Анализ рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Проблемы эффективного управления, содержания, и развития недвижимости являются наиболее актуальными темами, как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике, основные характеристики которой могут быть представлены следующим образом:

· недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;

· недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;

· рынок недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.

Следовательно, недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Одной из основных проблем развития недвижимости следует считать отсутствие эффективного собственника и полноценного менеджмента в сфере недвижимости. Решение такой проблемы лежит в перестройке инвестиционного процесса путем создания частных управляющих компаний, деятельность которых базируется на принципах рыночных отношений, конкуренции и эффективности.

Вопрос об организации эффективного управления недвижимостью на современном этапе развития экономики государства является весьма важным и требует внимательного рассмотрения.



1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Общий анализ рынка недвижимости

В целом, рынок недвижимости первого полугодия 2012 года не привнес особенных изменений на рынке вторичного жилья Кишинева. Если разобрать «по полочкам» всю ситуацию с самого начала года и до настоящего момента, а также начать анализировать «зимние тенденции» с весенними традиционными ожиданиями по оживлению на рынке, то ситуация не сильно отличается от тенденции аналогичного периода прошлого года. На рисунке 1.1. показана динамика изменения рыночной стоимости 1 м2 площади квартир в евро за период 2011-2012 годы.

Рисунок 1.1: Динамика изменения рыночной стоимости 1 м2 площади квартир за период 2011-2012 гг. (евро).

Средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир на июль 2012 года составляет 598 евро. Изменения текущей рыночной стоимости 1 м2 площади квартир по отношению к июню 2012 года составляет 100%.

По результатам шести месяцев 2012 года, среднемесячное количество продаж снизилось на уровне 7% по отношению к 2011 году.

На рисунке 1.2. показана динамика среднемесячного количества продаж зарегистрированных в Кадастре мун. Кишинев.

Рисунок 1.2: Динамика среднемесячного количества продаж зарегистрированных в Кадастре мун. Кишинев

В снижении объема продаж было выявлено следующее:

- неопределенность вокруг ситуации с евро зоной и единой европейской валютой

- спад экономики

- осмотрительность покупателей

- сокращения объемов денежных переводов из-за рубежа через банки от гастарбайтеров.

- активный отток за рубеж трудового населения.

На рисунке 1.3. показана средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир в евро мун. Кишинев, июль 2012 год.

Данный анализ проведен на основе изучения фактических продаж квартир в многоэтажных жилых домах в мун. Кишинев. В анализ не вошли данные по результатам продаж индивидуальных домов с земельными участками.

Рисунок 1.3: Средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир в евро мун. Кишинев, июль 2012 год

Несмотря на то, что в первом квартале число сделок по купле-продаже увеличилось, цены на жилую недвижимость на протяжении семи месяцев сохраняются в средних пределах 604-640 евро за кв. метр.

Рынок первичного жилья

Прошедшая половина 2012 года на рынке новостроек, фактически мало чем отличается от предыдущего периода времени. Но одним из главных моментов, который необходимо отметить, что строительные компании стали более внимательно относиться к взятым на себя обязательствам. Это отражается не только на соблюдение обязательств по срокам сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, но и на многих юридических и финансовых аспектах контрактных основ и обязательств, заключенных с покупателями в строительстве домов, где инвестор, может чувствовать себя, более защищено. Тем не менее, с другой стороны, купля-продажа квартир осуществлялись не столь высокими темпами, оставаясь примерно на том же уровне, что и в предыдущий год.

Относительно ценовой политики на рынке новостроя, следует отметить что средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется на том же уровне 500-650 евро, в зависимости от основных факторов влияющих на ценообразование. Это делает рынок новостроя более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья.

Рынок найма жилой недвижимости.

За первое полугодие 2012 года количество предложений на найм осталось, практически, на прежнем уровне. По-прежнему самые востребованные квартиры это 1, 2х комнатные квартиры и их эквиваленты. Следует отметить, что на 3-х комнатные квартиры спрос немного снизился, они сдаются тяжелее, чем это было раньше, или их сдают, практически по одной и той же цене что и двухкомнатные. Появление этого факта связано в первую очередь с повышением цен на коммунальные услуги и содержание квартир, так как эти расходы чаще всего несут наниматели. На остальные квартиры цены, практически не изменились. Некоторое падение курса евро, которое наблюдается в последнее время, на цены за найм, в целом не повлияли и цены по прежнему остаются установленными в евро.

Рынок найма жилья в первом полугодии 2012 года количественно остался уравновешенным. Уровень цен найма на востребованное жилье остался практически на уровне второго полугодия 2011 года. В первой половине 2012 года средние цены по долгосрочному найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:

- 1-комнатные 150-200 €

- 2-комнатные 150-220 €

- 3-комнатные 220-250 €

Остался на прежнем уровне спрос на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Однако уровень цен по краткосрочному найму несколько превышает уровень цен по долгосрочному найму.

Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов

В первом полугодии 2012 года на рынке земельных участков изменений по ценообразованию не наблюдалось. Предложение на рынке земельных участков значительно увеличилось, в то время как спрос сильно снизился. Покупатели заняли выжидательную позицию.

Земельный рынок Кишинева можно разделить на несколько зон, для которых характерны собственные тенденции развития. Это исторический центр -- наиболее дорогая и престижная часть города, где сделки носят редкий, эксклюзивный характер. Сформировавшиеся спальные районы и ближайший пригород (Тохатин, Бэчой, Вадул луй Водэ, Кодру, Крикова, Стэучень и др.).

В центре города свободной земли под застройку практически не осталось, единственной возможностью для застройщика остается выкуп и расселение старого жилого фонда. Нередко эта процедура затягивается на несколько лет, не говоря уже о высоких расходах на расселение жильцов общих дворов. Участки под строительство в центральной части города всегда пользовались, и будут пользоваться хорошим спросом. Но цены на эти участки держатся на уровне докризисных и зачастую они просто заоблачные. На ценообразование этого сегмент рынка кризис практически не повлиял.

Рынок коммерческой недвижимости

Офисная недвижимость

Дела с офисной недвижимостью обстоят неважно. Спрос небольшой. Часть нанимателей из офисных зданий выехала. Те, что остались, требуют снижения ставок найма. В конкретных цифрах это выглядит так: до кризиса аренда квадратного метра под офис стоила 20 евро плюс НДС, сейчас снизилась в два раза и оставалась таковой и в первом полугодии 2012 года, но и ее наниматели считают слишком высокой.

Средняя стоимость офисных помещений - 800-1200 €, в зависимости от площади и месторасположения. Пользуются спросом небольшие 50-100 метров помещения и квартиры на первых этажах жилых домов, с перспективой смены статуса и организацией отдельного выхода. Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров, инвесторы заинтересованы в таком строительстве. Земельные участки, подходящие под строительство офисных центров продаются по цене 50.000 € за сотку в центре города и по цене 20-30.000 € в других районах. Для строительства современного бизнес-центра необходимо не менее 10 соток.

Торговая недвижимость

Наибольшая активность в течение первой половины 2012 года была именно в сегменте торговой недвижимости. Как всегда, спросом пользовались небольшие универсальные помещения. В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000 € до 1500 €. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-2500 €, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения. Исключение составляет бул. Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000 €. Очень активен сегмент небольших универсальных помещений внутри жилых кварталов. Их приобретают под небольшие продуктовые магазины, парикмахерские. Даже в кризис они остаются востребованными. Стоимость торговых помещений, на периферийных улицах, составляет 700 € -1000 €.

Производственно-складская недвижимость

В сегменте производственной и складской недвижимости намного спокойнее. И если складские активы еще продаются, то промышленные мало кого интересуют. Много таких объектов перешло во владение банков. Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-250 € в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 3000-6000 € за сотку. По республике стоимость производственной недвижимости составляет 40-80 €,а земельных участков 300-800 € за сотку.

Земельные участки

Продолжается консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов. Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева, составляет 10-15.000 лей за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. По республике 1 га стоит от 7 -10.000 леев. Консолидированные участки, от 20 га, могут стоить на 20-30% дороже. На рынке много предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы, они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Но и без того длительная и сложная процедура смены статуса земли усугубилась политическим кризисом. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Предлагаются к продаже такие участки по цене от 10.000-60.000 € за 1 га.

Следует констатировать тот факт, что практически никаких изменений по уровню спроса и предложения, а также в ценовой политике не произошло.

1.2 Анализ рынка недвижимости специального назначения

В последнее время все больше родителей предпочитают отдавать детей в частные школы. Аргументы приводят самые разнообразные: более углубленное изучение иностранных языков, малочисленные группы и т.д. но ведь даже самые любящие родители не всегда в состоянии оплатить обучение.

Когда в Кишиневе появилась первая частная школа, это вызвало недоумение среди родителей. Да и отзывы о таких платных учебных заведениях были различны: одни считали, что в них учится «золотая» молодежь, а другие же твердо верили в высокий уровень подготовки выпускников.

Плюсы частных (платных) школ:

1. В основном, все частные школы и лицеи полного дня, т.е. ученики начальных классов, в течении всего дня находятся под присмотром преподавателей, завтракают и обедают.

2. При школах работают подготовительные группы для детей 5-6 лет.

3. Летняя школа при лицеях по основным предметам, что помогает подготовиться к учебному году, ликвидировать отдельные пробелы в знаниях и расширить свой кругозор.

4. Одно из основных преимуществ - малочисленные классы (до 20 человек), которые позволяют найти индивидуальный подход к каждому ученику с учетом его способностей и интересов.

5. Специализированные классы двух профилей: реальный - углубленное изучение математики, физики, информатики, биологии, химии; гуманитарный - углубленное изучение иностранных языков и гуманитарных дисциплин.

6. Независимо от профиля, специальное внимание уделяется изучению государственного и иностранных языков.

7. Самая современная материально - техническая база: компьютерные классы, специализированные кабинеты физики, химии, биологии.

8. В некоторых лицеях предлагаются также бесплатные курсы и факультативы по выбору учащихся. Это могут быть: основы рыночной экономики, менеджмент, основы журналистики, искусствоведение и т.д.

9. Существует ряд специализированных частных лицеев. Например, приобрещение детей к миру бизнеса, умение вести деловые беседы.

10. Есть лицеи, имеющие школьные автобусы.

Минусы частных школ:

Бытует распространенное мнение, что в частных учебных заведениях, чтобы не потерять «дорогого» клиента, с учеников требуют минимум знаний, и то нельзя сказать, что требуют. Но как бы то ни было, в любом случае знания учеников зависят от их личного стремления к учебе.

1. Частные лицеи города Кишинев:

Школа иностранных языков и менеджмента ул. Петру Рареш,

Центр «Еврика» ул. Каля Ешилор

Лицей «Петр Великий» ул. Петру Мовилэ

Лицей «светоч» ул. Флорилор

Лицей «Матей Басараб» ул. Матей Басараб

Молдо - американский лицей ул. Матеевич

Лицейский комплекс «Business-Paleta» ул. Петру Заднипру

Лицей «Pampedia» ул. Албишоара

Лицей «Логика» ул. Флорида

Лицей «Vitruviu» ул. Георге Асаки

Лицей «Prodictum» ул. Независимости

Лицей «Columna» ул. Алба Юлия

Лицей иностранных языков и информатики ул. Теилор

Частный молдо - турецкий лицей ул. Ион Пеливан,

Лицей современных технологий и знаний ул. Албишоара

Лицей «Belcanto» бул. Ренаштерий

Образовательный комплекс «Literarum» Костюженская,

Образовательный комплекс «Constelatie» ул. Георгий Менюк

Все частные учебные заведения обладают необходимыми документами и лицензией Государственного стандарта.

Средняя цена за обучение составляет от 250 леев до 1000 долларов в год. Это зависит от режима работы учреждения (сколько раз в день питается ребенок, дополнительные занятия, наличие транспорта и т.д.). При поступлении с родителями учащегося заключается контракт на год, в котором указывается права обеих сторон.



1.3 Обоснования необходимости реализаций данного инвестиционного проекта

Малый бизнес считается традиционно наиболее мобильным сектором экономики, который быстрее других реагирует на происходящие изменения, создает дополнительные места и внедряет новые технологии. Частные образовательные школы не исключение. Являясь, по сути некоммерческими организациями, они сталкиваются с теми же проблемами, что и другие бизнес-структуры. Самые острые вопросы - аренда помещений и строительство зданий для собственных нужд.

Частные школы дают возможность получить более качественное среднее образование и наличие более комфортных условий для учебы. Начнем с того, что в таких школах в каждом классе не больше пятнадцати учеников, что обеспечивает лучшего наблюдения за учениками.

В частных школах учителя получают довольно высокую зарплату, что позволяет администрации собрать под одной крышей квалифицированных педагогов. Преподаватели работаю с детьми в течение всего дня: сначала уроки, потом- кружки, бассейн, теннис, общение с психологом, индивидуальные занятия. В таких школах обязательно четырехразовое питание, свой транспорт для учеников.

инвестиционный индекс рентабельность недвижимость



2. КОНЦЕПЦИЯ И КОМАНДА ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Описание архитектурных и технических характеристик коммерческого центра

Частная школа построена с применением передовых технологий, материалов и оборудования европейского качества, что является гарантией высокого уровня эксплуатационных характеристик здания, а это, в свою очередь, обеспечивает комфорт и безопасность для арендаторов.

Строительство школы на 1850 учащихся предусмотрено на площадке с расчетной сейсмичностью 7 баллов.

· Полезная площадь 4625 м2.

· Электроснабжение - 120 Вт/кв.м.

· Расчетная снеговая нагрузка - 1,2 кПа.

· Степень огнестойкости здания - II.

· Рельеф местности ровный.

· Обеспечение нужд строительства водой осуществляется от существующего водопровода, находящегося в районе строительной площадки.

· Электроснабжение осуществляется от существующей трансформаторной подстанции.

· Теплоснабжение осуществляется от действующей районной котельной.

Конструктивные решения здания:

· Несущими стенами являются продольные, выполненные: наружные сплошная кладка из глиняного пустотелого кирпича по ГОСТ 530-95* с наружной отделкой из лицевого кирпича по ГОСТ 7484-78, внутренние - сплошная кладка из глиняного пустотелого кирпича по ГОСТ 530-95*.

· Перегородки - кирпичные и сборные гипсоартонные.

· Фундаменты - ленточные из сборных укрупненных блоков.

· Перекрытия - железобетонные панели с круглыми пустотами.

· Лестницы - сборные железобетонные марши и площадки с фризовыми ступенями.

· Кровля - рулонная из 4-х слоев стеклорубероида с защитным слоем из гравия. Утеплитель - из газобетонных балластных панелей.

· Окна деревянных со спаренными переплетами по ГОСТ 11214-78.

· Двери - деревянные по ГОСТ 6629-74*.

· Полы - линолеум, дощатые, керамическая плитка, мозаичные.

· Внутренняя отделка: штукатура, керамическая плитка, затирка, покраска.

· Наружная отделка: облицовка лицевым керамическим кирпичом.

2.2 Маркетинговые исследования при подборе команды проекта

Залогом успешной реализации инвестиционного проекта является эффективная управленческая команда, нацеленная на достижение не только текущего результата, но и результата реализации всего проекта. При формировании команды обязательно нужно учитывать опыт реализации проектов и уровень квалификации сотрудников. Кроме этого, важнейший фактором, способствующим эффективной работе управленцев, является особое внимание к формированию системы мотивации и оплаты труда.

Руководитель рабочей группы отвечает за соответствие инвестиционного проекта внутренним регламентам и процедурам, следит за сроками разработки и принятия решений по проекту, а так же за необходимостью и достаточностью запрашиваемых ресурсов.

Отраслевой специалист несет ответственность за достоверность расчета инвестиционных показателей, производит оценку рисков, разрабатывает инвестиционную модель.

Специалист по финансам отвечает за достоверность данных об обеспечении проекта финансовыми ресурсами. Специалист по финансам осуществляет согласование финансирования с юридическими аспектами проекта. Так же специалист по финансам отвечает за оптимизацию налогообложения и минимизацию налоговых рисков.

Юрист несет ответственность за соответствие проекта действующему законодательству, осуществляет оптимизацию налогообложения и минимизацию налоговых рисков.

Менеджер отвечает за достоверность данных о наличии, стоимости, качестве и количестве кадровых ресурсов, производит оценку влияния проекта на стоимость бренда компании. Также менеджерами осуществляется планирование мероприятий по управлению отношениями с соинвесторами.

Специалист по маркетингу несет ответственность, совместно с отраслевым специалистом, за достоверность цен на материалы и комплектующие, готовые изделия, анализ отросли, включая объем рынка и динамику развития, конкурентов, поставщиков, клиентов.

Учитывая все эти факторы выгодней всего заключить контракт, чья строительная компания занимает лидирующее место на рынке Молдовы, компания «Glorinal»/

Компания «Glorinal» была создана в 1998 году и с самого рождения компании неизменным директором остается Кирикэ Василий Иванович. В компании «Glorinal» на сегодняшний день работают более 600 человек. Административная группа около 100 сотрудников. Основные цели компании: преобразить внешний облик города и придать более современны вид.



3. СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ

3.1 Описание возможных источников финансирования

Метод финансирования инвестиционного проекта выступает как способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта.

Финансирование проекта может осуществляться следующими способами:

· путём самофинансирования, т.е. использование в качестве источника финансирования собственных средств инвестора, источниками собственных средств предприятия являются:

- чистая прибыль;

- износ основных средств и амортизация;

- страховые возмещения;

- иные (не денежные) виды ресурсов: земельный участок, основные фонды, промышленная собственность и др.

· путём использования заёмных средств. Основными источниками заёмных средств являются:

- банковские кредиты ;

- государственные кредиты;

- коммерческие кредиты;

- лизинги;

- облигаций.

· путём использования привлечённых средств - основной источник акционерный капитал :

- акций.

· смешанное финансирование (комплексное, комбинированное), основанное на различных источниках финансирования.

Источники финансирования инвестиционных проектов представляют собой денежные средства, используемые в качестве инвестиционных ресурсов. Их подразделяют на внутренние (собственный капитал) и внешние (привлеченный и заемный капитал).

Общая характеристика источников финансирования инвестиций была приведена в гл. 3. Здесь мы рассмотрим основные виды этих источников применительно к задачам финансирования реальных инвестиционных проектов.

Внутреннее финансирование (самофинансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств -- уставного (акционерного) капитала, а также потока средств, формируемого в ходе деятельности предприятия, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений. При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств.



Таблица 1. Сравнительная характеристика источников финансирования инвестиционных проектов

Источники финансирования	Достоинства	Недостатки
Внутренние источники (собственный капитал)	Легкость, доступность и быстрота мобилизации. Снижение риска неплатежеспособности и банкротства. Более высокая прибыльность в связи с отсутствием необходимости выплат по привлеченным и заемным источникам. Сохранение собственности и управления учредителей	Ограниченность объемов привлечения средств. Отвлечение собственных средств от хозяйственного оборота. Ограниченность независимого контроля за эффективностью использования инвестиционных ресурсов
Внешние источники (привлеченный и заемный капитал)	Возможность привлечения средств в значительных масштабах. Наличие независимого контроля за эффективностью использования инвестиционных ресурсов	Сложность и длительность процедуры привлечения средств. Необходимость предоставления гарантий финансовой устойчивости. Повышение риска неплатежеспособности и банкротства. Уменьшение прибыли в связи с необходимостью выплат по привлеченным и заемным источникам. Возможность утраты собственности и управления компанией

Каждый из используемых источников финансирования обладает определенными достоинствами и недостатками (табл. 9.1). Поэтому реализация любого инвестиционного проекта предполагает обоснование стратегии финансирования, анализ альтернативных методов и источников финансирования, тщательную разработку схемы финансирования.

Принятая схема финансирования должна обеспечить:

· достаточный объем инвестиций для реализации инвестиционного проекта в целом и на каждом шаге расчетного периода;

· оптимизацию структуры источников финансирования инвестиций;

· снижение капитальных затрат и риска инвестиционного проекта.



3.2 Анализ предложения банковских кредитов

Банки Республики Молдов предлагают широкую гамму кредитов для физических лиц.

Ниже представлены таблицы 2, 3, 4 с процентными ставками, предлагаемыми разными банками республики Молдова на дату-14 декабря.

Таблица 2. Кредиты в Долларах США

Имя Кредита	Сумма от	Сумма до	Процентная ставка
Imobiliar Mobiasbanca S.A.	-	-	8.74%

Таблица 3.Кредиты в ЕВРО

Имя Кредита	Сумма от	Сумма до	Процентная ставка
Imobiliar Mobiasbanca S.A.	-	-	9.11%

Таблица 4

Имя Кредита	Сумма от	Сумма до	Процентная ставка
Casa mea EuroCreditBank S.A.	5 000	-	11%
Imobiliar Mobiasbanca S.A.	-	-	11.95%
Imobiliar Moldova Agroindbank S.A.	-	-	13%
Ипотека 70 Banca de Economii S.A.	-	-	12%
Ипотека Banca de Economii S.A.	-	-	17%
Ипотечное кредитование Unibank S.A.	65 000	850 000	10% - 12%
Ипотечный кредит Moldindconbank S.A.	-	-	13%
Ипотечный Banca Sociala S.A.	-	1 300 000	10.8%
Ипотечный FinComBank S.A.	-	-	15%
Приобретение, строительство и ремонт недвижимости COMERTBANK S.A.	5 000	500 000	10% - 20%

На основе данного анализа был выбран «Mobiasbanca S.A», так как ставка по кредиту является минимальной и фиксированной. Таким образом, стоимость заемного капитала составляет 9,11% в европейской валюте.



3.3 Определение стоимости капитала

Финансирование инвестиционно-строительного проекта осуществляется за счет собственных и заемных средств. Стоимость капитала определяется как средневзвешенная величина между стоимость капиталами собственных и заёмных средств (WACC).

Общие инвестиционные затраты составляют 1 537 500 евро.

Стоимость капитала собственного средства 12%.

Стоимость капитала заёмных средств (банковский кредит) 9,11% годовых на 5 лет.

Структура инвестиций заёмных средств 1 000 000 евро.

Структура инвестиций собственных средств 537 500 евро.

537 500 * 12%/1 537 500 + 1 000 000 * 9,11%/1 537 500 = 10,13%.

Стоимость капитала инвестиционного проекта за счёт собственных и заёмных средств составляет WACC=9,34%.



4. ОЦЕНКА ПРОЕКТА

4.1 Расчет исходных показателей

1) Исходные данные:

Таблица 2. Обоснование эффективности инвестиций в строительство частной школы

№	Показатель	Количество
1	Инвестиций
	СМР евро/м2	250
	Оборудование, тыс .евро	150
	Полезная площадь, м2/уч	3
2	Структура инвестиций
	Заёмные средства, тыс. евро	1 000
3	Стоимость капитала, %
	Собственные средства	12
4	Условия кредитования:
	Срок, лет	5
	Погашение равными частями	кв.
5	Производственная мощность, уч.
	гимназия	1 000
	лицей	850
6	Плата за обучение, евро/м2/год
	гимназия	900
	лицей	1 100
7	Использование по мощности в:
	Первый год %	80
8	Износ определяется прямолинейным методом. Норма износа для:
	Пассивной части ОС,%	3
	Активная часть ОС, %	14
9	Среднеотраслевая рентабельность, %	16
10	Ставка налога на прибыль, %	12

2) Расчёт исходных показателей:

Инвестиционные затраты: СМР = 250 * 3 * 1 850 = 1 387 500 евро;

Оборудования = 150 000 евро;

Общие инвестиционные затраты:

I = 1387 500 + 150 000 = 1 537 500 евро.

Стоимость капитала определяется как средневзвешенная величина

WACC = 537 500 * 12% / 1 537 500 + 1 000 000 * 9,11% / 1 537 500 = 10,13 %.

Годовой износ основных средств:

U = 1 387 000 * 0,03 + 150 000 * 0,14 = 62610 евро;

Ликвидационная стоимость проекта:

V = I - (U * n) = 1 537 500 - (62 610 * 10) = 911 400 евро.

Таблица 3. График погашения кредита

Годы	1	2
Квартал	I	II	III	IV	I	II	III	IV
Сумма долга на начало периода	1000	950	900	850	800	750	700	650
Погашение суммы	50	50	50	50	50	50	50	50
Плата процента	22.8	21,66	20,52	19,38	18,24	17,1	16,96	14,82
Сумма на конец периода	950	900	850	800	750	700	650	600
Сумма годовых выплат, тысяч евро	284,36	266,12
Квартал	I	II	III	IV	I	II	III	IV
Сумма долга на конец периода	600	550	500	450	400	350	300	250
Погашение суммы	50	50	50	50	50	50	50	50
Плата процента	13,68	12,54	11,4	10,26	9,12	7,98	6,84	5,7
К оплате на конец периода	15.25	14.91	14.56	14.22	13.87	13.53	13.19	12.84
Сумма годовых выплат, тысяч евро	247,88	229,64
Квартал	I	II	III	IV
Сумма долга на конец периода	200	150	100	50
Погашение суммы	50	50	50	50
Плата процента	4,56	3,42	2,28	1.14
К оплате на конец периода	150	100	50	0
Сумма годовых выплат, тысяч евро	211,4

Таблица 4. Определение чистого денежного потока (NCF)

Показатель	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год	9 год	10 год
ПВД, тыс. евро	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835
Использование по мощности	80%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%
РВД, тыс. евро	1468	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835	1835
Погашение долга, тыс. евро	284,36	266,12	247,88	229,64	211,4	0	0	0	0	0
Доход после погаш. долга тыс. евро	1183,64	1568,88	1356,2	1605,36	1623,6	1835	1835	1835	1835	1835
Прибыль до налогообложения, евро	213056	282398	244116	288965	292248	330300	330300	330300	330300	330300
Налог на прибыль, евро	25567	33888	29294	34676	35070	39636	39636	39636	39636	39636
Чистая прибыль, евро	187489	248511	214822	254289	254289	257178	290664	290664	290664	290664
Износ, евро	62610	62610	62610	62610	62610	62610	62610	62610	62610	62610
NCF,евро	250099	311121	277432	316899	319788	353274	353274	353274	353274	353274
NCF кумулятивный, евро	3 241 708

4.2 Определение показателей экономической эффективности

3) определение показателей экономической эффективности:

Таблица 5. Расчёт дисконтированного чистого денежного потока(NCFa)

Период (годы)	Ин-ий евро	NCF, евро	NCF постпрог., евро	Коэффициент дисконтирования	NCF дисконтированный. евро
0	1537500	-	-	1,0000	-1537500
1	-	250099	-	0,9080	227090
2	-	311121	-	0,8245	256519
3	-	277432	-	0,7787	207713
4	-	316900	-	0,6798	215429
5	-	319789	-	0,6172	197374
6	-	353274	-	0,5605	198010
7	-	353274	-	0,5089	179781
8	-	353274	-	0,4621	163248
9	-	353274	-	0,4196	134597
10	-	353274	911 000	0,3810	481688
Всего	1537500	-	-	-	2261449

1.Опеределяем чистую современную стоимость проекта.

Чистая современная стоимость представляет собой показатель, который характеризует разницу между суммарными дисконтированными чистыми денежными потоками и суммарными дисконтированными инвестициями.

ЧСС= NCF диск.- И = 2 261 449 - 1 537 500 = 723 949 евро.

Чистая современная стоимость данного проекта составляет 723 949 евро, что удовлетворяет условию эффективности.

1. Определяем дисконтированный период окупаемости.

Период окупаемости представляет собой период времени, в течение которого инвестиции полностью окупаются за счет входных чистых денежных потоков.

А) простой период окупаемости:

Т=I/CF средн.= 1 537 500 / (324 171 / 10) = 4,74 года.

Б) дисконтированный период окупаемости инвестиций:

Таблица 6.

Определение дисконтированного периода окупаемости инвестиций

Годы	Инвестиции	NCF диск.	Невозвращенный остаток долга	Период окупаемости
0	1352500	-	-	-
1	-	227090	1310410	1
2	-	256519	1053891	1
3	-	207713	846178	1
4	-	215429	630749	1
5	-	197374	433375	1
6	-	198010	235365	1
7	-	179781	55584	1
8	-	163248	+107664	0,34
9	-	134597	+242261	-
10	-	481688	+723949	-

Общий срок окупаемости 7,34 лет, что удовлетворяет условию эффективности.

3 .Рассчитываем индекс рентабельности.

Индекс рентабельности - это показатель, который характеризует размер прибыли, приходящейся на каждую затраченную денежную единицу.

ИР = ЧСС / I + 1 = 723 949 / 1 537 500 + 1 = 1,47.

Индекс рентабельности по данному проекту составляет 1,51, следовательно удовлетворяет условию эффективности.

4. Определяем внутренний уровень доходности.

ВУД - это максимальный процент по ссудам, который может платить проект за финансирование ресурсов, чтобы работать без прибыли и без убытков.

ВУД = r min + (r max - r min) * NPV (+) / NPV (+) + NPV (-).

Таблица 7. Определение чистой современной стоимости проекта при различных ставках дисконтирования (ЧСС)

Годы	ЧСС(r=0)	r=15%	ЧСС(15%)	r=10%	ЧСС(14%)
0	-1537500	1,000	-1537500	1,000	-1537500
1	250099	0,870	217586	0,908	227090
2	311121	0,756	235207	0,825	256675
3	277432	0,658	182550	0,749	207797
4	316900	0,572	181267	0,680	215492
5	319789	0,497	158935	0,617	197310
6	353274	0,432	152614	0,561	198187
7	353274	0,376	132831	0,509	179816
8	353274	0,327	115521	0,462	163213
9	353274	0,284	100330	0,420	148375
10	353274	0,247	87259	0,381	134597
Всего	-	-	-426193	-	+391052

ВУД = 10 + (15 - 10) * 391 052 / (391 052 +426 193) = 12,4 %.

Внутренняя норма доходности составляет 12,4%, что превышает WACC, а значит удовлетворяет условию эффективности.

4.3 Анализ полученных результатов

№	Показатели	Условия эффективности	Расчетная величина
1	ЧСС	ЧСС >0	723 949 > 0
2	Ток	Ток<10 лет	7,34 < 10 лет
3	ИР	ИР > 1	1,47 > 1
4	ВУД	ВУД >WACC	15 % > 10,13 %

Вывод: Предварительный анализ показателей экономической эффективности проекта позволяет сделать вывод о целесообразности принятия проекта к реализации.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость всегда считалась наиболее надежным объектом вложения и сохранения капитала в период обесценивания других денежных активов. Стоимость недвижимости не так изменчива, как, например, стоимость акций. Кроме этого, инвестиции в недвижимость приносят доход не только от прироста капитальной стоимости, но и от ее аренды.

Инвестиции в недвижимость специального назначения способны принести значительный доход, при условии грамотного вложения. Следовательно, необходимо учитывать время и место осуществления инвестиционно - строительного проекта. Местоположение частной школы, которая является предметом инвестирования, следует рассматривать с трех позиций: расположение по отношению к центру, расположение по отношению к зеленой зоне, а так же расположение объекта по отношению к транспортной сети, то есть необходимо оценить транспортную доступность.

Проанализировав рассчитанные выше показатели, можно прийти к выводу, что осуществление исследуемого инвестиционно- строительного проекта, а именно частной школы, является эффективным.

Все показатели удовлетворяют условиям эффективности данного инвестиционного проекта. Таким образом, несмотря на временные трудности в сфере экономики в нашей республике, данный проект может быть реализован.

Выполнив данную курсовую работу, можно прийти к выводу, что цель работы была достигнута, так как в процессе выполнения были сформированны практические навыки в разработке инвестиционного проекта в области недвижимости, а так же изучены методы анализа инвестиционного проекта.



БИБЛИОГРАФИЯ

1. NCM L.01.07-2005. Положение по обоснованию инвестиционно- строительных проектов. Официальное издание, Кишинёв. 2010;

2. Каталог основных средств и нематериальных активов. Утвержден Постановлением Правительства РМ № 338 от 21 марта 2003.//М.О.№ 62-66 от 4 апреля 2003;

3. Устурой Л., Албу С./ Девелопмент: развитие недвижимости. Учебное пособие, Кишинев, ТУМ, 2011;

4. Устурой Л., Албу С./ Методическое указание по разработке курсового проекта, Кишинев, 2010;

Размещено на Allbest.ur