Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности было рассмотрено ранее, рассмотрим перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Перераспределение земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, между собой, возможно в следующих случаях:

1. «Если все земельные участки, перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, исключая присутствие сервитута. Перераспределение в данном случае будет осуществляться на основании соглашения заключенного между уполномоченными органами»[6]

2. «Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута»[6]

3. «Каждый из земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и перераспределение между которыми осуществляется, должны быть предоставлены одному лицу на одном виде права собственности»[6]

В случае, когда право распоряжения землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, перераспределение между которыми осуществляется, принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, перераспределение будет осуществляться на основании решения соответствующего органа. [1]

В случае, когда перераспределение осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, в соглашение или решение о перераспределение таких земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, указываются реквизиты решения об утверждение такого проекта межевания территории.

Если перераспределение земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой расположения таких участков, то данная схема является обязательным приложением к соглашению или решению о перераспределение земельных участков. Данная схема должна утверждаться в соответствии с указанным соглашением или решением.

Соглашение о перераспределении земель или земельных участков должно содержать договоренность и обязанности сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение расходов, которые связаны с проведением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, которые возникнут после образования новых земельных участков. [1]

Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, не может быть заключено, а решение о перераспределении земельных участков не может быть принято, при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

- если перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных по одному виду права, одному и тому же лицу, и отсутствует в письменной форме согласие указанного лица;

- если схемой расположения участка или проектом межевания территорий земельного участка предусматривается перераспределение данного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности и являющегося предметом аукциона, либо если в отношении такого земельного участка было принято решение о предварительном согласовании его предоставления, но срок действия, которого еще не истек;

- если границы перераспределяемого земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";

- имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ;

- если перераспределение земельного участка находящегося в муниципальной и государственной собственности предусматривается проектом межевания или схемой расположения такого участка и, в отношении которого было подано заявление о предоставлении земельного участка и не принято решение об отказе в предоставлении данного участка.

Перераспределение земельного участка находящегося в государственной и муниципальной собственности с земельным участком, находящимся в частной собственности допускается при следующих основаниях и случаях:

- перераспределение земельных участков находящихся в границах застроенной территории, о развитии которой заключен договор, осуществляется в целях приведения таких границ земельного участка в соответствии с утвержденным ранее проектом межевания данной территории;

- при перераспределении земельных участков для приведения границ данных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории, чтобы исключить вкрапливания, вклинивания, изломанность границ, чересполосицу, но учитывая, что площадь таких земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличится в результате перераспределения не более чем до установленных максимальных размеров земельных участков;

- перераспределение земельных участков находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства или огородничества, индивидуального жилого строительства и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соблюдая условия, что площадь участков находящихся в собственности граждан не увеличится более чем до максимально установленных размеров земельного участка;

- земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, в том числе при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.[1]

Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в частной собственности, с земельными участками находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется пр наличии соглашения, которое заключается между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом соглашение о перераспределение должны содержаться сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и права частной собственности на образуемые земельные участки.

Также перераспределение между земельными участками, находящимися в частной собственности и земельными участками, находящимися в государственной собственности осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, либо если при его отсутствии, в соответствии с утвержденной схемой расположения такого земельного участка.

К соглашению о перераспределении обязательно должно прикладываться приложение, которым является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, если их несколько.

При перераспределении земельных участков площадь новых участков может отличаться от исходных.Увеличение площади участков, находящихся в частной собственности, при перераспределении их с земельными участками, находящимися в муниципальной или государственной собственности, осуществляется за определенную плату, размер которой устанавливается в следующем порядке:

- в порядке, который устанавливает Правительство Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые находятся в федеральной собственности;

- в порядке, который устанавливают органы государственной власти субъекта Российской Федерации, в области земельных участков, находящихся во владении субъектов Российской Федерации, или земельных участков, на которые не разграничена государственная собственность;

- в порядке, который устанавливает орган местного самоуправления, на земельные участки находящихся в собственности муниципалитетов.

Соглашение о перераспределении земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в следующем порядке:

При заключении соглашения о перераспределении, гражданин или юридическое лицо, собственники земельных участков, находящихся в частной собственности, обращаются с заявлением о перераспределении земельных участков, с земельными участками, находящимися в муниципальной или государственной собственности, в уполномоченные органы государственной власти.

К первичным участкам, готовящимся к перераспределению, выдвигается целый ряд существенных условий:

· Смежность исходных участков;

· С помощью межевания проводят уточнение границ земельных участков;

· Нормативная точность характерных точек всех участков должна соответствовать Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 августа 2012 г. N 518 "О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке".

· Однотипность первичных участков.

· Участки должны принадлежать одному населенному пункту.

· Необходимо к новым земельным участкам предоставить доступ, через земли общего пользования или с использованием сервитута. То есть необходимо спроектировать образование новых участков так, чтобы на каждый из них был осуществлен свободный доступ.

Если условия выполнены - можно приступать к подготовке межевого плана.

Существуют определенные ограничения для проведения перераспределения земельных участков:

· Размер нового земельного участка, который образуется в результате перераспределения, не должен превышать пределы максимальных или минимальных размеров земельного участка, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации.

· Не допускается перераспределение земельных участков находящихся в собственности физических и юридических лиц, с земельными участками которые находятся в муниципальной и государственной собственности. Исключение может составить случай, если перераспределение такого земельного участка осуществляется в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, которое подтверждено соответствующим договором, а так же при случае образования земельного участка для размещения на таком участке объектов капитального строительства.

· Реорганизация возможна только если имеется в наличии оформленное в письменной форме согласие арендаторов, залогодержателей и других землепользователей таких земельных участков. Согласие не требуется только при наличии вступившего в силу решения суда.

Порядок перераспределения земельного участка:

Если были соблюдены все условия, поставленные к первичным земельным участкам, то можно переходить к самому процессу перераспределения земельных участков. Он осуществляется в несколько этапов: подготовительный, полевой и кадастровый.

На подготовительном этапе осуществляются работы связанные со сбором и обработкой документации необходимой для перераспределения, а именно:

1. Работнику кадастра предоставляется правоустанавливающая документация на первичные земли.

2. За выписками из кадастра обращаются в орган государственного кадастра недвижимости. Там же можно сделать запрос на кадастровый план первичного участка.

3. Сравнивают полученные данные о земельном участке с фактическими данными о его расположение. Определяют уровень точности характерных точек земельного участка.

4. Обсуждение и составление договора о геодезических работах, необходимых для установки новых границ земельного участка, с заказчиком перераспределения.

Полевой этап подразумевает:

1. Геодезические работы по измерению границ нового земельного участка, на основании проведенных ранее исследований.

2. Установку межевых знаков с целью определения точных поворотных точек.

На кадастровом этапе проводят следующие работы:

1. После проведения полевых работ, по их результатам и представлениям заказчика, вычерчивается вариант перераспределения земельных участков.

2. Владельцы земельного участка, его арендаторы, а также залогодержатели подписывают заранее составленный договор.

3. После сформирования окончательного варианта межевого плана, он согласуется с мнением заинтересованного лица - заказчика.

4. Межевой план проверяется и утверждается в органе кадастрового учета.

5. После того как межевой план был согласован, на новые образованные земельные участками, которые прошли перераспределение оформляется кадастровый паспорт.

Рассмотрим несколько вариантов проблем, которые могут возникнуть у собственников земельных участков, и в решение которых, может помочь такая процедура образования земельных участков, как перераспределение земельных участков.

Имеется земельный участок, которому необходим узкий земельный участок под дорогу, для соединения с рядом проходящей трассой. Можно выделить этот участок, но тогда у собственника возникнут проблемы с регистрацией такого участка и уплатой налогов, проще будет просто перераспределить земельные участки.

В городе в частном секторе находятся участки с общедолевой собственностью на землю, но занимаемые собственниками земельные участки не соответствуют выделенным долям. В данном случае при наличии нескольких участков, будет проще перераспределить данные участки.

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при проведении самой процедуры перераспределения земельных участков.

Было проведено перераспределение земельных участков, на одном из которых находился объект недвижимого имущества, в результате перераспределения, объект оказывается находящимся сразу на обоих земельных участках, в данном случае будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества.

Еще одной проблемой является то, что после перераспределения земельные участки должны соответствовать правилам об образуемых земельных участках. Самое главное правило, чтобы размер земельного участка соответствовал максимальным и минимальным размерам участка. Размеры определены градостроительным регламентом или федеральными законами в зависимости от сферы деятельности.

3. Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

3.1 Характеристика рассматриваемого земельного участка

Рассматриваемые кадастровые работы выполнены в городе Вологде, «административном, культурном и научном центре Вологодской области, центре Вологодского района, в который не входит, обладая статусом города областного значения и образуя городской округ муниципальное образование «Город Вологда»» [22]

Город Вологда расположен на севере европейской части России в 471 км от Москвы. На рисунке 5 красным цветом выделена территория города Вологда на карте Вологодской области.

Рис.5 - Город Вологда на карте Вологодской области.

Город Вологда является одним из крупнейших транспортных узлов Северо-Западного федерального округа. Через город проходят федеральные транспортные коридоры: автомобильный и железнодорожный «Юг-Север» (Москва - Ярославль - Архангельск) и железнодорожный «Транссиб» (Владивосток - Челябинск - Киров - Вологда - Санкт-Петербург). Автомобильными дорогами Вологда связана с Москвой, Ярославлем, Архангельском (трасса М8), с Череповцом и Санкт-Петербургом (трасса А114), с Вытегрой, Петрозаводском и Мурманском (трасса А119), а также со всеми районными центрами Вологодской области. Участок железной дороги в черте Вологды является одним их самых грузонапряжённых на всей сети железнодорожных дорог Российской Федерации, -- более 240 поездов в сутки. В городе расположен аэропорт, проходит судоходная река Вологда. Городской общественный транспорт представлен автобусами, троллейбусами и маршрутными такси.

Исследуемый земельный участок расположен в городе Вологде по адресу: ул. Горького, земельный участок №29. На рисунке 6 черным цветом изображен земельный участок на атласе города Вологды.

Рис.6 - Расположение земельного участка на плане города Вологды.

Рассматриваемый в выпускной квалификационной работе земельный участок образуется из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:61, который находится в рамках кадастрового квартала 35:24:0304005. Образуемый земельный участок имеет кадастровый номер: 35:24:0304005:785. Его площадь составляет 1019 кв.м. Расположение земельного участка на публичной кадастровой карте города Вологды изображено желтым цветом на рисунке 7.

Рис. 7 - Расположение земельного участка на публичной кадастровой карте города Вологды.

Земельный участок относится к категории земель -«земли населенных пунктов», при разрешенном виде использования - «для индивидуальной жилой застройки (ИЖС)».

Согласно данным публичной кадастровой карты стоимость образованного земельного участка составляет 1 173 409рублей.

3.2 Исходные материалы при перераспределении земельного участка

Процедура перераспределения земельных участков рассмотрена на примере перераспределения земельных участков ЗУ1и Т/п1, площади этих участков составляют 977 кв.м. и 42 кв.м., соответственно. Чертеж исходных земельных участков изображен на рисунке 8.

При проведении геодезических полевых и камеральных работ были определены координаты исходного земельного участка, которые также являются исходным материалом при образовании земельного участка путем перераспределения, в таблице 5 представлены координаты исходного земельного участка.

Рис. 8 - Чертеж земельного участка

Таблица 5 - Координаты исходного земельного участка

3.3 Последовательность работ

В процессе перераспределения земельных участков кадастровые работы были выполнены в следующем порядке:

1. Подготовительные работы

2. Полевые работы

3. Кадастровые работы.

На подготовительном этапе были рассмотрены все исходные материалы, заказаны сведения на исходный земельный участок из Государственного Кадастра Недвижимости - кадастровые выписки на исходные земельные участки, а также КПТ (кадастровый план территории), была сделана оценка ситуации местности, чтобы исключить кадастровые ошибки при дальнейшем проведении процедуры образования земельного участка.

Далее были выполнены геодезические измерения земельного участка методом спутниковых геодезических измерений, с использованием программного обеспечения TrimbleBusinessCenter.

После окончания измерений были уточнены все точки нового земельного участка и определены координаты всех точек (Приложение 1).

В процессе камеральных геодезических и кадастровых работ были вычерчены варианты перераспределения земельных участков на основании пожеланий Заказчика и по результатам полевых работ, а также составлен протокол и подписан землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями.

При образовании земельных участков путем перераспределения обязательным для оформления является Протокол образования земельных участков, который содержит в себе сведения об источниках образования земельных участков. Протокол подготовлен в целях перераспределения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:61 из земель находящихся в государственной собственности. В результате перераспределения образован земельный участок площадью 1019 кв.м.

3.4 Формирование межевого плана по результатам перераспределения земельных участков

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - «Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке или земельных участках»[1]

Межевой план представлен в Приложении 1.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей, которые в свою очередь делятся на разделы (таблица 2). От вида выполняемых кадастровых работ зависит включение в межевой план тех или иных разделов. Ниже, в таблице 6, рассмотрены разделы межевого плана, которые включаются в межевой план, подготавливаемый при образовании земельных участков путем перераспределения.

Таблица 6 - Разделы межевого плана при перераспределении земельного участка.

Согласно Приказу Минэкономразвития №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» от 24.11.2008, при заполнении текстовой части межевого плана образуемый земельный участок был записан в виде двоеточия в сочетании с заглавными буквами русского алфавита «ЗУ» и числом, записанным арабскими цифрами, :ЗУ1, а территории, включаемые в состав земельного участка, который образуется из земель находящихся в государственной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности, были записаны в виде двоеточия, заглавной буквы русского алфавита "Т", наклонной черты и сочетания строчной буквы русского алфавита "п" с числом, записанным арабскими цифрами, :Т/п1.

В текстовой части межевого плана описаны характерные точки границ земельных участков, которые сопоставимы с характерными точками границ земельных участков обозначенных на Чертеже земельных участков и их частей (Приложение 1). Список характерных точек границ земельного участка, завершается обозначением начальной точки участка.

Рассматриваемый межевой план был подготовлен в соответствии с рядом изменений в оформлении межевых планов в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", вступивших в силу с 1 января 2017 года:

1. Появился отдельный раздел, содержащий сведения о частях земельных участков - «Сведения о частях ЗУ», в нем содержатся кадастровые номера земельных участков и учетные номера частей этих земельных участков;

2. Раздел «Сведения об изменениях ЗУ» включается в межевой план для образования земельного участка не только выделом в счёт доли и раздела, при котором исходный ЗУ сохраняется в изменённых границах, но и «иное соответствующее законодательству РФ преобразование, в результате которого исходный ЗУ сохраняется в измененных границах».

3. Добавлены случаи включения в состав межевого плана раздела «Заключение кадастрового инженера», если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия сведений ЕГРН о местоположении границ лесничеств и лесопарков их фактическому местоположению, препятствующее государственному кадастровому учету земельных участков.

4. Расширен список документов, используемых для подготовки межевого плана. Добавлены следующие документы:

-проект планировки территории, который включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии, границы существующих и планируемых объектов, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

-документы территориального планирования, которые включают в себя схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов;

-схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение этой схемы и проектная документация лесных участков.

В графическую часть межевого плана включены схема расположения перераспределяемых земельных участков и чертеж земельных участков и их частей. На район кадастровых работ не разработан проект межевания, в связи с чем была подготовлена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории (Приложение 1).

Межевой план был подготовлен в двух видах: в электронном, для предоставления кадастровым инженером в кадастровую палату с целью постановки на учет новой границы; и в бумажном, который был выдан Заказчику.

Сведения о новых границах образованного земельного участка были внесены подразделением Росреестра - Кадастровой Палатой города Вологды в течение пяти рабочих дней с момента подачи заявления об учете в Кадастровую Палату города Вологды.

Заключение

В процессе выпускной квалификационной работы был подробно изучен и рассмотрен такой вид образования земельного участка, как перераспределение земельного участка с землями муниципальной собственности на примере земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:785.

Основными задачами, поставленными при выполнении выпускной квалификационной работы, являлись задачи, связанные с проведением работ по образованию земельного участка, находящегося в городе Вологда, путем перераспределения с землями муниципальной собственности.

В процессе работы поставленные задачи решались путем изучения процедуры образования земельных участков и проведением кадастровых работ по образованию нового участка путем перераспределения.

Область применения выпускной квалификационной работы - в практике межевания земельных участков, постановке на кадастровый учет.

Список использованных источников

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации - 05 октября 2015 г. - №277-ФЗ

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190- ФЗ- М.: Омега-Л, 2005. - 92с

3. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ // Российская газета .- 2007.-1 августа.- С. 22.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21.07.97 №122-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2014.- 58с.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации : текст с изм. и доп. на 13 июля 2015 г. - М. : Эксмо, 2015.

6. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ. - в ред. От 29.06.2015

7. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах: монография/ В.И. Гладкий.- Новосибирск: наука. Сиб. предприятие РАН, 1998 - 281 с.

8. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. - М., Известия, 1995. - 63 с.

9. Лесной кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 04.12.2006 №200-ФЗ.- М.: Омега-Л, 2014.- 60с.

10. Водный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 03.06.2006 №74-ФЗ.- М.: Омега-Л, 2014.- 40с.

11. Воздушный кодекс Российской Федерации: Федер закон от 19.03.1997 №60-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2014.- 51с.

12. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от от 29.12.2004 №188-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2014.- 112с.

13. Гражданский кодекс Российской Федерации : текст с изм. и доп. на 28 декабря 2013 г. - М. : Эксмо, 2013. - (Актуальное законодательство: библиотечка «Российской газеты»).

14. О государственном кадастре недвижимости: Федер. закон от 24.07.2007 №221-ФЗ // Российская газета .- 2007.-1 августа.- С. 22.

15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21.07.97 №122-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2014.- 58с.

16. О геодезии и картографии: Федер. закон от 26.12.1995 № 209-ФЗ // Российская газета .- 1996.- №7. - С.3-5.

17. Налоговый кодекс ч. 1: Федер. закон от 31.07.1998 №146-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2014.- 860с.

18. Налоговый кодекс ч. 2: Федер. закон от 5.08.2000 №117-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2014.- 860с.

19. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федер. закон от от 29.07.1998 №135-ФЗ //КонсультантПлюс: справ.-правовая система / Компания «КонсультантПлюс».

20. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945

21. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 // Российская газета .- 2000.- №16.- С. 2.

Размещено на Allbest.ru