Договор найма жилого помещения
История развития законодательства о договоре найма жилого помещения, его общие положения и особенности видов. Жилищная проблема граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.03.2015 |
| Размер файла | 193,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ. Это отношения, связанные с социальным наймом жилья (ст.672 ГК РФ), вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст.679), и временных жильцов (ст.680), поднаймом жилого помещения (ст.685).
Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений по своей природе неоднородны, что также подчеркивается в п.4 Постановления N 14: "Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)" П. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02. 07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9. Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения коммерческого найма жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения необходимость применения ч.8 ст.5 ЖК РФ вообще отсутствует. Думается, стоит согласиться с В.Н. Лисицей: ЖК РФ должен был разграничить договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, установив, что первые регулируются прежде всего жилищным законодательством, а вторые соответственно гражданским См.: Лисица В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. 2002. N 3. С. 23.
Использование жилищного законодательства, в том числе и норм ЖК РФ, при регулировании договора коммерческого найма жилого помещения ограничивается прямыми отсылками к конкретным статьям главы 35 ГК РФ.
Так при решении вопрос пригодности жилого помещения для заселения жильцов используется п.1 ст.673 ГК РФ. Для определения нормативов жилой площади на жильца - ст.679, 680 и 685, аналогично для установления граничного размера платы за жилую площадь - п.1 ст.682. п.3 ст.687 дает указания о том, на каком основании (в частности при превышении размера ежемесячной платы) может быть расторгнут договор найма жилого помещения в судебном порядке по желанию одной из сторон соглашения. При этом статья ГК РФ перекликаются и ссылаются на статьи ЖК РФ. Некоторые из статей ГК РФ прямо говорят о жилищном праве, не используя каких-либо дополнительных терминов.
Иные же статьи используют завуалированные термины, например "закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение" (п.1 ст.682 ГК РФ) или "законодательство о норме общей площади жилого помещения" (статьи 679, 680 и 685).
Необходимость применения норм жилищного законодательства обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения - предмета рассматриваемого договора ГК РФ, не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилья.
Вероятно, применение жилищного права на практике заключается не только в прямых ссылках на ЖК и законы. Имеется в виду, что в соответствии с принципом свободы договора стороны соглашения о коммерческой сдаче и съёме жилых помещений могут включить в текст договора ссылки на определённые нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ (в частности по вопросам главы 35 Гражданского Кодекса). Но возможным это становится в случае, если по данным вопросам нет императивных указаний в других статьях гражданского законодательства.
Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ.
Такой вывод нашел свое отражение и в современной юридической литературе, где господствующей является точка зрения, согласно которой гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. Гл. XXII. Договоры найма жилых помещений. 4-е изд., стереотип. М., 2002. С. 57.; Ярыгина А.В. Наем жилья // Жилищное право. 2002. N 1. С. 6.; Гражданское право. Т. 2: Учеб. Гл. 34. Жилищное право / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 48.; Журавлев Т.С. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Нотариус. 2007. N 4. С. 17.
В главе 35 ГК РФ выделены две договорные модели договор социального найма и договор найма жилого помещения, фактически являющийся договором коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений (договор социального найма) и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от социального использования жилых помещений.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" устранены некоторые пробелы ЖК РФ, противоречия, а также неопределенность, как отмечают специалисты, отдельных норм. См.: Шешко Г.Ф. Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму // Жилищное право. 2011. N 8. С. 57.
Постановление, таким образом, способствует единообразному применению норм жилищного законодательства, кроме того, повышает эффективность их действия.
Правоведы отмечают, что, возможно, "позиции Постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ.
Жилищный кодекс РФ не содержит пояснений относительно предпосылок, процедуры и результатов при признании недействительным договора социального найма жилья. Постановлением Пленума восполнен этот пробел См.: Шешко Г.Ф. Указ. соч.С. 57. .
В п.23 данного Постановления названы причины, по которым договор социального найма может быть признан недействительным:
физические лица, выступающие в качестве нанимателя жилого помещения, подали другой стороны недостоверные данные о составе семьи жильцов, о характеристике их доходов, об имуществе семьи, с которого могут взыматься налоги, в целом предоставили неправдивые сведения о своем праве на социальный наем жилья;
имели места нарушения прав других лиц, претендующих на данную жилую площадь, например, жилье предоставляется в неправильной очерёдности;
чиновники, решающие вопрос о предоставлении социального жилья допусти неправомерные действия или бездействие;
были нарушены, или неправильно применены другие нормы российского жилищного законодательства, в частности нормы ЖК РФ, законы, подзаконные нормативно-правовые акты, в т. ч. акты субъектов РФ П. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Если договор социального найма признается недействительным, то и сам договор найма растрогается. А жильцы, заселившиеся в жилое помещение согласно договору, подлежат выселению в помещения по предыдущему месту жительства, либо, если это невозможно, им временно предоставляются похожие жилые помещения, соответствующие требования ЖК РФ и составу семья жильцов. Данные правила регулируются уже гражданским правом, в частности они закреплены в пункт 2 статьи 167 ГК РФ, который является обязательным для исполнения на всей территории РФ П. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Глава 2. Общие положения договора найма жилого помещения и особенности их видов
2.1 Общие положения о договорах найма жилого помещения
Жилые помещения передаются в возмездное владение и пользование посредством договора найма жилого помещения.
Права и обязанности участников такой сделки регулирует гл.35 ГК РФ и акты жилищного законодательства, среди которых особо выделяют ЖК РФ. Договор найма жилого помещения специалисты называют "центральным институтом жилищного законодательства" Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. С. 96. и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Часть вторая ГК РФ иначе, чем законодательство, действовавшее ранее, регламентирует порядок заключения договоров в сфере платной передачи помещений жилого назначения во владение и пользование.
По мнению юристов, суть Кодекса сводится к выделению двух видов соглашений: договора найма для физических лиц (гл.35 ГК РФ), и договора аренды жилых помещений для юридических лиц (гл.34). Но при этом выдвигается замечание о том, что и в случае аренды жилые помещения должны использоваться арендаторами сугубо по их прямому целевому назначению (п.2 ст.288 и п.2 ст.671)" Крашенинников П.В. Указ. соч.С. 96. .
Пункт 1 ст.671 ГК РФ устанавливает, что в результате заключения соглашения о найме жилых помещений наниматель получает во владение и пользование от наймодателя (владельца жилья или его представителя) жилое помещение. За это помещение наниматель, как съёмщик обязан платить владельцу за предоставленное жилье П. 1 ст. 671 ГК РФ. .
В этом же Кодексе фактически используются термины "договор социального найма" и "договор коммерческого найма" помещений жилого назначения. Причём договор коммерческого найма встречается в ст. "Наем жилого помещения", а в других статьях упоминается просто договор найма жилого помещения Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред.О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 94. .
Жилищное законодательство, как указывают правоведы, кроме этих двух договоров выделяет и передачу в наем специальных помещений, о чем мы упоминали ранее. К таким специальным помещениям могут относиться:
служебные жилые помещения;
помещения жилого характера в общежитиях;
жилые помещения, являющиеся собственностью жилищно-строительных и прочих кооперативов Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 96. .
Объект договоров найма - это помещение, которое соответствует выжигаемым жилищным законодательством требованиям и официально признанно пригодным для проживания людей. См.: Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания - сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма // Семейное и жилищное право. 2011. N 6.С. 42.
По ст.673 ГК РФ "объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством" Ст. 673 ГК РФ
Постановление Правительства РФ от 28. 01.2006 N 47 (ред. от 08. 04.2013)"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006, N 6, ст. 702.
Не может являться отдельным предметом соглашения о социальном найме жилья совместные помещения в многоквартирных зданиях, помещения не изолированные от других помещений, помещения дополнительного хозяйственного назначения Ч. 2 ст. 62 ЖК РФ.
Как отмечают специалисты, "говоря об неизолированных помещениях, следует вспомнить о существовании так называемых смежных, сугубо-смежных и проходных комнат, которые, считаясь жилыми, в прежние времена так или иначе становились самостоятельными объектами жилищных прав. Кроме того, в многонаселенных коммунальных квартирах не редкость наличие так называемых МОП - мест общего пользования (общих кладовых, сушилок и т.п.) - некогда жилых помещений, используемых с согласия уполномоченных жилищных органов жильцами указанных квартир для вспомогательных бытовых нужд.
К вспомогательным традиционно относят помещения, необходимые для целевого использования: коридоры, холлы, кухонные помещения и пр. " Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый и др.; под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012. С. 297.
Легальное определение общего имущества в многоквартирном доме дано в ст.290 ГК РФ и существенно конкретизировано ст.36 ЖК РФ.
Следовательно, можно заключить, что только изолированные помещения в многоквартирных домах, а также индивидуальных жилых домах, полностью жилые частные дома могут выступать в качестве полноценных предметов договора найма жилых площадей.
Глава 35 ГК РФ направлена в первую очередь на регламентацию связанных с коммерческим наймом отношений. К указанным в ГК РФ двум видам договора найма жилых помещений специалисты справедливо относят набор положений, входящих в данную главу.
Так, в ст.674 ГК РФ закреплено положение о том, что соглашение о сдаче в наем жилых помещений должно подтверждаться письменным договором Ст. 674 ГК РФ. .
При этом в ст.162 детализируются возможные последствия заключения устного договора найма жилья:
при отсутствии письменного договора в случае решения спорных вопросов стороны соглашения могут использовать прочие письменные доказательства своей правоты, но не имеют права использовать показания свидетелей, что обычно присутствуют при скреплении письменного договора;
также при отсутствии письменного договора оформленного согласно нормам российского законодательства, такое соглашение может признаваться недействительным Ст. 162 ГК РФ. .
Если владелец жилого помещения сменяется, то новый собственник жилья получает все те же права и обязанности, что и предыдущий. То есть по нормам ст.675 ГК РФ новый владелец жилья также будет являться наймодателем. Смена собственника не сопряжена с расторжением договора найма и не должна нарушать законные права нанимателей данного жилого помещения Ст. 675 ГК РФ.
В.1 ст.671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ сказано, что съёмщик жилья, выражаясь языком законов "наниматель" имеет ряд обязанностей перед собственником жилья, прежде всего эти обязанности касаются охраны его имущества. Наниматель и его семья должны правильно эксплуатировать жилые помещения и их оснащение, беречь предметы помещений, следить за состоянием жилья, порядком и чистотой в нем. Также съёмщик обязан вовремя предоставлять плату за жилье наймодателю, возможно оплачивать счета по коммунальным услугам.
Обязанности собственника жилья диктуются предметами договора найма: они могут быть разными в случае найма разных жилых помещений:
Общие обязанности по любым видам жилья включают:
передача только пригодного для жилья помещения (а также незанятого другими жильцами;
жилое помещение должно быть полностью отремонтировано перед сдачей жильцам его владельцем, если другие обязательства не закреплены в договоре найма Крашенинников П.В. Указ. соч.С. 97. .
Если наймодатель является владельцем многоквартирного дома, то его обязательства перед нанимателями расширяются. Он обязан обеспечить из все необходимые коммунальные услуги, следить за исправностью всех коммуникаций в доме, производить в установленные сроки капитальный и текущий ремонт, следить за исправностью специального оборудования в доме, порядком и чистотой. Если владелец многоквартирного дома примет решение о переоборудовании его помещений, то согласно ст.676 ГК РФ и п.2 ст.681 ГК РФ он должен уведомить об этом его жителей и получить от них официальное согласие на переоборудование.
Ст.680 ГК РФ предполагает, что по обоюдному согласию владельца жилых помещений и съёмщиков часть этих помещений может быть передана в пользование временным жильцам. При этом временные жильцы (пользователи) могут проживать в выделенных помещениях не более полугода при условии, что на одного жильца рассчитан нормальный размер жилой площади. В противном случае владелец может отказать пользователям в проживании, учитывая вероятность нарушения отечественного жилищного законодательства.
Ответственность за действия пользователей несёт наниматель, он должен объяснить временным жильцам правила проживания в данном жилом помещении.
По истечении срока проживания (как мы заметили, не более 6 месяцев) пользователи обязаны покинуть жилое помещение. Если они покидают жилье по требованию нанимателя или других лиц, проживающих в данном доме, то им на выселение даётся одна неделя Ст. 680 ГК РФ.
Наниматель с согласия наймодателя может заключить подговор найма жилья, эта возможность закреплена в ст 685 ГК РФ. По договору поднайма объектом соглашения могут выступать все или часть жилых площадей предоставленных съёмщику. В случае социального найма, так возможен субнайм, но только при наличии согласия всех членов семьи съёмщика (ч.1 ст.76 ЖК РФ).
В п.3 ст.76 ЖК РФ указано "поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель" П. 3 ст. 76 ЖК РФ. .
2.2 Договор социального найма жилого помещения
Значительное место в сфере жилищных отношений занимает договор социального найма жилого помещения. В соответствии со ст. ст.60, 61 ЖК РФ, ч.1 ст.671 ГК РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего по факту заключения данного соглашения, выступают владелец жилья (наймодатель) и съёмщик или наниматель. Владелец жилья - это собственник жилых помещений, относящихся к муниципальному, государственному или общественному жилищному фонду или муниципальный, государственный орган, выражающий его интересы. Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя помещение жилого назначения для проживания в нем согласно требованиям ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо.
В литературе сложились разные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.Ф. Кисляк полагают, что все согласно договору социального найма все родственника нанимателя жилья являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2.: Договоры о передаче имущества. М., 2002.С. 698; Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2002. N 3.С. 26; Кисляк В.Ф. Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.С. 7.
Л.П. Герасимова считает, что согласно ст.69 ЖК РФ домочадцы съёмщика жилья, подписавшего договор, являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети, родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Герасимова Л.П. Жилищное право. СПб.: Питер, 2005.С. 58
Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9
Первая группа - это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга.
Вторая группа - другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет.
Третья группа - иные лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке.
Кроме указанных групп, законодатель в п.4 ст.69 ЖК РФ говорит еще об одной группе граждан - бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.
В литературе представлены также иные классификации граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма. В частности, по мнению В.В. Шишкина, в основе дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит Шишкин В.В. Жилищное законодательство - проблемы реализации // Семейное и жилищное право. 2011. N 1. С. 47. :
"1) первичность и вторичность права пользования:
а) у нанимателя право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц;
б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем;
в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания;
2) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения:
а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц;
б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем абстрагируется от нанимателя;
в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя" Шишкин В.В. Жилищное законодательство - проблемы реализации // Семейное и жилищное право. 2011. N 1. С. 47 - 48. .
В целом разделяя указанную точку зрения, думается, важно обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних. В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т.п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п.2 ст.686 ГК РФ). Поэтому, думается, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности, предложенный В.В. Шишкиным, может быть положен в основу дифференциации лишь с определенными оговорками.
Говоря о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма, следует отметить его основополагающие элементы - совокупность прав и обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п.2 ст.63 ЖК РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".
Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК РФ.
Согласно п.4 ст.69 ЖК РФ, "если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма" П. 4 ст. 69 ЖК РФ. .
В то же время законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (п.1 ст.82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации.
Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9 разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя.
Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в связи с отказом наймодателя и нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию. Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу N 11-645; от 24 декабря 2012 г. по делу N 11-30425; от 10 декабря 2012 г. по делу N 11-27357/2012; от 4 октября 2012 г. по делу N 33-19448/2012; от 10 августа 2012 г. по делу N 11-13505; от 6 августа 2012 г. по делу N 11-16358; от 28 июля 2012 г. по делу N 11-12117; от 26 марта 2012 г. по делу N 33-8513; от 22 февраля 2012 г. по делу N 33-5630; от 30 января 2012 г. по делу N 33-2544 // СПС "КонсультантПлюс".
Следующая проблема, которая, несомненно, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п.26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч.1 ст.70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства.
Думается, ч.1 ст.70 ЖК РФ можно было бы дополнить словами: "Наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, проживающими в жилом помещении членами его семьи может быть заключено или при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, или в процессе совместного пользования жилым помещением".
Вопросы возникают и при вселении в помещение опекунов или попечителей. Ранее ст.54 ЖК РСФСР предусматривала, что лица, которые проживают на жилой площади как попечители или опекуны, не получают прав равных с нанимателем, кроме ситуации, когда они могут быть официально признаны членами семьи съёмщика
По положению ч.2 ст.36 Семейного Кодекса РФ при несовершеннолетних жильцах должны находиться их опекуны. Семейный кодекс Российской Федерации" от 29. 12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02. 07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 09.2013) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16. Если ребёнок достиг 16 лет, то с разрешения органов опеки может быть позволено отдельное проживание несовершеннолетнего гражданина и его опекунов при условии, что это не отразиться негативно на защите прав несовершеннолетнего лица.
При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает.
Права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма (например, Приложение 1). В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п.3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения.
Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении. См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу N 11-16806, Кассационное определение Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28 июля 2010 г. по делу N 33-477/2010 // СПС "КонсультантПлюс".
Думается, значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико.
Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений.
Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению.
Поэтому было бы целесообразным включить в п.1 ст.77 ЖК РФ после слов "заключается в письменной форме" текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации".
Реализация изложенных предложений будет способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма.
2.3 Договор коммерческого найма жилого помещения
В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным, т.е. до 1 года и долгосрочным, но не более 5 лет. Специалисты справедливо считают, что было бы целесообразным дополнить ст.683 ГК РФ нормой об автоматическом продлении заключенного на срок до 5 лет договора найма до наступления обстоятельств, которые вынуждают изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением.
Думается, следовало бы изменить нормы Гражданского кодекса РФ, касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения как максимального срока действия договора найма жилого помещения, в сторону увеличения срока.
Можно было бы создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных, скажем, в законе либо в договоре.
Специалисты отмечают, что, возможно, "актуальным будет подразделение сроков на две категории:
определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно;
неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения" Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1.С. 22. .
Договор коммерческого найма - это возмездный договор, так как получение прибыли с точки зрения наймодателя является основной целью этого договора. Плата может быть выражена в вещах, в услугах, в скидках на оплату, в воздержании от определенных действий.
Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и, разумеется, может превышать установленные государством для договора социального найма тарифы.
Существующие сегодня устанавливаемые наймодателями цены влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья. Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. 2007. N 3.
Вот почему, как справедливо считают специалисты, государство может выступать в качестве правомочного субъекта рыночных отношений в случае заключения договоров коммерческого найма жилья, относящегося к муниципальной форме собственности, может влиять на ценовую политику Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1.С. 22. .
При анализе юридической литературы по римскому праву можно прийти выводу, что соглашение о коммерческом найме жилого помещения - это двухстороннее соглашение, при котором обе стороны получают равные права и обязанности. И наймодатель и наниматель становятся кредитором и должников, а их отношения являются как бы встречным, взаимно направленными. В то же время они зависимы друг от друга, характер выполнения обязательств влияет на обе стороны. Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998.С. 425.
При заключении договора коммерческого найма жилых помещений, как и при социальном найме, наниматель должен платить за предоставленное жилье в течение первых десяти дней месяца (ст.682 и ст.687 ГК РФ). В некоторых договорах описываются индивидуальные условия и сроки погашения платы нанимателем.
Договор коммерческого найма, как можно предположить, в полной мере невозможно отнести к разряду предпринимательских соглашений, поскольку он в любом случае носит потребительский характер.
Такой договор можно рассматривать в качестве предпринимательского соглашения между потребителем и субъектом предпринимательства. См.: Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. 2008. N 1.
Из особенностей субъектов договора вытекает его регулирование по разным правовым режимам:
для владельца жилых помещений основными должны быть нормы публичного и частного права,
для нанимателей - лишь частного права.
Вот почему специалистами было предложено соглашению по коммерческому найму жилой недвижимости назвать "договором, обладающим признаками предпринимательского договора" Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. 2008. N 1. , а действия собственника недвижимости расценивать в качестве предпринимательской деятельности Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1. С. 27. .
Глава 3. Особенности практики в сфере решения жилищной проблемы граждан РФ и договор найма жилого помещения
3.1 Договор некоммерческого найма жилого помещения, его отличия от договоров социального и коммерческого найма
Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п. Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис.... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.
При согласии обеих сторон относительно всех значимых пунктов договора коммерческого найма жилья такой договор может считать законно заключённым.
При этом от нанимателя не требуется выполнение предписанных процедур, как при заключении соглашению по социальному найму, например, получение статуса лица нуждающегося в оптимизации условий проживания и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма. Распоряжение Правительства РФ от 29. 08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012, N 36, ст. 4971
Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен определенными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например, к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.
Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р) Распоряжение Правительства РФ от 29. 08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода // 2012, N 36, ст. 4971.
Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл.35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.
Специалисты отмечают, что "идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла" Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 11.С. 28. .
Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечала, что "жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т.е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения" Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета "Квартирный ряд". 2009. 30 апреля. .
Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:
а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;
б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).
Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:
а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;
б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2015 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 07. 06.2013) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15. ;
в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.
Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений - социального, коммерческого и некоммерческого - приведен в таблице (см. приложение 2).
Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Например, как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием Федеральный закон от 27. 05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 02. 07.2013)"О статусе военнослужащих" // СЗ РФ. 1998. N 22, ст. 2331. Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, думается, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.
3.2 Некоторые проблемы практики в сфере договора найма жилого помещения
Приведем примеры судебной практики в рассматриваемой сфере.
Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2013 N 5-КГ13-53 свидетельствует о том, что требования о взыскании денежной компенсации за наем жилого помещения удовлетворены, поскольку военнослужащий, состоящий на учете нуждающихся в получении жилого помещения при увольнении с военной службы по состоянию здоровья, не был обеспечен жилым помещением Министерством обороны РФ, вместе с членами семьи снимал жилье по договорам найма жилого помещения.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 15.04.2013 по делу N 33-1160 показывает, что в рассматриваемом случае спорное жилое помещение принадлежит обществу на праве собственности и предоставлялось ответчику на праве социального найма (ст.671 ГК РФ) как работнику общества (Приложение 3). Согласно Правилам предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда общества договор найма жилого помещения расторгается в случае увольнения работника из общества. Поскольку порядок расторжения договора обществом соблюден, суд удовлетворил его иск о расторжении договора найма и выселении ответчика. Доводы ответчика о том, что он как пенсионер общества имеет право на данную квартиру, а также о том, что это его единственное жилье, суд отклонил, указав, что спорное жилое помещение не отнесено к служебным, поэтому нормы выселения не имеют правового значения. Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 15. 04.2013 по делу N 33-1160 // СПС "КонсультантПлюс".
Апелляционное определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012 свидетельствует о том, что в соответствии с положениями ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая положения указанной нормы, суд указал, что, приобретая жилой дом с зарегистрированным в нем лицом (Ш. А.), Ш. приняла на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения. Как новый собственник она не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия. Таким образом, требования Ш.А. о вселении в жилое помещение удовлетворены. Апелляционное определение Омского областного суда от 19. 09.2012 по делу N 33-5763/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда Апелляционное определение Омского областного суда от 19. 09.2012 по делу N 33-5763/2012 // СПС "КонсультантПлюс". рассмотрела в судебном заседании от 19 сентября 2012 года дело по иску Ш. к Ш. о вселении в жилое помещение, встречному иску Ш. к Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением,
по апелляционной жалобе Ш. на решение Азовского районного суда Омской области от 24 июля 2012 года, которым постановлено:
"Вселить Ш.А. в жилое помещение, расположенное по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, с. Сосновка, ул.К. Ц*, д.10.
Отказать Ш. во встречных исковых требованиях к Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением".
Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения Ш., представителя Фонда "Азово" П., судебная коллегия установила следующее.
Ш.А. обратился в суд с иском к Ш. о вселении в жилое помещение.
В обоснование исковых требований указал, что проживал с женой Ш. и детьми в доме N 10 по ул.К. Ц* в с. Сосновка Азовского района, принадлежавшем Фонду "Азово". В 2008 году из-за семейных конфликтов он временно ушел из дома, постоянного места жительства не имел. В настоящее время намерен проживать в указанном доме, другого жилья не имеет.
Просил вселить его в дом N 10 по ул.К. Ц* в с. Сосновка.
Ш. обратилась в суд со встречным иском к Ш.А. о признании его утратившим право пользования жилым помещением. Апелляционное определение Омского областного суда от 19. 09.2012 по делу N 33-5763/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
В обоснование требований указала, что с 1996 года проживала с мужем и детьми на условиях коммерческого найма в доме по ул.К. Ц*, 10 в с. Сосновка. В 2007 году Ш.А. добровольно ушел из дома, забрав свои вещи, в 2008 году ее брак с Ш.А. был расторгнут. В 2010 году Фонд "Азово", являющийся на тот момент собственником жилья, заключил с ней (Ш.) договор найма, в июне 2012 года она приобрела указанный жилой дом по договору купли-продажи. Поскольку семейные отношения с Ш.А. прекращены, полагала, что за ним не может быть сохранено право пользования жилым помещением.
В судебном заседании Ш.А. свои исковые требования поддержал, встречный иск не признал.
Ш. исковые требования Ш.А. не признала, требования встречного иска поддержала.
Третье лицо Ш.О. иск Ш. поддержала, против удовлетворения иска Ш.А. возражала.
Представитель третьего лица Регионального общественного фонда содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" (Фонд "Азово") П. считала, что требования Ш. следует удовлетворить, в иске Ш.А. отказать. Апелляционное определение Омского областного суда от 19. 09.2012 по делу N 33-5763/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
Подобные документы
Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.
дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.
курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013Формы договора найма жилого помещения. Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения. Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава. Источники правового регулирования.
курсовая работа [115,8 K], добавлен 20.12.2015Базовое определение договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда относится к числу гражданско правовых договоров. Форма договора найма жилого помещения. Типовой вид договора найма жилого помещения.
реферат [20,1 K], добавлен 14.01.2009Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями. Особенности социального, коммерческого и найма помещения специализированного жилищного фонда. Порядок и основания расторжения договора найма.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 06.04.2010Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.
дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя помещения.
дипломная работа [181,0 K], добавлен 19.06.2017Основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений социального найма жилого помещения. Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке. Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения.
дипломная работа [102,9 K], добавлен 09.12.2002Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями, установление платы за жилое помещение. Понятие и характеристика видов договора найма жилого помещения, порядок и основание расторжения договора.
курсовая работа [26,1 K], добавлен 03.02.2010Понятие, отличительные особенности и классификация договора найма жилого помещения, его элементы: описание объекта, срок действия, способ и размер оплаты. Ответственность сторон по договору найма жилого помещения. Основания для прекращения договора.
курсовая работа [30,6 K], добавлен 27.08.2008
