ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, его мы находим в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Особая социальная значимость объекта жилищного правоотношения состоит в том, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Именно этим объясняется установление жестких критериев, которым должно отвечать предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение.

При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК РФ, регулирующими отношения по найму жилого помещения. К признакам договора социального найма относятся: особая социальная направленность; преобладание императивного регулирования над диспозитивным; специальный субъектный состав; бессрочность. Как гражданско-правовой договор социального найма характеризуется: 1) консенсуальностью; 2) взаимностью; 3) возмездностью.

Договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор социального найма регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

Договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья.

Объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). К существенным условиям договора коммерческого найма традиционно относят предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В результате работы сформулированы следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:

В связи с недостатком жилых помещений, которые могут быть предоставлены в пользование по договору социального найма, и еще большим обострением жилищной проблемы в условиях рыночных отношений, представляется целесообразным на федеральном уровне исчерпывающим образом определить основания нуждаемости в жилом помещении. Наиболее оптимальным также является определение категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма, исключительно на федеральном уровне. Предпочтительнее всего, чтобы это было определено непосредственно в ЖК РФ.

Учитывая возрастающую роль органов местного самоуправления в решении жилищных проблем граждан, представляется необходимым наделить их правом использовать дополнительные, помимо указанных в законе, основания нуждаемости в жилье при обеспечении граждан жилыми помещениями за счет муниципального жилищного фонда.

Полагаем, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В этой связи предлагаем внести в ст. 674 ГК РФ пункт 2, содержащий следующую норму: «2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации».

Следует отметить, что законодатель пока не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение. Полагаем, что этот пробел необходимо устранить законодательным путем.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Международно-правовые документы

1. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10.12.1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Росс. газета. 1995. 5 апр.

2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. 04.11.1950 г. // Бюллетень международных договоров. 1998. № 7.

3. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах. 16.12.1966 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.

Нормативные правовые акты

4. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

6. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 14.

8. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 ( с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Рос. газета. 2006. 27 янв.

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газета. 2005. 27 мая.

Специальная литература

11. Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / О.Г. Алексеева. - Екатеринбург, 2006.

12. Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: / В.В. Васильев. - М, 2008.

13. Гетман Е.С. Наем жилого помещения / Е.С. Гетман // ЭЖ-Юрист. 2006. № 7.

14. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В.В. Глазов. - М., 2009.

15. Гражданское право: Учебник. В 3 т. / отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2007. Т.1. - 587 с.

16. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Л.Ю. Грудцына // Адвокат. 2007. № 11.

17. Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Л.Ю. Грудцына. - М., 2009.

18. Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // Комментарий судебной практики. Вып. 11. / Под ред. К.Б. Ярошенко. - М.: Юрид. литература, 2009.

19. Карпухин Д.В. Правоприменительная проблематика выселения из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2008. № 12.

20. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги (газета). 2009. № 4.

21. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М., 2007.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2008.

23. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. М.: Изд-во «Контракт», 2008.

24. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2008.

25. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 61-90) / Е.Н. Могилевская. - М.: «Консультант-Плюс», 2009.

26. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Статут, 2008.

27. Седугин П.И. Жилищное право / П.И. Седугин. - М., 2007.

28. Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище // Жилищное право. 2006. № 7. С. 18.

29. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. - М.: ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2009.

30. Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А.А.Титов. - М.: Юрайт-Издат, 2009.

31. Тихомиров, М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права / М.Ю.Тихомиров. - М.: Изд-во М.Ю.Тихомирова, 2008.

32. Улетова Т.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Волгоград, 2009.

33. Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения / С.А. Чаркин. - М, 2009.

34. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. 2008. № 1.

35. Шешко Г.Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации в системе жилищного законодательства: к вопросу реализации его положений в жилищных актах // Жилищное право. 2009. № 5.

36. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. № 9.

37. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.

Судебная практика

38. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 г. N 8-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2-3.

39. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 9.

40. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 3.

41. Постановление ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: судебная практика».

Размещено на Allbest.ru