Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра "Гагаринский"

Размещено на http://www.allbest.ru/

39

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра "Гагаринский"

Исследуемый Объект недвижимости: ТРЦ Гагаринский

Название и функциональное назначение: торгово-развлекательный центр Гагаринский

Место расположения: Москва, улица Вавилова, дом 3

Общая площадь, кв. м 200000м²

Структура финансирования при строительстве (%) :

· Собственные средства ____ 70%

· Заёмные средства ________ 15%

· Привлеченные средства ___ 15%

Введение

оценка недвижимость управление

В данной курсовой работе, рассматриваемым объектом анализа является торгово-развлекательный центр Гагаринский, который находится в стадии эксплуатации. Состояние здания хорошее, так как ТЦ был открыт 22.11.2010 года. Собственником объекта недвижимости является юридическое лицо, целью которого получения прибыли от сдачи площадей торгово-развлекательного центра в аренду. Назначение работы: подготовка управляющей компании информации аналитических материалов (отчеты) для использования его Заказчиком в поставленных целях.

Цель работы: разработка концепции управления объектом недвижимости с учетом выбранной стратегии развития или предложение альтернативной стратегии развития в случаи изменения намеченной концепции. Цель управляющей компании предложить собственнику вариант стратегии управление объекта недвижимости (ОН) в соответствии с поставленными целями собственника.

В рамках выполнения настоящей работы был проведен осмотр, ОН, ознакомление со всеми необходимыми документами объекта недвижимости (юридическими, техническими и экономическими характеристиками). Проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый мной о.н., а также подробно проанализирована информация о текущем состоянии рынка управления.

1.Теоретическая часть

оценка недвижимость управление

1.1 Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника.

1.2 Необходимость управления объектом недвижимости

Необходимость управления объектом недвижимости - это осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости в интересах собственника и поддержание объекта в рабочем состоянии.

До прихода мирового кризиса собственники недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как сверхприбыли, получаемые от ОН, покрывали эти расходы. Но в период мирового финансового кризиса прибыли собственников ОН стали снижаться, что заставило их задуматься о целесообразности грамотного управления их недвижимостью. Оптимизация заключается в экономии затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Способов эксплуатации недвижимости два: плановый и «по факту». Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация «по факту» предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады. Вне зависимости от того, обслуживает ли собственник сам или использует для этой цели управляющую компанию, один из кардинальных способов экономии - переход от планового способа к эксплуатации «по факту». Это уменьшит затраты на 80-90%. Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации.

1.3 Виды управления

На рынки недвижимости выделяют два вида управления: внешние и внутренние. Внутреннее управление - управление объектом недвижимости, где все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом.

Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании.

1.4 Понятия управляющего и управляющая компания

Управляющая компания (УК) - это такая компания, которая имеет право на управление собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, то есть выполняет функции управления от лица остальных компаний и фирм.

Управляющий - лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости.

1.5 Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости

Жизненный цикл - это период времени в течение, которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Ключевые функции управляющих компаний на разных стадиях жизненного цикла:

1.Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН;

2.Своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН;

3.Разработка бюджета доходов и расходов;

4.Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН;

5.Анализ и мониторинг РН;

6.Организация рекламы и продвижение ОН;

7.Работа с клиентами ОН: привлечение арендатора ,организация обслуживания арендатора;

8.Финансовый менеджмент на объекте (учет, отчетность, планирования и организация расходов).

9. Работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;

10.Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению рыночной стоимости ОН;

11.Организация и обеспечение безопасности;

12.Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником ОН.

1.6 Виды управляющих компаний по подходам к управлению

Различают 4 вида управляющих компаний по подходом к управлению:

1.Facility management. -управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем ;производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны ;техническая поддержка и обслуживание здания.

Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.

2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.

4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости.

1.7 Формы сотрудничества собственника и управляющей компании

1.Агентское соглашение-владелец ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица.

2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок. 3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

1.8 Основные принципы управления

Для решения поставленных задач в основу систему УН должны быть положены следующие принципы:

1.Принцип пообъективного управления - основным объектом управления является ОН, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и всех связанных с ним зданий и сооружений.

2.Принцип целенаправленности управления, - применителен к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН.

3.Принцип комплексности управления - деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН, направленных на достижение целей собственника.

4.Принцип обоснованности управленческих решений - управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выявленными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии ОН , рынка недвижимости тенденции развития экономики и т. д.).

5.Принцип наиболее эффективного использования(НЭИ).-управление ОН должно обеспечить его НЭИ. НЭИ определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей мере обеспечивает достижение целей собственника.

Основные критерии принципа:

- юридическая допустимость; - финансовая возможность;

- экономическая целесообразность;

- НЭИ.

6.Принцип единства системы управления - система управления должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

- целей собственника;

- анализа НЭИ;

- определения ответственных за управления каждым конкретным ОН;

- контроль за ОН и деятельностью управляющего;

- предоставление отчетности о результатах управления;

- ответственности за результаты управления.

7.Принцип профессионализма управления:

1)Управление осуществляется специализированными УК , обладающие необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;

2)Управление осуществляется в соответствии с разработанными стандартами и методами.

1.9 Основные цели управления

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственник коммерческая недвижимость делится на 3 класса:

1. Операционная недвижимость - это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций или бизнес процессов.

2. Коммерческая недвижимость - это та недвижимость, которая собственником не используется, предназначена для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, аренда…).

3. Недвижимость инвестиционный инструмент, который используется собственником как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

Основные цели управления: социальная, оперативная, инвестиционная и коммерческая.

1 Социальная цель:

а) Стимулирование и развития малого и среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателя к объекту недвижимости.

б) Создания благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимости.

в) Создания благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.

2 Оперативная цель:

а) Обеспечение выполнение основной деятельности собственника.

б) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.

Обе цели направлены на сохранение стоимости недвижимости.

3 Инвестиционная цель:

а) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.

4 Коммерческая цель:

а)Получение периодического дохода и его максимизация.

б) Спекуляция недвижимостью.

Всем 4 целям соответствует:

а) Поддержания хорошего состояния объекта недвижимости.

б) Минимизация затрат на техническое обслуживания эксплуатации.



Схема 1 Цель управления недвижимостью разного назначения.

2. Практическая часть

2.1 Описание рассматриваемого объекта недвижимости

2.1.1 Название и назначени

Рассматриваемый мной объект недвижимости _ это торгово-развлекательный центр (суперрегиональный) Гагаринский. Главное его назначения торговля и развлечения населения.

2.1.2 Местоположение

Торгово-развлекательный центр находится по адресу улица Вавилова, дом 3. Удаленность: менее 200 метров от метро, находится на 3-ем Транспортном кольце, 3 км от Садового кольца.

2.1.3 Объемно-планировочные решения

Парковка: подземная 3-х уровневая (рассчитана на 2550 автомобилей).

Таблица 1. Описание объекта.

Якорные арендаторы:	двухуровневый гипермаркет «Ашан», спортивный гипермаркет "Спортмастер", супермаркет электроники и бытовой техники "М.Видео", семейный развлекательный центр FunCity
Сопутствующие арендаторы:	Marks&Spencer, Lady & Gentleman City, Kiabi, Mango, Etam, Accessorize, Otto Berg, Intimissimi, Calzedonia, Adidas, Reebok, Rockport, Levi's, Lee&Wrangler, Crocs, LTB, Rendez-Vous, «Л'Этуаль», Nice Connection, Gloria Jeans, Du Pareil au Meme, Henderson, Centro, Incity, L'Occitane, Lego, O'Shade, Elmonte, Vaio, Early Learning Center, Lego, Весело Шагать, Time Code, Zavarka, Унция, Снежная Королева, Peacocks, Mango, Pantamo
Кафе и рестораны	Le Pain Quotidien, Costa Coffee, T.G.I Friday's
Фуд-корт	Теремок, Quick, Обжорный ряд, Texas Chicken, Pizza di Roma

2.1.4 Конструктивные особенности

Дата открытия ТРЦ «Гагаринский» 22 ноября 2010г. Общая площадь объекта недвижимости 200000 м², торговая площадь 70000 м², 3-х этажное здание.

Здание ТРЦ «Гагаринский» оборудовано всеми необходимыми современными инженерно-техническими системами, такими как система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха и централизованная система отопления, что позволяет поддерживать оптимальный температурный режим в помещениях, и создаёт благоприятный микроклимат в любое время года. Для комфортного перемещения по комплексу работают эскалаторы и травалаторы.

Гарантией спокойной работы, служит специализированная служба охраны, работающая в круглосуточном режиме, системы видеонаблюдения. В соответствии с требованиями пожарной безопасности, ТЦ оборудован противопожарной сигнализацией.

2.1.5 Существующая на момент проведения работы, концепция объекта недвижимости

В концепции ТРЦ «Гагаринский» преобладают два основных направления -- прежде всего, ориентрованность на семейных покупателей, что обусловлено местоположением комплекса (метро в 2х минутах ходьбы и весь Гагаринский, Академический р-ны, Якиманка/Ленинский пр. в шаговой доступности);

Второе направление -- это молодежные бренды, т.к. целевая аудитория ТРЦ -- это также студенты -- рядом находятся МГУ, РГУ нефти и газа им. Губкина, Текстильный Университет, Парк Горького и Воробьевы горы, посетители самого крупного в Москве музыкального клуба Б1 Maximum.

2.2 Характеристика собственника ОН

2.2.1Собственником объекта недвижимости является юридическое лицо

2.2.2Основные цели собственника в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Целью собственника в отношении рассматриваемого объекта является получение периодического дохода за счет сдачи площадей в аренду и его максимизация.

2.2.3 Разработка концепции управления коммерческой недвижимостью.

Концепция управления недвижимостью _ схема управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связанные с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объектов недвижимого имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта, и включает функции:

ь планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации недвижимости;

ь координации действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала;

ь контроля и оценки деятельности персонала.

2.3 Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

2.3.1 Предложение

В конце третьего квартала 2011 года, общий объём качественных торговых помещений в Москве остался на уровне около 5,7 млн. кв. м (GBA) и 3 млн. кв. м арендуемой площади (GLA). Так как в третьем квартале не было открыто ни одного нового качественного объекта, ожидается, что общая площадь качественных торговых помещений в Москве превысит 6 млн. кв. м к концу 2011 года, а арендуемая достигнет 3,5 млн. кв. м. Открытие ряда новых торговых центров было перенесено на 2012 год. В третьем квартале 2011 года был открыт аутлет Brandcity - результат реконцепции торгового центра «Вэймарт».

Стабильно высокий спрос со стороны ритейлеров на качественные помещения может послужить катализатором процесса реконцепции ряда не очень удачных торговых объектов. Средний уровень свободных площадей в качественных торговых центрах составил приблизительно 2-3%.

Планируемые к открытию в течение ближайших двенадцати месяцев новые проекты преобладают в периферийных районах города, в том числе и из-за решения московских властей о прекращении строительства торговых центров в центре города.



2.3.1.1 Спрос

По данным Росстата, в третьем квартале 2011 года оборот розничной торговли вырос на 7,6% (8,4% за аналогичный период 2010 года). Динамика продаж выросла как у продовольственных, так и у крупнейших непродовольственных ритейлеров. Продажи товаров через интернет также демонстрируют рост.

В третьем квартале 2011 года реальные располагаемые денежные доходы населения увеличились на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а потребительские цены с начала года выросли на 5,1% против 4,3% за аналогичный период прошлого года. Уровень потребительской уверенности поднялся ещё на 2 п.п. по сравнению со вторым кварталом 2011 года, и составил -7%.

Однако реальные темпы роста заработной платы в этом году ниже, чем в предыдущем. Таким образом, рост объёма оборота розничной торговли продолжает основываться на снижении сбережений и потребительском кредитовании.

Крупнейшие продуктовые ритейлеры, чья выручка продолжает расти, увеличивают количество и размер своих магазинов. На рынке не появляются новые иностранные игроки, и присутствующие на рынке компании сфокусировались на развитии форматов магазинов шаговой доступности. Двумя основными линиями развития являются реконцепция/изменение имиджа магазинов существующего портфолио и стратегия развития магазинов формата «у дома» в центре города, например «Перекрёсток-Экспресс» компании X5 Retail Group и «О'КЕЙ-Экспресс» компании «О'КЕЙ».

Основные игроки рынка, X5 Retail Group («Перекрёсток», «Карусель», «Пятёрочка», «Копейка»), «Дикси», «Магнит», «О'КЕЙ», «Лента», «Ашан» и «Метро Групп» («Метро cash&carry, «Реал»), расширяют свои сети и выводят на рынок новые форматы. «Вестер», «Азбука вкуса», «Оливье», «Спар» и «Глобус» планируют значительно увеличить количество своих магазинов. Вновь появились сообщения, что «Карфур» рассматривает возможность возвращения на российский рынок через схему франчайзинга. Walmart наняла бывшего директора X5 Retail Group в конце третьего квартала, что позволяет строить предположения о возможном возобновлении попыток компании выйти на российский рынок.

Фактическая выручка трёх основных ритейлеров на рынке бытовой техники и электроники («М.Видео», «Эльдорадо» и Media Markt/Saturn) за последние несколько месяцев превысила запланированные показатели. «Техносила» сменила владельцев и возобновила развитие сети. Все эти компании активно ищут торговые помещения в Москве и российских регионах. Интернет продажи также оказались успешными, и рост проданных таким образом товаров будет увеличиваться, однако меньшими темпами, чем в странах с более развитой системой доставки и инфраструктурой обслуживания банковских карт.

Ритейлеры настороженно относятся к выходу на некоторые региональные рынки и предпочитают развиваться в Москве, Санкт-Петербурге, а также экономически развитых городах в регионах, где возможен рост потребительских расходов. В первые девять месяцев 2011 года лучшие торговые помещения с наиболее удачным расположением в регионах продолжили пользоваться основным спросом со стороны ключевых ритейлеров. В основном интерес проявлялся со стороны бюджетного сегмента рынка и дискаунтеров. Однако, крупнейшие операторы средне ценового сегмента, как представленные на российском рынке, так и планирующие открыть свои магазины в ближайшем будущем, также ищут новые помещения для дальнейшего развития. Многие ритейлеры расширяют ассортимент, некоторые вводят линии мужской и детской одежды, меняют формат или ценовой сегмент. В третьем квартале 2011 года на российский рынок вышли Banana Republic, DESIGUAL, Wendy's, Diesel, Donna Karan, Pinkberry и Mr. Sandy, тогда как Lotte cinema, US BOWLING CORPORATION, Laura Ashley, Tempe, Abercrombie&Fitch, LC Waikiki, Victoria Secret, Bath and Body Works, Jaeger, Berghaus, Disney, Firetrap, Johnny Rockets, K-Food, Arc'Teryx и Bauknecht планируют открыть магазины в России в ближайшем будущем. Улучшение экономической ситуации позитивно повлияло на московский рынок торговой недвижимости в 2010-2011 гг, восстановление региональных рынков происходит медленней и неравномерно. Рост ВВП, оборота розничной торговли, потребительских расходов и уровня потребительской уверенности поддерживали спрос со стороны ритейлеров. Остаётся неясным, сохранятся ли достигнутые показатели за последние полтора года в конце 2011 и в 2012 году, или недавнее улучшение является скорее временным.

2.3.1.2 Ставки аренды

В третьем квартале 2011 года средняя арендная ставка в Москве составляет около $1 100 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС). Ставки на лучшие помещения в наиболее успешных профессиональных торговых центрах выросли до $5 200 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС).

Ставки аренды на лучшие торговые помещения выросли на 5-7% г-к-г. Увеличение ставок в ряде объектов в сегменте стрит ритейл составило 30?40%. Можно ожидать продолжение этой тенденции, связанной с активным развитием сетей и недостатком качественных торговых площадей, хотя ряд экономических показателей, влияющих на рынок розничной торговли, рисует менее оптимистичную картину.

Арендные ставки в ТЦ
Тип арендатора	Площадь, кв. м	USD/кв. м/год
Супермаркет	1 500-5 000	200-600
Гипермаркет	> 5 000	120-220
DIY	7 000-15 000	150-250
Товары для дома	< 2 500	250-400
Товары для дома	2 500-4 000	200-350
Спортивные товары	<1 200-1 500	200-400
Спортивные товары	1 500-2 500	150-250
Кино	>3 000	120-180
Развлечения	500-8 000	100-130
Парфюмерия	150-500	1 200-2 000
Детские товары	2 200-3 500	150-300
Одежда	50-500	600-3 500
Одежда	600-2 500	350-1 500
Обувь	50-1 000	250-2 000
Мобильные телефоны	40-700	1 000-5 000
Аксессуары	20-70	1 500-3 500
Подарки и сувениры	20-100	1 500-3 500
Фуд-корт	20-120	1 000-3 000
Услуги	10-100	400-1 500
Арендные ставки в торговых коридорах
Торговый коридор	USD/кв. м/год
Садовое Кольцо	1 750 - 3 000
Тверская	4 000 - 7 000
1-я Тверская-Ямская	2 500 - 4 000
Кузнецкий Мост	3 000 - 7 500
Петровка	2 500 - 5 000
Столешников	4 000 - 8 000
Пятницкая	1 500 - 2 500
Арбат	2 000 - 3 500
Новый Арбат	1 700 - 2 500
Кутузовский Проспект	1 750 - 3 000

2.3.1.3 Прогноз

До конца года дефицит торговых площадей усилится, что спровоцирует дальнейший рост ставок аренды в качественных объектах в размере 5-7%.

В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади.

Единственным крупным объектом, анонсируемым к строительству за исследуемый период, стал ТРЦ на 19-м км МКАД площадью 130 000 кв. м. В то же время активизируется тенденция строительства торговых центров, рассчитанных на целевую аудиторию ближайших жилых районов, в т.ч. ТЦ на Профсоюзной ул., Парковой ул., ТРЦ «МЦ». Концепцию районных торговых центров осваивают и профессиональные девелоперы жилой недвижимости - группа ПИК планирует объединить нежилые помещения в составе своих жилых комплексов в полноценный ТЦ, компания YIT заявила о развитии площадок под строительство ТЦ в Подмосковье

Таблица 2

№п/п	Параметр	Значение параметра	Источник информации	Компания,на которую идет ссылка
	Курс долл.СШАна 27.10.2011	30,5732	www.cbr.ru
1	Площадь общая, кв.м	200 000	Данные из проекта
2	Площадь полезная,кв.м	121 000
3	Площадь торговой части здания,кв.м	70 000
4	Площадь парковки подземной,кв.м	51 000
	Количество машиномест,шт	2 550
	Средняя площадь машиноместа,кв.м	20
6	Стоимость строительства,руб./кв.м	30 000
7	Общая стоимость строительства объекта недвижимости,руб	6 000 000 000
8	Состав структуры финансирования
	Собственные,%	70	4 200 000 000
	Привлеченные,%	15	900 000 000
	Заемные,%	15	900 000 000
	Срок погашение кредита, лет	3
	Процентная ставка,%	20	0,2
	Кредит взят под простые проценты
	Ежегодные выплаты без учета процентной ставки,руб	300 000 000
	Выплаты по первому году, с учетом % по кредиту	1 080 000 000
	Выплаты по второму году, с учетом % по кредиту	1 260 000 000
	Выплаты по третьему году, с учетом % по кредиту	1 440 000 000
9	Уровень вакантных площадей до прихода УК,%	8
10	Уровень вакантных площадей после прихода УК, %	5
11	Базовая арендная ставка до прихода УК,долл.США/кв.м/год
	Якоря	250
	Зона развлечений	190
	Зона фудкорта	2400
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	2000
	Для торговых центров(100-500кв.м)	2900
	Для парковочного машиноместа	400
12	Базовая арендная ставка до прихода УК,руб./кв.м/год.
	Якоря	7 643,30
	Зона развлечений	5 808,91
	Зона фудкорта	73 375,68
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	61 146,40
	Для торговых центров(100-500кв.м)	88 662,28
	Для парковочного машиноместа( за машиноместо в год)	12 229,28
13	Уровень изменения арендных ставок после прихода УК %(-)	5	0,05
14	Базовая арендная ставка после прихода УК%
	Якоря	7 261,14
	Зона развлечений	5 518,46
	Зона фудкорта	69 706,90
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	58 089,08
	Для торговых центров(100-500кв.м)	84 229,17
	Для парковочного машиноместа (за машиноместо в год)	12 229,28
15	Прогноз повышения арендных ставок	10	Данные анализа рынка
16	Эксплуатационные расходы,долл.США/кв.м/год	175
	Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб/кв.м/год	5350,31
	Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК,%(-)	20	0,2
	Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб/кв.м/год	4280,248
Расчет дененжного потока до прихода УК
№п/п	Параметр	1-й год	2-й год	3-й год
	Площадь полезная, кв.м	121000	121000	121000
	Площадь торговой части здания, кв.м	70000	70000	70000
	Якоря	38000	38000	38000
	Зона развлечений	3000	3000	3000
	Зона фудкорта	2500	2500	2500
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	17000	17000	17000
	Для торговых центров(100-500кв.м)	9500	9500	9500
	Площадь парковки подземной,кв.м	51000	51000	51000
	Прогноз повышения арендных ставок
	для торговых центров	0	5	5
	для парковочных мест	0	3	3
	Арендные ставки,руб./кв.м./год
	Якоря	7 643,30	8 407,63	9 248,39
	Зона развлечений	5 808,91	6 389,80	7 028,78
	Зона фудкорта	73 375,68	80 713,25	88 784,57
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	61 146,40	67 261,04	73 987,14
	Для торговых центров(100-500кв.м)	88 662,28	97 528,51	107 281,36
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год)	12 229,28	12 840,74	13 868,00
1	Потенциальный валовый доход(ПВД), руб	2 404 276 448,00	2 643 144 859,60	2 906 804 467,62
	От торговой части	2 373 091 784,00	2 610 400 962,40	2 871 441 058,64
	Якоря	290 445 400,00	319 489 940,00	351 438 934,00
	Зона развлечений	17 426 724,00	19 169 396,40	21 086 336,04
	Зона фудкорта	183 439 200,00	201 783 120,00	221 961 432,00
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	1 039 488 800,00	1 143 437 680,00	1 257 781 448,00
	Для торговых центров(100-500кв.м)	842 291 660,00	926 520 826,00	1 019 172 908,60
	от подземной парковки	31 184 664,00	32 743 897,20	35 363 408,98
	Недозагрузка торговой части,%	7,00	5,00	4,00
2	Действительный валовый доход (ДВД),руб.	2 238 160 023,12	2 512 624 811,48	2 791 946 825,27
	От торговой части	2 206 975 359,12	2 479 880 914,28	2 756 583 416,29
	От подземной парковки	31 184 664,00	32 743 897,20	35 363 408,98
3	Эксплуатационные расходы,руб	1 070 062 000,00	1 070 062 000,00	1 070 062 000,00
4	Чистый операционный доход,руб.	1 168 098 023,12	1 442 562 811,48	1 721 884 825,27
5	Выплаты по обслуживанию долга	1 080 000 000,00	1 260 000 000,00	1 440 000 000,00
6	Чистый валовый доход,руб.	88 098 023,12	182 562 811,48	281 884 825,27
7	Налого на прибыль,24%	21 143 525,55	43 815 074,76	67 652 358,06
8	Чистый доход,руб.	66 954 497,57	138 747 736,72	214 232 467,21

2.3.2 Этап 2 разработка стратегии и программы управления ОН

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости. По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Мероприятия, которые вводит УК, уменьшения уровня вакантных площадей с 7% до 5%, соответственно это введет к уменьшению арендной ставки, но уменьшилось число недозагрузки и увеличения прибыли.

2.3.2.1 Определение субъекта объекта недвижимости

Для своего объекта недвижимости, я выбрала внешние управления, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является «Zeppelin».

Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.

При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:

ь Получение постоянного дохода

ь Повышение стоимости объекта недвижимости

ь Защита от инфляции

Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Основные задачи Управляющей Компании:

ь Обеспечение стабильного дохода

ь Выполнение планов сбора арендной платы по объекту

ь Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей, включая подбор новых арендаторов

ь Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта

ь Создание привлекательной среды для потребителей услуг

ь Высокое качество предоставляемых услуг

ь Создание атмосферы чистоты и безопасности

ь Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение)

Форма сотрудничества с управляющей компанией - полное доверительное управление.

2.3.2.2 Выбор наиболее эффективного использования

НЭИ - одно из ключевых понятий в сфере экономики и управления недвижимостью. Смысл управления сводится к тому, чтобы при управлении через выбор варианта использование объекта выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно реализовать этот вариант( 4 варианта НЭИ).

Три основных этапа процедуры выбора НЭИ:

1.Составление перечня возможных вариантов использования ОН.

2.Определение нескольких максимально прибыльных вариантов.

3.Определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.

На в 2 этапе НЭИ проводится проверка соответствие всех рассматриваемых вариантов использования 4 критерий:

1) Быть законодательно разрешенным.

2)Быть физически осуществимым.

3)Быть управленчески возможным.

4) Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

На 3 этапе для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный бюджет управления по результатам анализа, которым выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.

Выбранный вариант НЭИ текущее использование ОН - торгово-развлекательного центра «Гагаринский» (суперрегиональный).

2.3.2.3 Определения стратегии управления. Составления программы управления

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления ОН. По сути, она представляет собой бизнес план, программу деятельности управления. Описывает ОН планируемых услуг по аренде или продаже, рынок, на который эти услуги нацелены. Планируемые финансовые результаты и так далее, программы характерные основы стратегии управления и обеспечивая оценку конкурентно способным объектам на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Таблица 3. Программа по управления объектом недвижимости ТЦ «Гагаринский»

параметр	значение параметра
Адрес объекта недвижимости (ОН)	улица Вавилова, дом 3
тип ОН	торгово-развлекательный центр
цель программы	Разработка концепции управления объектом недвижимости с учетом выбранной стратегии развития или предложение альтернативной стратегии развития
срок реализации проекта	3 года
правовой статус ОН	юридически чистый объект
краткое описание объекта	« ТРЦ Гагаринский» - торгово-развлекательное здание, общей площадью 200000 м2
заключение о тех. состояние ОН	никаких технических нарушений на данный момент не было
фактическое исполнение ОН на дату выполнения работы	сдача помещений в аренду
имеющиеся ограничения по исполнению ОН	ограничений нет
результаты маркетинговых исследований	в дальнейшем этот объект будет очень востребован, так как будет приносить большие доходы
НЭИ	оставить все как есть
стратегия управления ОН	внешнее управление
основные мероприятия по управлению ОН	управление взаимодействием с арендаторами по техническому обслуживанию и эксплуатации, получение периодического дохода и его максимизацию и т.д.
сводная таблица доходов и расходов	см Таблица №2
величина чистой стоимости будущих доходов	см Таблица №4

2.3.3 Этап 3 реализация программы управляющей компании (УК)

Реализация программы управления возлагается на управляющего или управляющую компанию, которое занимает центральное место при выполнении стратегии управления.

2.3.3.1 Организация деятельности управляющей компании. Схема работы управляющей компании

УК обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и эксплуатационных расходов, соответственно высокий уровень дохода следующими способами:

1) Эффективно осуществляет все текущие операции, за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников.

2) Изменяет текущую структуру расходов на ОН в плоть до объединения или отказа от высоко затратных действий. При этом собственник получает:

а) Четкое представление о сильных и слабых сторонах ОН.

б) Механизм позволяющий заинтересовать управляющего в необходимости качественного содержания и эксплуатации объекта.

в) Выгоды от оптимизации оперативных расходов, от принадлежащих недвижимости и соответственно более высокий доход .

г) Возможность освободится от необходимости решений текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.

Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости (ОН).

1. Организация эксплуатации объекта - это организация деятельности служб эксплуатационного здания, формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций. Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории.

2. Услуги управляющего комплексом. Основная задача: ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ.

Обязанности управляющего:

• Организация и контроль работы всего персонала

• Регулярные и инспекционные обходы УН

• Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта

• Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения намеченного графика действия

• Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб

• Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами

• Обеспечение высокого качества услуг

• Обеспечение функции ответственного за противопожарную безопасность

3. Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации

• Разработка внутридомовых документов

• Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации ОН

• Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности

• Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ

4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания. Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания.

5. Инженерное и техническое обслуживание. Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать. Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

6. Регулярное обследование и осмотры объекта. Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта.

7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания. Вся уборка разделяется на 2 части: уборка внутри здания; поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания.

Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:

• Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования

• Уборка и благоустройство прилегающей территории

• Обеспечение вывоза бытового мусора

• Обеспечение дезинфекции

8. Работа по заявкам.

9. Аварийно-восстановительные работы.

10. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

11. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.

12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

13. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению (если крупный объект), либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания (если мелкий объект).

14. Страхование и управление рисками

Схема 3. Структура отдела управления и эксплуатации



Рисунок12. Схема работы договорного отдела

2.3.3.2 Координация взаимоотношений с участниками программы управления

Взаимодействие с собственным объектом недвижимости (ОН) является ключевой составляющей при реализации программы управления ОН и строится на основе договора управления ОН. По договору управления собственным ОН передает его к УК на определенный срок, УК обязуется управлять ОН в интересах собственника. При этом передача ОН в управлении не влечет перехода права собственности на него УК.

УК на этапе реализации программы становится:

1) Прием ОН в управлении

2) Подготовка ОН к коммерческому использованию

3) Продвижение ОН на рынок

4) Техническо-эксплуатационный ОН

5) Обслуживание клиентов.

2.3.4 Оценка результатов управления недвижимостью

Оценка результатов управления недвижимостью, является ключевым пунктом именно здесь собственник, определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания - эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе (собственник и управляющая компания) сравнивают получаемые результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результаты существенно отличаются от запланированных, то применяются меры по уменьшению разрыва между планом и фактов.

Таблица 4

Расчет денежного потока после прихода УК
№п/п	Параметр	1-й год	2-й год	3-й год
	Площадь полезная, кв.м	121000	121000	121000
	Площадь торговой части здания, кв.м	70000	70000	70000
	Якоря	38000	38000	38000
	Зона развлечений	3000	3000	3000
	Зона фудкорта	2500	2500	2500
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	17000	17000	17000
	Для торговых центров(100-500кв.м)	9500	9500	9500
	Площадь парковки подземной,кв.м	51000	51000	51000
	Прогноз повышение арендных ставок
	для торговых центров	0	5	5
	для парковочных мест	0	3	3
	Арендные ставки,руб./кв.м./год
	Якоря	7 643,30	8 407,63	9 248,39
	Кинотеатр	5 808,91	6 389,80	7 028,78
	Зона фудкорта	73 375,68	80 713,25	88 784,57
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	61 146,40	67 261,04	73 987,14
	Для торговых центров(100-500кв.м)	88 662,28	97 528,51	107 281,36
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год)	12 229,28	12 840,74	13 868,00
1	Потенциальный валовый доход(ПВД), руб	2 404 276 454,00	2 643 144 877,00	2 906 804 285,00
	От торговой части	2 373 091 790,00	2 610 400 990,00	2 871 440 885,00
	Якоря	290 445 400,00	319 489 940,00	351 438 820,00
	Кинотеатр	17 426 730,00	19 169 400,00	21 086 340,00
	Зона фудкорта	183 439 200,00	201 783 125,00	221 961 425,00
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	1 039 488 800,00	1 143 437 680,00	1 257 781 380,00
	Для торговых центров(100-500кв.м)	842 291 660,00	926 520 845,00	1 019 172 920,00
	от подземной парковки	31 184 664,00	32 743 887,00	35 363 400,00
	Недозагрузка торговой части,%	5,00	3,00	2,00
2	Действительный валовый доход (ДВД),руб.	2 285 621 864,50	2 564 832 847,30	2 849 375 467,30
	От торговой части	2 254 437 200,50	2 532 088 960,30	2 814 012 067,30
	От подземной парковки	31 184 664,00	32 743 887,00	35 363 400,00
3	Эксплуатационные расходы,руб	1 070 062 000,00	1 070 062 000,00	1 070 062 000,00
4	Чистый операционный доход,руб.	1 215 559 864,50	1 494 770 847,30	1 779 313 467,30
6	Чистый валовый доход,руб.	135 559 864,50	234 770 847,30	339 313 467,30
7	Налого на прибыль,24%	32 534 367,48	56 345 003,35	81 435 232,15
8	Чистый доход,руб.	103 025 497,02	178 425 843,95	257 878 235,15
	Чистый доход,руб.	66 954 497,57	138 747 736,72	214 232 467,21
	Превышение Чистого дохода, руб.	36 070 999,45	39 678 107,23	43 645 767,94
	Доход УК,% от дохода	6,00	7,00	8,00
	Доход УК,руб.	6 181 529,82	12 489 809,08	20 630 258,81

После прихода УК доход собственника ТЦ увеличился.

Вывод

В данной работе для своего объекта недвижимости ТЦ«Гагаринский», я провела концепцию управления на всех этапах.

На первом этапе, я проанализировала рынок торговой недвижимости и текущее состояния моего объекта, то есть анализ местоположения и провела все 5 экспертиз. Рассчитала экономический расчет до прихода УК.

На втором этапе, разработала стратегию программы управления ОН. Я наняла управляющую компанию «zeppelin», то есть выбрала внешние управления. Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании. Выбрала доверительную форму сотрудничество, то есть доверительное управление - возможности совершать управляющим - компании от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника по договору доверительному управлению, право распоряжаться передается управляющей компании на определенный срок, который составил 3 года. Компания у меня по подходу к управлению- Property management- управления, при котором управляющей компанией берет на себя помимо функции facility management, функцию управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договоров, страхования, административно-правовое управление и др. Выбрала вариант НЭИ текущее использование ОН - торгово-развлекательного комплекса «Гагаринский» (Суперрегиональный).

На третьем этапе программы реализации УК. Управления возлагается на управляющую компанию «zeppelin», которое занимает центральное место при выполнении стратегии управления. Описала, какие услуги управляющая компания оказывает на этом этапе в структуре отдела управления эксплуатации.

На заключительном этапе оценила результаты управляющей компании на основе экономического расчета, по которому можно сделать вывод, что привлечение управляющей компании выгодно, так как чистый доход выше, чем, если бы собственник не нанял управляющую компанию. Следовательно, управляющая компания выполнила те цели, которые поставил собственник.

Список литературы

1) www. zdanie.info

2) www.shopandmall.ru

3) www.1rre.ru

4) www.zeppelinpm.ru

Размещено на Allbest.ru