Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.

Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта, а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения.

При оценке сравнительный подход позволяет более объективно определить рыночную стоимость недвижимости, что является актуальностью выбранной темы работы.

Цель данной контрольной работы состоит в изучении всех основных моментов в оценке недвижимости сравнительным подходом.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

- рассмотреть основные понятия, принципы и этапы сравнительного подхода;

- изучить методы сравнительного подхода;

-выявить преимущества и недостатки данного подхода.



1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД: ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ, ЭТАПЫ

Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.

Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название -сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимости аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.

Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

Перечисленные выше принципы сравнительного подхода определяют ряд количественных и качественных элементов сравнения объектов недвижимости (корректирующих коэффициентов) применяемых для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

* Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.

* Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.

* Этап 3. Статистическая обработка данных, цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).

* Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимый вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

В процессе сравнительного подхода можно использовать различные методы, которые рассмотрим в следующей главе.

сравнительный подход стоимость недвижимость

2. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценивая недвижимость сравнительным подходом можно использовать следующие методы:

1) Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) -- метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, -- аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Этот метод базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

2) Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В данном методе используются экономические единицы сравнения:

* потенциальный валовой доход;

* действительный валовой доход;

* чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

1. Одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

2. Сопоставимый вид используемого дохода:

* потенциальный валовой доход;

* действительный валовой доход;

* чистый операционный доход;

* денежный поток на собственный капитал;

3. Совпадение времени поступления дохода:

* прогнозный годовой доход;

* фактический доход за последний отчетный год;

* среднегодовой доход за последние несколько лет;

4. Экономический признак - незначительное расхождение величин адекватных доходов.

3) Метод валового рентного мультипликатора

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор -- это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам.

ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

4) Метод общего коэффициента капитализации.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:

1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.

5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

3. ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО МЕТОДА, ЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости.

Хотя подобный подход к оценке на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи -- вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Именно поэтому оценку коммерческих объектов с помощью сравнительного подхода следует выполнять достаточно осторожно.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты сравнительный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости -- многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Итак, исследуя основные аспекты сравнительного подхода можно выделить его плюсы и минусы.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

Ш наиболее простой подход;

Ш статистически обоснованный;

Ш предлагает методы корректировки;

Ш обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

Ш требует активного рынка;

Ш сравнительные данные не всегда имеются;

Ш требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

Ш основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

- сбор информации;

- анализ ее достоверности и применимости;

- заключение о стоимости оцениваемого объекта;

- оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить.

Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж -- продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.



ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

ВАРИАНТ №2

ЗАДАНИЕ 1. Какую сумму следует сегодня депонировать в банке, начисляющем 12% годовых при ежегодном накоплении, для того, чтобы через четыре года получить 10000руб.

РЕШЕНИЕ

Используем формулу будущей стоимости денежной единицы:

,

Где FV- будущая стоимость денежной единицы,

PV-текущая стоимость денежной единицы,

i-% ставка дохода,

n-количество периодов накопления.

Итак

ОТВЕТ: Следует депонировать 6370 руб.



ЗАДАНИЕ 2. Кредит в размере 350000 руб. предоставлен по 14% ставке на 25 лет с ежемесячными выплатами. Определить величину ежемесячных выплат по кредиту

РЕШЕНИЕ

Воспользуемся формулой аннуитетных платежей:

Sa = A * K

Где A -- коэффициент аннуитета;

K -- сумма кредита.

Найдем коэффициент аннуитета:

A = P * (1+P)N / ((1+P)N-1)

Где A -- коэффициент аннуитета;

P -- процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период.

N -- число периодов погашения кредита.

Р=i/12000,0117

А=0,0117* (1+0,0117)300 /((1+0,0117)300-1)0,012.

Sа=0,012*3500004200 руб.

ОТВЕТ: Ежемесячные платеж составит 4200 руб.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Издательство «Питер», 2010г.

2. Быстров А.В. и др. Недвижимость. Практическая энциклопедия. /Под ред. Радченко И.С.- М.: ГросМедиа, 2012.

3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости Учебник для вузов.- М.: Юрайт, 2010г.

4. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. Учебник - 2-е изд.- М.: Юнити-Дана, 2012г.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие.- М.: Юрайт, 2013г.

6. Козлова Г. С. , Козлова Т. В. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-методический комплекс. -М.: Евразийский открытый институт, 2010 г.

7. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2010г.

8. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. -Спб.:Союз, 2011г.

9. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара. Учебное пособие.-М.: Юнити-Дана, - 2011г.

10. Щербаков О.Н., Мышанов А.И. Оценка имущества. - М.: Финансы и статистика, 2012 г.

Размещено на Allbest.ur