Кадастровые работы при выделе участков из земель сельскохозяйственного назначении в Вашкинском муниципальном районе вблизи деревень Большая Чаготма и Малая Чаготма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Реферат

Введение

1. Практика выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Земельная реформа и ее этапы

1.2 Правовой статус земель сельскохозяйственного назначения

1.2.1 Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1.2.2 Использование земель сельскохозяйственного назначения

1.2.3 Основания возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения

1.2.4 Основания прекращения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения

1.3 Порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности

1.4 Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую

2. Характеристика объекта: Вашкинский район Вологодской области

2.1 Физико-географическая характеристика объекта

2.2 Социально-экономическая характеристика объекта

2.3 Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и выдела земельных участков в счёт долей вблизи населённых пунктов на территории Вологодской области

3. Кадастровые работы при выделе участков из земель сельскохозяйственного назначении в Вашкинском муниципальном районе вблизи деревень Большая Чаготма и Малая Чаготма

3.1 Подготовительные работы

3.2 Определение местоположения границ выделяемых участков

3.3 Подготовка проекта межевания

3.4 Подготовка межевого плана и постановка на учет

Заключение

Список использованных источников

Реферат

КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ, ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ, ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ, МЕЖЕВОЙ ПЛАН.

Объектом исследования является контуры земельного участка с номером 35:04:0000000:56, находящиеся вблизи населенных пунктов.

Предмет исследования - кадастровые работы по выделу долей из земельных участков.

Целью выпускной квалификационной работы является определение порядка и содержания кадастровых работ при выделе земельного участка в счет доли на праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения вблизи населенных пунктов.

В работе рассмотрены особенности выдела долей земельных участков, раскрыто содержание кадастровых работ при выделе участков из земель сельскохозяйственного назначении в Вашкинском муниципальном районе вблизи деревень Большая Чаготма и Малая Чаготма. Дана характеристика современного состояния Вашкинского муниципального района.

В процессе работы поставленные задачи решались с применением реферативного, картометрического методов, а также были использованы анализ и статистический методы.

В результате исследования изучен порядок проведения кадастровых работ при выделе земельного участка в счет доли на праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения вблизи населенных пунктов.

Область применения: в деятельности кадастровых инженеров.

Введение

Понятие общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения возникло в ходе земельной реформы в начале 90-х годов XX века. Основной целью данной реформы являлось создание крестьянских (фермерских) хозяйств на базе совхозов и колхозов. Осуществление земельной реформы стало причиной существенного изменения системы сельскохозяйственного землепользования. Поэтому, до сих пор важными и сложными вопросами являются использование и владение земельными долями, а также выдел таких земельных участков.

Выпускная квалификационная работа посвящена кадастровым работам при выделе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вблизи населенных пунктов.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается в том, что в настоящее время, представляется актуальным приобретение права на землю, путем выдела земельного участка в счет доли на праве общей долевой собственности, так как во многих случаях участники долевой собственности не могут договориться о совместном пользовании и распоряжении земельным участком, к тому же без официального выделения доли собственник не вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, а право собственности на земельный участок предполагает больше прав, чем на долю земельного участка.

Под выделом подразумевается юридически оформленная процедура образования участка, согласно долевому участию собственника, из исходного, находящегося в общедолевой собственности. В результате выдела образуется новый земельный участок с новом кадастровым номером, границами и площадью. Эти изменения закрепляются в документах и на местности. Земельный участок, выдел из которого осуществлялся, сохраняется в измененных границах с прежним кадастровым номером.

Кадастровые работы по выделу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Участники долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения имеют право выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, указанных в упомянутых выше нормативно правовых актах, для создания или расширения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи земельного участка в аренду, либо распоряжения участком иным образом.

В качестве объекта исследования выступают контуры земельного участка с номером 35:04:0000000:56, находящиеся вблизи населенных пунктов. Предметом являются кадастровые работы по выделу долей из земельных участков.

Исходными данными для написания работы являются: нормативно-правовые акты, регламентирующие процедуру выдела земельных участков в счет долей и проведение кадастровых работ, научная литература, материалы, полученные в результате проведения работ по выделу земельных участков в счет земельных долей, проект межевания земельного участка с кадастровым номером 35:04:0000000:56, межевой план по выделу долей из земельного участка 35:04:0000000:56.

Целью данной работы является определение порядка и содержания кадастровых работ при выделе земельного участка в счет доли на праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения вблизи населенных пунктов.

Для достижения цели необходимо выполнить следующие задачи:

- рассмотреть этапы земельной реформы и появление понятия земельной доли;

- определить правовой статус земель сельскохозяйственного назначения;

- изложить порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности и правила перевода земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую;

- проанализировать современное состояние Вашкинского муниципального района Вологодской области;

- рассмотреть особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и выдела долей земельных участков вблизи населённых пунктов на территории Вологодской области;

- раскрыть содержание кадастровых работ при выделе участков из земель сельскохозяйственного назначении в Вашкинском муниципальном районе вблизи деревень Большая Чаготма и Малая Чаготма.

В процессе работы поставленные задачи решались с применением реферативного и картографического методов, а также были использованы анализ и статистический методы.

1. Практика выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Земельная реформа и ее этапы

Земельная реформа - это совокупность правовых, экономических, технических и организационных мер, обеспечивающих в результате их комплексного осуществления законодательно оформленное переустройство и существенное изменение земельных отношений и земельного строя в обществе, которое вызывает преобразование форм собственности на землю, передача земли от одних собственников к другим и преобразование форм устройства территории в соответствии с новым земельным законодательством.

Земельная реформа заключалась в перестройке отношений собственности на селе, началась она в конце 1980-х годов. Основные задачи земельной реформы приведены на схеме (Рисунок 1.1).

Рисунок 1.1 - Задачи земельной реформы

Земельная реформа осуществлялась на основании Республиканской программы проведения земельной реформы на территории РСФСР, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 18 января 1991 г.

В соответствии с данной программой земельная реформа проводилась в несколько этапов.

Первый этап земельной реформы проходил в период с 1990-1991 года, на данном этапе десятая часть земель совхозов и колхозов была передана гражданам в целях увеличения личных подсобных хозяйств, развития коллективного огородничества и садоводства, ведения крестьянских (фермерских) хозяйств.

Результатом второго этапа земельной реформы (1992-1993 гг.) являлась массовая приватизация сельскохозяйственных угодий, находившихся в пользовании совхозов и колхозов. В процессе приватизации создавалась частная собственность на землю, путем передачи земель совхозов и колхозов в общую долевую собственность работников сельскохозяйственных предприятий, ускорилась реорганизация совхозов и колхозов, изменился правовой режим земли. Оптимизировалась система сельскохозяйственного землепользования, путем перераспределения земельных долей и соответствующих им земель, что поспособствовало концентрации земельных ресурсов у наиболее эффективных производителей сельскохозяйственной продукции.

Основные отличительные черты приватизации сельскохозяйственных угодий:

1. Основная часть сельхоз угодий страны перешла в общую долевую собственность, образование земельных долей носило массовый и безвозмездный характер.

2. Юридическое оформление границ приватизируемых земельных массивов отсутствовало.

3. Условия и порядок приватизации земельных массивов изначально были не проработаны, что явилось следствием неоднократного изменения правил наделения земельными долями. Спустя некоторое время после начала процесса приватизации местные администрации дифференцировали по зонам с различным населением уже установленные нормы безвозмездной передачи земли. Но затем перечень лиц, которые имеют право на получение земельной доли, расширили, что стало причиной уменьшения размеров долей, так как общая площадь земель, делившейся на доли не изменилась. Все решения по образованию земельных долей принимались правительством и президентом страны, но не утверждались законодательно.

В период с 1993 года по 2001 год проходил третий этап земельной реформы. На этом этапе была принята Конституции Российской Федерации, которая аннулировала мораторий на продажу земли, действовавший согласно предыдущей Конституции и утвердила право частной собственности на землю;

Раньше собственники имели право продавать только те земельные участки, которые были предоставлены им для личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства или индивидуального жилищного строительства. Остальных земельные участки можно было продать не ранее чем через 5 лет в том случае, если они были приобретены за плату или 10 лет в случае, если они были получены в собственность бесплатно. Продажа земельного участка государству допускалась на таких же условиях, на каких он был предоставлен изначально. «Так как абсолютное большинство граждан получили участки бесплатно, то речь шла о безвозмездном отказе с компенсацией лишь затрат по освоению и улучшению участка» [1].

Владение, пользование, распоряжение землей согласно новой Конституции, осуществляются свободно при условии, что это не нарушает законные права иных лиц и не наносит вред окружающей среде. При этом в статье 36 части 3 Конституции Российской Федерации указано, «что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона» [2].

Четвертый этап земельной реформы, проходящий с 2001 года по 2004 год, характеризуется активным развитием и усовершенствованием земельного законодательства. В этот период принят Земельный кодекс Российской Федерации, что позволило урегулировать основную часть, не решенных на предыдущих этапах, земельно-правовых вопросов. Это означало, что активная фаза земельной реформы завершена. Но проблема земельных долей так и осталась не решенной.

В дальнейшем земельная реформа подразумевала реализацию норм федеральных законов и их детализацию в подзаконных актах.

Основным результатом земельной реформы является формирование нового типа земельных отношений:

1. произошло перераспределение земли в пользу граждан, всем собственникам выданы соответствующие документы, введено платное землепользование;

2. монополия государственной собственности на землю заменена многообразием и равноправием форм собственности. «Более десяти миллионов человек стали собственниками земельных долей» [3];

3. помимо собственности на землю сформировались новые виды гражданско-правовых отношений, а именно аренда, сервитуты, пожизненное наследуемое владение;

4. у граждан и юридических лиц, которые стали собственниками земли, появилось право совершать сделки с землей самостоятельно. Сначала рынок земли складывался только в отношении небольших участков, которые находились в собственности граждан, но затем и в отношении других земель. Таким образом рынок земли стал основным механизмом перераспределения земельных участков.

Также в ходе земельной реформы появилось понятие «земельная доля». Крестьяне стали правообладателями земельных долей, что подтверждалось свидетельствами о праве собственности. Понятие «земельная доля» так и не было раскрыто до конца, а правила ее выдела точно не установлены. Это связано с тем, что в разные годы реформы земельная доля имела различный правовой статус.

«Правила выдела земельной доли и отдельные элементы ее понятия были установлены в постановлениях «Правительства РФ «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» и «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» [4, 5]. Размер земельной доли рассчитывался в балло-гектарах или гектарах от количества всей земельной пашни в расчете на одного работника сельскохозяйственной организации» [6]. Размер индивидуальной земельной доли определялся с учетом трудового участия крестьян, путем деления общей площади земельных участков, которые были переданных в долевую собственность, на число лиц, которые имели право на получение земельных долей в собственность. На местности доля не бала ни как отграничена и измерялась в гектарах, это указывалось в свидетельствах о праве собственности на земельный участок. Стоимость оценивалась равной пятидесятикратному налогу на землю.

Также до настоящего времени остается не решенной проблема невостребованных земельных долей. Земельные доли, собственники которых за двадцать лет не предприняли ни каких действий по распоряжению землей, доставшейся им в собственность составляют четвертую часть, от граждан, получивших земельные доли. Площадь невостребованных земельных долей в сумме достигает 25 миллионов гектар. В целях урегулирования данной ситуации принимаются меры, которые предусматривают передачу невостребованных долей в муниципальную собственность через суд.

1.2 Правовой статус земель сельскохозяйственного назначения

1.2.1 Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Согласно статье 77 Земельного Кодекса РФ «землями сельскохозяйственного назначения являются земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставлены для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей» [7].

Состав сельскохозяйственных земель, следующий:

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, на которых расположены коммуникации, внутрихозяйственные дороги, водные объекты;

- земли, занятые лесными насаждениями, которые предназначены для защиты земель от вредного воздействия;

- земли, занятые зданиями, сооружениями, которые используются для производства, переработки и хранения, сельскохозяйственной продукции.

1.2.2 Использование земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения производится в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами РФ [7, 8], а также ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Право использовать земли сельскохозяйственного назначения имеют право:

- крестьянские (фермерские) хозяйства, а также граждане, которые ведут личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство, огородничество;

- некоммерческие организации, в число которых входят религиозные организации и потребительские кооперативы;

- казачьи общества;

- хозяйственные товарищества, унитарные предприятия, производственные кооперативы и другие коммерческие организации;

- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

На сельскохозяйственных землях можно осуществлять сельскохозяйственное производство, научно-исследовательские, учебные, а также иные работы, связанные с сельскохозяйственным производством. Также земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для целей рыболовства.

При предоставлении земельных участков, находящихся в их составе сельскохозяйственных земель на период осуществления строительства линий электропередачи, дорог, линий связи, газопроводов, нефтепроводов, и иных трубопроводов, без перевода земель сельхоз назначения в земли иных категорий, необходим утвержденный проект рекультивации земель для нужд сельского хозяйства.

Если земельные участки сельхоз назначения расположены на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, то они не могут быть использованы для целей, которые не связанны с ведением сельского хозяйства.

Также к землям, которые не допускается использовать для целей, не связанных с сельским хозяйством, могут быть отнесены особо ценные сельскохозяйственные угодья, в случае, если их кадастровая стоимость выше средней кадастровой стоимости по муниципальному району.

Регулирование использования земельных долей, которые возникли в следствии приватизации сельхоз угодий, осуществляется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [9].

1.2.3 Основания возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения

Земли сельхоз назначения можно покупать и продавать. Лица, которые имеют преимущественное право покупки указаны на схеме (Рисунок 1.2). Это установлено в статье 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [9].

Преимущественное право на приобретение земельного участка отсутствует, если он продается на аукционе или конкурсе, в таком случае, договор купли-продажи заключается с победителем торгов. Также данное право отсутствует, если субъект Российской Федерации, либо орган местного самоуправления не готовы купить земельный участок по той цене, по которой он продается.

Рисунок 1.2 - лица, имеющие преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения

Перед тем как совершить сделку купли-продажи земельного участка продавец должен направить письменное извещение органу местного самоуправления, либо в высший орган исполнительной власти субъекта РФ.

В извещении необходимо указать следующие сведения:

- цель продажи земельного участка;

- площадь земельного участка, его местоположение и назначение;

- относится ли данный земельный участок к сельскохозяйственным угодьям;

- цену земельного участка;

- важные условиях договора купли-продажи, а именно, предмет договора купли-продажи, условия, которые признаются существенными законом, а также условия, при которых может быть достигнуто соглашение;

Извещение необходимо вручить уполномоченному сотруднику органа местного самоуправления, либо органа государственной власти, либо направить почте.

Условия, при которых продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе продать данный участок указаны на схеме (Рисунок 1.3).

Рисунок 1.3 - Условия продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

После покупки или продажи земельного участка, переход прав на такой участок подлежит государственной регистрации.

Передать в аренду можно только те земельные участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета, в их число входят участки, находящиеся в долевой собственности граждан. Заключать договор аренды участка, находящегося в долевой собственности, необходимо с собственниками земельных долей, либо с их доверенным представителем. Земельный участок сельхоз назначения может быть арендован на срок не более чем 49 лет. Площадь сельскохозяйственных земель, которые можно сдать одному арендодателю, не ограничена.

В письменной форме заключать договор аренды и осуществлять его государственную регистрацию, необходимо в тех случаях, если он заключается между гражданами более чем на год, либо одна из сторон договора - юридическое лицо.

У арендатора земельного участка есть право сдавать арендованный земельный участок в субаренду и передать свои обязанности и права третьему лицу. Согласие собственника на это не требуется, если участок арендован более чем пятилетний срок и находится в государственной и муниципальной собственности, но необходимо уведомить собственника земельного участка. Расторгнуть договор аренды земельного участка, который был заключен более чем на пять лет, досрочно по инициативе арендодателя можно только в том случае, если были нарушены условия договора аренды и только по решению суда.

Земельный участок, унаследованный лицом, не достигшим совершеннолетия, может быть передан в аренду законными представителями наследника до наступления его совершеннолетия.

Не допускается изменение категории и целевого назначения, при аренде или продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Передача в аренду или собственность юридическим лицам и гражданам земельных участков сельхоз назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на тогах (аукционах, конкурсах).

Арендатор имеет право приобрести в собственность земельный участок по его рыночной стоимости, в том случае, если все условия договора надлежащим образом исполнялись в течение трех лет с момента его заключения.

1.2.4 Основания прекращения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения

Основания для прекращения права собственности на землю отображены на схеме (Рисунок 1.4)

Рисунок 1.4 - Основания прекращения права собственности на землю

кадастровый сельскохозяйственный земельный участок

Необходимо, чтобы условия использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения соответствовали их целевому назначению, категории земель и разрешенному использованию. Так же использование таких земельных участков не должно наносить вред земле и приводить к захламлению, деградации, загрязнению, порче, отравлению и уничтожению плодородного слоя почвы. Если условия использования земель нарушены, то земельный участок изымается принудительно в судебном порядке.

Основания для прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения указаны на схеме (рисунок 1.5).

Рисунок 1.5 - Основания прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Те же основания прекращают право безвозмездного срочного пользования земельным участком сельхоз назначения. Также данное право может быть прекращено в случаях если работник, которому земельный участок предоставлен в качестве служебного надела, прекратил трудовые отношения или срок предоставления земельного участка истек.

Также земельные участки сельскохозяйственного назначения изымаются для государственных и муниципальных нужд в случаях, для выполнения международных обязательств Российской Федерации, для расположения объектов государственного или муниципального значения, а также при принудительном отчуждении земельного участка. При этом стоимость земельного участка возмещается.

В соответствии Земельным и Гражданским кодексами РФ [8, 9] аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена. Основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя указаны на схеме (рисунок 1.6).

Рисунок 1.6 - Основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя

Не допускается расторжение договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ. Также правовой режим земель сельскохозяйственного назначения рассмотрен в статьях Елисеевой И. А. и Оккель С. А. [10, 11]. Таким образом правовой статус земель сельскохозяйственного назначения и правила их использования установлены в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Землями сельскохозяйственного назначения являются земли, которые находятся за границами населенных пунктов и предоставленные для ведения сельского хозяйства. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения можно продавать и покупать, а также сдавать в аренду и субаренду, в соответствии с указанными выше законами. В связи с ненадлежащим использованием земельного участка, нарушением условий договора аренды, права землепользования могут быть прекращены.

1.3 Порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности

В настоящее время, когда на рынке недвижимости крайне мало свободных земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет и продаются по доступной цене, приобретение земельного участка путем выдела в натуре в счет земельной доли представляется весьма актуальным.

Правовое регулирование данного вопроса осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [9].

Согласно статье 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «участник долевой собственности на земли из земель сельскохозяйственного назначения имеет права выделить земельный участок в счет земельной доли» [9]. Процедура выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности производится в четыре этапа, изображенных на схеме (Рисунок 1.7)

Рисунок 1.7 - Этапы выдела земельного участка

Составление проекта межевания

Как указано статье 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» формирование проекта межевания является обязательным этапом выдела земельного участка.

Образовать земельный участок путем выдела можно на основании общего собрания участников долевой собственности, либо по инициативе собственника земельной доли. И тот, и другой порядок выдела земельного участка предусматривают обязательную подготовку проекта межевания.

Основной целью и результатом формирования проекта межевания является определение местоположения и размера границ земельных участков, выделяемых в счет земельных долей. Подготовка данного документа осуществляется кадастровым инженером. Кадастровый инженер запрашивает необходимую информацию в органах власти, производит ее анализ и совместно с заказчиком готовит предложения по предполагаемому местоположению выделяемых участков. Такие работы могут осуществляться по заказу участников долевой собственности либо по заказу третьего лица.

Требования к проекту межевания указаны в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в приказе Минэкономразвития России от 03.08.2011 г. «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков» [12]. Состав сведений проекта межевания указан на схеме (рисунок 1.8).

На проектном плане отображаются: проектируемые границы образуемых и измененных земельных участков, и их частей, границы муниципальных образований, населенных пунктов, местоположение природных объектов и объектов искусственного происхождения, границы кадастрового деления. Так же должны быть отображены проектируемые границы земельных участков, посредством которых планируется обеспечить доступ к образуемым участкам. Пример проектного плана, находящегося в проекте межевания на рисунке 1.9.



Рисунок 1.8 - Состав сведений проекта межевания

Участникам долевой собственности должна быть обеспечена возможность ознакомления с проектом межевания посредством публикации в средствах массовой информации. Проект межевания должен быть утвержден решением общего собрании участников долевой собственности либо решением собственников доли.

Утверждение проекта межевания;

Порядок утверждения проекта межевания зависит от того, кто является инициатором выдела. Проект межевания утверждается общим собранием, когда выдел производится на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Если же выдел происходит по инициативе собственника доли, то проект межевания утверждается его решением. Также в процессе утверждения проекта межевания должны быть определены собственники образуемых земельных участков и размер доли каждого собственника.



Рисунок 1.9 - Проектный план

Если образование земельного участка происходит на основании решения общего собрания и в соответствии с утвержденным проектом межевания, то дополнительно согласовывать размер и местоположение его границ не нужно, так как еще до утверждения проекта межевания, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельных участков возможность с этим проектом межевания и представить предложения о его доработке.

Если же земельный участок образуется по решению собственника земельной доли, то для того чтобы выделить земельный участок собственнику необходимо заключить договор с кадастровым инженером, который подготовит проект межевания. Подготовленный проект межевания в обязательном порядке должен быть согласован с участниками долевой собственности. Согласуются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка.

Извещение о порядке и месте ознакомления с проектом межевания земельных участков и извещение о необходимости согласования проекта межевания либо направляются участникам долевой собственности по почте, либо опубликовываются в средствах массовой информации, которые определены субъектом Российской Федерации. Сведения, которые должно содержать извещение перечислены на схеме (рисунок 1.10).

Проект межевания считается согласованным, если в течение тридцати дней с момента извещения о согласовании, не поступило ни каких возражений. В таком случае кадастровым инженером составляется заключение об отсутствии возражений.

Если же возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка все же имеются, то они должны содержать: «фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка.» [13].

Также гражданин, который выдвинул возражения, должен предоставить копии документов, которые подтверждают его право на земельную долю в исходном земельном участке. Эти возражения необходимо направить кадастровому инженеру, который подготовил проект межевания, а также в орган кадастрового учета. Споры о размере и местоположении границ выделяемого земельного участка решаются в судебном порядке.

Выделу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения посвящена работа Кравченко П. В. [14].

Рисунок 1.10 - Сведения, содержащиеся в извещении

Кадастровый учет создаваемого земельного участка;

Кадастровый учет образуемых земельных участков можно проводить только в том случае, если отсутствуют споры, связанные с размером и местоположением границ выделяемых земельных участков.

Кадастровые работы по выделу земельного участка производятся в соответствии с предварительно утвержденным проектом межевания. Он заменяет собой схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и является основным исходным документом при образовании земельного участка путем выдела.

Результатом кадастровых работ и завершающим этапом образования земельного участка выступает подготовка межевого плана. Межевой план необходим для осуществления государственного кадастрового учета образованного земельного участка.

Существует несколько способов определения координат характерных точек земельных участков, а именно: методом спутниковых геодезических измерений (определений), фотограмметрическим, геодезическим (триангуляция, полигонометрия, трилатерация, прямые, обратные или комбинированные засечки и др.), аналитическим, картометрическим методами.

В результате кадастровых работ площадь выделенного земельного участка может отличаться от площади, которая указана в проекте межевания на величину не более чем на десять процентов.

В настоящее время геодезическое обеспечение установления и уточнения границ, как в России, так и в зарубежных странах, всё чаще производится с помощью методов спутниковых измерении в соответствии с действующими инструкциями [15, 16, 17]. Так же могут применяться и традиционные геодезические методы.

Государственная регистрация права собственности;

С момента регистрации права собственности на земельный участок, процедура выдела считается завершенной и земельный участок появляется в качестве самостоятельного объекта права собственности и гражданского оборота.

Таким образом земельный участок может быть выделен либо не основании решения общего собрания, либо по инициативе собственника земельной доли. Приобретение права на землю путем выдела осуществляется в четыре этапа: составляется проект межевания земельного участка, далее производится его утверждение, кадастровый учет вновь образуемого земельного участка и государственная регистрация права собственности. Выдел земельных долей регулируется Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для установления и уточнения границ используются спутниковые методы измерения. Завершающим этапом является регистрация права на выделенный земельный участок, после этого он становится самостоятельным объектом права собственности.

1.4 Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую

Под категорией земель понимается совокупность однородных по своему функциональному или целевому назначению земельных участков, которые выделены в особую группу земель в зависимости от их природного, экономического и социального значения. В Земельном Кодексе Российской Федерации выделено семь категорий земель, которые указаны на схеме (Рисунок 1.11).

«Перевод земель - это установление порядка, условий, предела эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель» [18]. Перевод земель из одной категории в другую влечет за собой изменение правового режима использования земель, то есть правил его эксплуатации, охраны и гражданского оборота, который рассчитан на неоднократное применение и обязателен как для непосредственных пользователей земельными участками, так и всех иных лиц.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом Российской федерации, Федеральным Законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и другими правовыми актами. Переводу земель из одной категории в другую посвящены работы множества авторов, например, О. М. Иванникова и О. В. Смагина [19, 20].

Рисунок 1.11 - Категории земель

Основания для перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий установлены в статье 7 Федерального Закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [21].

Основания для перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий указаны на схеме (рисунок 1.12).

Случаи, когда перевод земель сельскохозяйственного назначения невозможен:

- кадастровая стоимость участка на 50 процентов и более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району;

- земли относятся к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.



Рисунок 1.12 - Основания для перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий

Для того, чтобы перевести земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти. Правительство Российской Федерации уполномочено рассматривать ходатайства по землям, относящимся к федеральной собственности.

В ходатайстве о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов в обязательном порядке указываются кадастровый номер земельного участка, причина перевода, а также права на земельный участок.

К ходатайству прилагаются следующие документы:

1. копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

2. выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, если заявителем является индивидуальный предприниматель;

3. выписка из единого государственного реестра юридических лиц в случае, если заявителем является юридическое лицо;

4. выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, который переводят из состава земель одной категории в другую;

5. заключение государственной экологической экспертизы, если это предусмотрено законом;

6. согласие правообладателя земельного участка на перевод участка из одной категории в другую;

Ходатайство рассматривается исполнительным органом государственной власти в течение двух месяцев, Правительством Российской Федерации в течение трех месяцев. Результатом рассмотрения ходатайства может быть принятие акта о переводе земель из одной категории в другую категорию, либо об отказ в переводе. Указанные акты направляются заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия. Копии актов должны быть направлены в орган государственного кадастрового учета с целью внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.

Основания отказа в переводе земель из одной категории в другую:

- установлены ограничения перевода земель, содержащиеся в федеральных законах;

- отрицательное заключение экологической экспертизы;

- не соответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.

Акт о переводе либо об отказе в переводе земель обжалуется в течение 3 месяцев в судебном порядке.

Таким образом перевод земель сельскохозяйственного назначения производится по основаниями установленным Земельным кодексом Российской Федерации. Для перевода необходимо обратиться с ходатайством в исполнительный орган государственной власти или в Правительство Российской Федерации. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую. После изменения категории, в Единый государственный реестр недвижимости вносятся корректировки и переоформляется правоустанавливающая документация.

2. Характеристика объекта: вашкинский район вологодской области

2.1 Физико-географическая характеристика объекта

Вашкинский муниципальный район находится на северо-западе Вологодской области (рисунок 2.1) в зоне умеренно-континентального климата с продолжительной холодной зимой и относительно коротким летом. Среднегодовая температура воздуха составляет + 2, - 4 градуса по Цельсию. Район граничит на севере с Вытегорским, на востоке -- с Кирилловским, на юго-западе -- с Белозерским районами. Его площадь составляет 2884 кмІ. Более 75 % территории района занимают леса, 9 % - болота. Удаленность от Москвы 638 километров, от Санкт-Петербурга 613 километров.

Рисунок 2.1 - Административно-территориальное деление Вологодской области

По территории района проходит дорога федерального значения Вологда -- Медвежьегорск с асфальтовым покрытием, которая связывает Вологодскую, Архангельскую, Ленинградскую, Мурманскую области и Республику Карелия. До областного центра, города Вологда, 180 километров, до ближайшей железнодорожной станции в городе Череповец 164 километра. «В летний период район связан с портами России и зарубежья Волго-Балтийским водным путём, по которому идёт отгрузка потребителю лесной продукции района» [22].

Административно-территориальная структура Вашкинского муниципального района включает 191 населенный пункт, которые объединены в 3 сельских поселения. Районным центром является село Липин Бор. Оно расположено на Белом озере, по которому проходит Волго-Балтийский путь. «Белое озеро является самым большим водоемом района, его площадь 1284 кмІ, объем водной массы около 5 кмі. Озеро мелководное, проточное в него впадают реки Челекса, Мегра, Шала, Ковжа, Кема, Ухтома, Куность и ряд других. Вытекает река Шексна, которая вместе с Белым озером образует Шекснинское водохранилище» [22]. В общем на территории района 125 больших и малых озер, более 20 родников, 49 ручьев и рек с названиями и 42 без названия на карте.

Объектом выпускной квалификационной работы являются земельные участки с кадастровыми номерами 35:04:0103001:124, 35:04:0103001:118, 35:04:0103001:119, 35:04:0103001:125, 35:04:0103001:121, 35:04:0103001:123, 35:04:0000000:209, 35:04:0103001:117, 35:04:0000000:190, 35:04:0103001:120, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, которые находятся вблизи деревни Большая Чаготма. Расстояние до районного центра по автодороге 41 километр. Деревня входит в состав Андреевского сельского поселения (рисунок 2.2). Всего в состав Андреевского сельского поселения входит 47 населённых пунктов, в том числе 46 деревень, 1 посёлок, площадь данного поселения составляет 1525,21 км2. Численность населения: 1 621 человек. Административным центром является деревня Андреевская.

Расположение деревни Большая Чаготма и близлежащих земельных участков на публичной кадастровой карте показано на рисунке 2.3.



Рисунок 2.2 - схема административно-территориального деления Вашкинского муниципального района

Рисунок 2.3 - Расположение деревни Большая Чаготма и близлежащих земельных участков на публичной кадастровой карте

2.2 Социально-экономическая характеристика объекта

Административным центром Вашкинского муниципального района является село Липин Бор. В Вашкинском районе проживает 7,2 тысяч человек. Доля женского населения составляет 53%, мужского 47%. Численность детей и подростков в возрасте до 16 лет ниже численности населения пенсионных возрастов в 2 раза. Возрастной состав населения района представлен на рисунке 2.4.



Рисунок 2.4 - Возрастной состав населения Вашкинского муниципального района

Также в последние годы в районе наблюдается миграционный отток населения. Это связано с тем, что в Вашкинском муниципальном районе экономика и инфраструктура недостаточно развиты, что способствует оттоку молодых трудовых ресурсов, это оборачивается дефицитом квалифицированных кадров.

Анализу миграционных потоков населения и перспективам демографического развития районов Вологодской области посвящены работы следующих авторов: Панова М.М., Шабуновой А. А. [23, 24].

Система образования Вашкинского муниципального района объединяет 15 бюджетных образовательных учреждений, что удовлетворяет образовательные запросы населения в получении общего и среднего образования. На данный момент в районе сформирована 1 базовая и 6 малокомплектных школ.

Вашкинский район занимает 2% территории Вологодской области. Площадь всех земельных ресурсов Вашкинского муниципального района составляет 288392 гектара, из них к землям сельскохозяйственного назначения относятся 75392 гектара. Леса занимают площадь 247,1 тысяч гектар, что составляет 75% территории района.

Экономика района строится на использовании имеющихся природных ресурсов. Базовым сектором экономики района является лесопромышленный комплекс, что обусловлено особенностями географического положения района. Так же в Вашкинском муниципальном районе развиты: теплоэнергетика, пищевая промышленность и сельское хозяйство.

Деревоперерабатывающую и лесозаготовительную деятельность на территории района ведут 13 индивидуальных предпринимателей и 7 организаций. Из них ведущими являются следующие предприятия: ОАО «Вашкинский леспромхоз, ООО «Эль-Бор», Вашкинский лесхоз - филиал САУ лесного хозяйства ВО «Вологдалесхоз», ООО «Промлес». ОАО «Вашкинский леспромхоз» является основным заготовителем леса в районе. Около 70% объема заготовленной лесопродукции приходится на долю данного предприятия.

Агропромышленный комплекс объединяет все отрасли хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции, ее переработке и доведению до потребителя.

Основное направление сельскохозяйственного производства - молочно-мясное животноводство, так как на территории района достаточное количество площадей кормовых угодий. Растениеводство в основном зависит от природно-климатических условий.

Сельскохозяйственные предприятия Вашкинского района: СПК «Маяк», СПК «Земледелец», КФХ Богданов М.А, КФХ Шибанов В.В, ООО «Первое».

«Перспективными альтернативами развития агропромышленного комплекса могут стать рыбопереработка, сбор и переработка дикорастущих ягод, грибов, так как район располагает большими запасами не древесных продуктов леса, а также значительными ресурсами для ведения охотничьего и рыболовного хозяйства» [25]. Особо охраняемые зоны района: Дружинские Ямы, данный памятник природы расположен в деревне Пиксимово, его площадь составляет 4 гектара, Мельгуновский бор, площадью 541 гектар, Ярбозерский бор, площадью 2445 гектар.

Туризм является одним из приоритетных направлений развития экономики района. Белое озеро является главной достопримечательностью - это самый крупный водоем в Вологодской области площадью более 1200 квадратных километров. Кроме того, на территории района насчитывается более 120 больших и малых озер, около сотни рек и ручьев, множество родников.

Перспективы развития туризма в районах Вологодской области рассмотрены в работе Дубиничевой Л. В. [26].

2.3 Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и выдела земельных участков в счёт долей вблизи населённых пунктов на территории Вологодской области

На территории Вологодской области отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения регулируются законом Вологодской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории вологодской области», в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

«Информация о земельных участках и долях в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения подлежит обязательному опубликованию в средствах массовой информации» [27].

Публикации в средствах массовой публикации подлежат:

- информация о возможности приобретения земельной доли или земельного участка, выделенного в счет земельной доли, находящихся в муниципальной собственности;

- сообщения о передаче в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными;

- извещения о месте и порядке ознакомления, а также необходимости согласования проекта межевания земельного участка;

- «сообщение о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» [27].

Также законом Вологодской области установлен порядок определения размера, земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.

При определении размера выделяемого земельного участка учитывается состояние и свойства почвы. Состояние участка и свойства почвы определяются на основании материалов почвенного обследования, материалов внутрихозяйственной оценки земель, формирования землепользований государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. В качестве характеристики состояния и свойств почв, используемой при определении размера земельного участка, применяется - балл бонитета.

Определение размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, производится кадастровым инженером, в процессе подготовки проекта межевания. Проект межевание должен быть утвержден общим собранием, либо собственником земельной доли. Порядок определения размера земельного участка рассмотрен на схеме (Рисунок 2.5).

Размер образуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения должен быть не менее одного гектара. «Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района Вологодской области и могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица, составляет 20 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории» [27].

Согласно закону Вологодской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Вологодской области» «Приватизация земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с 1 января 2005 года» [27].

Крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственные организации имеют право приобретать в собственность земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения по цене, равной пятнадцати процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Предоставление земель для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств на территории Вологодской области приведено в таблице 1.

Рисунок 2.5 - Порядок определения размера земельного участка, выделяемого в счет доли на праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения

Таблица 1 - Предоставление земель для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств[28]

№ п/п	Вид землепользования	Имелось на 01.01.2014	Стало на 01.01.2015
		кол-во	общая площадь тыс. га	кол-во	общая площадь тыс. га
1	2	3	4	5	6
1	Крестьянские (фермерские) хозяйства	1229	42,7	1237	42,5
1.1	в том числе собственность	1151	18,2	1152	18,3

Площадь земель сельскохозяйственного назначения на 01.01.2015 года составила 4504,5 тысяч гектар, что по сравнению с предшествующим годом меньше на 0,3 тысяч гектар.

Причинами уменьшения площади земель сельскохозяйственного назначения являлось:

- передача в границы населенных пунктов земельных участков с целью изменения вида разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, а также изменение границ населенных пунктов в соответствии с утвержденными генеральными планами;

- отвод земель для несельскохозяйственного использования с целью расширения территории действующих и строительства новых предприятий промышленности, транспорта и связи.

По результатам рассмотрения доклада о состоянии и использовании земель в Вологодской области [28] был составлен график сокращения земель сельскохозяйственного назначения в Вологодской области.

Тенденция сокращения земель сельскохозяйственного назначения в Вологодской области показана на рисунке 2.6.