Земельные ресурсы Казахстана

92

Введение

Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане - очень интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.

Целью написания этой работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли. Она стала наиболее актуальна в связи с введением частной собственности на землю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. И поэтому я бы хотела осветить вопрос, который стал интересовать все большие слои населения.

Земельные отношения в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились земельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.

В настоящий момент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.

Законодательные акты издаются в Республике Казахстан для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этом подробнее поговорим в первой главе Дипломной работы, которая посвящена, помимо основных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельных отношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новым Земельным кодексом.

Что касается непосредственно оценки земли, можно сказать, что она несколько затруднительна. Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости из-за специфики данного объекта, неразработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.

Целью экономической оценки земельных участков является налогообложение, страхование, сдача в аренду, купля-продажа, выкуп земель в частную собственность, предоставление земель или права землепользования в качестве залога и т.д.

Существует несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них - это доходный, затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом при оценке земли. Вторая глава Дипломной работы посвящена теоретической применимости данных подходов при оценке земельных участков.

В Республике Казахстан применяется нормативная оценка земельных участков. Многих специалистов это не устраивает, поэтому некоторые из них считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для Казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.

Что же подразумевает под собой нормативная оценка земли? Далее попробуем разобраться в этом вопросе.

С введением частной собственности на земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.

Третья глава посвящена определению оценочной стоимости городских земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения. Расчеты по оценке земель различного назначения отличаются друг от друга. Попытаемся понять, в чем их отличие, чем затруднительна оценка земель сельскохозяйственного назначения, а также произведем самостоятельный расчет по определению стоимости земельных участков.

В итоге мы должны понять насколько важен земельный вопрос в Казахстане, поскольку Казахстан является землей, на которой мы живем.

1. Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

1.1 Основные цели и принципы экономической оценки земли

Для облегчения понимания в начале своей дипломной работы хотела бы дать несколько понятий, связанных с земельными отношениями.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Прежде чем дать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, что такое земельный кадастр - это система сведений о земле, составная часть государственных кадастров. Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, а также о субъектах прав на земельные участки.

Целью кадастрового деления территории Республики Казахстан является присвоение земельным участкам кадастровых номеров.

Существует еще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.

Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.

В соответствии с целевым назначением земельный фонд Казахстана подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Субъектами земельных правоотношений могут быть физические и юридические лица, а также государство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении.

Право владения землей - это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования - это право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно - если это постоянное землепользование, или в течение определенного срока - если это временное землепользование на возмездной или безвозмездной основе.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земельные участки отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства;

- как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Для того чтобы производить оценку земли, необходимо понять, для каких целей ее осуществляют.

Экономическая оценка земельных участков производится в целях налогообложения, страхования, сдачи в аренду, купли-продажи, выкупа земель в частную собственность, предоставления земель или права землепользования в качестве залога, а также в случаях передачи их в качестве взносов в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы, для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок, при включении земельных участков в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

В связи с целями оценки попробуем разобраться, что такое залог земельного участка, а также земельная доля. Земельный кодекс дает следующие понятия:

Залог земельного участка или права землепользования - это основанный на договоре залога либо на основании законодательных актов Республики Казахстан способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или права землепользования преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит этот земельный участок или право землепользования (залогодатель), за изъятиями, установленными Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Земельной долей может быть количественно определенная доля участия вместе с другими лицами в правах и обязанностях на земельный участок, выделение которой может быть произведено в случаях, установленных Земельным Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или права на аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену купли-продажи на конкурентном рынке или соответствующей операции (залог, страхование и т.д.).

В связи с тем, что земля является оригинальным товаром, включающим четыре функции использования: пространственный базис (территория), плодородие (почва), недра (полезные ископаемые), ландшафт (рекреация) - соответственно и различается несколько видов стоимости земельных участков. Наиболее распространенными на рынке недвижимости являются две цены: нормативная и рыночная. Обе цены выражают суть земельной ренты. Различаются лишь методы определения ее величины.

Оценочная стоимость земельного участка определяется при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами в собственность или постоянное землепользование для установленных законодательством целей и при продаже земельных участков в частную собственность для других надобностей, не запрещенных Законом.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность установлены Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, №890.

Базовой ставкой платы является нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.

Определение стоимости земельных участков производится территориальными органами либо производственными подразделениями Государственного Комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических лиц.

Для того чтобы произвести оценку земли в данный Комитет направляются заявки, в которых указываются цель оценки, местоположение земельного участка и размер участка. Комитет или другой орган, которому поручено проведение оценки земли, проверяет наличие у заявителя документов о праве на землю, уточняет фактические границы и площадь оцениваемого участка, анализирует материалы, характеризующие земельный участок.

Оценка земельного участка по существу представляет собой определение его рентной стоимости. При его расчете оценщик исходит из основных экономических принципов:

- замены (подстановки) - стоимость земельного участка определяется ценой, которую следует заплатить за приобретение равножелаемого участка, при этом предполагается, что такая замена не будет связана с дорогостоящей задержкой;

- спроса и предложения;

- предвидения - стоимость земли может повышаться или понижаться в связи с ожиданием какого-либо события в будущем;

- соответствия - земля достигнет своей максимальной стоимости, когда она используется в соответствии с экономическими и социальными стандартами, действующими в данном районе.

Компонентами стоимости земли является полезность, дефицит и желательность.

Для образования стоимости земли присутствие этих трех компонентов обязательно. Однако, роль их в этом неодинакова. Сами по себе полезность и дефицит земли не создают ее стоимости. Она образуется лишь при появлении платежеспособного спроса, т.е. желания пользователя иметь землю, подкрепленное его способностью платить ренту. В этой связи появляется необходимость учитывать факторы и свойства, влияющие на стоимость земли, которые учитываются через поправочные коэффициенты к нормативной цене:

- физические свойства - качество местности, плодородие земли, климат, удобное расположение относительно школ, магазинов и парков, наличие водопровода, канализации, предприятий общественного пользования и транспорта, отсутствие плохих запахов, дыма и шума, структура землепользования, расстояние от участка до дороги (улицы), «глубина» участка, топография, улицы и размер участков;

- юридические и государственные факторы - вид и размер налогообложения, зонирование и строительные правила, территориальная планировка и ограничения;

- социальные факторы - рост или снижение численности населения, изменение размера семьи, типичные возрастные группы, отношение к закону и порядку, уровни престижности и образования;

- экономические факторы - размер ренты и уровень доходов, расширение и новое строительство, наличие земли и ее незанятость.

Влияние этих факторов, выраженное как самостоятельно, так и во взаимосвязи, помогает оценщикам определить стоимость земли.

Оценка земель должна удовлетворять следующим принципиальным требованиям:

- полнота учета существенных факторов;

- адекватность учета существенных факторов;

- прозрачность методов оценки и наглядность результатов;

- внутренняя непротиворечивость результатов оценки;

- адресность.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Но процедура оценки земли без правового вмешательства невозможна. Поэтому рассмотрим, как складываются земельные отношения в Казахстане.

1.2 Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан

Земельные отношения в Казахстане - насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточно давно и на данный момент более-менее утверждены. Довольно долго проводились земельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и в 2003 году принят новый Земельный Кодекс, в который опять-таки вскоре будут внесены некоторые изменения.

Земельные реформы в Казахстане проводились в три этапа Мамыров Н.К., Саханова А.Н, Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Теория государственного ценообразования. Книга 4: Учебник. - Алматы: Экономика, 2002г. С. 404.. На первом этапе (1991-1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый Верховным Советом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа, дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственности на землю, кроме аренды. На втором этапе (1994-1995 гг.), согласно указам Президента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночные сделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существования акта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственной собственности. На третьем этапе (1996-2000 гг.) на основе статьи 6 Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частная собственность на землю, предусматривая предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.

До 1995 года земельные отношения регулировались Земельным кодексом, принятым в 1990 году. Согласно его базовым статьям земля сохранялась в государственной собственности, а за каждым субъектом хозяйствования закреплялось право долгосрочного землепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективные объединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества, производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими (фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формы организации хозяйства по закону были наделены равными правами. Право землепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однако запрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.

В 1995 году Президентом Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шаг по пути реформирования земельных отношений. После принятия Конституции Республики Казахстан, где определено, что земля может находиться как в государственной, так и в частной собственности, был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировал земельные отношения до 2001 года. Опыт координирования земельных отношений в республике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующих дальнейшего разрешения.

В 1996-1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.

Таким образом, земельная реформа потребовала от государства, в лице Президента и Парламента, новых действий и законодательных корректировок, конституирующих сложившиеся отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда» Кажымурат К. Обзор социально-экономической ситуации в Республике Казахстан за 1991 - 2001 гг. // Саясат. 2002, № 1. С. 32..

В Республике Казахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.

Касаясь вопроса ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Совсем недавно Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

Рассмотрим основные положения Земельного кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены:

- три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;

- два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.

В Кодексе заложены положения о публичном и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).

Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земли под застройку или застроенными производственными и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Согласно действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного назначения не могли находиться в частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. При этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без гражданства.

Если говорить в целом о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, то она имеется практически во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они занимают 98%, Польше - 92%, Албании - 88%, Швеции и Германии - 95% т.д. Земельный кодекс: актуальные вопросы и проблематика их решения. АгроИнформ № 4 (10), апрель, 2003г. С. 7.

Правда в Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного назначения, кроме земель под садоводство и дачное строительство.

По моему мнению, Земельный кодекс в более полной форме регламентирует земельные отношения в стране, так как здесь включены те нормы, которые регулировались многочисленными подзаконными актами.

По своей структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.

Прежде всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения собственности на земли государства, граждан, государственных и негосударственных юридических лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан для развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей.

Собственником земельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственного производства, может стать физическое или юридическое лицо только после его выкупа. Разрешается выкуп в рассрочку. В течение этого периода земельный участок будет находиться только на праве владения и пользования. Если другие страны с переходной экономикой сначала вводили институт частной собственности на землю, а затем накладывали мораторий на право распоряжения земельным участком, то Земельный Кодекс Республики Казахстан предлагает решить эту проблему более последовательно. Также увеличен этот период на более длительный срок, а средства, поступающие от продажи земель, направить на обустройство села, прежде всего, на строительство и содержание дорог.

В Кодексе более четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторые концептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться от сегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда в конце этого года, продажа, дарение права аренды и другие сделки с правом аренды, за исключением передачи его в залог.

Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений - это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев - не более 10 лет. По данному вопросу некоторые депутаты предлагали субаренду сохранить, обосновывая это тем, что половина сельских жителей, имеющих персонифицированные земельные паи, свои земли сдают в аренду. В новом Земельном кодексе следовало бы подойти к сохранению права на условную земельную долю, считают депутаты, так как она учитывает интересы всех сельских жителей.

С экономической точки зрения важнейшим дополнительным источником финансирования сельского хозяйства является развитие залоговых отношений. Как заверял директор филиала «Астана» ОАО «БанкТуранАлем» Бахтияр Жуманов: «Земельный участок на праве частной собственности, праве постоянного землепользования или же праве временного долгосрочного землепользования может стать предметом залога. При оценке такого залога учитываются качественные характеристики земельного участка, урожайность за последние 2-3 года и т.д. под следующие процентные ставки: от 20% в валюте и 26% - в тенге. Ставки могут снижаться до 14% годовых в валюте. Обеспечением по кредиту какого-либо хозяйства могут выступать основные средства, включая сельскохозяйственную технику, здания, оборудования и пр. Как основной залог принимается, конечно же, земельный участок» Ипотека земли. АгроИнформ № 2 (4), июнь, 2002г. С. 9..

Вопросы частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения во всем мире регулируются государством. Такие меры государственного регулирования предусмотрены и в нашем Земельном кодексе:

1. Собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть только граждане, физические и юридические лица Республики Казахстан. Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут быть только арендаторами земель сроком до 10 лет, запрещается им передавать землю в частную собственность. В то же время совершенно отрицать возможность участия иностранного бизнеса в этой отрасли было бы не совсем разумно. Можно предоставлять в аренду земли иностранцам, но с двумя главными условиями: они не будут иметь право на субаренду, при этом наследование арендуемых земель для них не предусмотрено.

2. В Кодексе четко обозначены земли, которые не могут быть проданы в частную собственность. Это земельные участки, занятые:

- для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

- особо охраняемыми природными территориями;

- лесным фондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц;

- водным фондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственными сооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;

- магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

- территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания;

3. С целью недопущения латифундизма Кодексом установлены предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности и в аренде у одного физического или юридического лица и их аффилиированных структур. Некоторые землепользователи предлагают вменить в обязанность государства выкуп излишков земель у тех собственников, которые имеют их выше установленных предельных размеров, и затем продать их тем, кто живет и работает на селе.

Правительство Республики Казахстан на основании совместного предложения областных представительных и исполнительных органов устанавливает предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города).

Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности - 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;

2) для индивидуального жилищного строительства - 0,10 га;

3) для садоводства и дачного строительства - 0,12 га.

4. Для регулирования взаимоотношений собственников земельного участка с другими лицами в вопросах ограниченного пользования чужими земельными участками вводится институт публичных и частных сервитутов.

5. В Земельном кодексе четко расписаны нормы, позволяющие изъять земельные участки у собственников в случае нарушения ими законодательства о земле.

Земельный участок может быть изъят у собственника и землепользователя, если он использовал участок с грубым нарушением правил рационального использования земли, в частности, если участок использовался не в соответствии с целевым назначением или его использование привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используется по своему целевому назначению.

6. Ограничение прав собственников земли. Это нормы, не допускающие спекуляцию земель. В Кодексе заложены нормы, предусматривающие ограничение прав владельца земельного участка, выкупившего его по льготной цене. В частности, ему запрещено совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в залог, в течение 10 лет.

Долгие годы Казахстан был в составе единого СССР, поэтому для сравнения можно рассмотреть земельный опыт Российской Федерации, который нам небезразличен, так как и сейчас между этими государствами существует много взаимосвязей. Так что можно отметить следующее:

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента РФ №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1997 года. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. М. Финансы и статистика, 2002г. С. 176..

В процессе осуществления земельных отношений в России получили распространение четыре методики:

- кадастровая оценка земель г. Москвы;

- кадастровая оценка земель на основе факторного анализа;

- оценка земель в составе градостроительного кадастра;

- кадастровая оценка земель на основе выделения тестовых участков.

Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

- индивидуальное (жилищное) строительство;

- крестьянское (фермерское) хозяйство;

- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

- приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14 февраля 1996 года №198 признается право граждан и юридических лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости - имущественного комплекса.

Как видно из сравнения Российского опыта земельных отношений с Казахстанским, реформы, касающиеся вопросов земли, во многом совпадают.

На данный момент земельные отношения в Республике Казахстан строятся на основе Земельного Кодекса, Конституции РК и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК, утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которых были перечислены выше.

Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

2. Особенности методов оценки земли

2.1 Специфика методов оценки земли

Наконец, мы перешли к рассмотрению непосредственно методов и подходов к оценке земель. Но прежде, чем мы перейдем к подробному изучению поставленного вопроса, необходимо рассмотреть специфику этих методов.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причине производят эти оценки.

Целью кадастровой оценки является единовременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 2.1.).

Методы оценки земли

Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход

- Метод прямой - Метод сравнения продаж - Метод изъятия

капитализации (способы оценки типичного - Метод определения

- Дисконтирование участка и единицы затрат на освоение

денежных потоков сравнения) - Оценка по затратам

- Техника остатка - Метод переноса на инфраструктуру

дохода для земли - Оценка по условиям

типовых

инвестиционных

контрактов

Рис. 2.1. Методы оценки земли

Также теоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущего дохода земельные участки зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е.:

Сз = (Дв - И) / Кк, (2.1)

где Сз - стоимость земельного участка;

Дв - реальный или условно начисленный валовой доход;

И - ожидаемые издержки;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации.

Следующий подход гласит, что предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, а предельные издержки - с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о продажной цене данного участка земли:

Цена земли = Рента (годовая) / Ставка ссудного процента х 100% (2.2)

Цена земли есть капитализированная земельная рента. Она показывает, какую сумму денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте. Данная формула показывает лишь наиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях. Общая тенденция на рынке земельных участков состоит, как было отмечено выше, в неуклонном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к ним примыкающих. Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Рассмотрим подробнее эти три подхода оценки земли.

2.2 Затратный подход к оценке земли

Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

В современной литературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого мнения по поводу методов, входящих в состав общепринятых подходов. Так, один из авторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратного подхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть 1 м?, 1 м?, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объективных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод, и эксперту-оценщику понадобится помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс.

Другой автор учебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотрим подробнее ее вариант Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М., 2003г..

Итак, затратный подход включает следующие методы:

- изъятия;

- определение затрат на освоение;

- оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям

типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа.

Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается

на технике остатка земли.

Метод изъятия используется при следующих условиях:

1) при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

2) если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Рассмотрим алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка со зданиями и сооружениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Но бывают ситуации, когда недостаточно информации по сопоставимым продажам, тогда в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения несколько отличается от стоимости воспроизводства - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов, технологий.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он возникает под воздействием естественного старения.

Функциональный или моральный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний или экономический износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка

путем вычитания из рыночной стоимости земли со зданиями и сооружениями остаточной стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Предположим, нам необходимо оценить земельный участок в курортной зоне, причем свободные участки в этой местности давно не продавались. Но мы имеем информацию о недавних продажах домов, из чего видно, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000 ден. ед.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 ден. ед., издержки же на строительство типового дома составят 100 000 ден. ед., а прибыль и косвенные издержки будут равны 80 000 ден. ед. Тогда, общая стоимость составит 270 000 ден. ед., из которых земля составит одну треть.

В связи с вышеизложенным, можно произвести расчеты, из которых стоимость земельного участка в курортной зоне может находиться в зоне от 67 000 до 100 000 ден. ед. (т.е. 1/3 от стоимости недвижимости).

После рассмотрения данного метода можно определить его достоинства и недостатки.

Итак, достоинства метода изъятия заключается в том, что он дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатками данного метода может быть то, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, так как с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; а также в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Следующий метод - метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

Рассмотрим этапы определения затрат на освоение:

1) Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из физических и юридических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2) Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3) Расчет всех затрат на освоение:

- расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- расходы на продажу и рекламу.

4) Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5) Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

К примеру, нам необходимо оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 ден. ед. При этом будут иметь место следующие издержки:

Планировка, очистка, инженерные сети, проект 180 000

Управление 10 000

Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000

Реклама 20 000

Налоги и страховка 10 000

Прибыль предпринимателя 40 000

Итого: 320 000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 - 320 000 = 430 000 ден. ед.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10% составит:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 764 ден. ед.,

где 3,1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета (определяется по таблице).

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и городские сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.