Земельная рента и цена земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Особенности воспроизводства и экономических отношений на рынке земли

1.1 Особенности земли как фактора производства.

1.2 Предложение земли

1.3 Спрос на землю

Глава 2. Рента как экономическая категория

2.1 Понятие и сущность ренты

2.2 Характеристика видов земельной ренты

2.3 Цена земли и методы оценки

Глава 3. Особенности российского земельного рынка

Заключение

Список литературы

Введение

В узком смысле под землей понимаются собственно земельные угодья. В ряде отраслей, например в сельском, лесном хозяйстве, в строительстве, первостепенное значение имеют именно земельные площади, т.е. земля в узком понимании.

В широком понимании этого слова земля означает все используемые в производственном процессе естественные ресурсы. Так в добывающей или рыбной промышленности, при строительстве гидроэлектростанций или хранилищ для ядерных отходов земля ценна не столько площадью как таковой, сколько теми ресурсами, которые с ней связаны (наличием полезных ископаемых, гидроресурсов, идеально сухих помещений на большой глубине).

Велико значение природных ресурсов и в других отраслях экономики. Ведь любая отрасль использует их в качестве сырья, топлива и энергии, они же служат базой разнообразных полуфабрикатов, т.е. рукотворных ресурсов. Все это вызывает необходимость детального изучения природных ресурсов и их рынка.

Составными элементами этого механизма хозяйственного оборота земли являются: рентные отношения, экономическая оценка земли, плата за землю с применением дифференцированного земельного налога. Рента всегда была и всегда будет основой укрепления экономики страны. Ее роль особенно важна для России с её необъятными природными ресурсами и огромным минерально-сырьевым потенциалом.

Принципиальное значение в выработке научной концепции рентных отношений имеет определение сущности, самого понятия земельной ренты и выявление реально существующих ее форм. Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за предоставление в пользование товаропроизводителю количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т.е. за какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией.

Целью данной работы является изучение земельной ренты и цены земли.

Задачи, преследуемые курсовой работой:

· изучить особенности воспроизводства и экономических отношений на рынке земли;

· проследить процесс образования земельной ренты, дать характеристику разным формам земельной ренты, рассмотреть цену земли;

· проанализировать особенности российского земельного рынка.

1. Особенности воспроизводства и экономических отношений на рынке земли

1.1 Особенности земли как фактора производства

Наряду с трудом и капиталом важнейшим фактором производства является земля. Земля -- производственный фактор, который не производится, а имеется в наличии как природный объект, причем в ограниченном количестве. Вместе земля и капитал образуют вещественное богатство страны.

Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое соединение сельского хозяйства со смежными отраслями, занимающимися обслуживанием и доведением его продукции до потребителя, явились результатом развития производительных сил, углубления общественного разделения труда, его специализации.

Земля обладает рядом особенностей:

· земля не является результатом труда, поэтому не обладает стоимостью (подразумеваются земельные участки);

· в процессе распределения и перераспределения создаваемого продукта земля превращается в объект купли-продажи, она приобретает цену и становиться объектом собственности;

· земля является одновременно и объектом труда и предметом труда;

· земля - это особенное, ничем не заменяемое средство производства;

· другие средства труда по мере производства изнашиваются. Земля не только не утрачивает свои характеристики, но при правильном возделывании может их улучшить;

· количество земли ограничено;

· земля характеризуется качественной не однородностью, не перемещаемостью и постоянным расположением;

Эффективность приложения труда и капитала зависит от стечения ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно высокий урожай, равно как и низкий, может отрицательно сказаться на выручке фермера, на его доходе. В сельскохозяйственном бизнесе больше риска, непредсказуемости.

Особенностью аграрных отношений является и то, что в производстве сельскохозяйственной продукции взаимодействуют три категории населения: земельные собственники (частные, коллективные или государство), предприниматели, вкладывающие капитал и свое знание, и наемные работники. Каждая из групп и каждый человек в отдельности, вступая в экономические отношения, рассчитывают на определенную долю дохода. Земельные собственники стараются получить все большую ренту со своих земельных владений, опираясь на рост населения и неизменность географических границ государств.

Арендатор (предприниматель) будет поддерживать отношения с землевладельцем только до тех пор, пока прибыль на его капитал будет не меньше средней нормы прибыли промышленника или торговца. Наемный работник остается в этом тройственном союзе до появления возможности более высокого заработка за свой труд.

1.2 Предложение земли

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность как на макроуровне (территориальная ограниченность стран), так и на микроуровне (возможности расширения земельных угодий ферм абсолютно ограничены и в краткосрочном и в долгосрочном периоде).

В отличие от капитала земля неподвижна. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного города ограничено вдвойне: и по количеству, и по качеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта работников.

Выделяют:

· естественное плодородие - это природные ресурсы почвы к производству;

· искусственное плодородие - это дополнительная компонента плодородия земли, образующаяся в результате действия людей;

· экономическое плодородие - это степень реализации естественного плодородия и формирования на его основе искусственного в условиях современного этапа технологического развития общества. Оно зависит от уровня хозяйствования.

Местоположение - удаленность земли от центров переработки и рынков сбыта для сельскохозяйственных земель, и удаление от центра города или промышленного центра для несельскохозяйственных земель. Удаленность влияет на величину транспортных издержек.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

Выделяют совокупное предложение земли и предложение отдельных видов земельных участков.

Под совокупным предложением подразумеваются все виды земельных участков, которые их собственники готовы продать в данный период времени при данных условиях. Учитывая общую ограниченность земли, можно говорить о неэластичности совокупного предложения земли в отличие от совокупного спроса на землю. Как бы не менялись условия, какой бы высокой не была цена земли ее общее количество нельзя увеличить.

Однако если принимать во внимание предложение конкретных участков земли, то оно может меняться в зависимости от различных факторов. Вот почему под предложением земли экономическая теория обычно понимает земельные участки, которые их владельцы готовы продать в данный период времени при данных условиях. Конкретные виды участков формируют соответствующие рынки земли. Предложение на этих рынках зависит от следующих факторов.

1. Рентный доход, приносимый земельными участками. Очевидно, что его снижение при прочих неизменных условиях способствует росту предложения земли и наоборот.

2. Банковский процент. Его рост способствует росту предложения земли и наоборот.

3. Издержки перепрофилирования земельных участков по целевому назначению. Например, сельскохозяйственный участок нетрудно предложить под дачное строительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращивание какой-нибудь сельскохозяйственной культуры непросто.

1.3 Спрос на землю

Спрос играет главную роль в определении цены земли. В результате почти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю. Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.

Совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса:

DN = D1 + D2

где DN -- совокупный спрос на землю; D1 -- сельскохозяйственный спрос; D2 -- несельскохозяйственный спрос.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос демонстрирует сегодня устойчивую тенденцию к росту.

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства фирм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

Спрос на землю не зависит от ренты и не зависит от цены, он постоянен и неэластичен.

земля рента рынок

2. Рента как экономическая категория

2.1 Понятие и сущность ренты

В стоимостную оценку любого экономического блага входят затраты природных ресурсов, включая землю как таковую. Доход от этого ресурса принимает форму экономической ренты.

Для понимания механизма образования и распределения этого вида дохода необходимо рассмотреть отличия между физическим (реальным) капиталом, как экономическим ресурсом, и землей как природным ресурсом, поскольку оба они выступают в форме неживого капитала. Отличия между физическим и земельным капиталом состоят в следующем:

-- во-первых, земля является нерукотворным, а потому первичным ресурсом, тогда как капитал является продуктом человеческого труда и потому вторичным фактором;

-- во-вторых, физический капитал испытывает физический и моральный износ (амортизацию), тогда как земля не амортизируется;

-- в-третьих, физический капитал, отжив свой век в силу физического и (или) морального износа, воспроизводится человеческим трудом на том же или на более высоком уровне, а земля -- ресурс невоспроизводимый, она не может быть воспроизведена человеческим трудом. Конечно же, человек может в процессе экономической деятельности влиять на плодородие почвы, но это всего лишь воздействие на одно из свойств земли. Земля же является, безусловно, нерукотворной и невоспроизводимой.

Земля, как и физический капитал, может сдаваться в аренду (пользование) за известную плату на определенный срок. Это означает, что в процессе использования земли в качестве экономического ресурса может иметь место как функциональное, так и социальное отчуждение земли от ее собственника.

Если земля продается, имеет место и функциональное, и социальное ее отчуждение. Если земля сдается в аренду, то есть продаются услуги, связанные с использованием земли, имеет место только функциональное ее отчуждение.

Для процесса производства, одним из факторов которого является земля, отмеченные выше обстоятельства не имеют значения. Для процесса распределения доходов разграничение функционального и социального отчуждения земли имеет важное значение.

Экономисты используют термин «рента» в узком значении: экономическая рента -- это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов -- их фиксированное количество -- отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В хозяйственном обороте любого государства ее столько-то -- и ни гектаром больше. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли.

Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть -- в виде обычной прибыли -- присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику.

Рента -- это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. Рентные отношения исследовались крупнейшими экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.) и, несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме того, процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы -- это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

Современная экономическая теория выделяет две формы земельной ренты: нормальная и экономическая (НЕ) земельная рента.

Нормальная земельная рента суть неявные (вмененные), неденежные издержки, связанные с альтернативными возможностями использования земли.

Это определение требует дополнительного объяснения в связи с тем, что форма дохода выводится посредством понятия издержек. Целесообразность такого определения объясняется тем, что любая форма дохода одного субъекта является издержками для другого. Что касается альтернативных издержек (неявных) необходимо отметить, что землепользователь, выбирая один из способов использования земли, теряет возможность ее применения каким-либо иным путем. Например, при применении земельного участка для выращивания свеклы теряется возможность использовать данный участок для производства зерновых. Это значит, что неявные (скрытые, альтернативные) издержки на производство свеклы равняются упущенному минимальному доходу от выращивания зерновых. Это и есть нормальная земельная рента.

Другими словами, нормальная земельная рента -- это минимальный доход, который можно было бы получить от использования земли не для уже выбранной, а для какой-либо иной досягаемой цели.

Экономическая рента -- это часть избыточного продукта в денежной форме, которая выходит за пределы нормальной земельной ренты.

Тогда бухгалтерская (или фактическая) земельная рента , по аналогии с бухгалтерской прибылью, будет равняться сумме экономической и нормальной земельной ренты.

2.2 Характеристика видов земельной ренты

Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель. Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной ренты. В арендном договоре сразу же предусматривается соответствующая арендная плата.

Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход продукции с единицы площади и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким образом, дифференциальная рента бывает двух видов.

Абсолютная (чистая) рента - её получают все собственники земли, независимо от её качества. Это та часть дохода предпринимателя - землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы собственнику земли.

Монополия собственности на землю порождает абсолютную ренту, уплачиваемую за пользование землёй, какого бы качества она не была.

Итак, причина существования абсолютной ренты -- частная собственность на землю, препятствующая свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству и обусловливающая продажу сельскохозяйственных продуктов выше общественной цены производства. Источником же абсолютной ренты служит излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается в сельском хозяйстве вследствие низкого органического состава капитала.

Рассмотрим основные предпосылки теории абсолютной ренты:

1. отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение сельскохозяйственного производства условиям рынка);

2. производство основного продукта питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на производстве риса и т.п.);

3. все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной конкуренции;

4. качество земельных участков не принимается во внимание.

Дифференциальная рента: Дифференциальная рента -- это устойчивая добавочная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равная разности между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью с лучших земель. Дифференциальная рента бывает:

1. Дифференциальная рента по плодородию. Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

2. Дифференциальная рента по местоположению. Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.

Между дифференциальной и абсолютной рентой имеется ряд существенных различий:

1. дифференциальная рента есть результат монополии хозяйства на земле, абсолютная рента -- результат монополии частной собственности на землю;

2. дифференциальная рента получается с лучших и средних земель; абсолютная рента получается со всех земель, независимо от их качества, а также оттого, делаются ли на них дополнительные вложения капитала;

3. дифференциальная рента равняется разности между общественной и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента равняется разности между индивидуальной и общественной ценой производства;

4. дифференциальная рента не влияет на цены сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента ведет к повышению цены сельскохозяйственных продуктов.

Монопольная рента образуется тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственных продуктов устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.

Монопольная земельная рента -- это устойчивая добавочная прибыль, образующаяся на некоторых нетипичных землях и присваиваемая земельным собственником.

Это происходит с продуктом, который производится в очень ограниченном количестве. Это происходит потому, что земель, на которых он может быть произведен, имеется очень мало.

На первый взгляд, монопольная земельная рента имеет нечто общее с дифференциальной рентой, поскольку получается с земель определенного качества. Однако качество земли здесь играет совершенно иную роль. В образовании дифференциальной ренты качество земли имеет значение потому, что лучшее плодородие почвы ведет к повышению производительности труда на определенных земельных участках и благодаря этому происходит понижение индивидуальной цены производства (стоимости) продуктов по сравнению с их общественной ценой.

В образовании монопольной ренты качество земли действует лишь таким образом, что оно лимитирует количество производимых продуктов особого рода и тем самым способствует поднятию цен на них выше стоимости.

Вместе с тем монопольная рента отличается и от абсолютной ренты. Абсолютная рента представляет собой часть стоимости сельскохозяйственных продуктов, а монопольная рента есть лишь излишек рыночной цены над стоимостью. Источник абсолютной ренты находится в самом сельском хозяйстве. Им является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью.

Источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства: она получается за счет вновь созданной стоимости в других отраслях макроэкономики, через механизм перераспределения национального дохода.

Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесная рента. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

2.3 Цена земли и методы оценки

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей:

* сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

* несельскохозяйственные пользователи - им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер - она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.

Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования.

Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это понятие введено Законом РФ «О плате за землю», в котором определен порядок расчета нормативной цены земли. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. При этом льготы по земельному налогу не учитываются. В настоящее время нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Территория Тюмени разделена на 90 кварталов кадастра. При этом предусмотрено 14 видов использования земельных участков. Местные органы власти имеют право изменить нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность; отчуждаемость (передача в пользу другого лица, организации, государства); спрос; дефицитность; ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка.

Существующие права на земельные участки предоставляют их владельцам разные возможности и обеспечивают разные уровни стоимости. Например, земельные участки под промышленными предприятиями находятся в России в бессрочном пользовании. Поэтому теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков не имеет смысла, так как они не являются объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника переданы в аренду. Тогда рыночной стоимостью земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании, является текущая стоимость будущих арендных платежей.

Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом на цену сделки, кроме объективных факторов, перечисленных выше, и субъективные факторы:

- особый интерес покупателя к данному участку;

- особые условия продавца или покупателя;

- недостаток информации о конъюнктуре рынка;

- воздействие рекламы и т.д.

Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

Методы оценки рыночной стоимости земли:

* Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов:

- потенциал местоположения (доступность) - часто основной фактор, определяющий стоимость земли;

- рыночный спрос;

- правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории);

- ресурсное качество участка;

- технологическая и финансовая обоснованность проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

* Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цена продажи нашего участка корректируется по следующим элементам:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- местоположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- время продажи и др.

* Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли.

* Метод выделения (разновидность метода распределения) -стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

* Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности:

- определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности;

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;

- определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения (расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг, накладные расходы и прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя).

* Метод техники остатка для земли - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности:

- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра);

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости;

- исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию;

- определяется стоимость земли путем капитализации (выделения) части дохода, относящегося к земле.

* Метод капитализации земельной ренты - арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной арендной платы, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

* информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

* привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

* кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

* кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Кадастровая оценка земли - определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готовая стоимость строительного участка - это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической системе в целом. Любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка - это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, - на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия - на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых на скудных и далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

3. Особенности российского земельного рынка

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

При общей территории земель сельскохозяйственного назначения в 168 млн. га Россия безусловный лидер Европы. Общая площадь сельхоз земель равна сумме площадей земель сельскохозяйственного назначения 25 ведущих стран Европы. Но если посмотреть на относительные показатели (площадь сельскохозяйственной земли/к общей территории страны), то картина обратная. Лидеры тут Венгрия, Дания, Великобритания, Ирландия, Франция со средним показателем = 60%. Затем Германия, Бельгия, Чехия, Литва, Португалия со средним показателем в 45%. Россия - 10%. Это едва ли не худший показатель Европы.

Сегодня в РФ можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок превышают цены на сельхозугодия.

Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного назначения, большинство сделок с землей происходит в других, значительно меньших по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат традиционных законодательных ограничений оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны публичных собственников - органов государственной власти и местного самоуправления РФ.

По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями Ленкин С.Л. «Особенности развития земельного рынка России» . По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно - денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) - в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие - системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

Несмотря на некоторую положительную динамику доходов от использования земли за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных платежей в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ на порядок ниже аналогичных показателей в развитых странах. Вместе с тем, по оценкам экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного назначения должен быть оценен никак не менее $2,0, что в масштабах страны уже составит около $5 триллионов.

Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно - правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника - современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции. По данным Росреестра по состоянию на 01.01.2011 г. структура земель, находящихся в собственности граждан выглядит следующим образом:

Процесс интеграции земельных долей в обособленные земельные участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию прав собственности. По оценкам экспертов нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют до 5 миллионов дел. Поскольку существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует признать целесообразным организацию нового (или хорошо забытого старого?) в нашей стране судебного института - земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников.

Организация полноценного оборота земельных активов во многом зависит от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка категорией земель - земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.

Вместе с тем, эта категория земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах России в 2-6 раз выше, а интенсивность использования этих зон - в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%). Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.

Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций. Инфраструктура более сложного, развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:

- залоговые (ипотечные) операции;

- создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);