-О лицензировании ОД. Постановление Правительства РФ № 395 от 07 июня 2002г. Данное положение о лицензировании регламентирует порядок получения оценщиками лицензий на проведение ОД и отзыва таких лицензий. , -Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами ОД. Постановление Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001г, -Постановление Правительства РФ от 20. 08. 98 № 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением ОД", -Постановление Правительства РФ от 24. 04. 03 №238 "Об организации независимой технической экспертизы тр-х средств".

В соответствии со ст. 20 Закона об ОД, Правительством РФ разрабатываются и утверждаются Стандарты оценки. Применяющиеся в настоящее время Стандарты оценки утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами ОД. В Стандартах приведены определения основных видов ст-ти, определяемых при оценке, даны указания о применении различных подходов и методов оценки, а так же установлен срок, в течение кот величина ст-ти Объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, может быть рекомендована для проведения сделки с Объект. оценки - шесть месяцев от даты составления отчета об оценке.

Международные Стандарты оценки (МСО) - Свод стандартов оценки предназначен для применения в РФ, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ, - в полном соответствии с принятыми:

· Международными стандартами оценки (МСО 2003-05) - «Белая книга»;

· Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003) - «Синяя книга»;

а также с официально включенными в МСО формулировками из новейших Международных стандартов фин отчетности (МСФО 2004). Международные и европейские стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО).



7. Виды стоимости недвижимости и их характеристика

Рыночная ст-ть-наиболее вероятная цена, по кот данный ОО может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфо, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать ОО, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за ОО и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 4) платеж за ОО выражен в ден форме.

Ст-сть ОО при существующем использовании- ст-сть ОО, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная ст-ть-отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, кот собирается купить оцениваемый объект или вложить в него фин ср-ва.

Восстановительная ст-ть - ст-ть ОО, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе ст-ти воспроизводства или ст-ти замещения.

Ст-ть воспроизводства ОО- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного ОО, с применением идентичных мат-ов и технологий, с учетом износа ОО. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, кот имелись у ОО.

Ст-сть замещения ОО - сумма затрат на создание объекта, аналогичного ОО, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа ОО, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных мат-ов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная ст-ть - восстановительная ст-ть основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой ст-ти.

Ликвидационная ст-ть ОО - ст-сть ОО в случае, если ОО должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Срок экспозиции ОО - период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) ОО до момента совершения сделки с ним. Утилизационная ст-сть ОО - ст-сть ОО, равная рыночной ст-ти мат-в, кот он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию ОО.

Страховая ст-сть - ст-сть для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной ст-ти, либо ст-ти замещения объекта, кот подвержен риску уничтожения (или разрушения).

Залоговая ст-сть - ст-ть для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной ст-ти.

Ст-ть ОО для целей налогообложения-определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рын ст-ти, либо восстановительной ст-ти объекта недвижимости(рассчет инвентаризационной ст-ти, базирующейся на восстановительной ст-ти).

Ст-ть ОО с ограниченным рынком - ст-сть ОО, продажа кот на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид ст-ти определяется на основе либо восстановительной ст-ти либо ст-ти замещения.



8. Виды износа объектов недвижимости и способы их оценки

Износ - это уменьшение стоимости объекта нед-ти, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Виды: -физический-износ, связ. с уменьшен. работоспособности ОО в рез-те естеств. физич. старения и влияния внешн. агрессивн. среды.

методы расчета физического износа:

*экспертный- создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

* нормативный- использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

*стоимостной-определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

*метод расчета срока жизни здания-

- функциональный- потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.

Устранимый- измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

-недостатками, требующих добавления элементов износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. -недостатками, требующих замены или модернизац. элементов износ измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных мат-ов и оборуд. при использ. их на других объектах. -сверхулучшениями-измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета необходимы: стоимость замещения элементов; хронологический возраст элемента; нормативный срок эксплуатации этого элемента. Неустр. физ. из = Ост. ст-ть·Хрон. воз / Норм. возр, Ост. ст-ть = Ст-ть стр - Отл. рем.

- внешний-обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к ОО влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

Методы: 1) метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию- определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий, 2) метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий анализ имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. Предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Совокупный износ объекта оценки определяется по формуле:

Исов=1-(1-Ифиз)*(1-Ифункц)*(1-Ивнеш).



9. Основные подходы к оценке недвижимости, характеристика методов оценки в рамках каждого подхода

Затратный-совокупн-ть методов оценки стоим-ти объекта оценки, основ. на определ. затрат, необх. для воспроизв-ва(замещения) объекта оценки с учетом износа. ЗП основан на принципе замещения-разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Общая стоимость объекта недвижимости (С) определяется как суммы стоимости земельного участка (Сзу) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом совокупного износа

(И_СОВ): C = C_ВС - И_СОВ + С_ЗУ

Методы: 1. Метод сравнительной единицы-расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности).

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

Со - стоимость оцениваемого объекта;См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1, 1-1, 2);Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). 2. Метод укрупненных элементных пок-лей: расчет стр-ва по укруп пок-ям для отд-х элументов или частей зд. 3. Метод единичных расценок: -ресурсный, -базисно-индексный, -ресурсно-индексный.

Доходный - совок-ть методов оценки стоим. ОО, основан. на определ. ожидаем. доходов от использ. ОО. Применяется когда сущ-ет достоверная инфо, позволяющ. прогнозировать будущ. доходы от использов. ОО, а так же расходы.

Методы: 1. метод капитализации доходов- расчет тек. стоим. будущ. доходов, полученных от использ. объекта. Доход от использ. объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта (Скап), имеет вид: Скап=ЧОД/R, где ЧОД - чистый доход; R - ставка капитализации. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход. При этом рассчитываются: 1) Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. ПВД=S*Аст, где S - площадь объекта недвижимости, м²; Аст - ставка аренды за 1м. 2) Действительный валовый доход (ДВД) - рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузке помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости. ДВД = ПВД - потери + прочие доходы. 3) Чистый операционный доход (ЧОД) - это доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД=ДВД-ОР, ОР - операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

2. Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. ДВД=Сумм. ПВД-потери от незянятости при сборе аренд. платы+прочие доходы, ЧОД=ДВД-ОР, ДП до упл. налоговловлож. по обсл. кредита.

Сравнительный-совокупн. Методов оценки стоим. ОО, основ. на сравнен. ОО с объектами аналогами ОО, в отн. которых имеется инфо о ценах. Рын ст-сть недвиж определяется ценой, кот заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. ОО не должен быть уникальным, инфо не должна быть исчерпывающей, аналоги должны быть сопоставимы. Подход наиболее надежен при оценке жилья, коммерческой недвижимости, так как это наиболее развитые сегменты рынка недвижимости и по ним имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов. Точность определения стоимости зависит от количества и качества используемой для анализа информации. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта можно получить в результате применения этого подхода.

Методы: 1. метод парных продаж сопоставление и анализ нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта, 2. экспертный-основой явл. мнение оценщика о том, насколько ОО хуже или лучше сопостовимого аналога.



10. Оценка стоимости нематериальных активов, машин и оборудования

НМА- группа активов, обладающих способностью приносить чистый доход, способностью отчуждения используемых в течении длит-го времени, но не имеющие физической, осязаемой формы: -интеллект собст-ть, -отложенные затраты(рорг-ые расходы, связ-ые с образ-ем юр лица, аренда помещения, получение лицензии), -цена фирмы (гудвил, репутация); - патенты и торговые марки, фирменные знаки; - "ноу-хау" др.

НМА можно продать, обменять, сдать в аренду без потери экономических выгод, генерируемых другим имуществом.

В основе затратн. подх. лежат методы 1) метод ст-ти. создания. Выявл-ся все фактич-ие затраты связ=ые с созданием, приобретением и введением в лействие нма. 2) м-т выйгрыша себестоимости. Ст-ть нма опр-ся черех определение экономии на затратах в рез-те исп-ния нма.

Сравн. подх. 1) метод прямого сравнения продаж(сравнит-ый анализ продаж сопоставимых нма и внесение соот-щих корректировок, применим к объектам авторского права, к объектам промыш собственности); 2) м-д ст-ти приоретения (исп-ся 1 аналог и проводятся корректировки)

Доход. подх-стоим. определ. как способн-ть НМА приносить покупат-лю доход в будущ. 1) м-д избыточной прибыли (основан на том, что избыт прибыль приносит пр-ю неотраженные в балансе нма, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среден отраслевого уровня); 2) м-д преимущества в прибыли (исп-ся для изобретений, прибыль от ипользования изобретения); 3) м-д дисконтир ден потока; 4) м-д освобождения от роялти (исп-ся для оценки патентов и лицензий. Роялти-вознаграждение владельца патента за право исп-ния об-та интел-ой собств-ти.

Оценка машин и оборудования предполагается опр-ие стоим. фактич-ки всего диапазона объектов движим. имущ-ва: оценочн. экспертиза станков, приборов, авто, оргтехн, мебели. Осущ. для внесен. в уставной капитал п/п, оформл. залога, при переоценке ОС, осущ-ия сделок купли-продажи, страхования оборуд. , ликвидац. бизн. Затрат. подх- рын. стоим. оценив-ого оборуд-ия определ-ся затратами на его создан. и реализ-ию. Стоим. оборуд-ия явл. стоим. воспроиз-ва, тк определяется сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня(при существ. уровне цен). Методы: 1)Расчет по цене однородного объекта- для ОО подбирают однородн. объект, схожий по хар-кам, с известн. ценой. Цена на однород. объект складыв-ся из полной с/с произв-ва, чист. прибыли, НДС, налога на прибыль. 2)поэлементный расчет-суммиров. отдельн. элементов ОО затрат на приобретение, транспортировку и сборку с учет. прибыли. 3) Анализ и индексация затрат-определ. стоим. путем индексиров-ия статей затрат, входящ. в калькуляц. по экон. элементам. 4) по укрупнен. нормативам-расчет полной с/с изготовл. по укрупн. нормативн. произв. показателям с учет. рентаб-ти.

Сравн. подх анализ рынков и поиск аналогов оцениваемого оборудования. Наиб. вероятн. велич. стоим. ОО м. б реальн. цена продажи аналога, зафиксиров. рынком. Условия д/применен. : наличие достоверн. инфо и больш. объема инфо о ценах сделок, использ. адекватн. методов сопоставл. ОО (цены сделок, оферт, прейскурантов, индексы цен).

Стоим. ОО определ. рынком, тк оценщик корректирует реальн. рыночн. цену аналога для лучшей сопоставим-ти.

Дох. подх. основан на том, что потенц. покупатель не заплатит за ОО сумму, большую, чем текущ. Стоим. будущ. доходов от ОО. Собств-ик не продаст ОО дешевле тек. стоим. прогнозир. будущ. доходов от использ. В рез-те, цена продажи-тек. рыночн. стоим. будущ. доходов от использов. ОО. Примен. ДП требует прогноза буд. доходов за неск-ко лет. Применить к машин. и оборуд. это трудно, тк доход создается всей произв-ой системой, всеми активами. Сначала необх-мо рассчитать ЧД от эксплуат. системы, далее на его основе определ-ют стоим. всей системы, а затем из нее выделяют стоим. комплекса оборуд-ия. Методы: 1) дисконтир. будущ. денежн. потоков позвол. получить прогнозн. Доходность с учетом рисков инвестиции, темпов инфляц. 2) капиталлиз. прибыли- определ-ие велич. ежегодн. доходов и соответств-их ставок капитализ. , на основе кот. рассчитывается стоимость оборудования. 3) равноэффективн. Аналога-подбирается функциональн. аналог(выполняет с ОО одинак. функции). Метод оценив. доход от оборудов. , в той части, на кот. доход ОО отлич-ся от функцион. аналога.

экономическая оценка недвижимость

11. Основные подходы к оценке бизнеса, характеристика методов оценки в рамках каждого подхода

ОБизн- оценка действительной рыночной стоимости работающего предприятия.

Затратный подход рассм ст-ть пр-я с точки зрения понесенных издержек. Балансовая ст-ть активов и пассив пр-я вследствие инфл, изменения конъюнктуры рынка, исп-мых методов учета не соот-ет рын-ой ст-ти пр-я. Прим-мя для оценки пр-й -с высоким уровнем фондоемкости, -со значительными нематер активами и возможности их выделения и оценки, - для оценки контр пакета акция пр-я, для оценки новых пр-й.

Методы: 1) чистых активов применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть п/п либо сокр. объем его выпуска. Опр-ие рын. стоим. каждого актива и пассива, с дальнейшим вычит-ием из суммы активов задолженностей п/п. 2) ликвидационной стоимости-п/п нах-ся в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способн-ти п/п оставаться действ-им и продолжать св. бизнес.

Сравнительный подход ценность собств. капитала фирмы опред-ся той сумм, за кот. она м. б продана при наличии достаточно сформиров-ого рынка. Ориентация итог-й велич. стоим. , на рын. цены купли-продажи акций, принадл-их сходным компаниям; и на фактич-ки достигн-ые фин. рез. Оценщик должен выбрать ед. сравн, провети сравн. анализ по кажд. объекту аналога, выбрать неск-ко ед. сравн, скорректир-ть ед. сравнен по кажд. элементу в зав-ти от соотн. хар-к объекта по данным сравнения.

Методы: 1)метод рынка капитала ориент-н на оценку п/п, как действ-его, кот. и дальше предпол-ет функц-ть. 2)метод сделок ориент-н на цены приобрет. п/п в целом либо его контрольн. пакета акций. 3)метод отраслевых коэффициентов-рассчет ориентиров-ой стоим. бизн. по формулам, выведенным на осн. отраслев. статистики.

Доходный подход определ-ие тек. стоим. будущ. доходов, кот. в будущем принесут использ-ие и возможна дальнейш. продажа собственности.

Методы: 1)капитализации- цененную стоим. бизн. действ-его п/п считают равн. отнош. ЧП к выбр. ставке капитализ-ии. 2)дисконтированных денежных потоков- потенц. Покуп-ль не заплатит за бизн. сумму, большую чем тек. стоим. буд. доходов от этого бизн. . Собств-к, не продаст св. бизн. дешевле тек. стоим. прогнозир-ых будущ. доходов. В рез-те взаим-ия, стороны придут к соглаш-ю о цене, равной тек. стоим. будущ. доходов от действ-его бизн.

12. Методы организации строительного производства

Строит. пр-во-компл. подготовит-х и основн. строит-монтажн. и специальн. работ при возведении, реконструкц, кап. ремонте зданий и сооруж.

Методы: -Последовательн- по мере заверш-ия строит-ва одного объекта приступают к возвед-ию следующ. И так до конца строит-ва всех объектов. (миним. число рабочих, механизмов, миним. уровень потребл. ресурсов, но максим. продолжит-ть работ, простои бригад. Использ-ся при крайне огранич-ых возможн. организации)-Параллельн-все объекты компл. строятся параллельно. (миним. продолжит-ть работ, максим. кол-во рабочих, механизмов, ресурсов, вид и номенклатура ресурсов постоянно меняется. Применяется в экстримальн. условиях-ликвидац. аварий). -Поточный(обеспечив-ет планомерный и ритмичн. Выпуск строит. продукции на основе непрерывн. и равномерн. работы бригад, своевременн. обеспечен. необходим. мат-тех. ресурс). Признаки метода: возможность расчленен. произв. процесса на отд. стадии, непрерывн. развития произв. процесса во времени и пространстве, одновременность выполн. работ на всех стад. произв. процесса. м. б использован в 2-ух направлениях: 1)при организ-ии труда (различн. степ. разделен. труда рабочих, когда отдельн. специализир. звеньям поручают выполн. отдельн. строит. операц), 2)при организ. пр-ва(на первое место выдвиг-ся разработка организ-ых схем произ-ва работ, согл. кот. осущ. передвижение бригад в пространстве и времени, для этого объект делится на захватки). m?n+1, где m - кол-во захваток, n - процессы. Захватки ритмично вкл. в работу и также ритм. завершаются. Работы на кажд. захватке разбив-ся на отдель. этапы, выполн. разл. бригадами, состав кот. подбирается так, чтобы продолжит-ть их работы на кажд. Захватке была по возможности одинак. Кажд. бригада переходит с захв. На захватку, выполн. Одинак. работу и подготавливая фронт работ для след. за ней бригады. Проектиров-ие поточн. строит-ва вкл: определ. ритма и шага потока, кол-ва и числ. Бригад, механизмов, оценки общ. Продолж-ти строит-ва и срока заверш. первого объекта. Поток работ- прохождение бригадой последов-но всех объектов(захваток). Классификация потоков: По структуре: 1. частные-один или неск-ко элементарн. структурн. процессов, выполн. одной бригадой, 2. специализиров-ые-совок-ть частн. потоков, продукцией кот. явл. одинак. конструктивн. элем. в здании или виды работ, 3. объектные-совок-ть специализ. потоков, продукц. кот. явл. законч. здание или его части, 4. комплексные-совок-ть объектн. потоков, продукц. кот. явл. жилые комплексы, очереди, кварталы. По ритмичности: 1. ритмичные(равноритимчн. - ритмы работы всех бригад равны между собой и шагу потока, разноритмичн. )2. неритмичные.



13. Модели организации строительного производства

Модель-условн. образ объекта, сконструиров-ый для упрощения его исследов-ий. Виды: 1) физическая-материальн. сист, кот. отличается от моделируемого объекта размерами, материал-ми, 2) символическая-создается с пом. языковых, математич. средств описания.

1. Линейный график- таблица "работы- время", в котором продолж-ть работ изобр-ся в виде горизонт-ых отрезков линий. Обеспечив. возможн-ть оптимизации СМР по разнообр. критериям(равномерности использ. раб. силы, механизмов, строймат-ов). Плюсы: прост в исполнении и наглядно показыв. ход работы. Минусы: отстутсв. наглядно обознач. взаимосв. между отдельн. работами, зависим-ть между работами выявляется только в процессе изучения графика, и приним-ся как неизменная, не может отобразить сложность моделируемого процесса, сложность корректировки при нарушениях первонач. сроков работ или изменен. услов. их проведения. Этапы: 1) составл. перечня работ, для кот. делается график, 2) определ. их методов произв-ва и объемов, 3) определ. трудоемк. кажд. вида работ путем расчетов, основан. на существ. нормах времени, данных местного опыта, 4)составл. исходн. варианта графика(предварительн. определ. продолжит-ти и сроков выполн. работ на графике), 5) оптимизация графика-обеспечение равномерн. потребности в ресурсах, обеспеч. своевременного заверш. строит-ва.

2. Сетевой график-графич. изображ. процессов, выполн. которых необх. для достижения целей с указан. взаимосв. и взаимозависим. между этими процессами. Наиб. распростр. тип сетев. графика-система кружков и соедин. их направл. отрезков, где отрезки отображают работы, а кружки на концах отрезков-начало или оконч. работ. В графике могут использ. пунктирные линии, обознач-ие зависимости, не требующ. ни времени, ни ресурсов. Они указыв. на то. что событие на кот. направл. пунктир. стрелка может происх. только после свершение события, из кот. выходит стрелка. При построении графиков не должно быть тупиковых участков, каждое событие соедин. пунктирной или сплошной стрелкой с предшеств. , последующ. событием. Между началь. и конечн. событиями имеется неск-ко путей. Путь, имеющ. наибольшую продолж-ть-Критический путь(определяет общ. продолжительность работ). Раннее начало работы - срок, раньше кот. нельзя начать работу, не нарушив принятой технологич. Последов-ти. Он определяется наиб. долгим путем от исходн. события до начала работы. Позднее оконч. работы - самый поздний срок оконч. работы, при кот. не увеличив. общая продолж-ть работ. Он определяется самым коротким путем от данного события до завершения всех работ. Раннее оконч. - срок, раньше которого нельзя закончить данную работу. Он равен раннему началу плюс продолжительность данной работы. Позднее начало - срок, позже которого нельзя начинать данную работу, не увеличив общую продолж-ть строит-ва. Он равен позднему окончанию минус продолж-ть данной работы. Условия составления: 1. раннее нач. последующ. работы равно ранн. оконч. предыдущ. , 2. позднее нач. последующ. работы равно поздн. оконч. предыдущ. Корректировка сетевых графиков произв. как на этапе их составл. , так и использования. Она состоит в оптимиз. строит. работ по времени и по ресурсам (по движению рабочей силы). АСУ строительств. вкл. комп. проги, автоматизир-ие практически все этапы составл. и корректировки сетевых графиков

14. Цели и задачи организации и планирования производства

Строит. пр-во-компл. подготовит. и основн. строит-монтажн. и специальн. работ при возведении, реконструкц, кап. ремонте зданий и сооруж. Планиров. работ по объекту или компл. вкл: проект организ. строит-ва, проект произ-ва работ. Цель организ. пр-ва закл. в обеспечении целенаправл-ти всех организ-ых, техн, технолог-их решений на достижение конечн. результата-ввода в действ. объекта с необх. качеством и в установл. сроки. Строит-во объектов допускается осущ-ть на основе предварит-но разраб-ых решений по организ-ии строит-ва и технологии произ-ва работ, кот. принимаются в ПОС и ППР(от вида строит-ва и сложности объекта стр-ва).

Задачи: При организ-ии строит. пр-ва должны обеспечив-ся: 1. согласованная работа всех участников строит-ва объекта с координацией их деят-ти генер. подрядчиком, решения кот. по вопросам, связан. с выполн. утвержд. планов и графиков работ, явл. обязат-ым для все участн, 2. комплектная поставка матер-ых рес-ов из расчета на зд, сооруж, участки, этажи, в сроки, предусм. календ. планами и графиками работ, 3. выполнение страховочн, монтажн, спец. строит. работ с соблюд. технологич. последов-ти и совмещения, 4. соблюдение правил техн. безоп, 5. собл. требований по охране окр. среды. Организ-тех. подготовка вкл: обеспеч. стройки проектно-сметн. документацией, отвод площадки д/стр-ва, оформл. финансиров. стр-ва, закл. договоров подряда и субподряда, оформл. разреш. и допусков на произ-во работ, решение вопросов о переселении лиц, прожив. в зданиях, подлеж. сносу, обеспеч. строит-ва подъездными путями, электро, водо, теплоснабж, бытовками, организацию поставки на стр-во оборуд-ия, конструкц, мат-ов. Подготовка к строит-ву объекта предусматривает: изуч. инженер-технич. персоналом проект-сметн. документации, озанкомление с услов. строит-ва, разраб-ка ППР на внеплощадочн, внутриплощадочн. Подготовит. Работы, возведение здан, сооруж, их частей, выполнен. Работ подготовит. периода с учетом природоохр. требований, требовании. безоп. труда.

15. Назначение, состав, исходные данные проекта организации строительного производства

Для вып-я СМР с наиб. эффективностью и с требуемым уровнем качества разраб. орг. -тех. док-ция.

К обязательной документацией, регламентирующей орг стр-ва, относятся: 1. проект организации строительства (ПОС) (разрабатывает генеральный проектировщик на стадии «Проект» или по его заданию какая-либо другая (субподрядная) проектная организация). ПОС входит в состав проекта в часть «Организация стр-ва» 2. проект производства работ (ППР) (разрабатывается генеральный подрядчик или привлекаемая им специализированная организация).

ПОС-составная часть техн. Проекта, определ. продолж-ть стр-ва, потребн. в материал-тех. , энергетич. , трудов. ресурсах и осн. методы выполн наиб. сложн. работ в подготовит. И осн. периоды стр-ва. Состав и V ПОС опред. в соотв. со СНиП 12. 01. -2004 (1. 01. 2005) «Организация стр-ва»:

1. Календ. план стр-ва, в кот определ. сроки и очередность возведен. осн. и вспомогат-ых зд с распределением капвложений по периодам стр-ва; 2. Мероприятия по обеспеч. в процессе стр-ва прочности и устойчивости возводимых зд. 3. Организ-технологич. схемы, определ-ие последоват-ть возвед-ия объектов и выполн. работ;4. Ведомости объемов осн. СМР с выделением работ по основн. зд и сооруж и периодам стр-ва;5. Ведомости потребности в стр мат-х и оборуд. с распределением по календарным периодам стр-ва;6. график потребности в осн. стр-х машинах; 7. график потребности в кадрах строителей по основным категориям;8. пояснительная записка, содерж-ая осн. данные для разработки организ-технологич. реш. проекта, обоснование методов организ-ии и технологии стр пр-ва, потребности в кадрах и мат-тех. ресурсах, методов производства стр работ, перечень условий сохр. окр. среды, ТЭП. 9. Реш. по орг-ции трансп-та, водоснабж. , канализации, электроснабж. 10. Реш. по осущ. стр-ва в сложных и стесненных условиях. 11. СтройГенПлан. 12. Ситуационный план с расположением мест примыкания к ж/д, речным портам, врем. поселкам. 13. Перечень конструкций и работ, показатель качества кот. влияет на безопасность объекта и подлежит оценке. 14. Для сложных и уникальных объектов разраб. программы исследований и режимных наблюдений. 15. Методы и ср-ва выполнения контроля и испытаний. Исходные данные для разраб. ПОС: 1. Обоснование инвестиций. ТЭО стр-ва и задание на проектирование объекта. 2. Мат-лы инженерн. изыскан. 3. Мощность СМР 4. Объемно-планировочные и конструктив. решения зданий. 5. Технологические схемы основного пр-ва. 6. Сведения о поставке мат-ов, изделий, конструкций. 7. Договорной или нормативный срок стр-ва. 8. Сводн. сметн. расчет стоим. строит-ва. Проект производства работ (ППР) - документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки.