Западная практика пришла к разделению инвесторов в зависимости от уровня их финансовой устойчивости довольно давно.

Сегодня можно обозначить те сегменты финансового рынка и, в частности, проектного финансирования, которые затронет этот институт. Речь прежде всего идет о проектных ПИФах -- фондах прямых, венчурных инвестиций и фондах недвижимости.

Последние сейчас регулируются единообразно. Иначе говоря, и банк (либо иная финансовая структура), и обычное физическое лицо могут без ограничений войти в состав пайщиков того же строительного ПИФа. Резонно предположить, что риски от потери вложений рядовым гражданином и банком несоизмеримы как с экономической, так и с социальной точек зрения.

Для того чтобы адекватно представлять себе специфику и перспективы работы закрытых ПИФов недвижимости, которые в скором времени будут работать в новых условиях, следует уже сейчас разграничивать эту категорию инвестиционных фондов на 2 профильные подгруппы:

- высокорисковые закрытые ПИФы недвижимости (девелопмент, в том числе строительство, и спекулятивные фонды с агрессивной стратегией);

- низкорисковые закрытые ПИФы недвижимости (рента, спекулятивные фонды с консервативной стратегией и иные направления работы фонда).

Для фондов первой подгруппы будут установлены как ограничения, связанные с участием «неквалифицированных» инвесторов в таких ПИФах (вплоть до запрета), так и весомые преференции и новации в части привлечения средств и их размещения в сравнении с фондами второй подгруппы. К таковым следует отнести:

- возможность установления поэтапной оплаты инвестиционных паев;

- использование заемных средств в работе фонда;

- максимально широкий инструментарий для размещения активов фонда и др.

Если рассматривать существующий набор инструментов, которые может использовать управляющий фондом, то к высокорисковым активам относятся контрактные права, т. е., права требования из подрядных контрактов и инвестиционных договоров.

Закрытые ПИФы недвижимости, которые мы относим ко второй подгруппе, смогут работать с активами в виде объектов недвижимости, имущественных прав на недвижимое имущество, прав требования из договоров долевого участия в строительстве.

Таким образом, будет в полной мере реализовываться ключевой принцип инвестирования, обусловленный прямо пропорциональной зависимостью уровня риска от уровня доходности проекта.

Реализация инвестиционной стратегии инвестора и/или инициатора проекта через закрытый ПИФ недвижимости осуществляется посредством формирования управляющим фондом того или иного портфеля профильных активов фонда недвижимости (табл. 5).

ЗПИФН: основные особенности

Преимущества, которые делают закрытый ПИФ недвижимости, по сути, уникальным инструментом в работе инвестора и/или организатора проекта на рынке недвижимости, обусловлены тем особым правовым и экономическим статусом, который присущ всем закрытым ПИФам в целом и фондам недвижимости в частности.

Цели и принципы функционирования закрытого ПИФа недвижимости определяются исходя из того, что этот ПИФ относится к типу закрытых ПИФов и ориентирован на работу с активами определенной категории (недвижимость).

Закрытый тип фонда обеспечивает:

- долгосрочный период инвестирования (создание фонда недвижимости на короткий cрок не отвечало бы основным принципам инвестирования в ресурсоемкие проекты на рынке недвижимости);

- ограничения для инвестора по выходу из проекта (погашение паев до завершения проекта -- реальная угроза невыполнения поставленных задач, недофинансирование проекта);

- особый порядок привлечения дополнительных инвестиций в фонд (выдача дополнительных паев осуществляется только после регистрации соответствующих изменений в Правила доверительного управления (далее -- ПДУ) ЗПИФн и при условии предварительно оговоренного в ПДУ права УК вносить такие изменения в ПДУ).

В целом эффективность работы инструментария ЗПИФн и юридические гарантии сохранности активов обеспечиваются за счет организационно-правовых аспектов инвестиционной деятельности через структуру фонда.

Во-первых, российским законодательством предусмотрено расширение линейки активов для закрытых ПИФов категории недвижимости. Инвестиционная декларация ЗПИФн устанавливает возможности по инвестированию как в венчурные проекты реального сектора (строительство и девелопмент), так и в более «консервативный» рентный бизнес, а также в ценные бумаги и другие корпоративные активы и финансовые инструменты.

Следует также отметить, что ЗПИФн могут приобретать недвижимое имущество не только в РФ, но и в иных государствах, являющихся членами ФАТФ (Financial Action Task Force on Money Laundering - FATF) - специальная финансовая комиссия по проблемам отмывания капиталов, международный межправительственный орган по борьбе с отмыванием. Дополняет это общая для всех российских ПИФов возможность приобретать иностранные ценные бумаги, обращающиеся на организованных рынках ценных бумаг за пределами РФ.

Таким образом, ЗПИФн позволяет организовывать инвестиционный проект по приобретению (созданию) активов на территории России в виде недвижимости (строительства) и/или ценных бумаг с сохранением возможностей по диверсификации как рыночных рисков снижения стоимости того или иного актива (ценной бумаги, объекта недвижимости и т. п.) за счет приобретения альтернативного (эквивалентного) замещения, так и валютных и страновых рисков при инвестировании в зарубежные реальные и финансовые активы через ЗПИФн.

Во-вторых, в соответствии с законодательством России ЗПИФн не является юридическим лицом. Это означает, что инвестор фонда не несет тех рисков, которые сопряжены с результатами финансово-экономической деятельности юридического лица. Таким образом, отсутствует риск обращения взыскания на имущество фонда при банкротстве управляющей компании -- сохраняется только общий риск снижения стоимости вложений в фонд. Также нивелируются операционные и организационные риски, присущие вложениям в капиталы юридических лиц: риски утраты оперативного управления, возникновения корпоративных конфликтов и даже неблагоприятных последствий от целенаправленных действий третьих лиц сводятся к минимуму, и не в последнюю очередь благодаря многоуровневой системе управления и контроля над фондом и структуре бенефициариев ЗПИФн.

В-третьих, согласно российскому законодательству ЗПИФн функционирует исключительно в рамках определенной инфраструктуры, к которой относится управляющая компания (управление и распоряжение активами), специализированный депозитарий (учет имущества фонда, контроль за распоряжением активами ЗПИФн), регистратор (учет пайщиков фонда), аудитор(ы) и оценщик(и) ЗПИФн (аудит отчетности управляющей компании и фонда, оценка реальных и нерыночных финансовых вложений фонда). Указанные субъекты, обслуживающие деятельность ЗПИФн, и российский финансовый регулятор (Федеральная служба по финансовым рынкам) обеспечивают не только неукоснительное соблюдение требований законодательства, регулирующего работу фондов, но и дополнительные гарантии сохранности иностранных инвестиций в российские активы и, соответственно, последовательную реализацию через ЗПИФн функции защиты имеющихся активов.

Суть защиты активов такова:

- наличие жесткого контроля со стороны Специализированного депозитария за распоряжением активами фонда (нивелирование рисков несанкционированного выбытия стратегического имущества из состава фонда);

- закрытие структуры бенефициариев фонда в реестре пайщиков (владельцы недвижимости и/или акций (облигаций) поименованы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и реестрах владельцев эмиссионных ценных бумаг как «владельцы инвестиционных паев ЗПИФн»);

- отсутствие необходимости передавать (отчуждать) имущество фонда третьему лицу (при возникновении соответствующей необходимости). Взамен этого можно в кратчайшие сроки продать паи этому лицу, избежав процедур переоформления недвижимости и/или корпоративных активов в российских учетных системах.

В-четвертых, экономическая модель работы ЗПИФн создана с учетом необходимости финансирования долгосрочных и капиталоемких проектов при одновременном обеспечении стабильности фонда и возможностей по эффективному реинвестированию средств в новые или существующие проекты. Реализация этой задачи достигается благодаря особому режиму налогообложения паевых инвестиционных фондов. Суть его состоит в том, что в отношении доходов, формируемых в результате деятельности ЗПИФн, действует эффект отложенного налогообложения, т. е. прибыль фонда не облагается налогом на прибыль (или налогом на доходы физических лиц) при условии, что она не направляется на выплату промежуточного дохода пайщикам и/или не выплачивается в качестве компенсации при погашении инвестиционных паев. Соответственно, в случаях выплаты доходов (или погашения паев) налогообложение будет производиться у пайщика - применительно к размеру полученного дохода или положительной разнице приобретения и погашения паев. ЗПИФн получает уникальную возможность организовать безналоговое реинвестирование аккумулируемых доходов в новые проекты и/или иные активы.

Кроме того, использование ЗПИФн позволяет избежать и двойного налогообложения. Так, при обычном инвестировании (например, через приобретение корпоративных активов) налогообложение происходит на уровне как инвестора (при реализации актива), так и реципиента инвестиций (при получении инвестиций). В случае же с фондом налогообложению подлежат доходы пайщиков, т. е. только на уровне инвестора.

С учетом этих аспектов (эффекта отложенного налогообложения и избежание двойного налогообложения) достигается существенный экономический выигрыш от использования ЗПИФн как инструмента организации инвестиционного процесса, управления проектом и/или активами.

При этом немаловажен тот факт, что наличие особенного режима налогообложения в ЗПИФн не является результатом работы механизма минимизации налоговой нагрузки. Особый режим налогообложения деятельности в рамках фонда был специально предусмотрен законодателем в целях эффективного решения задач по привлечению долгосрочных инвестиций и финансированию соответствующих проектов за счет средств не только внутренних, но и внешних инвесторов.

Особое внимание следует уделить режиму иностранных инвестиций в ЗПИФн. При сохранении всех изложенных преимуществ налогового режима, действующего для резидентов РФ, иностранные инвесторы получают еще более выгодные условия для вложений в ЗПИФн на территории России.

Так, по общему правилу, если в качестве инвестора (пайщика ЗПИФн) выступает нерезидент РФ, не имеющий постоянного представительства на территории РФ, то налоговая ставка по налогу на прибыль, подлежащему уплате в бюджет РФ, будет ниже ставки по аналогичному налогу для резидента и составит 20% (против 24% для российского инвестора).

Однако такой режим действует лишь при извлечении дохода из фонда в результате погашения паев. Если паи продаются на вторичном рынке, то необходимость уплачивать налог на прибыль на территории России не возникает. Такая операция нерезидента, не имеющего представительства в РФ, находится вне налогообложения, что позволяет иностранному инвестору не нести налогового бремени в случае досрочного выхода их фонда.

Таким образом, сказанное выше позволяет утверждать, что российское налоговое законодательство создает исключительно благоприятный с точки зрения налогообложения режим для инвестирования иностранными организациями через структуру закрытого ПИФа. Соответственно, можно сделать однозначный вывод о том, что инвестирование проектов, организованных через конструкцию ЗПИФн для иностранного инвестора существенно привлекательнее прямых инвестиций.

В-пятых, ЗПИФн -- это механизм секьюритизации вложений и повышения ликвидности активов при их передаче в состав фонда. Достигается это путем приобретения в состав фонда разрозненных и неоднородных активов (в том числе передающиеся в него и создаваемые в рамках ЗПИФн). Будучи консолидированными, они позволяют включить в оборот стандартный финансовый инструмент -- ценную бумагу в виде инвестиционного пая. С одной стороны, это позволяет отчуждать такой производный актив, как инвестиционный пай, без дополнительных транзакционных издержек при одновременном сохранении стратегии работы управляющей компании с активами фонда. С другой стороны, наличие такой ценной бумаги, как ин вестиционный пай (вместо реального актива), создает предпосылки к организации обращения этих паев -- как внебиржевого, так и биржевого. При этом последнее обстоятельство обеспечивает дополнительную ликвидность производного актива для инвестора фонда благодаря широким возможностям по привлечению заемных банковских средств при менее жестких требованиях Центробанка России к резервированию средств по ссудной задолженности, обеспеченной залогом инвестиционных паев (обращающихся на российской бирже и прошедших в листинг на соответствующей площадке).

Чтобы в полной мере оценить те преимущества и выгоды, которые предоставляет ЗПИФн, нельзя оставлять без внимания и природу этого инструмента, обусловленную инвестиционным характером работы фонда недвижимости. Именно через призму инвестиционной направленности можно проводить объективное сравнение ЗПИФн с иными формами и способами привлечения финансирования и управления проектами в сфере строительства и девелопмента на рынке недвижимости.

Цель организации проекта с использованием фонда недвижимости всегда сопряжена с инвестиционными ожиданиями инвесторов и необходимостью аккумулирования больших объемов средств в рамках единого имущественного комплекса.

Именно поэтому экономически обоснованной является исключительно денежная форма компенсации при выходе пайщика из фонда и погашении паев.

Инвестиционный фонд изначально нельзя рассматривать как инструмент удовлетворения потребностей граждан, как потенциальных пайщиков, в жилье или других объектах недвижимого имущества.

ЗПИФн -- прежде всего инструмент для инвестиций в том смысле, который вкладывает Закон «Об инвестиционных фондах», т. е. способ вложения средств с целью извлечения прибыли на принципах долгосрочного инвестирования, сопряженного как с известными перспективами существенного роста стоимости вложений, так и рисками возможного снижения таковой. И во вторую очередь ЗПИФн -- это эффективный инструмент для старта и/или поддержки работающего проекта, связанного с передачей создаваемых объектов недвижимости в собственность конечным потребителям.

3. Перспективы развития ЗПИФН и возможности повышения рентабельности

3.1 Квалифицированные инвесторы

Все больше частных лиц и организаций, обладающих различным уровнем профессионализма и опыта в вопросах инвестирования, вкладывают средства на рынке ценных бумаг и рынке коллективных инвестиций.

Российский фондовый рынок не стоит на месте, постепенно растет потребность в новых финансовых инструментах с различной степенью риска и доходности. Именно в этой связи законодатель пришел к необходимости ввести градацию инструментов для вложения средств. Такая дифференциация направлена на расширение линейки финансовых продуктов и форм работы с ними при росте безопастности для «доверчивых, но неопытных инвесторов».

Новая редакция Федерального закона «О рынке ценных бумаг» вводит термин «квалифицированный инвестор».

Ряд участников рынка являются «квалифицированным инвестором в силу закона» - это: брокеры, дилеры, управляющие ценными бумагами и инвестиционными активами, кредитные организации, страховые компании, инвестиционные и пенсионные фонды, Банк России, Внешэкономбанк, Агентство по страхованию вкладов, международные финансовые организации, иные лица по указанию федеральных законов).

Обычные юридические и физические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами, если в силу ряда установленных в законе критериев смогут:

- подтвердить свой профессионализм (наличие достаточного объема знаний, чтобы адекватно оценивать риски);

- экономическую состоятельность (наличие достаточного капитала, гарантирующего такое лицо от финансового краха в случае неудачных вложений).

Определяя перечень финансовых инструментов предназначенных исключительно для квалифицированных инвесторов, первым на что обратил внимание законодатель явились инвестиционные фонды. Ряд введенных категорий закрытых и интервальных фондов в обязательном порядке должны быть предназначены только для квалифицированных инвесторов.

Любой закрытый или интервальный фонд может быть заявлен, как фонд для квалифицированных инвесторов, и соответственно, использовать тот расширенный инструментарий, который вводит новая редакция ФЗ «Об инвестиционных фондах» (инвестиционные комитеты; неполная оплата паев; «плечевые», в том числе кредитно-заемные операции; совершение сделок с собственными пайщиками и ряд иных возможностей).

3.2 Новые типы фондов

Новые типы фондов предоставляют возможность для инвестирования в ранее недоступные активы, делают инвестиции в фонд более привлекательными, а организацию проектов через фонд - более эффективной.

Революционным для законодательства Российской Федерации, регулирующего деятельность финансовых рынков, стало введение в ФЗ «О рынке ценных бумаг» категории «квалифицированный инвестор». В связи с этим, а также в свете развития законодательства о рынке коллективных инвестиций произошло появление новых типов инвестиционных фондов, открывающих для инвесторов и управляющих новые перспективы.

Появление фондов для квалифицированных инвесторов дает большую свободу в выборе инвестиционной стратегии, и открывает такому типу инвесторов доступ к более рисковым и более доходным инструментам.

Для таких фондов предусмотрена:

· Поэтапная оплата паев (траншевое финансирование)

· Получение займов и кредитов (в том числе под залог имущества фонда)

· Выдача займов за счет имущества фонда

· Создание инвестиционного комитета (контроль за деятельностью управляющей компании)

· Запрет на публичное раскрытие информации («закрытость» проекта)

· Совершение сделок с пайщиками в определенных случаях

Ниже отражен перечень категорий фондов, возникших вследствие введения новой редакции ФЗ. Часть из которых являются принципиально новыми, часть представляют трансформацию существующих.

Результатом появления новых типов фондов стало появление многообразия финансовых инструментов. Это, несомненно, большой шаг вперед со стороны законодателя, который предоставляет широкие возможности в выборе инвестиционной стратегии участникам рынка.

Заключение

Подводя итог, отмечу, что использование конструкции закрытого ПИФа недвижимости позволяет:

- создавать профильные фонды недвижимости -- рентные, строительные, девелоперские, земельные и т. п.;

- привлекать рыночных инвесторов в ЗПИФн как на российском рынке, так и на рынках капитала иных стран;

- перепрофилировать ЗПИФн (например, по завершении девелоперского проекта) и создавать многопрофильные фонды, работающие в нескольких направлениях;

- диверсифицировать портфель активов за счет как высокорискованных и доходных инвестиционных и подрядных строительных контрактов, так и готовой недвижимости и прав на нее (в том числе земельных участков);

- приобретать корпоративные активы (акции российских ЗАО, доли ООО) в качестве профильных активов ЗПИФн;

- консолидировать разрозненные и неоднородные недвижимые активы;

- проводить переоценку имущества в рамках ЗПИФн (без налоговых издержек, связанных с формированием рыночной стоимости объекта);

- достигать существенного экономического выигрыша от эффекта «отложенного налогообложения» и отсутствия двойного налогообложения;

- снижать налоговые издержки при выходе из российского фонда за счет отсутствия внутреннего (в РФ) налогообложения доходов иностранных инвесторов, поступающих от реализации ценных бумаг (до погашения паев), что позволят полностью освободить инвесторов от обязанности по уплате налога на прибыль в России;

- осуществлять реинвестирование прибыли, формируемой в рамках ЗПИФн, без налоговых потерь;

- производить привлечение дополнительного финансирования за счет кредитования под залог инвестиционных паев и/или выпуска дополнительных паев фонда;

- защищать активы, приобретенные на территории РФ и/или переданные в фонд инвесторами.

Таким образом, российские ЗПИФн в целом и фонды недвижимости в частности являются на сегодняшний день наиболее эффективным с экономической и юридической точек зрения механизмом инвестирования в реальный сектор (имущественные активы) и формирования доходности от участия в проектах через ЗПИФн.

Список источников

1. Ведомости. 2007. № 29 (1803). 19 февраля

2. Приказ ФСФР РФ от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н

3. Вестник ФСФР России. 2004. 31 декабря. № 7; 2005. 31 января. № 1.

4. Информационный ресурс Investfunds.ru

5. Жук Е.В. Защита активов через ПИФ. РЦБ: рынок ценных бумаг, 2006, №22, с.66-69

6. Симагин Д. ПИФы как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости. РЦБ: рынок ценных бумаг, 2007, №10, с.40-43

7. Шахурин В.В. Паи закрытого ПИФа как объект залогового обеспечения банковского кредита. Управление корпоративными финансами. 2008, №1(25) с.12-17

8. Мельника Е.И. Паевые инвестиционные фонды в системе инвестирования сбережений физических лиц. Автореферат диссертации на соискание степени кандидата экономических наук. Екатеринбург, 1998, 18с.

9. Паевые инвестиционные фонды (Комментарии инормативные акты)/ Авт.коммент. и сост.: А.Е.Абрамов, В.П.Волкова. - М., 1996, 263с (Экономико-правовой бюллетень/Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации (АКДИ) «Экономика и жизнь», вып. 3(70) 10. Евстратова У. Законодательные инновации - новые возможности ПИФов. РЦБ: рынок ценных бумаг, 2008, №5, с.28-30

11. Рожкова И.В. Организационно-правовые аспекты функционирования паевых инвестиционных фондов и общих фондов банковского управления. Финансы и кредит, 2008, №1, с.38-44

12. Пименов Ю.А. Правовое регулирование создания управляющих компаний паевых инвестиционных фондов. Северо-Кавказский юридический вестник, 2007, №4, с.61-65

13. Гавриков А.С. Доверительное управление паевыми инвестиционными фондами. Закон и право, 2008, №3, с.105-108

14. Ротко С.В. Инвестиционный пай - «ценная бумага» вне закона о рынке ценных бумаг. Закон и право, 2008, №4, с.101-102

15. Еремина А. Доходы из портфеля. Эксперт-Сибирь, 2008, №28, с.25-28

16. Бобылев В. Правовые основы регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов как формы коллективного инвестирования. Инвестиции в России, 2008, №9, с.19-22

17. Подозрительные инструменты: почему россияне отказываются от использования ПИФов, НПФ и страхования жизни. Маркетолог, 2008, №7, с.20-24

18. Ребельский Н.М. Проблемы управления активами ЗПИФ особо рискованных венчурных инвестиций. Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет, 2008, №11, с.39-48

19. Гонзалева Д. Выбор УК: ПИФы для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. РЦБ: рынок ценных бумаг, 2008, №17, с.64-65

Размещено на Allbest.ru