Возникновение прав на земельные участки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Возникновение прав на земельные участки: юридическая характеристика правоотношений, теория и практика

1.1 Гражданско-правовой и административный порядок возникновения прав на земельные участки

1.2 Предоставление в собственность земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями

2. Иные виды возникновения прав на земельные участки

2.1 Возникновение прав на земельные участки в судебном порядке и государственная регистрация

2.2 Анализ судебной практики о возникновении прав на земельные участки

Заключение

Библиографический список источников и использованной литературы



Введение

Актуальность темы исследования. В силу положений действующего законодательства РФ сегодня в равной степени признается и защищается право государственной, муниципальной и частной собственности.

Земля, являясь специфическим объектом земельных и гражданско-правовых отношений, оказывает значительное влияние на формирование их правовой природы и сущности.

Собственник земли правомочен самостоятельно распоряжаться объектами собственности и вправе их продать, сдать в аренду, отдать в собственность другому субъекту гражданских правоотношений на безвозмездной основе и т.д.

В настоящее время законодательство допускает приобретение права собственности на землю несколькими способами: в результате гражданско-правовых сделок, в административном порядке, на основании решения суда и т.д. Но, правовое регулирование приобретения права собственности нуждается в исследовании и совершенствовании из-за существующих сложностей в понимании и недоработок норм.

Этим и обуславливается актуальность настоящей работы.

Объектом настоящего дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие при приобретении прав на земельные участки.

В качестве непосредственного предмета исследования настоящей работы являются нормы отечественного законодательства, посвященные регулированию института возникновения права собственности на землю, а также использование материалов судебной и правоприменительной практики.

Цель настоящего исследования заключается в изучении теоретических и практических материалов, посвященных институту права собственности на землю, определении особенностей возникновения права собственности на земельные участки, а также в выявлении проблем реализации и правового регулирования правоотношений, возникающих по поводу права собственности на землю.

При написании настоящей работы было поставлено решение следующих взаимосвязанных и взаимообусловленных частных задач:

- рассмотреть гражданско-правовой и административный порядок возникновения прав на земельные участки.

- изучить вопросы предоставления в собственность земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями.

- исследовать особенности возникновения прав на земельные участки в судебном порядке и государственную регистрацию.

- провести анализ судебной практики о возникновении прав на земельные участки.

Нормативной основой настоящей курсовой работы являются: Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы, федеральные законы и иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по приобретению права собственности на землю.

Теоретической основой работы стали труды отечественных ученых в области гражданского, земельного права и иных дисциплин таких, как:

Структура курсовой работы соответствует поставленным целям и задачам и включает в себя: введение, две главы, заключение и список использованных источников.



1. Возникновение прав на земельные участки: юридическая характеристика правоотношений, теория и практика

1.1 Гражданско-правовой и административный порядок возникновения прав на земельные участки

Общие основания приобретения права собственности на земельные участки как объекты гражданского оборота указаны в п. 2 ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам -- правопреемникам реорганизованного юридического лица. В п. 3 ст. 218 ГК РФ предусматривается возникновение права на бесхозяйную вещь.

Граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок как на бесхозяйную вещь по правилам ст. 225 ГК РФ. Естественно, что не все приведенные выше основания применимы к публичным образованиям. Кроме этого, закон устанавливает для Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления отдельные основания возникновения права собственности на землю. Основанием возникновения других видов права на земельные участки -- постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, аренды, сервитута и безвозмездного срочного пользования -- являются гражданское законодательство и федеральные законы (ч. 1 ст. 25 ЗК РФ).

Совершенно особое место в новейшей истории России занимает такой способ возникновения права собственности на земельные участки, как приватизация, которая основывается на общем принципе государственного регулирования приватизации земли. Согласно ст. 217 ГК РФ регулирование приватизации целиком возлагается на законы о приватизации государственного и муниципального имущества. Разработка принципов приватизации земельных участков в конкретный период и для решения конкретных задач отталкивалась от необходимости передать в частную собственность земельные участки определенной категории или предоставить возможность конкретной группе лиц, у которых ранее возникло право собственности на здания, строения, сооружения, выкупить земельные участки с указанными объектами недвижимости. Действующая конструкция приватизации появилась в праве только после принятия Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В ст. 1 этого закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. До этого в отношении, например, земель сельскохозяйственного назначения действовал принцип безвозмездности передачи имущества гражданам, а сам процесс являлся не реализацией общих отраслевых принципов, а реализацией воли Президента РФ через соответствующие указы. За последние 20 лет можно выделить две значительные волны приватизации земельных участков.

Первой по времени, а также по масштабам и по срокам осуществления явилась приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения бывших колхозов и совхозов, которая активно осуществлялась в Российской Федерации в период проведения аграрной реформы в 1992-1995 гг.

Вторая волна приватизации связывается с введением в действие ЗК РФ и Федеральным законом № 137-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Границы и размер таких земельных участков определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Такой общий принцип, к сожалению, провоцирует споры с органами местного самоуправления, и обжалование их решений в связи с отказом предоставить в собственность земельный участок такой по площади, какой, на взгляд собственника здания, строения, сооружения, наиболее полно обеспечивает потребности по эксплуатации объекта. Законом может быть установлен запрет на приватизацию земельных участков определенного вида разрешенного использования.

Так, например, приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков также не подлежат приватизации.

Самостоятельное значение наряду с приватизацией в строго юридическом смысле слова имеет предоставление с 2006 года в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков для личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства с видами права «пожизненное наследуемое владение» или «постоянное (бессрочное) пользование», а также без определенного вида права.

Начало процессу было положено Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым были внесены изменения, в частности, в ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ст. 25.2 и 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ, ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставление в собственность земельных участков осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ. В отношении всех перечисленных выше участков установлено общее правило, согласно которому принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления, если речь заходит о праве собственности на земельные участки, находятся в особом положении в сравнении с другими субъектами земельных отношений. С одной стороны, они могут иметь в собственности земельные участки, которые приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а с другой стороны, по основаниям, с ним не связанным. Среди последних -- признание права собственности публичного образования законами или разграничение государственной собственности на землю.

Полное разграничение государственной собственности на землю до настоящего времени, как известно, не осуществлено.

Яркой иллюстрацией признания права собственности публичного образования на земельный участок в силу закона является положение п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ: «Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка». Не совсем ясно, к какому основанию возникновения права собственности отнести безвозмездную передачу земельных участков от одного публичного образования другому в целях их предоставления гражданам бесплатно (п. 5 ст. 19 ЗК РФ). Определенно можно сказать только то, что такое основание имеет сложный состав и представляет собой комбинацию норм различных отраслей права. Конструкция приобретения права собственности на земельный участок как на бесхозяйную вещь по правилам ст. 225 ГК РФ не может применяться Российской Федерацией и ее субъектами, так как земельный участок не может не иметь собственника.

В ст. 214 ГК РФ закреплена презумпция, согласно которой земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Поэтому трудно себе представить государственный орган власти в качестве истца, который просит суд признать за ним право собственности на имущество, которое принадлежит ему в силу прямого указания закона. Обращает на себя внимание еще одно понятийное несоответствие -- «земельный участок» как бесхозяйное имущество и «земля» в ст. 214 ГК РФ в рамках института приобретательной давности.

Не вызывает никаких сомнений, что земля с юридической точки зрения не может быть бесхозяйной, не может быть принята на учет в качестве бесхозяйного недвижимого имущества. В противном случае подавляющую часть территории Российской Федерации пришлось бы признать бесхозяйной.



1.2 Предоставление в собственность земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями

Порядок и условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и на которых размещены здания, сооружения, строения, регулируется ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной нормы права на такие земельные участки возникают у лиц, имеющих права на расположенные на них здания, сооружения и строения по предусмотренным законом основаниям. Если такие права у лица возникли с нарушением норм закона, то право на приобретение земельного участка у них не возникает.

Определение самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В процессе применения ст. 36 ЗК РФ необходимо учитывать. что право приватизировать земельный участок имеют только собственники завершенных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Выкуп земельных участков под объектами недвижимости возможно только в тех случаях, которые прямо указаны в законе. К таким случаям закон относит, например, приватизацию объектов незавершенного строительства согласно положениям Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права бессрочного пользования земельным участком.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Наличие на земельном участке временных сооружений, которые находятся в собственности физического либо юридического лица, не порождает у них прав на данный участок, в том числе и права приобрести данный участок в долгосрочную аренду.

Вопросам платности либо безвозмездности при получении прав на земельный участок, на котором располагаются здания, строения или сооружения, в ЗК РФ занимают довольно существенное место.

Абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в вопросе о порядке и условиях приватизации земельных участков с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями отсылает как к положениям ЗК РФ, так и к федеральным законам.

Что касается безвозмездной передачи земельных участков в собственность, то в ст. 36 ЗК РФ и в ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ указываются лица, которые вправе воспользоваться таким правом, и условия, при которых данное правило применяется. К этим лицам относятся религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, и общероссийские общественные организации инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Последнее предложение п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ отсылает, по сути, к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Пункты 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ посвящены приобретению прав на неделимый земельный участок. делимым будет являться тот участок, который без изменения его разрешенного использования может быть поделён на части, которые могут стать самостоятельными земельными участками после раздела. Соответственно, неделимый участок - это такой, который в силу его хозяйственного назначения, целевого назначения либо разрешенного использования не может быть разделен на отдельные самостоятельные участки.

Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:

1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;

2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.

Вопросы о делимости или неделимости земельного участка обычно возникают тогда, когда, например, одно здание пристроено к другому и нет возможности поэтому сделать однозначного выводы о том, является ли лицо собственником первично построенного здания или вторичных объектов недвижимости.

Положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные ст. 19, 35, 46 и 55 Конституции РФ.

Ст. 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи.

В абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ подразумеваются, по сути, две различные конструкции. Первая связана с образованием земельного участка, а вторая -- с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка.

При этом законодатель допустил тавтологию в первом предложении абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ в отношении уточнения местоположения границ. Формулировки «если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка» и «в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка» подразумевают, что ранее местоположение границ земельного участка не осуществлялось; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы.

В отношении такого земельного участка кадастровый орган может выдать заявителю только выписку или кадастровый план территории. В графической части последнего местоположение земельного участка не приводится; его местоположение -- квартал в целом.

Таким образом, право на приобретение земельного участка, который находится под зданиями, сооружениями или строениями, имеет собственник данных объектов. При этом здания не должны являться временными постройками или объектами незавершенного строительства.



2. Иные виды возникновения прав на земельные участки

2.1 Возникновение прав на земельные участки в судебном порядке и государственная регистрация

Судебное решение - это одно из оснований появления и регистрации гражданских прав наравне со сделками, актами государственных органов, наследования и реорганизации. Вне зависимости от основания возникновения любое право в отношении земельных участков подлежит регистрации.

Судебное решение будет являться тем основанием, которое необходимо для регистрации прав того лица, которое выиграло судебный процесс. Момент появления такого права может определяться в самом решении, однако его указание не обязательно. В таком случае право лица на недвижимое имущество появляется согласно общему правилу с момента государственной регистрации.

При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на:

- бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ);

- давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ);

- самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

- имущество добросовестного приобретателя.

Государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию, не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:

действительности и подлинности представленных документов;

вступления решения суда в законную силу;

соответствия решения суда требованиям Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.

Из п. 2 ст. 8 ГК РФ следует, что «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом». Эта норма нашла свое отражение также в ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости», ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество», п. 2 ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» Кодекса, Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряде иных нормативных актов.

Из содержания указанных норм следует, что право собственности на недвижимую вещь возникает только с момента государственной регистрации, если иное не указано в законе. Отсюда следует общее правило, в соответствии с которым до момента государственной регистрации на стороне заинтересованного лица может быть лишь незаконченный состав приобретения права по тому или иному основанию, установленному в законе, а также законное владение вещью. К случаям возникновения права собственности с момента, не связанного с государственной регистрацией, можно отнести, например, ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 218, п. 1 ст. 624, п. 4 ст. 1152 Кодекса.

Признание судом права не может рассматриваться как решение, подлежащее исполнению. Регистрирующий орган не является ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у него обязанности осуществить регистрацию. Соответственно регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке - на основании исполнительного листа. Может быть отказано в регистрации прав на основании иногда принимаемых следующих судебных решений. В случае признания права на самовольную постройку без предоставления земельного участка регистрирующий орган вправе запросить правоустанавливающий документ на участок.

В случае признания права в споре без участия лица, чье право зарегистрировано в ЕГРП, в регистрации может быть отказано в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании того, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а между заявленным и зарегистрированным правом имеются противоречия.

В статье 223 ГК РФ явно выбивается из контекста содержащееся в ней нормативное положение о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимого имущества, поскольку данная статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Кроме того, данное положение по непонятной причине имеет в виду возникновение права собственности у добросовестного приобретателя только недвижимого имущества.

Данная ситуация может быть исправлена путем включения в ГК РФ отдельной статьи о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, в которой должны содержаться нормы, устанавливающие основание возникновения права собственности у добросовестного приобретателя как недвижимого, так и движимого имущества.

Представляется верным включить в главу о приобретении права собственности самостоятельную статью о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, содержащую следующие положения.

1. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке движимого имущества, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента приобретения имущества.

2. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа судом собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации.

2.2 Анализ судебной практики о возникновении прав на земельные участки

Одной из актуальнейших проблем гражданского права на сегодняшний день является проблематика, связанная с приобретением права собственности на имущество добросовестным приобретателем. Обратим внимание на то обстоятельство, что ГК РФ во многих статьях говорит о категории «добросовестности», однако, не содержит легального определения данного термина. Указанный пробел гражданского законодательства восполняется теорией гражданского права, в которой существуют самые разнообразные и противоречивые точки зрения относительно понимания сущности и правовой природы категории добросовестности. В частности, Л.В. Щенникова добросовестность определяет в качестве уважения и верности принятому на себя обязательству, собственной честности и доверия к чужой честности. Автор полагает, что злоупотребление субъектами гражданских правоотношений своими правами следует рассматривать в качестве проявления недобросовестности».

Исходя из изложенного, можно выделить две внутренние составляющие принципа добросовестности:

1) добросовестное, исполнительное и надлежащее исполнение принятых на себя обязательств;

2) недопустимость злоупотребления правом.

Полагаем, что сущность и значение принципа добросовестности при осуществлении гражданских правоотношениях состоит в соблюдении субъектами данных отношений правомерного поведения, а также в противодействии противоправным и незаконным действиям третьих лиц в обязательствах, например при нарушении согласованных сторонами условий договора. Как полагает Е.Б. Козлова, при вступлении в договорные отношения стороны, руководствуясь принципом добросовестности, рассчитывают на надлежащее исполнение договора другой стороной. Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Более того, частью 4 указанной статьи особо подчеркивается, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

А.В. Микрюков придерживается той точки зрения, что принцип добросовестности подразумевает не простое исполнение принятых сторонами обязательств, а «неких подразумеваемых (основанных на представлениях о честном и конструктивном поведении) обязанностей». Распространенной в теории гражданского права является позиция, согласно которой принцип добросовестности основывается на гражданско-правовых принципах, ответственных за сохранность и стабильность основ всего гражданского законодательства.

Несмотря на долгое отсутствие в ГК РФ принципа добросовестности как одного из основополагающих принципов гражданского права, его практическое применение можно встретить и до 1 марта 2013 года, т.е. момента законодательного закрепления. Сегодня для его использования и практического применения имеются все необходимые юридические основания. В тоже время Е. Антипова придерживается мнения, что только одного закрепления принципа добросовестности в гражданском законодательстве является недостаточным. Согласимся с мнением автора о том, что необходимо также закрепить в ГК РФ определение добросовестности, в противном случае, в судебной практике могут возникнуть ситуации, связанные с неверным применением и толкованием данной категории.

В.Н. Ландаков закрепление в законодательстве института давностного владения объясняет необходимостью устранения неопределенности прав, возникающей в тех случаях, «когда собственник вещи в течение продолжительного времени не осуществляет свое право на нее, а ее фактический (незаконный) владелец осуществляет пользование и распоряжение вещью».

Отметим, что ЗК РФ не содержит положений, которые прямым или косвенным образом запрещают приобретение права собственности на земельные участки в силу их приобретательской давности.

Исходя из содержания ч. 1 ст. 234 ГК РФ следует, что в качестве субъектов, имеющих право приобретения права собственности в силу приобретательской давности, выступают как граждане, так и юридические лица. В тоже время согласно положениям ч. 2 ст. 124 ГК РФ допускается лишение Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований являться субъектами права собственности в силу давности владения. В совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 указывается на возможность судебного признания права собственности в силу давностного владения и установления фактов добросовестного давностного владения, на необходимость последующей государственной регистрации признанного судом права или факта.

Поскольку ст. 234 ГК РФ говорит о возможности приобретения права собственности в силу давности владения и в отношении недвижимости, то данное положение в полной мере применимо и к земельным участкам. В случае наличия всех условий, предусмотренных ст. 234, владелец земельного участка может инициировать процедуру признания за ним права собственности на данный участок. «Владению в таком случае, - как отмечают Н.Н. Мисник, О.П. Торосян, - сопутствует обязанность всех третьих лиц не препятствовать его субъекту в осуществлении владения». При этом, дела о признании права собственности на земельные участки по давности владения согласно положениям Гражданского процессуального кодекса РФ рассматриваются по месту нахождения недвижимого имущества. По данной категории дел применимы также правила Арбитражно-процессуального кодекса РФ об общей подведомственности.

Однако нам представляется, что существующая в ст.234 ГК норма о возможности защиты владения, которое осуществляется в рамках приобретательской давности, иногда рассматривается как вид владельческой защиты. Однако эта норма не получила применения в силу ряда очевидных причин. Во-первых, истец по иску, предусмотренному п.2 ст.234 ГК, должен доказывать добросовестность владения и другие факты, указанные в ст.234 ГК, что существенно затрудняет защиту и лишает ее той оперативности, которая нужна для защиты от самоуправства; во-вторых, эта защита невозможна против собственника и законного владельца, что по существу лишает ее смысла, а кроме того, означает совершенно непонятное поощрение самоуправства собственника; в-третьих, эта защита не может быть использована ни собственником, ни законным владельцем для собственной защиты от самоуправства, тогда как ценность владельческой защиты всегда состояла именно в том, что она доступна собственнику и иному обладателю права на вещь и имеет преимущества перед титульной защитой как более простая и эффективная.

С учетом изложенного, следует оценить норму п.2 ст.234 ГК как неэффективную. С введением в ГК полноценной владельческой защиты эту норму следует упразднить.

В п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается на возможность осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по давности владения только при условии подтверждения за лицом факта приобретательной давности. При этом, как справедливо указывается в юридической литературе, суды при разрешении вопроса «об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом не должно разрешать вопросы о наличии у заявителя права собственности на спорное имущество».

Необходимо также отметить, что факт приобретения в собственность земельного участка в силу давности владения способен изменить ее форму в том случае, когда соответствующий объект недвижимости до приобретения в частную собственность находился в государственной или муниципальной собственности. Безусловно, что по давности владения не может возникнуть ни государственная, ни муниципальная собственность, а исключительно частная форма собственности.

Право собственности на земельный участок в силу давности владения в юридическом значении возникает у лица только после осуществления государственной регистрации, в то время как с фактической точки зрения данное право появляется с момента возникновения всех условий для давностного владения.

На основании изучения положений гражданского законодательства и литературы по рассматриваемой проблематике можно выделить следующие обстоятельства, выступающие обязательными условиями, которые предъявляются к владению как самостоятельному основанию приобретения права собственности на земельный участок:

1) наличие давности существования владения. В тоже время собственник земельного участка в пределах срока исковой давности и по основаниям, предусмотренных ст.ст. 301, 305 ГК РФ, вправе предъявить требования о возврате принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения;

2) владение земельным участком должно быть непрерывным. То возникающее, то прекращающееся владение не может являться основанием для приобретения права давностного владения. Однако, если владелец такого участка лишается своего владения в результате, например, действий третьих лиц, т.е. помимо своей воли, то в таком случае срок владения не прерывается;

3) субъектом давностного владения может быть только «незаконный владелец имущества», который не является собственником земельного участка и не обладает иными правовыми основаниями в отношении него. Данный признак является существенным.

В том случае, если владелец обладает срочными правами по владению земельным участком, то он лишен оснований для приобретения в собственность данного земельного участка. Так, ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А27-6606/2009, отказывая главе крестьянского (фермерского) хозяйства в признании права собственности на земельный в силу приобретательской давности указал, что использование заявителем спорного земельного участок на основании государственного акта, которым участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, исключает действие приобретательной давности, распространяющейся на случаи фактического владения чужим имуществом. Добросовестность владельца, который открыто и непрерывно владел вещью, впоследствии будет являться доказательством того обстоятельства, что в отличие от законного собственника новый владелец не обладает правами в отношении спорного объекта, являясь её незаконным владельцем, но относящимся к ней как к своей;

4) обязательным требованием, предъявляемым к владению, выступает его открытость, что означает показ владельцем вещи своей заинтересованности в ней. В том случае, если он скрывает свой интересе в отношении земельного участка, проявляет свою безучастность к дальнейшей судьбе земельного участка, то факт давностного владения не может быть признан. Требование об открытости владения предусматривается в целях обеспечения возможности для собственника земельного участка предпринять меры по защите своих прав. Осведомленность законного собственника о владении земельным участком другим лицом и его безучастность к данному факту порождают признание прав на данный участок за новым владельцем;

5) в качестве последнего условия, предъявляемого к владению, выступает добросовестность, выступающая основой осуществления всего гражданского оборота. Рассматриваемая категория, несмотря на признание в качестве юридически значимого факта, отражает морально-этическую сторону отношений. Можно утверждать, что предназначение принципа добросовестности в земельных правоотношениях заключается в правомерном поведении субъектов данных отношений, противодействии с противоправными и злонамеренными действиями в отношении чужого имущества. Оценку поведения незаконному владельцу с точки зрения его добросовестности дают окружающие, которые определяют его действия в соответствии с принципами честности его поведения и соответствия нормам права и морали.

В тоже время, судебная практика исходит из понимания, что для возникновения права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно только двух условий: добросовестное владение и истечение срока.

К недобросовестным действиям в отношениях по давностному владению можно отнести действия, осуществляемые помимо воли собственника земельного участка, при котором использование данного земельного участка осуществляется незаконным собственником по своему усмотрению. Следовательно, сущность недобросовестности при давностном владении может выражаться в таком использовании земельного участка, при котором действия, осуществляемые незаконным собственником, не согласуются с волей и желаниями законного собственника. Важным условием здесь выступает положение о том, чтобы незаконный собственник на протяжении всего периода давностного владения осуществлял непрерывно и открыто добросовестное управление в отношении земельного участка. Поэтому даже если владелец земельного участка был осведомлен о законном собственнике такого участка, но который не предъявляет требований о возврате имущества, то за владельцем земельного участка также может быть признано право собственности в силу приобретательской давности.

Обратим также внимание на соотношение принципа добросовестности с злоупотреблением правом, которое многими исследователями рассматривается в качестве недобросовестного поведения участника правоотношений. На протяжении долгих лет в научной среде ведутся дискуссии о злоупотреблении правом, поскольку оно, как негативный элемент правовой действительности, потребовало в определенный момент реакции законодателя, вызванной повсеместностью его проявления. В этой связи запрет злоупотребления правом приобрел межотраслевой характер.

В заключение вопроса о признании права собственности на земельные участки в силу давностного владения отметим, что, несмотря на не запрещение данного способа приобретения права собственности, многие авторы высказываются о невозможности его применения на практике.

По мнению Н.А. Сыродоева, «земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной и муниципальной собственности, считаются государственной собственностью», вследствие чего данные земельные участки не могут являться бесхозными, а, следовательно, и приобретаться в собственность по давности владения.

А.П. Анисимов обоснованно отмечает, что «дискуссионность и практическая значимость данного вопроса обусловливают необходимость и более глубокого теоретического исследования данной проблемы».

Как представляется, применение положений ст. 234 ГК РФ к давностному владению земельными участками является возможным лишь в отношении земельных участков, которые принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Поэтому гражданское и земельное законодательство в части регулирования приобретения права собственности на земельные участки по давностному владению требует более тщательного правового регулирования и внесения соответствующих поправок и дополнений.

К сожалению законодательство не содержит в себе конкретного рядка изъятия земли у собственников, не ухаживающих за ней. В большинстве случае суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения, поскольку считают, что применение правил ст. 234 ГК РФ возможно только в отношении тех участков, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Нам представляется допустимым приобретение права собственности по рассматриваемому основанию, если участок был передан гражданину на законных основаниях. Представляется необходимым урегулировать порядок приобретения права собственности на земельный участок в силу давности владения более подробно.



Заключение

земельный участок право регистрация

Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Действующее законодательство предусматривает несколько способов возникновения прав на земельные участки. Общие основания приобретения права собственности на земельные участки как объекты гражданского оборота указаны в п. 2 ст. 218 ГК РФ. К таковым относятся гражданско-правовой способ получения прав и административно-правовой. Первый состоит в заключении гражданско-правовых сделок в отношении земельного участка. А второй состоит в предоставлении прав на землю посредством вынесения акта уполномоченным государственным органом, а так же в порядке приватизации.

Так же права на земельные участки могут приобретаться в судебном порядке, например, на бесхозяйную вещь или за давностью владения.

Во всех случаях при получении лицом права собственности на земельный участок сделка и само право подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законодательством. Именно с момента проведения такой регистрации лицо будет считается собственником земельного участка.

Между тем, в работе указывались некоторые проблемные вопросы, касающиеся приобретения прав на земельные участки. Они касаются, в первую очередь, несовершенства и несовпадения норм законодательства, например, норм ЗК РФ и Гражданского законодательства.

А наиболее острой проблемой в данной области являются вопросы приобретения права собственности добросовестным приобретателем и вопросы регистрации прав на земельные участки.

Действующее законодательство в сфере правового регулирования возникновения и прекращения права собственности на земельные участки не является совершенным и требует значительных изменений и дополнений. Так, по нашему мнению, необходимо, во-первых, преодолеть двойственное правовое регулирование данного института нормами земельного и гражданского права, которые порой дублируют друг друга, а в некоторых случаях и противоречат между собой. Развитию данного института препятствует и чрезмерное наличие иных нормативно-правовых актов в этой сфере, в которых тяжело ориентироваться даже специалистам.

К сожалению законодательство не содержит в себе конкретного рядка изъятия земли у собственников, не ухаживающих за ней. В большинстве случае суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения, поскольку считают, что применение правил ст. 234 ГК РФ возможно только в отношении тех участков, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Нам представляется допустимым приобретение права собственности по рассматриваемому основанию, если участок был передан гражданину на законных основаниях. Представляется необходимым урегулировать порядок приобретения права собственности на земельный участок в силу давности владения более подробно.



Библиографический список источников и использованной литературы

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)

4. "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

5. "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 23.06.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

6. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

7. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)

8. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

9. Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"

10. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2010 г. по делу № А27-6606/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

13. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.11.2005 г. № Ф04-8497/2005(17290-А75-9) // СПС «КонсультантПлюс».

14. Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Юрист. - 2002. - № 12. - С. 123-126.

15. Анисимов А.П., Белова О.А., Белоножкин А.Ю., Дерюгина Т.В., Маликов Е.Ю. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Часть 1. Том 2. - М.: Зерцало, 2015. - 368 с.

16. Антипова Е. Абстрактная добросовестность // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 41. - С. 8-12.

17. Белова О.А., Белоножкин А.Ю., Гончарова А.В., Дерюгина Т.В., Маликов Е.Ю. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Том 1. - М.: Зерцало, 2015. - 400 с.

18. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. - М.: Юрайт, 2015. - 368 с.

19. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Проспект, 2016. - 760 с.

20. Болтанова Е.С. Земельное право. - М.: РИОР, 2016. - 139 с.

21. Белов В.А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право. Учебник для бакалавриата и магистратуры. - М.: Юрайт, 2016. - 622 с.

22. Волков Г.А., Дубовик О.Л., Моторин Е.П. Земельное право: Учебник. - М.: Норма, 2015. - 320 с.

23. Гатин А.И. Гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение федеральных земельных участков // Пробелы в российском законодательстве. - 2014. - №4. - С.79-83.

24. Гомола А.И. Гражданское право. - М.: Издательство «Академия». - 2012 г. - 416 с.

25. Волков Г.А., Дубовик О.Л., Моторин Е.П. Земельное право: Учебник. - М.: Норма, 2016. - 320 с.

26. Жаворонкова Н.Г., Краснова И.О. Земельное право. Учебник для СПО. - М.: Юрайт, 2016. - 580 с.

27. Жаворонкова Н.Г., Романова О.А. Земельное право. Учебник для бакалавров. - М.: Проспект, 2015. - 352 с.

28. Ландаков В.Н. О некоторых проблемах давностного владения // Цивилист. - 2011. - № 3. - С. 39 - 45.

29. Микрюков В.А. Принцип добросовестности - новый нравственный ограничитель гражданских прав // Журнал российского права. - 2013. - № 6. - С. 17 - 24.

30. Ялбулганов А.А. Правовое регулирование приватизации земельных участков // Реформы и право. - 2012. - № 2. - С. 40 - 47.

31. Щенникова Л.В. Принципы гражданского права: достижения цивилистики и законодательный эффект // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. - 2002. - С. 56-61.

32. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. - М.: КОНТРАКТ, 2013. - 285 с.

33. Микрюков В.А. Принцип добросовестности - новый нравственный ограничитель гражданских прав // Журнал российского права. - 2013. - № 6. - С. 17 - 24.

34. Мисник Н.Н., Торосян О.П. О доверительном управлении земельным участком // Юрист. - 2009. - № 6.

35. Чудиновская Н.А. Установление фактов в гражданском и арбитражном процессе / Под ред. В.В. Яркова. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 200 с.

36. Сыродоев Н.А. Земельное право. Курс лекций: Учебное пособие. М.: Проспект, 2009. - 580 с.

37. Свиридов И.Т. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. Автореф. Дисс. К.ю.н. - М., 2014. - 25 с.

38. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора. Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. М: Российская правовая академия; Статут, 2014. - 640 с.

39. Шабалин В.Г., Хромов А.А. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Учебное пособие. Часть 1 (общая): Подготовка и проведение сделки. - М.: Омега-Л, 2016. - 68 с.

Размещено на Allbest.ru