В досоветской России не было детального регулирования соглашений по сдаче и съёму жилья. См.: Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях рыночной экономики: Дис.... канд. юрид. наук. Волгоград, 1999.С. 8. В собрании гражданских законов Российской империи глава II называлась "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". Предметом договора могло быть движимое имущество или недвижимость. О жилых помещения и съёме помещений с иной целью сборник упоминал два раза, поэтому к найму жилых помещений, как отмечают специалисты, "приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества" Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 669. .

Не содержал понятие имущественного найма и Свод законов гражданских. Например, Д.И. Мейер имущественным наймом считал соглашение об обязательстве сторон, согласно которому одна из них передаёт другой определенный объект в пользование с указанием размера вознаграждения и срока пользования Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 частях. Часть 2. Серия "Классика русской цивилистики". М., 1997. С. 260. Цит. по: Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // "Жилищное право", 2008, N 3.С. 9. .

В одной из книг (пятой) запроектированного Гражданского уложения в нескольких статьях упоминались нормы, связанные с договор найма помещений, предназначенных для жилья.

Известный российский юрист В.И. Синайский указывал на необходимость разграничения понятий "наем" и "аренда". По его мнению аренда в отличие от найма предполагает не только прямое пользование объектом, но и извлечение из него дополнительных выгод юридического или физического характера Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 396. .

После революций 1917 года, появления СССР и разработки нового законодательства в России начал формировать отдельный институт наёма жилой недвижимости.

В первую очередь, предпосылки появления новых правовых норм были связанны с массовым переселением граждан, когда пролетарии переселялись в экспроприированные у буржуазии и аристократии жилые дома Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // "Жилищное право", 2008, N 3. С. 9. .

Это процесс регулировался Декретом от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах", в кторых говорились о передаче жилья богатой части населения - беднякам Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.С. 671. . Декрет упразднял институт частного предпринимательства и частной собственности на значительную часть недвижимости. При этом муниципализации согласно ст.2 Декрета подлежали только те жилые помещения, что давали прибыль сверх нормы, установленной новой властью.

Ранее также принимались законодательные акты, призванные устранить коммерциализации жилого фонда. Одним из них являлся Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.С. 671. . Жилые помещения больше не разрешалось продавать и приобретать. Все жилье перешло в государственную собственность, и оно занималось распределением жилых помещений между населением, в основном трудящимися и новой элитой Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // "Жилищное право", 2008, N 3. С. 9. .

Период нашей истории с 1917 г. по 1921 г. получил название "великого жилищного передала". Так как в это время происходила массовая экспроприация, реквизиция и муниципализация жилой собственности. От прежних владельцев жилье переходило в руки новых органов власти, а далее на правах пользования передавалось другим жильцам. Аскназий С.И., Брауде И.И., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956. С. 11.

Цит. по: Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 9. .

По итогам этого "великого передела" у местных Советов в городах и посёлках сосредоточилось 18% всей жилой недвижимости, площадь которой достигала 70 млн. кв. м.

Проблемой стало то, что Советы не обладали достаточным опытом управления жилой недвижимостью. См.: Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 12. Непосредственно жилым фондом муниципальной собственности были заняты комитеты домов, члены кторых избирались общими собраниями жильцов. К их компетенций относились вопросы переселения граждан, перераспределение и оптимизации использования, т. н. уплотнения жилья. Дмитриев Н. Важная социальная проблема. М.: Московский рабочий, 1970. С. 37.

В таких условиях, как несложно догадаться институт съёма жилья практически не развивался. Сдавать, или снимать жилье, оказывалось невозможным в меру того, что права жильцов были ограничены правами государства, всецело владевшего жилыми помещениями.

Указанная позиция законодателя, как считают специалисты, было обусловлена тем, что из-за гражданской войны жилищный фонд России сильно пострадал, сократившись на 14% или более чем на 300 тыс. жилых домов. "В Петрограде к 1919 г. насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30% жилого фонда". Одновременно с этим произошли коренные перемены в разделении форм собственности на жилье. Так в городах и посёлках была запрещена частная жилая недвижимость и коммерческое ее использование Селиванова Е.С. Указ. соч.С. 9. .

Ответственность за обеспечение всех нуждающихся в жилье была возложена на т. н. "Жилищно-Земельные Отделы совместно с органами Жилищно-Санитарной Инспекции", создаваемые согласно Декрету Совнаркома РСФСР от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" Декрет СНК РСФСР от 25. 05.1920 "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" // СУ РСФСР, 1920, N 52, ст. 227. Утратил силу в связи с изданием Постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 25. 01.1928. .

С 1921 г. с началом НЭПа, по решению Съезда партии от 9 августа 1921 г., в стране для преодоления социально-экономического кризиса было реабилитировано право частной собственности. Соответственно под эту реабилитацию подпадали и жилые помещения, стали развиваться отношения найма жилых помещений. СУ РСФСР. 1921. N 59. Ст. 403.

Жилые дома муниципальной формы собственности, не находящие в ведении коммунальных отделов, было позволено сдавать в аренду объединениям жильцов, а также физическим лицам и организациям (п.6 Инструкции НКВД "О применении Постановлений СНК от 8 августа и 28 декабря 1921 года о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду" Жилищные законы / Под ред.В.И. Вегер. М., 1927. С. 54. Цит. по: Селиванова Е.С. Указ. соч.С. 9. ).

При этом те, кто арендовал жилые помещения, обязывались в соответствии со с.6 Инструкции отремонтировать помещение и следить за его состоянием.

Таким образом, в СССР стал применяться договор аренды в отношении жилой недвижимости.

Государство, сдавая указанные дома в аренду, пыталось не только получить доход, но и привлечь средства для улучшения положения в жилищном фонде.

В ходе реализации указанных мероприятий выделились два подхода: гражданско-правовой, основанный на договорных отношения, и административно-правовой, включающий централизованное управление жильём со стороны государственных органов.

После 1922 года, когда был принять первый советский Гражданский Кодекс, правовые отношения в сфере распоряжения жилыми помещениями стали более свободными, в них законодатели предусмотрели возможность заключения договора найма.

Через три года был подписан Декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 8 декабря 1925 г. "Об увеличении жилой площади путем привлечения к строительству частного капитала" Жилищные законы / Под ред.В.И. Вегер. М., 1927. С. 136. . В первом пункте Декрета были указано, что лица, построившие новые здания, получали право использовать их в предпринимательских целях, то есть сдавать жилые и нежилые помещения в домах на условиях свободной договорённости с нанимателями. Эта норма отменяла по отношению к застройщикам требования ГК, который предписывал ограничения прав наймодателей жилья. Свободная договорённость предусматривала установление срока и стоимости аренды сугубо по согласию сторон без вмешательства государства и третьих лиц.

В период с 1922 по 1937 гг. регулирование отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями, происходило в зависимости от того, как кому типу жилищного фонда эти помещения относились. Это касалось как самого характера отношений, так и обязательств и прав сторон, вступающих в них. См.: Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях рыночной экономики: Дис.... канд. юрид. наук. Волгоград, 1999. С. 8. Так, согласно Инструкции НКВД "О порядке отвода и сдачи жилых помещений" от 14 ноября 1921 г. N 478 для возможности сдавать, или снимать жилые помещения коммунального фонда, их владелец должен был иметь постановление о выделении ему жилых площадей официально уполномоченным органом, а также ордер на помещения. Эта инструкция противоречила ГК, в котором говорилось, что основным документов является только договор найма жилья Дмитриев Н. Указ. соч.С. 455. .

В 1937 г. произошли новые перемены в регламенте использования жилого фонда. В этом году в СССР появился первый Жилищный кодекс - Акт "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах", Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. . утверждённый Постановления ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. . В Постановлении говорилось о том, что в стране наметилась необходимость в расширении жилого фонда в связи с индустриализацией и ростом населения в больших промышленных городах.

Также говорилось, что государство в своей жилищной политике старалось реализовывать строительство новых жилых домов для улучшения общего материально-бытового уровня жизни граждан. На начало 1037 г. согласно документу в СССР было сдано в эксплуатацию 54 млн. кв. м. жилья, стоимость которых равнялась 12,5 млрд. рублей. Новая жилая недвижимость, как и старые мощения, отнятые у прежних владельцев, составляли жилищный фонд, которые де-юре принадлежал народу, а де-факто - государство. При этом подчёркивалось, что всенародное право на жилье закреплено в Конституции союза (ст.6).

Далее речь шла о том, что в СССР нужно положить конец "прямому и косвенному разбазариванию государственного жилищного фонда", устранить возможности спекуляции жильём и улучшить систему управления жилищным фондом в целях удовлетворения всех потребностей граждан Союза, в т. ч. и культурных. Поэтому ЦИК и Совнарком единодушно постановили, что будет осуществлено:

ликвидация жилищно-арендных и жилищно-строительных кооперативов;

внедрение нового порядка распоряжения жильём СССР;

внедрение нового порядка пользования жилыми помещениями Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

В том же Постановлении Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. закреплялось положение о том, что: жилые дома, которые ранее находились в подчинении муниципальных органов, учреждений государственной собственности, а также производственных организаций, переходят в их распоряжение. То есть прямое управление жилыми площадями возлагалось на все вышеперечисленные субъекты правовых отношений. На них возлагалась ответственность не только за распределение жилья, но и за его эксплуатацию, охрану.

При этом дома муниципальной собственности должны были управляться только местными советами. Если жилая недвижимость, принадлежавшая муниципалитетам, требовалась промышленным предприятиям или государственным учреждениям, то она могла быть передана им на условиях долгосрочной аренды путем составления договора с местным советом - владельцем жилья Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

В п.17 Постановления ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314 указывалось, что местные советы имели право отдавать жилые дома (площадью, не превышавшей 60 кв. м) гражданам в их пользование по договору долгосрочной аренды (на 5 - 10 лет). Типовые договора аренды жилья должны были проходить процедуру подтверждения в Совете Комисаров СССР Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

Раздела III. "О порядке пользования жилищным фондом" предполагал, что любое свободное жилье могло быть передано в пользование жильцам после получения ими ордера на жилую площадь, выдаваемого по распоряжению подразделения муниципального органа, отвечающего за использование жилого фонда (чаще жилищного управления).

Если муниципальные жилые помещения арендовались промышленными предприятиями, общественными организациями или государственными органами, то арендатор выдавал распоряжение на передачу свободных помещений жильцам.

В п.24 также содержалась норма о том, что при заселении жильцы обязывались составлять письменный договор об условиях проживания, правах и обязанностях владельца дома и жильцов. Договор (сроком до 5 лет) мог составляться, как между физическим лицом и арендатором дома в лице учреждений, организаций, предприятия, так и между самими организациями и предприятиями и органами, осуществляющими управление жилой недвижимостью.

В случае, если в дома, построенном кооперативом проживали пайщики, за ними сохранялось право на пользование жилплощадью, но от них требовалось заключение договора, наподобие соглашения об аренде.

При этом в рассматриваемом нормативно-правовом акте подчёркивалось, что право на скорейшее составление договора о пользовании жильём, предоставлялось жильцам жилых зданий, принадлежавших государственным учреждениям, местным советам, промышленным предприятиям и общественных организациям.

А те из жильцов, которые не нарушали прав проживания, следили за хорошим состоянием жилых помещений, имели прерогативу при повторном составлении договора, когда истекал срок действия предыдущего договора пользования жильём.

В п.27 Постановления содержался запрет на изменение условий договора или достроечное расторжение договора одной из сторон без информирования и согласия на это другой стороны договора предоставления в пользование жилья СССР.

Муниципальные органы и государственные администрации оставляли за собой право использовать по собственному усмотрению свободные жилые помещения. Такими помещениями могли быть отдельные не использованные съёмщиком жилые комнаты, которые именовалась "излишками жилой площади".

Право на распоряжение "излишком" открывалось для муниципалитетов и государственных органов того момента, когда арендатор в течении трех месяцев не уведомил их о наличии свободного жилья и не смог заселить в него жильцов согласно нормам действующего советского жилищного законодательства Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

Следующий 28 пункт освещал вопросы возможности обмена жилыми помещениями. Согласно ему съёмщики жилых домов могли обмениваться жилыми площадями с другими съёмщиками при условии перехода всех прав обязанностей по договору аренды от одной стороны к другой. При этом обмен площадями являлся добровольным по согласия обеих сторон с разрешения местных и государственных органов Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

От жильцов и их семей требовалось, чтобы они придерживались установленного порядка эксплуатации жилищного фонда, поддерживали в своих квартирах чистоту, порядок, следили за исправностью и качеством работы оборудования помещений, сохраняли оснащение в местах общего пользования (п.29 Постановления).

Если управление дома фиксировало неисправность оборудования тли обветшание жилого помещения по вине его жильцов, то оно производило ремонт, взымая все расходы с виннового пользователя жильём. При этом само управление, должно было постоянно контролировать соблюдение жильцами данных правил, в границах свой полномочий и возможностей производить текущий ремонт и восстановление жилищного фонда Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

Кроме прочего в Постановлении Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. прописывалось, что в отдельных случаях расторжение договора могло происходить без согласия стороны в судебном порядке. Расторжение договора по судебному решению могло производиться если:

жилец или проживающие с ним члены его семьи постоянно портят и приводят в негодность жилые помещения или оборудование в местах совместного пользования;

жилец или проживающие с ним члены его семьи серьёзно нарушают правила общежития, делая невыносим проживание других членов данного дома, квартиры, комнаты;

жилец по истечении трех месяцев не заплатил органу управляющему жильём за пользование им Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

Это Постановление Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. столь богатое фактическим материалом для изучения содержало и правила о том, что иногда съёмщик жилья может быть выселен из него без решения судебных органов. Выселение, как крайняя меры применялось когда:

жилец, получивший право на проживание, как работник предприятия, организации, органа, предоставляющего ему жилье, был уволен по различным причинам из данной организации, предприятия, учреждения. Однако от подобной меры были защищены те работники, которые увольнялись по инвалидности, вследствие травмы, профессионального заболевания или призывались на службу регулярные войска армии СССР. Защищались от потери жилища и члены их семей;

жилец, получивший право на проживание, как работник предприятия, организации, органа, предоставляющего ему жилье, был уволен по собственному желанию, за грубое нарушение трудовой дисциплины, производственных правил, порчу имущества предприятия или после совершения им уголовного преступления;

имело место применение Постановления ЦИК и СНК Союза ССР от 17 августа 1931 г. "О выселении из домов, принадлежащих органам Народного Комиссариата обороны, лиц, не состоящих в рядах Рабоче - Крестьянской Красной Армии" и от 13 февраля 1931 г. "О выселении из помещений, принадлежащих органам транспорта, посторонних транспорту лиц и о переселении работников транспорта". То есть подлежали выселению граждане, которые избегали службы в армии, как выполнения своего гражданского дола и граждане, неправомерно занимающие жилую площадь специального назначения.

Кроме этих случаев владельцы жилья не имели права выселить съёмщиков без соответствующего обоснованного судебного решения и предоставления им другого пригодного для эксплуатации жилья с учетом потребностей членов семьи переселяемого лица.

Рассматривались и проблемы возможного сохранения за жильцами их комнат и квартир на случай временного переезда в другой регион на работу или за пределы государства. Жилье могло быть сохранено, по терминологии Постановления Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. забронировано на 2 года в случае отъезда жильцов на работу за границу и в другие регионы страны, в частности в Арктику и на Дальний Восток. Кроме этих случаев бронь за прежними жильцами не могла сохраняться, а их жилая площадь в установленном порядке передавалась другим гражданам.

Если жилье предоставлялось съёмщикам и их семьям временно, то сроком на полгода, после чего производилось продление временного проживание или заключение договора о постоянном проживании с муниципальными, государственными органами, уполномоченными органами предприятий, учреждений, организаций (п.34 Постановления) Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

Согласно ст.115 и 156 Гражданского Кодекса Сюза, а также п.35 рассматриваемого выше Постановления ЦИК предприятия и учреждения, являющиеся застройщиками, ограничивались в своих правах относительно предоставления жилой площади гражданам. Так им запрещалось взымать плату за жилье более установленной государством нормы, взымать другие платежи, например одноразовые взносы при заселении. Они не могли самовольно определять размеры жилой площади и правила ее эксплуатации для ьтех или иных жильцов, как и не могли выселить последних из их жилья по истечении срока договора. Соответствующие положения содержались в Гражданских Кодексах республик союза, а также в Постановление СНК СССР от 17 апреля 1928 г. "О мерах поощрения строительства жилищ за счет частного капитала")" Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. .

Постановление ЦИК N 112 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17. 10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314. действовало в советской правовой системе до 1961 года, а в отдельных республиках и до 1964 г, пока не были приняты новые Гражданские кодексы.

В этих новых кодифицированных законах была выделена отдельная глава под номером 28 и с названием "Наем жилого помещения" "Гражданский кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11. 06.1964) (ред. от 26. 11.2001) // "Свод законов РСФСР", т. 2, с. 7. Утратил силу с 1 января 2008 года в связи с принятием Федерального закона от 18. 12.2006 N 231-ФЗ. .

Нормами этой главы регулировать правовые отношения в сфере пользования жильём, относящимся к общественному и государственному фонду, а также к индивидуальному фонду жилых помещений, выделившемуся к тому времени.

Исследуя Кодексы можно убедиться, что потребительский аспект при пользовании жилыми площадями являлся главным критерием при решении вопросов, связанных как с распоряжением государственного, так и общественного, индивидуального жилых фондов. То есть основной, более важной характеристикой признавалась не форма собственности на жилье, а характер и качество удовлетворения потребностей граждан.

Статья 295 ГК РСФСР 1964 г., ("Договор найма жилого помещения") гласила: "Пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер" "Гражданский кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11. 06.1964) (ред. от 26. 11.2001) // "Свод законов РСФСР", т. 2, с. 7. Утратил силу с 1 января 2008 года в связи с принятием Федерального закона от 18. 12.2006 N 231-ФЗ. .

А вот, если жилье находится в доме, принадлежащем к индивидуальному жилому фонду, то соглашение по найму заключается между его владельцем и нанимателем.

При этом все процедуры, сопряжённые с заключением, изменением или расторжением договора найма жилья, производится в строгом соответствии с советским законодательством, прежде всего, Гражданским и Жилищным кодексами.

В 1981 и 1983 гг. были принятые союзный и республиканские Жилищные кодексы. Ведомости Верховного Совета СССР. 1983. N 26.С. 884. Таким образом, правовые отношения, возникающие при найме жилых помещений были отдельны от прочих гражданских отношений, в частности касающихся аренды (найма движимого или недвижимого имущества). И таким образом, был положен конец многим дискуссиям по поводу соотношения аренды и найма жилья Селиванова Е.С. Указ. соч.С. 9. .

Все установленные правила пользования, сдачи, съёма жилых площадей до 1991 г. регулировались указанными нормативно-правовыми актами. Их сфера применения простиралась на объекты государственного, общественного и индивидуального жилищного фонда (жилые помещения, переданные гражданам в личную собственность). В 1991 году был принят новый Закон "О внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР".

Благодаря этому Закону от 6 июля 1991 г. "О внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР" Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963. право на аренду жилых помещений вновь было признано на официальном юридическом уровне.

При этом аренда и наем в Законе Закон РФ от 24. 12.1992 N 4218-1 (ред. от 22. 08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29. 12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ. не трактовались более, как противоположные, но разные понятия. Под арендой подразумевалась передача от владельца к арендатору (и членам его семьи) жилой недвижимости (возможно, с прилегающими нежилыми помещениями) в неограниченном размере по договорной цене. Аренда может быть, как кратковременной, так и долгосрочной, при этом от арендатора требуется вовремя оплачивать ее стоимость (включая расходы на коммунальные услуги) и не нарушать правила договора аренды Закон РФ от 24. 12.1992 N 4218-1 (ред. от 22. 08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29. 12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ. .

Договор социального найма предполагал передачу нанимателю только жилых помещений ограниченного размера (согласно установленным нормам). При этом наймодателем выступает владелец муниципального или государственного жилья, а жилье должно быть благоустроенным. Наниматель по договору обязуется своевременно платить за предоставленное жилье. Срока найма жилых помещений также могут быть самыми разными, в отдельных случаях закон разрешает, чтобы жилье предоставляется гражданам не только на правах пользования, но и на правах владения Закон РФ от 24. 12.1992 N 4218-1 (ред. от 22. 08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29. 12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ. .

Статья 14 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" Закон РФ от 24. 12.1992 N 4218-1 (ред. от 22. 08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29. 12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ. ("Наем жилого помещения") устанавливала, что нанимать жилье в муниципальном или государственном жилом фонде имели право граждане, которые вновь получают жилые помещения согласно нормативным размерам жилой площади.

Те граждане, которые ранее получили право на жилые помещения в домах государственной, муниципальной собственности, из общественного жилого фонда по ранее заключённому договору сохраняли за собой право владеть и распоряжаться данным жильём.

Также законодательно закреплялось, что договор найма составлялся при участии граждан, имеющих жилую площадь в домах и муниципалитетами, предприятиями государственной и муниципальной формы собственности, организациями, в ведении которых находятся дома Закон РФ от 24. 12.1992 N 4218-1 (ред. от 22. 08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29. 12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ. .

В ст.17 данного Закона отмечалось, что владельцы жилых домов могут предоставлять жилые помещения любых площадей в пользование физическим и юридическим лицам по договору в качестве аренды. При этом из государственного и муниципального жилого фонда позволялось выделение жилых площадей под аренду в строго установленном размере (по нормативно-правовым актам высшего и прочих исполнительных органов государственной власти РФ).

В договоре аренды по требованиям Закона должны оговариваться не только объект аренды, но и условия его передачи арендаторам, включая порядок, сроки, стоимость аренды. После договор может подписан владельцем или его уполномоченным лицом и арендатором, и заверен.

При аренде жилых помещений в домах муниципального, государственного, общественного фондов все взрослые жильцы должны быть проинформированы о предстоящей операции аренды и дать на неё своё согласие Закон РФ от 24. 12.1992 N 4218-1 (ред. от 22. 08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29. 12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ. .

Правоведы, таким образом, считают, что договор аренды жилого помещения был введен Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в условиях зарождения новых рыночных отношений, которые не могла проигнорировать законодательная власть. См.: Селиванова Е.С. Указ. соч.С. 9.

При этом договора аренды были разделены юридически на две категории: аренда жилых площадей зданиях муниципальной, государственной формы собственности, общественного жилого фонда; аренда жилых помещений в частном жилом фонде. Такое разделение было актуальным до 1996 г, пока не вступил в силу Новый Гражданский Кодек РФ.

1.2 Сущность, понятие и виды договора найма жилого помещения