Главная
База знаний "Allbest"
Геология, гидрология и геодезия
Кадастровая оценка схемы комплексного использования и охраны водных объектов
Кадастровая оценка схемы комплексного использования и охраны водных объектов
Разработка методики обоснования эффективности хозяйственного освоения территории водного объекта на основе кадастровой оценки. Схемы комплексного использования и охраны искусственного водоема. Формирование перечня потенциальных видов водопользования.
| Рубрика | Геология, гидрология и геодезия |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.10.2017 |
| Размер файла | 4,5 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
5-я группа. Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории.
6-я группа. Инженерно-геологические условия строительства и степень поврежденности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера [42, 43].
Государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения
Государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения проводится в соответствии с положениями Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения [44].
Для целей проведения кадастровой оценки земли промышленности и иного специального назначения разбиваются на шесть групп по видам функционального использования. Ввиду достаточно большого перечня земельных участков, входящих в каждую из шести групп, остановимся лишь на двух группах, имеющих отношение к водохозяйственному комплексу. В первую группу, наряду с другими участками, входят и земли, предоставленные для размещения гидроэлектростанций и обслуживающих их сооружений и объектов. Кадастровая стоимость таких земельных участков, устанавливается равной их рыночной стоимости, определённой в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. В четвёртую группу, наряду с другими участками, входят земли искусственно созданных внутренних водных путей и береговой полосы. Удельные показатели кадастровой стоимости таких земельных участков, рассчитываются исходя из значений показателей стоимости земельных участков категории и вида использования, граничащих с ними [45].
Отдельные положения данной методики об определении удельных показателей кадастровой стоимости искусственно созданных внутренних водных путей и береговой полосы могут быть использованы при создании методики кадастровой оценки земель водохозяйственного комплекса.
Государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых природных территорий и объектов
К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения [38].
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется в следующем порядке:
- определение перечня земельных участков;
- кластеризация земельных участков (на уровне субъекта РФ);
- определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков;
- определение рыночной стоимости эталонных земельных участков;
- определение кадастровой стоимости земельных участков путем корректировки рыночной стоимости эталонного земельного участка соответствующего кластера [46].
Подсчет стоимости оценки таких земель проблематичен в связи со сложностью учёта множества функций, выполняемых ими, их социальной значимостью и полезностью для общества в целом.
Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда
Кадастровая стоимость земель лесного фонда до отмены методики по её расчёту определялась в три этапа:
- первый этап - в пределах оценочных зон и территорий субъектов Российской Федерации;
- второй этап - в пределах территорий лесхозов;
- третий этап - в пределах участков лесных земель в границах лесхозов [47].
Кадастровая стоимость лесных земель, как земель находящихся вне черты населённых пунктов, определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.
Основным отличием земельной ренты, получаемой при использовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении сельского хозяйства или использовании земли в городах, является длительный период времени, проходящий от момента создания лесных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в сельском хозяйстве урожаи получают каждый год или несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет [48].
Существующие методики оценки земель лесного фонда ориентированы на наличие данных о доходе от хозяйственного использования лесных земель.
Государственная кадастровая оценка земель водного фонда
Подобно землям сельскохозяйственного назначения и промышленности и иного специального назначения, государственная кадастровая оценка земель водного фонда, согласно положениям Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, проводится по шести группам (рисунок 1.5) [48].
Для земельных участков первой группы кадастровая стоимость земельных участков, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района [49].
Удельные показатели кадастровой стоимости участков, отнесенных к третьей группе, рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности к соответствующей группе [44].
Для четвертой группы удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.
Рисунок 1.7 - Группы земель водного фонда
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений [49].
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, отнесенных Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов к соответствующей группе [46].
Некоторые положения данной методики, относительно определения удельных показателей кадастровой стоимости прибрежной полосы, могут быть использованы для создания методики кадастровой оценки земель водохозяйственного комплекса.
Государственная кадастровая оценка земель запаса не проводится, так как их использование допускается только после перевода их в другую категорию [38].
1.6 Выводы по главе 1
1. На сегодняшний день существуют все предпосылки для разработки методики государственной кадастровой оценки земель, относящихся к водохозяйственному комплексу водного объекта.
2. Существующие на данный момент методики кадастровой оценки земель полностью не подходят для проведения оценки земель водохозяйственного комплекса водохранилищ. Однако отдельные их положения могут быть использованы при проведении данной оценки. Методики кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, земель водного фонда и земель сельскохозяйственного назначения могут являться основой для разработки методики кадастровой оценки земель, используемой в целях модернизации схем комплексного использования и охраны водных объектов, на примере водохранилищ комплексного назначения.
3. Задачей исследования в дальнейшем является разработка методики, которая будет учитывать специфические особенности земельных участков, относящихся к водохозяйственному комплексу водохранилища комплексного назначения, а именно: обширный круг предполагаемых пользователей такого земельного участка и расчет экономического эффекта для каждого из них от использования такого земельного массива.
2. МЕТОДИКА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ВОДОХОЗЯЙСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ВОДОХРАНИЛИЩ КОМПЛЕКСНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1 Выбор и обоснование подхода к разработке методики
Земельный кодекс РФ устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, при разработке методики кадастровой оценки земель водохранилищ комплексного назначения, необходимо рассмотреть основные подходы к рыночной оценке земель [38].
Земная поверхность является основой любого существования и остается неизменной на протяжении жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земли каждый земельный участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Постоянство земной поверхности также позволяет сделать естественное допущение, что она переживет производимые на ней разработки и возводимые человеком сооружения. Уникальные свойства земли позволяют говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, необходимо оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности.
Таким образом, рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [51].
Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии «наиболее эффективного использования», выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений.
Кроме рыночной стоимости, существуют другие виды стоимости недвижимого имущества, отличных от рыночной (рисунок 2.1) [52].
Рисунок 2.1 - Виды стоимости недвижимого имущества, отличные от рыночной
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и наиболее доходным [43].
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка [45].
К оценке объекта недвижимости существует три основных подхода:
1) затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
2) сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
3) доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [42, 53, 54].
В рамках каждого из указанных подходов к оценке существуют способы расчёта стоимости объекта - методы оценки. Для оценки стоимости земельных участков в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков предложено шесть методов оценки (рисунок 2.2) [45].
Рисунок 2.2 - Методы оценки земельного участка
Рассмотрим возможность создания методики кадастровой оценки земель водохозяйственного комплекса водохранилищ комплексного назначения, на основе каждого из приведённых методов подробнее.
2.1.1 Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями или, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями или сооружениями. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов [45].
Элементами сравнения являются факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками (рисунок 2.3).
Рисунок 2.3 - Факторы стоимости объекта оценки
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Данный метод, как основа создания методики, не подходит, ввиду условий своего применения, а, именно, наличия информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами исследуемого. Из-за уникальности каждого водохранилища комплексного назначения, не представляется возможным подобрать достаточное количество объектов-аналогов для расчета стоимости земельных участков водохозяйственного комплекса.
2.1.2 Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
6) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка [45].
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Также, при определении стоимости учитывается величина накопленного износа улучшений, как физического, так и экономического.
Данный метод определения стоимости земельного участка не подходят для поставленной цели, ввиду своего применения лишь для застроенных земельных участков. Застройка земельных участков водохранилищ не представляется возможной.
2.1.3 Метод распределения
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
6) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости [45].
Данный метод определения стоимости земельного участка не подходят для поставленной цели, ввиду своего применения лишь для застроенных земельных участков.
2.1.4 Метод капитализации земельной ренты
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки как застроенных, так и не незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты [45].
Капитализация земельной ренты -- это определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих, равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом, величин земельной ренты за равные периоды времени. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Данный метод подходит в качестве основы разрабатываемой методики, ввиду условия своего применения.
2.1.5 Метод остатка
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4) расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты [45].
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход будет равен разности потенциального валового дохода, потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.
Метод остатка, как основа создания методики, не подходит, ввиду условия своего применения. Аналогично методу сравнения продаж, для расчётов методом остатка необходим подбор объектов-аналогов.
2.1.6 Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;
2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
4) определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка [45].
Источником доходов от земельного участка может быть сдача в аренду, хозяйственное использование, либо продажа земельного участка в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод предполагаемого использования, наравне с методом капитализации земельной ренты, подходит для поставленных нами задач.
Таким образом, из перечисленных методов оценки для определения стоимости и доходов с земельного массива водохранилища комплексного использования, выбрана комбинация метода предполагаемого использования и метода капитализации земельной ренты.
2.2 Формирование перечня потенциальных видов водопользования водохранилища комплексного назначения, учитываемых при разработке методики
Как было указано выше, водопользование в Российской Федерации осуществляется в следующих целях:
1) для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
2) для целей сброса сточных вод или дренажных вод;
3) использование водохранилищ;
4) для целей производства электрической энергии;
5) для целей водного и воздушного транспорта;
6) для сплава древесины;
7) для лечебных и оздоровительных целей;
8) для рекреационных целей;
9) для целей рыболовства и охоты;
10) для разведки и добычи полезных ископаемых;
11) для обеспечения пожарной безопасности;
12) в целях обеспечения защиты исконной среды обитания и традиционного образа жизни в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации [7].
Необходимо провести отсев водопользователей, которые не могут осуществлять свою хозяйственную деятельность на водохранилище комплексного использования.
Использование водных объектов для лечебных и оздоровительных целей. Земли лечебно-оздоровительных местностей относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов. Использование таких земель для иных целей ограничивается или вообще запрещается. Закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в земли водного фонда допускает лишь в случае утраты ими особого оздоровительного значения. А в случае утраты оздоровительного значения, водоём непригоден к использованию для оздоровительных целей [55].
Использование водных объектов для обеспечения пожарной безопасности. Для этих целей водопотребление осуществляется в достаточно малых количествах и, в соответствии с положениями Водного кодекса [7], осуществляется бесплатно, таким образом доход от земельного участка получатся не будет.
Использование водных объектов для разведки и добычи полезных ископаемых может быть частично или полностью запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей природной среде [35].
Так же следует исключить из списка пункт «использование водохранилищ», так как речь идёт о водопользовании на самих водохранилищах.
Таким образом, водохранилища комплексного назначения могут быть использованы:
1. для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (сюда включим питьевое водоснабжение, хозяйственно-бытовое водоснабжение и водоснабжение для целей сельского хозяйства);
2. для целей сброса сточных вод или дренажных вод;
3. для целей производства электрической энергии;
4. для целей водного и воздушного транспорта;
5. для сплава древесины;
6. для рекреационных целей;
7. для целей рыболовства и охоты.
2.3 Алгоритм расчета кадастровой стоимости
Стоимость земель в составе водохозяйственного комплекса водохранилища, а соответственно доход, получаемый с них согласно наиболее эффективному использованию можно рассчитать по формуле:
, (руб) (2.1)
где V - стоимость на данный момент (текущая стоимость);
I - доход;
R - норма прибыли, или ставка капитализации [45,53].
На рисунке 2.4 показано соотношение между величинами дохода, нормы капитализации и стоимости.
Рисунок 2.4 - Соотношение между величинами дохода, нормы капитализации и стоимости
Исходя из вышесказанного, для расчетов необходимы предполагаемые доходы от использования водохранилища по каждому из водопользователей и ставка капитализации.
Ставка капитализации (норма прибыли) при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам. Ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли. В диссертационной работе С.Е. Ушаковой [56] рекомендуется диапазон значения ставки капитализации для расчетов в пределах 3 - 8 %. Это обусловлено мировым опытом так как в большинстве развитых стран денежные инвестиции в водное хозяйство считаются не рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории.
Таким образом, суммарный (общий) доход от каждого из выбранных видов водопользования будет рассчитываться по формуле:
, (руб) (2.2)
где I1 - предполагаемый доход водохранилища в целях питьевого водоснабжения;
I2 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях хозяйственно-бытового водоснабжения;
I3 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях орошения земель;
I4 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях сброса сточных или дренажных вод;
I5 - предполагаемый доход от использования водохранилища для целей производства электрической энергии;
I6 - предполагаемый доход от использования водохранилища для целей водного и воздушного транспорта;
I7 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях сплава древесины;
I8 - предполагаемый доход от использования водохранилища для рекреационных целей;
I9 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях рыболовства и охоты.
Согласно положению 7 «Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», [47], о том, что государственная кадастровая оценка категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства или сохранения и поддержания ценности их природного потенциала, следует, что доход от использования земельного участка можно вычислить, зная его кадастровую стоимость.
Также Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель водного фонда [49], в которых почти для каждого из видов водопользования в границах прибрежной полосы приведён способ расчёта кадастровой стоимости.
Методика расчета общей доходности с водохранилища комплексного использования основа на кадастровой оценке земельных участков, относящихся к каждому водопользованию. Для каждого из водопользователей на схеме (рисунок 2.5) примерно показана используемая им часть земельного участка на водохранилище комплексного назначения.
Рисунок 2.5 - Схема земельных участков, относящихся к водопользователям
На схеме цифрами показаны земельного участка под водохранилищем, используемые: 1 - для питьевого водоснабжения; 2 - для хозяйственно-бытового водоснабжения; 3 - для водоснабжения в целях сельского хозяйства; 4 - для целей сброса сточных вод или дренажных вод; 5 - для целей производства электрической энергии; 6 - для целей водного и воздушного транспорта; 7 - для сплава древесины; 8 - для рекреационных целей; 9 - для целей рыболовства и охоты.
В качестве исходной информации для расчётов могут быть использованы данные территориальных органов Федеральной службы государственной статистики, государственного кадастра недвижимости.
2.3.1 Расчет предполагаемого дохода от использования водохранилища в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
Данный вид водопользования можно разделить на следующие три:
- питьевое водоснабжение;
- хозяйственно-бытовое водоснабжение;
- орошение земель.
К занятой участником водохозяйственного комплекса можно отнести площади, занятые самим водозаборным сооружением, используемую территорию и сооружения, способствующие предотвращению загрязнения воды, изымаемой для водоснабжения, в том числе и вредного воздействия уже отработанных вод и отходов. Кадастровая стоимость 1 м2, земель для установления зон охраны водозаборов в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района [49].
Для определения используемой площади необходимо использовать границы зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, устанавливаемые в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 [13]. Граница земельного участка устанавливается в соответствии с границей второго пояса зоны санитарной охраны водоёмов, в радиусе 1000 м от береговой линии места водозабора.
На основе вышесказанного, предполагаемый доход от использования водохранилища в целях питьевого водоснабжения будет равен:
, (руб) (2.3)
где I1 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях питьевого водоснабжения;
V1 - удельный показатель кадастровой стоимости зоны охраны водозабора;
S1 - площадь, используемая водопользователем;
R - ставка капитализации.
Для расчета предполагаемого дохода от использования водохранилища в целях хозяйственно-бытового водоснабжения целесообразно применить формулу (2.3) так как часто водозабор для хозяйственно-бытовых целей совмещен с питьевым. Таким образом получаем:
, (руб) (2.4)
где I2 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях питьевого водоснабжения;
V2 - удельный показатель кадастровой стоимости зоны охраны водозабора, V2 = V1 при совмещении водозаборов;
S2 - площадь, используемая водопользователем S2 = S1 при совмещении водозаборов;
R - ставка капитализации.
Предполагаемый доход от использования водохранилища в целях орошения сельскохозяйственных культур:
, (руб)(2.5)
где I3 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях орошения сельскохозяйственных культур;
F - рыночная стоимость сельскохозяйственной продукции;
P - прирост урожайности в сравнении без орошаемого земледелия;
S3 - площадь, подвергаемая орошению ресурсами водного объекта.
2.3.2 Расчет предполагаемого дохода от использования водохранилища в целях (водоприемника) сброса сточных или дренажных вод
Земельный участок водохранилища, предполагаемый к использованию в целях сброса сточных и дренажных вод, относится к землям, предназначенным для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов. Кадастровая стоимость 1 м2, этих земель в пределах административного района устанавливается исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района [49].
В доходность водопользователя так же входит плата за использования водного объекта в целях сброса сточных вод.
Границы используемого для этих целей участка устанавливаются в границах ближайшего к месту выпуска сточных вод пункта производственного контроля за сбросом в радиусе 500 м от места сброса [57]. Таким образом, доход от использования водохранилища рассчитывается по формуле:
, (руб) (2.6)
где I4 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях питьевого водоснабжения;
V4 - удельный показатель кадастровой стоимости зоны охраны водозабора (V4 = V1 = V2);
S4 - площадь, используемая водопользователем, если мест сброса несколько, то вычисляется общая площадь;
R - ставка капитализации.
2.3.3 Расчет предполагаемого дохода от использования водохранилища для целей производства электрической энергии
Доход от энергетического использования земельного участка можно рассчитать, основываясь на удельных показателях кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения для данного административного района или субъекта РФ, таким образом доход от производства электрической энергии можно рассчитать по формуле:
, (руб) (2.7)
где I5 - предполагаемый доход от использования водохранилища для целей производства электрической энергии;
V5 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка под электростанцией;
S5 - площадь занимаемая станцией и плотиной;
R - ставка капитализации.
2.3.4 Расчет предполагаемого дохода от использования водохранилища для целей водного и воздушного транспорта
Кадастровая стоимость 1 м2, земель водного и воздушного транспорта рассчитывается в соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» [44]. Кадастровая стоимость земельных участков искусственно созданных внутренних водных путей рассчитывается исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории или вида использования, граничащих с указанными земельными участками. В качестве используемой площади, можно использовать границы зоны судоходства.
Границы зоны судоходства - места, где обеспечены гарантированные габариты судовых ходов для транспорта, использующего водохранилище. Границы зоны судоходства могут быть определены с использованием картографических материалов по фарватеру. В зону судоходства не включаются зоны охраны водозабора, рекреации и сброса сточных вод, таким образом формула для расчёта дохода будет следующей:
, (руб) (2.8)
где I6 - предполагаемый доход от использования водохранилища для целей водного и воздушного транспорта;
V6 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка водного и воздушного транспорта, рассчитываемый исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости соседних земельных участков;
S6 - площадь зоны судоходства, определяемая по фарватеру;
R - ставка капитализации.
2.3.5 Расчет предполагаемого дохода от использования водохранилища в целях сплава древесины
Кадастровая стоимость земельных участков искусственно созданных внутренних водных путей рассчитывается исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и вида использования, граничащих с указанными земельными участками [49].
Формула для расчёта аналогична формуле расчета использования водохранилища в целях воздушного и водного транспорта, таким образом:
, (руб) (2.9)
где I7 - предполагаемый доход от использования водохранилища для целей сплава древесины;
V7 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка водного и воздушного транспорта, рассчитываемый исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости соседних земельных участков;
S7 - площадь зоны лесосплава;
R - ставка капитализации.
2.3.6 Вычисление предполагаемого дохода от использования земельного участка, в границах которого предполагается строительство водохранилища, для рекреационных целей
Кадастровая стоимость 1 м2, земель, занятых объектами рекреации вблизи водных объектов, рассчитывается исходя из значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. Либо из максимального значения показателей кадастровой стоимости, если участки расположены в границах прибрежных защитных полос [48].
К размерам и размещению объектов рекреации вблизи водных объектов применяются следующие положения:
1) ГОСТ 17.1.5.02-80 «Охрана природы. Гидросфера. Гигиенические требования к зонам рекреации водных объектов», который устанавливает допустимые условия эксплуатации водного объекта в целях рекреации (безопасный рельеф дна, скорость течения менее 0.5 м/с) [58];
2) СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации» определяет ограничение для участка акватории для купания максимальной глубиной для взрослых - 3-4 метра, границы заплыва в местах купания должны быть установлены до 25 м от места с глубиной 1,3 м, но не выходить в зону судового хода, зоны купания устанавливаются 500 м выше места спуска сточных вод и на 1000 м ниже пирсов и причалов речных судов [59].
Так же в рекреационных целях водоем может использоваться для катания на гидроциклах, таким образом площадь, выделяемая для рекреации, может быть увеличена.
На основе вышесказанного, площадь земельного участка, для водопользования в целях рекреации, должна определяться с учётом установленных выше требований. Формула для расчёта дохода будет иметь следующий вид:
, (руб) (2.10)
где I8 - предполагаемый доход от использования водохранилища для рекреационных целей;
V8 - удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов;
S8 - площадь рекреации, рассчитанная в соответствии с требованиями;
R - ставка капитализации.
Для расчета площади зоны рекреации так же можно воспользоваться формулой:
(м2) (2.11)
где L - минимальная протяженность береговой полосы на одного посетителя (0,25 м для речных и озерных пляжей);
K - коэффициент одновременной загрузки пляжа (для пляжа общего пользования для местного населения - 0,2);
N - население, проживающее в зоне доступности пляжа;
l - ширина акватории для купания [33].
2.3.7 Расчет предполагаемого дохода от использования водохранилища в целях рыболовства и охоты
Кадастровая стоимость земельных участков, занятых объектами рыбного и охотничьего хозяйства, рассчитывается исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и вида использования, смежных с указанными земельными участками [49].
В данном случае используемой площадью будет все водохранилище, за исключением зон охраны водозабора, рекреации и сброса сточных вод. Формула для расчета будет иметь следующий вид:
, (руб) (2.12)
где I9 - предполагаемый доход от использования водохранилища в целях рыболовства и охоты;
V9 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка водного и воздушного транспорта, рассчитываемый исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости соседних земельных участков;
S9 - площадь зоны, в пределах которой осуществляется рыболовство и охота равная площади всего водохранилища, за исключением зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений, рекреации и сброса сточных вод;
R - ставка капитализации.
2.3.8 Вычисление кадастровой стоимости земельного участка
Рассчитав предполагаемый доход от использования участка для каждого водопользователя, далее необходимо суммировать доходы всех водопользователей, получив общий доход от использования земельных участков водохранилища. После этого необходимо рассчитать удельный показатель доходности земельного участков водохранилища либо с квадратного метра, либо с гектара.
Потом капитализировав удельный показатель доходности, рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка водохранилища. Наглядно алгоритм методики расчета кадастровой стоимости земельных участков водохранилища приведен на рисунке 2.6.
Рисунок 2.6 - Методика расчёта кадастровой стоимости земель, относящихся к водохранилищу комплексного использования
2.4 Обоснование применения карт общего доступа для расчетов доходов водопользователей водохранилища
Следует определить, достаточно ли использования карт общего пользования, в частности сервиса Публичная кадастровая карта, Google Earth для получения исходных данных при расчете по вышеизложенной методике. Также важно определить возможности использования таких карт в сравнении с данными, получаемыми из государственного кадастра недвижимости в виде документов, а также преимущества таких картматериалов.
Публичная карта кадастровая карта разработана Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она представляет собой онлайн-сервис, предназначенный для ознакомления с данными об объектах недвижимости Российской Федерации. Сервис является доступным для всех категорий пользователей сети Интернет [61].
Сведения, представленные в публичной кадастровой карте Росреестра онлайн по всем объектам - это:
· правовые и прочие статусы;
· адреса;
· точная площадь;
· стоимость кадастровая;
· дата занесения участка в реестр и его постановки на кадастровый учет;
· форма собственности и прочие характеристики.
Для получения исходной информации работать с векторной цифровой моделью местности, для чего необходимо векторизовать карты общего пользования. Для этих целей лучше применять специализированные геоинформационные системы, так же возможно применение программы AutoCAD.
Привязку полученного растрового изображения объекта (или его части) с публичной кадастровой карты осуществляется по координатам точек, обозначенных на публичной кадастровой карте а так же методом масштабирования хорошо видимых объектов на карте и снимках. Координаты получаемые с публичной кадастровой карты имеют точность
Очевидно, что данные, получаемые из государственного кадастра невидимости точнее и полнее данных публичной кадастровой карты и иных общедоступных карт. Однако за предоставление таких данных с юридических и физических лиц взимается плата (таблица 2.1).
Таблица 2.1 - Плата за предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости
|
Вид документа |
Стоимость, руб. за 1 экземпляр |
||||
|
Бумажный документ |
Электронный документ |
||||
|
Юр. лица |
Физ. лица |
Юр. лица |
Физ. лица |
||
|
Межевой план |
2400 |
800 |
500 |
250 |
|
|
Копия документа, на основании которого сведения об объекте внесены в государственный кадастр недвижимости |
600 |
200 |
100 |
50 |
|
|
Кадастровая выписка |
1200 |
400 |
300 |
150 |
|
|
Кадастровый паспорт |
600 |
200 |
300 |
150 |
|
|
Кадастровый план территории |
2400 |
800 |
300 |
150 |
Сведения с карт общего пользования получаются бесплатно. Так же для предоставления сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости, предусмотрен определённый срок: не менее 5 и не более 15 рабочих дней.
С данными карта общего пользования намного проще проводить работы по их векторизации, поскольку, они уже представлены в электронном виде.
Также, полученные из государственного кадастра недвижимости данные о «ранее учтённых» земельных участках могут оказаться неполными. Отсюда следует, лучше в дополнение к данным Публичной кадастровой карты пользоваться комическими снимками, например, «Google Earth» и «Яндекс.Карты». Снимки и картографические материалы «Google Earth» и «Яндекс.Карт» могут быть привязаны и векторизированы, как и данные, полученные с публичной кадастровой карты.
К достоинствам общедоступных картографических материалов по сравнению с данными выписок из государственного кадастра недвижимости можно отнести:
· объективность данных;
· регулярное обновление;
· использование без взимания платы;
· возможность обнаружить и описать не учтенные и неотображаемые на Публичной кадастровой карте участки;
· возможность быстрой привязки и векторизации;
· возможность оперативно получить данные по любому земельному участку.
2.5 Выводы по главе 2
1. В качестве исходной информации для расчётов могут использованы данные органов статистики, государственного кадастра недвижимости.
2. В общем виде расчет по разрабатываемой методике выглядит следующим образом: сбор исходных данных, оценка предполагаемого дохода от использования водохранилища для каждого из водопользователей, суммирование доходов, расчёт кадастровой стоимости участков прямо или косвенно относящихся к водохранилищу путём капитализации полученного дохода.
3. Для расчётов кадастровой стоимости и оценки доходов от водопользователей водохранилища использованы картографические материалы общего пользования, они имеют следующие преимущества: регулярное обновление, использование без взимания платы, возможность обнаружить изучения не зарегистрированных участков, возможность быстрой привязки и векторизации средствами ГИС, оперативное получение данных на дополнительную территорию.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ВОДОХРАНИЛИЩ КОМПЛЕКСНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
3.1 Технология дистанционного зондирования земли для получения информации о территории водохранилища
Аэро- и космические снимки, а также результаты их обработки имеют ряд преимуществ (рисунок 3.1), благодаря которым их применяют для решения многочисленных задач.
Рисунок 3.1 - Преимущества аэро- и космических снимков
В настоящее время данные дистанционного зондирования Земли стали важным источником для решения практических задач. Космические снимки активно используются не только в научных и производственных целях, но и в повседневной жизни людей [61].
Примерное соответствие между пространственным разрешением (размером пикселя) космических снимков и масштабом топографической карты и организация доступа к данным космической съёмки в России приведены в таблице 3.1
Для опознавания объектов на снимках используют их геометрические и оптические характеристики - прямые дешифровочные признаки. Во многих случаях прямые признаки не могут обеспечить достаточную достоверность результатов дешифрирования. Уровень достоверности может быть повышен за счёт привлечения к анализу дополнительной информации - путём использования, например, известных взаимосвязей и взаимообусловленностей элементов ландшафта. Эти признаки принято называть косвенные (рисунок 3.1) [62].
Таблица 3.1 - Примерное соответствие между разрешением снимков и масштабом топографической карты и организация доступа к данным космической съёмки в России
|
Тип данных |
Разрешение, м |
Масштаб |
Спутники, сканеры |
Схема доступа |
|
|
Сверхвысокое разрешение (<2 м) |
2 |
1:10000 |
Ikonos-2, QuickBird-2, Orb View-3 |
Заказ и доставка через оператора в США |
|
Высокое разрешение(2-10 м) |
6 |
1:25000 |
EROS-A,IRS-P6/LISS-4,SPOT-5 |
Прямой прием(технология«СканЭкс»)Заказ и доставка из Франции |
|
Среднее разрешение много-спектральная съёмка(10-100 м) |
23 |
1:100000 |
IRS-1C/-1D/-P6,SPOT-2/4/5,Landsat-5/7,EO-1,Метеор-ЗМ-1 |
Прямой прием(технология«СканЭкс»)Заказ и доставка из США, Франции;Прием через оператора РКА (технологии «СканЭкс» и Роскосмоса) |
|
|
55 |
1:250000 |
||||
|
Низкое разрешение много-спектральная съёмка (>100 м) |
250 |
1:500000 |
TERRA,AQUA,ENVISAT-1/MERIS |
Прямой прием (технология «СканЭкс»); интернет-технологии; Заказ и доставка через оператора в Европе |
Рисунок 3.2 - Дешифровочные признаки
Форма в большинстве случаев является достаточным признаком для разделения объектов природного и антропогенного происхождения. Объекты, созданные человеком, как правило, отличаются правильностью конфигурации. Проявление определённой геометричности искусственных объектов наблюдают даже при преднамеренном стремлении специалистов придать проектируемым объектам свободные естественные формы.
Размеры дешифрируемых объектов в большинстве случаев оценивают относительно. О размерах, а также и о форме по высоте можно судить по падающим от объектов теням.
Тон изображения является функцией яркости объекта в пределах спектральной чувствительности приемника излучений съёмочной системы. Значение тона изображения в дешифровочном процессе довольно противоречиво. С одной стороны, именно непостоянство тона формирует изображение - изменение тона связано с изменением формы некоторого объекта, его свойств, состояния или появления другого объекта. С другой стороны, признак не обладает достаточной специфичностью и инвариантностью. Одинаковый тон на снимке могут иметь совершенно разные объекты, например, поверхность водоёмов и чистых сенокосов.
Подобные документы
Составление водных балансов по отдельным объектам. Расчёт концентраций добавочных загрязнений. Выбор источников водоснабжения. Разработка 1-ой и 2-ой схемы комплексного водоснабжения. Критерии выбора методов очистки и расчёт соответствующих сооружений.
курсовая работа [148,1 K], добавлен 17.01.2011Разработка комплексного освоения месторождения алмазов погребённой россыпи "Нюрбинская" с применение новейшей горной техники в условиях многолетнемёрзлых пород и суровых климатических условиях. Технологические решения и обоснования по горной части.
дипломная работа [6,4 M], добавлен 06.06.2012Развитие маркшейдерии в России. Значение данных маркшейдерии для планирования ведения горных работ, освоения и комплексного использования месторождений. Структура учебного плана специальности "Маркшейдерское дело". Современные маркшейдерские приборы.
реферат [41,6 K], добавлен 11.12.2014Состояние ресурсной базы по добыче газа в Восточносибирском и Дальневосточном регионе. Добывные возможности базовых месторождений Восточной Сибири и Дальнего Востока. Оценка стоимости добычи, транспорта российского газа на внутреннем и внешнем рынках.
дипломная работа [98,1 K], добавлен 27.06.2013Межевой план - документ, который составлен на основе выписки из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке. Методика составления схемы геодезических построений. Особенности оценки объекта недвижимости сравнительным подходом.
дипломная работа [3,5 M], добавлен 14.01.2018Инженерные изыскания для строительства — работы, проводимые для комплексного изучения природных условий района, площадки, участка или трассы проектируемого объекта. Лицензирование в сфере инженерных изысканий. Перечень изыскательских видов работ.
практическая работа [26,1 K], добавлен 25.12.2014Анализ жилищной ситуации: сфера обслуживания населения, проживающего в данном микрорайоне и пограничных участках. Исследование культурно-исторических и природных объектов. Повышение уровня автомобилизации на улицах, прилегающих к исследуемой территории.
курсовая работа [105,2 K], добавлен 24.05.2009Специализированые геоинформационные системы (ГИС), применяемые при кадастровой оценке земель. Основные направления использования ГИС в землеустройстве. Управление земельными ресурсами муниципального образования на основе информационных технологий.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.07.2017Понятие геоинформационных систем, история их развития, сущность, отличительные особенности, задачи, основные функции, специфика использования в землеустройстве. Методика выполнения работ по составлению схемы землеустройства в среде Arc View GIS 3.2a.
курсовая работа [23,8 K], добавлен 13.12.2009Комплексная оценка использования земель в границах сельского населенного пункта "Лобаниха". Использование земель для улучшения условий жизнедеятельности сельских жителей. Проектирование инженерных сооружений общего пользования, озеленение территории.
курсовая работа [36,8 K], добавлен 01.12.2010
