Кадастровый учет и оценка индивидуального жилого дома с земельным участком в городском округе Люберцы Московской области

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Выпускная квалификационная работа, написанная на тему: «Кадастровый учет и оценка индивидуального жилого дома с земельным участком в деревне Корпуса Московской области». Актуальность этой темы объясняется тем, что ужесточилось законодательство, ввелось множество новых законов, правил, приказов. Привычные процедуры постановки на кадастровый учет изменились или попросту упразднились. В свою очередь оценка недвижимого имущества подвержена множеству аспектов и нюансов, без которых считается не законной.

Объектами работы служат индивидуальный жилой дом и земельный участок.

Предмет работы:

· Государственный кадастровый учет;

· Государственная регистрация прав;

· Оценка объекта недвижимости.

Целью работы является внесение сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости и определение его рыночной стоимости.

Для выполнения поставленной задачи необходимо:

· Проанализировать законодательную и нормативно-правовую базы для кадастрового учета, регистрации прав и оценки недвижимого имущества;

· Изучить социально-экономическую составляющую района и местоположение объекта;

· Подготовить межевой и технический планы, для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости;

· Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

1. Основные положения о постановке на кадастровый учет, регистрации и оценке недвижимости

1.1 Анализ законодательной базы

С 1 января 2017 года произошли кардинальные изменения в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В важнейшем для кадастровой деятельности Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [6] утратило силу более 30 статей из 48. Например, такие:

· Статья 3. Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости;

· Статья 4. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости;

· Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости;

· Статья 13. Разделы государственного кадастра недвижимости;

· Статья 15. Информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости;

· Статья 23. Решение об осуществлении кадастрового учета и иные статьи [6].

В области регистрации прав основополагающим был и частично действует до 1 января 2020 года Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3]. На сегодняшний день действует лишь одна статья данного закона - 31.1 «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение» [3].

Все эти и другие изменения прописаны в Федеральном законе от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [7].

Упразднили выдачу кадастровых паспортов на недвижимое имущество и свидетельств, в которых прописывались права граждан, физических и юридических лиц на недвижимое имущество. Иными словами, Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП) объединили в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь физические и юридические лица после Государственного кадастрового учета объекта недвижимости и Государственной регистрации прав на него [5], получают выписку из ЕГРН, в которой указываются основные сведения о недвижимом имуществе: кадастровый номер, площадь, дата постановки на кадастровый учет, кадастровая стоимость, права и ограничения, особые отметки и иная информация.

Основным законом для работы в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5] с 1 января 2017 года стал Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5]. В статье 1 пунктах 2, 3 и 7 данного закона даны следующие определения:

- Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с законом сведений;

- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав);

- Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных, предусмотренных законом, сведений об объектах недвижимости [5].

В соответствии с новым законом:

· Создан единый электронный информационный ресурс. Ведут его исключительно на русском языке в электронном виде, кроме реестровых дел. Ранее предпочтительным было ведение на бумажных носителях.

· Проводить кадастровый учет и регистрацию прав должна исключительно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [32];

· Процедуры кадастрового учета и регистрации прав осуществляется одновременно;

· Сократились сроки Государственного кадастрового учета и Государственной регистрации прав;

· Предусматривается межведомственное взаимодействие органов государственной власти, судебных органов, органов местного самоуправления, нотариусов, которые, в свою очередь, обязаны направлять необходимые для кадастрового учета и регистрации сведения и документы в другие организации;

· На Росреестр и регистратора прав ложится ответственность за внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения.

В данной выпускной квалификационной работе объектом исследования является недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом с земельным участком, расположенный в деревне Корпуса Щелковского района Московской области. Земли деревни относятся к землям населенных пунктов.

Определение понятию «недвижимое имущество» дано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1]. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].

О том, что такое «земельный участок» говорится в пункте 3 статьи 6 Земельного Кодекса Российской Федерации: «земельный участок, как объект права собственности и иных прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки» [2].

Государственный кадастровый учет и Государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в орган регистрации прав. Основаниями для этого, согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ, являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры о сделках в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе [5].

Зарегистрировать права на недвижимое имущество может собственник, кадастровый инженер и иные лица, предусмотренные законом.

В данной работе кадастровый учет и регистрация прав будет осуществляться на основании межевого плана на земельный участок и технического плана на индивидуальный жилой дом.

О том, что такое межевой и технический планы сказано в пункте 1 статьи 22 и в пункте 1 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ:

«Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках» [5].

«Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера» [5].

Предоставленные документы проверяются органом регистрации прав. Регистратор принимает их для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, либо возвращает обратно из-за выявленных нарушений на срок не более чем 3 месяца с момента приостановления.

Поскольку выпускная квалификационная работа затрагивает не только сферу кадастрового учета и регистрацию прав, но также и оценочную деятельность, рассмотрим законодательные акты, регулирующие её. Одним из основополагающих документов является Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4]. Законом установлены виды стоимостей объектов недвижимости - кадастровая, рыночная, инвестиционная, ликвидационная и иные виды, предусмотренные федеральными стандартами оценки. Так как в дипломном проектировании будет затронуто понятие «рыночная стоимость» о ней подробнее.

Исходя из статьи 3 названного закона «… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [4].

Законом предусматривается, что субъект оценочной деятельности - физическое лицо, деятельность которого застрахована и которое относится к любой саморегулируемой организации оценщиков. Оценщик может вести свою деятельность самостоятельно (частная практика), либо на основании трудового договора с юридическим лицом.

Основанием для проведения оценки является договор, заключенный между заказчиком и оценщиком (физическим или юридическим лицом). Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости является отчет об оценке объекта оценки [4].

1.2 Анализ нормативно-правовой базы

Помимо законодательной базы, большую роль в кадастровой и оценочной деятельности играют подзаконные акты.

Государственный кадастровый учет и Государственная регистрация прав базируются на Приказах Министерства экономического развития Российской Федерации: «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» [14], «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» [15]. Приказы вступили в силу 1 января 2017 года, но исключительно новая форма межевого и технического планов будет действовать с 1 июля 2017 года. Поэтому межевой и технический планы, подписанные усиленной квалифицированной печатью кадастрового инженера до 1 января 2017 года, могут быть представлены в орган регистрации прав в старой форме. В данных Приказах утверждены формы, правила и необходимость заполнения того или иного раздела плана в зависимости от вида работ.

Поскольку в работе речь идет о земельном участке, необходимо понимать, что для каждого участка существует вид разрешенного использования. В Приказе Минэкономразвития России «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» [12] представлен перечень всех видов разрешенного использования. Данный приказ представляет собой таблицу, состоящую из 13 разделов, в каждом из которых есть подразделы. В ней указан вид, разрешенного использования, описание вида и его кодовое обозначение.

В деревне Корпуса Московской области располагаются «земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства» [12]. Код данного вида использования - 2.2. В пределах земельного участка этого вида разрешено размещение индивидуального жилого дома для постоянного проживания (высотой не более трех надземных этажей), размещение иных построек (индивидуальный гараж, сарай, баня), производство сельскохозяйственных культур и содержание животных соответственно.

Для оценочной деятельности значимыми являются федеральные стандарты оценки. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» описывает общие положения, понятия и подходы к оценке недвижимости [9].

К объектам оценки в соответствии с ФСО №1 относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

- Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [9].

- Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки [9].

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки [9].

- Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки [9].

- Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [9].

- Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки [9].

- Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми в оценке, являются: доходный, затратный и сравнительный [9].

Рассмотрим сравнительный и затратный подходы, которые будут применены в Выпускной квалификационной работе.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний [9].

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определяет понятия рыночной, ликвидационной, кадастровой и инвестиционной стоимостей. Цель оценки - «…определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки» [10].

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки (ФСО № 3). Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет [11].

Величина стоимости, указанная в отчете, признается рекомендуемой и достоверной для совершения сделок.

Также в дипломной работе рекомендован к использованию Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

При использовании подходов следует учитывать положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [13].

В отношении сравнительного подхода:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений [13];

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным [13];

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке [13];

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема [13];

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения [13]:

· передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

· условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия) [13];

· условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

· условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

· вид использования и (или) зонирование [13];

· местоположение объекта;

· физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

· экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики) [13];

· наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

· другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования» [13].

В отношении затратного подхода [13]:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений [13];

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства [13];

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют) [13];

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

· определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

· расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства [13];

· определение прибыли предпринимателя;

· определение износа и устареваний;

· определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний [13];

· определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства [13];

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования [13];

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании [13]:

· данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

· данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников [13];

· сметных расчетов;

· информации о рыночных ценах на строительные материалы;

· других данных [13];

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ [13];

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок [13];

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости [13].

В этом стандарте описана итоговая процедура согласования результатов.

Все Федеральные стандарты оценки, указанные выше, обязательны к применению для оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

2. Описание социально-экономической ситуации и местоположения объекта недвижимости в деревне Корпуса Московской области

2.1 Социально-экономическая ситуация

Деревня Корпуса входит в состав городского поселения Свердловский Щелковского района. Это развивающийся, процветающий, стратегически важный район Московской области. Он расположен на северо-востоке Московской области в 25 километрах от Москвы, общая площадь -- 70 тысяч гектар. По территории района проходят автомобильные дороги регионального и федерального значения:

· Р109 - Монинское шоссе;

· Р110 - Фряновское шоссе;

· А103 - Щелковское шоссе;

· А107 - Московское малое кольцо;

· А108 - Московское большое кольцо;

· М7 - Федеральная трасса «Волга» (Горьковское шоссе).

Имеются железнодорожные станции Ярославского направления - Монино, Циолковская, Бахчиванджи, Чкаловская, Гагаринская, Воронок, Щелково и многие другие. На территории района расположен Чкаловский аэродром, с которого осуществляются и коммерческие рейсы.

Территория района включает в себя 97 населенных пунктов в составе пяти городских и пяти сельских поселений: городские поселения Щелково, Монино, Фряново, Свердловский, Загорянский и сельские поселения Анискинское, Медвежье-Озерское, Трубинское, Огудневское, Гребневское [38]. Административно-территориальное деление Щёлковского района представлено на рисунке 1:

На рисунке 2 показаны крупные населённые пункты района:



Рисунок 1 - Административно-территориальное деление Щёлковского района

Рисунок 2 - Населенные пункты Щелковского района

По данным Федеральной службы государственной статистики население Щелковского района стремительно растет и составляет на 1 января 2017 года 209496 человек. Ниже приведена Таблица 1, в которой отражены показатели на 2016 и 2017 года.

Таблица 1 - Показатели, характеризующие прирост населения в Щелковском муниципальном районе за период 2016 и 2017 год

Показатели	Ед. измерения	2016	2017
Оценка численности населения на 1 января текущего года
Все население	человек	204449	209496
Городское население	человек	170660	175264
Сельское население	человек	33789	34232
Число умерших	человек	2711
Число родившихся (без мертворожденных)	человек	2980
Общий коэффициент естественного прироста	человек	1.3
Общий коэффициент рождаемости	промилле	14.4
Общий коэффициент смертности	промилле	13.1
Естественный прирост	человек	269

Промышленность района многоотраслевая. Основные отрасли - пищевая и перерабатывающая, химическая и химико-фармацевтическая, лёгкая и текстильная, машиностроение и металлообработка, деревообрабатывающая. Широкое развитие получила мебельная промышленность.

Позитивные изменения в промышленности произошли в результате целенаправленной инвестиционной политики, перевооружения и ввода новых цехов на действующих предприятиях, перепрофилирования неработающих предприятий, а также строительства и ввода в эксплуатацию новых производств.

Сельскохозяйственные предприятия производят зерно, картофель, овощи, мясомолочную продукцию, куриное яйцо. Основные производители -- АО «Литвиново», АСХО «Красный луч», Щелковская птицефабрика, АСХО «Жегалово», СПК «Восток».

В районе работают более 2 тысяч предприятий различных форм собственности.

На них трудятся (без городских округов Фрязино и Лосино-Петровского):

· в промышленности -- 10832 чел.;

· в строительстве -- 1951 чел.;

· в сельском хозяйстве -- 2768 чел.;

· на транспорте -- 1580 чел.;

· в кооперативах, малых и совместных предприятиях -- 8700 чел. [38].

Система образования района насчитывает 117 муниципальных образовательных учреждений. В 60-ти дошкольных учреждениях воспитывается 10 тысяч 198 детей, в 33-х учреждениях общего образования обучается 18 тысяч 447 учащихся, 19 учреждений дополнительного образования посещают 19 тысяч 263 воспитанника. Мероприятиями четырёх учреждений молодёжной сферы были охвачены 20 тысяч 936 человек.

Развитие муниципальной системы дошкольного образования происходит, прежде всего, за счёт мероприятий, предусматривающих строительством новых детских садов и увеличения количества групп в действующих детских садах.

В сфере здравоохранения функционирует 21 лечебное учреждение. В 2014 году были выполнены ремонтные работы на сумму 18 миллионов рублей, закуплено медицинского и прочего оборудования на 58 миллионов рублей.

Самый сложный для муниципального здравоохранения вопрос -- укомплектование медицинскими кадрами. Мероприятия по улучшению кадровой ситуации проводились в основном в двух направлениях: выделение служебного жилья и повышение заработной платы.

В течение 2015 года для врачей были выделены 9 служебных квартир. Средний размер заработной платы у врачей достиг 49 тысяч 183 рубля, у среднего медицинского персонала -- 31 тысяча 754 рубля. Работа по укомплектованию муниципальных учреждений здравоохранения медицинскими кадрами будет продолжена.

Сегодня можно утверждать, что проведение комплекса мероприятий по улучшению доступности и качества медицинской помощи положительно сказалось на показателях здоровья населения. В частности, объективные данные показывают, что произошло снижение смертности населения от заболеваний органов кровообращения, что стало основной причиной снижения показателя общей смертности.

Стоит отметить, что положительная тенденция в развитии наблюдается не только в муниципальном районе в целом, а также в его городских поселениях.

В состав городского поселения Свердловский входят рабочий поселок Свердловский - административный центр поселения, деревни Корпуса, Савинки, Митянино, Орловка, Осеево. Д. Корпуса занимает второе место по численности населения (1130 человек).

Район находится в переходной зоне между Клинско-Дмитровской грядой (являющейся частью Смоленско-Московской возвышенности) и Мещерской низменностью. Граничит на юге с городским округом Балашиха, на западе -- с городским округом Королёв (город Королёв) и городским округом Ивантеевка (город Ивантеевка) и Пушкинским районом, на востоке -- с Ногинским районом, городским округом Черноголовка и городским округом Лосино-Петровский (город Лосино-Петровский), на севере -- с городским округом Красноармейск (город Красноармейск) и Владимирской областью. Район со всех сторон окружает территорию городских округов Фрязино и Звёздный городок.

На территории расположено несколько особо охраняемых природных территорий регионального значения:

· Государственный природный заказник «Муравей»;

· Государственный природный заказник «Болото Гумениха»;

· Государственный природный заказник «Болото Сетка»;

· Государственный природный заказник «Кварталы 4, 5, 6 и 21 Фряновского лесничества» («Флора»).

Протекает 33 речки, большинство из которых имеет длину от полутора до нескольких десятков километров. Наиболее крупная из них Клязьма -- протекает по южной части района. В центральной части района -- Воря (приток Клязьмы) с своими многочисленными притоками (в том числе: левые -- Пружёнка, Жмучка; правые -- Талица, Любосеевка (с притоком Камшиловкой), Лашутка, Гречушка). В северной части -- Дубенка и Мележа, притоки Шерны, являющейся также притоком Клязьмы. В районе Щёлково в Клязьму впадает Уча. Основное направление течения рек -- на юго-восток.

Имеется большое число мелких озёр и 38 родников. По долинам рек и в низинах имеются заболоченные участки и торфяники. Их общая площадь -- 8,5 квадратных километра. Из-за торфяников вода многих речек и озёр района непрозрачная и бурого цвета. Наиболее крупное озеро -- Большое Медвежье имеет площадь 0,4 квадратных километра. К нему примыкает ещё два озера меньшего размера, общей площадью 0,12 квадратных километров. На многих реках устроены пруды. Одними из наиболее живописных являются Барские пруды на речке Любосеевка с расположенной на берегу усадьбой Гребнево.

Леса, луга, болота чередуются с возделываемыми полями. Все современные природные ландшафты края в большей или меньшей степени отражают влияние хозяйственной деятельности человека на протяжении многих веков. Здесь, по существу, не осталось первобытной, нетронутой человеком природы.

Полезными ископаемыми район небогат. Наибольшее значение имеет Щёлковское месторождение доломитов, расположенное в центральной части Щёлковского района. Доломиты используются в основном в металлургической промышленности и как строительный материал. Из отчетов о геологоразведочных работах можно почерпнуть общие сведения о том, что Щёлковское месторождение доломитов морфологически приурочено к северо-восточной части Московской котловины. Слагается оно породами верхнего карбона, которые перекрываются отложениями четвертичного периода. Расположено на левом берегу Клязьмы. Левобережье характеризуется холмистым рельефом. Отдельные холмы в некоторых случаях достигают значительных размеров. Абсолютные отметки поверхности достигают 175 метров. Хорошо развита овражная сеть. Правобережье представляет собой почти равнинное плато. Абсолютные отметки достигают 155--160 метров. Однообразие равнинной поверхности нарушается озерами и болотами, иногда до 1,0--1,5 километров в поперечнике.

Самыми древними в районе Щёлковского месторождения доломитов являются отложения среднего карбона, представленные известняками с прослоями красных глин. Встречены они при бурении артезианских скважин. Нередко в глинах встречаются галька и гравий кремнистых и известковистых пород. На водораздельных пространствах левобережья Клязьмы встречаются нижнемеловые отложения, в основном пески. Вышележащие четвертичные отложения представлены главным образом песками, моренными суглинками и супесями с включением галек и валунов осадочных и изверженных пород. В Щёлковском историко-краеведческом музее кроме белемнитов можно увидеть отпечатки кораллов, раковин трилобитов, брахиопод, аммонитов и прочих захороненных в пластах горных пород окаменевших остатков вымерших животных. Имеются в Щёлковском районе небольшие месторождения кирпичных глин и бутового камня.

Щелковский климат - типично среднерусский. Температурный максимум февраля - примерно минус 13 градусов по Цельсию, а июля плюс 23 градуса по Цельсию. Зимняя и летняя погода мягкая и не отличается резкими температурными перепадами.

Природа района характерна для территории Центральной России. Среднегодовая температура по расчетам синоптиков от 4,6 до 5,8 градусов. Лето достаточно теплое, а зима немного холодная, которая продолжается в среднем 5 месяцев. Снег примерно глубиной 65-75 сантиметров, а почва промерзает до полуметра. Норма осадков в год примерно 472-539 миллиметров, а атмосферное давление на уровне 745-763 миллиметров ртутного столба.

Много лет экологическая ситуация в самом городе оставалась напряженная, периодически происходили выбросы промышленных предприятий. Если раньше горожан тревожили выхлопы химзавода, то на сегодняшний день в воздухе вредных веществ стало значительно меньше.

Больше всего от промышленности пострадали водоемы. К примеру, главная река - Клязьма - несколько веков назад судоходная и чистая, на сегодня обмелела и заболотилась.

В 2017 году, объявленный Президентом Российской Федерации годом экологии, ситуация стала улучшаться. Проводится огромное количество мероприятий по охране прибрежной полосы и водных объектов в целом.

2.2 Местоположение объекта недвижимости

Деревня Корпуса граничит с городским округом Лосино-Петровский и имеет автобусное сообщение с железнодорожной станцией Монино Ярославского направления (рисунок 3).



Рисунок 3 - Населенные пункты Щелковского района около д. Корпуса

Имеет особую историческую ценность, так как на правом берегу реки Вори расположена «Усадьба Глинки (Якова Брюса)» построенная в 20-е годы XVIII века. Ансамбль с 1948 по 2010 годы действовал как санаторий на территории, которого добывалась минеральная вода.

Территории и зоны охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения, расположенных на территории городского поселения Свердловский, в установленном законом порядке не утверждались.

Для объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Глинки (Брюса) 1728-1733 гг.» трест «Мособлстройреставрация» разработал в 1990 г. проект планировки территории и охранных зон. Для остальных объектов культурного наследия федерального и регионального наследия проекты планировки территорий и зон охраны не разрабатывались [17].

Деревня Корпуса имеет непосредственное отношение к водным объектам Щелковского района. В Центральной части протекает река Воря, которая впадает в реку Клязьма.

Деревня расположена в 13 км от города Щелково. На западе к ней примыкает городской округ Лосино-Петровский, на юге к примыкает поселок Горбуша. Ближайшие крупнейшие населенные пункты: посёлки Монино (4 километра на юго-запад), Свердловский (5 километров на северо-запад), Обухово (6 километров на юго-восток). Рядом находятся: деревни Марьино-3 (1 километр на северо-восток), Савинки (2 километра на север), Аборино (2 километра на юго-восток), Осеево (2 километра на запад), село Балобаново (4 километра на юг).

В деревне расположены следующие улицы: Березовая, Глинки, Заречная, Калинина, Ленина, Лесная, Молодёжная, Октябрьская, Первомайская, Санаторская, микрорайон Солнечный, Спортивный проезд, Строителей и Юности, а также ГСК «Луч» и территория дома отдыха «Монино», к ней также приписано 1 садоводческое товарищество (СНТ) (рисунок 4).

Для дипломного проектирования выбран участок, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, деревня Корпуса, улица Калинина, дом 6 (рисунок 5).

Рисунок 4 - Территория деревни Корпуса



Рисунок 5 - Расположение земельного участка на улице Калинина дом 6.

Перед началом кадастровых и оценочных работ был выполнен визуальный осмотр недвижимого имущества. Земельный участок имеет правильную, прямоугольную форму. Рельеф спокойный, равнинный. Недалеко от объекта на юго-востоке располагается лесной массив, в котором есть как лиственные, так и хвойные породы деревьев.

3. Кадастровый учет и регистрация индивидуального жилого дома с земельным участком

3.1 Разработка межевого плана

Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из основополагающих документов для постановки на кадастровый учет является межевой план.

«Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках» [5].

Межевой план - результат выполнения кадастровых работ. Он состоит из текстовой и графической частей.

Для составления межевого плана необходимо предоставить кадастровому инженеру документ, подтверждающий право на земельный участок. При его отсутствии, документ, определяющий местоположение границ земельного участка (при образовании), проект межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (пункт 10 статьи 22) [5].

Межевой план на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, деревня Корпуса, улица Калинина, дом 6, подготовлен квалифицированным кадастровым инженером в результате уточнения границ и площади земельного участка.

Лист №1 (титульный лист) межевого плана представлен на рисунке 6. На нём видно, что земельный участок находится в кадастровом квартале 50:14:0030509, а его кадастровый номер 50:14:0030509:133.

Рисунок 6 - Титульный лист межевого плана: «Общие сведения о кадастровых работах»

Заказчик кадастровых работ - владелец (физическое лицо).

Данные сведения так же указываются в договоре, на выполнение кадастровых работ, между сторонами. Перед внесением данных на первую страницу межевого пана, внимательно проверяется их подлинность.

На втором листе указываются исходные данные (рисунок 7).



Рисунок 7 - Второй лист межевого плана: «Исходные данные»

В разделе «Исходные данные» указаны документы - основания для проведения кадастровых работ, сведения о геодезической основе и используемой системы координат, перечень используемых приборов в ходе работы и иные необходимые сведения.



Рисунок 8 - Третий лист межевого плана: «Сведения о выполненных измерениях и расчетах»

3 раздел межевого плана - «Сведения о выполненных измерениях и расчетах», представлен на рисунке 8. В реквизите «1» этого раздела межевого плана указывается метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей, который применялся при осуществлении кадастровых работ.

Выбор метода определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей зависит от точности определения таких координат, установленной для земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования.

В зависимости от примененных при выполнении кадастровых работ методов определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей в графе «3» реквизита «1» раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» указываются:

1) геодезический метод (например, метод триангуляции, полигонометрии, трилатерации, метод прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);

2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);

3) фотограмметрический метод;

4) картометрический метод;

5) аналитический метод [14].

Формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) (Mt), указываются в межевом плане в соответствии с требованиями, определенными органом нормативно-правового регулирования в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав [14].

Подробнее об использованных формулах.

Формула для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ (Мt) [8]:

(1),

где:

Мt - средняя квадратическая погрешность местоположения характерной точки относительно ближайшего пункта опорной межевой сети;

m0 - средняя квадратическая погрешность местоположения точки

съемочного обоснования относительно ближайшего пункта опорной межевой сети;

m1 - средняя квадратическая погрешность местоположения характерной точки относительно точки съемочного обоснования, с которой производилось ее определение [8].

Расчет предельной допустимой погрешности определения площади земельного участка (?Р) [14]:

(2),

где:

ДP - предельно допустимая погрешность определения площади;

Мt - средняя квадратическая погрешность местоположения характерной точки относительно ближайшего пункта опорной межевой сети;

Р - площадь земельного участка.

Формулы, примененные для расчета предельной допустимой погрешности определения площади земельных участков (частей земельных участков) (), указываются в межевом плане с подставленными в данные формулы значениями и результатами вычислений [14].

Если при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков значения координат характерных точек определены с более высокой точностью по сравнению с содержащимися в ЕГРН сведениями, при этом численные значения координат не изменились, указывается средняя квадратическая погрешность согласно результатам таких кадастровых работ [14].



Рисунок 9 - Сведения об уточняемых земельных участках (часть 1)



Рисунок 10 - Сведения об уточняемых земельных участках (часть 2)

В разделе «Сведения об уточняемых земельных участках» (рисунки 9 и 10), при заполнении реквизитов «1» и «2» сначала приводится список характерных точек внешней границы земельного участка или частей внешней границы земельного участка, а затем сведения о внутренней границе земельного участка (при ее наличии) [14].

В качестве обозначений характерных точек границ земельных участков и их частей используются: для точек, местоположение которых не изменилось или было уточнено в результате кадастровых работ, - число, записанное арабскими цифрами; для новых точек - сочетание строчной буквы «н» русского алфавита и числа, записанного арабскими цифрами (например, н1) [14].

Также указываются сведения о прохождении границы земельного участка, общие необходимые сведения и сведения о смежных границах и их правообладателях.

Завершающим, в текстовой части межевого плана, является заключение кадастрового инженера (рисунок 11). Оно составляется в свободной форме с указанием объекта проведения кадастровых работ, выявленных нарушений или неточностей, обнаруженных в ходе рабаты. Перечисляются виды работ, использованные приборы и иная информация необходимая, по мнению кадастрового инженера.

Рисунок 11 - Заключение кадастрового инженера

Графическая часть межевого плана начинается со «Схемы геодезических построений» (рисунок 12).



Рисунок 12 - Схема геодезических построений

«Схема геодезических построений» (рисунок 12) оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ.

В разделе «Схема геодезических построений» в случае использования для определения координат характерных точек границы земельного участка метода спутниковых геодезических измерений (определений) отражаются схематичное изображение объекта кадастровых работ, пункты геодезической основы, на которых располагались базовые станции, и расстояние от базовых станций до ближайшей характерной точки объекта кадастровых работ [14].

Далее следует раздел «Схема расположения земельных участков» (далее - Схема) оформляется на основе сведений ЕГРН об определенной территории, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала. При этом изображение должно обеспечивать читаемость Схемы, в том числе местоположения земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы.

Схема предназначена для отображения местоположения земельных участков относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления (для земельных участков, занятых линейными и тому подобными сооружениями, а также если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления), природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границы земельного участка совпадают с местоположением внешних границ таких объектов и сведения о таких объектах содержатся в ЕГРН), земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования [14].

Рисунок 13 - Схема расположений земельных участков

На Схеме отображаются (рисунок 13):

· границы земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы, а также смежных с ним земельных участков;

· границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов (при необходимости);

· границы кадастрового деления (для земельных участков, занятых линейными и тому подобными сооружениями, а также если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления);

· границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия (если земельный участок располагается в границах такой зоны или территории) [14].

Чертеж (рисунок 14) оформляется в масштабе. Составляется таким образом, чтобы все детали были читаемы и отображались все уточняемые границы земельного участка.

На Чертеже отображаются:

· местоположение существующих точек границ, а также частей границ земельных участков, частей земельных участков;