Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов
Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов
Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли. Имущественные права и земельные участки на землю как объекты оценки стоимости. Особенности оборота земель, виды прав. Регулирование землепользования, градостроительные и иные ограничения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 01.05.2017 |
| Размер файла | 102,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Другие виды гражданских прав, имеющие вещные признаки.
Как уже отмечалось выше, перечень вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, не являет исчерпывающим, поскольку он носит характер совокупности частных случаев. Так, в круг прав иногда принято включать право залога (по смыслу ст.334, 340, 341, 347 ГК РФ) и право на удержание (ст.359, 360 ГК РФ). Удержание, подобно залогу, обладает определенными признаками вещных правоотношений. Это, в частности, правомочие "следования за вещью", т.е. право на удержание сохраняет свою силу и в случае, когда удерживаемая кредитором вещь приобретается третьим лицом (п.2 ст.359 ГК РФ).
Кроме того, в гражданском законодательстве предусмотрено такое право, как "право аренды", которое следовало бы отнести к "правам на чужую вещь (имущество)" (по смыслу ст.313 и п.3 ст.335 ГК РФ), т.е. к вещным правам.
Аренда земельных участков
Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.
Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Также собственники (граждане и юридические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.
В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.
Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.
Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Основные положения расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натуральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.
Безвозмездное срочное пользование земельными участками
Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.
Особняком в числе "прав на землю" стоит право безвозмездного срочного пользование земельным участком. По своей юридической природе оно близко к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному главой 36 ГК РФ. Однако в силу ЗК РФ (ст.24) это право имеет свои особенности. Во-первых, у него даже в названии вместо слова "временное" присутствует слово "срочное". Во-вторых, ЗК РФ различает объекты правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного пользования, с точки зрения собственности. Так, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом срок пользования не может превышать 1 год (абз.2 п.1 ст.24 3 К РФ). В то же время земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование иным гражданам и юридическим лицам на основании договора (абз.3 п.1 ст.24 ЗК РФ). По-видимому, этот договор должен отвечать требованиям главы 36 ГК РФ в части, не противоречащей земельному законодательству. Кроме того, ЗК РФ выделяет самостоятельную разновидность безвозмездного пользования - "служебный надел", который порождает особые правоотношения между организациями отдельных отраслей экономики и их работниками (абз.4 п.1 и п.2 ст.24 ЗК РФ).
Анализ содержания правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного срочного пользования земельным участком, показывает, что данное право, скорее всего, должно быть отнесено к вещным правам, а не к обязательственным.
Основные виды обязательственных прав
Обязательственные права - это имущественные права, возникающие в рамках правоотношений, носящих название "обязательства". В соответствии со ст.307 ГК РФ под обязательтвом понимается такое правоотношение, связывающее двух лиц (кредитора и должника), в силу которого у одного из них (должника) возникает обязанность (долг), а у другого (кредитора) возникает право (требование). Обязательства могут возникать из договора, а также в силу закона и из иных оснований, предусмотренных гражданским законодательством.
Обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, в частности, возникают:
? в силу залога (ипотеки) (п.2 ст.334 ГК РФ);
? из отношений аренды (ст.607 ГК РФ);
? в результате обременения рентой (ст.586 ГК РФ);
? из отношений безвозмездного пользования (ст.689 ГК РФ);
? из отношений доверительного управления (ст.1012-1013 ГК РФ);
? из отношений простого товарищества (ст.1041-1042 ГК).
51
Размещено на http://www.allbest.ru/
К этому перечню можно также добавить права собственника объекта недвижимости (в том числе земельного участка), возникающие в результате его участия в образовании имущества юридического лица, в том числе путем внесения имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества.
Кроме того, обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, могут возникать в рамках некоторых других сделок, связанных с отчуждением права собственности на эти объекты. Например, при совершении сделок купли-продажи (а также в случае мены), предметом которых являются объекты недвижимости, могут существовать ситуации, характеризующиеся возникновением срочного обязательства одной из сторон сделки по оплате (встречной передаче) товара, т.е. возникновением долга. При этом сторона, передавшая объект недвижимости, приобретает право требования (денежное требование), которое носит обязательственный характер.
Еще одним примером может служить сделка облигационного займа, погашаемого не в денежной форме, а в натуральной - путем предоставления имущественного эквивалента, том числе в виде прав на объект недвижимости (ст.816, 817 ГК РФ). При этом владелец определенного пакета облигаций приобретает право требования к эмитенту (обязательственное право) на получение этого имущественного эквивалента. Следовательно, при оценке ценных бумаг - облигаций, фактически необходимо определить стоимость прав на предоставляемый объект недвижимости.
9. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли
Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли - это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезности, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освоения, включая застройку, и использование находящихся на ней улучшений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков.
Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом в лице государства или местных общин устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.
Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.
Регулирование землепользования обычно направлено на соблюдение интересов определенного сообщества людей - населения всего государства, местной общины или муниципалитета.
В разных странах существуют разные системы регулирования землепользования. Общим для этих систем является наличие двух типов регулирования. К первому типу регулирования относится выделение неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия. Ко второму типу регулирования относится регулирование застройки на урбанизированных территориях.
Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, выделяющих те или иные категории или типы земель и территорий. Например, в США законом об охране исторических памятников предусмотрено учреждение национального реестра исторических мест, включающего перечень районов, земельных участков, зданий, сооружений и объектов, имеющих важное значение для американской культуры, истории, археологии и истории вообще.
Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях. Этот метод получил самое широкое развитие в США. В Европе также применяются подобные процедуры регулирования землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан соблюдать не только требования охраны природы, включая сохранение мест обитания животных и растений, внесенных в список редких видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурному стилю строящихся зданий и планировочной структуре застраиваемой территории.
В нашей стране земельным законодательством установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.
Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые условия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:
? общее государственное регулирование, устанавливаемое нормами земельного права;
? градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;
? регулирование нормами природоохранного, санитарно-эпидемиологического, водного и лесного права.
Общее государственное регулирование
В основе общего государственного регулирования земель нормами земельного права лежит деление земель на категории, отвечающие их целевому назначению. Это деление служит определению специфических правовых режимов охраны и использования земель каждой категории.
В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.
Основными категориями земель являются:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
Правовой режим земельного участка
Для установления стоимости оцениваемых прав на земельный участок необходимо рассмотреть понятие "правовой режим земельного участка", который определяется:
оборотоспособностью участка;
категорией земли (целевым назначением);
разрешенным использованием участка;
формой собственности
территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 ЗК).
Под целевым назначением земель понимаются установленный законодательством порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с их полезностью. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на 7 категорий.
Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.
К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.
К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.
К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.
В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
Согласно ст.8 ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяются гл. XV-XVIII ЗК.
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции Российской Федерации).
Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".
В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации (ст.15 Земельного кодекса).
Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (часть 2 ст.36), в ГК РФ (п.3 ст.129, п.3 ст. 209).
Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо различать три вида ограниченных вещных прав на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты.
Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченным распоряжением, т.е. может передать свое право по наследству (п.1 ст.266 ГК РФ), а также сдать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком (безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога).
Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п.2 ст.7 ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительным кодексом.
В соответствии со ст.85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:
1. жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;
2. общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;
3. производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;
4. инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;
5. рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;
6. сельскохозяйственного использования;
7. специального назначения;
8. военных объектов;
9. особо охраняемых территорий;
10. иные.
В соответствии со ст.85 ЗК для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления (п.4 ст.85 ЗК).
В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны правилами землепользования и застройки устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет:
виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов);
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.);
ограничения использования участков и объектов капитального строительства.
Типичными ограничениями являются:
запрет на изменение целевого назначения земельного участка;
запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
запрет на размещение коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка и другие ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.
Сервитут - это ограниченное вещное право на недвижимое имущество, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст.274-277 ГК РФ, а также в Земельном кодексе.
Разрешенное использование может быть следующих видов (ст.37 Градостроительного кодекса):
1) основное;
2) условно разрешенное;
3) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ними).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (п.4 ст.37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст.39 Градостроительного кодекса.
Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п.1 ст.87 ЗК).
При определении категории земель необходимо учитывать разницу между чертой поселения и границей муниципального образования - городского или сельского поселения (ст.11 Федерального закона от 06.10.2003 № 131 - ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). В соответствии со ст.2 данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение - город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (подп.3 п.1 ст.11 Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (подп.4 п.1 ст.11 Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах городского или сельского поселения могут находиться не только земли категории земель поселений, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.
Градостроительное регулирование
Градостроительное регулирование землепользования заключается в установлении различных градостроительных требований к землепользованию в городах. Эта процедура имеет общие черты с регулированием застройки методом зонирования в США. Градостроительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка, так как оно может быть определено только в рамках установленных градостроительным регулированием норм.
Согласно Земельному кодексу, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно называют градостроительным зонированием территории. Так, например, в Москве под градостроительным зонированием понимается установление обязательных требований к функциональному использованию (назначению), застройке и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.
В городах выделяют территориальные зоны, соответствующие следующим основным видам использования территории: зоны жилой, общественно-деловой и производственной застройки; зоны инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования и специального назначения; зоны военных объектов и иных видов использования земли.
Но деление территории может быть другим в зависимости от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.
Зонирование территории утверждается и изменяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Основными нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный процесс в городах, являются правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработанные исходя из этих правил градостроительные регламенты, определяют виды разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми может быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства.
Разрешенное использование может включать ограничения высоты и плотности застройки, допустимые изменения функционального использования и параметров земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых насаждений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека, ограничения прав на использование земельного участка и др. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.
Градостроительный регламент - это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.
Земельным кодексом определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Принцип установления градостроительных регламентов для территориальных зон может быть реализован разными способами. Например, для Москвы градостроительные регламенты (требования к функциональному использованию, высоте и плотности застройки) устанавливаются в Генеральном плане развития города, градостроительных планах развития территорий административных округов, проектах планировки и иных градостроительных документах.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Реализуются градостроительные регламенты через разрешенное использование земельных участков.
Таким образом, основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства.
Данные о градостроительных режимах и документация градостроительного характера должны содержаться в Градостроительном кадастре, где она регистрируется и хранится.
Иные ограничения в использовании земли.
Иные ограничения в использовании земли вытекают из норм земельного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.
Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов использования земель всех категорий, а также создания охранных, санитарно-защитных и запретных зон определенных объектов, например, водных источников, курортов, линий электропередач, различных оборонных объектов.
К примеру, поскольку производственная деятельность промышленного предприятия представляет опасность с точки зрения загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями пользования. Конкретный состав и содержание ограничений в использовании земель устанавливается в зависимости от назначения территории, получивший особый правовой режим или от параметров режимообразующих объектов, например, промышленных предприятий, дифференцируемых по классу опасности, для установления санитарно-защитной зоны вокруг них. Так, например, санитарно-защитная зона вокруг предприятия 1-го класса опасности составляет 1000 м. В ее границах не допускается жилая застройка.
Строительные нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов. Размещение предприятий или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается: на площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора; в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик; в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации; в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств; в зеленых зонах городов и поселков городского типа; на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков; на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы; на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.
Литература
1. Магия Земли. Мистический опыт экстаза. Энергия Матери-Земли (комплект из 3 книг); ИГ "Весь" - Москва, 2011. - 416 c.
2. Оценка недвижимости; Финансы и статистика - , 2013. - 560 c.
3. Акулич М.В. Оценка стоимости бизнеса; Питер - Москва, 2014. - 272 c.
4. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Бездудная А.Г., Старовойтов М.К. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств; АНО "ИПЭВ" - Москва, 2011. - 288 c.
5. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Старовойтов М.К., Фалтинский Р.А. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости; Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, АНО "ИПЭВ" - , 2012. - 472 c.
6. Бердникова Т.Б. Оценка ценных бумаг; Инфра-М - , 2010. - 144 c.
7. Бешенцев, А.Н. Геоинформационная оценка природопользования; БНЦ СО РАН - Москва, 2012. - 120 c.
8. Валдайцев С.В. Оценка интеллектуальной собственности; Экономика - Москва, 2011. - 472 c.
9. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости; Форум - Москва, 2010. - 288 c.
10. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС - Москва, 2010. - 265 c.
11. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости; Маросейка - Москва, 2012. - 432 c.
12. Дамодаран Асват Оценка стоимости активов; Попурри - Москва, 2011. - 272 c.
13. Дамодаран, Асват Инвестиционная оценка; М.: Альпина бизнес букс - Москва, 2013. - 964 c.
14. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., Мирзажанов С.К. Коммерческая оценка инвестиций; КноРус - Москва, 2012. - 698 c.
15. Карпец А.В., Махров И.Е., Виноградова Э.М. Мониторинг и оценка наркоситуации; Юстицинформ - Москва, 2010. - 224 c.
16. Карпов Анатолий, Мацукевич Анатолий Оценка позиции и план; Русский шахматный дом / Russian Chess House - Москва, 2010. - 224 c.
17. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса; Феникс - Москва, 2011. - 624 c.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Земельные участки как объекты гражданских прав. Земельные участки общего пользования. Государственный кадастровый учет земельных участков. Права и обязанности собственников земельных участков. Ограничения прав на землю. Основные категории земель.
курсовая работа [36,6 K], добавлен 03.01.2011Правовое регулирование оценочной деятельности, основания ее осуществления. Субъекты оценочной деятельности и объекты оценки. Требования к договору на проведение оценки и отчету. Права и обязанности оценщика. Оценка рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21070.
дипломная работа [102,7 K], добавлен 29.11.2010Правовое регулирование вещных и иных прав на земельные участки, содержания этих прав, особенностей их приобретения, реализации и прекращения. Порядок государственного мониторинга земель, экспертиза землеустроительной документации, земельный контроль.
реферат [26,6 K], добавлен 25.03.2010Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих и дачных объединений. Методы оценки стоимости недвижимости и земли в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
курсовая работа [75,8 K], добавлен 18.04.2015Понятие и признаки поселений. Основные принципы кадастровой оценки земель поселений, организация и этапы ее проведения. Определение качественно-количественных характеристик и показателей базовой стоимости земли. Корректировка границ оценочных зон.
курсовая работа [51,4 K], добавлен 11.05.2014Зависимость рыночной стоимости земли от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения. Правовой режим, процедура и методы оценки земельных участков. Анализ основных групп субъектов рынка земли, кадастровая оценка земель поселений.
контрольная работа [33,6 K], добавлен 28.05.2010Характеристика особенностей законодательства, регулирующего земельные правоотношения. Виды прав на земельные участки. Основания для приобретения права пожизненного наследуемого владения. Значение государственной регистрации прав на земельные участки.
контрольная работа [30,4 K], добавлен 29.12.2010Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан, ее правовое обоснование. Специфика методов оценки земли, их разновидности, условия и возможности применения. Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов, хозяйств.
дипломная работа [96,9 K], добавлен 24.11.2010Гражданско-правовой и административный порядок возникновения прав на земельные участки. Предоставление в собственность земли под зданиями, строениями и сооружениями. Возникновение прав на земельные участки в судебном порядке и государственная регистрация.
курсовая работа [36,2 K], добавлен 05.01.2017Содержание, необходимость и правовые основы государственной кадастровой оценки земель. Подходы, методы и процедура оценки стоимости земельного участка. Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.
курсовая работа [66,6 K], добавлен 22.04.2015
