Анализ окупаемости инвестиционного проекта развития недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

72

Анализ окупаемости инвестиционного проекта развития недвижимости

Содержание

Введение

Глава 1. Анализ рынка недвижимости

1.1 Общий анализ рынка недвижимости

1.2 Анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект инвестирования

1.3 Обоснование необходимости реализации данного инвестиционного проекта

Глава 2. Концепция и команда проекта развития недвижимости

2.1 Описание архитектурных и технических требований

2.2 Маркетинговые исследования при подборе команды проекта

Глава 3. Структура финансирования

3.1 Описание возможных источников финансирования

3.2 Анализ предложений банковских кредитов

3.3 Обоснование выбора структуры финансирования и определение стоимости капитала

Глава 4. Оценка проекта

4.1 Расчет исходных показателей

4.2 Определение показателей экономической эффективности

4.3 Анализ полученных результатов

Выводы

Литература

Введение

В условиях преодоления финансового кризиса в стране, падения доверия иностранных инвесторов к гарантиям молдавских финансовых институтов и снижения рейтинга страны среди потенциальных инвесторов необходимы новые инструменты и формы привлечения инвестиций, не связанные с гарантиями утративших доверие местных финансовых институтов.

В мировой практике бизнеса разработаны инструменты, позволяющие разделить основной бизнес и конкретный инвестиционный проект, и связать долговые обязательства с реализуемым проектом. Среди таких инструментов можно выделить проектное финансирование, которое, как правило, не требует внешних гарантий, базируется на эффективности собственно проекта, оценке величины и качества его активов и детальном распределении рисков и ответственности между его участниками, обеспечивающей, в конечном счете, возврат вложенных средств и процентов по кредиту.

Сегодня крайне актуальным является использование мирового опыта подготовки, финансирования и реализации инвестиционных проектов в условиях рыночной экономики.

В современных условиях дефицита денежных средств для различных проектов привлечение инвестиций на основе проектного финансирования является по существу единственным привлекательным способом выхода на рынок кредитных ресурсов. В связи с этим разработка отраслевых методических и практических рекомендаций по проектному финансированию становится неотложной задачей. Генерация новых денежных потоков с помощью инструментов проектного финансирования становится актуальным и необходимым делом в современных условиях.

Инвестиционные проекты рождаются из потребностей предприятия. Условием жизнеспособности инвестиционных проектов является их соответствие инвестиционной политике и стратегическим целям предприятия, находящим основное выражение в повышении эффективности его хозяйственной деятельности. В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору критерий показателей эффективности.

Основная цель проектирования Центра по продаже сувенирной продукции и атрибутики Гагаузии - Жители автономии получат возможность доступа к гагаузскому искусству с тем, чтобы не забывать своё прошлое, а могли гордиться и приобретать данную продукцию при совершении туристических поездок за рубеж.

Открытие при центре мастерских народного промысла будет способствовать вовлечение туристов, школьников, студентов и населения в процесс обучения и изготовления сувениров.

Также это дает возможность к открытию обучающего центра народным промыслам. инвестирование недвижимость проект

Школьники и студенты смогут приобретать необходимую информацию в процессе обучения.

Технологическое проектирование предприятия торговли должно соответствовать всем требованиям эргономики, мерчендайзинга, логистики, санитарным, противопожарным и строительным нормам.

Первым этапом технологического проектирования является зонирование площадей. Следует принять решение относительно отделов, ассортимента товаров, объема закупок, размещение обучающих мастерских.

Вторым этапом должно стать определение площади, необходимой для служебных целей - подсобных помещений, мест для хранения товара, служебных кабинетов и т.д.

Третий этап- планирование торгового зала, которое начинается с уточнения и детализации ассортимента товаров в магазине, определения соотношения товарных групп в ассортименте, и продолжается расстановкой торгового и технологического оборудования.

Глава 1. Анализ рынка недвижимости

1.1 Общий анализ рынка недвижимости

Комрамт (гаг. Komrat; рум. Comrat) -- город в Молдавии, столица Гагаузии (Административно-территориального образования «Гагауз Ери»). АТО Гагаузия - является составной частью республики Молдова, расположена в южной части РМ и относится к южному экономико-географическому району страны.

Граничит с Чадыр-Лунгским , Тараклийским, Чимишлийским, Леовским, Кантемирским районами, те в свою очередь граничат с Республикой Украина и Республикой Румыния

Комрат находится в центральной части Буджакской степи, на пересечении торговых путей Молдова - Украина, Молдова - Румыния. Через него проходит республиканская автотрасса и железная дорога.

Население 25024 человек (11 707. - мужчины, 13,317 - женщины) из низ: 72% - гагаузы, 10% - молдаване, 5% - русские, 6% - болгары, 5 % - украинцы , 2% - другие национальности. Пенсионеров - 3163 человек.

Население в трудоспособном возрасте 16735 человек. Молодёжи -4673 человек.

Комрат относится к южной винодельческой зоне Молдавии, известной прекрасными красными винами и мускатами.

Винные туристические маршруты, начинающиеся от столицы республики, охватывают практически всю страну. Многие туристические фирмы проводят винные туры. Южный маршрут проходит через Комрат. В самом Комрате и его окрестностях находятся несколько крупных виноделен.

В Комрате функционируют заводы: консервный, маслозавод, спиртзавод.

Другие промышленные предприятия: нефтеперерабатывающий завод, завод ЖБИ (железобетонных изделий), мебельные фабрики, пилорамы, производство пластиковых окон и дверей, скотобойни, транспортные организации.

Пищевая промышленность -- основа городской экономики.

Продукция основного земледелии: зерновые, виноград

Главная экспортная продукция:винодельческая.

Главная импортная продукция: текстиль.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.

Рынок недвижимости на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке.

Необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Рынок жилья является наиболее развитым рынком практически во всех городах и населенных пунктах Республики Молдова.

Рассмотрим рынок недвижимости города Комрат.

В городе Комрат на рынке недвижимости работают несколько агенств недвижимости, также население дает объявления о продаже недвижимости в местные газеты, телевидение и радио. Также радует наличие профессиональных оценщиков, независимых геодезистов, землеустроителей, которые могут решить любой спор.

В городе за 2010 год были совершены и зарегистрированы в органе ТКО 543 сделки с жилой недвижимостью и 178 сделок с коммерческой недвижимостью

Сделки с недвижимостью 2010 год.

Таблица 1.1.1

Наименование операции	Количество домов	Количество квартир	Коммерческая недвижимость
1	2	3
Получение в наследство	67	9
По договору дарения	48	18
Выдано примэрией участков под строительство домов	53	--
Сделки по договору купли - продаже	270	55
Ипотека	---	33
Коммерческая недвижимость			178
Итого	338	105

Как мы видим из приведенной выше таблицы жители данного города большее предпочтение отдают домам, чем квартирам. Это связанно с тем что большая часть населения предпочитает вести маленькое подсобное хозяйство, занимаются огородом. До 2006 года в городе не предпринимались меры по возведению нового жилья. В 2009 году были введены в эксплуатацию 143 квартир, за 1,2 и 3 -й кварталы 2010 года были введены в эксплуатацию еще 72 квартиры. Из общего количества введенных в эксплуатацию квартир было продано около 30%- по договорам заключенным в 2007 году, при начале строительства первых многоквартирных домов. Такой маленький процент продаж квартир связан с тем ,что люди не доверяют качеству строительства домов и ставят под сомнение квалификацию строителей. Средняя цена продажи 1 м2 новых квартир составляет примерно 450 евро/м2, независимо от местонахождения.

Дома в городе покупают лучше. Так 2-х этажный дом с прилегающим участком 0,08 га в центре города продается за 150 000 евро. В то же время одноэтажный дом в центре города с прилегающим участком 0,01 га продается по цене 27 800 евро. За пределами центральной части города дома старой постройки можно приобрести от 10 000 евро до 40 000 евро. Дома новые ( 10-15 лет и менее) стоят дороже, диапазон цен 40 000 евро-110 000 евро.

Решающую роль в ценообразовании на дома имеет местонахождение, т.е. удаление от центра города, следующий фактор - наличие участка, его площадь. Далее - состояние дома и возможность эксплуатации без ремонта или косметический ремонт, т.е. дом старой постройки или новый (построен 10-15 лет назад и менее). Новые дома более современные, имеют удобное расположение комнат, наличие газа, воды, канализации, также прилегающий участок 0,04- 0,012 га. Все перечисленные преимущества повышают цену на новые дома по отношению к старым домам. Единственный отрицательный момент - новые дома строят в средней части и на окраине города, в центральной части города построить новый дом можно только после сноса старого. Многие дома сдаются в аренду или жители привыкли в своим домам и не хотят уезжать из центральной части города или переезжать на квартиру. Что касается квартир, то ценятся квартиры в многоэтажных домах старой постройки, на 1 этаже. Так как есть возможности пристроить еще 1-2 комнаты. Также в квартирах на первых этажах открываются торговые точки, офисы, аптеки. Для этих целей ценятся квартиры 2-3 комнатные. 2-х комнатная квартира продается по цене 15 000- 20 000 евро, 3-х комнатная 22 000 - 30 000 евро, 4-х и 5-и комнатные квартиры продаются примерно по одинаковой цене 35 000 - 50 000 евро.

1.2 Анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект инвестирования

Коммерческая недвижимость - в настоящее время этот сектор рынка недвижимости является одним из наиболее высоко доходных в экономике.

Для развитых рынков коммерческой недвижимости характерно:

· большое количество сделок, отдельные объекты не влияют на общие показатели;

· большой спрос на высшие категории объектов, офисы классов “а” и “в”, современные торговые центры либо объекты на престижных центральных улицах, предъявляемый прежде всего иностранными компаниями;

· западные стандарты открытости и подачи информации, “серый рынок” не представлен или занимает маргинальное положение;

· существует развитая система статистической информации о рынке недвижимости, можно получить данные госорганов, существуют специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке, существует сеть аналитических фирм, которые проводят соответствующие исследования, между операторами рынка, агентствами недвижимости существует система обмена информацией-мультилистинговые системы, к которым можно получить доступ.

Несколько иная ситуация на менее развитых региональных и муниципальных рынках, для которых характерно:

· малое количество сделок - отдельные объекты влияют на общие показатели;

· размытость спроса по категориям объектов;

· закрытость информации, используются разные базисы цен - НДС включается в арендную ставку или нет, коммунальные платежи иногда включаются - иногда нет, арендные ставки объявляются на общую или полезную площадь, нет единого стандарта предоставления информации. “Серый” рынок достигает 30%, собственники и посредники очень неохотно идут на контакт, большая часть площадей сдается напрямую, используя конфиденциальные каналы;

· статистическая информация разрознена и недоступна, специализированные издания отсутствуют, аналитических фирм практически нет, системы обмена информацией не существует

Рынок коммерческой недвижимости в Комрате представлен торговыми комплексами (центрами), встроенными торговыми помещениями, локальными торговыми зонами (уличные рынки), малыми торговыми площадями (киоски и павильоны), число которых в несколько раз превышает офисные площади.

Причиной разрыва между объемами предложений торговой и офисной недвижимости является более низкая доходность последней, то есть арендные ставки за офисные помещения значительно ниже, чем за торговые. Еще одним фактором является то, что офисная недвижимость требует близости к центру деловой активности города, административным, контрольным органам.

Отсутствует возможность строительства новых бизнес-центров в центре города, поэтому идет трансформирование старых административных зданий под офисы. Они не отвечают современным требованиям, в отношении качества инженерно-технических коммуникаций, планировочного решения и отделки.

В Комрате недостаточно хороших офисных площадей. Определяется это требованиями арендаторов. Как правило, нужны офисные помещения на центральных улицах, первом этаже, вблизи транспортных развязок, желательно с отдельным входом, парковкой, телефонной и Интернет линиями. Начинающие и небольшие фирмы предпочитают снимать офис в аренду, а крупные, вставшие на ноги компании ориентированы на покупку качественных офисных помещений.

Активное строительство жилья в городе ориентируется на встроено-пристроенные помещения торгового и административного назначения и уже на стадии разработки проекта закладываются цокольные, 1 и 2 этажи для нежилого назначения.

Новой тенденцией на рынке является появление проектов все более и более крупных торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное обслуживание. Идет активный выход крупных торговых операторов в наш город. Растет благосостояние населения и уровень доходов, что способствует росту товарооборота и влечет за собой увеличение торговых площадей

Происходит постепенное рассредоточение торговой недвижимости в микрорайоны, то есть от центра к окраинам. Поток покупателей достаточно велик для того, что бы открывать большие торговые центры, а большинству жителей микрорайона удобно иметь многопрофильный торговый центр недалеко от дома. За небольшой период времени здесь появилось сразу несколько торговых центров.

В связи с ростом числа объектов коммерческой недвижимости будет возрастать борьба, как за арендаторов, так и за посетителей. Когда у арендаторов будет возможность выбирать, свою роль сыграет такой фактор как проработанная концепция торгового, развлекательного или спортивного центра. Прежде всего, это свой оригинальный подход к ведению бизнеса, какая-то идея, которая сделает посещение центра интересным, а также глубокая предварительная проработка всех четырёх элементов маркетинга: продукта, места, цены и продвижения.

1.3 Обоснование необходимости реализации данного проекта

Проект «Открытие в мун. Комрат Центра по продаже сувенирной продукции и атрибутики Гагаузии»

Стратегия социально-экономического развития Автономно-Территориального Образования Гагаузии (АТО Гагаузия) 2009-2015 гг. разработана в рамках проекта «Местное Экономическое Развитие посредством Действий и Альянсов в Молдове.» (DELTA-Moldova).

Стратегический план был разработан для решения социально-экономических проблем, для генерирования новых доходов для граждан, для создания новых рабочих мест, для улучшения предпринимательской среды, для повышения качества жизни в регионе.

Гагаузия - центр культурного наследия гагаузов, динамично развивающийся регион на юге Молдовы, с перспективой развития экологического агробизнеса и сельского туризма0 основанного на самобытной культуре и традициях гагаузского народа, важный финансовый, образовательный и деловой центр причерноморского региона.

Краткое описание проекта:

Культура гагаузского народа изобилует различного рода национальной атрибутикой, характеризующей самобытность гагаузов. Данные объекты, относящиеся уже к истории народа, хочется сохранить и распространять в виде характерных для гагаузов сувениров. На сегодняшний день существуют умельцы, которые посвятили свою жизнь искусству, чьи работы необходимо продвигать, тем самым, продвигая гагаузскую культуру в мире.

В таком Центре будут представляться следующие работы народных ремесленников.

Символы Гагаузии -

черная лошадь Комур Ат - статуэтки из дерева, чугуна, глины, вышитые нитками, нарисованная на холсте.

Герб Гагаузии,

Флаг Гагаузии

Сувенирные бочки разной величины - чотра, расписной сусак, сувенирные бутылки с вином в виде восковых свечей,

· предметы быта, ушедшие в прошлое,

· картины с изображением традиционных мотивов,

· национальная вышивка - костюмы, ковры, национальные орнаменты

Помимо этого в Центре будет представлена вся литературная информация о Гагаузии.

Создание буклета «Гагаузия от А до Я»

Создание календарей, блокнотов,

Издание книг об истории и культуре Гагаузии.

Ожидаемые результаты:

Приезжие туристы получать возможность приобретать в одном месте всю литературную информацию о Гагаузии.

Центр по продаже сувенирной продукции станет отправной точкой в путешествии и ознакомлении с Гагаузией.

Жители автономии получат возможность доступа к гагаузскому искусству с тем, чтобы не забывать своё прошлое, а могли гордиться и приобретать данную продукцию при совершении туристических поездок за рубеж.

Открытие при центре мастерских народного промысла будет способствовать вовлечение туристов, школьников, студентов и населения в процесс обучения и изготовления сувениров.

Также это дает возможность к открытию обучающего центра народным промыслам.

Школьники и студенты смогут приобретать необходимую информацию в процессе обучения.

Целевые группы:

- ассоциация народных промыслов и ремёсел Гагаузии;

- главное управление культуры и туризма Гагаузии;

- примэрия мун. Комрат;

- бизнес сообщества;

- туристы;

- туристические агентства;

- экономические агенты;

- школьники;

- студенты.

Заинтересованные стороны:

- местные органы самоуправления;

- региональная администрация;

- туристические агентства;

- доноры.

Предпосылки:

В автономии нет ни одного Центра либо специализированного магазина по продаже сувенирной продукции, который будет представлять Гагаузию. Туристам негде приобретать интересующий их материал об автономии.

В автономии нет ни одного специализированного Центра по продвижению народного промысла.

Отсутствие ознакомительной информации о Гагаузии - культуре, истории, традициях.

Глава II. Концепция и команда проекта развития Центра по продаже сувенирной продукции и атрибутики

2.1 Описание архитектурных и технических требований

Окружающая застройка - магазины, Университет, многоэтажные жилые здания, частный сектор.

На участке запроектировано:

Строительство 3-х этажного нежилого помещения под магазин сувенирной продукции и атрибутики;

· благоустройство;

· наружное освещение.

· Благоустройство

Территория участка будет благоустроена.

Снос деревьев отсутствует.

Покрытие пешеходной дорожки - мелкоразмерная плитка.

Проектом предусмотрено благоустройство территории. Территория вокруг здания будет ограждена чугунным декоративным забором высотой 1 метр. На зеленом газоне будут установлены статуи: «Гагауз и гагаузка» в национальных одеждах, и черная лошадь Комур Ат, разбиты небольшие клумбы, посажены деревья.

Вертикальная планировка запроектирована в увязке с прилегающей территорией, с учетом организации нормального отвода атмосферных вод.

Отвод атмосферных вод от здания осуществляется по покрытиям отмостки, тротуара, по лотку за пределы участка.

Освещение входа в магазин и пешеходной дорожки предусмотрено световой рекламной вывеской и декоративными светильниками с люминесцентными энергосберегающими лампами.

Пожарные мероприятия соблюдены. Периметр здания доступен для объезда пожарными машинами.

Таблица 2.1.1 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

№ п/п	Наименование	Ед. изм.	Количество	Примечание
1	Магазин	шт	1
2	Характеристика строительства		строительство
5	Этажность помещения/здания	этаж	Три/три
6	Общая площадь	м2	1500
8	Строительный объем помещения	м3	4050	Высота 2,70м
9	Площадь участка в границах проектирования	м2	700
10	Площадь застройки	м2	500	20*25
11	Количество образованых рабочих мест	мест		постоянные по вызову
17	Снос деревьев	шт.	-----

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ

Раздел проекта разработан в соответствии с действующими нормами и правилами:

- СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения";

- ВСН 54-87 «Предприятия розничной торговли».

Назначение и описание технологического процесса

Магазин расположен на трех этажах здания.

Магазин товаров предназначен для предоставления услуг жителям и состоит из:

1 этаж - торговый зал;

2 этаж - мастерские и обучающие классы

3 этаж мастерские, санузел; гардеробная персонала; администрация, комната отдыха.

Торговый зал магазина укомплектован специализированным торговым оборудованием.

В соответствии с ВСН 54-87 - на одно место посетителя предусмотрено 2,5 м2.

В помещениях предусмотрены вытяжная вентиляция с механическим побуждением и кондиционирование.

Режим работы и численность персонала

Режим работы с 9.00 до 17.00 часов - одна смена.

Численность персонала приведена в таблице № 1.

Таблица 2.1.2 - Численность персонала

№ п/п	Должность	Количество	Примечание
1	Продавец	3	постоянно
2	Бухгалтер	1	постоянно
3	Работники мастерских	3 2	постоянно по вызову
4	Уборщица	1	по вызову
5	Электрик	1	по вызову
Итого постоянно работающих:	7
Итого работающих по вызову:	4
Итого:	11

Мероприятия по охране труда, технике безопасности и противопожарные мероприятия

В соответствии с действующими нормами и правилами по охране труда и технике безопасности предусматривается комплекс следующих мероприятий, направленных на обеспечение нормальных условий труда и защиту работающих от производственного травматизма:

- расстановка оборудования выполнена в соответствии с действующими нормами технологического проектирования;

- эвакуационный выход

- заземление оборудования в соответствии с ПУЭ;

- в помещениях предусмотрена пожарная сигнализация;

- освещение рабочих мест в соответствии с характером выполняемых работ

Санитарно-технический минимум проходят все работники, которые изучают правила, нормы и инструкции по пожарной безопасности, учитывающие пожароопасность данного производства, а также обучение методам и правилам пользования имеющимися первичными средствами пожаротушения и оказания первой медицинской помощи.

Перечень стандартов и правил, необходимых для обязательного соблюдения в процессе производства

1. ГОСТ 1004-91. Пожарная безопасность. Общие требования.

2. ГОСТ 12.0.005-84. ССБТ. Метрологическое обеспечение в области безопасности труда. Основные положения.

3. ГОСТ 12.3.002-90. ССБТ. Процессы производственные. Общие требования безопасности.

4. ГОСТ 12.1.005-88. ССБТ. Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны.

5. ГОСТ 12.1.003-83 ССБТ Шум. Общие требования безопасности.

6. Правила пожарной безопасности

7. Законодательство Молдовы об охране труда.

8. НПБ 104-95 Проектирование систем оповещения людей о пожаре в зданиях и сооружениях

9. НПБ 103-95Торговые павильоны и киоски. противопожарные требования

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ

Область применения

- Магазин непродовольственных товаров относится:

- к степени огнестойкости II;

- категории Д по взрывопожароопасности;

- категория сложности - II (ДБН А.2.2-3-2004)

- климатическая зона строительства IIIВ

Расчетная температура наружного воздуха - 30о С

Снеговая нагрузка - 120 кг/м2

Скоростной напор ветра - 61 кг/м2

Сейсмичность 7 баллов.

Объёмно-планировочные решения

Магазин товаров является отдельностоящим зданием.

Высота помещения после реконструкции - 2,70 м.

Общая площадь - 1500 м2. Строительный объем - 4050 м3.

Конструктивные решения

Конструктивная схема здания - бескаркасное здание с продольными несущими стенами при двухстороннем опирании железобетонных многопустотных плит.

Фундаменты здания - ленточные железобетонные.

Стены:

- наружные - несущие стены выполнены из силикатного кирпича, шириной кладки 510 мм, с облицовкой до 600 мм.

- внутренние - шириной кладки 380 мм.

Перегородки - гипсокартонные.

Отделка стен соответствует ведомости отделки помещений.

Двери:

- наружные: металлопластиковые с заполнением стеклопакета;

- внутренние: дверные блоки из МДФ.

Все двери на путях эвакуации открываются в направлении выхода людей из здания. В помещении магазина предусматриваются два эвакуационных выхода: через входную дверь и наружную противопожарную лестницу на 2-м этаже

Окна - металлопластиковые системы.

Лестница входа и крыльцо - железобетонная монолитная плита и ступени из бетона, покрытие площадки и ступеней - керамическая плитка с шероховатой поверхностью (огневая обработка).

Для безопасности движения крыльцо оборудовано кирпичной стеной d=250 мм, и пандус.

Общестроительные работы выполнить в соответствии с требованиями:

- СНиП III-4-80 "Техника безопасности в строительстве";

- СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия";

- СНиП 3.04.03-85 "Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии";

- СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции";

- СНиП III-18-75 "Металлические конструкции".

Инженерное оборудование здания

Водопровод, канализация

Помещения магазина оборудованы системой хозяйственно-питьевого водоснабжения и системой бытовой канализации.

Место присоединения магазина - проектируемый стояк с подключением в подвале. Трубопровод выполнен из пластиковых труб.

Горячее водоснабжение - от водонагревателя V=30 л.

Водомерный узел холодного водоснабжения установлен в помещении санузла. Установлен счетчик. Счетчик разрешен для применения Госстандартом Молдовы.

Сети хозяйственно-питьевого водоснабжения выполнены из пластиковых труб. Крепление трубопроводов производить к строительным конструкциям при помощи хомутов с резиновыми или синтетическими прокладками. В местах прохода трубопроводов через перегородки предусмотрены защитные гильзы.

Отводные трубопроводы от санитарных приборов проложены частично над полом из пластиковых канализационных труб. Сточные воды самотеком сбрасываются в существующую канализационную.

Конструкция примененной трубопроводной, водозаборной и смесительной арматуры обеспечивает плавное открывание и закрывание потока воды, что уменьшает шум в системе.

Охрана окружающей среды:

выбросы, загрязняющие почву, атмосферу и водные объекты - отсутствуют.

Периметр здания доступен для машин пожаротушения.

Отопление и вентиляция

Проект отопления магазина разработан в соответствии с:

- СНиП 2.04.05-91 "Отопление, вентиляция и кондиционирование" и изменениями к нему;

- СНиП ІІ-3-79 «Строительная теплотехника»;

- ВСН 54-87 «Предприятия розничной торговли. Нормы проектирования».

Расчетные параметры наружного воздуха:

Проектируемый объект расположен в IV климатической зоне, для которой расчетные параметры наружного воздуха равны:

- зимняя температура: - 23,3 С;

- летняя температура: +27о С;

В магазине установлена автономная котельная в подвале. Отопительными приборами магазина товаров служат алюминиевые радиаторы. Полотенцесушитель находится в санузле.

С целью отключения отдельного отопительного прибора, на подающем и обратном трубопроводах (для его демонтажа или технического обслуживания без опорожнения всей системы), установлены шаровые краны.

Монтаж системы отопления должен производиться только квалифицированными специалистами, которые будут нести ответственность за правильную установку и пуск в эксплуатацию отопительных приборов.

Проект вентиляции нежилого помещения реконструируемого под магазин непродовольственных товаров выполнен в соответствии с:

- СНиП 2.04.05-91 "Отопление, вентиляция и кондиционирование";

- ВСН 54-87 «Предприятия розничной торговли. Нормы проектирования»;

Высота помещений 2,6 м.

Приток в помещения осуществляется через вентиляционный канал.

Воздуховоды системы принудительной вытяжной вентиляции проложены в пространстве потолка. Для обеспечения воздухообмена установлены вентиляторы, обеспечивающий удаление воздуха.

Система принудительной вытяжной вентиляции торгового зала выведена непосредственно в вентиляционный канал.

Система кондиционирования

К установке приняты кондиционеры обеспечивающий оптимальный температурный режим в помещении торгового зала.

Электроснабжение и электроосвещение

Проект выполнен в соответствии со следующими нормативными документами:

- ПУЭ-86;

НПБ 248-97Кабели и провода электрические показатели пожарной опасности. Методы испытаний

По степени надежности электроснабжения потребитель относится к III категории. В ПУЭ, глава 1.2, все электроприемники (аппараты, агрегаты и другие потребители электроэнергии) по обеспечению надежности электроснабжения разделены на I-ю, II-ю и III-ю категории, кроме того, в I категории выделена особая группа электроприемников. К I категории относятся электроприемники, "перерыв электроснабжения которых может повлечь за собой опасность для жизни людей, угрозу для безопасности государства, значительный материальный ущерб, расстройство сложного технологического процесса, нарушение функционирования особо важных элементов коммунального хозяйства, объектов связи и телевидения". В особую группу I категории включены электроприемники, "бесперебойная работа которых необходима для безаварийного останова производства с целью предотвращения угрозы жизни людей, взрывов и пожаров". II категория - это "электроприемники, перерыв электроснабжения которых приводит к массовому недоотпуску продукции, массовым простоям рабочих, механизмов и промышленного транспорта, нарушению нормальной деятельности значительного количества городских и сельских жителей", а все остальные электроприемники включены в 3 категорию.

Выбор приборов и способа учета потребленной электроэнергии производится по минимальной и максимальной токовым нагрузкам объекта. Расчетный учет электроэнергии выполняется электронным счетчиком активной электроэнергии. Принципиальная электрическая схема подключения счетчика. Монтажный чертеж вводного устройства с установленным счетчиком и защитно-коммутационными аппаратами. После монтажа электроустановки предоставить узел учета инспектору энергонадзора и опломбировать пломбой энергоснабжающей организации:

- зажимную крышку счетчика;

- вводной автоматический выключатель.

Внутренняя групповая электрическая сеть принята 3-проводная, типа TN-S, с нулевым рабочим (N) и защитным проводником (РЕ), сечением равным фазному. Нулевой защитный проводник подключен к наружному контуру заземления электроустановки объекта. Силовая и осветительная электрические сети выполняются проводом ПВ3 расчетного сечения в ПВХ-гофрорукаве скрыто в бороздах стен и полостях гипсокартонных перегородок, в подвесном потолке.

Объект оборудуется пожароохранной сигнализацией с выводом контрольного сигнала на централизованный пульт пожарного наблюдения. Для подключения сигнализации во вводном устройстве объекта установлен отдельный автоматический выключатель. Проектирование и монтаж пожаро-охранной сигнализации выполняется специализированной организацией.

На линии питания системы вентиляции и кондиционирования установлен автоматический выключатель, отключающий нагрузку по сигналу пожарной автоматики.

Система освещения общеравномерная - естественная и искусственная. Освещение выполнено растровыми светильниками с люминесцентными лампами и лампами накаливания со степенью защиты согласно классу помещений. Уровень освещенности помещений учитывает требования к освещенности рабочих мест согласно разряду зрительных работ.

Разряды зрительных работ

Характеристика зрительной работы	Наименьший размер объекта различения, мм	Разряд зрительной работы
Наивысшей точности	Менее 0,15	I
Очень высокой точности	От 0,15 до 0,30	II
Высокой точности	От 0,30 до 0,50	III
Средней точности	Св. 0,5 до 1,0	IV
Малой точности	Св. 1,0 до 5	V
Грубая (очень малой точности)	Более 5	VI
Работа со светящимися материалами и изделиями в горячих цехах	Более 0,5	VII
Общее наблюдение за ходом производственного процесса	-	VIII

В отношении поражения людей электрическим током по ПУЭ определены следующие классы помещений:

1. Помещения без повышенной опасности, в которых отсутствуют условия, создающие повышенную или особую опасность.

2. Помещения с повышенной опасностью, характеризующиеся наличием в них одного из следующих условий, создающих повышенную опасность:

* сырости (влажность более 75%) или токопроводящей пыли;

* токопроводящих полов (металлические, земляные, железобетонные, кирпичные и т.п.);

* высокой температуры (выше 35°С);

* возможности одновременного прикосновения человека к имеющим соединение с землей металлоконструкциям здания, технологическим аппаратам, механизмам и т.п., с одной стороны, и к металлическим корпусам электрооборудования, с другой.

3. Особо опасные помещения, характеризующиеся наличием одного из следующих условий, создающих эту опасность:

* сырости (влажность близка к 100%);

* химически активной или органической среды;

* одновременно двух или более условий повышенной опасности.

4. Территории размещения наружных электроустановок в отношении опасности поражения людей электрическим током приравнивают к особо опасным помещениям.

Световой указатель «Выход» оборудован аккумуляторными батареями, обеспечивающий бесперебойную работу в случае полного исчезновения питания на вводе.

Проектом предусмотрена установка световой рекламной вывески на главном фасаде объекта и светильника наружного освещения, включение которых - автоматическое, с помощью сумеречного выключателя.

Основной защитой от поражения электрическим током является устройство защитного заземления (зануления) - обязательного соединения с землёй или с нулевым защитным проводом металлических нетоковедущих частей электроустановок, которые могут оказаться под напряжением при повреждении изоляции сетей или электроприемников. Все металлические нетоковедущие части электрооборудования и осветительной арматуры, нормально не находящиеся под напряжением, подлежат занулению путем присоединения их к нулевым защитным проводникам (РЕ) внутренней электропроводки. При этом запрещается подключать нулевой рабочий (N) и нулевой защитный (РЕ) проводники под один контактный зажим. Кроме того, для исключения ложного срабатывания дифзащиты, недопустимо повторное заземление нулевых рабочих проводников (N) после УЗО. Нулевые защитные проводники и нулевую жилу питающего кабеля присоединить к шине заземления вводного устройства, которая объединена с наружным контуром заземления объекта. Наружный контур заземления и система уравнивания потенциалов на вводе с указанием по монтажу. Принятое устройство заземления обеспечит сопротивление растекания не более 4 Ом в любое время года при удельном сопротивлении грунта 100 Ом м.

· ограждающие конструкции

Ограждающие конструкции помещений:

· кладка из силикатного кирпича;

· штукатурка известковая;

· утеплитель минвата

· облицовка плитами гипсокартонные

ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Степень огнестойкости проектируемого здания - ІI.

В здании предусмотрен эвакуационный выход: через тамбур входа.

С целью повышения предела огнестойкости помещений внутренняя отделка - шпатлевка с вододисперсной покраской.

Противопожарное водоснабжение здания предусмотрено от существующей системы холодного водоснабжения. Периметр здания доступен для машин пожаротушения.

Помещения должны быть укомплектованы средствами первичного пожаротушения - углекислотными огнетушителями.

Помещения магазина оборудованы установками пожарной сигнализацией с выводом сигнала тревоги на централизованный пульт пожарного наблюдения.

Электрооборудование выбрано в соответствии с условиями окружающей среды согласно требованиям ПУЭ-86. Электропроводка соответствует классу зон помещений. Для электрических сетей запроектированы материалы и оборудование, не поддерживающие горению.

На линии питания вентиляционной установки и кондиционера установлен автоматический выключатель с независимым дистанционным расцепителем, отключающим вентиляцию по сигналу пожарной автоматики.

Электроустановка объекта оборудована быстродействующей защитой от перегрузки, коротких замыканий, дифференциальной защитой и защитой от перенапряжений

МЕРОПРИЯТИЯ ПО ОХРАНЕ ТРУДА

В качестве мер по охране труда запроектированы:

· расстановка оборудования в соответствии с действующими нормами;

· установка светильников в соответствии с нормами освещенности согласно классу помещений;

· заземление и зануление оборудования, система уравнивания потенциалов на вводе и внутри здания;

· дифференциальная защита на вводе электропитания и розеточной сети с учетом требований селективности срабатывания; защита от перенапряжений;

· отключение системы вентиляции по сигналу пожарной автоматики.

ВИДЫ РАБОТ И КОНСТРУКЦИЙ, НА КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ СОСТАВЛЯТЬСЯ АКТЫ ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЯ СКРЫТЫХ РАБОТ

Полы

· проверка выполнения конструктивных элементов полов до устройства последующих их слоев;

· гидроизоляция санузлов.

Внутренние санитарно-технические работы

Готовность ниш, борозд и каналов для прокладки в них трубопроводов и установки санитарно-технических приборов;

· правильность уклонов, гибких труб, установки санитарно-технических устройств;

· правильность установки и исправное действие арматуры, предохранительных устройств, автоматики и контрольно-измерительных приборов.

Электротехнические работы

· прокладка скрытой электропроводки.

· монтаж наружного контура заземления.

2.2 Маркетинговые исследования при подборе персонала магазина

Процедура подбора персонала, при всем многообразии используемых технологий, имеет несколько стандартных этапов:

Планирование количественных потребностей в персонале - на основании принятого плана стратегического развития компании или заявок линейных и функциональных служб об ожидаемых вакансиях;

Построение модели компетенций вакантных должностей, описание профиля вакансии и должностной инструкции;

Организация поиска кандидатов с использованием внутренних и внешних источников, а также нестандартных подходов;

Первичный отбор кандидатов (анализ резюме, телефонное интервью, анализ анкет);

Вторичный отбор (тестирование, собеседование, кейс-методы и пр.)

Принятие решения о найме сотрудника;

Оформление трудового договора, зачисление в штат, подготовка и проведение программы адаптации.

Одного универсального способа привлечения персонала в организацию не существует. Выбор способа поиска и подбора персонала зависит от различных факторов. К ним относятся, в первую очередь, характер предлагаемой работы и требования к кандидату. Выбор способа привлечения персонала в организацию зависит также от требуемых сроков поиска, количества потенциальных кандидатов на вакантную должность, выделяемого на поиск персонала бюджета, наличия свободного времени у менеджера по подбору персонала, оснащенности техническими средствами, особенностей компании-работодателя, требований к конфиденциальности и других факторов.

Способы привлечения персонала в организацию можно разделить на несколько групп.

К первой группе способов привлечения персонала в организацию можно отнести поиск и подбор персонала с помощью специализированных интернет-сайтов и печатных средств массовой информации, публикующих вакансии работодателей и резюме соискателей. Работные сайты и печатные средства массовой информации предоставляют две возможности для привлечения персонала в организацию. Работодатель может публиковать свои вакансии с контактными данными и ждать откликов от соискателей либо осуществлять прямой поиск кандидатов, опубликовавших свои резюме.

Плюсом данного способа привлечения персонала в организацию является большой выбор резюме соискателей. Однако этот способ привлечения персонала в организацию будет эффективен, если менеджер по подбору персонала обладает достаточным опытом работы с работными сайтами и специализированными печатными средствами массовой информации.

К недостаткам данного способа привлечения персонала в организацию относятся: значительные затраты времени на заполнение различных форм, поиск резюме, первичный отбор кандидатов посредством проведения телефонного интервью; затраты финансовых средств, не гарантирующие успех поиска, на размещение вакансий и доступ к контактным данным соискателей; низкая эффективность данного способа привлечения персонала некоторых профессий. Кроме того, этот способ привлечения персонала в организацию действенен лишь в крупных городах.

Ко второй группе способов привлечения персонала в организацию относится подбор персонала через агентства по подбору персонала. Здесь с Вашей стороны потребуется минимум трудозатрат. Вам необходимо будет только один раз заполнить заказ на подбор персонала - и множество способов, методик и технологий поиска и подбора персонала будут работать на Вас. Притом сотрудники агентства по подбору персонала максимально облегчат Вам задачу составления заказа и возьмут на себя подготовку всех необходимых документов для заключения договора на поиск и подбор персонала. В дальнейшем, при появлении новых вакансий, процедура сотрудничества еще более упростится и ускорится, поскольку сотрудники агентства по подбору персонала уже знакомы с Вашей компанией, и им не надо уже тратить время на получение общей информации о компании и согласование индивидуальных условий договора.

Вознаграждение, выплачиваемое работодателем агентству по подбору персонала, по общему правилу, зависит от характера вакансии и требований к кандидату. Вознаграждение, выплачиваемое агентству по подбору персонала, может исчисляться как процент от годового дохода подобранного сотрудника или фиксироваться в твердой сумме на момент заключения договора. Наше агентство по подбору персонала устанавливает фиксированную стоимость услуг по поиску и подбору персонала, которая зависит от специфики вакансии и отражается в соглашении о договорной цене, подписываемом одновременно с договором на поиск и подбор персонала. Вознаграждение выплачивается агентству по подбору персонала, как правило, только в случае, если подобранный кандидат вышел на работу. Выплачиваемое агентству по подбору персонала вознаграждение включает гарантии бесплатной замены подобранного специалиста в случае его увольнения в течение оговоренного в договоре на поиск и подбор персонала срока.

Этот способ привлечения персонала в организацию подойдет как небольшим компаниям, не имеющим в своем штате менеджера по подбору персонала, так и крупным компаниям, постоянно осуществляющим набор новых сотрудников. Последние путем обращения в агентство по подбору персонала могут расширить охват поиска персонала и сократить расходы на оплату труда большого штата менеджеров по подбору персонала.

К третьей группе способов привлечения персонала в организацию можно отнести обращение в агентства по трудоустройству и государственные центры занятости. Для работодателя эти способы поиска и подбора персонала бесплатны. Но при этом менеджеру по подбору персонала придется потратить значительное время на отбор кандидатов. Кроме того, эти способы привлечения персонала в организацию мало эффективны при подборе квалифицированных специалистов высокого уровня.

Привлечение персонала с помощью учебных заведений или ярмарок вакансий подойдет тем работодателям, которые осуществляют поиск молодых специалистов. При этом следует иметь в виду, что участие в ярмарках вакансий для работодателей, как правило, является платным.

Многие крупные компании ведут и постоянно пополняют собственную базу резюме. При возникновении потребности в найме персонала менеджер по подбору персонала такой организации может оперативно найти нужного соискателя в базе.

Существуют и другие способы привлечения персонала в организацию. Например, поиск персонала по рекомендациям знакомых или сотрудников своей компании, с помощью объявлений на радио и телевидении, с помощью профессиональных организаций и даже с помощью расклейки уличных объявлений. Даже последний из названных способов привлечения персонала в организацию при кажущейся его несовременности может в определенных случаях оказаться весьма эффективным. Например, этот способ может оказаться действенным при поиске продавцов и разнорабочих в небольшие магазины, поскольку данным категориям работников зачастую бывает очень важно, насколько близко место работы находится от их дома. Поэтому при выборе способа поиска и подбора персонала всегда следует учитывать все факторы, способные повлиять на эффективность использования каждого способа поиска. Выбор в каждом конкретном случае наиболее эффективного способа привлечения персонала в организацию способен не только максимально быстро и качественно решить проблему привлечения персонала в организацию, но и оптимизировать затраты на подбор персонал.

В нашем проекте подбор персонала будет происходить из определенных групп людей:

· учителя гагаузской литературы, истории и языка,

· работники местного музея,

· народные мастера.

Это значительно снижает количество кандидатов на вакантные должности.

Глава 3. Структура финансирования

3.1 Описание возможных источников финансирования

Отсутствие финансов можно назвать основной причиной, которая побуждает начинающих предпринимателей откладывать старт собственного бизнеса на далекую перспективу. Многие считают, что, не имея стартового капитала, нельзя организовать собственный бизнес, но это далеко не так.

Многие успешные предприниматели открыли свое дело либо за счет вложения чужих средств, либо вовсе с нуля. Ведь главное - сконцентрировать свои усилия на достижении результата.

Какие же существуют способы финансирования бизнеса, и чем различаются практические технологии их применения?

Можно сделать акцент на трех основных способах финансирования будущего бизнеса:

1. Вложение собственных средств.

Следует отметить, что бизнес, который открывается на собственные средства, безусловно, будет только Вашим. То есть, такой способ финансирования связан с большим риском собственными средствами, а это означает большую заинтересованность в успехе бизнеса. Недостатком такого способа финансирования можно назвать проблему нехватки денег в случае осуществления крупного проекта.

2. Вложение средств инвесторов.

Хорошей помощью могут стать средства инвесторов, особенно, когда ощущается нехватка средств для реализации стоящей идеи. Такой способ позволяет четко обсудить условия предоставления денег. Инвестор может рассчитывать на получение процента от стоимости предприятия или процента от вложенных средств. Второй вариант более желателен, так как в этом случае за Вами остается полноправное владение бизнесом.

3. Получение банковского кредита.

В случае получения банковского кредита ситуация и упрощается, и усложняется одновременно. Упрощение состоит в понятности условий получения кредита, а сложность заключается в необходимости обоснования возможности получения необходимой суммы, предоставлении четкого бизнес-плана.

Выбирать определенный способ необходимо с учетом особенностей планируемого бизнеса, основываясь на его типе.

Таблица 3.1.1 Возможные участники проектного финансирования

Участники	Роль в проекте
Спонсоры проекта	Компании и физические лица, непосредственно заинтересованные в результатах проекта. Они продвигают проект, согласовывают различные вопросы, получают соответствующие разрешения
Поставщики и подрядчики	Компании, имеющие договорные обязательства поставлять товары и услуги, связанные с данным проектом
Покупатели	Во многих проектах продукция не поступает на открытый рынок. В этом случае проектная компания заранее заключает долгосрочный контракт с отдельным покупателем или группой на покупку опре-деленного количества произведенной продукции
Правительство страны, в которой осуществляется проект	Выдача необходимых разрешительных документов, закупки, учас-тие в качестве акционера, спонсора проекта, предоставление опре-деленных гарантий
Управляющие проектом	Команда менеджеров, отвечающих за осуществление проекта. Ключевое звено сделки по проектному финансированию
Долговые финансисты	Структуры, которые предоставляют проектной компании ресурсы в долг на оговоренный период времени и на заранее согласованных условиях
Консультанты и советники	Специализированные компании и физические лица, компетентные в различных аспектах осуществления проекта

Инвестиционные проекты делятся:

По объему необходимых инвестиционных ресурсов:

- малые (до 100 000 $ США)

- средние (от 100 000 до 1 000 0000 $ США)

- крупные (свыше 1 000 000 $ США)

. По срокам реализации:

- краткосрочные проекты - период реализации менее 1 года;

- среднесрочные проекты - период реализации до 3 лет;

- долгосрочные проекты - период реализации которых уже выше 3 лет.

Наш инвестиционный проект является средним долгосрочным пректом.

3.2 Анализ предложений банковских кредитов

В сфере бизнеса довольно много инструментов, с помощью которых можно улучшить свои финансовые показатели, и одним из них является кредит. Конечно, хорошо, если фирма может обойтись без заемных средств, но приходит время, когда кредит ей просто жизненно необходим. В последнее время, как показывает практика, у компаний возникают проблемы не столько с самим процессом получения займа, сколько с выполнением довольно жестких условий кредитного договора.

В городе Комрат расположено большое количество Банков, где можно взять кредит под наш проект. Рассмотрим некоторые предложения и выберем оптимальный вариант.

Кредит для бизнеса - традиционная форма привлечения капитала. Кредит малому и среднему бизнесу необходим, если инвестиций или собственных накоплений уже не достаточно. Кредит поможет бизнесу активно развиваться, расширять сферу деятельности и запускать новые проекты. Сегодня практически все компании используют кредиты для своего бизнеса и именно благодаря кредитованию остаются конкурентоспособными на рынке. Некоторые банки выдают кредиты даже без залога.