Принципы и методы оценки эффективности инвестиционного проекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

НОУ «МФПУ «СИНЕРГИЯ»

Факультет финансов

Курсовая работа

На тему : Принципы и методы оценки эффективности инвестиционного проекта.

МОСКВА 2012 г

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ПОНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА И КЛАССИФИКАЦИЯ

1.1 Жизненный цикл инвестиционного проекта

1.2 Основные оценки инвестиционной привлекательности проектов

1.3 Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

Глава 2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА НА ПРЕДПРИЯТИИ

2.1 Учет инфляции

2.2 Учет риска и неопределенности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Основной целью предпринимательской деятельности является получение прибыли, так как именно прибыль служит главным источником расширенного воспроизводства, роста доходов предприятия и его собственников. В условиях рыночной экономики целесообразны только те предприятия, которые правильно размещают инвестиции, и, следовательно, те проекты, которые грамотно анализируются и оцениваются.

Актуальностью данной темы является то, что в современных условиях российского рынка не всегда проводиться качественная и правильная оценка эффективности проекта, что приводит к нерациональному вложению средств и как следствие их потери.

Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа.

Целью данной курсовой работы является изучение и определение эффективности инвестиционного проекта с применением наиболее распространенных методов ее оценки.

Задачи данной работы: рассмотрение принципов и этапов оценки эффективности; определение показателей эффективности инвестиционного проекта, которые позволяют организации правильно сделать выбор в пользу того или иного проекта.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА И КЛАССИФИКАЦИЯ

Понятие инвестиционного проекта используется в двух смыслах:

1 - проект представляет собой деятельность по осуществлению каких-либо действий, обеспечивающих достижение целей проекта.

2 - проект, как система, которая включает набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, которые необходимы для реализации проекта.

В Федеральном Законе «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений» дано следующее определение инвестиционного проекта.

Инвестиционный проект - это обоснование экономических целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными стандартами, а так же описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Виды проектов:

1. По отношению друг к другу:

- независимые проекты, могут реализоваться одновременно;

- альтернативные (взаимоисключающие) - проекты, выполняющие одну и ту же функцию;

- взаимодополняющие проекты, их реализацию может происходить только совместно.

2. По срокам реализации:

- краткосрочные до 3-х лет;

- среднесрочные 3 - 5 лет;

- долгосрочные более 5 лет.

3. По масштабам (размерам инвестиций):

- малые проекты, они ограничиваются одной небольшой фирмой, направленные на расширение производства, увеличению ассортимента, модернизацию (являются краткосрочными);

- средние проекты, это проекты технического перевооружения существующего производства, реализуется поэтапно по графику;

- крупные проекты, это проекты создания крупных предприятий;

- мега проекты, выполняются в виде целевых инвестиционных программ, включающих в себя множество взаимосвязанных проектов (международные, государственные, региональные).

4. По основной направленности:

- коммерческие проекты, главная цель - получение прибыли;

- социальные проекты, ориентированы на достижение определенных социальных целей (безработица, образование…);

- экологические проекты, улучшение среды обитания и др.

5. В зависимости от степени влияния результатов проекта на внутреннем и внешнем рынках, экологической и социальной обстановки:

- глобальные проекты, влияют на обстановку на Земле;

- народно-хозяйственные проекты, влияют на ситуацию в стране;

- крупномасштабные проекты, изменяют ситуации в отрасли, совокупности регионов;

- локальные проекты, влияние на отдельные города, отдельные регионы, на уровень и структуру цен на товарных рынках.

6. В зависимости от величины риска проекта:

- надежные проекты, т.е. высокая величина прибыли (проекты по государственному заказу);

- рискованные проекты, т.е. высокая степень неопределенности затрат и результатов (связаны с чем-то новым: производством, технологиями).

7. По цели проекта:

- сохранение продукции на рынке (инвестиции в обычное воспроизводство и цели повышение качества продукции);

- расширение объемов производства;

- выпуск новой продукции;

- решение социальных и экономических задач.

1.1 Жизненный цикл инвестиционного проекта

Жизненный цикл - промежуток времени между моментом появления проекта и окончанием реализации проекта.

Окончанием реализации проекта может быть:

1. Ввод в действие объектов и начало их эксплуатации (по государственному заказу).

2. Достижение проектом заданных результатов (например, выход предприятия на свою мощность, достижение окупаемости проекта - что обеспечивает возврат всех заемных средств).

3. Начало работ по модернизации проекта (из внутренних источников).

4. Вывод объектов проекта из эксплуатации.

5. Прекращение финансирования проекта (в основном это социальные проекты).

Разработка любого инвестированного проекта может быть представлена в виде цикла, состоящего из 3 фаза:

1. Предъинвестиционная фаза;

2. Инвестиционная фаза;

3. Эксплуатационная фаза;

Предъинвестиционная фаза - В этой фазе проект разрабатывается; изучаются его возможности; проводится предварительные исследования; ведутся переговоры с потенциальными инвесторами и другими участниками проекта; выбираются поставщики (сырья, оборудования); производится юридическое оформление инвестиционного проекта (подготовка документов, оформление контрактов, регистрация предприятия и др.).

Затраты на этом этапе не значительные и составляют от 0,7% для крупных проектов, до 5% - для небольших проектов от общего объема затрат.

Затраты предъинвестиционной фазы, в случае реализации проекта, будут входить в состав производственных затрат и через механизм амортизации будут отнесены на себестоимость продукции в будущем.

Инвестиционная фаза - В данной фазе осуществляются конкретные действия, которые требуют гораздо больших затрат и носят уже необратимый характер. На этом этапе разрабатывается проектно-сметная документация; заказывается оборудование; готовятся производственные площади (строятся здания); поставляется оборудование и осуществляется его монтаж и пуско-наладочные работы; осуществляется набор персонала и проводится его обучение; ведутся рекламные мероприятия.

На этой фазе создаются постоянные активы предприятия (ОПФ).

Эксплуатационная фаза - Данная фаза начинается с момента ввода в действие основного оборудования (для промышленных предприятий) или приобретение недвижимости и других видов активов. На этой фазе осуществляется пуск в действие оборудования; начинается производство продукции или оказание услуг; возвращается банковский кредит.

Эта фаза, в отличие от других, характеризуется соответствующими поступлениями денежных средств и текущими издержками. Данная фаза продолжается до момента окончания производства.

1.2 Основные оценки инвестиционной привлекательности проектов

Успешная инвестиционная деятельность предприятия зависит от того, как организован процесс анализа и отбора инвестиционных проектов. Отбор проектов осуществляется на основе оценки их эффективности. Оценка эффективности независима от технологий и других особенностей проекта и осуществляется по единым принципам:

а) Рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла;

б) Моделирование денежных потоков, включающие все денежные поступления и расходы за расчетный период;

в) Принцип сопоставимости условий сравнений различных проектов;

г) Положительность и максимум эффекта, он означает, что для принятия проекта необходимо: положительность эффекта от его реализации; при сравнении альтернативных вариантов предпочтение отдается тому варианту, который имеет максимальную эффективность.

д) Принцип учета фактора времени - необходимо учитывать:

- изменение во времени параметров проекта и его экономическое окружение;

- учет разрывов во времени (лагов) между производством продукции и их оплатой;

- учет неравноценности разновременных затрат и результатов (необходимость дисконтирования).

е) Принцип учета только предстоящих в ходе осуществления проектов затрат и поступлений.

ж) Принцип сравнения «с проектом» и «без проекта».

з) Принцип учета всех наиболее существенных последствий проекта, означает, что должны учитываться как непосредственные экономические последствия проекта, так и внеэкономические (социальные блага, общенародное значение). Эти последствия по возможности оцениваются количественно, в противном случае - экспертно.

и) Принцип учета наличия разных участков проекта, означает учет не совладения их интересов и наличие различных оценок эффективности проекта, что выражается в индивидуальных значениях нормы дисконта.

к) Принцип многоэтапности оценки: на различных стадиях разработки и осуществления проекта его эффективность определяется заново с различной глубиной проработки.

л) Учет влияние на эффективность проекта, потребность в обороте капитала.

м) Учет влияния инфляции и возможность использования при реализации проекта нескольких валют.

н) Учет в количественной форме влияния неопределенности и рисков, сопровождающих реализацию проекта.

1.3 Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

Основными критериями оценки инвестиционных проектов являются доходность, рентабельность и окупаемость. В зарубежной практике для оценки эффективности инвестиционных проектов используются пять основных методов:

1) методы, основанные на дисконтировании, позволяющие рассчитать следующие показатели:

-- чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект) (NPV);

-- индекс рентабельности инвестиций (PI);

-- внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR);

2) методы, основанные на учетных оценках, позволяющие рассчитать следующие показатели:

-- срок окупаемости проекта (РР);

-- коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

В российской практике для оценки эффективности инвестиционных проектов используются следующие методы.

1. Метод расчета чистой текущей стоимости позволяет определить чистый доход от проекта, который представляет собой разницу между суммой дисконтированных потоков денежных средств, генерируемых проектом, и общей суммой инвестиций.

Чистая текущая стоимость = приведенная стоимость денежных потоков от проекта - общая сумма инвестиций.

Применение данного метода позволяет получить наиболее точные результаты в том случае, если колебания дисконтной ставки в период реализации проекта незначительны. Аналогичный метод в западной практике называется методом расчета чистой текущей стоимости (или чистой приведенной стоимости) (Net present value -- NPV), под которой понимается разница между общей суммой дисконтированных потоков буду­щих поступлений денежных средств, генерируемых данным проектом, и общей суммой инвестиций (invest cost -- 1С).

где УFVn -- общая сумма будущих поступлений от проекта;

r -- доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта;

IС -- сумма инвестиций.

2. Метод расчета индекса доходности позволяет определить доход на единицу затрат. Считается, что результаты применения данного метода уточняют результаты применения метода чистой текущей стоимости. Показатель рентабельности представляет собой отношение текущей стоимости денежных потоков, генерируемых проектом, к общей сумме первоначальных инвестиций. Аналогичный в западной практике метод называется методом расчета индекса рентабельности инвестиций (profitability index -- PI).

Формула расчета индекса рентабельности инвестиций имеет следующий вид:

3. Метод расчета внутренней нормы рентабельности проекта (или маржинальной эффективности капитала) позволяет определить максимально возможный уровень затрат на капитал, ассоциируемых с проектом. Внутренняя норма рентабельности представляет собой ставку доходности, при которой чистая приведенная стоимость денежных потоков от проекта равна нулю. Если стоимость источников финансирования превышает внутреннюю норму рентабельности, проект будет убыточным, и наоборот, если внутренняя норма рентабельности превышает стоимость источников финансирования, проект будет прибыльным. В российской практике финансового анализа внутренняя норма рентабельности рассчитывается как отношение чистой те­кущей стоимости к текущей стоимости

Внутренняя норма рентабельности = (чистая текущая стоимость / текущая стоимость первоначальных инвестиций) * 100%

Аналогичный метод в западной практике называется методом расчета нормы рентабельности инвестиций (внутренняя норма прибыли, internal rate of return -- IRR) и используется в двух целях:

1) определение допустимого уровня процентных расходов в случае финансирования проекта за счет привлеченных средств;

2) подтверждение оценки проектов, полученной в результате использования методов расчета чистой текущей стоимости (NPV) и индекса рентабельности инвестиций (PI).

Под нормой рентабельности инвестиций (IRR) понимается такое значение доходности (r), при которой чистая текущая стоимость (NPV), являющаяся функцией от (r), равна нулю.

IRR = r, при которой NPV (f (r)) = 0.

Формула расчета нормы рентабельности инвестиций (IRR) имеет следующий вид:

Из формулы следует, что для получения показателя IRR необходимо предварительно рассчитать показатель чистой текущей стоимости при разных значениях процентной ставки.

4. Модифицированный метод расчета внутренней нормы рентабельности позволяет получить более точные результаты. При расчете чистой текущей стоимости денежные потоки дисконтируются по ставке, равной средневзвешенной стоимости авансированного капитала.

Внутренняя норма рентабельности = (чистая текущая стоимость, рассчитанная на основе ставки дисконтирования, равной средневзвешенной стоимости авансированного капитала) * 100% / ( сумма первоначальных инвестиций).

5. Метод расчета срока окупаемости инвестиций. Под сроком окупаемости инвестиций понимается срок, по истечении которого общая сумма поступления от проекта станет равной общей сумме вложенных средств. Момент времени, в который общая сумма поступлений становится равной общей сумме первоначальных инвестиций, в финансовом менеджменте называется точкой безубыточности. Поступления денежных средств после прохождения точки безубыточности не учитываются. Проекты с равными сроками окупаемости признаются равноценными. Данный метод также позволяет определить уровень ликвидности проекта и инвестиционного риска. Чем меньше сроки окупаемости, тем больше ликвидность, и наоборот, чем больше срок окупаемости, тем меньше ликвидность. Чем выше ликвидность, тем меньше риск, и наоборот, чем меньше ликвидность, тем выше риск, связанный с проектом.

В российской практике в зависимости от способа определения величины денежных потоков, генерируемых проектом, и величины первоначальных инвестиций используются три варианта расчетов:

1) метод, основанный на учетных оценках;

2) дисконтный метод;

3) дисконтный метод с использованием средней величины денежного потока.

В первом случае определяется срок, по истечении которого сумма денежных потоков, генерируемых проектом, станет равной сумме вложенных средств. При этом суммируются недисконтированные потоки денежных средств, которые сравниваются с недисконтированной стоимостью первоначальных инвестиций.

Во вторам случае определяется срок, по истечении которого сумма дисконтированных денежных потоков, генерируемых проектом, станет равной дисконтированной стоимости первоначальных инвестиций. Данный способ позволяет учитывать возможность реинвестирования (повторного инвестирования) доходов от проекта.

В третьем случае срок окупаемости инвестиций определяется отношением приведенной стоимости первоначальных инвестиций к средней величине дисконтированного денежного потока в данном периоде.

Аналогичный метод в западной практике называется методом срока окупаемости инвестиций (payback period -- РР) и позволяет определить срок, в течение которого сумма недисконтированных прогнозируемых поступлений денежных средств станет равной общей сумме расходов, связанных с данным проектом. Формула расчета срока окупаемости инвестиций (РР) имеет следующий вид:

Срок окупаемости инвестиций рассчитывается:

1) в случае равномерного распределения поступлений от проекта по годам -- делением совокупных затрат на величину годового дохода;

2) в случае неравномерного распределения поступлений от проекта по годам -- прямым подсчетом числа лет, в течение которых сумма доходов превысит сумму расходов.

6. Метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли применяется для оценки эффективности проектов с непродолжительными сроками окупаемости. Под простой нормой прибыли понимается отношение чистой прибыли, полученной в результате реализации инвестиционного проекта, к вложенным средствам (инве­стициям). В западной практике аналогичный метод называется методом расчета коэффициента эффективности инвестиций (accounting rate of return -- ARR).

Формула расчета простой бухгалтерской нормы прибыли имеет следующий вид:

Рентабельность проекта = (чистая прибыль + амортизационные отчисления, генерируемые проектом / стоимость инвестиций) * 100%

Формула расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR) имеет следующий вид:

где ARR -- коэффициент эффективности инвестиций;

PN -- среднегодовая прибыль от вложения денежных средств в данный проект;

IС -- сумма денежных средств, инвестированных в данный проект (сумма инвестиций);

RV -- величина ликвидационной (остаточной) стоимости активов, т.е. стоимости активов по окончании срока их полезного использования.

Как следует из приведенных формул, в российской практике для расчета показателя рентабельности инвестиций используется отношение суммы чистой прибыли и амортизационных отчислений, сделанных в течение срока реализации проекта к вложенным средствам; в западной практике -- отношение чистой при­были к 1/2 разности инвестиций и ликвидационной стоимости активов. Таким образом, российская практика не учитывает доходы от ликвидации активов, срок полезного использования которых закончился.

инвестиционный проект эффективность оценка

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА НА ПРЕДПРИЯТИИ

1. Описание проекта и анализ местоположения

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморской районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52

Основные характеристика проекта, с точки зрения его местоположения:

Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.

2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.

3. Строительство бизнес-центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

4. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м² коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16 %, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17 %, в зависимости от анализируемого проекта).

Основываясь на приведенную ниже классификацию бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристик проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес-центра класса «В».

Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 2.

Таблица 1.Классификация бизнес центров

Класс бизнес- центра	Характеристики, определяющие класс бизнес-центра
	Местоположение	Тип и технический уровень здания	Уровень управляющей компании и сервиса
А	Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой.	Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки.	Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
Б	Территории исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей.	Отдельно стоящее специализированное здание, высотки.	Уровень отделки (если существующее - капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан).
С	Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро.	Размещение в административных зданиях, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта "советского типа", до хорошего современного интерьера, обеспеченье телефонией.	Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта

	Показатель	Бизнес-центр класса "В", "Приморский"
		Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании	Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании	Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация	Варинта.4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация
1	Полезная площадь объекта м2, в том числе:	6400
2	- передаваемых в аренду	6400	5220	6400	5220
	- реализуемых		1180		1180
3	Срок строительства, месяцев	18
4	Прогнозная себестоимоть строительства м2 коммерческой площади, евро	900
5	Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2006 год), евро		1150		1150
6	Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на конечный период (2012 год), евро	1450
7	Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год), евро	26
8	Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2007 год), евро	8,26
9	Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год	5%
10	Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год	7%
11	Прогнозная средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год	7%
12	Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % в год	4%
13	Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год	6%
14	Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая	16%
* - под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта в аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД)

3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.

Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)

Год	Арендная плата в месяц (евро за кв.м)	Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)	Годовая арендная плата, евро	Коэффициент заполняемости	Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006	-	-	-	-	-
2007	26,00	6400	998400,00	0,93	928512,00
2008	27,56	6400	2116608,00	0,93	1968445,44
2009	29,21	6400	2243604,48	0,93	2086552,17
2010	30,97	6400	2378220,75	0,93	2211745,30
2011	32,82	6400	2520913,99	0,93	2344450,01
2012	34,79	6400	2672168,83	0,93	2485117,02

Таблица 4. Поступление денежных средств от сдачи в аренду

Год	Арендная плата в месяц (евро за кв.м)	Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)	Годовая арендная плата, евро	Коэффициент заполняемости	Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006	-	-	-	-	-
2007	26,00	5220	814320,00	0,93	757317,60
2008	27,56	5220	1726358,40	0,93	1605513,31
2009	29,21	5220	1829939,90	0,93	1701844,11
2010	30,97	5220	1939736,30	0,93	1803954,76
2011	32,82	5220	2056120,48	0,93	1912192,04
2012	34,79	5220	2179487,70	0,93	2026923,57

В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок и коэффициента заполняемости. В таблице 3 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м²), а в таблице 4 с учетом того, что в 2006 году часть площади (1180 м²) была реализована.

Таблица 5. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 1)

№	Показатели	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	Итого
1.	CF по инвест. деятельности
1.1	оттоки	5760000,00	-	-	-	-	-	-	5760000,00
1.2	притоки	-	-	-	-	-	-	-	-
1.3	CF по инвест деятельности ИТОГО	5760000,00	-	-	-	-	-	-	5760000,00
2.	CF по операционной деятельности
2.1	Притоки:
	- доход от сдачи помещений в аренду	-	928512,00	1968445,44	2086552,17	2211745,30	2344450,01	2485117,02	-
	- доход от условной реализации объекта	-	-	-	-	-	-	9280000,00	9280000,00
2.2	Оттоки:
	- расходы на эксплуатацию	-	317184,00	659742,72	686132,43	713577,73	742120,83	771805,67	-
	- затраты на управление (5%) управляющая компания)	-	30566,40	65435,14	70020,99	74908,38	80116,46	85665,57	-
	- затраты на управление (команда компании)	-	-	-	-	-	-	-	-
	- амортизация	-	57600,00	115200,00	115200,00	115200,00	115200,00	115200,00	-
	- налог на имущество (2.2%)	-	62726,40	122918,40	120384,00	117849,60	115315,20	112780,80	-
2.3	Операционный CF	-	460435,20	1005149,18	1094814,75	1190209,59	1291697,52	1399664,98	-
2.4	Налог на прибыль (20 %)	-	92087,04	201029,84	218962,95	238041,92	258339,50	279933,00	-
2.5	Амортизация (+)	-	57600,00	115200,00	115200,00	115200,00	115200,00	115200,00	-
2.6	Чистый операционный доход	-	425948,16	919319,35	991051,80	1067367,67	1148558,02	10514931,98	-
3.	CF по операционной и инвестиционной деятельности	-5760000,00	425948,16	919319,35	991051,80	1067367,67	1148558,02	10514931,98	-
3.1	CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	-5760000,00	-5334051,84	-4414732,49	-3423680,69	-2356313,02	-1207755,00	9307176,98	-
3.2	Дисконт - фактор (16 %)	1,00	0,86	0,74	0,64	0,55	0,48	0,41	-
3.3	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности	-5760000,00	367196,69	683204,03	634924,94	589497,66	546843,42	4315772,39	-
3.4	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	-5760000,00	-5392803,31	-4709599,28	-4074674,34	-3485176,67	-2938333,25	1377439,14	-
4.	PP - простой срок окупаемости инвестиций	4 года 7 месяцев
5.	DPP - дисконтированный срок окупаемости	5 лет 2 месяца
6.	NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость	1377439,14
7.	IRR - внутренняя норма дохода	21,31%
8.	PI - индекс рентабельности инвестиций	1,24

Таблица 6. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 2)

№	Показатели	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	Итого
1.	CF по инвест деятельности
1.1	оттоки	5 760 000,00	-	-	-	-	-	-	5 760 000,00
1.2	притоки	-	-	-	-	-	-	-	-
1.3	CF по инвест деятельности ИТОГО	5 760 000,00	-	-	-	-	-	-	5 760 000,00
2.	CF по операционной деятельности
2.1	Притоки:
	- доход от сдачи помещений в аренду	-	757 317,60	1 605 513,31	1 701 844,11	1 803 954,76	1 912 192,04	2 026 923,57	-
	- доход от реализации (продажи) 1180 кв.м. в 2006 году	1357000	-	-	-	-	-	-	1 357 000,00
	- доход от условной реализации объекта в 2012	-	-	-	-	-	-	7 569 000,00	7 569 000,00
2.2	Оттоки:
	- расходы на эксплуатацию	-	258 703,20	538 102,66	559 626,76	582 011,83	605 292,31	629 504,00	-
	- затраты на управление (5%) управляющая компания)	-	24 930,72	53 370,53	57 110,87	61 097,15	65 344,99	69 870,97	-
	- затраты на управление (команда компании)	-	-	-	-	-	-	-	-
	- амортизация	-	46 980,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	-
	- налог на имущество (2.2%)	-	51 161,22	100 255,32	98 188,20	96 121,08	94 053,96	91 986,84	-
2.3	Операционный CF	1 357 000,00	375 542,46	819 824,80	892 958,28	970 764,70	1 053 540,79	1 141 601,56	-
2.4	Налог на прибыль (20 %)	271 400,00	75 108,49	163 964,96	178 591,66	194 152,94	210 708,16	228 320,35	-
2.5	Амортизация (+)	-	46 980,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	-
2.6	Чистый операционный доход	1 085 600,00	347 413,97	749 819,84	808 326,62	870 571,76	936 792,63	8 576 241,40	-
3.	CF по операционной и инвестиционной деятельности	-4 674 400,00	347 413,97	749 819,84	808 326,62	870 571,76	936 792,63	8 576 241,40	-
3.1	CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	-4 674 400,00	-4 326 986,03	-3 577 166,19	-2 768 839,57	-1 898 267,81	-961 475,18	7 614 766,23	-
3.2	Дисконт - фактор (16 %)	1,00	0,86	0,74	0,64	0,55	0,48	0,41	-
3.3	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности	-4 674 400,00	299 494,80	557 238,29	517 860,65	480 809,03	446 019,16	3 520 051,86	-
3.4	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	-4 674 400,00	-4 374 905,20	-3 817 666,91	-3 299 806,26	-2 818 997,22	-2 372 978,06	1 147 073,80	-
4.	PP - простой срок окупаемости инвестиций	4 года 7 месяцев
5.	DPP - дисконтированный срок окупаемости	5 лет 2 месяца
6.	NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость	1 147 073,80
7.	IRR - внутренняя норма дохода	21,44%
8.	PI - индекс рентабельности инвестиций	1,20

Таблица 7. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 3)

№	Показатели	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	Итого
1.	CF по инвест деятельности
1.1	оттоки	5 760 000,00	-	-	-	-	-	-	5 760 000,00
1.2	притоки	-	-	-	-	-	-	-	-
1.3	CF по инвест деятельности ИТОГО	5 760 000,00	-	-	-	-	-	-	5 760 000,00
2.	CF по операционной деятельности
	- доход от сдачи помещений в аренду	-	928 512,00	1 968 445,44	2 086 552,17	2 211 745,30	2 344 450,01	2 485 117,02	-
	- доход от условной реализации объекта	-	-	-	-	-	-	9 280 000,00	9 280 000,00
2.2	Оттоки:
	- расходы на эксплуатацию	-	317 184,00	659 742,72	686 132,43	713 577,73	742 120,83	771 805,67	-
	- затраты на управление управляющая компания)	-	-	-	-	-	-	-	-
	- затраты на управление (7 %) (команда компании)	-	42 792,96	91 609,19	98 029,38	104 871,73	112 163,04	119 931,79	-
	- амортизация	-	57 600,00	115 200,00	115 200,00	115 200,00	115 200,00	115 200,00	-
	- налог на имущество (2.2%)	-	62 726,40	122 918,40	120 384,00	117 849,60	115 315,20	112 780,80	-
2.3	Операционный CF	-	448 208,64	978 975,13	1 066 806,36	1 160 246,24	1 259 650,94	1 365 398,75	-
2.4	Налог на прибыль (20 %)	-	89 641,73	195 795,03	213 361,27	232 049,25	251 930,19	273 079,75	-
2.5	Амортизация	-	57 600,00	115 200,00	115 200,00	115 200,00	115 200,00	115 200,00	-
2.6	Чистый операционный доход	-	416 166,91	898 380,10	968 645,08	1 043 396,99	1 122 920,75	10 487 519,00	-
3.	CF по операционной и инвестиционной деятельности	-5 760 000,00	416 166,91	898 380,10	968 645,08	1 043 396,99	1 122 920,75	10 487 519,00	-
3.1	CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом	-5 760 000,00	-5 343 833,09	-4 445 452,98	-3 476 807,90	-2 433 410,91	-1 310 490,16	9 177 028,84	-
3.2	Дисконт - фактор (16 %)	1,00	0,86	0,74	0,64	0,55	0,48	0,41	-
3.3	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности	-5 760 000,00	358 764,58	667 642,76	620 569,91	576 258,87	534 637,18	4 304 520,95	-
3.4	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	-5 760 000,00	-5 401 235,42	-4 733 592,66	-4 113 022,75	-3 536 763,88	-3 002 126,70	1 302 394,25	=C6:J6
4.	PP - простой срок окупаемости инвестиций	4 года 7 месяца
5.	DPP - дисконтированный срок окупаемости	5 лет 2 месяца
6.	NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость	1 302 394,25
7.	IRR - внутренняя норма дохода	21,03%
8.	PI - индекс рентабельности инвестиций	1,23

Таблица 8. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)

№	Показатели	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	Итого
1.	CF по инвест деятельности
1.1	оттоки	5 760 000,00	0	-	-	-	-	-	5 760 000,00
1.2	притоки	-	-	-	-	-	-	-	-
1.3	CF по инвест деятельности ИТОГО	5 760 000,00	-	-	-	-	-	-	5 760 000,00
2.	CF по операционной деятельности
2.1	Притоки:
	- доход от сдачи помещений в аренду	-	757 317,60	1 605 513,31	1 701 844,11	1 803 954,76	1 912 192,04	2 026 923,57	-
	- доход от реализации 1180 кв.м. в 2006 году	1357000	-	-	-	-	-	-	1 357 000,00
	- доход от условной реализации объекта	-	-	-	-	-	-	7 569 000,00	7 569 000,00
2.2	Оттоки:
	- расходы на эксплуатацию	-	258 703,20	538 102,66	559 626,76	582 011,83	605 292,31	629 504,00	-
	- затраты на управление управляющая компания)	-	-	-	-	-	-	-	-
	- затраты на управление (7 %) (команда компании)	-	34 903,01	74 718,75	79 955,21	85 536,00	91 482,98	97 819,36	-
	- амортизация	-	46 980,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	-
	- налог на имущество (2.2%)	-	51 161,22	100 255,32	98 188,20	96 121,08	94 053,96	91 986,84	-
2.3	Операционный CF	1 357 000,00	365 570,17	798 476,59	870 113,93	946 325,84	1 027 402,79	1 113 653,36	-
2.4	Налог на прибыль (20 %)	271 400,00	73 114,03	159 695,32	174 022,79	189 265,17	205 480,56	222 730,67	-
2.5	Амортизация (+)	-	46 980,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	93 960,00	-
2.6	Чистый операционный доход	1 085 600,00	339 436,14	732 741,27	790 051,15	851 020,67	915 882,23	8 553 882,69	-
3.	CF по операционной и инвестиционной деятельности	-4 674 400,00	339 436,14	732 741,27	790 051,15	851 020,67	915 882,23	8 553 882,69	-
3.1	CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом	-4 674 400,00	-4 334 963,86	-3 602 222,59	-2 812 171,45	-1 961 150,77	-1 045 268,54	7 508 614,15	-
3.2	Дисконт - фактор (16 %)	1,00	0,86	0,74	0,64	0,55	0,48	0,41	-
3.3	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности	-4 674 400,00	292 617,36	544 546,13	506 152,33	470 011,14	436 063,45	3 510 874,90	-
3.4	Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	-4 674 400,00	-4 381 782,64	-3 837 236,51	-3 331 084,18	-2 861 073,04	-2 425 009,59	1 085 865,31	-
4.	PP - простой срок окупаемости инвестиций	4 года 8 месяцев
5.	DPP - дисконтированный срок окупаемости	5 лет 2 месяца
6.	NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость	1 085 865,31
7.	IRR - внутренняя норма дохода	21,15%
8.	PI - индекс рентабельности инвестиций	1,19

Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам
Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость	1377439,14	1147073,80	1302394,25	1085865,31
IRR - внутренняя норма дохода	21, 31%	21,44%	21,03%	21,15%
PP - простой срок окупаемости инвестиций	4 года 7 месяцев	4 года 7 месяцев	4 года 7 месяцев	4 года 8 месяцев
DPP - дисконтированный срок окупаемости	5 лет 2 месяца	5 лет 2 месяца	5 лет 2 месяца	5 лет 2 месяца
PI - индекс рентабельности инвестиций	1,24	1,20	1,23	1,19

Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.

Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет высокую ожидаемую доходность.

Наиболее приближенным к 1 варианту по всем показателям является 3 вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.

Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.

4. Анализ чувствительности

Метод «анализ чувствительности» показывает, как измениться показатель «Чистая текущая стоимость» (NPV) от колебаний основных факторов, представленных в таблице 10.

Таблица 10. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности

№	Показатели	Базовое значение	Выбранные границы
1	Ставка дисконтирования, % в год	16%	13% ч 22%, шаг 1%
2	Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 в месяц - темп прироста % в год	26 евро - 6%	3 % ч 9%, шаг 1%
3	Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 / месяц - темп прироста % в год	8,26 евро - 4%	0% ч 7%, шаг 1%
4	Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта в % от арендопригодной площади в год	0,93 - 7%	4% ч 17%, шаг 1%

Для простоты расчетов была сделаны вспомогательные таблицы

Таблица 11. Значение коэффициентов дисконтирования

	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
13%	-	0,8850	0,7831	0,6931	0,6133	0,5428	0,4803
14%	-	0,8772	0,7695	0,6750	0,5921	0,5194	0,4556
15%	-	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972	0,4323
16%	-	0,8621	0,7432	0,6407	0,5523	0,4761	0,4104
17%	-	0,8547	0,7305	0,6244	0,5337	0,4561	0,3898
18%	-	0,8475	0,7182	0,6086	0,5158	0,4371	0,3704
19%	-	0,8403	0,7062	0,5934	0,4987	0,4190	0,3521
20%	-	0,8333	0,6944	0,5787	0,4823	0,4019	0,3349
21%	-	0,8264	0,6830	0,5645	0,4665	0,3855	0,3186
22%	-	0,8197	0,6719	0,5787	0,4514	0,3700	0,3033

Таблица 12. Значение арендной платы при изменении темпа прироста

вариант (1, 3)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
3%	-	928512	1912734,72	1970116,76	2029220,26	2090096,87	2152799,78
4%	-	928512	1931304,96	2008557,16	2088899,44	2172455,42	2259353,64
5%	-	928512	1949875,20	2047368,96	2149737,41	2257224,28	2370085,49
6%	-	928512	1 968 445,44	2 086 552,17	2 211 745,30	2 344 450,01	2 485 117,02
7%	-	928512	1987015,68	2126106,78	2274934,25	2434179,65	2604572,23
8%	-	928512	2005585,92	2166032,79	2339315,42	2526460,65	2728577,50
9%	-	928512	2024156,16	2206330,21	2404899,93	2621340,93	2857261,61
вариант (2 ,4)
3%	-	757 317,60	1560074,26	1606876,48	1655082,78	1704735,26	1755877,32
4%	-	757 317,60	1575220,61	1638229,43	1703758,61	1771908,95	1842785,31
5%	-	757 317,60	1590366,96	1669885,31	1753379,57	1841048,55	1933100,98
6%	-	757 317,60	1 605 513,31	1 701 844,11	1 803 954,76	1 912 192,04	2 026 923,57
7%	-	757 317,60	1620659,66	1734105,84	1855493,25	1985377,78	2124354,22
8%	-	757 317,60	1635806,02	1766670,50	1908004,14	2060644,47	2225496,03
9%	-	757 317,60	1650952,37	1799538,08	1961496,51	2138031,19	2330454,00

Таблица 13. Значение расходов на эксплуатацию при изменении темпа прироста

Расходы на эксплуатацию (вариант 1 и 3)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
0%	-	317184,00	634368,00	634368,00	634368,00	634368,00	634368,00
1%	-	317184,00	640711,68	647118,80	653589,98	660125,88	666727,14
2%	-	317184,00	647055,36	659996,47	673196,40	686660,32	700393,53
3%	-	317184,00	653399,04	673001,01	693191,04	713986,77	735406,38
4%	-	317184,00	659742,72	686132,43	713577,73	742120,83	771805,67
5%	-	317184,00	666086,40	699390,72	734360,26	771078,27	809632,18
6%	-	317184,00	672430,08	712775,88	755542,44	800874,98	848927,48
7%	-	317184,00	678773,76	726287,92	777128,08	831527,04	889733,94
Расходы на эксплуатацию (вариант 2 и 4)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
0%	-	258703,20	517406,40	517406,40	517406,40	517406,40	517406,40
1%	-	258703,20	522580,46	527806,27	533084,33	538415,17	543799,33
2%	-	258703,20	527754,53	538309,62	549075,81	560057,33	571258,47
3%	-	258703,20	532928,59	548916,45	565383,94	582345,46	599815,83
4%	-	258703,20	538 102,66	559 626,76	582 011,83	605 292,31	629 504,00
5%	-	258703,20	543276,72	570440,56	598962,58	628910,71	660356,25
6%	-	258703,20	548450,78	581357,83	616239,30	653213,66	692406,48
7%	-	258703,20	553624,85	592378,59	633845,09	678214,24	725689,24

Таблица 14. Значение арендной платы при изменении коэффициента недозагрузки

вариант (1,3)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
4%	-	958464,00	2031943,68	2153860,30	2283091,92	2420077,43	2565282,08
5%	-	948480,00	2010777,60	2131424,26	2259309,71	2394868,29	2538560,39
6%	-	938496,00	1989611,52	2108988,21	2235527,50	2369659,15	2511838,70
7%	-	928512	1 968 445,44	2 086 552,17	2 211 745,30	2 344 450,01	2 485 117,02
8%	-	918528,00	1947279,36	2064116,12	2187963,09	2319240,87	2458395,33
9%	-	908544,00	1926113,28	2041680,08	2164180,88	2294031,73	2431673,64
10%	-	898560,00	1904947,20	2019244,03	2140398,67	2268822,59	2404951,95
11%	-	888576,00	1883781,12	1996807,99	2116616,47	2243613,45	2378230,26
12%	-	878592,00	1862615,04	1974371,94	2092834,26	2218404,31	2351508,57
13%	-	868608,00	1841448,96	1951935,90	2069052,05	2193195,17	2324786,89
14%	-	858624,00	1820282,88	1929499,85	2045269,84	2167986,03	2298065,20
15%	-	848640,00	1799116,80	1907063,81	2021487,64	2142776,89	2271343,51
16%	-	838656,00	1777950,72	1884627,76	1997705,43	2117567,75	2244621,82
17%	-	828672,00	1756784,64	1862191,72	1973923,22	2092358,61	2217900,13
вариант (2,4)
4%	-	781747,20	1657304,06	1756742,31	1862146,85	1973875,66	2092308,20
5%	-	773604,00	1640040,48	1738442,91	1842749,48	1953314,45	2070513,32
6%	-	765460,80	1622776,90	1720143,51	1823352,12	1932753,25	2048718,44
7%	-	757 317,60	1605513,31	1701844,11	1803954,76	1912192,04	2026923,57
8%	-	749174,40	1588249,73	1683544,71	1784557,39	1891630,84	2005128,69
9%	-	741031,20	1570986,14	1665245,31	1765160,03	1871069,63	1983333,81
10%	-	732888,00	1553722,56	1646945,91	1745762,67	1850508,43	1961538,93
11%	-	724744,80	1536458,98	1628646,51	1726365,31	1829947,22	1939744,06
12%	-	716601,60	1519195,39	1610347,12	1706967,94	1809386,02	1917949,18
13%	-	708458,40	1501931,81	1592047,72	1687570,58	1788824,81	1896154,30
14%	-	700315,20	1484668,22	1573748,32	1668173,22	1768263,61	1874359,43
15%	-	692172,00	1467404,64	1555448,92	1648775,85	1747702,40	1852564,55
16%	-	684028,80	1450141,06	1537149,52	1629378,49	1727141,20	1830769,67
17%	-	675885,60	1432877,47	1518850,12	1609981,13	1706580,00	1808974,79

Итоговые таблицы по показателям:

Таблица 15. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования

Процент	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
13%	2352300,29	1942194,85	2269933,32	1875014,30
14%	2008910,81	1662117,81	1929098,05	1597020,54
15%	1684362,37	1397408,00	1606988,12	1334299,63
16%	1377439,14	1 147 073,80	1 302 394,25	1 085 865,31
17%	1087014,27	910195,95	1014195,69	850803,31
18%	812042,69	685922,26	741353,10	628266,07
19%	551554,47	473461,56	482901,89	417466,81
20%	304648,87	272079,18	237946,30	217674,91
21%	70488,77	81092,35	5653,90	28211,42
22%	-123957,97	-77503,27	-187630,40	-129436,09

Показатели	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
Стандартное отклонение	837367,59	682977,94	830968,39	677758,59
Среднее значение	1012480,37	849404,25	940283,42	790518,62
Коэффициент вариации	0,83	0,80	0,88	0,86

График 1. Влияние изменения ставки дисконтирования на NPV

Таблица 16. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной платы

Процент	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
3%	1016969,46	853 065,72	949513,4074	798 046,88
4%	1134263,54	948 733,70	1064338,137	891 700,79
5%	1254400,27	1 046 720,22	1181945,68	987 624,44
6%	1377439,14	1 147 073,80	1 302 394,25	1 085 865,31
7%	1503440,52	1 249 843,67	1425742,971	1 186 471,61
8%	1632465,69	1 355 079,83	1552051,816	1 289 492,27
9%	1764576,82	1 462 832,97	1681381,662	1 394 976,92

Показатели	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
Стандартное отклонение	269182,71	219552,1457	263515,7019	214929,9952
Среднее значение	1383365,1	1 151 907,13	1308195,418	1 090 596,89
Коэффициент вариации	0,19	0,19	0,20	0,20

График 2. Влияние изменения арендной платы на NPV

Таблица 17. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию

Процент	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
0%	1532084,25	1 273 206,22	1453783,68	1 209 342,31
1%	1494810,33	1 242 804,67	1417294,47	1 179 580,80
2%	1456624,50	1 211 659,35	1379912,55	1 149 091,17
3%	1417507,34	1 179 754,42	1341618,91	1 117 857,92
4%	1377439,14	1 147 073,80	1 302 394,25	1 085 865,31
5%	1336399,88	1 113 601,15	1262218,97	1 053 097,35
6%	1294369,23	1 079 319,90	1221073,18	1 019 537,81
7%	1251326,58	1 044 213,24	1178936,69	985 170,23

Показатели	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
Стандартное отклонение	98248,43	80133,87	96180,04	78446,85
Среднее значение	1395070,16	1161454,09	1319654,09	1099942,86
Коэффициент вариации	0,07	0,07	0,07	0,07

График 3. Влияние изменения расходов на эксплуатацию на NPV

Таблица 18. Анализ чувствительности NPV к изменению коэффициента недозагрузки

Процент	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
4%	1548018,20	1 286 202,35	1469382,17	1 222 064,84
5%	1491158,51	1 239 826,16	1413719,53	1 176 664,99
6%	1434298,82	1 193 449,98	1358056,89	1 131 265,15
7%	1377439,14	1 147 073,80	1 302 394,25	1 085 865,31
8%	1320579,45	1 100 697,62	1246731,61	1 040 465,47
9%	1263719,77	1 054 321,43	1191068,97	995 065,62
10%	1206860,07	1 007 945,25	1135406,32	949 665,78
11%	1150000,39	961 569,07	1079743,69	904 265,95
12%	1093140,70	915 192,89	1024081,04	858 866,10
13%	1036281,02	868 816,71	968418,41	813 466,26
14%	979421,33	822 440,53	912755,76	768 066,42
15%	922561,65	776 064,34	857093,12	722 666,58
16%	865701,96	729 688,16	801430,48	677 266,74
17%	808842,27	683 311,98	745767,84	631 866,90

Показатели	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
Стандартное отклонение	237861,13	194005,49	232853,53	189921,16
Среднее значение	1178430,23	984757,16	1107575,01	926965,87
Коэффициент вариации	0,20	0,20	0,21	0,20

График 4. Влияние изменения коэффициента недозагрузки на NPV

В условиях нестабильной ситуации субъекты инвестиционной деятельности должны учитывать факторы, которые могут привести к убыткам. Для учета этих убытков при оценке инвестиционного проекта может быть использован анализ чувствительности, цель которого состоит в сравнительном анализе влияния различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности проекта, в нашем случае, это чистая приведенная стоимость.

При анализе чувствительности проекта «Строительство бизнес-центра класса «В» Приморский» мы рассматривали изменения ставки дисконтирования, арендной платы (при изменении темпов прироста и коэффициента недозагрузки) и эксплуатационных расходов. Проведенный анализ показал, что при всех возможных колебаниях исходных значений выше перечисленных показателей, наилучшим вариантом реализации инвестиционного проекта является вариант №1.

2.1 Учет инфляции

Инфляция во многих случаях существенно влияет на величину эффективности ИП, условия финансовой реализуемости, потребность в финансировании и эффективность участия в проекте собственного капитала. Это влияние особенно заметно для проектов с растянутым во времени инвестиционным циклом (например, в добывающей промышленности) или (и) требующих значительной доли заемных средств, или (и) реализуемых с одновременным использованием нескольких валют (многовалютные проекты). Поэтому при оценке эффективности инфляцию следует учитывать. Помимо этого, инфляция должна учитываться при исследовании влияния на реализуемость и эффективность проектов неопределенности и риска.

Учет инфляции осуществляется с использованием:

- общего индекса внутренней рублевой инфляции, определяемого с учетом систематически корректируемого рабочего прогноза хода инфляции;

- прогнозов валютного курса рубля;

- прогнозов внешней инфляции;

- прогнозов изменения во времени цен на продукцию и ресурсы (в том числе газ, нефть, энергоресурсы, оборудование, строительно-монтажные работы, сырье, отдельные виды материальных ресурсов), а также прогнозов изменения уровня средней заработной платы и других укрупненных показателей на перспективу;

- прогноза ставок налогов, пошлин, ставок рефинансирования ЦБ РФ и других финансовых нормативов государственного регулирования.

Для описания влияния инфляции на эффективность ИП используются следующие показатели:

- общий индекс инфляции за период от начальной точки (точки 0, в качестве которой можно принять момент разработки проектной документации, начало или конец нулевого шага, момент приведения t⁰, начало нулевого шага или иной момент) до конца m-го шага расчета GJ(t_m,0) или GJ_m (базисный общий индекс инфляции). Он отражает отношение среднего уровня цен в конце m-го шага к среднему уровню цен в начальный момент времени. Если в качестве начальной точки принят конец нулевого шага, GJ₀ = 1;

- общий индекс инфляции за m-й шаг J_m, отражающий отношение среднего уровня цен в конце шага m-1(цепной общий индекс инфляции).

Если в качестве начальной точки принято начало нулевого шага, GJ₀=J₀;

- темп (уровень, норма) общей инфляции за этот шаг i_m, выражаемый обычно в процентах в год (или месяц);

- средний базисный индекс инфляции на m-м шаге MJ_m, отражающий отношение среднего уровня цен в середине m-го шага к среднему уровню цен в начальный момент.

Разновидностью индексов цен является индекс переоценки основных фондов, отражающий изменение балансовой и остаточной стоимости фондов при периодически (по существующим правилам - один раз в год) проводимой их переоценке (необходимость учета переоценки обусловлена, в частности, тем, что она влияет на стоимость имущества, размеры амортизации и другие важные показатели проекта). Различаются цепной индекс переоценки, отражающий увеличение стоимости фондов при данной переоценке, и базисный индекс, отражающий аналогичное изменение по сравнению со стоимостью в начальной точке. В расчетах эффективности могут использоваться как усредненные, так и дифференцированные по видам основных фондов индексы переоценки.

Инфляция называется равномерной, если темп общей инфляции i_m не зависит от времени (при дискретном расчете - от номера m-го шага).

Величины индексов и темпов инфляции зависят от вида используемой валюты (рубли или какой-либо вид инвалюты).

Для многовалютных проектов дополнительно необходимо знать базисные GJ^c(t_m,0) либо цепные J^c(t_m) индексы (или темпы) изменения валютного курса для всех шагов расчета m или, что эквивалентно, индексы внутренней инфляции иностранной валюты для этих шагов. Базисный индекс внутренней инфляции иностранной валюты определяется формулой

где GJ(t,0) - базисный общий индекс рублевой инфляции;

GJ^$(t,0) - базисный индекс роста валютного курса для валюты данного вида;

GJ^c(t,0) - базисный индекс инфляции инвалюты данного вида.