Договор найма жилого помещения

Формы договора найма жилого помещения. Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения. Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава. Источники правового регулирования.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 20.12.2015
Размер файла 115,8 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Название дисциплины: Гражданское право

Тема: Договор найма жилого помещения

Содержание

  • Введение
  • 1. Договор найма жилого помещения: понятие, форма
  • 1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения
  • 1.2 Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения
  • 1.3 Форма договора найма жилого помещения
  • 2. Коммерческий наём жилого помещения
  • 2.1 Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава
  • 2.2 Источники правового регулирования
  • 2.3 Признаки договора коммерческого найма жилого помещения
  • Заключение
  • Глоссарий
  • Список использованных источников
  • Список сокращений

Введение

Проблема. Теоретико-методологический обзор понятия договора найма жилого помещения, при анализе его законодательного регулирования, обуславливает исследование конструкции договора найма жилого помещения. Изучение теоретических аспектов договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, в качестве видов договоров найма жилого помещения, характеризует выявление нормативно-правового регулирования этого вопроса, определяемое проведением сравнительно-правового анализа различных видов договоров найма жилых помещений. Форма договора найма жилого помещения, включающая в себя изучение порядка составления этого договора позволяет избежать множества неприятных ситуаций при его фактическом исполнении.

Предмет договора коммерческого найма жилого помещения, выраженный анализом теории и судебной практики, относительно данной проблемы, подразумевает под собой анализ традиционного способа реализации права граждан на жилище в виде реализации договорных правоотношений по коммерческому найму жилого помещения.

Сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения, характеризуемая изучением предмета договора - жилое помещение, которое выступает объектом гражданских и жилищных правоотношений, обуславливаемая анализом гражданского и жилищного законодательства, выражается правоотношениями, связанными с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением в качестве объекта экономического оборота.

Источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения определяются проблематикой изучения оценки государства и общества сущности, назначения жилья в качестве одного из важнейших социальных благ и в роли источника получения прибыли, выгодного вложения капитала.

Актуальность. Правовое положение права пользования субъектами договора предметом договора - жилым помещением при заключении договора в письменной форме по мотиву, выраженному в отсутствии практического распространения в РФ и нотариально заверенной формы, имеющую юридическую силу в случае разбирательств.

Предмет договора коммерческого найма жилого помещения в свете правового положения, членов семьи собственника жилого помещения и членов семьи нанимателя жилого помещения, в качестве субъектов жилищных правоотношений, так как собственно данные граждане наличествуют правами пользования жилым помещением, равно как и их титульный владелец.

Источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, регламентируя жилищные правоотношения, целесообразно подвергнуть исследованию с целью определения обеспечения жильем нуждающихся в нём граждан, так как данное обеспечение становится заботой самих граждан, не смотря на то, что решение жилищного вопроса - это одно из приоритетных направлений политики государства.

Наличие разнообразных правовых режимов регулирования договорных правоотношений по коммерческому найму жилых помещений, обуславливают гражданско-правовой характер и фактическое отсутствие их регулирования жилищным законодательством РФ, при своём нахождении в сфере приоритетного действия норм гражданского законодательства РФ.

Степень разработанности понятия договора найма находится в области понимания отдельной специфики правового регулирования этого договорного права, когда выявленный понятийный аппарат, который подлежит использованию при характеристике договорной конструкции договора найма жилого помещения, не постоянным образом в одинаковой мере трактуемая экспертами. Изучение договорных правоотношений по договорам найма жилого помещения, находящих своих авторов, представляется недостаточным, при учёте того, что данные договорные правоотношения, которые опосредуют гражданский оборот, выражают значительную часть сферы своего действия.

Цели исследования. Определение специфики заключение договора найма жилого помещения, при выявлении гражданско-правовой природы правоотношения по пользованию жилым помещением.

Задачи исследования:

1) характеристика договора найма жилого помещения, включающая в себя обусловливание понятия, формы и предмета данных договоров, при представлении сравнительно-правовой сущности видов этих договорных правоотношений;

2) содержание договора коммерческого найма жилого помещения, включающее в себя сферу действия представленного договора, особенностей его субъектного состава, выраженное регламентацией источниками правового регулирования правоотношений по анализируемому договору и признаками рассматриваемого договора.

Методы исследования:

1) изучение и анализ научной литературы;

2) изучение и обобщение судебной практики;

3) сравнение, анализ и синтез;

4) интервьюирование.

Практическая значимость данной курсовой работы представляется актуальной для граждан, как будущих сторон договора коммерческого найма, которые не наличествуют необходимыми юридическими знаниями и практическими навыками по их заключению, согласованию условий, срока и решение иных вопросов, связанных с данными договорными соглашениями, не обращаясь к помощи профессионального юриста.

договор наем жилое помещение

1. Договор найма жилого помещения: понятие, форма

1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения

Нормативно-правовое регулирование понятия договора найма жилого помещения заключается:

1) в определении найма, представляющего собой родовое понятие по отношению к любым объектам, которые являются объектами, передающиеся во владение и пользование или исключительно в пользование за плату, на условиях срочности и возвратности с учётом естественной амортизации (ст.606 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. );

2) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч.1 ст.671 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ. Там же. );

3) юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч.2 ст.671 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ. Там же. ).

При этом нормы, регулирующие договорные правоотношения по найму жилого помещения, осуществляемые сочетанием положений жилищного и гражданского законодательства, характеризуют наём недвижимости, используемый с целью непосредственного проживания, обусловлены самостоятельным обязательством в данных гражданских правоотношениях.

В этом случае, докторальное толкование конструкции рассматриваемого договора, выражая самостоятельность обязательства по данному договору, выделяет то, что:

1) главный из признаков, который является присущим признаком жилому помещению в договорных правоотношениях по найму жилого помещения, выражен его принадлежностью к недвижимому имуществу, имеющему неразрывную связь с землей Гражданское право РФ: учебник / Под ред.О.Н. Садикова. - М., 2011 - С. 317;

2) в договоре найма жилого помещения признак изолированности не должен быть обязательным, в противном случае это ограничивало бы граждан, не располагающих большими средствами и имеющих возможность оплачивать лишь часть жилого помещения (комнаты) Гражданское право: учебник / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2010 - С. 526;

3) договор найма жилого помещения обуславливает пригодность для постоянного проживания в жилом помещении и предполагает преемственность его использования разными поколениями семьи, а также определяет признак сужающий возможность использования особых условий, приемлемых для сторон договора. Брагинского М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества: монография - М., 2012 - С. 230

В этом смысле, понятием договора найма жилого помещения является самостоятельное обязательственное правоотношение по жилому помещению как объекту, передаваемого во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, в качестве поведенческого акта субъектов гражданских правоотношениях по данному договору.

В этой связи, рассматривая проблематику видов договора найма жилого помещения, необходимо выделить то, что данная классификация этих договорных правоотношений содержится в дифференциации договоров найма жилого помещения на договор социального найма жилого помещения, на договор найма специализированного жилого помещения и на договор коммерческого найма жилого помещения.

Здесь, гражданское и жилищное законодательство, предусматривая три основных рассматриваемых видов договоров найма жилых помещений, характеризует их в качестве:

1) договора социального найма жилого помещения, где собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда (наймодатель) передаёт гражданину либо нанимателю жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование с целью проживания в нём его самого и членов его семьи на установленных законом условиях (ст. ст.49, 60 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. );

2) договора найма специализированного жилого помещения, когда собственник специализированного жилого помещения, то есть наймодатель передаёт гражданину или нанимателю данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания в нём (ст.100 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. );

3) договора коммерческого найма жилого помещения, руководствуясь которым собственник жилого помещения, то есть гражданин либо частная организация предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи (ст.683 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ).

Поэтому, договор социального найма жилого помещения представляет собой один из видов договоров найма жилого помещения, заключаемый без установления срока его действия, когда право на получение жилых помещений имеют малоимущие граждане, которые являются признанными гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, другие конкретизированные нормативно-правовыми актами категории граждан.

Следовательно, договором найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения, при котором собственник данного жилого помещения - наймодатель передаёт гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания, когда к таковым жилым помещениям имеют отношения:

служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.92 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ. Там же.. );

Таким образом, к договорам коммерческого найма жилого помещения относятся одни из видов договоров найма жилого помещения, условия которых определённы соглашением сторон, когда подлежат дифференциации долгосрочный договор, заключаемый на срок, не превышающий 5-и лет, а также краткосрочный договор, заключаемый на срок до 1-ого года.

Итак, понятие видов договора найма жилого помещения - это классификация договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, которая наличествует своей дифференциацией, определённой принадлежность предмета данного договора - жилое помещение, характеризуемая в качестве договоров коммерческого и социального найма жилого, а также найма специализированного жилого помещения (Приложение А).

1.2 Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения

Докторальное толкование содержания договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, находясь в определении их сущности, выражается тем, что:

1) свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учёте нуждающихся в жилых помещениях и т.п. относится к характерным признакам договора коммерческого найма жилого помещения Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооружённых Силах, 2012, № 11 - С. 26. ;

2) отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.д. представляют собой особенностями договора социального найма жилого помещения Ануприенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: дис.... к. ю. н.: 12. 00. 03. - Белгород, 2011. - С. 83. ;

При этом, договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, наличествуя конкретизированным между собой сходством, имеют существенные различия, которые характеризуются в понятии видов договоров найма жилого помещения - определённая принадлежность предмета данного договора, то есть жилое помещение.

В этом случае, заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется:

1) посредствам достижения сторонами данного договора по всем его существенным условиям, когда нанимателю не требуется прохождения необходимых стадий, которые предусмотрены для заключения договора социального найма жилого помещения:

постановка на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и другие процедуры;

2) на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте, представляя собой единственное основание возникновения жилищных правоотношений.

В этом смысле, договор некоммерческого найма жилого помещения, получившее своё нормативно-правовое закрепление в Распоряжении Правительства РФ от 29.08.2012 года № 1556-р Распоряжение Правительства РФ от 29. 08.2012 № 1556-р // URL: http: //www.government.ru. , подлежит своему заключению:

1) при предоставлении в пользование жилых помещений на специальных условиях, которые являются отличными условиями от условий социального найма жилых помещений (разд. III ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. );

2) при найме гражданами, не попадающие в категории граждан, которые правомочны на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, включая отсутствие у них возможности на получение в пользование жилых помещений на коммерческих условиях найма:

жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ. Там же. ) и коммерческого найма жилых помещений (гл.35 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ).

В этой связи, основополагающие различия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого фонда определяются тем, что коммерческий жилищный фонд предназначен с целью извлечения прибыли, а некоммерческий фонд данной целью не обусловлен, включая и то, что плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде намного доступнее гражданам, по сравнению с коммерческим фондом. Васильев В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: дис.... к. ю. н.: 12. 00. 03. - Тверь, 2012 - С. 127

В то же время жилищный фонд некоммерческого использования жилых помещений, существенно различающийся от социального фонда жилых помещений, включает в себя такую разницу как:

1) плата по договору некоммерческого найма, не представляя собой символическую плату Гражданское право: учебник / Под ред.С. С. Алексеева. - М., 2010 - С. 358. , если сравнивать её в договорах социального найма, полностью компенсирует все издержки бюджета, при учёте и затрат на строительство, когда коммунальные услуги и обслуживание нанимателями оплачиваются в полном объёме;

2) договор некоммерческого найма жилого помещения заключаться на срок до 5-и лет с преимущественным правом нанимателя на его продление, а договор социального найма жилого помещения представляет собой бессрочный договор. Гражданское право РФ: учебник / Под ред.О.Н. Садикова. - М., 2011 - С. 420.

Здесь, целесообразно выделить то, что наличие жилищного фонда некоммерческого использования предполагает более эффективное и оперативное решение вопросов реализации договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, значительно расширив круг нанимателей жилых помещений, более распространив гражданский оборот по договору найма жилого помещения.

Поэтому, сравнительно-правовая характеристика таких видов договоров найма жилых помещений как социальный договор найма жилых помещений, коммерческий договор найма жилых помещений и некоммерческий договоров найма жилых помещений определяется разнообразием своих признаков - стороны предназначение, срок действия договора и условия его заключения (Приложение Б).

1.3 Форма договора найма жилого помещения

Законодательное регулирование форма договора найма жилого помещения обуславливает нормативно-правовое регулирование правоотношений сторон по договору найма жилого помещения. При этом по данному договору в обязанность одной стороны - наймодателя входит предоставление иной стороне, то есть нанимателю - исключительно физическому лицу - жилого помещение за плату во владение и пользование с целью проживания в этом помещении (п.1 ст.671 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ).

В этом случае, объект рассматриваемого договора - это изолированное жилое помещение, которое является пригодным жилым помещением с целью постоянного проживания, то есть, квартира, жилой дом, часть квартиры либо часть жилого дома (п.1 ст.673 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ. Там же. ). В этом смысле, жилое помещение как предмет договора найма жилого помещения, выражая свою характеристику пригодности через цель заключения данного договора - проживания в нём, определяется порядком, предусмотренном ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. , ст.1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ ФЗ от 21. 07.1997 № 122-ФЗ // URL: http: //base. consultant.ru, относится к недвижимому имуществу.

В этой связи, право на жилое помещение в качестве предмета договора найма жилого помещения обусловлено объектом, входящим в состав зданий и сооружений как на недвижимое имущество, сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в порядке и в случаях, регламентированные ч.2 п.6 ст.12 данного ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ. ФЗ от 21. 07.1997 № 122-ФЗ. Там же. Здесь, стоит подчеркнуть, что жилое помещение по договору найма, предоставляемое исключительно физическому лицу за плату во владение и пользование с целью проживания в данном помещении, обуславливая редкость заключения данного договора в письменной форме, характеризуется такими причинами как:

доверчивость физических лиц, отсутствие у них необходимого правового уровня знаний и жизненного опыта, желание экономии времени и денежных средств. При этом отсутствие составленного в простой письменной форме договора найма жилого помещения в случае возникновения конфликтных ситуаций затруднит судебную защиту субъективных интересов сторон этого договора.

В этом случае, заключение договора найма жилого помещения в письменной форме является выгодной формой составления договора и наймодателю и нанимателю, так как несоблюдение представленной формы договора, не влекущее его недействительность, однако, лишает стороны права ссылки на свидетельские показания в случае судебного спора.

В этом смысле, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ), при необязательном его нотариальном удостоверении, когда нотариально удостоверенная форма имеет ряд преимуществ в случае спора перед простой письменной формой, где стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, удостоверяющего их личности, проверяет право собственности владельца/владельцев жилого помещения, а также их дееспособность

В этой связи, договор поднайма, заключённого нанимателем жилого помещения, которое предоставлено ему по договору социального найма жилого помещения, обуславливает то, что:

1) наниматель правомочен передачу части занимаемого им помещения, всё жилое помещение в поднаём в случае его временного выезда (ст.76 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. );

2) требование согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи;

3) данный договор заключается в письменной форме, где экземпляр этого договора подлежит передаче наймодателю (ч.1 ст.77 ЖК РФ).

Поэтому, понятие формы договора найма жилого помещения содержит в себе определение договора найма жилого помещения, не требующего государственной регистрации, что не зависит от срока его заключения, имеющего простую письменную нотариально удостоверенную форму, которую в судебном порядке оспорить сложнее, чем простую письменную форму этого договора (Приложение В).

Выводы. Понятие договора найма жилого помещения является самостоятельное обязательственное правоотношение по жилому помещению как объекту, передаваемого во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, в качестве поведенческого акта субъектов гражданских правоотношениях по данному договору.

Виды договора найма жилого помещения - это классификация договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, которая наличествует своей дифференциацией, определённой принадлежность предмета данного договора - жилое помещение, характеризуемая в качестве договоров коммерческого и социального найма жилого, а также найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения представляет собой один из видов договоров найма жилого помещения, заключаемый без установления срока его действия, когда право на получение жилых помещений имеют малоимущие граждане, которые являются признанными гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, другие конкретизированные нормативно-правовыми актами категории граждан.

Договором найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения, при котором собственник данного жилого помещения - наймодатель передаёт гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания, когда к таковым жилым помещениям имеют отношения:

служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.92 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. );

К договорам коммерческого найма жилого помещения относятся одни из видов договоров найма жилого помещения, условия которых определённы соглашением сторон, когда подлежат дифференциации долгосрочный договор, заключаемый на срок, не превышающий 5-и лет, а также краткосрочный договор, заключаемый на срок до 1-ого года.

Сравнительно-правовая характеристика таких видов договоров найма жилых помещений как социальный договор найма жилых помещений, коммерческий договор найма жилых помещений и некоммерческий договоров найма жилых помещений определяется разнообразием своих признаков - стороны предназначение, срок действия договора и условия его заключения.

Понятие формы договора найма жилого помещения содержит в себе определение договора найма жилого помещения, не требующего государственной регистрации, что не зависит от срока его заключения, имеющего простую письменную форму и нотариально удостоверенную форму, которую в судебном порядке оспорить сложнее, чем простую письменную форму этого договора.

2. Коммерческий наём жилого помещения

2.1 Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава

Что же вбирает в себя сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения? Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения, не являясь ограниченной сферой своей деятельности, определяясь в заключение этого договора, находится в полной зависимости от воли сторон договора. Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования, заключают договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма (п.3.7 "Положения о формировании договорных отношений в ЖКХ", утверждённое Приказом Минстроя РФ от 20.08.1996 № 17-113 Приказ Минстроя РФ от 20. 08.1996 № 17-113 // URL: www.minregion.ru. ).

Судебная практика по отношению к пониманию сферы Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения трактует следующее. На момент заключения договора о приобретении квартиры в собственность, ответчики - бывшие члены его семьи имели равные с ним права по договору коммерческого найма, и как следствие, право на приобретение жилья в собственность, однако свое право не реализовали, в связи, с чем по аналогии закона подлежит применению

ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ ФЗ от 29. 12.2004 № 189-ФЗ // URL: http: //asozd2. durna.gov.ru/main. nsf/MainPagefotechology70penFrameset. и положения ч.4 ст.31 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. на граждан не распространяются, поскольку они приобрели самостоятельное бессрочное право пользования спорной квартирой. При этом решение суда, которое устанавливает обязанность собственника жилья обеспечить бывших членов семьи другим жилым помещением, может предусматривать предоставление данным бывшим членам семьи жилья по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. В этом случае, обеспечение же бывших членов семьи, которые не имеют собственного жилья, что могло бы смягчить действие ст.31 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. в данной ситуации может стать императивом.

Отмечая собственную позицию, которая касается проблематики сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения, целесообразно согласиться с А.А. Ануприенко Ануприенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: дис.... к. ю. н.: 12. 00. 03. - Белгород, 2011 - С. 36. , что жилищное законодательство РФ разграничивает договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, устанавливая то, что договора социального найма жилого помещения, регулируются жилищным законодательством, а договора коммерческого найма жилого помещения соответственно гражданским.

Поэтому, сферой действия договора коммерческого найма жилого помещения является сфера действия данного договора, определяющаяся заключением этого договора, находящиеся в полной зависимости от воли сторон рассматриваемого договора.

В чём заключаются особенности субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения? Во-первых, необходимо отметить, что категориями нанимателей, не подпадающие под действие договора социального найма жилого помещения характеризуется особенность субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения. Гражданское право России: учебник / Под ред.З.И. Цыбуленко - М., 2013 - С. 294. В этом смысле, судебная практика относительно поставленного вопроса имеет следующую позицию. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определёнными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 Постановление Пленума ВС от 02. 07.2009 № 14 // ФЗ // URL: http: //base. consultant.ru. ).

Во-вторых, стоит выделить то, что граждане, которые состоят на учёте по улучшению жилищных условий, желающие, а также наличествующие возможностью за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать в жилом помещении, предоставляемом государством (муниципалитетом) Гражданское право: учебник / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2010 - С. 371. входят в сферу применения данного договора.

В этом связи, государство и муниципальные органы правомочно на предложение вышеуказанной категории нанимателей осуществления частичной компенсации оплаты жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда, способствующее быстрому продвижению очереди по договору социального договора. Выражая собственную позицию по поводу особенности субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, целесообразно подчеркнуть, что в условиях нуждаемости в жилых помещениях представляется обоснованным и необходимым использовать договор с целью обеспечения жилыми помещениями лиц, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Следовательно, особенности субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения представляют собой категорию нанимателей, которые не подпадают под действие договора социального найма жилого помещения, проявляющие своё волеизъявление.

2.2 Источники правового регулирования

Каковыми же являются источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения? Общие положения найма жилого помещения, которые относятся к таким всем видам найма жилого помещения как договор социального найма и договор найма специализированного жилищного фонда, регламентированные гл.35 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. , не затрагивают институт договора коммерческого найма жилого помещения. Отсутствие в кодифицированных нормативно-правовых актах договора коммерческого найма жилого помещения не влияет на его практическую распространённость.

Рассмотрение норм гражданского законодательства РФ и жилищного законодательства РФ отображает наличие данных кодифицированных источников правового регулирования, которые регламентируют жилищные отношения, при одновременном отсутствии в каждом из них регламентации правоотношений по коммерческому найму жилых помещений, что является затрудняющим фактором развитие данного договора. Авторская позиция, которая касается проблемы исследования источников правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, выражается тем, что правовая неопределённость, заложенная в этих источниках, лишает большинство граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище путём заключения данного договора.

Жилищное законодательство РФ, включая в своё содержание терминологию "жилищный фонд коммерческого использования", которое имеет отношение ко всем формам собственности (п.4 ч.3 ст. 19 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. ), "жилищный фонд социального использования" (п.4 ч.3 ст. 19 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. ), и "договор социального найма жилого помещения" (ст.60 ЖК РФ ЖК РФ от 29. 12.2004 № 188-ФЗ // URL: http: //www.garant.ru. ),

не находит в своём содержании термин "договор коммерческого найма жилого помещения". "Правила пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования" утверждено Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" от 21.01.2006 № 25 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" от 21. 01.2006 № 25 // URL: http: //www.government.ru. , где:

заключение договоров коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда с целью скорейшей реализации их конституционного права на жилье предлагается лицам, которые состоят на учёте по улучшению жилищных условий.

Руководствуясь Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 № 802 Приказ Минрегиона РФ от 28. 12.2010 № 802 // URL: www.minregion.ru. , в рамках "Региональной подпрограммы развития жилищного строительства" рекомендуется предусматривать механизм принятие нормативных правовых актов, регулирующих отношения по развитию сектора жилья для целей коммерческого найма.

К неполному обеспечению возможностей с целью реализации права на жилище и недополучению государством или муниципалитетами дохода либо прибыли от предоставления жилых помещений в пользование, налогов с частных лиц - наймодателей, скрывающих свою деятельность приводит к тому, что:

1) отсутствие разделов в гражданском и жилищном законодательствах, которые соответствуют регламентации договоров коммерческого найма жилого помещения, нарушая логику закона, не раскрывая ресурсы данного договора

2) восемнадцать подзаконных актов, содержащие определение "договор коммерческого найма", руководствуясь которыми, к примеру, военные ведомства выделяют бюджетные средства с целью военнослужащих на оплату коммерческого найма (в частном секторе), когда на федеральном уровне являются законодательно не раскрытыми понятие и содержание договора коммерческого найма.

Поэтому, источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, представленные гражданским и жилищным законодательствами РФ, характеризуют правовую неопределённость, заложенную в источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, лишает большинство граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище путём заключения договора коммерческого найма.

2.3 Признаки договора коммерческого найма жилого помещения

Проблема признаков договора коммерческого найма жилого помещения, вбирая в себя характеристику действующего законодательства, относительно этого вопроса, обусловленное обеспечить максимальную защиту интересов нанимателя в качестве стороны данного договора, включая в себя определение таких признаков этого договора как срочный характер договора, возмездность, взаимообязывающий характер, предпринимательского договора и потребительский характер правоотношений.

Как характеризуется срочный характер договора как признак договора коммерческого найма жилого помещения?

Как было выше отмечено, согласно гражданскому законодательству РФ, договор найма является либо краткосрочным договором, со срок своего действия до одного года или долгосрочным договором, срок, действие которого не более пяти лет. При этом жилое помещение - это имущество социального характера, характеризующееся местом с целью проживания (ст.683 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ), что подразумевает под собой возможность автоматического продления долгосрочного договора найма, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить (прекратить) правоотношение по пользованию предметом анализируемого договора - жилое помещение.

Договор коммерческого найма жилого помещения, представляя собой срочный договор, то есть договор, который заключается на конкретизированный срок, наличествует сроками определёнными сроками, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно и неопределёнными сроками, при которых договоры того момента, когда какая-нибудь из сторон этого договора не будет намерена прекратить отношения.

Поэтому, срочный характер договора как признак договора коммерческого найма жилого помещения характеризуется признак договора, обусловленный максимальными и минимальными сроками своего исполнения, дифференцированные на срок до одного года и до пяти лет, в зависимости от долгосрочности и краткосрочности заключения соглашения по коммерческому найму жилого помещения.

Чем обусловлено возмездность в качестве признака договора коммерческого найма жилого помещения?

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным договором, так как получение прибыли или дохода в этом договоре представляют собой основную цель данного договора, отталкиваясь от позиции наймодателя. Выгода или прибыль либо доход, которые получаются от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательным образом характеризующиеся своим выражением в денежных средствах, могут быть иметь своё выражение в вещах, в услугах, в работах, в скидках на оплату, в воздержании от действий.

Государство правомочно на установление максимального размера платы за жилое помещение в частном жилищном фонде (п.1 ст.682 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ).

Устанавливаемая соглашением сторон договора коммерческого найма жилого помещения, плата по данному договору, которая может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма жилого помещения, обуславливает использование первого вида договора в государственном (муниципальном) жилищном фонде:

1) с целью обеспечения малоимущих, а также других граждан, которые указаны в законодательстве Гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - М., 2012 - С. 258. ;

2) при наличии у граждан, которые указаны в законодательстве возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, которые незначительно превышают плату за проживание по договору социального найма. Гражданское право РФ: учебник / Под ред.О.Н. Садикова. - М., 2011. - С. 306.

Авторская позиция относительно проблематики возмездности как признака договора коммерческого найма жилого помещения, находится в содержании того, что является вполне допустимой формирование максимального размера платы за жилое помещение путём установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Поэтому, возмездность в качестве признака договора коммерческого найма жилого помещения выражается признаком этого договора, который определяется тем, что получение прибыли (дохода) в этом договоре, представляя собой основную цель данного договора, отталкиваясь от позиции наймодателя, координируется государством посредствам установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма.

Как определяется взаимно обязывающий характер договора коммерческого найма жилого помещения в качестве признака данного договора?

Договор коммерческого найма жилого помещения, характеризуемый двусторонне обязывающим договором, из сущности которого равномерным образом возникает двустороннее обязательство по той причине, что каждая из сторон этого договора непременно, а также одновременно представляет собой и кредитором, и дебитора Гражданское право: учебник / Под ред.С. С. Алексеева. - М., 2010 - С. 428. , когда обязательства имеют встречный и взаимно обусловливающий, включая взаимосвязанный характер. Плата за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма должна осуществляться не позднее 10-ого числа месяца со дня заключения договора, что соответствует порядку оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в договоре социального найма тогда, когда иное не определено договором (ст. ст.682 и 687 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ).

Поэтому, взаимно обязывающий характер договора коммерческого найма жилого помещения в качестве признака данного договора определяется встречным, взаимно обусловливающим и взаимосвязанным характером двустороннего обязывающего договора коммерческого найма жилого помещения, из сущности которого равномерным образом возникает двустороннее обязательство.

Какие признаки предпринимательского договора включает в себя признаки договора коммерческого найма жилого помещения?

Договор коммерческого найма жилого помещения, наличествуя своим предпринимательским характером (так как жилое помещение признаётся объектом права собственности), носит признаки предпринимательского договора, где обе стороны или одна из сторон - это предприниматели.

При этом, определяя предпринимательскую деятельность, гражданское законодательство РФ, выявляет её в качестве самостоятельной деятельности, которое осуществляется на свой риск, при наличии своего направления на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ либо оказания услуг лицами, зарегистрированными в данном качестве в установленном законом порядке (ст.2 ГК РФ (часть первая) ГК РФ (часть первая) от 30. 11.1994 № 51-ФЗ// URL: http: //www.arb.ru. ), когда для предпринимательской деятельности является характерным такой ряд признаков как:

1) осуществление деятельности с целью получения прибыли, предполагающее наличие умысла её получить, выражает своё формальное соответствие использования жилого помещения признакам предпринимательской деятельности Гражданское право РФ: учебник / Под ред.О.Н. Садикова. - М., 2011 - С. 305. , но не фактическое соответствие этой нормы реальности, которая выражает необходимость регистрации договора коммерческого найма для сбора налогов с получаемых доходов и учёта жилищного фонда Гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - М., 2012 - С. 428. ;

2) систематичность, не определяемая гражданским законодательством, что приводит к разнообразным недоразумениям, но устанавливаемая: уголовным правом, где цифровые пороги систематичности возникают с повторности деяния более трёх раз (п.46 Постановление Пленума ВС РФ от 11.01.2007 № 2 Постановление Пленума ВС РФ от 11. 01.2007 № 2 // URL: http: //base. consultant.ru. ); налоговым правом, когда повторность действий, получения прибыли характеризуется два и более раза в течение календарного года (ст.120 НК РФ (часть первая) НК РФ (часть первая) от 31. 07.1998 № 146-ФЗ // URL: http: //base. consultant.ru. ), что характеризует систематичность как признак предпринимательской деятельности, включающее в себя событие, которое повторяется как минимум два раза;

3) деятельность, которая осуществляется на свой страх и риск, обусловленная экономической самостоятельностью, когда ответственность за возможные неблагоприятные результаты данной деятельности может возникать по вине предпринимателя и в других случаях, которые не зависят от последнего, где исключение - действия обстоятельств непреодолимой силы.

Поэтому, признаки предпринимательского договора в качестве признаков договора коммерческого найма жилого помещения представляют собой признаки предпринимательского договора, выражающие договор коммерческого найма жилого помещения договором, как деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, определяется предпринимательской деятельностью.

Что выражает потребительским характером правоотношений, если его рассматривать его в роли признака договора коммерческого найма жилого помещения?

Отношения, которые регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07. 02.1992 № 2300-1 // URL: http: //ozpp.ru/laws/zpp. php. , возникающие:

1) из коммерческого найма жилого помещения;

2) социального найма жилого помещения, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению (обеспечению предоставления) нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п.2 ст.676 ГК РФ (часть вторая) ГК РФ (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ // URL: http: //www.arb.ru. ) (Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 Постановление Пленума ВС РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28. 06.2012 № 17 // URL: http: //base. consultant.ru. ).

Поэтому, потребительский характер правоотношений как признак договора коммерческого найма жилого помещения, выражаемый потребительским характером правоотношений сторон договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, включает в себя сферу защиты прав пользователей жилого помещения.

Следовательно, признаки договора коммерческого найма жилого помещения - это признаки данного договора, обусловленные срочным его характером, его возмездностью, его взаимообязывающим характером, характером предпринимательского договора и потребительский характером правоотношений по этому договору (Приложение Г).

Заключение

Выводы. Понятие договора найма жилого помещения является самостоятельное обязательственное правоотношение по жилому помещению как объекту, передаваемого во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, в качестве поведенческого акта субъектов гражданских правоотношениях по данному договору. Виды договора найма жилого помещения - это классификация договорных правоотношений по договору найма жилого помещения, которая наличествует своей дифференциацией, определённой принадлежность предмета данного договора - жилое помещение, характеризуемая в качестве договоров коммерческого и социального найма жилого, а также найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения представляет собой один из видов договоров найма жилого помещения, заключаемый без установления срока его действия, когда право на получение жилых помещений имеют малоимущие граждане, которые являются признанными гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, другие конкретизированные нормативно-правовыми актами категории граждан. Договором найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения, при котором собственник данного жилого помещения - наймодатель передаёт гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование с целью временного проживания. К договорам коммерческого найма жилого помещения относятся одни из видов договоров найма жилого помещения, условия которых определённы соглашением сторон, когда подлежат дифференциации долгосрочный договор, заключаемый на срок, не превышающий 5-и лет, а также краткосрочный договор, заключаемый на срок до 1-ого года.

Сравнительно-правовая характеристика таких видов договоров найма жилых помещений как социальный договор найма жилых помещений, коммерческий договор найма жилых помещений и некоммерческий договоров найма жилых помещений определяется разнообразием своих признаков - стороны предназначение, срок действия договора и условия его заключения.

Понятие формы договора найма жилого помещения содержит в себе определение договора найма жилого помещения, не требующего государственной регистрации, что не зависит от срока его заключения, имеющего простую письменную форму и нотариально удостоверенную форму, которую в судебном порядке оспорить сложнее, чем простую письменную форму этого договора.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения является исключительно жилое помещение, определяемое руководствуясь нормами законодательства по предоставлению жилого помещения, к которому, применяются требования изолированности и принадлежность их к недвижимому имуществу, а также соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, включая иные требования законов РФ.


Подобные документы

  • Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.

    курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013

  • Базовое определение договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда относится к числу гражданско правовых договоров. Форма договора найма жилого помещения. Типовой вид договора найма жилого помещения.

    реферат [20,1 K], добавлен 14.01.2009

  • Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.

    дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003

  • Понятие и значение договора коммерческого найма жилого помещения для гражданского и жилищного законодательства, его особенности и недостатки. Сравнительный анализ договора коммерческого найма жилого помещения и смежных гражданско-правовых договоров.

    курсовая работа [30,2 K], добавлен 05.09.2013

  • История развития законодательства о договоре найма жилого помещения, его общие положения и особенности видов. Жилищная проблема граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения.

    дипломная работа [193,4 K], добавлен 10.03.2015

  • Понятие, особенности правового регулирования договора найма жилого помещения. Соотношение договоров социального и коммерческого найма. Проблематика рассмотрения споров, вытекающих из договоров. Предоставление жилых помещений по договору социального найма.

    курсовая работа [55,5 K], добавлен 28.01.2014

  • Понятие, правовая природа и особенности договора социального найма жилого помещения, его предмет, содержание и форма. Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального найма в сфере правового регулирования жилищного законодательства.

    курсовая работа [64,1 K], добавлен 18.01.2012

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.