Управление бюджетом проекта развития и обращения недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

5

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-экономический факультет

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине Управление проектами недвижимости на тему

Управление бюджетом проекта развития и управления недвижимости

ВЫПОЛНИЛА: Андреева Е.В.

САМАРА 2010

Содержание

Введение

1.Теоретические аспекты управления бюджетом проекта развития и обращения недвижимости

1.1 Бюджет проекта развития и обращения недвижимости

1.2 Основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов

1.3 Расчет показателей бюджета проекта

2. Мониторинг рынка коттеджей и земельных участков г.Самары

2.1 Анализ коттеджных проектов г. Самары

2.2 Характеристика земельного участка под проект

2.3 Характеристика коттеджа проекта "Свет"

3. Финансовое обоснование и управления бюджетом проекта "Свет"

3.1 Бюджет проекта "Свет"

3.2 Эффективность проекта

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Рынок загородной недвижимости в настоящее время активно функционирует. Строительство организованных коттеджных поселков идет своим ходом и актуально на сегодняшний день.

Строительство каждого коттеджного поселка служит ответом растущему спросу на недвижимость. Эти объекты не только входят в бизнес план строительных и дизайнерских фирм, но и в региональное и федеральное планирование. Благодаря современным строительным материалам и технологиям, они весьма экономичны. Ведь и строительство, и заселение коттеджного поселка способствует пополнению местных бюджетов. Появляется больше возможностей для того, чтобы, например, финансировать многообещающий бизнес план. Приобретая коттедж, владелец платит за землю, на которой он располагается.

При подготовке бизнес-плана строительства коттеджного поселка необходимо прежде всего проанализировать месторасположение предполагаемого к застройке земельном участка. На данном этапе нужно рассмотреть наличие необходимых коммуникаций на участке строительства, а в случае их отсутствия оценить возможности их проведения. Кроме того, нужно оценить удаленность земельного участка от основных транспортных магистралей, а также уровень развития инфраструктуры на территории, прилегающей к участку строительства. Оценка месторасположения участка для строительства коттеджного поселка является важным этапом в процессе подготовки бизнес-плана, так как цены на коттеджи во многом зависят от данного фактора.

Разработка бизнес-плана строительства коттеджей предусматривает также изучение рынка жилой загородной недвижимости, что необходимо для определения уровня цен, динамики спроса и предложения.

Оценка доходов по проекту производится на основе информации, полученной на предыдущих этапах подготовки бизнес-плана.

Важной составляющей бизнес-плана создания коттеджного поселка является оценка инвестиционных расходов. К данным расходам относятся затраты на получение всей исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, строительство коттеджей и прочих объектов на территории поселка, проведение необходимых коммуникаций, расходы на благоустройство территории. Кроме того, необходимо учесть расходы на поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления построенным поселком будут переданы сторонней организации.

В случае если проектом предполагается, что управление коттеджным поселком будет производить инициатор проекта, необходимо предусмотреть расходы на эксплуатацию и текущий ремонт инженерных систем, проведение работ по благоустройству территории, организацию охраны коттеджного поселка и т.д.

Целью данного курсового проекта является составление бюджета проекта коттеджа «Свет».

Исходя из цели, сформируем следующие задачи:

- дадим определение бюджета проекта развития и обращения недвижимости,

- выделим основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов,

- определим показатели бюджета проекта,

- проведем анализ коттеджных проектов г. Самары,

- дадим характеристику земельного участка под проект и характеристику коттеджа проекта "Свет"

- рассчитаем бюджет проекта и определим его эффективность.

Объектом курсового проекта является изучение бюджета проекта обращения и развития недвижимости.

Предметом - бюджет коттеджа проекта «Свет».

Теоретической основой исследования послужили работы таких авторов, как: И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Бирман Г., Шмидт С. Практическая база разрабатывалась с помощью периодических изданий и сети Интернет.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы.

1.Теоритические аспекты управления бюджетом проекта развития и обращения недвижимости

бюджет финансовый проект недвижимость

1.1 Бюджет проекта развития и обращения недвижимости

Под бюджетированием понимается определение стоимостных значений выполняемых в рамках проекта работ и проекта в целом, процесс формирования бюджета проекта, содержащего установленное (утвержденное) распределение затрат по видам работ, статьям затрат, по времени выполнения работ, по центрам затрат или по иной структуре. Структура бюджета определяется планом счетов стоимостного учета конкретного проекта. Бюджет может быть сформирован как в рамках традиционного бухгалтерского плана счетов, так и с использованием специально разработанного плана счетов управленческого учета. Практика показывает, что в большинстве случаев бухгалтерского плана счетов бывает недостаточно. [20;135]

Для каждого конкретного проекта требуется учет определенной специфики с точки зрения управления стоимостью, поэтому каждый проект должен иметь свой уникальный план счетов, но который базируется на установившихся показателях управленческого учета.

На различных фазах и стадиях проекта разрабатываются различные виды бюджетов. Точность и назначение этих видов бюджетов приведены в таблице 1.1.

Бюджетирование является планированием стоимости, т. е. определением плана затрат: когда, сколько и за что будут выплачиваться денежные средства.

Бюджет может составляться в виде:

1) календарных план-графиков затрат (рисунок 1.1),

2) матрицы распределения расходов,

3) столбчатых диаграмм затрат,

4) столбчатых диаграмм кумулятивных (нарастающим итогом) затрат (рисунок 1.2),

5) линейных диаграмм распределенных во времени кумулятивных затрат (рисунок 1.3),

6) круговых диаграмм структуры расходов (рисунок.1.4) и пр. [20;146]

Таблица 1.1.- Виды бюджетов

Стадия проекта	Вид бюджета	Назначение бюджета	Погрешность, %
Концепция проекта	Бюджетные ожидания	Предварительное планирование платежей и потребности в финансах	25-40
Обоснование инвестиций	Предварительный бюджет	Обоснование статей затрат, обоснование и планирование привлечения и использования финансовых средств	15-20
Технико-экономическое обоснование
Тендеры, переговоры и контракты	Уточненный бюджет	Планирование расчетов с подрядчиками и поставщиками	8-10
Разработка рабочей документации	Окончательный бюджет	Директивное ограничение использования ресурсов	5-8
Реализация проекта	Фактический бюджет	Управление стоимостью (учет и контроль)	0-5
Сдача в эксплуатацию
Эксплуатация
Завершение проекта

Форма представления бюджетов зависит от:

» потребителя документа;

» цели создания документа;

» сложившихся стандартов;

» интересующей информации.

В зависимости от стадии жизненного цикла проекта бюджеты могут быть:

» предварительными (оценочными);

» утвержденными (официальными);

» текущими (корректируемыми);

» фактическими.

После проведения технико-экономических исследований составляются предварительные бюджеты, которые носят в большей степени оценочный, нежели директивный характер. Такие бюджеты подвергаются согласованию со всеми заинтересованными лицами и в конечном итоге утверждаются руководителем проекта. [20;167]

Рисунок 1.1. - Календарный план-график затрат

Рисунок. 1.2. - Столбчатая диаграмма кумулятивных затрат

Рисунок 1.3. - Линейная диаграмма распределенных во времени кумулятивных затрат

Рисунок 1.4. - Круговая диаграмма структуры расходов

Бюджет проекта - представляет собой план затрат, необходимых для его исполнения, в стоимостном выражении. Бюджет проекта включает затраты на закупку материалов, выплату заработной платы (включая отчисления в социальные фонды), услуги сторонних организаций, амортизацию зданий, техники, оборудования и нематериальных активов.

Как правило, бюджет формируется в разрезе этапов проекта - участков работ, выполнение которых контролируется индивидуально. Основными параметрами, влияющими на бюджет, проекта являются: длительность работ, количество участников и используемой техники, а также - специфические требования к результату.

Контроль исполнения бюджета проекта является одной из основных функций руководителя проекта. Исполнение бюджета проекта контролируется по ходу проекта: в сравнении с % выполнения работ и затратами, запланированными на этап (при завершении этапа).

Участники проекта:

1. Менеджер проекта или управляющий проектом - это человек, который берет ответственность по управлению проектом.

2. Заказчик или потребитель. Один человек или организация, которые будут использовать продукт проекта (это может быть услуга, программа и т.д.). Может существовать множество степеней заказчиков. Иногда заказчик является потребителем одного проекта, а иногда под потребителем подразумевается юридическое или физическое лицо, получающее продукты проекта, а под заказчиком - тех, кто будет непосредственно использовать продукт проекта.

3. Исполнители - это юридические или физические лица, либо предприятие, чьи сотрудники выполняют проект.

4. Участники команды проекта - группа людей, которая выполняет разнообразные работы по проекту.

5. Команда управления проектом. Еще одни участники команды проекта, которые управляют операциями проекта.

6. Спонсор - это лицо или группа лиц, предоставляющая финансовые ресурсы (деньги), либо в натуральном предложении («бартер», - как говорят в народе) - для данного проекта.

7. Источники влияния - это человек или организация, которая не связана напрямую с получением или использованием проекта, но которая, в связи с их положением в отношениях заказчика-исполнителя может хорошо или негативно повлиять на ход исполнения проекта.

8. Штаб управления проектом. Если в исполняющей организации имеется этот штаб, он может быть участником проекта, если он несет прямую или косвенную ответственность за исходы проекта. [20;171]

Для планового бюджета проекта необходимо:

1. Рассчитать общий бюджет проекта, в который войдут бюджетные ресурсы на затраты, работу и материалы.

2. Оценить приблизительную стоимость проекта.

3. Ввести значения для бюджетных ресурсов.

Учесть непредвиденные обстоятельства и требования, возникающие по ходу выполнения проекта. Для того, что бы отслеживать и сопоставлять с общим бюджетом проекта. Чтобы все получилось на уровне необходимо все идентичные ресурсы, включая бюджетные, сгруппировать по типу бюджета, по которому они сравниваются.

После распределения типов бюджетных ресурсов по категориям, необходимо ресурсы сгруппировать и сравнить с общим бюджетом проекта.

Предположения и ограничения.

Главное в проекте это ТРИ ОСНОВНЫХ ОГРАНИЧЕНИЯ:

1.техническое задание проекта,

2.время,

3.стоимость. [20;187]

1.2 Основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов

Эффективность инвестиционного проекта -- это категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. В связи с этим необходимо оценивать эффективность проекта в целом, а также эффективность участия в проекте каждого из его участников.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:

- социально-экономическую эффективность проекта;

- коммерческую эффективность проекта.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя:

- эффективность участия предприятий и организаций в проекте;

- эффективность инвестирования в проект;

- эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе:

а) региональную и народнохозяйственную;

б) отраслевую;

в) бюджетную эффективность.

В числе наиболее важных основных принципов оценки эффективности проектов можно выделить следующие:

- рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (оценка эффективности проекта должна осуществляться при разработке инвестиционного предложения, при разработке обоснования инвестиций, при разработке ТЭО проекта и в ходе реализации проекта в виде экономического мониторинга в рамках управления стоимостью проекта);

- моделирование денежных потоков;

- сопоставимость условий сравнения различных проектов (или вариантов проекта);

- принцип положительности и максимума эффекта;

- учет фактора времени;

- учет только предстоящих затрат и поступлений;

- сравнение состояний «с проектом» и «без проекта»;

- учет всех наиболее существенных последствий проекта;

- учет наличия разных участников проекта;

- многоэтапность оценки;

- учет влияния на эффективность проекта потребности в оборотном капитале;

- учет влияния инфляции и возможности использования

- при реализации проекта нескольких валют (многовалютность);

- учет (в количественной форме) влияния неопределенности и риска, сопровождающих реализацию проекта. [20;187]

Оценка эффективности проекта производится в три этапа.

1. Первоначальным шагом является экспертная оценка общественной значимости проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты.

2. На втором этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа-- интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и,

если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить ко второму этапу оценки. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их социально-экономическая эффективность. При неудовлетворительной оценке такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их социально-экономическая эффективности оказывается достаточной, оценивается их коммерческая

эффективность.

3. Третий этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проекте отдельных предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и пр.).

1.3 Расчет показателей бюджета проекта

Основные показатели эффективности проекта основаны на учете стоимости финансовых ресурсов во времени, которая определяется с помощью дисконтирования.

Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к различным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается t⁰ . Момент приведения может не совпадать с базовым моментом. Дисконтирование применяется к денежным потокам, выраженным в текущих или дефлированных ценах и в единой валюте. [20;236]

Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта Е, выражаемая в долях единиц или процентах в год.

Дисконтирование денежного потока на m-м шаге осуществляется путем умножения его значения f(m) на коэффициент дисконтирования а_m, рассчитываемой по формуле(1):

(1)

где t_m -- момент окончания m-го шага.

Норма дисконта Е может выбираться различной для разных шагов расчета. Это может быть целесообразно в случаях переменного по времени риска, переменной по времени структуры капитала.

Различают следующие нормы дисконта:

» коммерческая, которая используется при оценке коммерческой эффективности проекта (она определяется с учетом альтернативной эффективности использования капитала);

» норма дисконта участника проекта, которая отражает эффективность участия в проекте предприятий и других участников (она выбирается самими участниками; при отсутствии предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта);

» социальная норма дисконта, которая используется при расчетах социально-экономической эффективности и характеризует минимальные требования общества к эффективности проекта (она считается национальным параметром и должна устанавливаться централизованно органами управления народным хозяйством в увязке с прогнозами экономического и социального развития страны);

» бюджетная, которая используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств (она устанавливается органами федерального или регионального значения, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность проекта).

В качестве основных показателей, применяемых для расчетов эффективности проекта, можно использовать:

» чистый доход;

» чистый дисконтированный доход;

» внутреннюю норму доходности;

» потребность в дополнительном финансировании (стоимость проекта, капитал риска);

» индексы доходности затрат и инвестиций;

» срок окупаемости;

» показатели финансового состояния

Чистым доходом (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

(2)

где суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (ЧДД), который представляет собой накопленный дисконтированный эффект (дисконтированное накопленное сальдо) за расчетный период:

(3)

ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов, относящихся к различным моментам времени.

Разность между ЧД и ЧДД называют дисконтом проекта. Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при выполнении условия его положительности).

Внутренняя норма доходности (ВНД) -- это положительное число Е_В, если: при норме дисконта

Е= Е_В ЧДД проекта обращается в 0;

В более общем случае ВНД называется такое положительное число Е_В, при котором норма дисконта Е = Е_В ЧДД проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е ЧДД -- отрицателен, при всех меньших значениях Е ЧДД -- положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует. [20;241]

Для оценки эффективности проекта значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Е. Инвестиционные проекты, у которых ВНД > Е, имеют положительный ЧДД и поэтому эффективны. Проекты, у которых ВНД < Е, имеют отрицательный ЧДД и поэтому неэффективны.

ВНД может быть использована также:

» для экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД(зависящие от области применения) у проектов данного типа;

» для оценки степени устойчивости проекта по разности между ВНД и Е;

» для установления участниками проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

Сроком окупаемости называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

При оценке эффективности срок окупаемости выступает, как правило, только в виде ограничения.

Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента «до момента с учетом дисконтирования». Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) -- максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности.

Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимого для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска. Следует иметь в виду, что реальный объем потребного финансирования не обязан совпадать с ПФ и, как

правило, превышает его за счет необходимости обслуживания долга.

Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконта (ДПФ) -- максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости.

Индексы доходности характеризуют относительную «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используется:

» индекс доходности затрат -- отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам);

» индекс доходности дисконтированных затрат -- отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков;

» индекс доходности инвестиций (ИД) -- отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;

» индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) -- отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

При расчете ИД и ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию.

Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧД положителен.

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧДД положителен. [20;242]

2. Мониторинг рынка коттеджей и земельных участков г.Самары.

2.1 Анализ коттеджных проектов г. Самары

Рынок загородной недвижимости Самарского региона и коттеджных поселков не перестает удивлять: разнообразием предложений, географией выставленных на продажу земельных участков, степенью строительной законченности загородных объектов и их обеспеченностью инженерными коммуникациями. Сегодня продавцы демонстрируют готовность к открытому диалогу с покупателями, то есть к торгу.

Основные места локации коттеджных поселков Самарского региона представлены в таблице 2.1. [25]

Таблица 2.1 - Места локации коттеджных поселков Самарского региона

Наименование ближайшего населенного пункта	Примерное расстояние до Самары	Наименование близлежащих коттеджных поселков	Цена земель-ного участка (тыс. рублей за сотку) под ИЖС	Цена дома или коттеджа (минимальная) на экспозиции
Поселок Гранный	Около 5 км		От 190	От 5,5 млн
Район около поселка Волжский	Около 5 км	«Царев Курган», «Муромский городок», «Муромский-2», «Лагуна», «Волжский-5»	От 200	От 5,5 млн
Поселок Новоберезовский	Около 10 км	«Славный»	От 90	От 2,5 млн
Большая Царевщина	Около 24 км	«Волжская Ривьера»	От 180 до 850 (на первой линии домов)	От 6 млн
Малая Царевщина	Около 28 км		От 70 до 400	От 4 млн
Новосемейкино	Около 25 км		От 60	От 2 млн
АГЛОС	Около 27 км		От 120 до 180	От 2,5 млн
Белозерки	Около 25 км	Белозерки	От 50	От 3 млн
Старосемейкино	Около 32 км	Старосемейкино (чуть выше основного поселка)	От 70	От 2 млн
Красноярский район	Около 35 км	«Стрижи»	От 200	Нет данных
Наименование объекта Сегмент Цена, тыс. руб. Дубрава эконом 29 - 32 за кв. м. Самара-Мегаполис эконом - Мастрюкова эконом 2 - 3 за сотку Юго-Запад эконом 29 за кв.м. Домино эконом 28 за кв.м. и 52 за сотку Сады Гранного бизнес - Славный эконом 40 за кв.м. Сказка бизнес 21 за кв.м. Лесной бизнес 17 коттедж с з.у. Монако премиум 41,2 - 44,1 за кв.м. Царев Град бизнес 14 млн. за дом Старосемейкино эконом 5 - 7 за кв.м. Белозерки (около Алексеевки) эконом 4,2 коттедж с з.у. Муромский городок - 2 бизнес 9,3 - 11,1 за кв.м. Студенцы (пос. Усть-Кинельский) эконом - Муромский городок бизнес 9 за кв.м. 3 Авеню премиум - Европейский Двор премиум - Полесье бизнес - Шале премиум 40 Волжский-5 бизнес 6 коттедж с з.у. Ренесанс премиум - Жареный Бугор	Около 60 км	«Домино»	От 70	От 4 млн
Поселок Власть Труда (Волжский район, рядом Курумоч)	Около 65 км	Мастрюки	От 80 до 250	От 10 млн

Разобьем коттеджные поселки на сегменты: эконом, бизнес и премиум. Каждый отдельный сегмент рассчитан на определенную аудиторию и в соответствии с этим характеристики загородной недвижимости будут различны. Так для коттеджей бизнес и премиум класса важными параметрами будут: расположение объекта недвижимости в экологически чистом районе и незначительная удаленность от города, применение высококачественных материалов для строительства и отделки, обширная площадь застройки и т.д. (таблица 2.2).

Так как, наибольший вес принадлежит коттеджам эконом класса, то рассмотрим характеристики, соответствующие этому сегменту (таблица 2.3).

Таблица 2.3 - Характеристики загородного дома для среднего класса

Характеристики	Самарский регион
Площадь дома (коттеджа)	От 100 до 160 кв. метров
Размер земельного участка	От 6 до 15 соток
Цена домовладения (дом + участок + коммуникации)	До 4 млн. рублей
Архитектурный стиль	Простота, рационализм, эстетичность, разнообразие архитектурных решений в рамках выбранного единого стиля поселка.
Требования к технологии	Энергоэффективность, прочность, долговечность, пожаробезопасность, экономичность.
Технологии домостроения	Каркасные, блочные, дерево, несъемная опалубка
Планировка	2этажа, 2 спальни, детская, столовая-кухня, гостевая, общественная зона, хоз. Помещения, 1 гараж
Инфраструктура	Магазин, аптека, школа, детский сад.
Набор эксплуатационных услуг	Охрана поселка, чистка от снега, вывоз мусора, обслуживание, централизованное водоснабжение (включая минимальную очистку воды).
Эксплуатационные расходы по содержанию дома без учета оплаты тарифов ЖКХ (за газ, воду, тепло, электричество)	От 1 до 3 тыс. руб. в месяц
Точки входа инженерных коммуникаций	Как минимум, возможность бурения индивидуальной скважины, подключения к магистральной электрической сети.
Финансовые услуги	Возможность воспользоваться ипотечным кредитом, если не хватает всей суммы для покупки загородного дома.

После изучения мест дислокаций и характеристик загородной недвижимости Самарской области можно проанализировать динамику спроса на коттеджные поселки.

На текущий момент в Самарской области насчитываются более 21 поселка различного класса назначения.(рисунок 2.1.).

Рисунок 2.1. - Количество коттеджных поселков с разбивкой на сегменты, в шт.

Из графика видно, что ситуация складывается равномерно, т.е. наблюдается почти одинаковый уровень сосредоточения коттеджей. Это может говорить об увеличении платежеспособного потенциала людей или о повышении уровня престижности загородной недвижимости. В связи с этим почти все рассмотренные варианты коттеджных поселков будут сдаваться в эксплуатацию в конце 2010 года.

Для того чтобы проследить динамику приобретения недвижимости рассмотрим уже введенные в эксплуатацию коттеджные поселки: Дубрава, Мастрюкова, Старосемейкино, Муромский городок, Муромский городок - 2 и Волжский - 5 (рисунок 2.2.).



Рисунок 2.2. - Соотношение проданных и не реализованных коттеджей за 2010 г., шт.

Данная диаграмма показывает, что нет поселка, в котором продано больше объектов, чем реализовано. Лидером является поселок «Дубрава». В нем продано всего 18% всех предлагаемых объектов. Поселок с равномерным распределением приобретенных и не реализованных проектов - это «Муромский городок». Возможно, доминирование не реализованных проектов вызвано приходом кризиса в 2008 году, «заморозкой» строительных площадок, отказ банков в предоставлении кредитов и др. Сейчас политическая ситуация начала стабилизироваться, и страна постепенно выходит из кризиса. Это приводит к возобновлению хода строительства в коттеджных поселках. Все больше девелоперов вкладывают свои средства в строительство поселков. Но для потенциальных инвесторов важно не только это. Большую роль играет заинтересованность покупателей в данном виде недвижимости, а также размер площади, пользующийся наибольшим спросом. В ходе анализа было выявлено, что оптимальная площадь одного коттеджа 120-150 кв.м.

2.2 Характеристика земельного участка под проект

В городской черте наиболее востребованы земельные участки, расположенные на 1-4-й и 7-9-й просеках, при этом на первых четырёх просеках земля наиболее дорогостоящая; на 5-6 просеках развита многоэтажная застройка, предложений по коттеджам немного, и спрос на них недостаточно высок.

На сегодняшний день потребители интересуются районом Студёного Оврага, где есть предложения по сравнительно невысоким ценам. Почти половина предложения сосредоточена в Красноярском и Волжском районах Самарской области, что обусловлено их близостью к областному центру и развитостью транспортной инфраструктуры.

На втором месте по уровню цен -- посёлки Красноглинского района (Мехзавод, Озерки, Березовая Аллея, Красный Пахарь), где средняя стоимость земли под ИЖС колеблется на отметке 270-300 тыс.руб./1 сотка. Третье место -- у Царевщины, где главный фактор привлекательности -- близость к воде, полное отсутствие промышленных предприятий, и, как следствие -- благоприятная экологическая ситуация; здесь наиболее востребованы участки вдоль р. Волги и в лесной зоне (диапазон цен в этом месте -- 170-250 тыс. руб./1 сотка). Следующее место по привлекательности -- у территории близ п. Аглос (120-150 тыс.руб./1 сотка), где также благоприятная экология, но, в отличие от Царевщины, это больше степная, нежели лесная зона. Затем идёт г. Кинель и так далее -- по мере удаленности от г. Самары.

Каждый район Самарской области по-своему интересен: где-то более дешевая земля, где-то дешевле дома, где-то окружающая объект территория является более подходящей и соответствует целям покупателя (рисунок 2.3.).



Рисунок 2.3. - Средняя стоимость земельного участка с улучшениями за 2009 - 2010 гг.

По результатам анализа более привлекательной является земля под строительство коттеджа, находящаяся в черте города и менее удаленная от центра. Исходя из данных соображений, был выбран земельный участок площадью 497,4 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0703003:1131, принадлежащий на праве собственности Гражданину Сазонкину Сергею Владимировичу, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Просека 7, участок 27.

Объект оценки удален:

От берега р.Волга - примерно на 1 км;

От центра г. Самара - примерно 3 км;

В ближайшем окружении объекта оценки расположены дачные участки и индивидуальная жилая застройка. Объект оценки находится в окружении объектов находящихся в аналогичном статусе, что и объект оценки.

Далее в таблице 2.1. приведены краткая характеристика местоположения и инфраструктуры объекта оценки.

Таблица. 2.1. - Краткая характеристика местоположения объекта оценки

Инфраструктура и инженерная обеспеченность
Характеристика	Значение/Показатель
Транспортная доступность, подъезд	Удовлетворительная: общественный транспорт - отсутствует, ближайшая остановка в 500 метрах. Подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированной дороге.
Ближайшее окружение	Объект оценки находится в окружении объектов находящихся в аналогичном статусе, что и объект оценки. Плотность застройки нормальная. Объект оценки расположен недалеко от центра, поблизости проходит улица Ново-Садовая.
Социальная инфраструктура	Удовлетворительная: на территории поселка отсутствуют магазины и крупные универмаги. Ближайшие магазины расположены в 500 м. Отсутствуют инфраструктура учреждения образования, здравоохранения, культуры.
Экономическое местоположение	Инвестиционный климат, учитывая престижность района, можно местоположение назвать благоприятным.

Выводы: Инфраструктуру района расположения объекта оценки на дату проведения оценки можно охарактеризовать как удовлетворительную: на территории отсутствуют магазины и крупные универмаги, социальная инфраструктура слабо развита. Район локального местоположения объекта оценки можно назвать перспективным для дальнейшего развития и вложения в него инвестиций. Инвестиционный климат, учитывая престижность района, можно назвать благоприятным.

Границы анализируемой территории

Автором курсового проекта был произведен осмотр оцениваемого объекта, по результатам которого было установлено, что земельный участок находится в хорошем состоянии.

Таблица 2.2. - Согласование результатов оценки.

Подход к оценке	Результат расчета стоимости, тыс. р.	Весовой коэффициент	Доля подхода в общей стоимости, тыс. р.
Сравнительный подход	2040415,07	0,617	1 258 255,96
Доходный подход	1731484,38	0,383	663735,679
Итоговая стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, р.	1 921 991,64
Площадь объекта, м2	497,4
Стоимость 1 м2, р.	3864,08

В результате оценки объекта было выявлено, что рыночная стоимость земельного участка (земли для ведения садоводства) площадью 497,4 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0703002:1012, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Промышленный район, Просека 7, участок 27, принадлежащего на праве собственности Гражданину Сазонкину Сергею Владимировичу составляет: 1921991,64 (один миллион девятьсот двадцать одну тысячу девятьсот девяносто один рубль) рубль.

2.3 Характеристика коттеджа проекта "Свет"

Рассмотрев типовые проекты коттеджей, мы выяснили, какие статьи придают земельному участку с улучшениями наибольший удельный вес в стоимости, и, что должен включать в себя непосредственно проект. Как видно ниже стоимость проекта стоит не дорого, а наибольший вес приходиться на незастроенный земельный участок. Это связанно с тем, что земельные ресурсы ограничены и, кроме того, некоторые участи находятся в зоне населенных пунктов, что приводит к ее удорожанию. [25]

Основные данные

Мин. размеры участка	26х19 м
Площадь застройки	142.00 кв.м
Общая площадь	175.00 кв.м
Площадь террас и лестниц	5.00 кв.м
Строительный объем	960.00 кв.м
Цена проекта:	6000000 руб

Изображение фасада смотреть в Приложении 1.

Рисунок 2.4. - План 1 этажа

Рисунок 2.5. - План 2 этажа

Проект загородного жилого дома выполнен в традиционном стиле. Дом рассчитан на проживание семьи с 2-мя детьми. На первом этаже загородного дома в центральной части напротив входа расположена просторная и светлая гостиная с камином; в левой части - столовая и кухня, спальня. На втором этаже дома находятся приватные помещения: хозяйская спальня с гардеробной и ванной комнатой, две детские комнаты с гардеробными, ванная комната, кабинет. Высота 1-го этажа - 3,2 м, высота 2-го этажа - 3,0 м. Архитектурный образ загородного дома формируется удобной планировкой, симметричным главным фасадом, использованием экологически чистых строительных материалов. В отделке фасадов применяются различные материалы: облицовочный кирпич песочного оттенка, декоративный отделочный камень. Также предполагается использовать декоративные элементы для обрамления окон, рустовка, кованые решетки на окнах 1-го этажа и кованые ограждения террасы. Кровля дома - скатная, с покрытием гибкой черепицей «Тегола» темно-коричневого цвета.

Конструктивная схема. Фундамент - монолитный ленточный. Стены наружные - кирпичные, толщиной 510 мм из полнотелого кирпича марки М150 и облицовочного кирпича 120 мм. Стены внутренние несущие - кирпичные, толщиной 380 мм из полнотелого кирпича марки М150. Перегородки - кирпичные 120 мм. Перекрытия - монолитные ж/б. Конструкция кровли - деревянная. Утепление кровли делается полужесткой минеральной плитой между стропилами. Окна - двойные стеклопакеты

Инженерные коммуникации. Электроснабжение - вводится кабелем в металлическую закладную деталь в помещение дома на 1-ом этаже, где расположен электрощит. В данном проекте дома предполагается отопление от газового котла в котельной, расположенной в хозяйственной постройке (что обеспечивает безопасность жителей), но, при желании заказчика, возможно рассмотреть вариант с пристроенной к дому котельной. Водоснабжение дома от скважины вводится в техническое помещение в хозяйственной постройке. Горячая вода от бойлера газового котла. Канализация бытовая - в индивидуальное очистное сооружение. Вентиляция - совмещенная естественная - из ванных комнат, кухни, гардеробной. Из остальных помещений - кондиционирование по желанию заказчика.

Водоотведение. Водоотведение от жилого дома обеспечивается за счет вертикальной планировки, устройства водонепроницаемой отмостки и дренажа ниже основания фундамента в ливневую канализацию.

Стоимость нашего проекта составит 7921991 рублей. Стоимость включает:

1) стоимость земельного участка - 1921991рублей

2) стоимость возведения коттеджа подрядной организацией - 6000000 рублей.

3. Финансовое обоснование и управления бюджетом проекта "Свет"

3.1 Бюджет проекта "Свет"

Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств застройщика (30 %) и за счет заемных средств (70 %).

Застройщик берет кредит в Сбербанке на 2 года под 14 % годовых на условиях кредитования строительных проектов: проценты по кредиту выплачиваются ежемесячно, а основная сумма долга - на 2 год реализации проекта равными платежами. Для расчета платежей по кредиту воспользуемся кредитным калькулятором Связь-Банка[24]:

Таблица 3.1. - Условия кредитования

Сумма кредита:	5550000
Ставка процента:	14
Срок кредита:	4

Общая сумма платежа с учетом комиссии -- 6 449 007,06 руб. Сумма кредита -- 5 550 000 руб. Стоимость кредита -- 899 007,06 руб. (Процентная ставка -- 14 %)

Таблица 3.2. Кредитный калькулятор

Дата расчета	Остаток по кредиту, руб.	Начисленные %, руб.	Дополнительные расходы, руб.	Плановый платеж, руб.	Общая сумма платежа, руб.
21.01.2011	5 550 000	0	55 500	0	55 500
21.02.2011	5 550 000	65 991,78	0	200 479,72	266 471,5
21.03.2011	5 349 520,28	57 452,38	0	209 019,12	266 471,5
21.04.2011	5 140 501,16	61 122,67	0	205 348,83	266 471,5
21.05.2011	4 935 152,33	56 788,05	0	209 683,45	266 471,5
21.06.2011	4 725 468,88	56 187,77	0	210 283,74	266 471,5
21.07.2011	4 515 185,14	51 955,56	0	214 515,95	266 471,5
21.08.2011	4 300 669,2	51 136,72	0	215 334,78	266 471,5
21.09.2011	4 085 334,42	48 576,31	0	217 895,2	266 471,5
21.10.2011	3 867 439,22	44 502,04	0	221 969,46	266 471,5
21.11.2011	3 645 469,76	43 346,13	0	223 125,37	266 471,5
21.12.2011	3 422 344,39	39 380,4	0	227 091,1	266 471,5
21.01.2012	3 195 253,29	37 925,9	0	228 545,6	266 471,5
21.02.2012	2 966 707,69	35 178,99	0	231 292,51	266 471,5
21.03.2012	2 735 415,18	30 343,68	0	236 127,83	266 471,5
21.04.2012	2 499 287,36	29 636,36	0	236 835,14	266 471,5
21.05.2012	2 262 452,21	25 962,57	0	240 508,94	266 471,5
21.06.2012	2 021 943,28	23 976,05	0	242 495,45	266 471,5
21.07.2012	1 779 447,82	20 419,89	0	246 051,61	266 471,5
21.08.2012	1 533 396,22	18 182,9	0	248 288,61	266 471,5
21.09.2012	1 285 107,61	15 238,71	0	251 232,79	266 471,5
21.10.2012	1 033 874,81	11 864,14	0	254 607,36	266 471,5
21.11.2012	779 267,45	9 240,49	0	257 231,01	266 471,5
21.12.2012	522 036,44	5 990,58	0	260 480,92	266 471,5
21.01.2013	261 555,52	3 106,99	0	261 555,52	264 662,5
И т о г о:	5 550 000	843 507,06	55 500	5 550 000	6 393 507,06
C учетом комиссии:					6 449 007,06

Таблица 3.2. - Результаты калькулирования кредита

Сумма платежей:	6 449 007,06
Сумма кредита:	5 550 000
Проценты:	843 507,06

Схема финансирования проекта строительства коттеджа приведена в таблице 3.4.

Таблица 3.4. - Схема финансирования проекта строительства

Год строительства	Потребность, руб.	Собственные средства, руб. (30 %)	Заемные средства, руб. (70 %)
2010	4000000	2371991	1628009
2011	3921991		3921991
Итого	7921991	2371991	5550000

Срок строительства коттеджа - 2 года (с 2010 по 2011 гг). После сдачи коттеджа в эксплуатацию застройщик продает его, тем самым обеспечивая себе получение единовременной прибыли в размере 15000000 рублей (средняя стоимость коттеджей в данном районе). Часть полученного дохода застройщик направляет на погашение основного долга по кредиту.

График поступлений и оттоков по проекту представлен в таблице 3.5.:

Таблица 3.5. - Притоки и оттоки по проекту

	2010	2011
Притоки	1628009	18921991
Оттоки	4000000	3921991

В данной таблице приведены притоки и оттоки денежных средств по годам.

Структура затрат на строительство дома

Затраты на строительство дома зависят от выбора типа дома, состава проектной документации, качества инженерного оборудования и применяемых строительных материалов, объема подготовительных работ, стоимости услуг подрядчика и других причин (таблицы 3.6).

Таблица 3.6 - Примерная структура затрат на строительство коттеджа

Наименование	Затраты, %	Затраты, рубли
Коробка дома	40	2400000
Отопление	9	540000
Водоснабжение, канализация	7	420000
Электрика	6	360000
Отделочные работы	38	2280000
Всего:	100	6000000

Таблица 3.7. - Затраты денежных средств в зависимости от этапов строительства

Год строительства	Этап строительства	Затраты рубли
2010	Покупка земельного участка, основное строительство	4321991
2011	Проведение коммуникаций, отделочные работы, сдача объекта в эксплуатацию	3600000

Из таблицы 3.7. видно, что в первый год строительства планируется затратить 4321991 рубль, во второй год - 3600000 рублей.

3.2 Эффективность проекта

После того как сформирован проект, посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности.

Для расчета этих показателей необходимо рассчитать ставку дисконта. В ставку дисконтирования входят: безрисковая, поправка за низкую ликвидность, страховая премия. Это кумулятивный метод нахождения ставки дисконтирования.

Таблица 3.8 - Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту	17,00%
Прогнозируемый Темп роста цен	0,60%
Рыночный срок экспозиции, месяцы	6
Надбавка	8,49%

Таким образом, ставка дисконтирования составила 16,74 % (таблица 3.9).

Таблица - 3.9. Ставка дисконтирования

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	8,49%
Страховая премия	0,50%
Ставка дисконтирования	16,74%

Срок окупаемости по проекту = 2 года.

Чистая текущая стоимость

,

где - притоки денежных средств, - оттоки денежных средств, r- ставка дисконта, n-кол-во периодов.

NPV= > 0

проект принимается.

Индекс рентабельности:

PI= > 1 проект принимается.

Проект принимается по всем показателям.

Заключение

Итак, в данном курсовом проекте подробно изучался бюджет проекта развития и обращения недвижимости.

В первой главе было рассмотрено теоретические аспекты управления бюджетом проекта развития и обращения недвижимости, а именно, автор дал определение бюджета проекта развития и обращения недвижимости, определил показатели бюджета проекта, выявил основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов.

Во второй главе проводился анализ коттеджных проектов г. Самары, определялись характеристики земельного участка под проект и характеристики коттеджа проекта "Свет"

В третьей главе рассчитывался бюджет проекта и определялась его эффективность. Себестоимость проекта современного коттеджа складывается из целого ряда параметров. Покупка земли, юридическая экспертиза, межевание территории, оформление в собственность, создание генплана и проектирование с учетом соблюдения всех необходимых тех.условий, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджа, создание необходимой инфраструктуры и т.д. Посчитаны инвестиционные расходы, текущие расходы по проекту. Была проведена финансовая и экономическая оценка проекта. Посчитаны показатели: чистая текущая стоимость (NPV), срок окупаемости проекта, индекс рентабельности.

Сегодня в Самаре спрос на доступное малоэтажное жилье значительно превышает предложение. Застройщики еще не вышли на серьезные объемы строительства. В современных условиях загородное проживание в индивидуальном жилье становится не только привлекательной перспективой, а, скорее всего приоритетной целью и нормой для значительной части населения.

Одной из последних тенденций рынка загородной недвижимости можно назвать продажу девелоперами сформированных коттеджных поселков.

Преимущества загородного жилья и малоэтажного строительства:

• высокая скорость строительства;

• лучшая экологическая обстановка в пригородах;

• социальная однородность окружения;

• лучшее соотношение доступности и комфорта.

Список литературы

1. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИД, 2008. - 631 с.

2. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Понятие, цели и принципы инвестиционного менеджмента. - К.: МП "ИТЕМ" ЛТД 2009. - 448 с.

3. Богатин Ю.В., Швандер В.А, Оценка эффективности бизнеса и информация: Учебное пособие для вузов. - М.: Финансы, ЮНИТИ-ДАНА, 2009.-254с.

4. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М.: Финстатинформ, 2010. - 135 с.

5. Ю.Грачева М. Анализ проектных рисков. - М.: Финстатинформ, 2008.-216с.

6. Липсиц В.И., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. - М.: БЕК, 2008 . - 293 с.

7. Либерзон В. И. Основы управления проектами. М., Эдвард Ферн. Управление проектами Time-to-Profit. М.: Технологии управления Спайдер, 2009

8. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы, 2009. - 141 с.

9. Норткотт Дж. Принятие инвестиционных решений / Пер. с англ. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2009. - 287 с.

10. Управление инвестициями: в 2-х т./ В.В. Шеремет, В.М. Павлю-ченко, В, Д. Шапиро и др. - М.: Высшая школа, 2009, т. 1 - 512 с.; т. 2 - 480 с.

15. Яковенко О.В., Баронов О.В., Попов Ю.И., Титовский И.Н. Управление проектами создания информационных систем. - М.: Академия АйТи, 2008

16. Ассэль, Генри. Маркетинг: принципы и стратегия: Учебник для вузов. - М.: ИНФРА - М,2009. - 804 c.

17. Дойль П. Менеджмент: Стратегия и тактика. - СПб: Питер, 1999. - 560 с.

18. Основы маркетинга / Ф. Котлер, Г. Армстронг, Д. Сондерс, В. Вонг; Пер. с англ. - 2-е европ. изд. - М.: Издательский дом "Вильямс",2007. - 1056 с.

19. Лапуста М.Г., Шаршунова Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности. - М.: ИНФРА-М, 2009. - 224 с.

20. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. Управление проекта, Москва, 2008.

21. Савчук В.П., Прилипко С.И., Величко Е.Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов. - Учебное пособие. - Киев: Абсолют-В, Эльга, 2009, - 401 с.

22. Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. - М.: Дело, 2008. - 256 с.

23. Черчилл Гилберт А. Маркетинговые исследования.- СПб.: Питер, 2009.

24. http://dengi.sravni.ru/банки/Связь-Банк/кредиты

25. http://www.irn.ru/research/

Приложение

Рисунок 2.3. Изображение фасада со стороны входа Изображение фасада со стороны сада

Изображение правого фасада Изображение левого фасада

Размещено на Allbest