Анализ окупаемости инвестиционного проекта развития недвижимости

Кредиты для малого и среднего бизнеса необходимы для пополнения оборотных средств, для приобретения оборудования или для покупки автотранспорта либо недвижимого имущества.

Однако получить кредит для бизнеса в современных условиях не так-то просто. Для получения кредита бизнес должен быть более или менее "прозрачный". В малом и среднем бизнесе на этот шаг готовы решиться не многие. Таким образом, низкая легитимность бизнеса, фигурирующая в бухгалтерских отчётах, становится основанием для отказа в получении кредита для юридических лиц. Особую сложность может составлять кредитование стартапов, кредит без залога, кредит под бизнес план. Банки с большой неохотой выдают кредиты для бизнеса молодых компаний, поскольку велики риски невозврата денежных средств. Гораздо больше шансов получить кредит малому и среднему бизнесу, который представлен на рынке уже как минимум 3-6 месяцев.

Таблица 3.2.1 Виды предприятий по среднегодовой численности работников и годовой сумме чистых продаж

	Среднегодовая численность работников	Годовая сумма чистых продаж
Микро предприятие	До 9 чел. включительно	До 3 млн. леев
Малые предприятия	До 49 чел. включительно	До 25 млн. леев
Средние предприятия	От 50 до 249 чел. включительно	До 50 млн. леев

В случае если один из показателей превышает установленный уровень, то предприятие относится к более высокому уровню.

В зависимости от срока кредитования кредиты могут быть 3-х видов:

· краткосрочные - до 1 года;

· среднесрочные - от 1 до 5 лет;

· долгосрочные - свыше 5 лет;

КБ «Banca Sociala» АО

Предоставляет кредиты в молдавских леях и иностранной валюте всем экономическим агентам независимо от форм собственности и организационно-правовых форм деятельности.

Кредиты выдаются платежеспособным заемщикам при наличии реальных источников погашения кредита, а также надежного обеспечения их возврата, на договорной основе при условии соблюдения принципов возвратности, целевого использования, обеспеченности, платности и срочности кредита.

Конкретные сроки пользования кредитом определяются исходя из цели и срока окупаемости мероприятия, на которое предоставляется кредит.

Кредитуемые мероприятия:

приобретение товаров и оплата услуг согласно заключенным контрактам;

· пополнение оборотных средств;

· приобретение оборудования;

· приобретение акций приватизированных предприятий;

· реконструкция, строительство и приобретение недвижимости.

Выдача кредита осуществляется преимущественно в виде оплаты платежных документов заемщика, а также многократных финансовых операций путем открытия кредитных линий. Используются прогрессивные формы кредитования, в том числе предоставление овердрафтов и открытие возобновляемой линии по овердрафту.

Обеспечение возврата кредита:

· залог недвижимого имущества и имущественных прав на него. При заключении договора ипотеки клиент обязан за счет собственных средств заключить в пользу банка договор страхования заложенного недвижимого имущества;

· залог (заклад) движимого имущества, в том числе ценных бумаг, дебиторской задолженности;

· поручительство юридических и физических лиц;

· гарантии банков и других юридических лиц.

Оценка и степень ликвидности залогового имущества и имущественных прав, предоставляемых в обеспечение возврата кредита, проводится с учетом заключения независимой экспертной организации, а также конъюнктуры рынка.

Размер выдаваемого кредита определяется банком исходя из стоимости мероприятия, его эффективности согласно бизнес-плану, участия заемщика собственными средствами в кредитуемом мероприятии, с учетом платежеспособности заемщика, а также его кредитной истории.

Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в зависимости от срока и суммы кредита, вида обеспечения возврата кредита и других факторов. Начисление процентов производится ежемесячно, взыскание - в соответствии с условиями, предусмотренными в кредитном договоре.

базовые процентные ставки по кредитам юридических лиц

В соответствии с Процентной Политикой Банка и с учетом текущего положения на финансовом рынке Республики Молдова, установлены следующие базовые процентные ставки по кредитам, выдаваемым юридическим лицам:

· по кредитам в молдавских леях - до 20% годовых

· по кредитам в иностранной валюте - до 11% годовых.

Размер процентных ставок по каждому выдаваемому кредиту могут быть выше или ниже базовой ставки в зависимости от степени риска данной кредитной сделки, эффективности кредитуемого мероприятия, кредитной истории клиента.

Таблица 3.2.2 Кредитование малого бизнеса

ЕБРР (Европейский Банк Реконструкции и Развития)
Сумма кредита	До 1000 тыс. ЕВРО или эквивалент в USD
Срок кредитования	до 5 лет
Цели кредита	Инвестиционные цели и финансирование оборотного капитала
Статус предприятия	Малый, средний бизнес
Льготный период кредитования	До 1 года
Процентная ставка	11% - 12%

КБ “EXIMBANK-Gruppo Veneto Banca”АО

Предоставляет широкий комплекс кредитных услуг, позволяющих удовлетворить потребности своих клиентов в заемных средствах. Кредиты выдаются как в молдавских леях, так и долларах США и в Евро.

В зависимости от характера деятельности клиента и его потребностей в заемных средствах, кредиты юридическим лицам могут предоставляться на следующие цели:

· на пополнение оборотных средств в форме открытых кредитных линий;

· целевые кредиты на осуществление коммерческих проектов;

· кредиты на приобретение основных средств;

· краткосрочные кредиты на оплату платежных документов при отсутствии или недостатке денежных средств на расчетном счете (овердрафты).

Основным условием предоставления кредита клиенту является наличие “расчетной” истории клиента (стабильные и значительные обороты по счетам), хорошо аргументированный бизнес план, надежное обеспечение.

В качестве залогового обеспечения могут выступать ликвидные ценные бумаги, основные средства клиентов, недвижимость, товарно-материальные запасы, гарантии и поручительства платежеспособного предприятия или высоконадежного банка. Залог может принадлежать как Заёмщику, так и третьему лицу.

Kредит PROGRESSO

Оптимальное решение для предприятий инвестировать в существующий бизнес

Сумма кредитадо 300.000 евро или эквивалент в молдавских леях или долларах США

Максимальный срок кредитования, месяцев60

Максимальная отсрочка по выплатам кредита, месяцев12

Цель кредитаинвестиционные проекты развитие/ модернизация/ расширение существующего бизнеса

Годовая процентная ставка в молдавских леях - базисная ставка, применяемая НБМ к краткосрочным операциям +8%

Евро - ставка EURIBOR 3M + 9,5 %

EURIBOR -- средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. Определяется при поддержке Европейской банковской федерации, представляющей интересы кредитных учреждений в странах-членах Евросоюза, а также Исландии, Норвегии, Швейцарии и Ассоциации финансовых рынков. Расчет и публикация ставки выполняется ежедневно в 11:00 по Центрально-европейскому времени на основании данных, предоставляемых несколькими десятками банков с первоклассным рейтингом. Перечень котируемых банков регулярно пересматривается на соответствие высоким рейтинговым требованиям.

Индексы, входящие в группу

1M EURIBOR, 3M EURIBOR, 6M EURIBOR, 12M EURIBOR, 1W EURIBOR.

долларах США-cтавка LIBOR 3M + 9,5 %

Погашение процентов и кредитаежемесячно

Обеспечение кредитанедвижимость- минимум 75%

Определение: 3 month LIBOR range -- Диапазон трехмесячной процентной ставки LIBOR

Диапазон трехмесячной процентной ставки LIBOR. Для контроля уровня краткосрочных процентных ставок Национальный банк Швейцарии принял решение устанавливать и поддерживать диапазон шириной в 1.00 для трехмесячной процентной ставки LIBOR по швейцарскому франку. (LIBOR -- London Interbank Offered Rate -- это процентная ставка, по которой крупные банки размещают кредиты на денежном рынке в Лондоне. Ставки LIBOR устанавливаются на различные сроки и по различным инструментам. LIBOR ежедневно фиксируется в 11 часов по лондонскому времени и вычисляется как среднее последних десяти котировок продавцов).

Механизм влияния: Высокие ставки снижают темпы роста потребительского кредитования и стимулируют рост сбережений, что приводит к замедлению роста экономики. Рост ставок обычно приводит к росту притока капитала в страну и росту национальной валюты в среднесрочном плане, однако, если рост ставок не основывается на высоких темпах экономического роста, это может привести к стагнации экономики и негативному влиянию на валютные рынки в долгосрочном плане.

Периодичность выхода: Публикуется ежеквартально, обычно в третий четверг месяца (Март, Июнь, Сентябрь, Декабрь).

ЛИБОР (LIBOR) - это индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).

Данная ставка применяется при кредитовании в долларах США и устанавливается на разные сроки: 1 месяц, 3 месяца, 6 месяцев, 1 год. Libor 1Y - означает, что данная ставка пересматривается один раз в год.

Кредит INIZIO

Предназначен для предпринимателей, которые начинают собственный бизнес

Сумма кредитадо 30.000 евро или эквивалент в молдавских леях/долларах США

Максимальный срок кредитования, месяцев24

Максимальная отсрочка по выплатам кредита, месяцев 6

Цель кредитаначало нового бизнеса модернизация/ расширение существующего бизнеса

Годовая процентная ставка в молдавских леях - базисная ставка, применяемая НБМ к краткосрочным операциям +8%

Евро - ставка EURIBOR 3M + 9,5 %

долларах США-cтавка LIBOR 3M + 9,5 %

Погашение процентов и кредитаежемесячно

Обеспечение кредитанедвижимость-100%

КБ «Молдова Агроиндбанк»А.О. единственный в Республике Молдова банк, предлагающий подходящие решения, соответствующие потребностям Вашего Малого предприятия вновь созданного предприятия.

Кредиты вновь созданным предприятиям

КБ«Молдова Агроиндбанк»А.О. выдает кредиты микропредприятиям и малым предприятиям, вновь созданным и/или начинающие свою деятельность «с нуля».

Сумма кредита - от 1000 USD до 30 000 USD (эквивалент в леях) для малых предприятий и от 1000 USD до 5000 USD (эквивалент в леях) для микропредприятий.

Малые предприятия

Кредиты выдаются в молдавских леях на:

* 18 месяцев - для увеличения оборотного капитала

* 36 месяцев - для инвестиций

Процентная ставка устанавливается в зависимости от срока и составляет от 18,5% до 22% годовых

Обеспечиваются залогом ликвидного имущества, стоимость которого на момент выдачи кредита может быть равной или меньше суммы кредита.

Преимущества для выгодополучателя:

* Доступ к финансовым ресурсам на начальном этапе деятельности

* Низкие процентные ставки

* Быстрота оформления документов

* Специализированная поддержка со стороны банка

* Благоприятные условия кредитования.

Микропредприятия.

Молдова Агроиндбанк выдает кредиты микропредприятиям , вновь созданным и/или начинающие свою деятельность «с нуля».

Сумма кредита - махим 500 000 леев

Кредиты выдаются в молдавских леях на:

* 18 месяцев - для создания и увеличения оборотного капитала

* 60 месяцев - для инвестиций

Обеспечиваются залогом ликвидного имущества, стоимость которого на момент выдачи кредита может быть равной или меньше суммы кредита.

Кредиты для инвестиционных целей.

В целях поддержки, расширения и развития бизнеса клиентов различных отраслей национальной экономики BC«Moldova Agroindbank»S.A. выдает Инвестиционные среднесрочные и долгосрочные кредиты.

Цели кредитования разнообразны:

1. капитальные инвестиции для развития различных сфер экономической деятельности

2. финансирование постоянного оборотного капитала, связанный с инвестицией

3. инвестиции для развития различных сфер экономической деятельности: обработка, хранение, упаковка, реализация, строительство и другие сферы, в том числе в сельской местности и т.д.

Малые предприятия.

Кредит выдается в национальной валюте (MDL). Кредиты в иностранной валюте выдаются только для расчетов с нерезидентами за импорт товаров / услуг.

Срок пользования кредитом: до 36 месяцев.

Процентная ставка составляет от 18% до 21,5%

Кредит обеспечивается залогом движимого и недвижимого имущества, в т.ч. землей с/х назначения, принадлежащие на правах частной собственности заявителю.

Микропредприятия

Срок пользования кредитом:

* до 5 лет, с отсрочкой по платежам до 2 лет.

* до 8 лет, с отсрочкой по платежам до 4 лет.

* до 15 лет для инвестиции в многолетние насаждения, с отсрочкой по погашению основной суммы в 3 года, а по погашению процентов в 8 лет.

Кредит обеспечивается залогом движимого и недвижимого имущества, в т.ч. землей с/х назначения, принадлежащие на правах частной собственности заявителю.

КБ "COMERTBANK" S.A, предоставляет своим клиентам кредиты представляющие собой денежные средства на возвратной основе, обусловленные эффективным использованием по целевому назначению и оплатой процентов.

Кто может получить кредит в КБ "COMERЮBANK" S.A.

Корпоративные клиенты;

Представители малого и среднего бизнеса, осуществляющие экономическую деятельность;

Физические лица

Основные кредитные продукты, предоставляемые КБ "COMERЮBANK" S.A.:

Возобновляемые кредитные линии для увеличения оборотного капитала и расширения экономической деятельности;

Кредитные линии для осуществления строительных работ и работ по реконструкции;

Кредиты на приобретение оборудования;

Кредиты на приобретение транспортных средств;

Кредиты на приобретение недвижимости;

Потребительские кредиты;

Гарантии.

Кредиты, предоставляемые юридическим лицам

Минимальные требования к потенциальным Дебиторам:

Текущая экономическая деятельность;

Ликвидный баланс и рентабельная деятельность (как правило);

Отсутствие на момент подачи заявления просроченных задолженностей перед Государственным Бюджетом и перед Банком.

Положительная кредитная история;

Потенциальный Дебитор должен быть или стать клиентом Банка.

Таблица 3.2.3 Виды кредитов, предоставляемых юридическим лицам

Виды кредитов	Сумма кредита	Срок кредита	Процентная ставка фиксированная	Комиссион за предоставление кредита	Оплата процентов	Погашение кредита	Залоговое обеспечение
Кредиты в MDL	Максимум 26 800 000*	от 1 до 5-ти лет	15-23%** годовых	до 1% от суммы кредита в год	ежемесячно	согласно установленному графику	- движимое имущество - недвижимое имущество - депозиты
Кредиты в иностранной валюте (USD / EUR)	Максимум в эквиваленте 2 100 000* долларов	от 1 до 5-ти лет	9-11%** годовых	до 1% от суммы кредита в год	ежемесячно	согласно установленному графику	- движимое имущество - недвижимое имущество - депозиты

*Сумма кредита зависит от потребностей заёмщика, его финансового состояния, размеров бизнеса, стоимости кредитуемого проекта, а также стоимости обеспечения

**Данная процентная ставка по кредиту является базовой и может быть изменена (уменьшена или увеличена) в зависимости от структуры кредитной сделки, оценки банком степени риска, вида предоставляемого обеспечения, финансового состояния заемщика и других факторов.

Размер процентной ставки по действующим кредитам может быть пересмотрен Банком в одностороннем порядке, в случае изменения динамики денежного рынка, уровня инфляции или под влиянием других факторов. При этом Банк обязан письменно известить об этом Должника не позднее чем за десять дней до изменения.

Тарифы на кредитные услуги, предоставляемые юридическим лицам, представлены в разделе ”Тарифы”

3.3 Обоснование выбора структуры финансирования и определение стоимости капитала

В финансовом менеджменте под внутренними и внешними источниками финансирования понимают соответственно собственные и привлеченные (заемные) средства. Известны различные классификации источников средств. Одна из возможных и наиболее общих группировок представлена на рис 3.3.1.

Рис 3.3.1 Структура источников средств предприятия

Основным элементом приведенной схемы является собственный капитал.

Источниками собственных средств являются (рис 3.3.2.):

Рис 3.3.2 Структура собственного капитала предприятия

· уставный капитал (средства от продажи акций и паевые взносы участников);

· резервы, накопленные предприятием;

· прочие взносы юридических и физических лиц (целевое финансирование, пожертвования, благотворительные взносы и др.).

К основным источникам привлеченных средств относятся:

· ссуды банков;

· заемные средства;

· средства от продажи облигаций и других ценных бумаг;

· кредиторская задолженность.

Принципиальное различие между источниками собственных и заемных средств кроется в юридической причине -- в случае ликвидации предприятия его владельцы имеют право на ту часть имущества предприятия, которая останется после расчетов с третьими лицами.

Основными источниками финансирования являются собственные средства.

Уставный капитал представляет собой сумму средств, предоставленных собственниками для обеспечения уставной деятельности предприятия.

Содержание категории “уставный капитал” зависит от организационно-правовой формы предприятия:

для государственного предприятия -- стоимостная оценка имущества, закрепленного государством за предприятием на праве полного хозяйственного ведения;

· для товарищества с ограниченной ответственностью -- сумма долей собственников;

· для акционерного общества -- совокупная номинальная стоимость акций всех типов;

· для производственного кооператива -- стоимостная оценка имущества, предоставленного участниками для ведения деятельности;

· для арендного предприятия -- сумма вкладов работников предприятия;

· для предприятия иной формы, выделенного на самостоятельный баланс, -- стоимостная оценка имущества, закрепленного его собственником за предприятием на праве полного хозяйственного ведения.

При создании предприятия вкладами в его уставный капитал могут быть денежные средства, материальные и нематериальные активы. В момент передачи активов в виде вклада в уставный капитал право собственности на них переходит к хозяйствующему субъекту, т. е. инвесторы теряют вещные права на эти объекты. Таким образом, в случае ликвидации предприятия или выхода участника из состава общества или товарищества он имеет право лишь на компенсацию своей доли в рамках остаточного имущества, но не на возврат объектов, переданных им в свое время в виде вклада в уставный капитал. Уставный капитал, следовательно, отражает сумму обязательств предприятия перед инвесторами.

Уставный капитал формируется при первоначальном инвестировании средств. Его величина объявляется при регистрации предприятия, а любые корректировки размера уставного капитала (дополнительная эмиссия акций, снижение номинальной стоимости акций, внесение дополнительных вкладов, прием нового участника, присоединение части прибыли и др.) допускаются лишь в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством и учредительными документами.

Формирование уставного капитала может сопровождаться образованием дополнительного источника средств -- эмиссионного дохода. Этот источник возникает в случае, когда в ходе первичной эмиссии акции продаются по цене выше номинала. При получении этих сумм они зачисляются в добавочный капитал.

Прибыль является основным источником средств динамично развивающегося предприятия. В балансе она присутствует в явном виде как нераспределенная прибыль, а также в завуалированном виде -- как созданное за счет прибыли фонды и резервы. В условиях рыночной экономики величина прибыли зависит от многих факторов, основным из которых является соотношение доходов и расходов. Вместе с тем в действующих нормативных документах заложена возможность определенного регулирования прибыли руководством предприятия. К числу таких регулирующих процедур относятся:

· варьирование границей отнесения активов к основным средствам;

· ускоренная амортизация основных средств;

· применяемая методика амортизации малоценных и быстроизнашивающихся предметов;

· порядок оценки и амортизации нематериальных активов;

· порядок оценки вкладов участников в уставный капитал;

· выбор метода оценки производственных запасов;

· порядок учета процентов по кредитам банков, используемых на финансирование капитальных вложений;

· порядок создания резерва по сомнительным долгам;

· порядок отнесения на себестоимость реализованной продукции отдельных видов расходов;

· состав накладных расходов и способ их распределения.

Прибыль -- основной источник формирования резервного капитала (фонда). Этот капитал предназначен для возмещения непредвиденных потерь и возможных убытков от хозяйственной деятельности, т. е. является страховым по своей природе. Порядок формирования резервного капитала определяется нормативными документами, регулирующими деятельность предприятия данного типа, а также его уставными документами.

Добавочный капитал как источник средств предприятия образуется, как правило, в результате переоценки основных средств и других материальных ценностей. Нормативными документами запрещается использование его на цели потребления.

Специфическим источником средств являются фонды специального назначения и целевого финансирования: безвозмездно полученные ценности, а также безвозвратные и возвратные государственные ассигнования на финансирование непроизводственной деятельности, связанной с содержанием объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, на финансирование издержек по восстановлению платежеспособности предприятий, находящихся на полном бюджетном финансировании, и др.

Заемный капитал -- совокупность заемных средств (денежных средств и материальных ценностей), авансированных в предприятие и приносящих прибыль.

Заемный капитал может быть классифицирован по различным признакам.

По периоду привлечения финансовые обязательства подразделяются на долгосрочные и краткосрочные.

К долгосрочным обязательствам относятся все формы функционирующего на предприятии заемного капитала со сроком его использования более одного года.

К краткосрочным обязательствам относятся все формы привлеченного заемного капитала со сроком его использования до одного года.

По форме привлечения заемные средства подразделяются:

· на заемные средства, привлекаемые в денежной форме (банковский кредит);

· заемные средства, привлекаемые по договору финансового лизинга (в форме объектов основных средств);

· заемные средства, привлекаемые в товарной форме (коммерческий кредит).

Использование заемного капитала организацией имеет и определенные недостатки:

· привлечение заемных средств сопряжено с рисками для организации;

· активы, образованные за счет заемного капитала, формируют более низкую норму прибыли на капитал, так как возникают дополнительные расходы по обслуживанию долга перед кредиторами;

· относительная сложность процедуры привлечения заемных средств, особенно на длительный срок, и др.

Однако использование заемного капитала организациями для финансирования своей деятельности имеет определенные преимущества:

Заемный капитал обладает широкими возможностями привлечения, особенно при высоком кредитном рейтинге заемщика.

Преимуществом финансирования за счет долговых источников является также нежелание владельцев увеличивать число акционеров, учредителей.

Основными источниками финансирования в условиях рыночной экономики являются кредиты, обыкновенные и привилегированные акции, облигации, прибыль и др. Стоимость капитала, привлеченного путем эмиссии акций, зависит от уровня выплачиваемых дивидендов, а также от рыночной цены акций.

Прибыль фирмы, как правило, самый дешевый источник финансирования проекта, поскольку не требует расходов, связанных с выпуском и размещением ценных бумаг.

После того, как определены источники финансирования, необходимо последовательно решить следующие задачи:

· определить стоимость различных видов капитала и рыночные цены на них.

· рассчитать рыночные цены на акции и банковский кредит.

Предположим, что мы располагаем необходимой информацией о стоимости различных видов капитала и рыночных ценах на них. С учетом этой информации рассчитывается стоимость инвестиционного проекта и доля каждого источника капитала в общем, объеме финансирования. На завершающем этапе определяется средневзвешенная стоимость капитала.

Определение средневзвешенной стоимости капитала является необходимой предпосылкой для снижения степени риска при расчете требуемой нормы прибыли, так как при этом учитываются различия в стоимости отдельных видов капитала. Однако остаются нерешенными две проблемы, связанные с применением средневзвешенной стоимости капитала в качестве требуемой или минимальной нормы прибыли для оценки эффективности инвестиционного проекта. Средневзвешенная стоимость капитала отражает современную (текущую) стоимость капитала и соответствующую насыщенность рынка этим капиталом. Если же ситуация на рынке в процессе реализации ИП изменяется, то требуются дополнительные исследования для того, чтобы предотвратить риск, связанный с изменением структуры источников финансирования, что приводит к изменению средневзвешенной стоимости капитала.

Для реализации нашего инвестиционного проекта требуется 325 000 евро. Собственный капитал равен -125 000 евро. Необходимо еще 200 000 евро. Проанализировав предложения банков, мы пришли к выводу, что наиболее выгодное предложение для нас - это взять кредит у ЕБРР (Европейский Банк Реконструкции и Развития) через

КБ «Banca Sociala» АО. Ниже приведены условия выдачи кредита.

ЕБРР (Европейский Банк Реконструкции и Развития)
Сумма кредита	200 000 евро
Срок кредитования	5 лет
Цели кредита	Реализация инвестиционного проекта
Статус предприятия	Малый бизнес
Льготный период кредитования	До 1 года
Процентная ставка	11%

Стоимость капитала

Стоимость заемного капитала - 11% годовых.

Стоимость собственного капитала - 12%.

Стоимость капитала определяется как средневзвешенная величина (WACC).

Cc = Rcp * Wp + Rcоmp * Wcоmp

Wp + Wcоmp = 100 %

Cc - стоимость капитала

Rcp - стоимость собственных средств,%

Wp - объем собственных средств, %

Rcоmp - стоимость заемных средств, %

Wcоmp - объем заемных средств, %

325000 - 100%

200000 - х

х = 61,54%

Заемные средства в общей доле занимают 61,54%.

Собственных средств - 38,46%. (100 - 61,54)

0,12 * 0,3846 + 0,11 * 0,6154 = 0,1137 или 11,37%

Стоимость капитала 11,37%

Глава 4. Оценка проекта

4.1 Расчет исходных показателей

Проект развития недвижимости: строительство Центра по продаже сувенирной продукции и атрибутики Гагаузии. Исходные данные

Таблица 4.1.1

Показатель	Количество
Инвестиции
CMP €/м2	150
оборудование, тыс. €	100
общая площадь, м2	1500
Структура инвестиций
заёмные средства, тыс. €	200
Стоимость капитала, %
собственные средства	12
Условия кредитования
срок, лет	4
погашение равными частями	кв.
Производственная мощность
полезная площадь, м2, включительно	1300
эт.1	500
эт.2	500
эт.3	300
Плата за аренду, €/м2/месс., включительно
эт.1	20
эт.2	15
эт.3	10
Использование по мощности в
первый год, %	80
второй год, %	90
Износ определяется прямолинейным методом. Норма износа для:
пассивной части ОС,%	4
активной части ОС,%	18
среднеотраслевая рентабельность, %	40
ставка налога на прибыль, %	15

Расчет исходных показателей

Инвестиционные затраты CMP 150 €/м2 * 1500 м2 = 225 000 €

Оборудование 100 000 €

Общие инвестиционные затраты 325 000 €

Стоимость капитала

Стоимость заемного капитала - 11% годовых.

Стоимость собственного капитала - 12%.

Стоимость капитала определяется как средневзвешенная величина (WACC).

Cc = Rcp * Wp + Rcоmp * Wcоmp

Wp + Wcоmp = 100 %

Cc - стоимость капитала

Rcp - стоимость собственных средств,%

Wp - объем собственных средств, %

Rcоmp - стоимость заемных средств, %

Wcоmp - объем заемных средств, %

325000 - 100%

200000 - х

х = 61,54%

Заемные средства в общей доле занимают 61,54%.

Собственных средств - 38,46%. (100 - 61,54)

0,12 * 0,3846 + 0,11 * 0,6154 = 0,1137 или 11,37%

Стоимость капитала 11,37%

Годовой износ основных средств

U = Up + Ua

Up = износ пассивной части основных средств

Ua = износ активной части основных средств

Up = 150 €/м2 * 1500 м2 = 225 000 € * 4% = 9 000€

Ua = 100 000 €* 18% = 18 000€

U = 9 000€ + 18 000€ = 27 000€

Ликвидационная стоимость

V = I - ( Ua * n)

I- объем инвестиционных затрат,

Ua - годовой износ основных средств

n - количество лет.

V = 325000- (27 000*10) = 55 000€

График погашения кредита

Таблица 4.1.2

Годы	0	1
квартал		I	II	III	IV
Сумма долга на конец периода	200 000	187 500	175 000	162 500	150 000
Погашение основной суммы		12 500	12 500	12 500	12 500
Плата процентов		5 500	5 156,25	4 812,5	4 468,75
К оплате на конец периода		18 000	17 656,25	17 312,50	16 938,75
Сумма годовой выплаты, тыс. €		69 937,50
Годы	I1
квартал	I	II	III	IV
Сумма долга на конец периода	137 500	125 000	112 500	100 000
Погашение основной суммы	12 500	12 500	12 500	12 500
Плата процентов	4 125	3 781,25	3 437,50	3 093,75
К оплате на конец периода	16 625	16 281,25	15937,50	15 593,75
Сумма годовой выплаты, €	64 437,50

Продолжение таблицы 4.1.2

Годы	I1I
квартал	I	II	III	IV
Сумма долга на конец периода	87500	75 000	62 000	50 000
Погашение основной суммы	12 500	12 500	12 500	12 500
Плата процентов	2 750	2 406,25	2 062,50	1 718,75
К оплате на конец периода	15 250	14 906,25	14 562,50	14 218,75
Сумма годовой выплаты, €	58 937,50
Годы	IV
квартал	I	II	III	IV
Сумма долга на конец периода	37 500	25 000	12 500	0
Погашение основной суммы	12 500	12 500	12 500	12 500
Плата процентов	1 375	1 031,25	687,50	343,75
К оплате на конец периода	13 875	13 531,25	13 187,50	12 843,75
Сумма годовой выплаты, €	53 437,50

4 квартала * 4 года = 16 периодов оплаты

200 000 € / 16 периодов = 12 500€ в квартал

Заемные средства - 11% годовых

11% / 4 квартала = 2,75 % в квартал

Итого сумма выплат за 4 года составит 246750 евро.

Определение чистого денежного потока (NCF)

Таблица 4.1.3

Показатель	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
ПВД, €	246 000	246 000	246 000	246 000	246 000
Использование по мощности, %	80	90	100	100	100
РВД, €	196 800	221 400	246 000	246 000	246 000
Погашение долга, €	69 937,50	64 437,50	58 937,50	53 437,50	0
Доход после погашения долга, €	126 862,50	156 962,50	187 062,50	192 562,50	246 000
Прибыль до налогообложения, €	50 745	62 785	74 825	77 025	98 400
Налог на прибыль, €	7 611,30	9 417,75	11 223,75	11 553,75	14 760
Чистая прибыль, €	43 133,70	53 367,25	63 601,25	65 471,25	83 640
Износ, €	27 000	27 000	27 000	27 000	27 000
NCF, €	70 133,70	80 367,25	90 601,25	92 471,25	110 640,00
NCF кумулятивный, €
Показатель	6 год	7 год	8 год	9год	10 год
ПВД, €	246 000	246 000	246 000	246 000	246 000
Использование по мощности, %	100	100	100	100	100
РВД, €	246 000	246 000	246 000	246 000	246 000
Погашение долга, €	0	0	0	0	0
Доход после погашения долга, €	246 000	246 000	246 000	246 000	246 000
Прибыль до налогообложения, €	98 400	98 400	98 400	98 400	98 400
Налог на прибыль, €	14 760	14 760	14 760	14 760	14 760
Чистая прибыль, €	83 640	83 640	83 640	83 640	83 640
Износ, €	27 000	27 000	27 000	27 000	27 000
NCF, €	110 640,00	110 640,00	110 640,00	110 640,00	110 640,00
NCF кумулятивный, €	997 413,45

4.2 Определение показателей экономической эффективности

Расчет дисконтированного чистого денежного потока (NCFa).

Таблица 4.2.1

Период (годы)	Инвестиции, €	NCF , €	NCF постпрогноз ный (Vi), €	Коэффициент дисконтирования	NCF дисконти рованный ,€
0	325 000			-1,0000	-325000
1		70133,70		0,9009	63183,45
2		80367,25		0,8116	65226,06
3		90601,25		0,7312	66247,63
4		92471,25		0,6588	60920,06
5		110640		0,5935	65664,84
6		110640		0,5346	59148,14
7		110640		0,4830	53439,00
8		110640		0,4339	48006,70
9		110640		0,3909	43249,18
10		110640	55000	0,3522	38967,41
Всего					564232,00

Определяем чистую современную стоимость проекта

ЧСС = ЧДП диск. - И

ЧСС = 564232,00 - 325000=239232 €

Определяем дисконтированный период окупаемости

Простой период окупаемости

T = I/CFсред. = 325000 / 997413,45 /10) = 3,26 года или 3 года 3 месяца 4 дня

Определяем дисконтированный период окупаемости инвестиций в табличной форме.

Таблица 4.2.2

Показатель	Инвестиции	NCF дисконти рованный ,€	Невозвра щенный остаток долга	Период окупаемости	Общий срок окупаемости
0	325000				5 лет 0 мес 24 дня
1		63183	261817	1
2		65226	196591	1
3		66248	130343	1
4		60920	69423	1
5		65665	3758	1
6		59148	+55390	0,06
7		53439	+108829
8		48007	+156836
9		43249	+200085
10		38967	+239052

Рассчитываем индекс рентабельности.

ИР = ЧСС / I + 1

ИР = 239052 / 325 + 1 = 1,736

Определяем внутренний уровень доходности.

NPV ( + )

ВУД = rmin + (rmax - rmin) * --------------------------------

NPV ( + ) + [ NPV ( - ) ]

Определение чистой современной стоимости проекта при различных ставках дисконтирования (ЧСС)

Таблица 4.2.3

Годы	ЧСС (r = 0)	r = 20%	ЧСС (20%)	r = 26%	ЧСС (26%)
0	-325000	1	-325000	1	-325000
1	70133,70	0,8333	58442,41	0,7936	55658
2	80367,25	0,6944	55807,02	0,6299	50623
3	90601,25	0,5787	52430,94	0,4999	45292
4	92471,25	0,4822	44589,64	0,3967	36683
5	110640	0,4018	44455,15	0,3149	34840
6	110640	0,3348	37042,27	0,2499	27649
7	110640	0,2791	30879,62	0,1983	21940
8	110640	0,2326	25734,86	0,1574	17415
9	110640	0,1938	21442,03	0,1249	13819
10	110640	0,1615	17868,36	0,0991	10964
Всего	+672413,45		+63692,3		-10117

63692,3

ВУД = 20 + ( 26 - 20 ) * ------------------------- = 25,16%

63692,3 + (-10117)

4.3 Анализ полученных результатов

Финансовые менеджеры используют несколько методов оценки инвестиционных проектов, которые включают следующие:

1. Срок окупаемости.

2. Чистая текущая стоимость (ЧТС).

3. Внутренняя нома рентабельности (ВНР).

4. Коэффициент рентабельности (или отношение затрат к доходам).

Чистая текущая стоимость

Чистая текущая стоимость (ЧТС) является разницей между текущей стоимостью (ТС) будущих притоков денежных средств, получаемых в результате реализации проекта, и суммой первоначальной инвестиции (И):

NPV показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с хранением денег в банке. Если NPV > 0, то можно считать, что инвестиция приумножит богатство предприятия и инвестицию следует осуществлять. При NPV < 0, то значит доходы от предложенной инвестиции недостаточно высоки, чтобы компенсировать риск, присущий данному проекту (или с точки зрения цены капитала не хватит денег на выплату дивидендов и процентов по кредитам) и инвестиционное предложение должно быть отклонено.

Чистая текущая стоимость (NPV) это один из основных показателей используемых при инвестиционном анализе, но он имеет несколько недостатков и не может быть единственным средством оценки инвестиции. NPV определяет абсолютную величину отдачи от инвестиции, и, скорее всего, чем больше инвестиция, тем больше чистая текущая стоимость. Отсюда, сравнение нескольких инвестиций разного размера с помощью этого показателя невозможно. Кроме этого, NPV не определяет период, через который инвестиция окупится.

Срок окупаемости - это время, необходимое компании для возмещения ее первоначальных инвестиций. Он определяется делением первоначальных капитальных вложений на притоки денежных средств, полученные в результате либо увеличения доходов, либо экономии на расходах.

Окупаемость не учитывает временной стоимости денег. Этот показатель позволяет вам узнать, пренебрегая влиянием дисконтирования, сколько потребуется времени, чтобы ваши инвестиции принесли столько денежных средств, сколько вам пришлось потратить.

Вторая проблема, связанная с окупаемостью, заключается в том, что этот показатель игнорирует все поступления денежных средств после момента полного возмещения первоначальных расходов. При выборе из нескольких инвестиционных проектов, если исходить только из срока окупаемости инвестиций, не будет учитываться объем прибыли, созданный проектами.

Окупаемость можно использовать так же, как и барьерную ставку, - в виде ограничительного критерия. Если для компании важно возместить первоначальные расходы, и как можно скорее, то окупаемость может приобрести больший смысл.

Показатель окупаемости почти никогда не используется сам по себе, а только в качестве дополнения к другим показателям, таким, как, например, NPV и IRR.

Индекс рентабельности инвестиций

Под индексом рентабельности (PI) понимают величину, равную отношению приведенной стоимости ожидаемых потоков денег от реализации проекта к начальной стоимости инвестиций:

IC - капитальные вложения (затраты по реализации проекта)

Pk - чистый денежный поток (доход от реализации проекта за k-ый период)

при этом если:

PI>1, то проект следует принять;

PI<1, то проект следует отвергнуть;

PI=1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

Индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого лея, инвестированного в данный проект. Благодаря этому, критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV (в частности, если два проекта имеют одинаковое значение NPV, но разные объемы требуемых инвестиций, то очевидно, что выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений), либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.

Индекс PI как показатель эффективности обладает рядом неоспоримых преимуществ, а именно:

1) учитывает распределение во времени потоков реальных денег;

2) рассматривает сумму эффектов, полученных на протяжении всего срока жизни проекта;

3) позволяет корректно сравнивать проекты, различающиеся своими масштабами («физическими» объемами инвестиций, производства, продаж и т. д.).

Основные претензии, высказываемые в адрес этого показателя, можно свести к нескольким положениям:

1) невозможность выбора среди проектов, имеющих различные сроки жизни;

2) невозможность корректного сравнения проектов, имеющих разный объем инвестиций;

3) нереалистичное предположение об условиях реинвестирования денежных поступлений от проектов;

4) множественность значений внутреннего коэффициента рентабельности для проектов с неконвенциональной структурой денежных потоков.

В связи с этим представляется, что главными критериями при выборе альтернативных проектов должны быть индекс рентабельности инвестиций и внутренняя норма прибыли проекта.

Внутренний уровень доходности -- показатель эффективности инвестиций, характеризующий уровень доходности инвестиционного проекта. Выражается ставкой дисконтирования, при которой будущая стоимость денежного потока равна текущей стоимости вложенных средств.

Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он показывает ожидаемую норму доходности (рентабельность инвестиций) или максимально допустимый уровень инвестиционных затрат в оцениваемый проект. IRR должен быть выше средневзвешенной цены инвестиционных ресурсов

Если это условие выдерживается, инвестор может принять проект, в противном случае он должен быть отклонен.

Достоинства показателя внутренняя норма доходности (IRR) состоят в том, что кроме определения уровня рентабельности инвестиции, есть возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности.

Показатель эффективности инвестиций внутренняя норма доходности (IRR) имеет три основных недостатка:

1) По умолчанию предполагается, что положительные денежные потоки реинвестируются по ставке, равной внутренней норме доходности. В случае, если IRR близко к уровню реинвестиций фирмы, то этой проблемы не возникает; когда IRR, особенно привлекательного инвестиционного проекта равен, к примеру 80%, то имеется в виду, что все денежные поступления должны реинвестироваться при ставке 80%. Однако маловероятно, что предприятие обладает ежегодными инвестиционными возможностями, которые обеспечивают рентабельность в 80%. В данной ситуации показатель внутренней нормы доходности (IRR) завышает эффект от инвестиций (в показателе MIRR, Modified Internal Rate of Return (Модифицированная внутренняя норма доходности) данная проблема устранена).

2) Нет возможности определить, сколько принесет денег инвестиция в абсолютных значениях (леях, долларах).

3) В ситуации со знакопеременными денежными потоками может рассчитываться несколько значений IRR или возможно определение неправильного значения.

Рассмотрев и проанализировав данный инвестиционный проект можно сделать следующие выводы. (Таблица 4.3.1.)

Таблица 4.3.1 Результаты Инвестиционного проекта

Показатель	Условие эффективности	Расчетное значение
ЧСС	ЧСС >0	239232€
Ток	Ток < 10 лет	5 лет
ИР	ИР > 1	1,736
ВУД	ВУД > WACC	25,16% >11,37%

Из таблицы видно, что рассчитанные показатели соответствуют окупаемому инвестиционному проекту.

Выводы

В настоящее время, одной из основных задач Правительства является привлечение инвестиций и создание благоприятного предпринимательского климата для всех инвесторов - как иностранных, так и местных.

В связи с этим, принимаются все необходимые меры по стимулированию предпринимательской деятельности и улучшению инвестиционного климата, подчеркивая имеющиеся положительные факторы, как выгодное географическое положение страны, квалифицированная рабочая сила, плодородные почвы и участие страны в зонах свободной торговли стран СНГ и стран Юго-Восточной Европы.

Гагаузия - центр культурного наследия гагаузов, динамично развивающийся регион на юге Молдовы, с перспективой развития экологического агробизнеса и сельского туризма основанного на самобытной культуре и традициях гагаузского народа, важный финансовый, образовательный и деловой центр причерноморского региона.

Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), созданный в 1991 г. специально для оказания помощи странам Восточной Европы и бывшего Советского Союза на этапе рыночных преобразований. ЕБРР являет собой пример "банка регионального развития", главная задача которого -- содействовать долгосрочному экономическому росту определенного региона за счет финансирования всевозможных инвестиционных проектов. Особое же предназначение ЕБРР заключается в предоставлении кредитов, прежде всего, молодому частному сектору стран бывшего социалистического лагеря.

Еще источником официальной финансовой поддержки является помощь, поступающая уже не от международных организаций, а от отдельных стран. Эта помощь принимает, по меньшей мере, две формы. Во-первых, правительства одних стран предоставляют правительствам других стран прямые кредиты и безвозмездные ссуды, пытаясь помочь им справиться с неотложными проблемами гуманитарного и экономического характера. Во-вторых, они выделяют кредиты компаниям этих стран, чтобы те могли приобрести у страны-донора промышленное оборудование и другие товары. Таким образом, подобные кредиты выгодны обеим сторонам. В нашем случае есть возможность поддержки у правительства Турции, которая заинтересована в развитии региона.

Результаты не заставят себя долго ждать, так как этот проект будет интересен всем слоям населения региона и приезжим туриста. В одном месте будет возможность ознакомится с географией региона, культурой, обычаями, выдающимися личностями, которые прославили регион. Будет возможность увидеть обстановку гагаузского дома в национальном стиле. Печатная продукция также будет пользоваться спросом.

А открытие при центре мастерских народного промысла будет способствовать вовлечение школьников, студентов и населения в процесс обучения и изготовления сувениров. Так как в городе нет учреждений подобного направления, следовательно занятия в мастерских и обучающие классы будут востребованы.

Принятые в последнее время законодательные акты (Закон об инвестициях в предпринимательскую деятельность, Закон о микрофинансовых организациях, Закон об электронном документе и цифровой подписи, Закон об электронной торговле, Закон о лизинге), как и разрабатываемые новые законопроекты в области экономики, имеют одну цель - обеспечить более сбалансированную и более предсказуемую экономическую политику государства, упростить создание и функционирование предприятий, а также стимулировать новые инвестиции.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. СНиП II-3-79** часть II «Строительная теплотехника".

2. СНиП II-4-79 часть ІІ "Естественное и искусственное освещение".

3. СНиП 2.01.07- 85. Нагрузки и воздействия / Госстрой СССР. - М. : ЦИТП Госстроя СССР, 1986. - 36 с.

4. СНиП 2.02.01-83. Основания зданий и сооружений /Госстрой СССР.- М.: Стройиздат, 1985,- 40 с.

5. СНиП 2.03.01-84* Бетонные и железобетонные конструкции / Гос-строй СССР. М. : Стройиздат, 1989.

6. СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий".

7. СНиП 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения".

8. СниП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».

9. СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".

10. СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции / Госстрой СССР.- М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1988. - 192 с.

11. ГОСТ 21.601-79 "Водопровод и канализация. Рабочие чертежи".

12. ГОСТ 21.613-88 "Силовое элетрооборудование. Рабочие чертежи".

13. СН 357-77 "Инструкция по проектированию силового и осветительного оборудования".

14. Справочник по теплоснабжению и вентиляции (издание 4-е, переработанное и дополненное), Щекин Р. В., Кореневский С. М., Бем Г. Е., Скороходько В. И. и др. Киев, "Будівельник", 1976, стр. 416.

15. Внутренние санитарно-технические устройства. Водопровод и канализация под ред. Староверова И Г. и Шиллера Ю. И. - 4-е изд., перераб. и доп.- М.: Стройиздат, 1990.-247 с.: ил.-(Справочник проектировщика).

16. Жилые и общественные здания: Краткий справочник инженера-конструктора/Дыховничий Ю. А., Максименко В. А., и др. под ред. Дыховичного Ю. А. - 9-е изд., пер., и доп. - М.: Стройиздат, 1991. - 656 с.: ил.

17. Крылов Э.И., Власова В.М., Журакова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учебное пособие. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 608 с.

18. .Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Экономика организаций (предприятий): Учебник/Под ред. И.В. Сергеева. - 3-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2006. - 560 с.

19. .Зимин И. А. Реальные инвестиции. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем»: «Экмос», 2000. - 467 с.

20. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. - М.: Дело, 2009. - 280 с.

21. Стратегия социально-экономического развития Автономно-Территориального Образования Гагаузии (АТО Гагаузия) 2009-2015 гг.

22. .www.aup.ru Административно-управленческий портал

23. .www.bizbook.ru Электронная библиотека

24. .www.eup.ru Научно-образовательный портал

25. . www.moldova.md/

Размещено на Allbest.ru